Melding til utvalg for byutvikling 21.01.09-14/09 Til adressater i henhold til vedlagt liste Byplan Sandnes, 05.01.2009 Deres ref.: Vår ref : 200806671-5 Saksbehandler: Svein Erik Røed Arkivkode : O: : 39-1526 GRAVARSVEIEN 7, GNR. 39 BNR. 1526. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAV: HØRINGSBREV SAKEN GJELDER Søknaden Fra Meinich arkitekter AS foreligger det søknad mottatt 29. oktober 2008 (vedlegg 2-7). I vedlagt brev datert 06. oktober søkes det om dispensasjon fra bestemmelsenes 2 til kommunedelplan for sentrum 2007-2020 for å gjennomføre utvidelse av kjøpesenteret Maxi. Denne bestemmelsen stiller krav om ny reguleringsplan som vilkår for utbygging av tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93. Søker ønsker i stedet at gammel plan med bestemmelser skal gjelde. Søknaden fremmes på vegne av Gravarsveien 7AS og ICA Eiendom AS. Ved søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel krever pbl 7, 3. ledd at fylkeskommunen og statlige myndigheter blir gitt mulighet til å uttale seg før eventuell dispensasjon gis. Områdets karakteristika Området inngår i kommunedelplanens felt C, og omfatter et areal på 43,25 dekar. Det meste av området er tilnærmet flatt - denne flaten skjærer seg inn i stigende terreng mot sør. Området har adkomst via rundkjøring fra Gravarsveien i nord og fra Gjesdalveien i vest. Sistnevnte adkomst er felles med boligbebyggelsen i Ullendalverket, boligområdet som er nabo i sør, sammen med Gravarverket. Eksisterende bebyggelse er i sin tid plassert og bygget som produksjonsanlegg for tegl i et masseuttak. Etter at produksjonen ble nedlagt er bebyggelsen blitt ominnredet til forretningslokaler, mens masseuttaket er blitt bygd ut med boliger. Bebyggelsen består av tidligere hall og tilhørende kontorer, totalt 12700 m 2 bruksareal. Dette ønskes supplert med tilbygg på 2600 m 2. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975426 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no
Søkeren har også skissert en utbygging der utvidelse av forretningsarealet suppleres med 7040 m 2 boligbebyggelse lengst sør på eiendommen. Dette for å imøtekomme sentrumsplanens blandingsformål bestående av handel og boliger. Med søkerens skissemessige planer kan det oppnås inntil 51% BRA: Byggetrinn BRA Tomt: % BRA Eksisterende bebyggelse 12700 m 2 43250 m 2 29% Foreslått utvidelse forretningsareal 2600 m 2 43250 m 2 6% Foreslått utvidelse med boliger 7040 m 2 43250 m 2 16% Sum 22340 m 2 43250 m 2 51% DOKUMENTER I SAKEN 1. Oversiktskart 2. Søknad om dispensasjon, Meinich arkitekter as brev av 06.10.08 3. Situasjonsplan, Meinich arkitekter as 4. Fasader etter ombygging, Meinich arkitekter as 5. Perspektiver etter ombygging, Meinich arkitekter as 6. Illustrasjon av forslag med boligutvikling, Meinich arkitekter as 7. Referat fra forhåndskonferanse 16.11.2007, Meinich arkitekter as 8. Reguleringsplan 95102 for Gravaren Gnr. 39 bnr. 1 med bestemmelser 9. Kommunedelplan for sentrum 2007-2020 med bestemmelser KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM 2007-2020. PLAN OG BESTEMMELSER Plankart og temaplaner Plankartet, felt C viser annet byggeområde erverv / bolig og friområde mot øst og sør. Temakart trafikk viser symbol for offentlig tilgjengelig parkering innenfor planområdet, og med hovedgangdrag i Gjesdalveien. Temakart buss og sykkel viser Gravarsveien som hovedbusstracé og hovedsykkelvei. Det er aktuelt å utvide Gravarsveien til 4 felt aktuell eiendom må regne med å måtte avgi grunn i den forbindelse. Veien må avklares i en egen reguleringsplan. Temakart viktige grøntdrag og byrom viser at friområdene knyttet til felt C inngår som en integrert del av grøntstrukturen i sentrum. Illustrasjon av Storånaparken viser forslag til gangbro fra friområde i nordøstre hjørne av felt C, hvor terrenget ligger til rette for bro, over Gravarsveien og fram til Storåna. Temakart bygghøyder over gateplan viser byggehøyder inntil 16m innenfor felt C. Temakart kommunedelplan for kulturminner viser ingen kulturminner innenfor felt C. Side 2 av 8
