VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Eierbrøk: Kommune: Adresse: Gnr. 40 Bnr. 144 Seksj.nr. 5 1/8 111 HVALER Rekkehus, Tømmerlia 8A 1684 VESTERØY MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 2 400 000 Eiet seksjon Garasje Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: 137,0 m² 17,0 m² 134,0 m² LÅNEVERDI: Kr 2 100 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Terje Frost Dato befaring: Rapportdato: 22.08.2013 01.11.2013
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2007 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger for det aktuelle takstobjektet: Oppdraget er å utarbeide en Verdi og Lånetakst for eiendommen/boligseksjon med adresse Tømmerlia 8A i Hvaler kommune. Rapporten er bestilt den 20.08.2013 av eier Magne Uran. Hensikten med oppdraget er å ansette en normal markedsverdi i forbindelse med salg av eiendommen. Det er brukt elektronisk fuktindikator av type Protimeter SM i rom hvor det erfaringsmessig kan være kritisk med tanke på fuktighet. Arealer og øvrige opplysninger er hentet fra samtaler med rekvirent på befaringsdagen samt opplysninger fra eiendomsdata.no og eiendomsverdi.no og areal fra byggetegninger samt stikkmåltagning på befaringen. Eiendommen består av kjedet enebolig/rekkehus. Det er ikke gjort undersøkelser om mangler i forhold til byggeforskriftene selv om innredningen ellers tilfredsstiller kravene til boligarealer. Offentlige pålegg samt reguleringsbestemmelser og øvrige kommunale forhold, utover matrikkelopplysninger på kommunens kartsider på nett, er ikke kontrollert av takstmannen. Utvendig pipe og yttertak er kun besiktiget fra bakkenivå. Markedsverdien er beregnet på grunnlag av statistikk og sammenlignbare priser i markedet. Den angitte markedsverdien er å anse som veiledende ved omsetning av eiendommen. Eiendommens tekniske tilstand og befatning forøvrig blir ikke ytterligere vurdert utover visuell kontroll. Ved eiendomshandel anbefales det alltid å utarbeide boligsalgsrapport som grunnlag for eiendommens tilstand. 2 av 9
2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 400 000 Anbefalt låneverdi: Kr 2 100 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Beregningen av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand. Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedr. vedlikehold etc. registrert på befaringen. Markedsverdien er beregnet på grunnlag av statistikk og sammenlignbare priser i markedet. Den angitte markedsverdi er å anse som veiledende ved omsetning av eiendommen. Boligen ligger i et nyere etablert boligområde, bestående i hovedsak av lav trehus/boligbebyggelse, i Tømmerlia på Rød, Asmaløy. Barnevennlig og rolig beliggenhet med kort vei til skole, idrettsanlegg, barnehage, butikk samt til båthavn/marina. Fine bademuligheter i nærområdet samt kort vei til skjærgården med flotte tur- og rekreasjonsområder. Gode bussforbindelser til Fredrikstad sentrum fra hovedveien. Det går også ekspressbuss til Oslo med flere avganger pr. dag. Ca 20min med bil til Fredrikstad sentrum. Tomten er flat og pent opparbeidet med plen, busker og trær. Asfaltert innkjørsel og hellelagt gårdsplass. Tomten har gode lys og solforhold. Tomten er felleseie med 7 øvrige boenheter. Bebyggelsen består av rekkehus/endeseksjon oppført i trekonstruksjon over 1,5 etasjer, ringmur med støpt plate på mark. Yttervegger i trekonstruksjon utvendig kledd med trepanel. Saltak, prefabrikkert tresperrekonstruksjon. Taket er tekket med betongtakstein. Andel av frittliggende dobbeltgarasje, oppført i trekonstruksjon. asfaltert gulv. Saltak trekonstruksjon tekket med asfalttakpapp. Andel av lite frittliggende enkelt anneks/utebod ved innkjørsel. Boligen fremstår med konstruksjon og utførelse samt samt innredninger og overflater av god stand fra byggeår. Løpende vedlikehold er godt ivaretatt Takstmannen er ikke gjort kjent med andre forhold enn det som er nevnt i taksten og som kan begrense verdien ved omsetning av eiendommen. Feil eller mangler er kun avmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen dersom det finnes feil eller mangler i dokumentet som bør rettes opp. Revisjon Revidert 1/11-13 mht. P-rom 2 etg. 3 av 9
