RANDABERG KOMMUNE SUPPLEMENT TIL HUSBANKENS REGLER FOR TILDELING AV STARTLÅN VEDTATT I KOMMUNESTYRET 19. MARS 2015 RETNINGSLINJER STARTLÅN Inngangsmulighet på boligmarkedet Randaberg kommune
Randaberg kommunes nye regler for tildeling av startlån i Husbanken pr. 19. mars 2015 Vedtatt i kommunestyret 19. mars 2015
2 Som et supplement til Husbankens regler for tildeling av startlån gjelder følgende retningslinjer i Randaberg kommune: 1.0 Formål Startlån skal bidra til at husstander som har problemer med å etablere egen bolig, skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og egnede boliger. 2.0 Hvem kan få lån? Startlån er behovsprøvd og kan omfatte husstander som er eller skal bosette seg i Randaberg. Søker må på søknadstidspunktet ha lovlig opphold i Norge, jf. pkt. 2.3. Som hovedregel innvilges ikke startlån til søkere under 22 år så sant det ikke finnes vektige grunner for å fravike denne grensen. Startlån kan gis til husstander som skal kjøpe bolig for første gang. Startlån kan også gis til reetablering der funksjonshemming, samlivsbrudd eller andre tungtveiende grunner gjør bytte av bolig nødvendig. Det kan gis startlån til søkere som ønsker å bo sammen i et kollektiv. Det kan også gis startlån til husstander som ønsker å bo sammen som storfamilie, eksempelvis i tre generasjoner. Tildeling av startlån forutsetter tildelt lån fra Husbanken. For å kunne få lån må søker ha fast inntekt på lengre sikt, som gir nødvendig betalingsevne til å dekke opp låne- og levekostnader. Startlån kan som hovedregel gis til personer som på søknadstidspunktet er folkeregistrert i Randaberg kommune. Det kan gjøres unntak fra denne hovedregelen, dersom minst en av søkerne har sterk tilknytning til kommunen. Sterk tilknytning til kommunen innebærer at søkeren: - tidligere har bodd i kommunen i lengre tid, - arbeider eller har arbeidet i kommunen over lengre tid. Det stilles krav om jevnlig oppsparing av egenkapital i minst fem år. Kommunen vurderer oppsparingspotentialet konkret ut fra søkernes inntekter og nødvendige utgifter. Kravet kan fravikes helt eller delvis, dersom søkerne er over 25 år og av utenfor liggende årsaker ikke har vært i stand til å fylle vilkårene. Slike årsaker kan være sykdom eller uforskyldt arbeidsledighet og skal være dokumentert. Etter en særskilt vurdering kan det vurderes, og tildeles startlån de tilfellene hvor: a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det, b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin, c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger.
3 2.1 Inntektsgrenser Øvre veiledende inntektsgrense for hvem som kan få startlån: Husstand: Inntektsgrense: Enslig: 6,5 G Enslig med ett barn: 7,5 G Enslig med to eller flere barn: 8,0 G Par: 10,0 G Par med ett barn: 10,5 G Par med to eller flere barn: 11,0 G Grunnbeløpet beregnes ut fra det nivået det ligger på ved mottak av søknaden. Husstandens inntekt regnes ut fra dagens løpende brutto lønnsinntekt, trygdeytelser, inkludert barnetrygd, samt bidragsytelser. Ved vurdering av inntekt i forhold til inntektsgrenser kan det tas hensyn til om husstanden har økonomiske forpliktelser i form av gjeld, bidrag eller lignende, som gjør det vanskelig å finansiere egen bolig uten startlån. Det tas hensyn til studie- og bidragsgjeld, men ikke forbruks- og bilgjeld. Inntektsgrensene er i utgangspunktet bindende. Kun i helt spesielle tilfeller kan det etter en individuell vurdering gjøres unntak fra disse grensene. 2.2 Prioriterte grupper Følgende grupper skal prioriteres (i uprioritert rekkefølge): - Funksjonshemmede, uføre og trygdede med lav inntekt - Enslige forsørgere - Barnefamilier med lav inntekt - Søkere som per i dag bor i kommunal bolig/søkere som er innvilget søknad på kommunal bolig - Førstegangsetablerere som enten tilfredsstiller kravene i hovedregelen (alder og oppsparingstid), eller faller innunder noen av unntaksbestemmelsene. Som hovedregel bør søkere i disse gruppene innkalles til veiledningssamtale for å avklare behov og å diskutere muligheter, før vedtak og valg av finansieringspakke. 2.3 Startlån til arbeidsinnvandrere (Borgere som omfattes av EØS-avtalen eller EFTAkonvensjonen) Startlån kan innvilges når søkerne kan dokumentere at de har fått innvilget varig oppholdsrett i Norge og ellers tilfredsstiller de øvrige kravene, og at evt. ektefelle/samboer og barn har kommet til Norge. Søkerne må ha norsk fødsels- og personnummer, og det må foreligge ligning fra de siste to årene. De kan ikke eie fast eiendom i det landet de kommer fra. Eventuell bolig i hjemlandet forutsettes solgt, og overskuddet brukt til delfinansiering av lånet.