Kommunedelplanens 2 lyder: For utbyggings- trafikk- og sjøområder (ev. planområdet) kan arbeid og tiltak nevnt i plan og bygningslovens 93 ikke gjennomføres uten ny reguleringsplan. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for området (kvartalet). Til bestemmelsen er det gitt retningslinjer som bla sier: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2 første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav gjelder bla. følgende: Nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg: Mindre tiltak kan godkjennes ved dispensasjon fra plankrav dersom disse kun har en sekundærfunksjon i forhold til eksisterende virksomhet, eks. mindre lagerbygg, boder, sykkelboder etc. Dette må likevel ikke overstige et areal på 50 m 2 BRA samlet for eiendommen og en maksimal høyde for nybygg og tilbygg 6 m over planert terreng. Andre tiltak:. Tekniske installasjoner og mindre fasadeendringer bør kunne godkjennes ved dispensasjon fra plankrav. Søknad om fasadeendring av bygg skal alltid forelegges kulturmyndigheter før tillatelse gis. Kommunedelplanens 4.7 for Maxiområdet (felt C) lyder: Området kan inneholde handel og boliger. Boligene kan utgjøre inntil 50% av samlet gulvareal. Boligene skal tilpasses og planlegges mest mulig som del av bakenfor liggende boligområde. Offentlig tilgjengelig parkeringshus skal innpasses i området. Retningslinjer: Området bør vurderes for studentboliger. Kommunedelplanens 4.10 ang. parkering og parkeringsanlegg lyder: I alle transformasjonsområdene A, B, C (Maxi) og D skal hoveddelen av alt parkeringsbehov dekkes i bygg eller under bakkenivå. FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING Fylkesdelplanen har målsetting om arealøkonomisering, effektiv bystruktur, høy tetthet, fortetting i eldre bolig- og næringsområder og styrking av byens sentra. Norm for etablering av boliger i sentrale byområder: 6 boliger /daa innen 500m fra baneholdeplass. Side 3 av 8
DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. SØKERENS SÆRLIGE GRUNNER Den planlagte utvidelsen vil gi små forandringer volummessig for senteret i forhold til slik det er i dag. Utvidelsen er en konsekvens av et ønske om å forbedre det indre bevegelsesmønsteret og heve kvaliteten på senterets interiør. Tiltaket vil også generere en omfattende oppgradering av senterets eksteriør nye fasader, ny skilting, bedre og sikrere trafikkavvikling, samt mer vegetasjon på parkeringsarealene. Byplansjefens kommentar: En utvidelse som utgjør et tillegg på over 20% i forhold til eksisterende bruksareal går langt ut over retningslinjene for dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan. Det er i dag ikke et behov fra eiers side å utvikle eiendommen til nye formål. Grunnforholdene på eiendommen er svært vanskelige og en utbygging er derfor kostbar. Slik boligmarkedet er i dag er det ikke aktuelt med en utvikling av boliger hva som i fremtiden er fornuftig er vanskelig å forutse. Det vil derfor være en unødig belastning for kommunen og grunneier å regulere eiendommen nå. Byplansjefens kommentar: Det bør vurderes om det er mulig å bringe andre interessenter inn i bildet for å supplere søkers handelsinteresser. Grunnforholdene på eiendommen oppfattes, i likhet med mange andre eiendommer i sentrum, å være vanskelige men ikke umulige for utbygging. Det er behov for både mer handelsareal og boliger i sentrum. Aktuell generell økonomisk tilstand bør være et gunstig tidspunkt til å planlegge en optimalisering av grunnverdiene. I forhåndskonferanse 16.11.2007 ble det gitt klarsignal for at tilbygget kunne behandles ved å søke dispensasjon fra kommunedelplanen. Forhåndskonferansen ble referatført og referat ble sendt møtedeltakerne. I henhold til forhåndskonferansen vil krav om en utbyggingsavtale med kommunen være gjeldende selv om det gis dispensasjon fra plankravet. Byplansjefens kommentar: Kommunedelplanens krav om ny reguleringsplan er klart gitt til kjenne overfor søker ved førstegangs kontakt og senere forhåndskonferanse. Søker kan prøve sin sak ved å fremme søknad om dispensasjon fra plankrav. Krav om utbyggingsavtale har ingen betydning i forhold til særlige grunner. Side 4 av 8
