SKAGEN m 2 Statusrapport mai 2013
Innhold Investeringsresultater og nyheter 3 Porteføljens sammensetning og endringer 6 Markedene 21 Selskaper i SKAGEN m 2 28 Investeringsmandat og filosofi 30 Porteføljeteamet 39 2
Investeringsresultater og nyheter 3
Oppsummering mai I mai gjorde eiendomsaksjer det betraktelig dårligere enn globale aksjer generelt. Globale eiendomsindekser falt 7 prosentpoeng mer enn MSCI AC World indeksen. I USA falt REIT 8 prosentpoeng mer enn S&P 500 i måneden. Globalt sett gjorde nesten alle eiendomsindekser det dårlig, men Europeiske REIT hadde en flat utvikling. Den positive utstikkeren var Indonesia hvor eiendomsindeksen var opp 17 prosent. Japan tynget utviklingen for vår eiendomsindeks i mai. De fleste markedene var opp pr 22. mai da møtereferatet til FED ble offentliggjort. Dette referatet viste at flere av medlemmene i FED diskuterte muligheten for å begynne en nedtrapping av de kvantitative lettelsene i løpet av de neste kvartalene. Markedets reaksjon lot ikke vente på seg og var «nå skal rentene opp.» Innen eiendomsaksjer var resultatet et nedsalg og da spesielt innen REIT. Vi ser dette som en overreaksjon og bør etter det store nedsalget begynne å differensieres mellom forskjellige aksjer igjen. Aksjer med gode vekstmuligheter henter seg inn igjen. Ved utgangen av mai var den totale forvaltningskapitalen i fondet på 743 millioner kroner. Fondet falt 0,5 prosent i mai, sammenlignet med et fall på 5 prosent for referanseindeksen. Fondet har steget 18,1 prosent siden start, 3.2 prosent bedre enn referanseindeksen. Det kom fire nye poster inn i fondet i mai. Det ble samtidig solgt fire poster. Porteføljen består av 53 selskaper og netto kontantbeholdning var 0 prosent. På landnivå var de beste bidragsyterne Indonesia, etterfulgt av Kina og Filippinene. De fleste av våre negative bidragsytere kom fra India, Singapore og Brasil. Japan falt nesten 18 prosent etter sterk oppgang i april. Porteføljen inneholder selskaper med virksomhet i Indonesia (17.6%), USA (16.5%), Frankrike (8.6%), Singapore (9.3%), Kina (9.1%), India (6.9%) og Brazil (4.8%). De 10 største postene utgjør 33 prosent av fondet og handles til en vektet direkteavkastning på 4.0%, EBITDA/EV yield var 5.0% og P/NAV var 95%. Selskapene med den beste utviklingen var Lippo Karawaci (Indonesia), Bumi Serpong Damai (Indonesia) og Olav Thon (Norge). De tre dårligste var DLF (India), General Shopping (Brasil) og Mapletree Logistics Trust (Singapore). Siden lansering av fondet har de fire av de 10 selskapene som har levert størst bidrag kommet fra ASEAN-4 land. To har er i USA og tre i Europa. Beste bidragsyter i absolutte termer har vært Lippo Karawaci. 4
Resultater ved utgangen av mai Mai Hittil i kv. Hittil i år Siden start* SKAGEN m2 0,0% 3,7% 16,3% 18,1% MSCI ACWI Real Estate -4,6% -0,2% 12,0% 14,8% Meravkastning 4,6% 3,9% 4,4% 3,2% * SKAGEN m2 ble lansert 31. oktober 2012 5
Porteføljens sammensetning og endringer
Porteføljen til SKAGEN m2 fordelt på pyramiden pr 31. mai, 2013 Opportunistisk 34% 22 poster Verdiskapere 32% 18 poster Høyt utbytte 34% 14 poster 7
Porteføljens geografiske fordeling pr 31. mai 2013 Kontanter Oceania 0,0% 6,2% Indeks Fond EMEA Sør Amerika 2,5% 1,4% 4,8% Japan 11,2% Perifer EU Norge Nord Amerika 4,4% 6,9% 0,1% 2,6% 16,5% 49,6% Kjerne EU 5,0% 14,2% Asia ex Japan 19,7% 54,2% 8
SKAGEN m² fordelt på type eiendommer pr 31. mai 2013 Property segment Health; 2% Diversified; 16% Office; 18% Hotels; 3% Industrial; 16% Retail; 29% Residential; 16% 9
SKAGEN m² selskaper pr 31. mai 2013 DLF LTD LIPPO FRANSHION PROP KARAWACI YUEXIU PROPERTY KWG PROPERTY LEXINGTON REALTY AFFINE UEM LAND HLDG ROCKWELL LAND CO KEPPEL LAND LTD CAPITALAND LTD Gecina Mack-Cali PS Business Parks Ascendas India Trust SL Green Realty Soho China Parkway Life REIT First REIT BR Properties Immofinanz Health Diversified Office BR PROPERTIES* Ashford Hotels Hospitality Trust SEGRO BEKASI FAJAR IND SURYA SEMESTA IN HEMARAJ LAND DEV TICON INDUSTRIAL GLOBAL LOGISTIC TICON PROPERTY F MAPLETREE LOG TR Industrial Residential Retail BRIT LAND CO PLC CORIO NV MERCIALYS LIPPO MALLS SHIMAO PROPERTY DB REALTY LTD HOVNANIAN ENT-A INDIABULLS REAL ANANDA DEVE-NVDR SUMMARECON AGUNG IJM LAND BHD VISTA LAND & LIF BUMI SERPONG BR MALLS GSW IMMOBILIEN A APARTMENT INVEST SM PRIME HLDGS CAPITAMALLS ASIA CITYCON TORUNLAR GAYRIME GENERAL SHOPPING PHOENIX MILLS OLAV THON 10