4 Utlendingsloven kapittel 3: Utenlandske søkere som har opphold i Norge etter utlendingsloven kapittel 3 får ikke startlån. 3.0 Hva kan det gis lån til? Startlån gis til kjøp eller oppføring av bolig som søker selv skal bo i. Boligen kan være borettslags- eller selveierbolig. Lånet skal finansiere rimelige boliger som er nøktern i forhold til kostnader og størrelse. 3.1 Nøktern bolig Boligen skal være rimelig og nøktern i forhold til prisnivået i kommunen. For husstander uten barn under 18 år skal en bolig finansiert ved startlån som hovedregel ikke overstige 3,2 millioner kroner. For husstander med barn under 18 år skal en bolig finansiert ved startlån som hovedregel ikke overstige 4,3 millioner kroner. Prisgrensene for boliger er veiledende. De justeres hvert år i samme takt som SSBs boligprisindeks for Stavanger (boliger i alt). Tidspunktet for reguleringen er 1. februar hvert år, og det er endringen fra 4. kvartal i de foregående år som legges til grunn. Det kan etter individuell vurdering gjøres unntak fra øvre prisgrenser. For boliger i borettslag legges både kjøpesum og andel fellesgjeld til grunn ved vurdering av om boligen anses nøktern i forhold til pris. 3.2 Refinansiering Startlån kan benyttes til refinansiering av lån eller annen gjeld i tilfeller der en refinansiering er nødvendig for å forhindre at søker mister nåværende bolig. Ved refinansiering av lån og annen gjeld må søker fylle vilkårene for startlån. Nåværende bolig skal være nøktern og egnet. Hensikten med refinansiering skal være at den fører til en varig løsning av husstandens boligproblemer. Grunnlaget for refinansiering må være uforutsett endring i husstandens økonomiske situasjon. 3.3 Tilpasning av bolig Det kan gis startlån til tilpasning dersom et medlem i husstanden, som følge av funksjonsnedsettelse, har behov for spesialtilpasning for å kunne fungere i boligen. 3.4 Utbedring av bolig Startlån kan benyttes til utbedring av bolig. Utbedringen må være nødvendig for at søker skal kunne bli boende i boligen. Utbedringen må være av begrenset art og gjelde enkle utbedringsarbeider. Randaberg kommune gir ikke startlån til boliger som har behov for større utbedringsarbeider. Normalt vedlikehold og oppussing regnes ikke som utbedring. 4.0 Betjeningsevne Lån kan kun innvilges når det er framlagt dokumentasjon for at lånesøker vil greie fram
5 tidige betalingsforpliktelser. Lånet skal ikke utløse behov for ytterligere hjelp fra det offentlige, eksempelvis økonomisk sosialhjelp og/eller -lån. Før kommunen gir lån bør alle utestående forhold med kommunen, som skyldig skatt og avgift, samt andre betalingsmerknader være oppgjort, eller oppgjørsmåten avklart. SIFO (Statens institutt for forbruksforskning) sine satser for livsopphold legges til grunn ved beregning av betjeningsevne for startlån. Dersom søker kan dokumentere lave levekostnader over tid, kan den faktiske levekostnaden legges til grunn for vurderingen. Startlån kan brukes som fullfinansiering, evt. i samfinansiering med boligtilskudd. Ved vurdering skal det tas hensyn til etablering av statlig bostøtte. Fraråding benyttes i samsvar med Finansavtaleloven 47. Alle husstandsmedlemmer som bidrar til nødvendig inntektsgrunnlag, bør stå som låntaker. 5.0 Tidligere mislighold Det skal innhentes kredittvurdering av alle søkere før det gis startlån. Startlån skal som hovedregel ikke gis til søkere som er under tvangsforfølgning for mislighold av lån eller andre betalingsforpliktelser. Startlån kan gis til personer som er under gjeldsordning, i tilfeller der startlån kan redusere bokostnadene og boligbytte vil være en bedre løsning for søker. Kreditorer som omfattes av gjeldsordningen skal samtykke til opptak av startlån. Det forutsettes at øvrige vilkår for å få startlån er oppfylt. 6.0 Forhåndsgodkjenning av lån og lån til konkret bolig Det gis forhåndsgodkjenning av lån til kjøp av nøktern og egnet bolig. Det gis en skriftlig bekreftelse på at lånsøker vil få startlån dersom søker finner en egnet bolig med kjøpesum innenfor et bestemt beløp. Bolig må tilfredsstille de krav som framgår av forhåndsgodkjenningen før lån kan utbetales. Forhåndsgodkjenning av startlån er gyldig i 6 måneder fra vedtaksdato. Dersom søker kan dokumentere at husstandens økonomiske situasjon er uendret, og søker aktivt har prøvd å benytte tilsagn om startlån, kan gyldighetstiden forlenges med tre måneder. Det kan gis lån til kjøp av konkret nøktern og egnet bolig. Boligen skal godkjennes for finansiering før lån kan innvilges. 