TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING 2009

TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING 2009

TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING 2009 UTGITT AV INFORMASJONSSELSKAPET VERDI AS

ISBN: 978-82-8193-058-2 Komiteens arbeid er ført i penn av Are Aakerøe Tegninger: Are Aakerøe Utgitt av Informasjonsselskapet Verdi AS Fyrstikkalléen 20, 0661 Oslo Telefon: 22 08 76 20, Faks: 22 57 26 66 E-post: post@verdi.as www.ntf.no Copyright Informasjonsselskapet Verdi AS. Revidert februar 2009 Materialet i denne publikasjonen er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med Informasjonsselskapet Verdi AS er enhver eksemplarframstilling og tilgjengeliggjøring bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning, og kan straffes med bøter eller fengsel.

INNHOLD 1. ORIENTERING...7 1.1 OMFANG...7 1.2 MÅLEVERDIGHET...7 1.3 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007...8 1.4 MARKEDSFØRING BOLIGER...9 2. DEFINISJONER...11 2.1 BRUKSENHET...11 2.2 FELLESAREAL (FELLESDELER)...11 2.3 SKILLEVEGG...11 2.4 PRIMÆRDEL OG SEKUNDÆRDEL - BOLIGER...11 2.5 MÅLEPRINSIPPER...14 3. BEBYGD AREAL...25 3.1 BEBYGD AREAL (BYA)...25 4. BRUTTOAREAL (BTA)...27 4.1 VED TAKSERING...27 4.2 MÅLEREGLER...27 5. BRUKSAREAL (BRA)...29 5.1 VED TAKSERING...29 5.2 MÅLEREGLER...29 5.3 BRUKSAREAL FOR P-ROM OG S-ROM - BOLIGER...30 6. NETTOAREAL (NTA)...33 6.1 MÅLEREGLER...33 6.2 KONSTRUKSJONSAREAL (KA)...36 7. AREALMÅLING NÆRING...39 8. FREMSTILLING AV AREALER I RAPPORT...41 8.1 BOLIG...41 8.2 NÆRING...41 Side 3

Side 4

FORORD Dette heftet er et samarbeidsprosjekt mellom NITO Takst og Norges TakseringsForbund. I standardens orientering står følgende: Standarden har ikke bestemmelser om hvilke begreper eller kombinasjoner som skal brukes til ulike formål. Det forutsettes at bygningsmyndigheter, låneinstitusjoner og andre velger det areal eller volumbegrep som passer best til deres formål. På bakgrunn av dette forhold nedsatte NITO Takst og Norges TakseringsForbund en komité bestående av Vidar Aarnes, Kai-Haftor Olsen, Helge Jensen, Erik H. Larsen og Are Aakerøe til å utarbeide et arbeidsdokument som skulle hjelpe takstmenn i sitt daglige virke, og skape en enhetlig forståelse av standarden for hele bransjen. Retningslinjene har NS 3940:2007 (Areal- og volumberegning av bygninger), Bruk av arealbestemmelser ved omsetning av boliger, heretter kalt Veileder og T-1459 /2007 (Grad av unytting) som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling utført av medlemmer av NTF og Nito-Takst. Heretter kalt Takstbransjen. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling eller annen tolkningstvil skal de spesielle reglene for arealmåling i takstbransjens retningslinjer legges til grunn. Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling utgis av Informasjonsselskapet Verdi AS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.

Side 6

1. ORIENTERING 1.1 OMFANG NS3940:2007 med Veileder og T-1459 omhandler definisjoner og beregning av areal- og volumbegreper generelt. Takstbransjen har valgt at Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling skal brukes ved arealmåling av alle typer bygninger; boliger, hytter, fritidsboliger, landbruksbygg og næringsbygg. Ved måling for beregning av utnyttelse / grad av utnyting, gjelder egne regler og det vises til NS3940:2007 og T-1459. Avvik fra Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling må komme klart og tydelig fram i takstrapporten. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse (grad av utnyttelse) gjelder egne måleregler. 1.2 MÅLEVERDIGHET Måleverdige arealer i henhold til NS3940:2007 med Veileder; Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler. Et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde på minst 0,60 m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m målt mot skråhimling. Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering m. m.. Fri høyde er høyde fra overkant ferdig gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker. For takstbransjen gjelder følgende; Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler. Et areal er måleverdige når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde på minst 0,60 m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m målt mot skråhimling. Fri høyde er høyde fra overkant gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker. Måleverdige arealer er tilgjengelige via dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal som skal måles skal ha gangbart gulv (gjelder ikke båtnaust og lignende). Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Side 7