SKAGEN m² selskaper pr. 31. mai 2013 Balder DLF Ltd Lexington Realty Trust Lippo Karawaci Franshion Yuexiu Prop. KWG Affine Gecina Mack-Cali PS Business Parks Ascendas India Trust SL Green Realty Soho China BR Properties Immofinanz BR Properties* Bekasi Fajar Surya Semesta Parkway Life REIT First REIT Ashford Hospitality Trust BRIT LAND Sagax Hemaraj Ticon Industrial Global Logistic Ticon Property Fund Mapletree Logistics Shimao Property Holdings Ltd DB Realty Ltd Hovnanian Enterprices Inc Indiabulls Real Estate Ltd Housing Development & Infrastructure Ltd Nexity SA Vista Land & Lifescapes Inc Ananda Development PCL- Nvdr IJM Land Bhd Summarecon Agung Tbk PT 11 TORUNLAR GSW Immobilien AG Evergrande Real Estate Group Ltd Bumi Serpong Damai PT CITYCON CORIO MERCIALYS LIPPO MALLS SM PRIME CAPITAMALLS ASIA GENERAL SHOPPING PHOENIX MILLS Apartment Investmest & Management Co OLAV THON
SKAGEN m² allokering pr 31. mai 2013 Property & risk segments High dividend Value creators Opportunistic Total Office 8,0% 9,3% 1,0% 18% Retail 14,1% 13,1% 1,4% 29% Residential 0,0% 4,9% 10,9% 16% Industrial 6,6% 4,1% 5,0% 16% Hotels 0,0% 0,0% 3,3% 3% Health 2,5% 0,0% 0,0% 2% Diversified 2,8% 0,2% 12,7% 16% Cash 0% Total 34% 32% 34% 100% 12
Geografisk fordeling SKAGEN m² vs. referanseindeksen 50% 45% Benchmark * SKAGEN m2 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% * MSCI ACWI IMI Real Estate Net total return index 13
SKAGEN m 2 Største endringer i mai* Kjøp Salg Segro Plc Brandywine Realty Trust Rockwell Land Corp (Ny) UEM Land Holdings Bhd (Ny) Apartment Investment Co Shimao Property Holdings Ltd Ascendas India Trust IJM Land Bhd Torunlar Gayrimenkul Yatirim Lippo Malls Indonesia Retail Trust Keppel (Ny) Capitaland (Ny) Mack-Cali Realty Corp British Land Co Plc Fastighets AB Balder (Ut) Corio NV Nexity SA (Ut) Evergrande Real Estate (Ut) Bumi Serpong Damai PT Sagax AB (Ut) First Real Estate Investment Trust * Denne siden viser noen av de postene som har endret seg mer enn 0,25% som følge av enten aktive kjøp eller salg av aksjer, eller en beslutning om ikke å kjøpe eller selge hver aksje pro rata I forhold til inn eller utflyt av kapital I fondet. Den omfatter ikke endringer som følge av endringer I aksjekursen. 14
SKAGEN m2 referanseindeks MSCI ACWI IMI Real Estate Net total return index SKAGEN m2 sin avkastning måles mot den brede MSCI real estate index, MSCI ACWI IMI Real Estate, som inkluderer eiendomsaksjer fra 22 utviklede- og 23 vekstmarkeder. Referanseindeksen inneholder nær 600 selskaper, slik som eiendomsselskaper, REITs og utviklere. Ved bruk av Global Industry Classification Standard (GICS) er alle selskapene klassifisert som eiendomsselskaper, men deles videre opp i Real Estate Investment Trusts og Real Estate Management & Development. Vi bruker totalsavkastningsversjonen av indeksen, som betyr at indeksens utvikling inkluderer reinvesterte utbytter. Utbyttene er nettojustert for skatt, basert på skatten for et fond drevet fra Luxemburg. Det er denne indeksen som kommer nærmest hvordan SKAGEN m2 investerer. 15
Største bidragsytere i mai (NOK 000) Største positive bidragsytere Største negative bidragsytere Selskap NOK 000 Selskap NOK 000 LIPPO KARAWACI 7 360 BUMI SERPONG 3 371 OLAV THON EIENDOM 2 154 IJM LAND BHD 1 556 FRANSHION PROP 1 527 ASHFORD HOSPITALITY 1 358 SURYA SEMESTA 1 337 MERCIALYS 1 156 GECINA SA 984 HOVNANIAN 944 DLF LTD -3 138 GENERAL SHOPPING -2 273 MAPLETREE LOGISTIC -1 735 CAPITAMALLS ASIA -1 578 BR PROPERTIES -1 506 ANANDA DEVELOPMENT -1 440 TICON INDUSTRIAL -1 263 FIRST REIT -1 231 BRANDYWINE RLTY -1 011 ASCENDAS INDIA TRUST -981 Samlet verdiskapning i mai: + 4,6 MNOK 16
