Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by Plan- og bygningsetatens planforslag SAKSFREMSTILLING Mai 1996 SMÅHUSOMRÅDER Foto: Fjellanger Widerøe AS OSLO KOMMUNE
)256/$*7,/5(*8/(5,1*63/$1)2560c+86205c'(5, 26/26<75(%<%<**(205c'(%2/,* 5HJXOHULQJVSODQPHGUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHUIRUJHQHUHOOHIRUWHWW LQJVRPUnGHUIRUWHWWLQJVNDWHJRUL )256/$*7,/%<67<5(7 Bydeler: 1,3,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,19,20,21,22,23,24,25 Mappenr:940008674 Forslagsstiller: Plan- og bygningsetaten Journalnr:96/32786. 2VORE\VW\UHDQEHIDOHVnYHGWDIRUVODJWLOUHJXOHULQJVSODQVOLNDWIRUWHWWLQJLVPnKXVRPUnGHUL VW UUHJUDGHQQKLWWLONDQLYDUHWDNYDOLWHWVNUDYIRUPLOM RJDUNLWHNWXU 9LDQEHIDOHUE\VW\UHWnYHGWDSODQIRUVODJHWVRPLQQHE UHUQ\HUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHUIRUHQ VWRUGHODY2VORVVPnKXVRPUnGHUJHQHUHOOHIRUWHWWLQJVRPUnGHU%HVWHPPHOVHQHVNDO HUVWDWWHGHPLGOHUWLGLJHUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHQHLQQHQIRUVW UVWHGHOHQDYGHWRPUnGHKYRU GHLGDJJMHOGHUVDPWHQGHOHOGUHUHJXOHULQJVSODQHU)RUVODJHWKDUWLOKHQVLNWnVLNUHPHU HQW\GLJHEHVWHPPHOVHURJEHGUHNYDOLWHWSnGHQYLGHUHIRUWHWWLQJLVPnKXVRPUnGHQH7LO UHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHQHHUNQ\WWHWXWG\SHQGHYHLOHGHQGHUHWQLQJVOLQMHU 7LOODWWEHE\JGDUHDO%<$NRPELQHUWPHGWLOODWWPDNVHWDVMHWDOOVNDOHUVWDWWHXWQ\WWHOVHV JUDGVRPPnOIRUWHWWKHWHQ'HWVWLOOHVNUDYWLOHJQHWKHWRJVW UUHOVHSnXWHDUHDOLE\JJHVDNHU *RGSODVVHULQJRJXWIRUPLQJDYQ\EHE\JJHOVHLIRUKROGWLOHNVLVWHUHQGHPLOM VNDOYHNWOHJJHV VWHUNHUH 'HWNRPLQQXWWDOHOVHUWLOSODQIRUVODJHWYHGRIIHQWOLJHWWHUV\Q'HIOHVWHHUSRVLWLYHWLO LQWHQVMRQHQHPHQPHQHUDWGHWEOLUODJWWLOUHWWHIRUIRUVWHUNIRUWHWWLQJ3ODQIRUVODJHW RSSUHWWKROGHVLGHWYHVHQWOLJHPHQEHVWHPPHOVHQHRJSODQRPUnGHWVDYJUHQVLQJIRUHVOnVHQNHOWH VWHGHUHQGUHW 3ODQRJE\JQLQJVHWDWHQDQEHIDOHUSODQIRUVODJHWPHGGLVVHHQGULQJHQH 29(56,.76.$57.DUWHWLOOXVWUHUHU XWVWUHNQLQJHQDY SODQRPUnGHW 2
,11+2/' SAMMENDRAG side 4 FORSLAG TIL VEDTAK side 6 FORENKLET PLANKART side 7 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER side 8 MIDLERTIDIGE REGULERINGSBESTEMMELSER (S-2864) side 12 LISTE OVER REGULERINGSPLANER SOM FORESLÅS HELT ELLER DELVIS OPPHEVET side 13 FORSLAG TIL ENDRINGER AV PLANKARTET ETTER OFFENTLIG ETTERSYN side 15 1. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING side 17 2. OM PLANFORSLAGET side 20 3. BEMERKNINGER side 37 4. SAKSGANG side 48 9('/(** 1. Plankart i målestokk 1:10 000 (9 kartplater). 2. Detaljkart for områder betegnet A og B på plankartet (målestokk 1:2000). 3. Illustrasjonskart i målestokk 1:30000 som viser forslag til avgrensing av alle 4 fortettingskategorier 4. Bemerkninger 5. Notat om planlegging i steder for bymessig utvikling (fortettingskategori 1) 6. Boligområder med bevaringsverdi. Områdeark for områder som er foreslått i fortettingskategori 3. 7. Fortetting med kvalitet. Veileder for utbyggere og andre berørte. 8. Temanotat: Trafikkrelaterte konsekvenser av fortetting i boligområder Notat om konsekvenser for behov av skoler og barnehager Sammenligning av BYA og u-grad - eksempler Eneboliger og rekkehus på små tomter - ytterligere eksempler og drøfting 3