NS 3940 med Veileder og T-1459/2007: Nødvendige åpninger i etasjeskillere for installasjonssjakter, trapper, heiser og lignende regnes med i arealet som om det ikke var åpninger. For takstbransjen gjelder følgende; Nødvendige åpninger i etasjeskillere for installasjonssjakter, trapper, heiser og lignende regnes med i arealet som om det ikke var åpninger. Åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende som er større enn nødvendig, regnes ikke med i etasjeareal. 1.3 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007 Måleverdighet Måleverdighet i henhold til NS3940:2007 med Veileder; Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv For takstbransjen gjelder følgende; Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal. Måling av arealer I NS 3940 heter det; Arealer angis i kvadratmeter med en desimal. I Veileder til NS 3940 heter det; Arealer angis her i hele tall. For takstbransjen gjelder følgende; Arealene angis i hele m² (uten desimaler). Presisjonsnivået er tilpasset praktisk arealmåling. Måling av høyder Høyden angis i meter med to desimaler. Ved arealmåling av boliger er det ikke nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten. Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90 meter. Side 8

Bruttoarealer Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal. 1.4 MARKEDSFØRING BOLIGER Forbrukermyndighetene vil at når areal skal oppgis ved annonsering av boliger, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Med en listing av de aktuelle P-Rommene. Side 9

Side 10

2. DEFINISJONER 2.1 BRUKSENHET En bruksenhet er et rom eller en samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksretthaver. En bruksenhet kan være en bygning, flere bygninger, del av bygning eller deler av bygning. 2.2 FELLESAREAL (FELLESDELER) Med fellesareal forstås del av bygning som brukes av to eller flere bruksenheter i bygningen. 2.3 SKILLEVEGG Vegg som utgjør skille mellom bruksenheter, eller mellom bruksenheter og fellesareal. 2.4 PRIMÆRDEL OG SEKUNDÆRDEL - BOLIGER P-ROM og S -ROM Vi definerer P-ROM slik: P-ROM er bruksareal av primærdelen. P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen. Det resterende areal kalles S-ROM og definerer slik: S-ROM er bruksareal av sekundærdelen. Vegger mellom P-ROM og S-ROM måles som S-ROM. En samling primære rom (P-ROM) utgjør bygningens primærdel. En samling sekundære rom (S-ROM) utgjør bygningens sekundærdel. Dersom takstmannen er i tvil om det er primærrom eller sekundærrom som er målt opp, må det fremgå i rapporten hvordan dette er vurdert. Samlet BRA for et plan eller en bruksenhet er P-ROM + S-ROM for hver etasje. Side 11

Se Figur 22 som illustrerer ovenstående. Arealene gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksforandring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. For leiligheter i blokker, flerfamiliehus og lignende er det ikke nødvendig å måle boder i felles sekundærdeler. I Veileder til NS 3940:2007 er følgende rom angitt som eksempler på P-ROM: Oppholdsrom Soverom Kjøkken Entre / vindfang / Gang Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt ovenfor. For takstbransjen gjelder følgende; Følgende rom er P-ROM Kjellerstue Peisestue TV-stue Loftstue Lekerom Arbeidsrom Hjemmekontor Pc-rom Medierom Bibliotek Innredet hobbyrom Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger) Stue Allrom Omkledningsrom Bad/dusjrom Toalett Vaskerom Entré/vindfang Kjøkken Side 12