Største bidragsytere hittil i år (NOK 000) Største positive bidragsytere Største negative bidragsytere Selskap NOK 000 Selskap NOK 000 Lippo Karawaci Tbk PT 11 311 Bumi Serpong Damai PT 6 475 Ashford Hospitality Trust 4 050 Summarecon Agung Tbk PT 3 804 Surya Semesta Internusa PT 3 498 Gecina SA 2 972 British Land Co Plc 2 872 Lexington Realty Trust 2 611 Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2 411 Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk PT 2 402 DLF Ltd -2 714 BR Properties SA -2 293 Evergrande Real Estate Group Ltd -1 529 Brandywine Realty Trust -1 017 BR Malls Participacoes SA -1 013 Ananda Development PCL-Nvdr -767 Rockwell Land Corp -614 Capitamalls Asia Ltd -450 General Shopping Brasil SA -441 Ascendas India Trust -333 Samlet verdiskapning hittil i år: + 64,8 MNOK 17
Nøkkeltall for fondets største investeringer pr. 31. mai 2013 Selskap Risikoklasse Postens størrelse Pris Direkteavkastning EBITDA/EV P/NAV MERCIALYS Core+ 4,4% 17,450 4,9% 4,5% 100% LIPPO MALLS Core+ 4,1% 0,51 6,6% 4,6% 95% BRIT LAND CO PLC Core+ 4,1% 6,130 4,1% 6,3% 95% LIPPO KARAWACI Opportunistic 3,7% 1840 0,5% 4,5% 85% ASHFORD HOSPITAL Opportunistic 3,3% 13,25 3,6% 7,6% 65% GLOBAL LOGISTIC Value added 2,8% 2,82 1,4% 3,5% 110% LEXINGTON REALTY Core+ 2,8% 12,64 4,7% 6,3% 100% APARTMENT INVEST Value added 2,8% 30,36 3,1% 6,0% 100% SEGRO PLC Core+ 2,8% 2,79 5,4% 6,1% 90% MAPLETREE LOG TR Core+ 2,7% 1,21 5,3% 5,0% 120% Vektet topp 10 33,6% 4,0% 5,0% 95% 18
Kort om de største investeringene i SKAGEN m2 Lippo Malls is a real estate investment trust that invests in shopping malls and other retail locations in Indonesia. LMIRT is the only Indonesia focused retail REIT listed on the SGX (Nov 07), owning and investing in a diversified portfolio of retail related real estate assets spread across 10 retail malls and 7 retail spaces. Focus on mid to mid / upper middle class customer segment. Sponsored by Lippo Karawaci, Indonesia's largest listed property company, however no malls derive from the sponsor as of today. Along with sponsor, LMIRT has a market share of 25%. Global Logistic Properties is Asia's largest provider of modern logistics facilities. The company owns, manages and leases out >500 completed properties spread across >60 cities in China, Japan & Brazil, forming an efficient network with assets strategically located in key hubs, industrial zones and urban distribution centers. The Japanese portfolio is mostly completed and provides strong operating cash flow to fund the group's growing business in China. GLP recently expanded its business to Brazil through 2 JV s mainly operating in Rio and Sao Paulo. British Land owns and manages a portfolio of commercial property worth c. GBP16bn, of which BLND s own value is GBP 10bn. This makes the company one of Europe s largest REITs. The company invests, both directly and through joint ventures, in income-producing and freehold commercial properties in order to maximize their growth and potential. The Company trades, finances, and develops property. Their portfolio consists of offices, retail superstores, shopping centers, leisure, industrial, and distribution spaces. Roughly 2/3 is Retail, geographically diversified within the UK, and 1/3 is Office, primarily in central London. Ashford Hospitality Trust is a self-advised REIT focusing on the lodging industry. Owns 123 hotels (91 directly, 28 (72 %) in JV with Prudential. Invests opportunistically in the whole capital structure including lending to other hotel owners. Mercialys is a French shopping center investment company with a portfolio size of 2.7bn focusing on retail properties 100% located in France. With 120 locations across France, totaling a gross leasable area of 714k sqm, Mercialys is one of the major players in the France shopping center sector. The company owns, renovates and redevelops centers in close collaboration with Groupe Casino. Mercialys was created with the transfer of 146 properties from Casino in 2005 when Casino decided to take its real estate business public via a placement. Today Casino owns 40%. Mercialys opted for the SIIC legal status in 2005. 19
