Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser Vesterbukt (PlanID: 228) GRIMSTAD KOMMUNE Reguleringsbestemmelser datert 30.04.2015. Versjon: 1.4 Rev.: 26.06.2015, 01.02.2016, 16.03.2016 Vedtatt i kommunestyret i møte den 29.02.2016 (Utvalgssak: 20/16) 1. GENERELT 1.1 Disse bestemmelsene gjelder for planområdet som er vist med planens begrensning på plankartet. 1.2 Arealene innenfor planområdet er satt av til følgende formål: Bebyggelse og anlegg pbl 12-5. 1. Offentlig eller privat tjenesteyting T3.1 T3.2 Forretning/kontor/tjenesteyting FKT3.1 Lekeplass o_l3.1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 12-5. 2 Torg Parkering Grønnstruktur 12-5. 3 Park Angitt grøntstruktur kombinert med andre angitte hovedformål o_tt3.1b, o_tt3.2 o_tt3.3 o_spa1 o_gp3.1 o_gk3.1 Hensynssoner 12-6 Sikringssoner - Frisikt H140_1 Sone med angitte særlige hensyn - Bevaring kulturmiljø H570_1 Bestemmelse områder (Pbl 12-7) 2. Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg, Bestemmelse område 1 2 #1 - #2 1.3 Byggegrense 1.3.1 Nye bygninger skal plasseres innenfor formålsgrensene som er vist på planen. 1.3.2 Det tillates at deler av bygningen trekkes tilbake for å skape forplass til bygningen. Balkonger tillates inntil 1,8 m ut over byggegrense. Det skal være minimum 4,7 m fri høyde over veg og fortau. Sammenhengende balkonger ut over byggegrensen tillates ikke. 1.3.3 Ved gjenoppbygging av eksisterende bygning etter brann e.l., gjelder bestemmelsene som 1 6
for nybygg. 1.4 Byggehøyde over havet 1.4.1 På området FKT3.1 og T3.2 skal nye bygg ikke ha gulv lavere enn kotehøyde +2. Ellers på planområdet skal oppholds-, arbeids- og publikumsrom i nye bygg ikke ha gulv lavere enn kotehøyde +3 (TLG = topp laveste gulv). Dersom heving av terreng må gjennomføres i flere trinn skal det utarbeides en gjennomføringsplan som viser rekkefølge og avhengigheter. 1.4.2 Maksimun gesimshøyde (GH) for FKT 3.1 og T3.2 er kotehøyde +10,5. For øvrige områder er maksimal gesimshøyde (GH) er 6,0 m og maksimal mønehøyde (MH) 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng dersom annet ikke er angitt på plankartet. Maksimal gesimshøyde gjelder også som maksimal mønehøyde dersom kun maksimal gesimshøyde er angitt på plankartet. Tak under maks gesimshøyde tillates benyttet til takterrasse. 1.5 Estetikk Estetisk veileder gjelder som retningslinje for utforming av tiltak etter pbl. 20-1. Uteoppholdsarealer skal utformes etter formingsveilederen for Grimstad sentrum. Ved søknad om tiltak skal det skal utarbeides illustrasjoner, fotomontasjer og/eller 3d modell som viser tiltaket sett i forhold til omkringliggende bebyggelse/terreng, fremtredende siktlinjer og bakkeplanstandpunkt. Fargesetting og materialbruk skal godkjennes i forbindelse med søknad om tillatelse. Fasade mot veg/gate skal ha vindusfelt på bakkeplan. Utendørs lagring er ikke tillatt uten godkjenning fra kommunen. Synlig del av støttemur og grunnmur skal ha utforming og materialbruk som harmonerer med bebyggelsens arkitektur. 