Soverom Oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom. Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over. (Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang selv om de forbinder P- ROM. Slike rom er å betrakte som S-ROM) I Veileder til NS 3940:2007 er følgende rom angitt som eksempler på S-ROM: Boder Tekniske rom Garasje For takstbransjen gjelder følgende; Følgende rom er S-ROM Matkjeller Potetkjeller Uinnredet kjellerrom Kott Uinnredet loft Boder Garderobe Oppbevaringsrom Garasje Fyrrom Søppelrom Tekniske rom Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet) I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene. Ved tvil om rom egner seg for varig opphold p.g.a. for eksempel ombygging eller skade skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i rapport for valg. Side 13

2.5 MÅLEPRINSIPPER <0,60 Ikke måleverdig 1,90 Figur 1 - Tegningen viser et rom med skråtak som ikke er måleverdig på grunn av lav takhøyde. Tegning: Are Aakerøe > 0,60 1, 90 0,60 0,60 Måleverdig del BTA. BRA. NTA. Figur 2 - Tegningen viser et måleverdig rom hvor areal mot yttervegger ikke er måleverdig på grunn av lav takhøyde. Side 14

Tegning: Are Aakerøe 0,60 < 0, 60 Ikke måleverdig 1, 90 0,60 BRA NTA BTA Figur 3 - Tegningen viser to rom hvor det ene rommet ikke er måleverdig på grunn av at fri høyde 1,90 m har mindre bredde av minst 0,60 m. Tegning: Are Aakerøe < 0,60 < 0,60 1, 90 Ikke måleverdig Figur 4 - Tegningen viser to rom hvor begge rommene ikke er måleverdig på grunn av at fri høyde 1,90 m har mindre bredde av minst 0,60 m. Tegning: Are Aakerøe Side 15

< 0, 60 < 0, 60 Ikke måleverdig 1,90 Eksempel med bjelke Figur 5 - Tegningen viser et rom som ikke er måleverdig på grunn av at fri høyde 1,90 m har mindre bredde av minst 0,60 m på hver side av bjelken. Tegning: Are Aakerøe BTA måles hit 1, 90 Eksempel på takoppbygg Figur 6 - Skråtaksregelen gjelder på siden av takoppbygget, men ikke i selve takoppbygget som vist på tegningen. Takoppbygget må ha en bredde av minst 0,60 m Tegning: Are Aakerøe Side 16

BTA måles hit 1, 90 Eksempel på takoppbygg Figur 7 - Skråtaksregelen gjelder på siden av takoppbygget, men ikke i selve takoppbygget som vist på tegningen. Takoppbygget må ha en bredde av minst 0,60 m. Tegning: Are Aakerøe BRA måles hit 1,90 Eksempel på takoppbygg Figur 8 - Skråtaksregelen gjelder på siden av takoppbygget, men ikke i selve takoppbygget som vist på tegningen. Takoppbygget må ha en bredde av minst 0,60 m. Tegning: Are Aakerøe Side 17

BRA NTA måles hit 1,90 Eksempel på takoppbygg Figur 9 - Skråtaksregelen gjelder på siden av takoppbygget, men ikke i selve takoppbygget som vist på tegningen. Takoppbygget må ha en bredde av minst 0,60 m. Tegning: Are Aakerøe 1,90 0,60 Måles hit Figur 10 Glasset i vinduet regnes som takflate og må ha en bredde av minst 0,60 m for å være måleverdig. Tegning: Are Aakerøe Side 18

1,90 0,60 Areal med høyde 1,90 Måles hit Figur 11 - Glasset i vinduet regnes som takflate og må ha en bredde av minst 0,60 m for å være måleverdig. Tegning: Are Aakerøe 1,90 0,60 BRA BRA BTA BTA Figur 12 - Tegningen viser måleverdig del av hems og 1.etg. Tegning: Are Aakerøe Side 19

BTA BRA NTA Etasjeplan for bruksenheten Etasjeplan for bruksenheten Etasjeplan for bruksenheten Målbart areal (S-ROM) Figur 13 Tegningen viser bod under trapp (S-ROM). Legg merke til at skråtaksregelen gjelder for boden og at resterende areal blir primærdel (P-ROM). Tegning: Are Aakerøe Figur 14 - Tegningen viser bod under trapp. Grønt er sekundær del (S-ROM). Legg merke til at skråtaksdelen gjelder for boden og at resterende areal blir primær del (P-ROM). Tegning: Are Aakerøe Side 20