The largest companies in SKAGEN m 2 cont. Biggest developer in Indonesia. Key strengths are the company's diversified portfolio and its moves to greater recurring income. LPKR, with its townships and superblocks in Greater Jakarta, stands to benefit from the country's property boom. Retail malls and townships are a focus for Lippo, as it currently manages 25 shopping malls. Both hospitals and retail malls are asset-light businesses, as the company recycles capital to Singapore-listed REITs after stabilising them. LPKR is set to be the biggest private-sector provider of medical services in Indonesia. LPKR has an aggressive expansion strategy in hospitals and retail malls. Large portion of recurring income (43%) protects downside. SEGRO is a leading owner, asset manager and developer of modern warehousing, light industrial and data centre properties, with 4.7 billion of assets principally concentrated in London's Western Corridor and in key conurbations in France, Germany and Poland, as well as suburban office buildings in the Thames Valley, Brussels and Milan. The Group serves over 1,300 customers spread across a diverse range of industry sectors and has 5.3 million square meters of built space and a passing rent roll of 318 million. Lexington Realty Trust is a real estate investment trust that invests in, owns and manages commercial properties net leased to major corporations throughout the United States. In addition, they provide investment advisory and asset management services to investors in the net lease area. Under a net lease, all property operating expenses, such as insurance, real estate taxes, utilities, maintenance and repairs are generally paid by the tenants. Accordingly, the cash flows during the lease term are highly predictable. The portfolio is well-diversified by property type, geographic location, lease term and tenant industry concentration. Apartment Investment & Management is a US Reit focussed on multi-family rental buildings, with some 66 000 apartments in top 20 markets. The number of apartments has been dramatically reduced since 2004 from over 160 000 (net owned) in 100 markets to today s number, of which 56 are so called Conventional and 10 Affordable. Sold of a lot apartments in 06-08 and used $1b on share buybacks. The company bought back 24% of outstanding shares from 2q06 until Oct. 08, but had to issue equity at lower price in 09. Current strategy was implemented in 2005 and is to sell 2 apartments to buy 1 with better location and higher quality. Maple tree Logistics Trust is an Asia-focused logistics real estate investment trust. The sponsor Maple tree Investments is a wholly owned subsidiary of Temasek. MLT was listed on the SGX in 2005, seeded by a government owned Singapore logistic portfolio. The Company invests in a geographically diversified portfolio of logistics properties in Singapore, Hong Kong, China, Malaysia, Japan, South Korea and Vietnam. The portfolio size is approximately S$4.2 billion comprising 110 properties. Major NPI contribution from Singapore 43%, Japan 27% and HK 13%. 20
Markedene
Markeder i mai 2013 i NOK Ungarn 7 Kina (lokal) 7 Tyskland 6 USA (Nasdaq) 5 Polen 5 Nederland 5 Frankrike 5 Italia 5 USA (S&P 500) 4 Verdensindeksen 3 Indonesia 3 Belgia 2 Norge (OSEBX) 2 Taiwan 2 Storbritannia 2 Finland 2 Østerrike 2 Sør-Korea 1 Sverige 1 Hong Kong 1 Canada 1 SKAGEN M2 0 Vekstmarkedsindeksen 0 Spania -1 Kina (Hong Kong) -1 Russland -1 Sør-Afrika -1 Tyrkia -2 India -2 Singapore -2 Japan -2 Thailand -4 Eiendomsindeksen -5 Brasil -9
Markeder hittil i år i NOK (pr 31. mai) Indonesia 23 USA (S&P 500) 22 Thailand 21 Japan 20 USA (Nasdaq) 19 Sveits 19 Sverige 18 SKAGEN M2 16 Verdensindeksen 16 Belgia 16 Frankrike 15 Finland 15 Tyskland 13 Tyrkia 13 Nederland 13 Storbritannia 12 Eiendomsindeksen 12 Italia 11 Norge (OSEBX) 11 Taiwan 10 Kina (lokal) 9 Singapore 8 Spania 8 Ungarn 7 Østerrike 6 Hong Kong 6 India 5 Canada 5 Mexico 3 Vekstmarkedsindeksen 2 Sør-Korea 0 Kina (Hong Kong) -2 Sør-Afrika -3 Polen -5 Russland -5 Brasil -12
