REGULERINGSBESTEMMELSER TIL MVE Bebyggelsesplan for langbryggene OMRÅDET MELLOM RÅDHUSPLASSENS NYE RUNDKJØRING OG TOLLBODEN. Reguleringsplanen sist datert 10.02.2005 Planens formål. Formålet med planforslaget og de tilhørende bestemmelser er å tilrettelegge for en mindre vesentlig endring av gjeldende bebyggelsesplan for å ivareta følgende forhold: - Mulighet for utvidelse av parkeringsarealet under bakkeplan, mellom eksisterende byggegrenser og hotellet. - Mulighet for bygging av en forbindelsesgang i en etasje mellom nybygg og hotell, for en utvidelse av hotellets konferansefasiliteter i nybygget. - Endret formulering for beskrivelse av takutforming på nybygg og mindre justering av gesimshøyde på deler av bygningen. Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. (Bestemmelser knyttet til bygningslovens 25 - Reguleringsformål). 1.1 Reguleringsformål. 1 Generelt Planområdet er avmerket på plankartet og inndelt i reguleringsområder med følgende formål: Byggeområder: Bolig/forretning/kontor/bevertning/parkering B/F1 Forretningsformål, Hotell Fellesområde: Felles parkeringsplass B2 Fe1 851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 1 av 6
2 Blandet formål bolig / forretning / kontor/ bevertning/ parkering 2.1 På område B/F1 skal det oppføres bygning med forretninger/ kontor/ bevertning i 1. etasje. Boligarealet skal utgjøre minst 45% av bruttoarealet (BTA) over 1. etasjes gulv. 2.2 Bebyggelsen skal oppføres med fasade parallelt med gaten / byggegrensen og med de fremste fasadeelementene i byggegrensen. 2.3 Taket skal utformes med saltak som hovedform, med takvinkel tilpasset den eksisterende nabobebyggelsen, og med møneretning i hovedsak på tvers av bryggenes retning. Gesimshøgden kote 18.9, dog kan mindre variasjoner som arkitektoniske virkemidler tillates. Åpne tekniske installasjoner på taket kan skjules bak gesims med høyde inntil kote 21,4. Slik gesims skal trekkes tilbake fra fasadelivet tilsvarende tilsvarende gesimsens økede høyde. Mønehøgden kan være varierende og skal for størstedelen av området, mer enn halve fasadelengden mot bryggene, ikke overskride kote 22,9. Ved varierende høyder kan mønehøgden av arkitektoniske hensyn økes for mindre partier av bygningen, mindre enn halve fasadelengden mot bryggene, til kote 23.3. Takutformingen kan utføres med avsluttede takflater med tilbaketrukkede gesimser når disse er avsluttet innenfor den linjen som dannes fra angitt mønehøyde til angitt gesimshøyde. Mellomliggende takflater kan utformes som flattaksflater med samme gesimshøyde som de tilliggende saltaksgesimsene og skal ikke overskride kote 20.50 Bebyggelsen skal ha en oppdelt og variert fasade som harmonerer med nabobebyggelsens dimensjoner og proporsjoner. 2.4 Tekniske rom skal være innkorporert i bygningskroppen og gis en fasademessig utforming. 2.5 Ved utforming av planløsning og ytterveggskonstruksjoner for boliger samt utvendige oppholdsarealer på balkonger og eventuelle terrasser, skal løsninger vurderes i forhold til de stedlige støyforhold. De utvendige oppholdsarealene må vurderes særskilt i forhold til hva som vil være mulig å oppnå for å ivareta utearealenes funksjon. Om nødvendig skal utearealene avskjermes. 851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 2 av 6
Støydokumentasjon og tiltaksbeskrivelse som viser at innendørs støynivå og utendørs støynivå på oppholdsareal / balkonger overholder forskriftskrav og miljøkvalitetsnormer, skal framlegges i tilknytning til søknad om rammetillatelse. Hver leilighet skal ha balkong med min. 2 meters dybde, og areal på min. 6m2 og 10 m2 avhengig av leilighetsstørrelsen som angitt i i kommunedelsplanen for Skien sentrum. Balkongene kan krages ut inntil 0,5 m. over byggegrensen 2.6 Det skal bygges parkeringsplasser på kjellerplan som dekker boligenes parkeringsbehov ihht. utfyllende bestemmelser og retningslinjer i kommunedelsplanen for Skien sentrum, pkt. 2. 