Basert på bestemmelsene i kommunedelplanen for Maxi-området, der det står at området kan inneholde handel og boliger, har vi utarbeidet en illustrasjon som viser en mulig boligutvikling og parkeringshus under nytt dekke på eiendommens arealer mot sørøst. Skissene viser at den ønskede utbyggingen av kjøpesenteret med 2600 m 2, ikke endrer potensialet som ligger i tomten. Det ønskede tilbygget vil ikke være til hinder for eller vanskeliggjøre en fremtidig boligutvikling. Byplansjefens kommentar: Søkers skisseforslag med 20% utvidelse av handelssenteret og med boliger lengst mot sør inneholder de formål som kommuneplanen foreskriver, men utnyttelsen fremtrer som beskjeden i forhold til feltets potensial. Foreslått utvidelse av kjøpesenteret, eventuelt med boligbebyggelse, kan vanskelig anses som ledd i en gjennomgripende transformasjon med samfunnsmessig god utnyttelse som mål. 15.11.2008 ble det avholdt nytt møte med representanter for ICA Norge AS. Fra søkerens side ble det fremhevet at bygningsmassen kunne ha bevaringsverdi sett i relasjon til tidligere teglverksvirksomhet, og at grunnforholdene ved utbygging er dårlige. Byplansjefen ba om dokumentasjon, men det er i etterkant av møtet ikke mottatt noe nytt skriftlig materiale. UTTALELSER FRA BERØRTE NABOER Sameiet Ullendalverket, brev av 28.10 2008.. Styret har ingen prinsipielle innvendinger til dipensasjonssøknaden, men styret vil presisere at når byggemelding sendes, må denne sendes til samtlige sameiere. Styret kan ikke se at det har fullmakt til å svare for samtlige sameiere i en slik sak. Styret vil likevel presisere allerede nå at innsigelser vil komme dersom tiltak på Maxi iverksettes før det er foretatt en grundig tilstandsrapport av sameiets samlede bygningsmasse. Søker presiserer selv i søknaden at grunnforholdene i området er problematiske. Dette er vi fullstendig klar over og masseutskifting, peling og lignende kan veldig fort føre til betydelige skader på våre bygg. Styret vil også nytte anledningen til å peke på dagens uholdbare utkjøringsforhold fra sørøstre hjørne av parkeringen. Kommunen må i forbindelse med en senere godkjenning av de endelige planer pålegge utbygger å sørge for et kryss som er langt mer oversiktlig og samtidig hindrer utkjøring fra parkeringsplassen slik den foregår i dag.. Byplansjefens kommentar: Eksisterende adkomst fra Gjesdalveien må endres. Side 5 av 8
BYPLANSJEFENS VURDERING Eksisterende bebyggelse plassering, utnytting og miljø Dagens bebyggelse ligger vilkårlig plassert i forhold til veisystemet, fordi bygningene har forholdt seg til en annen virkelighet i byens tidligere utkant. Bebyggelsens plassering omtrent midt på eiendommen forhindrer en rasjonell utnytting og utvikling av eiendommen. Bebyggelsen er hovedsakelig i en etasje, noe som gir en svært lav utnytting sammenliknet med andre områder i sentrum. Omgivelsene rundt bygningene domineres av asfalt og parkering, der varelevering er plassert så fjernt som mulig fra omliggende veisystem for eiendommens parkeringsområder betyr det blandet trafikk med trailere, personbiler og gående. For nabolaget vil det være en stor gevinst dersom dagens parkeringsplasser med sin støy, forurensing og ødslighet kan erstattes av et trivelig boligområde og med god gangforbindelse til bykjernen. Mulig prosjekt for transformasjon av området Situasjonen med et flatt terreng i bunnen av et stigende terreng gjør det naturlig å tenke seg en sammenhengende 1. etasje med forretninger. På et gjennomgående dekke som kan omfatte tilnærmet hele feltet, kan det bygges boliger. Dette nye boligområdet kan ses på som en naturlig utvidelse av boligområdet lenger oppe i skråningen. Varelevering bør skje slik at en unngår at hele feltet må krysses med trailere for å nå fram til varemottaket plassering av varemottak bør derfor vurderes i tiknytning til Gjesdalveien i vest. Kundeparkering til kjøpesenteret bør ha hovedadkomst fra Gravarsveien, mens boligparkering bør ha adkomst fra Gjesdalveien. Med utgangspunkt i fylkesdelplanens norm for boliger / daa, kan felt C gi plass for ca. 240 leiligheter (6 boliger/daa x 40 daa). Boligenes uteareal vil ligge hevet over gatenivået, skjermet fra trafikk. I fremtiden vil beboerne få muligheten til å nytte fotgjengerbro over Gravarsveien til