180,00 Markeder for eiendomsaksjer så langt i 2013 (EUR) 170,00 160,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 90,00 80,00 Indonesia (JAKPROP) Thailand (SETPROP) Philippines (MXPH0RE) Japan (TPREAL) Sweden (ELSD) SKAGEN m2 (SKAGEM2) USA (RMZ) France (RPFR) Benchmark (M1WD0REI) UK (TENUKRG) Singapore (FSTREI) Australia (AS51PROP) Germany (GPRADEUI) Hong Kong (HSP) China (GPRACH20) Brazil (MXBR0RE) India (SREIINN) 70,00 31.12.2012 31.01.2013 28.02.2013 31.03.2013 30.04.2013 31.05.2013 24
Markeder for eiendomsaksjer så langt i 2013 (in EUR) 120,00 115,00 110,00 105,00 100,00 95,00 90,00 Indonesia (JAKPROP) China (GPRACH20) Philippines (MXPH0RE) SKAGEN m2 (SKAGEM2) Hong Kong (HSP) USA (RMZ) Thailand (SETPROP) Benchmark (M1WD0REI) Brazil (MXBR0RE) Singapore (FSTREI) India (SREIINN) Japan (TPREAL) 85,00 80,00 30. apr. 3. mai. 6. mai. 9. mai. 12. mai. 15. mai. 18. mai. 21. mai. 24. mai. 27. mai. 30. mai. 25
Kommentarer rundt markedet for eiendomsaksjer i mai I mai gjorde eiendomsaksjer det betraktelig dårligere enn globale aksjer generelt. Globale eiendomsindekser falt 7 prosentpoeng mer enn MSCI AC World indeksen. I USA falt REIT 8 prosentpoeng mer enn S&P 500 i måneden. Globalt sett gjorde nesten alle eiendomsindekser det dårlig, mens Europeiske REIT hadde en flat utvikling. Den positive utstikkeren var Indonesia hvor eiendomsindeksen var opp 17 prosent. SKAGEN m2 klarte å gjøre det betraktelig bedre enn referanseindeksen, med hele 4,6 prosentpoeng, takket være investeringer i Indonesia og det faktum at fondet ikke har direkte investeringer i Japan. Japan tynget utviklingen for vår eiendomsindeks i mai. Flere og flere investorer er i ferd med å stille seg spørsmålet om Abenomics kommer til å ha den positive påvirkningen en hadde håpet på. En del raskt skiftende penger har også forlatt landet etter å ha fått god avkastning. De fleste markedene var opp pr 22. mai da april-møtereferatet til amerikanske FED ble offentliggjort. Dette referatet viste at flere av medlemmene i FED diskuterte muligheten for å begynne end nedtrapping av de kvantitative lettelsene i løpet av de neste kvartalene etter tegn på god gjeninnhentingen i amerikansk økonomi. For en lekmann høres det bra ut noe det også gjør for oss. Men, for det nevrotiske aksjemarkedet var dette dårlig nytt fordi konklusjonen er at 1) rentene skal opp og 2) likviditeten vil bli borte i aksjemarkedene. Markedet konkluderte derfor med å selge obligasjoner, aksjer med høy direkteavkastning og vekstmarkeder. Eiendomsaksjer ble generelt solgt, og da spesielt REIT i alle markeder. Vi ser dette som en overreaksjon og ikke veldig rasjonelt i det lange løp. Rentene er veldig lave og vi forventer at de vil holde seg lave i de fleste markeder i fortsatt noe tid. Dette selv om de vil komme litt opp fra ekstremt lave nivåer, slik som nær null i noen utviklede markeder. Hvis rentene går opp på grunn av bedre økonomisk vekst bær dette være bra. Om inflasjonen øker vil eiendom påvirkes i mindre grad enn for mange andre aktiva. Men, vi forventer ikke at inflasjonen skal komme dramatisk opp ettersom inflasjonspresset er svakt i de fleste markeder. Så lenge forskjellen mellom avkastning på eiendom og obligasjonsrenter holder seg, og det underliggende eiendomsmarkedet er godt, vil våre verdsettelser holde seg. En korreksjon i aksjer vil dermed være en god kjøpsmulighet i de fleste markeder. I det korte løp vil risikopremier for aksjer være under press, og både raskt skiftende penger og lavrisikokapital vil bevege seg ut av eiendom. Vi bør etter det store nedsalget begynne å se at det differensieres mellom forskjellige aksjer igjen. Aksjer med gode vekstmuligheter henter seg inn igjen mens aksjer med dårlige vekstutsikter blir forlatt. Noen markeder er svakere enn forventet. I Brasil er vi fornøyd med den operasjonelle utviklingen i våre investeringer, men svært skuffet over regjeringen. Vi tror det vil ta lang tid før aksjemarkedet i landet henter seg inn igjen. Med valg i 2014 er ikke utsiktene veldig gode de neste tre årene fordi det vil være mindre endringer i den politiske retningen. I India er den økonomiske utvikling veldig langsom på grunn av ineffektiv regjering og manglende politisk lederskap. Markedets endringer i humør når investorer går fra håp til skuffelse, har gitt store svingninger i de få likvide indiske eiendomsselskapene som er. Resultatet er høy risiko og dårlig avkastning. 26