3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Magne Uran Tlf.: 46683659 Besiktigelse, tilstede Dato: 22.08.2013 - Terje Frost Takstmann Tlf.: 90614077 Magne Uran Eier Tlf.: 46683659 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Eier Dato 22.08.2013 Eier foreviste eiendommen og bidro med opplysninger på befaringen. Dato 26.08.2013 Matrikkelopplysninger fra Hvaler Kommunes kartsider. Dato 26.08.2013 Utskrift fra Eiendomsdata.no Infobank EDR Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse Eiendomsdata/ hjemmelsforhold. Fra Eiendomsdata.no Ant. sider 1 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 40 Bnr. 144 Seksj.nr. 5 Sameiets navn: Tømmerholtet B2 Forretn.fører: Ingen. Kommentar: Snørydding/strøing har vært belastet med ca 500,- årlig iflg eier. Ingen faste fellesutgifter. Hjemmelshaver: Uran Magne, hjemmelshaver 1/1 Tomt: Eiet tomt. Areal 3 770 m² Andel fellesareal: 471 m² Areal og hjemmelsforhold iflg. opplysninger fra eiendomsdata.no Formue/fellesgjeld: Ingen fellesgjeld eller innskudd. Konsesjonsplikt: Ikke kontrollert Adkomst: Offentlig adkomstvei Vann: Offentlig vann Avløp: Offentlig avløp Regulering: Regulert område Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel. Bygge-, bolig- og næringsområde, samt område for offentlig og allmennyttige formål. Offentl. avg. pr. år: Kr 14 600 Offentlige avgifter opplyst av eier, kun estimat. Kjøpesum: Kr 2 150 000 År/dato: 2008 Vanlig kjøp ved fritt salg Forsikringsforhold Forsikringsselskap: IF Skadeforsikring. Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr 2 498 000 Premiebeløp: Kr 3 196 Kommentar: Forsikringopplysninger er oppgitt av eier. 4 av 9
Skattetakst Skattetakst: Kr 1 760 000 År 2013 I følge opplysninger fra eier. 4. Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Bygningsdata Byggeår: 2004. Dato tatt i bruk : 21.09.2004, iflg eiendomsdata.no Anvendelse: Bolig, tatt i bruk. Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Eiet seksjon Utvendig Fundamentert på fjell/faste oppfyllte masser, ringmur med støpt plate på mark. Yttervegger i trekonstruksjon reisverk, isolert ihht byggeskikk på oppføringstidspunkt, utvendig kledd med trepanel. Kledningen er godt vedlikeholdt. Ingen større retningsavvik eller setningsskader på vegger oppdaget på befaringen. Trevinduer med 2 lags isolerglass fra byggeår 2004. Dører og vinduer er godt vedlikeholdt, med normal elde og slitasje. Saltak trekonstruksjon, prefabrikkert konstruksjon, sannsynligvis undertak/taktro av sutakplater, tekket med betongstein. Skråtak med lufting i sperrefakk samt Kaldtloft er ikke inspisert på befaringen. Ingen symptomer på kondensfukt. Ingen lekkasjer fra taktekket oppdaget på befaringen. Vindskier og kappebord samt gesimser i tre, renner og beslag i plastbelagt stål. Vindskier og renner/beslag er normalt godt vedlikeholdt. En stk elementpipe, pusset inne samt helbeslått over tak. Stigetrinn for feiing samt snøfangere er montert. Pipeløp og påkoblede fyringskilder er ikke inspisert på befaringen, ingen pålegg fra feier iflg eier. Veranda/platting i trekonstruksjon til terreng, adkomst via balkongdør fra kjøkken og soverom. Impregnerte, malte materialer i gulv. Yttertak og pipe er kun inspisert fra bakkenivå. Innvendig Nyere