Referat oppstartsmøte Dvergsnes felt B1/B2 Dvergsnesveien 180 - detaljregulering Plannummer 1447 Saksnummer 201010033 Møtedato 12.01.2016 Saksbehandler Gisela Nilsen Sidemannskontrollør Jøran Syversen Byggesaksbehandler Gudveig Tønnesøl Dalaker MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulenter Fra kommunen Einar Vik (Kysten Eiendom AS) (ikke tilstede) Erik Geelmuyden (Pro Nova AS) Siv. Ing. Arild Reinertsen Tore Olsen (Atelier T. Olsen AS) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Gisela Nilsen, Jøran Syversen, Gudveig Tønnesøl Dalaker Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Parkvesenet: Trond Johanson By- og samfunnsenheten: Marit Eik Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Andre sektorkontakter: Barn og unges representant: Hallvard Auestad Oppvekst: Grete Olsen Kristiansand Eiendom: Nils Erik Hessen, 1. halvdel REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Tomten B2 er per i dag regulert til lett industri/kontor. Forslagsstiller ønsker å: Foreslå en ny reguleringsplan som muliggjør etablering av forretning. På B1 er det per i dag en dagligvarebutikk med ca. 1500 m2 Side 1 av 12
bruksareal Utbygger ønsker å utvikle tomta si ved å bygge en konkurrende dagligvareforretning på 750m2 gulvflate i én etasje. Bygningen tenkes lagt helt inn til eiendomsgrense mot eiendom 96/682, slik at vegg i nybygg også fungerer som forstøtningsmur mot naboeiendommen. Eksisterende bensinpumpe skal fjernes Adkomst til varelevering og evt. parkering på tak av nybygg er tenkt å skje via adkomstvei fra Dvergsnesbakken. Varebiler skal kjøre ut til Dvergsnesveien slik at de ikke trenger å snu Evt. takparkering er her tenkt som parkeringsareal for naboeiendom 96/682 og ansatte Parkering til butikkene er tenkt løst felles på bakkeplan Illustrasjon T. Olsen Side 2 av 12
Situasjonskart Side 3 av 12
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Forslagstillers forslag til planavgrensning Kommunens forslag til planavgrensning Planavgrensningen tar med både B1 og B2. I tillegg tas med den felles eide adkomstveien i vest samt areal til å regulere adkomstrampe til takparkering. I nord og sør tar planavgrensningen med krysset for avkjørselen. I øst følger planen planavgrensningen den eksisterende bebyggelsesplanen siden den skal erstattes i sin helhet. Side 4 av 12
Planavgrensning Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet I henhold til pkt. 2.1.3 i kommuneplanen (Senterstruktur), så skal «ny handel ( ) legges til eksisterende senterområder eller forretningsområdet i Sørlandsparken.» I henhold til pkt. 8.8 i Regional plan for Kristiansandsregionen, så skal eksisterende bydelssentre styrkes ved at handel, service og tjenester lokaliseres der. Etableringen av ytterlige butikker på Dvergsnes støtter ikke opp under kommuneplanens senterstruktur. Side 5 av 12
Kommuneplanen åpner dog for at «mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligområdene tillates.» (s. 57) Hovedgrep Området B2 er i dag regulert til kontor og lett industri. Området B1 (eksisterende butikk) er regulert til kontor og forretning med maks forretningsareal på 1100m2. Handelsvolumet (ca. 1500m2) på tomt B1 er i dag større enn opprinnelig forutsatt når en regulerte til forretning her (maks 1100m2). Innenfor planavgrensningen vil forretningsarealet økes fra ca. 1500m2 til ca. 2250m2 (B1 pluss B2). Det skal vurderes om det prinsipielt er ønskelig å åpne for mer forretning på tomta. Som beskrevet over, så er omregulering av B2 og etablering av ytterlig forretningsareal ikke i tråd med kommuneplanen. Samarbeidsgruppa mener at det kan øke servicenivået på Dvergsnes både for beboere og for kontoransatte dersom det åpnes for mindre forretningsvirksomheter. Det er ønskelig å redusere bilbruken, og butikker i gang- og sykkelavstand kan bidra til det. Etablering av større virksomheter og tjenesteyting skal fortsatt skje i Rona senter. Trafikksituasjonen i området er utfordrende per i dag. Økt forretningsareal vil føre til økt trafikk, og det forutsettes at det reguleres slik at trafikksituasjonen blir bedre enn den er i dag. Volum og plassering Eiendommen ligger ved inngangsporten til Dvergsnes boligområde, og det er ønskelig med en tiltalende utforming, en oppstramming av tomta og en bedre overgang mellom bolig og industri.området er i dag preget av store utflytende asfaltflater og industrimessig bebyggelse. Forpliktelser vedrørende en estetisk tiltalende utforming av bygget og tilførsel av grøntareal i området skal sikres i plankart