6$00(1'5$* 3/$1)256/$*(7 Planforslaget innebærer at ca 28.000 daa som i dag omfattes av "midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone" pluss 75 eldre reguleringsplaner får nye reguleringsbestemmelser som skal sikre at videre fortetting i småhusområder ivaretar bestemte kvaliteter. Planforslaget er et første trinn i oppfølgingen av bystyrets strategi for fortetting i småhusområder, vedtatt den 15.02.95, og omfatter de "generelle fortettingsområdene" ("fortettingskategori 4"). Viktige punkter i planforslaget er: - Den konkrete vurderingen av bebyggelsens plassering og utforming vil være overordnet beregningen av grad av utnytting. - Tillatt bebygd areal (BYA) i prosent av tomtens nettoareal, kombinert med tillatt etasjetall, skal erstatte dagens "utnyttelsesgrad". - For tomter under 1200m2 vil det kun være mulig å bygge eneboliger eller tomannsboliger (ikke rekkehus), og med en BYA på maks 24%. - For tomter mellom 1200 og 3000m2 vil det være mulig å bygge boligbebyggelse i 2 etasjer, med en BYA på maks 28%. - På tomter over 3000m2 er det mulig å bygge i inntil 3 etasjer, med en BYA på maks. 24%. - For byggetiltak på mer enn 10 boliger eller annet formål med mer enn 500m2 bruksareal stilles det krav om godkjent bebyggelsesplan. - På tomter langs enkelte bekker og langs sjøen på Bygdøy legges begrensninger på mulig utnyttelse, (byggegrense kombinert med en maks BYA på 18%). - Det skal ikke være tillatt å fradele tomt under 600 m2 uten at det sendes inn byggemelding samtidig med delesøknad. - Det stilles krav om størrelse og egnethet på utendørs oppholdsareal. - Det stilles større krav til dokumentasjon av byggeprosjektet i forhold til omgivelsene. Planområdet er vist på kart Vedlegg 1 (9 kartplater i M 1:10000) og på oversiktskartet på side 7. En foreløpig avgrensing mot de tre øvrige fortettingskategoriene ("steder for bymessig utvikling", og områder hvor fortettingen skal underordnes hensyn til landskap, vegetasjon og bevaringsverdi) går fram av kart på side 36 og Vedlegg 3. Reguleringsforslag for disse kategoriene vil bli fremmet etter hvert. Fordi planområdet er svært omfattende og berører nesten 30000 eiendommer har det vært nødvendig å forenkle planen, slik at det ikke omfatter veier, privat og offentlig service, offentlige utearealer etc. Dette må ivaretas ved at det for områder med stort utbyggingspotensiale etter behov utføres temastudier som kan følges opp med egne planer eller utredninger, f.eks. trafikkplaner, forslag til utbygging av lekeplasser etc. Se videre avsnitt 2..216(.9(16(5$93/$1)256/$*(7 Planforslaget vil bety at de midlertidige reguleringsbestemmelsene og en rekke eldre reguleringsplaner for en stor del erstattes med mer hensiktsmessige bestemmelser, hvor fokus på kvalitet øker. Et planfaglig sett ideelt ønske om å få vedtatt helhetlige planer hvor hvert områdes behov for infrastruktur, service og grøntområder ivaretas blir derimot ikke oppfylt i denne omgang. Planforslaget vil ikke bety vesentlig endring i den uforutsigbarheten som ligger i frivillig fortetting, når det gjelder hvor, når og hvor mye som skal bygges i fortettingsområdene. Pga muligheten for å bygge inntil 3 etasjer på tomter større enn 3 daa vil det samlede fortettingspotensialet for områder som omfattes av kategori 4 trolig øke i forhold til dagens bestemmelser. Dette er nødvendig dersom fortettingspotensialet for alle 4 kategorier samlet ikke skal bli lavere enn i dag. For tomter mindre enn 3 daa vil planforslaget samlet sett bety små endringer, men i enkelte tilfeller kan de nye reglene for grad av utnytting bety endringer som kan slå både noe oppover og nedover for 4