tidsriktig kjøkken- og baderomsinnredning samt tidsmessige overflater og utstyr fra byggeår 2004. Fliselagt gulv på baderom og entrè, belegg på vaskerom. Parkett, tregulv og laminat på gulv forøvrig. Noe mindre bom i fliselim samt noen løse flis i gang ved ytterdør. Tapet og Malt MDF panel på vegger, keramiske fliser på bad. Malte slette overflater i himlinger. Toalettrom i 2 etg tilfredsstiller ikke krav til våtromsstandard mtp overflater/sluk. Oppvarmet med el. og el gulvvarme, luft/luft varmepumpe samt rentbrennende vedovn i stue. Innvendig pipeløp og påmonterte fyringskilder er ikke inspisert da dette er utenfor takstmannens sertifiseringsområde. Luftbehandling via selvtrekk med ventiler i vinduer, mekanisk avsug, ikke tilluft baderom, mekanisk avtrekk via kjøkkenventilator. Ventilering ihht forskriftskrav for byggeår. Tilluftsspalte mangler på baderom. Røkvarslere og pulverapparat, utstyr er kun besiktiget ikke testet. V.Vannsbereder fra byggeår plassert på vaskerom (rom med sluk). Vannfordelerskap med sprutdeksel, det er ikke montert siklemikk/avrenning fra vannfordelerskap. Vegghengt/innebygget cisterne, toalett på baderom mangler lekkasjevarsler/siklemikk. Opplegg for vaskemaskin samt vegghengt stål skyllekum på vaskerom. VVS med PVC avløpsrør samt plast vannrør, opplegg fra byggeår. El skap fra byggeår, automatsikringer, 400v anlegg med 40amp hovedbryter, 9 fordelingskurser. Skjult anlegg. El anlegget er kun visuellt inspisert på befaringen. Kontroll av el anlegg ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. 5 av 9
Kommentar Standard: Eiendommen innehar normal god standard med bygningsdeler samt innredninger og utstyr i hovedsak fra byggeår. Vedlikehold: Normalt vedlikehold er godt ivaretatt. Arealer Etasje 1. etasje 89 Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom 84 84 2. etasje 57 53 50 146 137 134 Sum bygning Bruttoareal BTA m² Totalt Anvendelse Entré, soverom, stue, kjøkken, vaskerom/bod, soverom 2 Arealer fra tegninger samt stikkmål på plassen. 3 Loftstue, wc/toalettrom, soverom, bod Arealer fra tegninger, ikke kontrollmålt av takstmannen. BTA er skjønnsmessig vurdert. 3 Romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Entré, soverom, stue, kjøkken, vaskerom/bod, soverom 2 Loftstue, wc/toalettrom, soverom Sekundærrom Bod Garasje Bygningsdata Byggeår: 2004. Antatt byggeår Anvendelse: Biloppstilling, lagerplass Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Garasje Utvendig Andel av dobbeltgarasje oppført i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trepanel, saltak trekonstruksjon tekket med asfalttakpapp. Enkel vippeport i trekonstruksjon. Innvendig Asfaltert gulv, uinnredet åpent reisverk. En biloppstillingsplass/lagerplass. Kommentar Standard: Normal enkel garasjestandard. Vedlikehold: Normalt vedlikehold er ivaretatt. 6 av 9
Arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 19 Sum bygning 19 Totalt Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 17 17 Biloppstilling, lagerplass. Innvendig målte arealer, bruttomål skjønnsmessig vurdert. 17 17 Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' 5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Snøryddin/strøing Sum kostnader Kr: Vedlikeholdskostnader er antatt 14 600 3 196 4 000 500 22 296 Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet seksjon Garasje Sum normale byggekostnader: 2 340 000 80 000 2 420 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 300 000 2 120 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 400 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 520 000 7 av 9
6. Underskrift 01.11.2013... Terje Frost Takstmann MNTF / Byggmester/DNV sertifisert 8 av 9
Andel av dobbeltgarasje. 9 av 9