Kommentarer rundt markedet for eiendomsaksjer i mai Det er verdt å merke seg at det i mai var en økende investorfokus på e-handel og fikk konsekvenser for både fysisk detaljhandel og logistikk. Det er på det rene at e-handel øker raskt og vil ta en økende andel av den totale detaljhandelen i alle regioner. I UK ser markedet ut til å ligge i forkant av denne endringen og kan brukes som et tidlig signal på hvordan eiendomsmarkedet må tilpasse seg. Samtidig må en være klar over at det er store forskjeller på regioner og land, både når det gjelder handel, fritid, oppførsel/kultur, internettpenetrasjon og den fysiske strukturen til handels- og logistikkaktiva. Selv om SKAGEN m2 var uendret i mai, og referanseindeksen var ned 5 prosent, var retningen vad utgangen av måneden negativ. Det kan komme flere korreksjoner før markedene for eiendomsaksjer stabiliserer seg. Men, etter vårt syn er det fundamentale bildet mer eller mindre uendret for våre poster og porteføljen er godt posisjonert for tiden framover. Vi forventer at våre aksjer vil sakte men sikkert begynne å hente seg inn igjen i løpet av noen får uker.. 27
Selskaper i SKAGEN m 2 Engelske faktaark. For full liste av alle selskapene i porteføljen, se www.skagenfondene.no
Ananda (ANAN-R TB) 3,84 History and what they do Thai developer with a focus on building condos along the mass transit lines in Bangkok. IPO as recent as December 2012. Bangkok s mass transit network is expected to expand significantly from 56 stations in 2012 to 100 stations in 2016 to +245 stations in 2022. The company builds condos under the Ideo and Elio brand located in prime locations near BTS and MRT stations and focuses on the mid range segment with an average sales price of Bt1-3m/unit (Elio) and Bt3-6m/unit (Ideo). Company targets new generation clients with high education and good household income. ANAN has the biggest market share of condos built within 300 meters of mass transit stations, which statistical have the highest take-up rate. 80% of turnover is condominiums, 20% is landed houses in low density suburbs. Anandas subsidiary Helix is a 100% owned construction company using prefabrication technology handling 1/3 of Anandas total construction. Rationale for investment Bangkok is the only metropolis in Thailand, with strong growth prospects. Ananda has a very attractive market position to benefit from the housing demand driven by the massive public investments to build out MTR systems over the next ten years. 100% focus on Bangkok. Company is still navigating below the radar screen for many investors, and is priced clearly below it s more well known peers. Strong brand and locally well connected majority owner gives advantages i.e. for land bank purchases Strong execution capability with an asset light model, small land bank & high churn. Strong balance sheet gives support to further growth Triggers: Successfully securing land bank and ramp up of launches coming through Growth and track record to attract more international capital Growth in household formation/housing demand. Risks: Execution risk however to certain extent mitigated by Helix (no labour shortage) Land cost or construction cost increases faster than condo prices Political risk implementation of new taxes, price regulations etc. Key figures: Market cap June 5th 2013 Opportunistic 12,6 bn THB 2,4 bn NOK GICS Code 4040230 Real Estate Management & Development Long term value builder No. of shares 3333 m Total debt 2,8 bn THB Cash 1,9 bn THB Preferred equity 0 THB Minority interest 0 THB Enterprise value 13,5 THB Net debt to EV 7% EBITDA/EV (13E) 14,7% P/E 2013E-2014E 8,6x 6,4x P/BV (13E) 1,9 P/NAV N.M. ROE 13E 24,4% Div Yield 0% Price change 3m YTD 1 Yr -13% -2% N.A. Free float 51% Daily turnover 6M 2,5 MNOK Beta 6M 1,1 No of analysts 4 0% sell/hold Owners RUANGKRITYA CHANOND 53,7% LONE PINE CAPITAL LL 5,83% Thai NVDR Co ltd 4,15%
Investeringsmandat og filosofi