fortettingsmulighetene. Strengere krav til faglig dokumentasjon i byggesøknaden vil i seg selv kunne bidra til å heve kvalitetsnivået i fortettingen. For at planen skal gi fortetting med bedre kvalitet er det også svært viktig at kommunen benytter de mulighetene planen gir til å utøve faglig skjønn i behandlingen av enkeltsøknader. Se videre avsnitt 2. %(0(5.1,1*(5 Det kom inn 63 skriftlige bemerkninger etter varsling av igangsatt planarbeid. Ved offentlig utleggelse kom det inn 263 uttalelser. Flertallet av bemerkningene støtter intensjonene for planarbeidet, men mange mener planforslaget åpner for for sterk fortetting, særlig på tomter over 3daa. Det er også mange som er skeptiske til en plan som skal gjelde generelt for de fleste småhusområdene. Mange er også betenkt over at planforslaget ikke løser behov for forbedret veinett, offentlig service og friområder. Se videre avsnitt 3. (1'5,1*(5(77(52))(17/,*(77(56<1 Krav til bebyggelsesplan for byggetiltak over 10 boliger foreslås å gjelde generelt og ikke knyttes til områder merket X på plankartet. På tomter over 3daa foreslås maks. BYA redusert fra 28% til 24%, men mulighet for 3-etasjes bebyggelse opprettholdes. Det stilles krav om at hoveddelen av påkrevd uteoppholdsareal skal være på bakken. Krav til minste uteoppholdsareal for boligbebyggelse i 3 etasjer eller mer foreslås økt fra 50 til 100m2. Det foreslås også enkelte detaljjusteringer av plankartet, men ellers opprettholdes planforslaget i det vesentlige. Se videre avsnitt 2. 3/$12*%<*1,1*6(7$7(16985'(5,1* Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Planforslaget vil gi oss et nytt og ajourført plangrunnlag for store deler av småhusområdene i ytre by. En slik enkel reguleringsplan hvor de nye bestemmelsene er den viktigste ingrediensen vil være den eneste realistiske muligheten å få gjort dette i overskuelig framtid, selv om vi ikke får den ønskede muligheten til å detaljvurdere hvert delområde. Dette er likevel gjort et stykke på vei ved å inndele fortettingsområdene i 4 kategorier. Det fremlagte planforslaget vil sammen med planoppfølging av de øvrige fortettingskategoriene (beskrevet i avsnitt 2) både ivareta behovet for å tilrettelegge for videre frivillig fortetting, og gjøre det mulig å ivareta viktige kvalitetskrav i fortettingen. Det er i tråd med prinsippet om differensiert fortetting i kommuneplanens arealdel 1991, og det er en oppfølging av bystyrets vedtak av 15 februar 1995 om strategi for fortetting av småhusområdene i ytre by. Forslaget om å sikre de deler av strandsonen og åpne bekkedrag som ligger i planområdet mot nedbygging er en viktig oppfølging av Fjordbruksplanen og Grøntplanen. Forslagets skjerping av krav til arkitektur og estetikk er i samsvar med endringer i plan- og bygningslovens 2 og 74.2. Økte krav til dokumentasjon i byggesaker er også i tråd med endringene i loven hvor det legges vekt på å gi anmelder større ansvar for byggeprosessen. Se videre avsnitt 1. 