1.6 Byromsplan Det skal utarbeides en byromsplan for planområdet. Byromsplanen skal følge formingsveilederen for Grimstad sentrum. Planen skal vise forslag til disponering og utforming av offentlige arealer og byrom innen delområdet, herunder vurdering av behov for skjerming, lysforhold, sol / vind og med angivelse av passive og aktive soner, ledelinjer, grønne og harde soner/overflater, murer og ramper og prinsipper for beplantning og belysning. Planen skal vise planlagte planeringsnivåer og det skal dokumenteres hvordan disse tilfredsstiller bestemmelse 3.2 om universell utforming og generelle forskriftskrav til gangatkomst og ganglinjer (TEK10 8-5). Dersom heving av terreng må gjennomføres i flere trinn skal det utarbeides en gjennomføringsplan som viser rekkefølge og avhengigheter. Planen skal utformes i tråd med områdereguleringens overordnede grønnstruktur, og i relasjon til omkringliggende byggeformål. Se rekkefølgekrav. 1.6 Universell utforming 1.6.1 Uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal utformes etter prinsippene om tilgjengelighet for alle og det skal tilrettelegges for sammenhengene ledesystem langs kaifront/sjøpromenade og viktige gangforbindelser. 2 6
1.6.2 Gangadkomst og ganglinjer i planområdet skal overholde krav til universell utforming. 1.7 Skilt og reklame Kommuneplanens bestemmelser for om skilt og reklame gjelder. 1.8 Tiltaksklasse For prosjektering av bebyggelse innen byggeområdene FKT3.1 og T3.2 stilles det krav om tiltaksklasse 3 for fagområde arkitektur. 1.9 Teknisk plan På grunnlag av byromsplanen skal det utarbeides tekniske planer som viser utforming og opparbeidelse av offentlige trafikk- og fotgjengerarealer, vann- og avløpsnett, energiforsyning, håndtering av overvann fra nedbør og drenering etter ev. springflo/stormflo. Planen skal også omfatte annen teknisk infrastruktur som ELforsyning, tele, bredbånd med mer. Alle kabelanlegg skal legges som jordkabel. 1.10 Tekniske installasjoner 1.10.1 Tekniske installasjoner skal innebygges. 1.10.2 Tekniske installasjoner som er tilbaketrukket tillates oppført inntil 2 m over regulert mønehøyde for inntil 5% av byggets grunnflate. Gjelder ikke område T3.2. 1.10.3 Alle kabelanlegg skal legges som jordkabel. 1.11 Forurensning Ved søknad om tiltak skal det avklares om tiltaket vil medføre fare for utslipp / forurensning. Omfatter også arbeider i grunnen og utskifting av masse i anleggsperioden. Håndtering av ev. utslipp og iverksetting av tiltak skal dokumenteres og avklares med fylkesmannens miljøvernavdeling. Håndtering av overvann skal dokumenteres i teknisk plan. 1.12 Sykkelparkering Innenfor områdene o_gk3.1, og o_tt3.1b skal det etableres sykkelparkering. 1.13 Adkomst På sørlige del av området o_gk3.1 og tillattes det at eksisterende adkomstmulighet fra sør opprettholdes. Plassering av adkomst på plankartet (avkjørselspil) er vist som veiledende. Endelig plassering av avkjørsel skal fastsettes og vises i byggesak. Adkomst fra sør skal kun benyttes for utrykningskjøretøy, varelevering til bibliotek og servicebygg eller adkomst til eksisterende garasjer som ligger under Fv.420 Pharos vei. 1.14 Bygg- og anleggsfase I bygg og anleggsfasen skal det opprettholdes trygg gangveg i gjennom planområdet. 2 Bebyggelse og anlegg pbl 12-5. 2. ledd nr. 1 2.1 Offentlig eller privat tjenesteyting, (T3.1 T3.2) 2.1.1 T3.1 og T3.2 skal ha publikumsrettet offentlig tjenesteyting. 3 6