Etasjeplan for bruksenheten BTA BRA NTA Etasjeplan for bruksenheten Etasjeplan for bruksenheten Figur 15 - Snitt gjennom åpen trapp. Tegning: Are Aakerøe Figur 16 - Tegningen viser BRA og NTA for plan med åpen trappeløsning. Tegning: Are Aakerøe Side 21

BTA BRA NTA BTA BRA NTA Bruksenhet 2 Bruksenhet 2 Bruksenhet 1 1,90 0,60 Areal med høyde 1, 90 Måles hit for denne bruksenhetens plan Måles hit for denne bruksenheten Figur 17 - Snittegning av to bruksenheter som har skille i trapp. Tegning: Are Aakerøe Side 22

BTA BRA NTA BRA NTA BTA Figur 18 Tegning: Are Aakerøe Figur 19 - Pilene viser måling til innvendige vegger. Tegning: Are Aakerøe Side 23

Side 24

3. BEBYGD AREAL 3.1 BEBYGD AREAL (BYA) For bebygd areal henvises det i sin helhet til NS 3940:2007 og T-1459. Definisjon av bebygd areal (NS 3490:2007); Bebygd areal bestemmes av den vertikale projeksjonen av bygningens utvendige dimensjoner på terrenget Side 25

Side 26

4. BRUTTOAREAL (BTA) 4.1 VED TAKSERING Definisjon av bruttoareal ved taksering: Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger. Om vi uttrykker det på en annen måte: Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggenes utside. 4.2 MÅLEREGLER Bruttoareal fremkommer ved å måle til ytterveggens ytterside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1, 90 m. Innhukk og/eller framspring av konstruksjonsmessig eller estetisk art medregnes ikke i arealet. Bruttoarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. NS 3940 med Veileder og T-1459/2007: Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes med i arealet for hver etasje For takstbransjen gjelder følgende; Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Bruttoarealet for en bruksenhet måles til midt i delevegg mot nabo eller fellesareal (trapperom, heissjakter og lignende). Bruttoareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttende vegger, hvor omsluttende vegger medtas i arealet og det måles midt i vegg mot nabo, trapperom og lignende. Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat. For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder og oppbevaringsrom som ligger utenfor bruksenheten oppgis separat. Side 27

Figur 20 - Tegningen viser BTA av to bruksenheter. Figur 21 - Tegningen viser BTA av etasjeplan. Side 28

5. BRUKSAREAL (BRA) 5.1 VED TAKSERING Definisjon av bruksareal ved taksering: Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. 5.2 MÅLEREGLER NS 3940 med Veileder og T-1459/2007: Bruksareal fremkommer ved å måle til ytterveggenes innside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje. For takstbransjen gjelder følgende; Bruksareal fremkommer ved å måle til ytterveggenes innside. Alle plan er måleverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. For måling av bruksareal med to eller flere bruksenheter pr. plan, måles til innside av vegg mellom bruksenhetene. I bruksareal medregnes IKKE areal som opptas av vegger mellom bruksenheter og vegger mellom bruksenheter og felles deler. I bruksarealet for en bruksenhet medregnes: Fotlister, brystningspanel Foldevegger, skjermvegger Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og trapper Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget Elementer for oppvarming som fyrkjeler, beredere, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende Bruksareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttende vegger. Side 29

5.3 BRUKSAREAL FOR P-ROM OG S-ROM - BOLIGER BRA for P-ROM er primærdelens bruksareal. En samling P-ROM utgjør primærdelen. BRA for S-ROM er sekundærrommenes nettoareal inkludert areal av vegger mellom S-ROM og vegger mellom S-ROM og P-ROM. Hvis hele bruksenheten skal måles i bruksareal, skal bruksarealet for bruksenheten oppgis separat for primærdel og sekundærdel. Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat. I NS 3940 med Veileder heter det; Dersom boenheten har bod/boder innenfor boenheten, inngår dette i bruksarealet for boenheten. Hvis bodene ligger utenfor boenheten, inngår de ikke i boenhetens bruksareal, men anbefales spesifisert. Fellesarealer inngår ikke her Takstbransjen har valgt å presisere; For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder, oppbevaringsrom og lignende som ligger utenfor bruksenheten oppgis i taksten, men da separat og ikke medtatt i summering Figur 22 - Tegningen viser BRA for bruksenhetene. Side 30