6$.6*$1* Bystyret vedtok den 15. februar 1995 "strategi for fortetting i ytre by", hvor en inndeling av fortettingsområdene i 4 kategorier var forutsatt som grunn for det videre arbeidet. Igangsetting av planarbeidet ble varslet den 06.03.95, og en brosjyre om igangsetting av planarbeidet ble sendt til grunneierne innenfor planområdet som omfatter ca 28.000 eiendommer. Plan- og bygningsetaten vedtok i henhold til delegert myndighet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn 16.10-01.12.1995. Dette ble varslet den 16.10.95, og en lignende brosjyre som ved igangsetting av planarbeidet ble sendt til grunneierne. Planforslaget var også lagt ut på Internett. Se videre avsnitt 4. 5
)256/$*7,/9('7$. Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 og 28-1 nr. 1 Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by ("generelle fortettingsområder" - fortettingskategori 4), med tilhørende bestemmelser og retningslinjer, som reguleres til byggeområde (bolig), slik som er foreslått på plankart (Vedlegg 1), merket BA 11-19, datert Plan- og bygningsetaten 09.10.1995 og revidert 10.05.1996. Innenfor samme område oppheves "midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone" samt de reguleringsplaner som fremgår av opplistingen på side 13. PLAN- OG BYGNINGSETATEN, BYUTVIKLINGSAVDELINGEN DEN 24.05.1996 Anne Siiri Øyasæter Avdelingsdirektør Ivar Andreas Høivik Prosjektleder Saksbehandlere: Overarkitekt Torsten Glad Overarkitekt Elin Børrud Overarkitekt Edmund Ekeland 6
7
)256/$*7,/ 5(*8/(5,1*6%(67(00(/6(5 +YRUEHVWHPPHOVHQHJMHOGHU Disse bestemmelser gjelder for de områder som er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1:10000, datert Plan- og bygningsetaten mars 1996. Området reguleres til byggeområde for boliger. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for fortetting innenfor planområdet, med høye krav til funksjonell, miljømessig og estetisk kvalitet i de nye byggeprosjektene og til bomiljøet som helhet. Innenfor planområdet opprettholdes gjeldende reguleringsplaner for veier, baner, felles avkjørsler, gang/- sykkelveier, turveier, parkbelte, gangveier og stier..udywloehe\jjhovhvsodq Byggetiltak med mer enn 10 nye boliger, eller andre formål med mer enn 500m2 bruksareal, kfr. 9, kan bare oppføres på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan..udywloehe\jjhovhqvsodvvhulqjrjxwiruplqj 3ODVVHULQJDYEHE\JJHOVH Ny bebyggelse skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Det skal tas hensyn til at konsekvensene blir akseptable for eksisterende boliger og uteoppholdsareal. Inngrep på tomten skal konsentreres slik at mest mulig av grøntstrukturen blir bevart. I områder med et enhetlig bebyggelsesmønster skal det legges særlig vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske kvaliteter. Søknad om ny bebyggelse som ikke er godt tilpasset eksisterende terreng kan avslås. $YVWDQGWLOQDERJUHQVH Garasjer og andre mindre bygg med grunnflate maks. 50m2 skal plasseres minst 1,0m fra nabogrense. Bebyggelse kan plasseres i nabogrense dersom det foreligger skriftlig samtykke fra nabo. Takutstikk og taknedløp skal holdes innenfor tomtegrensen. 