7A, parkering for boliger. Forretningenes parkeringsbehov kan dekkes ved leie på annen grunn. Krav i kommunedelsplan for Skien sentrum legges til grunn ved beregning av antall plasser. Kjøreadkomst til evt. parkeringskjeller og varetrafikk til forretningene skal skje fra kjøregata T2 Kortidsparkering til forretninger kan etableres langs sivegate T3 Parkering på Fellesområde Fe1 kan utvides på 1. etasjeplan med en bil oppstillingsrekke inn under bygning på B/F1. 2.7 Ved oppføring av bolig/forretning på B/F 1 skal det inngås en utbyggingsavtale mellom kommunen, grunneier og utbygger som sikrer tilstrekkelig antall parkeringsplaser på Langbryggene. Følgende legges til grunn for beregning av totalt antall parkeringsplasser: - Krav i hht. ny bygningsmasse. - Totalt nedbygde offentlige parkeringsplasser. Antall offentlige plasser som nedbygges skal være erstattet når ut bygging igangsettes. Brev datert 04.06 1999 med vedlagt skisse for parkering på Langbryggene fra Gundersen Holding AS legges til grunn for dokumentasjon av eksisterende private og offentlige plasser i området. 851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 3 av 6
2.8 Eventuell oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer innenfor området skal kun skje etter tillatelse fra Direktoratet for brann- og eksplosjonsvern. 2.9 Ved byggesøknad skal det framlegges resultat fra grunnundersøkelser som viser om grunnen er forurenset, samt forslag til eventuelle tiltak som må iverksettes før bygging kan startes. 3 Hotell/Parkering 3.1 På område B2 skal det oppføres bygning i en etasje for sammenbygging mellom hotell B1 og bygning B/F 1. Bygningen utføres som en glassgang i en etasje med flatt tak. Takflaten kan trekkes ut over et bevertningsområde foran bygget begrenset av byggegrensen mot sivegate T3. Gesimhøyden skal ikke overskride kote 6,4. Det skal bygges parkeringsplasser på kjellerplan som en del av parkerings- kjeller under B/F1 og Fe1 4 Fellesformål 4.1 Område Fe1 skal være felles for områdene B1 og B/F1. Området skal ha adkomst fra kjøreveg T2 og skal hovedsaklig benyttes til felles parkerings-formål på bakkeplan for hotell og forretninger. Det skal bygges parkeringsplasser på kjellerplan som en del av parkerings- kjeller under B/F1 og B2 5 Fellesbestemmelser. 5.1 Ubebygget areal. Ubebygget areal skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. Gjerder, terrengmurer, plassbelegg, utearealenes belysning, møblering og liknende skal godkjennes av bygningsmyndighetene samtidig med søknad om igangsettingstillatelse for bebyggelsen. 5.2 Skilt og reklame. Skilt og annet reklameoppsett skal utføres i henhold til kommunens skiltvedtekter. Det skal ha en form, materialbruk, farge og plassering som er i harmoni med bygningene og omgivelsene. 5.3 Byggegrenser. 851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 4 av 6
Der byggegrensen ikke er vist på plankartet er denne sammenfallende med formålsgrensen. 5.4 Tekniske anlegg. Tekniske anlegg som trafo, kloakkpumpestasjon og lignende, kan ikke oppføres som frittliggende bygninger og skal innarbeides i bebyggelsen. 5.5 Luftinntak. Nye bygg innenfor planområdet skal sikres en luftkvalitet som er i h.h.t. gjeldende krav. Luftinntaket for ventilasjonsanlegg skal orienteres / plasseres på dokumentert gunstigste side av nytt bygg i forhold til opptredende forurensing i området. 5.6 Vibrasjoner. Behov for eventuelle tiltak mot vibrasjoner fra jernbanen skal vurderes og dokumenteres. 5.7 Fornminner. Dersom en under tiltak i området skulle støte på automatisk freda kulturminner, må arbeidet straks stanses og fylkekulturseksjonen varsle. jfr. 8 i Kulturminneloven av 9. juni. 1978. 5.8 Plassering av nye bygg i terrenget. Nivå på 1. etasjeplan for nytt bygg innenfor planområdet er fastsatt av NVE til kote 2,60. Nedkjøringsterskel for parkeringskjeller er kote 2,80. 851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 5 av 6
851 - Egengodkjent 01.03.2005 side 6 av 6