Hvorfor investere i eiendom? Kjøp land, de lager det ikke lenger. - Mark Twain, amerikansk forfatter Eiendom er langsiktige verdier. Det gir normalt sett en forutsigbar kontantstrøm og er en god sikring mot inflasjon. Børsnoterte eiendommer er bra for investorer fordi det gir likviditet og gjennomsiktig prising. - Kristoffer Stensrud, SKAGEN grunnlegger
Investeringsfilosofien til SKAGEN m 2 aktiva og selskaper Målet er å levere risiko og avkastning en plass mellom aksjer og obligasjoner og å bruke SKAGENs investeringsfilosofi til å gjøre det bedre enn markedet. Vi ønsker at SKAGEN m 2 reflekterer aktivaklassen eiendom mer enn det å være et sektorfond. Porteføljen bygges fra bunnen over tid, med en sterk base av faste inntekter. Hovedmålsettinger vil være risikodiversifisering og stabil inntektsvekst. Med en slik sterk base kan vi ta noe høyere risiko med mer oppsidepotensiale, samtidig som vi holder den totale risikoen i porteføljen på et akseptabelt nivå. Finansiell opplåningsgrad blant selskapene skal holdes på lavt til moderat nivå for porteføljen som helhet. For oss er det viktigste den langsiktige risikojusterte avkastningen. Det vil alltid være perioder med mye svingninger i aksjemarkedene, og når SKAGEN m 2 sin portefølje vil vise store kortsiktige svingninger og avkastning som er lavere enn vårt mål. Tesen er at med vår strategi, og fokus på stabile underliggende inntekter fra eiendom, vil aksjemarkedet verdsette våre selskaper på en slik måte at aksjekursen kommer tilbake på normalnivåer når markedene stabiliserer seg. Vi tror også at langsiktig sikring av kapital er viktigere for SKAGEN m 2 sine kunder enn det å unngå kortsiktige svingninger i markedet, hvor prisen kan bli svært lav avkastning. Med denne filosofien kan kortsiktige markedssvingninger bli utnyttet til å oppnå langsiktig avkastning mer enn som en stor risikofaktor.
Porteføljens sammensetning - en tredelt pyramide Opportunistiske investeringer representerer vanligvis høy risiko og høy potensiell avkastning på grunn av en eller annen spesiell situasjon. Investeringskriteriene ligner på dem som brukes i andre SKAGEN fond. Vi behandler de fleste investeringer i utbyggere som opportunistiske investeringer. Det samme gjelder selskaper med finansielle problemer, spekulative prosjekter eller investeringer i svært sykliske markeder. Verdiskapende Typisk selskaper som har fokus på eiendommer som skaper inntekter, akkurat som dem med høyt utbytte, men med en mer aktiv ledelse og fokus på verdiskaping. En konsekvens er at alt årlig overskudd blir reinvestert i selskaper i stedet for å bli utbetalt til aksjonærene. Selskapenes investeringer kan blant annet være oppkjøp, oppussing av eksisterende eiendommer eller nye prosjekter. Opportunistisk Verdiskapende Høyt utbytte* Selskaper med høyt utbytte har fokus på eiendommer som skaper inntekter, begrenset investeringsaktivitet og en lav til moderat risiko for kontantstrømmen. Ettersom de ikke normalt trenger alle inntektene fra driften til investeringer vil mesteparten av overskuddet bli utbetalt som utbytte. Hvert av disse selskapene er forventet å møte vårt mål for total avkastning, men de trenger ikke nødvendigvis å være undervurderte. I strategien til SKAGEN m2 er investeringer som blir klassifisert som Høyt utbytte normalt omtalt som Core+ når en sammenligner med standard definisjoner som blir brukt blant ikkebørsnoterte eiendomsselskaper. 33
Selskapsutvelgelse: SKAGENs tre U er Den ideelle investeringen er Undervurdert Upopulært Underanalysert Fokus i selskapsutvelgelsen Katalysatorer for omvurdering Verdiskaping til lav pris Gjeld og risiko Forståelig og velprøvd forretningsmodell Vilje til å skape aksjonærverdier
SKAGEN m² passer med investeringsfilosofien Børsnoterte eiendomsselskaper er relativt enkelt å analysere med forutsigbare kontantstrømmer. Eiendomsaksjer er ofte utsatt for feilprising på grunn kortsiktighet i aksjemarkedet. Eiendomsaksjer er en flott mulighet til å bruke SKAGENs unike investeringsfilosofi, nemlig upopulære, undervurderte og underanalyserte investeringer. Langsiktig verdistigning for eiendom er sannsynlig. Legg til vellykket aksjeplukking og den forventede avkastningen kan bli bra. 35