2.1.2 Hele eller deler av eksisterende bygg og anlegg på området T3.2 kan rives/fjernes. 2.1.3 Maksimal grad av utnytting for T3.1 er %-BRA = 175 %. Maksimal grad av utnytting for T3.2 er %-BRA = 200 %. Bruksareal som har lavere himling enn 1,5 m over gjennomsnittling planert terreng, regnes med i grad av utnytting med 50 % av planets areal. Bruksareal som har himling lavere enn 0,5 m over gjennomsnittling planert terreng, inngår ikke i beregning av grad av utnytting. 2.2 Forretning/kontor/tjenesteyting, (FKT3.1) 2.2.1 FKT 3.1 kan ha forretning, kontor og/eller privat eller offentlig tjenesteyting. Det skal være forretning eller tjenesteyting på bakkeplan ut mot offentlig gate eller torg. 2.2.2 Hele eller deler av eksisterende bygg og anlegg på området kan rives/fjernes. 2.2.3 Maksimal grad av utnytting for FKT 3.1 er %-BRA = 250 %. Bruksareal som har lavere himling enn 1,5 m over gjennomsnittling planert terreng, regnes med i grad av utnytting med 50 % av planets areal. Bruksareal som har himling lavere enn 0,5 m over gjennomsnittling planert terreng, inngår ikke i beregning av grad av utnytting. 2.3 Lekeplass, (o_l3.1) 2.3.1 Lekeplass skal opparbeides i tråd med kommuneplanens bestemmelser. 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 12-5. 2. ledd nr. 2 3.1 Torg, (o_tt3.1b, o_tt3.2 o_tt3.3) 3.1.1 o_tt3.1b skal opparbeides for myke trafikanter. 3.1.2 På områdene o_tt3.2 o_tt3.3 tillattes det etablering av sjøpromenade med tilhørende anlegg, da også for eksisterende småbåthavn. 3.2 Parkering, (o_spa1) 3.2.1 På området o_spa1 tillattes det etablering av parkeringsplasser for sykkel, El-bil, HC eller taxi. 4 Grønnstruktur 12-5.2.ledd nr.3 4.1 Park, (o_gp3.1) 4.1.1 På området kan det etableres park med tilhørende anlegg. 4.2 Grønnstruktur kombinert med annet angitt hovedformål, (o_gk3.1) 4.2.1 På området o_ Gk3.1 skal det tilrettelegges for publikumsintensiv bruk, som torv-/ parkanlegg, i sammenheng med park o_gp3.1 og lekeplass o_l3.1. 4.2.2 Innen o_gk3.1 tillates oppført to stk frittstående servicebygg med et areal hver på inntil 101 m² og èn stk frittstående servicebygg på 11 m². Nye bygg skal ha møneretning mot vest/øst. Servicebyggene kan ha maks gesimshøyde (GH) på kote +6,5 m og maks 4 6
mønehøyde (MH) på kote +8,5 m. Servicebyggene tilllattes ikke etablert på lavere kotehøyde enn +3 m. Endelig utforming av nye bygninger fastsettes i byggesak. 4.2.3 Det kan etableres leke/aktivitetsapparater for unge/voksne innenfor området. Det kan også etableres enkle tiltak som benker, grillplass, sykkelparkering, utescene, bryggekapell eller lignende. 4.2.4 Innenfor delområdet tillates det etablert en gangforbindelse under vegnivå (Fv. 420 - Pharosvei med tilhørende anlegg) til parkeringshuset i Vardeheia. 4.2.5 På området tillattes etablering av gangveg. Gangvegen tillattes ikke etablert på lavere kotehøyde enn +2,20 m. Gangsonen skal fungere som en barriere mot eventuell stormflo/havnivåstiging. Arealet vest for gangsonen vil dermed demmes opp, og det skal derfor etableres et avløpssystem som kan håndtere overvannet på en sikker måte vekk fra planområdet og sikre mot tilbakeslag. 4.2.6 På vestlige del av området tillattes det etablering av adkomst og vendehammer for kjøretøy som nevnt i 1.13. Adkomst og vendehammer skal etableres med en parkmessig utforming. 5 Hensynssoner 12-6 5.1 Frisikt, H140_1 5.1.1 I frisiktsone som er vist på plankartet skal det være frisikt langs veg / kryss / avkjørsel 0,5 m over tilstøtende veibane. Busker, trær og annet som kan hindre sikten er ikke tillatt. Skilt, stolper etc. som etableres for ulike vegformål mht trafikksikkerhet er unnlatt denne bestemmelsen. 