8WIRUPLQJDYEHE\JJHOVH Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Det samme gjelder ved rehabilitering, tilbygg/påbygg og fasadeendring. %HYDULQJVYHUGLJEHE\JJHOVH I denne reguleringsplan er det ikke tatt stilling til bevaringsspørsmålet. Når behandling av bebyggelsesplan eller søknad om rive- eller byggetillatelse tar til, og eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes. )256/$*7,/ 5(71,1*6/,1-(5 7LO 5HJXOHULQJVSODQHQ JMHOGHU IRU VPnKXVRPUnGHU VRP WLGOLJHUH YDU RPIDWWHW DY GH PLGOHUWLGLJH UHJXOHULQJV EHVWHPPHOVHUIRUGHOHUDY2VORV\WUHVRQHVDPWHQGHO HOGUH UHJXOHULQJVSODQHU 'H UHJXOHULQJVSODQHQH GHWWH JMHOGHUHUDQJLWWSnSODQNDUWHW 7LO 0HG HQKHWOLJ EHE\JJHOVHVP QVWHU PHQHV DW E\JQLQJHU HU SODVVHUW L HQ SODQPHVVLJ RUGHQ L IRUKROG WLO DQGUH E\JQLQJHU RJ L IRUKROG WLO YHL QDERJUHQVHU P QH UHWQLQJRJOLJQHQGH 9HGSODVVHULQJRJXWIRUPLQJDYEHE\JJHOVHYHLHURJ DQGUH DQOHJJ VNDO EUXN DY VW WWHPXUHU VNM ULQJHU RJ I\OOLQJHUEHJUHQVHVPHVWPXOLJ 7LO %HVWHPPHOVHQ HU HQ SUHVLVHULQJ DY SODQ RJ E\J QLQJVORYHQV %HVWHPPHOVHQIULWDULNNHV NHUIUDn LQQIULE\JJHIRUVNULIWHQHVNUDYWLOEUDQQPRWVWDQG 7LO %HVWHPPHOVHQ HU HQ SUHVLVHULQJ DY SODQ RJ E\J QLQJVORYHQV QUVNM QQKHWVSDUDJUDIHQ 7LO 'HUVRP HLHQGRPPHQ VWnU RSSI UW Sn %\DQWLNYDUHQV JXOH OLVWH HOOHU GHW DQWDV n NQ\WWH VHJ EHYDULQJV LQWHUHVVHU WLO E\JQLQJ HOOHU PLOM Sn HLHQGRPPHQ DQEHIDOHV WLOWDNVKDYHU E\JJKHUUH n NRQWDNWH %\DQ WLNYDUHQ I U SURVMHNWHULQJ WDU WLO 3ODQ RJ E\JQLQJV HWDWHQ YLO L DOOH WLOIHOOH IRUHOHJJH VOLNH VDNHU IRU %\DQWLNYDUHQ 8
7LOODWWEHE\JJHOVHRJJUDGDYXWQ\WWLQJ Forutsatt at krav om plassering og utforming etter 3 samt krav til uteoppholdsareal etter 8 er oppfylt, tillates følgende bebyggelse og grad av utnytting: a. på tomter med netto størrelse på inntil 1200 m2 tillates frittliggende eneboliger eller tomannsboliger i inntil 2 etasjer, med et bebygd areal (BYA) på inntil 24% av netto tomt, b. på tomter med netto størrelse på mellom 1200 og 3000m2 tillates boligbebyggelse i inntil 2 etasjer, med et bebygd areal (BYA) på inntil 28% av netto tomt, c. på tomter med netto størrelse på over 3000m2 tillates boligbebyggelse på inntil 3 etasjer, med et bebygd areal (BYA) på inntil 24% av netto tomt, d i områder langs bekkedrag (markert A på plankartet) og på Bygdøy (markert B på plankartet) tillates boligbebyggelse som i pkt. a-c, men med tillatt bebygd areal (BYA) inntil 18% av netto tomt, uansett tomtestørrelse. e. I tillegg til nevnte etasjetall kan det bygges ytterligere en etasje delvis under terreng der dette er begrunnet med bedre terrengtilpassing. Øverste etasjeplan skal i så fall ha et bruksareal som ikke overstiger 75% av underliggende etasjes bruksareal. Etasjetallet skal beregnes ihht. byggeforskrift av 21. desember 1988, kap. 23:11, første ledd, uten hensyn til om planet inneholder tilleggsdel eller hoveddel. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass, i samsvar med Oslo kommunes parkeringsnorm. 7LOODWWPLQVWHVW UUHOVHSnHQHEROLJWRPWHU Minste areal for boligtomt (netto tomt) som kan godkjennes uten at det foreligger godkjent søknad om byggetillatelse er 600 m2. Dersom det foreligger godkjent søknad om byggetillatelse, eller søknaden gjelder eksisterende hus, kan mindre tomt godkjennes, dersom kravene ellers i plan- og bygningsloven og i disse bestemmelsene oppfylles. %HYDULQJDYVWUDQGOLQMHPRWVM RJYDVVGUDJ Åpne strekninger av bekker, elver, vann og dammer skal opprettholdes med et ubebygd vegetasjonsbelte. I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot bekk som vist på kart Vedlegg 2. I områder på Bygdøy markert B på plankartet gjelder byggegrense mot sjøen som vist på kart Vedlegg 2. Utenfor byggegrense i områder markert A og B på plankartet kan det ikke oppføres bygg eller anlegg eller gjøres andre arbeid eller tiltak som er søknads- eller meldepliktige etter plan- og bygningsloven. I område markert B på plankartet kan det likevel tillates mindre brygger (for 1-2 småbåter). 