7.0 Låneutmåling - samfinansiering Låneutmålingen fastsettes innenfor 100 prosent av kjøpesummen, oppførings-, utbedringskostnader eller boligens verdi pluss eventuelle omkostninger. Lånets størrelse vil avhenge av den enkeltes økonomi og annen långivers låneutmåling. Hovedregelen er at startlån skal gis i samfinansiering med annen långiver. Tildeling av startlån forutsetter tildelt lån fra Husbanken. Ved samfinansiering utgjør startlån toppfinansiering ved boligkjøp. Startlån kan gis som fullfinansiering i tilfeller der det vurderes som hensiktsmessig ut ifra søkers totale økonomiske situasjon, eller dersom søker ikke oppnår grunnfinansiering i privat bank. Kombinasjonen startlån og boligtilskudd skal som hovedregel ikke finansieres sammen med privat bank. Dokumentavgift og lignende omkostninger knyttet til boligkjøp kan tas
6 med som en del av startlånet. Det stilles ikke krav om egenkapital for å få startlån. Dersom søker har formue som overstiger 50 000 kroner skal det overskytende beløp i sin helhet benyttes som egenkapital ved finansiering av boligen. 8.0 Rente - og avdragsvilkår Startlån tilbys med flytende eller fast rente. Startlån i samfinansiering med ordinære banklån skal som hovedregel betjenes til Husbankens flytende rente. Startlån som er gitt til fullfinansiering av bolig kan gis til fast rente. Startlån gis som hovedregel som annuitetslån med inntil 20 års nedbetalingstid fordelt på månedlige terminer. Det kan innvilges avdragsfrihet på maksimalt 5 år og inntil 30 års nedbetalingstid. Startlån gitt som fullfinansiering, eller sammen med boligtilskudd til etablering, tilbys som hovedregel som annuitetslån med 30 års nedbetalingstid. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at: a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. 9.0 Sikkerhet for lånet Startlån skal sikres med pant i eiendommen eller boligens adkomstdokumenter. Ved fullfinansiering skal lånet som hovedregel sikres med 1.prioritets pant. Ved samfinansiering aksepteres det at pantet har prioritet etter lån til grunnfinansiering. Ved refinansiering i henhold til punkt 3.2, eller overføring av lån i henhold til punkt 12, skal lånet sikres med pant innenfor antatt markedsverdi av boligen. Det kan ikke kreves kausjon eller noen form for tilleggsikkerhet som sikkerhet for startlån. 10.0 Saksbehandling Ved søknad om startlån skal det benyttes standard søknadsskjema. Søknadene behandles fortløpende. I de tilfeller der kommunen vurderer å fraråde låneopptak, skal dette skriftlig inntas i vedtaket. Vedtak om avslag på søknad om startlån skal begrunnes og det skal opplyses om søkers klagerett. 11.0 Utbetaling og oppgjør Når bindende kjøpsavtale foreligger og lån er innvilget, sendes vedtaksbrevet med oppdrag om utbetaling til kommunens låneforvalter. Lånet utbetales via kommunens forvalter i henhold til gjeldende avtale. Randaberg kommune fastsetter gebyr som kompensasjon for forvaltning av ordningen. Randaberg kommunes låneforvalter står for innkreving av renter og avdrag. Etableringsutgifter belastes som regel låntakeren. Etter en særskilt vurdering av det enkelte tilfelle kan disse påplusses selve lånet.
7 12.0 Overføring av startlån Det forutsettes at låntager selv skal bo i boligen. Startlånet skal som regel innløses ved salg eller annen overdragelse av boligen. Dersom søker kan dokumentere nødvendigheten av å flytte fra nåværende bolig, kan det innvilges overføring av startlån til annen bolig. Hovedregelen er at slik overføring kan finne sted én gang, men i særlige tilfeller kan overføring skje mer enn én gang. Ved overføring av lån til ny bolig skal det som hovedregel ikke gis ytterligere lån. I særlige tilfeller kan det gis ytterligere lån. De generelle vilkårene for å få startlån skal være oppfylt. For at startlånet skal kunne overføres til ny bolig må lånet være à jour. 13.0 Klageadgang Vedtak om avslag og utmåling kan påklages til klagenemnda i Randaberg etter reglene i forvaltningslovens kapittel VI. Klagen sendes til det kontoret som har fattet vedtaket. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt søker har mottatt underretning om vedtaket.