5.2 Bevaring av kulturmiljø, H570_1 5.2.1 For områder omfattet av hensynssonen er formålet å bevare eksisterende bygninger, gatestruktur, murer, hager, vegetasjon og andre elementer med kulturhistorisk verdi. 5.2.2 Ved behandling av søknadspliktige tiltak i hensynssonen skal saken oversendes kulturvernmyndighetene for uttalelse. 6 Bestemmelse områder (Pbl 12-7) 6.1 2. Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg Bestemmelse område 1 2, #1 - #2 6.1.1 Endelig plassering av servicebyggene innenfor bestemmelseområde 1 (#1) fastettes i byggesak. Servicebyggene skal ha en avstand på minimum 5m mellom hverandre. 6.1.2 Hele eller deler av eksisterende kommunaltekniske bygg og anlegg innenfor Bestemmelse område 2 kan fjernes og etableres på området o_gk3.1 når fv.420 Pharosvei med tilhørende infrastruktur skal bygges (jfr. Områderegulering Grimstad sjønære arealer, vedtatt 29.10.2012). 5 6
7 Rekkefølgekrav 7.1 Før søknad om tillatelse for tiltak kan behandles innenfor et område skal det utarbeides og foreligge godkjente tekniske planer som viser utforming og opparbeidelse av offentlige trafikk- og fotgjengerarealer, vann- og avløpsnett, energiforsyning, håndtering av overvann fra nedbør og drenering etter ev. springflo/stormflo. Planen skal også omfatte annen teknisk infrastruktur som EL-forsyning, tele, bredbånd med mer. Alle kabelanlegg skal legges som jordkabel. 7.2 Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak på områdene for o_tt3.1b skal tekniske planer være godkjent av Statens vegvesen. 7.3 Før det kan gis brukstillatelse for bebyggelse skal tiltak for håndtering av overvann være gjennomført for tilhørende delfelt, VA anlegg skal være opparbeidet og godkjent av kommunen og øvre bærelag/1. slitelag på aktuelle kjøreveger skal være lagt. 7.4 Før søknad om tillatelse for tiltak kan behandles innenfor et område, må det foreligge en situasjons-/utbyggingsplan for de enkelte områder som viser/redegjør tomtedeling, byggenes plassering, utearealer, felles/privat parkering, snøopplag og oppstillingsplass for utrykningskjøretøy. Situasjons-/utbyggingsplan for områdene o_gk3.1/t3.2 skal også vise plassering av nytt bryggekapell hvis dette planlegges etablert på disse områdene. 7.5 Før det gis brukstillatelse skal oppstillingsplassen for utrykningskjøretøy/lift være opparbeidet og dimensjonert for en totalvekt på 26,5 tonn og en punktlast på 15 tonn for støtteben. 7.6 Før søknad om tillatelse for tiltak kan behandles innenfor et område skal det være avklart om tiltaket vil medføre fare for utslipp / forurensning. Omfatter også arbeider i grunnen og utskifting av masse i anleggsperioden. Håndtering av ev. utslipp og iverksetting av tiltak skal dokumenteres og avklares med fylkesmannens miljøvernavdeling. 7.7 For bebyggelse kreves slokkevannskapasitet på min. 50 l/s. Ovennevnte krav til slokkevann og slokkevannsuttak må være dokumentert tilfredsstilt før søknad om tillatelse for tiltak kan behandles. 7.8 Eventuelle stup over 2 meter skal sikres med gjerde på minimum 1,2 meter, før nye bygninger og tilhørende uteområder kan tas i bruk. 7.9 Ved opparbeidelse av uteoppholdsarealer på området o_gk3.1 og o_gp3.1 skal det opparbeides kaifront/ nedtrapping mot sjø. 7.10 Før det kan gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse innen felt T3.2 skal taxiholdeplasser være klar til bruk på området o_spa1. 7.11 Før det kan utstedes ferdigattest til ny bebyggelse innen felt FKT3.1 eller T3.2 skal o_gk3.1 være ferdig opparbeidet. 6 6