7LO 1HWWR WRPW HU RSSPnOW WRPW PHG XQQWDN DY DUHDO VRP LQQJnUL UHJXOHUWHOOHURSSDUEHLGHWYHL UHJXOHUWHOOHURSSDUEHLGHWIHOOHVDYNM UVHO UHJXOHUWIULRPUnGHSDUNHOOHUWXUYHL 'HU SODQODJW IHOOHVDUHDO XWHQRP IHOOHV DYNM UVHO LQQJnU L V NQDGHQ VNDO HQ IRUKROGVPHVVLJ DQGHO DY GHWWHEHUHJQHWHWWHUEROLJWDOOHOOHUEUXNVDUHDOWDVPHG LEHUHJQLQJHQDYQHWWRWRPW 9HGIUDGHOLQJDYQ\WRPWHUQHWWRWRPWDUHDOHWHWWHUDW WRPWWLOHNVLVWHUHQGHE\JQLQJHUVRPIRUWVDWWVNDOVWnHU WUXNNHW IUD KHUXQGHU DUHDO WLO DGNRPVW ELORSS VWLOOLQJVSODVVHU RJ Q GYHQGLJ XWHDUHDO IRU GHQQH WRPWHQ %HE\JG DUHDO %<$ IRU EHE\JJHOVHQ EHUHJQHV HWWHU 16 (WDVMH GHOYLV XQGHU WHUUHQJ HU HW SODQ GHU KLPOLQJ OLJJHU PHOORP RJ PHWHU RYHU SODQHUW WHUUHQJV JMHQQRPVQLWWVQLYn 3ODQ VRP OLJJHU K \HUH HQ GHWWH VNDOUHJQHVVRPRUGLQ UHWDVMH %HVWHPPHOVHQ VNDO VLNUH DW HWDVMHWDOO XWWU\NNHU EHE\JJHOVHQVK \GHRYHUSODQHUWWHUUHQJXDYKHQJLJDY EUXNVIRUPnO 3UHVLVHULQJ DY SDUNHULQJVQRUPHQ L OHJJHV WLO JUXQQ 7LO 9HG V NQDG RP IUDGHOLQJ DY WRPW XQGHU P VNDO GHWHQWHQIRUHOLJJHJRGNMHQWE\JJHWLOODWHOVHHOOHUVHQGHV LQQ V NQDG RP E\JJHWLOODWHOVH VDPWLGLJ PHG GH OLQJVV NQDGHQ %HJJH VDNHQH NDQ GD EHKDQGOHV SDUDOOHOW RJ GHW OHJJHV V UOLJ YHNW Sn YXUGHULQJ DY EHE\JJHOVHQV SODVVHULQJ Sn WRPWHQ WRSRJUDIL DG NRPVWIRUKROG XWHRSSKROGVDUHDOHU RJ IRUKROG WLO RPUnGHWVEHE\JJHOVHVP QVWHU 7LO %\JJHJUHQVHQH ODQJV EHNNHGUDJ L RPUnGHU PDUNHUW $ VDPVYDUHU PHG E\JJHJUHQVHU L NRPPXQHGHOSODQ IRU JU QWVWUXNWXU L E\JJHVRQHQ *U QWSODQHQ 9HGOHJJ YHGWDWWDYE\VW\UHW /DQJVEHNNHUVRPLNNHLQQJnULRPUnGHPDUNHUW$Sn SODQNDUWHW YXUGHUHV EUHGGHQ Sn YHJHWDVMRQVEHOWHW NRQNUHW XW IUD RPUnGHWV NDUDNWHU EOD RPIDQJHW DY QDWXUOLJYHJHWDVMRQ9XUGHULQJHQJM UHVLVDPUnGPHG 0LOM HWDWHQ 9
%HYDULQJRJQ\SODQWLQJDYYHJHWDVMRQ Større trær og annen verdifull vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være gjennomført før ferdigattest gis..udywloxwhrsskrogvduhdo For hver boenhet skal det settes av uteoppholdsareal etter følgende norm: a. minimum 200 m2 for eneboliger og tomannsboliger, b. minimum 100 m2 for annen boligbebyggelse Hoveddelen av uteoppholdsarealet skal være på bakken. Arealkravene gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger som skal bli stående. Uteoppholdsarealet skal være beskyttet fra støy og biltrafikk og ligge godt tilgjengelig fra boligen. Rimelige krav til innsynsfrihet, sol- og lysforhold skal tilfredsstilles. Arealer brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteareal. Nødvendig areal for kjøreadkomst og biloppstilling skal ikke regnes med i uteoppholdsarealet. 6WU NVWMHQOLJYLUNVRPKHW Innenfor planområdet kan tillates etablering av ny og utvidelse av eksisterende næringsvirksomhet eller almennyttig formål, samt bruksendring til disse formål, så fremt kommunen finner at virksomheten vil tjene boligstrøket..udywloyhlhu Langs veier med kapasitetsproblemer eller trafikkfarlige strekninger kan den nye bebyggelsens påvirkning på trafikksituasjonen kreves utredet av utbygger. Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for ferdigattest, og gi bestemte krav til utforming, høyde, farge osv. 7LO 0HGVW UUHWUHPHQHVDWVWDPPHRPNUHWVHQHUPLQVW FPPnOWFPRYHUWHUUHQJ +YHUW VW UUH WUH VRP IMHUQHV E U HUVWDWWHV DY HW Q\ SODQWHWWUHSnWRPWD )RU WU U PHG VWDPPHRPNUHWV RYHU VP PnOW Sn WLOVYDUHQGHPnWHE UWRQ\HWU USODQWHVIRUnEHKROGH PHU DY GHW IURGLJH JU QQH SUHJHWVRPJnUWDSWQnUHW VWRUWWUHIHOOHV 0HG DQQHQ YHUGLIXOO YHJHWDVMRQ PHQHV VMHOGQH VSHVLHOW YDNUH JDPOH HOOHU Sn DQQHQ PnWH V UOLJ LQWHUHVVDQWH IRUHNRPVWHU 'HW NDQ RJVn Y UH EXVN RJ NUDWWVRPYXUGHUHVVSHVLHOWYHUGLIXOOHVRPOHYHRPUnGHU IRU HQ UHNNH IXJOHDUWHU RJ VRP HQ YLNWLJ GHO DY GHW ORNDOHELRORJLVNHPDQJIROGHW 7LO 9HG SODQHU IRU IOHUH EROLJHU E U HQ GHO DY XWHRSS KROGVDUHDOHWY UHIHOOHVOHNHDUHDO 'HO DY EDONRQJ WHUUDVVH RJ WDNWHUUDVVH VRP LNNH PHGUHJQHV L EROLJHQV EUXNVDUHDO UHJQHV PHG L XWH RSSKROGVDUHDOHW NIU E\JJHIRUVNULIW DY GHVHPEHU NDS (QGHODYXWHRSSKROGVDUHDOHWE UKDHQPLQVWHG\EGH SnPRJY UHULPHOLJIODWW (YHQWXHOO RSSI\OOLQJ DY RSSULQQHOLJ WHUUHQJ HOOHU DQGUH WHUUHQJLQQJUHS VNDO VNMH Sn HQ VNnQVRP PnWH 3n EUDWWH WRPWHU KYRU GHW YLOOH NUHYHV XDNVHSWDEOH WHUUHQJLQQJUHS IRU n RSSQn Q GYHQGLJ XWHDUHDO NDQ GHUIRUWLOODWWJUDGDYXWQ\WWLQJHWWHU LNNHXWHQYLGHUH SnUHJQHV 7LO %HVWHPPHOVHQ VNDO nsqh IRU YLUNVRPKHW VRP nshqeduw HU WLO IRUGHO IRU EROLJVWU NHW /HJHNRQWRU WDQQOH JHNRQWRU IULV U RJ DYGHOLQJV IDPLOLHEDUQHKDJH HU HNVHPSOHUSnYLUNVRPKHWHUVRPVDPVYDUHUPHG (YW XOHPSHPnYXUGHUHVNRQNUHWLKYHUWWLOIHOOH 7LO 'HUVRP WUDILNNDQDO\VH XWUHGQLQJ IDVWVOnU DW \WWHUOL JHUHXWE\JJLQJLNNHHUIRUVYDUOLJXWHQDYE WHQGHWLOWDN NDQ XWE\JJHU SnOHJJHV n RSSDUEHLGH HOOHU XWEHGUH YHLVWUHNQLQJ IUDP WLO HOOHU ODQJV WRPWD I U GHOH HOOHU E\JJHV NQDGJRGNMHQQHVNIU3%/ 9HLYHVHQHWNDQ PHG KMHPPHO L YHJORYHQV RJ QHNWH n JRGNMHQQH DYNM UVHO HYW VWHQJH DYNM UVHO XW IUD WUDILNNVLNNHUKHWVKHQV\Q7UDILNNDQDO\VHQVNDODYNODUH D RPGHWHUIRUVYDUOLJXWIUDWUDILNNVLNNHUKHWVKHQV\Q njrgnmhqqhdynm UVHONIUYHJORYHQV RJ E RP XWE\JJHU VNDO SnOHJJHV n RSSDUEHLGH HOOHU XWEHGUHYHLVWUHNQLQJI UGHWNDQJLVE\JJHWLOODWHOVHNIU3%/ F RPE\JJHWLOWDNHWIRUXWVHWWHUXWEHGULQJVWLOWDNVRP PnEHNRVWHVDYNRPPXQHQ 10
3DUNHULQJRJDGNRPVW Snuplass utenfor offentlig regulert veigrunn kan kreves der hensynet til trafikksikkerheten tilsier det. Gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune skal legges til grunn for krav til parkering. SUEROLJ(QDYSODVVHQHWLOODWHVSODVVHUWSnGHODYV 7UDILNNVW \ Arealer hvor trafikkstøyen overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer for skadelig trafikkstøy, må støyskjermes med fysiske tiltak. Plan for støybeskyttelse må foreligge samtidig med søknad om byggetillatelse. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig før brukstillatelse gis. Det stilles samme krav til utforming av støyskjermer som til andre byggetiltak, jfr 3.3. /XIWRJMRUGIRUXUHQVLQJ På arealer der de til enhver tid av offentlige myndigheter anbefalte grenser for luft- og jordforurensing blir overskredet, kan det ikke bygges før det foreligger planer for forbedringstiltak. Forbedringstiltakene må være gjennomført før brukstillatelse gis..xowxuplqqhu Dersom det i forbindelse med utbygging