og bestemmelser. Det ses på som et positivt grep å bruke bygget til å ta opp terrenspranget mot nabotomten. Det foreslås å se på muligheten for å legge bygget inn i byggegrensen i sør for å definere hjørnet med bygningskroppen. En økning av forretningsarealet i dette området kan kun forsvares dersom dette reduserer bilbruken. Det skal stimuleres til at beboere og ansatte på Dvergsnes handler til fots eller med sykkel, og det skal tilrettelegges spesielt for myke trafikanter. Inngangen bør plasseres og utformes slik at det er god tilgang for fotgjengere og syklister uten å komme i konflikt med biltrafikken og varelevering. Parkering og intern logistikk Det må avsettes plass til minst 0,5 sykler per 100m2 BRA. Sykkelparkeringen skal være nær inngangen. Det skal installeres sykkelstativer med mulighet for å låse fast sykkelen. Side 6 av 12
Det skal avsettes plass til 3-5 biler per 100m2 BRA med tilfredsstillende inn- og utkjøringsforhold. Parkeringskravet er tenkt løst felles for begge butikkene. Det er viktig at dette ikke skaper trafikkaos. Det må reguleres areal med formål felles parkering. Eiendomsforhold ift. dette må vurderes. Varelevering og parkering vises i den tilsendte illustrasjonsplanen som dårlig løsning, hvor varelevering kan skape farlige situasjoner for parkering. Det må vises fysiske skiller mellom varelevering og parkering. Krimforebygging Grønnstruktur Miljørettet helsevern Kommunaltekniske anlegg Det må undersøkes om det er tiltak som må gjøres ift. krimforebygging i området. Området er i dag preget av store asfaltflater. For å avbøte dette skal det anlegges grønne belter med trerekker og buskbeplantning. Dette skal sikres i plankart og bestemmelser. Det skal lages en utomhusplan for området. Plassering av kjøleanlegg og varelevering må planlegges slik at støy fra disse blir til minst mulig sjenanse for beboere i nærheten. Det klages over dagens trafikksituasjon i krysset Dvergsnesveien / Dvergsnesbakken. Ved planlegging av intern trafikkavvikling, innog utkjørsel til varelevering osv., så må det vurderes hvordan situasjonen kan forbedres. Det skal gjøres kapasitetsberegninger av krysset mtp. trafikkøkning som følge av tiltaket. Det ble diskutert om det å stenge avkjørselen fra Dvergsnesveien vil øke trafikksikkerheten mtp. at man da slipper å krysse g/s-vei. Regulant mener at det vil være en uheldig løsning mtp. trafikksikkerhet. Samferdelsanlegg skal planlegges i henhold til kommunes veinormal. Sammen med planforslag skal det leveres en overordnet plan for VA som viser traséer og eventuelle behov for pumpestasjoner mm. VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Renovasjonsløsning skal beskrives i henhold til kommunens avfallstekniske norm. Nødvendig plass for avfallssystemer skal vises på illustrasjonsplan, ev. plankart. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Tiltaket forutsetter utbygging/ utbedring av følgende tekniske anlegg i og utenfor planområdet (Gjelder både vei og VA): Dette vil bli avklart i den videre planprosessen. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Evt. utbedring av kryss/stenging av kryss. Trafikksikkerhetstiltak Side 7 av 12
Barn og unges interesser Dvergsnes barneskole ligger på andre siden av Dvergsnesveien og har en avdeling sørvest for planområde. Det er i tillegg 2 barnehager i nærområdet. Barna bruker gang- og sykkelveien forbi butikken både til og fra skolen, men også i løpet av skoledagen (intern forflytning mellom avdelingen og hovedskolebygget). Trafikkøkningen som følger av en utvidelse av forretningsarealet øker trafikkfaren for barn og unge. Barn går ikke nødvendigvis den tryggeste veien, men den raskeste. Bruker barna f.eks. fellesveien som blir innkjørsel for vareleveranse som snarvei? Barnas bevegelser i et utvidet område må kartlegges slik at trafikkfarlige løsninger unngås. Kunnskapsgrunnlag Kulturminnevernregistreringen - Ingen registreringer. Strøksanalysen - Ingen registreringer. Grønnstrukturutredningen - Ikke relevant. Barns bruk av arealer (Registreringer i sharepoint) Butikken ligger rett ved Dvergsnes Skole, og sykkelveien forbi butikken er mye brukt av barn og unge. Forurensa masser (GisLine) - Ingen registreringer. Naturmangfold (GisLine) - Ingen registreringer på eiendommen. Flom-/rasfare (skrednett.no, atlas.nve.no og kommuneplanen) Ikke relevant Kart Eiendomsforhold Veinavn Nyeste grunnkart for området må brukes. I den videre planprosessen skal det vurderes hvorvidt det er nødvendig å endre eksisterende eiendomsforhold, spesielt