sentrums fasiliteter. Skolevei til Austrått anses som sikker. Dersom parkeringen kan konsentreres i et parkeringshus, eventuelt delvis under terreng, bør en vesentlig del av 1. etasje kunne anvendes til forretningsformål, f.eks 75% av tomtearealet, dvs. ca 32500 m 2 BRA Dersom et tilsvarende bruksareal bygges med boliger, blir % BRA: 65000/43250 = ca 150%. Det vil si en tredobling i forhold til søkerens forslag. Et kjøpesenter på ca. 32500m 2 vil være et vesentlig handelselement å få inn i byens sentrum. Å tilføre dette kjøpesenteret et nabolag på 240 boliger i tillegg til eksisterende boligmiljø vil styrke både kjøpesenteret og byens sentrum. Status for andre transformasjonsområder innenfor sentrumsplanen Hanasenteret har fått dispensasjon fra plankrav for å utføre mindre bygningsmessige arbeider. Det pågår reguleringsplanarbeid for å utvikle senteret og utvide med flere boliger. På felt D og E på Brueland pågår det reguleringsarbeid for å legge til rette for senere utbygging av jernbaneområdet og Mega - disse planene inneholder også forslag om boliger. Planene er midlertidig stoppet opp på grunn av Jernbaneverkets innsigelse til kommunedelplan for sentrum når det gjelder antall togspor. Side 6 av 8
På nordsiden av Gravarsveien ligger kommunedelplanens felt B. Det foreligger foreløpig ingen form for søknad eller initiativ, men her foregikk det tidligere en omfattende planlegging med boliger. På felt A med indre havn vil kommunen fra neste år påta seg et ansvar for å utvikle dette området planmessig. SPØRSMÅL Vil søkerens forslag om utbygging ha betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for området? Er søkerens angitte grunner særlige nok til at utbyggingen kan anbefales? ANMODNING OM UTTALELSE Beliggenhet, avgrensing og reguleringsformål vil fremgå av vedlagt materiale. Planforslaget er utlagt til offentlig ettersyn i servicekontoret, 1. etasje, Sandnes rådhus. Det vises til kunngjøring i dagspressen. Eventuelle kommentarer kan sendes til utvalg for byutvikling, adressert til Sandnes kommune, byplansjefen, postboks 583, 4305 Sandnes innen 09.02.2009. Innkomne uttalelser blir referert og kommentert overfor utvalg for byutvikling i saksfremstillingen, men vil ikke bli besvart direkte med brev fra byplansjefen. Saksframstillinger til utvalg for byutvikling er offentlig tilgjengelig i rådhuset og på biblioteket en uke før møtene. Klagemulighet på endelig vedtak i utvalget vil bli annonsert i lokale aviser. Berørte grunneiere vil få skriftlig melding om klagemulighet. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert. For offentlige høringsinstanser med innsigelsesrett må det i uttalelsen klart framgå hva som er en generell uttalelse, og hva som eventuelt er krav til endring av planforslaget. Med hilsen Terje Pedersen konstituert arealplansjef Svein Erik Røed arealplanlegger Melding til utvalg for byutvikling Vedlegg : Se vedleggsliste Side 7 av 8
Vedleggsliste ved høring / offentlig ettersyn: Oversiktskart / skråfotos Søknad om dispensasjon Situasjonsplan Fasader etter ombygging Perspektiver etter ombygging Illustrasjon forslag boligutvikling Referat forhåndkonferanse Regplan 95102 m/ bestemmelser Kom.delpl. sentrum m/ bestemm. Antall sett 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Eksterne: 2 Fylkesmannen i Rogaland 1 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 1 Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen 1 Statens vegvesen, region vest 1 Næringsforeningen i Stavangerregionen Grunneiere (naboer er allerede varslet av søker) Interne: 1 Byggesak 1 Kommunalteknikk, v/dagfinn Risa 1 Park og idrett 1 Kultur 1 Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen 1 Byantikvaren 1 Næringssjefen 1 Eiendom 1 Barnerepresentanten 1 Sandnes eldreråd, politisk sekretariat 1 Funksjonshemmedes råd, politisk sekretariat 1 Austrått bydelsutvalg v/ leder Bente Løkke-Sørensen 1 Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven 1 Sandnes Tomteselskap AS Byplan internt: 1 Seksjon transportplan Søker: 1 Meinich Arkitekter AS, Briskebyveien 74, 0259 Oslo 1 ICA Norge AS v/ Jan Lædre, Pb. 6500 Rodeløkka, 0501 Oslo 23 totalt antall kopier Side 8 av 8