Figur 23 - Gult viser P-ROM. Sekundærdel i grønt (S-ROM). Side 31

Side 32

6. NETTOAREAL (NTA) Nettoareal blir ikke brukt ved taksering, men det er tatt med for de tilfeller hvor takstmannen skal måle nettoarealet. Definisjon av nettoareal. Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler. Utrykt på en annen måte: Nettoarealet er areal som er begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, ledningsjakter og lignende. 6.1 MÅLEREGLER Nettoareal bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. NS 3940 med Veileder og T-1459/2007: Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser og sjakter regnes med i arealet for hver etasje. For takstbransjen gjelder følgende; Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser og sjakter regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. I nettoarealet medregnes: Fotlister, brystningspanel Foldevegger, skjermvegger Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og lignende Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget Elementer for oppvarming som fyrkjeler, bereder, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende I nettoarealet medregnes ikke areal av dør og vindusnisjer, utsparinger og nisjer i tilgrensende vegger. Med nisje menes fordypning i mur eller vegg. Nisjer er areal som inngår i konstruksjonsarealet (KA). Der hvor det er nisje fra gulv til himling, tas dette arealet med i nettoarealet. Side 33

Figur 24 - Tegningen viser NTA av bruksenhetene. Legg merke til at innkassete rør ikke er med i NTA. Figur 25 - Legg merke til forskjell på innkassete rør og åpne rør. Se detaljtegning over figuren. Side 34

Figur 26 - Tegningen viser NTA for et rom med nisje, dør og vindusåpning. Figur 27 - Tegningen viser NTA for et rom med nisjer, søyler og pilastere. Side 35

6.2 KONSTRUKSJONSAREAL (KA) Definisjon av konstruksjonsareal (NS 3490:2007); Konstruksjonsareal er den delen av bruttoarealet (i et horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler pilarer, skorsteiner osv. Konstruksjonsareal kan også beregnes som differansen mellom bruttoarealet og nettoarealet. Side 36

Figur 28 - Tegningen viser KA for et plan. Figur 29 - Tegningen viser KA for et rom med nisjer, søyler og pilastere. Side 37

Figur 30 - Tegningen viser KA for et rom med nisjer, dør og vindusåpning. Side 38

7. AREALMÅLING NÆRING. Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA) Generelt: De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder også for næringseiendommer. Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom. Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie. Rom med takhøyde over 4,90 meter. Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meter alltid oppgis. Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis. Romfordeling skal alltid oppgis. Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg. Side 39

Side 40

8. FREMSTILLING AV AREALER I RAPPORT 8.1 BOLIG Eksempel på hvordan dette kan fremstilles i Takstrapport Enebolig - arealer Etasje Brutto areal BTA m2 Bruksareal BRA m2 Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse 1. etasje 119 107 107 Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom og bad Loftsetasje 56 54 49 5 Loftstue, tre soverom, bad, bod og garderobe. Sum bygning 175 161 156 5 Enebolig - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 1. etasje Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom og bad. Loftsetasje Loftstue, tre soverom og bad Bod og garderobe 8.2 NÆRING Næringsbygg - Arealer Etasje Bruttoarel Bruksareal Anvendelse BTA m2 BRA m2 1. etg. 400 390 Inngangsparti, toaletter, butikklokaler og bøttekott. 2. etg. 400 380 Kontor, kantine / spiserom, møterom, resepsjon, toaletter, kjøkken og datarom. 3.etg. 350 330 Teknisk rom, kontor, gang, toaletter og kjøkken. Sum bygning 1.150 1.100 Side 41

Side 42

ISBN: 978-82-8193-058-2