med tanke på at parkeringen skal løses felles for begge butikktomtene. Skal det f.eks. reguleres inn en felles eid tomt med formål kundeparkering? Eksisterende veinavn dekker planområdet. Illustrasjoner Illustrasjoner av høyder, volum og takform Illustrasjoner som viser tiltaket i sammenheng med nabobebyggelsen (perspektiver, fasader) og som viser prosjektets estetiske kvaliteter Parkeringsløsning og intern logistikk Illustrasjonsplan / situasjonsplan Utomhusplan Særskilte utredninger Konsekvensutredning Prosess Registrering av barn og unges bevegelsesmønstre / trafikkforhold i et utvidet område (større enn planavgrensningen) Kapasitetsberegninger av krysset som følge av tiltaket Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Utbygger er pliktig til å gjennomføre medvirkningsprosesser. I dette Side 8 av 12
tilfelle gjelder det spesielt medvirking fra barn og unge. Det oppfordres til tett dialog med Dvergsnes skole. Det er ellers viktig å ha en god dialog med naboer og andre med interesser i området. Saksbehandler ønsker tett dialog i tidlig fase, før komplett planforslag sendes inn. Konklusjon Reguleringsforslaget støtter ikke opp under kommuneplanens senterstruktur. På samme eiendom har det tidligere blitt fremmet forslag om å omregulere arealet til forretning med formål vaskehall og bensinpumpe, samt frisør, café, blomsterbutikk, apotek, legekontor. Den gangen anbefalte plan- og bygningsetaten ikke omregulering fordi man ikke ønsket arealdisponeringer som svekker Rona som bydelssenter. I nytt forespørsel foreslås det etablering av matbutikk. På bakgrunn av sakens historikk ønsker samarbeidsgruppa at det avklares som en prinsippsak i By- og miljøutvalget om det er ønskelig å åpne for mer forretningsareal på tomta. Samarbeidsgruppa anbefaler at spørsmålet om regulering fremmes som sak til By- og miljøutvalget jf. pbl. 12-3, 2.ledd og 12-8, 1.ledd. Gisela Nilsen, 26.01.2016 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 9 av 12
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Regionalplan for Kristiansandsregionen Kommuneplanens arealdel 8.8 Styring av eksisterende sentre 10.1 Retningslinje 4: Regional Planbestemmelse for handelsetablering og senterstruktur Pkt. 2.1.3 Senterstruktur (med tilhørende retningslinjer) Reguleringsplan for Dvergsnes felt B Tilknytning til FV3, Dvergsnesveien Formål: Kombinert formål: Dagligvareforretning, kontor, lettindustri. Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Bestemmelser: 2. BYGGEOMRÅDE - 25.1 ledd nr. 1, kombinert formål jfr. 25.2 ledd. Byggeområde for kombinert formål tillates utbygd med bygninger innen formålene: Dagligvareforretning, kontor og lettindustri. Tomteutnyttelse:%-TU= inntil 70%, parkering ikke medregnet. Gesimshøyde inntil 8,5 meter fra planert terreng. Maksimum mønehøyde/topp tak 9 meter. Utbygging av byggeområdet, dagligvareforretning, kontor og lettindustri, skal skje på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan. Tilkopling for myke trafikanter, fra gang- og sykkelveien til butikken skal gå fram av bebyggelsesplanen. Fordeling mellom underformålene fastsettes i bebyggelsesplanen. Tillatt bruksareal, T-BRA for dagligvareforretning skal ikke overstige 1.100m2. Det tillates ikke oppført industri som vil være til vesentlig ulempe for beboere og brukere av omkringliggende områder. Side 10 av 12
Bebyggelsesplan for Dvergsnes felt B, med tilknytning til Fv3, Dvergsnesveien Formål B1: Kombinert formål forretning og kontor. Formål B2: Kombinert formål kontor og lett industri Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele denne bebyggelsesplanen. Bestemmelser: 1 Byggeområde B1, 25.1 Kombinert formål forretning og kontor (utdrag): ( ) Samlet T-BRA 1700m2 eks kjeller. Tillatt bruksareal til dagligvareforretning skal ikke overskride T-BRA 1100m2.( ) 2 Byggeområde B2 25.1 Kombinert formål, kontor og lett industri: Plassering av bygg, parkering og gangareal samt grøntareal skal vises på situasjonsplanen. Bygning i to etasjer med samlet T-BRA = 1900m2 ekskl. kjeller. Gesimshøyde = mønehøyde = +C 21,50. Nasjonale føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T- 1497 (2011). Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinje for planlegging av riks- og fylkesveger (T-1057, 1994). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre (2008). Side 11 av 12
Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Kysten Eiendom AS c/o Pro Nova AS Kongensgt. 32 4610 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 12 av 12