Tre temaer som underbygger SKAGENs verdiinvesteringer Tilbake til snitt Spesielle situsjoner Langsiktige verdiskapere Hva er det? Omvurdering av forventet avkastning (Graham-type verdiinvestering) Selskapet gjennomgår en endring om leder til endring i lønnsomhet Selskaper forventet å levere langsiktig vekst høyere enn markedet (Fisher-type investeringer) Sensitivitet til tid Tidsaspekt vanskelig å si noe om, men vanligvis kortsiktig Best utnyttet med en tidshorisont på 1-3 år Best utnyttet med veldig lang tidshorisont Hoveddriver for avkastning Store sykler, markedssentiment, økonomisk vekst, råvarepriser Ledelsesspesifikk (kostnadskutt, M&A, kapitalstruktur) Industristruktur, konkurransedynamikk, etterspørselsvekst, teknologi Analyseinnretning Selskaper og regnskap Dyp og detaljert, selskap og ledelsesfokusert (I praksis en PE d.d.) Dyp men bred, industrivekst og konkurransedynamikk er viktigere Noen investeringer treffer på flere kategorier; ingen av kategoriene er gjensidig ekskluderende 36
37 Fem gode grunner til å investere i SKAGEN m 2 1. Eiendom er lokale markeder, som kan gi geografisk spredning og risikodiversifisering. 2. Land er en begrenset resurs. Urbanisering, befolkningsvekst og økende velstand vil fortsette å være viktige drivere i eiendomsmarkedene 3. Den langsiktige korrelasjonen mellom aksjer og obligasjoner er lav. Av denne grunn kan SKAGEN M2 være et godt alternativ for å gi risikodiversifisering i en portefølje 4. Fondet bruker SKAGENs investeringsfilsosofi og erfaring til å finne undervurderte, underanalyserte og upopulære aksjer i hele verden. 5. Investering direkte i eiendom gjennom et aksjefond gir mange fordeler
SKAGEN m² Bredt mandat: Verdipapirfond med daglige kurser og handel. Fondet investerer i eiendomsselskaper globalt inkludert REITs, REOCs (Real Estate Operating Companies) og utviklere. Anbefalt investeringshorisont: Minimum 5 år. Utbytte: Ingen utbyttebetaling; fondet reinvesterer utbyttebetalinger fra selskapene. Referanseindeks: MSCI ACWI Real Estate IMI Net Forvaltningshonorar: Fast avgift på 1.5 %*, ingen avgift på kjøp eller salg av andeler. Minste tegningsbeløp: NOK 1000 Lanseringsdato: 31. oktober 2012 * bedre/dårligere verdiutvikling I andelsverdien sammenlignet med referanseindeksen deles 90/10 mellom andelseierne og forvaltningsselskapet. Maksimum årlig avgift er 3% og minimum er 0,75%.
Porteføljeteamet
Forvalterne av SKAGEN m 2 Peter Almström har over 25 års erfaring med eiendom, fond ledelse og økonomi. Han har en mastergrad i oppmåling og økonomi Michael Gobitschek har direkte erfaring med SKAGENs investeringsfilosofi og prosessen gjennom sitt arbeid med institusjonelle kunder. Han har sterke analytiske evner og en bakgrunn fra corporate finance, fusjoner og oppkjøp. Han har en mastergrad i finans. Harald Haukås har arbeidet både som analytiker og mer nylig som forvalter av SKAGENs kombinasjonsfond, SKAGEN Balanse 60/40. Harald har en doktorgrad i matematisk statistikk og har tidligere jobbet med risikoanalyse ved Universitetet i Stavanger.
Ønsker du mer informasjon? Se vår siste markedsrapport Informasjon om SKAGEN m 2 på våre hjemmesider Historisk avkastning er ingen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalters dyktighet, fondets risiko, samt kostnader ved tegning og forvaltning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. SKAGEN søker etter beste evne å sikre at all informasjon gitt i denne rapporten er korrekt, men tar forbehold for eventuelle feil og utelatelser. Uttalelsene i rapporten reflekterer porteføljeforvalternes syn på gitt tidspunkt, og dette synet kan bli endret uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller en anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter. SKAGEN påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes bruk eller forståelse av rapporten. Ansatte i SKAGEN AS kan være eiere av verdipapirer utstedt av selskaper som er omtalt enten i denne rapporten eller inngår i fondets portefølje.