påtreffes automatisk fredete kulturminner (fornminner) er disse ikke å anse som frigitt gjennom behandling av denne reguleringsplan, jfr. kulturminnelovens 8. Arbeidet skal i så tilfelle straks stanses og Byantikvaren varsles..udywloe\jjhv NQDGHQ Ut over de krav som stilles i byggeforskriftenes kap. 14, skal byggesøknad for ny bebyggelse inneholde: - fotomontasje eller fasadeoppriss som viser eksisterende bebyggelse sammen med ny bebyggelse, - snitt gjennom tomten som viser bebyggelsen på nabotomten(e), - skriftlig begrunnelse for disponering av tomten (bebyggelse, uteareal og adkomst), - skriftlig begrunnelse for bebyggelsens plassering og utforming i forhold til omgivelsene, For tomter som bygningsmyndighetene vurderer som vanskelig bebyggbare kan det kreves ytterligere dokumentasjon i form av modell, perspektivskisser eller lignende. For mindre byggetiltak (pbl. 86a), og for andre mindre anlegg (gjerder, forstøtningsmurer osv.) vurderes behovet for dokumentasjon nærmere. Plassering av garasje(r) og parkering i samsvar med norm skal tegnes inn på situasjonsplanen selv om søknad om byggetillatelse ikke omfatter dette. Det skal foreligge godkjent utomhusplan i målestokk 1:500 for byggetiltak som samlet omfatter mer enn 500m2 bruksareal eller mer enn 1000m2 netto tomt før byggetillatelse gis. Det skal i tillegg foreligge godkjent tomtedelingsplan for byggetiltak på tomt over 3000 m2 netto areal før byggetillatelse gis. 7LO %HKRY IRU VQXSODVV XWHQIRU RIIHQWOLJ YHLJUXQQ VNDO YXUGHUHVLIRUKROGWLOYHLHQVIXQNVMRQRJWUDILNNPHQJGH 3DUNHULQJVQRUPHQSUHVLVHUHVVOLN IRUEROLJHUPHGSDUNHULQJSnHJHQWRPWSSODVVHU VQXDUHDOHOOHUIRUDQDQQHQELORSSVWLOOLQJVSODVV IRUVPnKXVPHGIHOOHVSDUNHULQJVDQOHJJSSODVVHU SUEROLJ IRUVHNXQG UEROLJGYVERHQKHWXQGHUPEUXNV DUHDOSSODVVSUEROLJ 7LO *MHOGHQGH JUHQVHU IRU WUDILNNVW \ HU JLWW L 0LOM YHUQ GHSDUWHPHQWHWVUHWQLQJVOLQMHUUXQGVNULY7 7LO *MHOGHQGH DQEHIDOWH JUHQVHYHUGLHU HU DQJLWW L 6)7 UDSSRUW 9LUNQLQJHU DY OXIWIRUXUHQVLQJHU Sn KHOVHRJPLOM DQEHIDOWHJUHQVHYHUGLHU 7LO 'HW HU LNNH IRUHWDWW DUNHRORJLVN UHJLVWUHULQJ DY SODQ RPUnGHW VRP RPIDWWHV DY GHQQH UHJXOHULQJVSODQHQ.XOWXUPLQQHORYHQV RP XQGHUV NHOVHVSOLNW YHG UHJXOHULQJVDUEHLGHUVnOHGHVLNNHRSSI\OW 7LO (NVLVWHUHQGH RJ SODQODJWH WHUUHQJOLQMHU VNDO YLVHV Sn VQLWW RJ IDVDGHWHJQLQJHU L PnOHVWRNN 'HUVRP GHW LNNH XWDUEHLGHV XWRPKXVSODQ E U SODQODJW WHUUHQJ YLVHV Sn VLWXDVMRQVSODQHQ L PnOHVWRNN PHG KDOYPHWHUVNRWHU (NVLVWHUHQGHWU UVRPGHILQHUWL VNDOPnOHVLQQRJ YLVHVSnNDUWYHGOHJJ'HWVNDOUHGHJM UHVIRURPWU UQH VNDOVWnHOOHUIMHUQHVRJHUVWDWWHVPHGQ\H 'HU EHVWHPPHOVHQH NUHYHU JRGNMHQW XWRPKXVSODQ HOOHU WRPWHGHOLQJSODQ NDQ GLVVH OHYHUHV LQQ VDPWLGLJ PHGE\JJHV NQDGHQ%HKDQGOLQJHQYLOGDVNMHSDUDOOHOW PHGEHKDQGOLQJHQDYE\JJHV NQDGHQ.UDYRPXWRPKXVSODQHUHQSUHVLVHULQJDYNRPPXQHQV YHGWHNWWLOSEO 8WRPKXVSODQHQ VNDO YLVH OHNHDUHDOHU SDUNHULQJV O VQLQJHURJDQQHQGLVSRQHULQJDYXEHE\JGHRPUnGHU KHUXQGHU WHUUHQJSODQHULQJ KDOYPHWHUVNRWHU RJ IRUVW WQLQJVPXUHU VDPW XWUXVWQLQJ RJ EHSODQWQLQJ 3ODQHQ VNDO RJVn YLVH HNVLVWHUHQGH YHJHWDVMRQ RJ PDUNGHNNHVRPVNDOEHYDUHVRJJM UHUHGHIRUKYRUGDQ VLNULQJVNDOVNMHLE\JJHSHULRGHQ %\JQLQJVP\QGLJKHWHQH NDQ VWLOOHVRPYLONnUIRUnJL IHUGLJDWWHVW DW XWRPKXVDQOHJJHW HU XWI UW L RYHUHQV VWHPPHOVHPHGJRGNMHQWXWRPKXVSODQ 11
0,'/(57,',*(5(*8/(5,1*6%(67(00(/6(5)25'(/(5$926/26<75( 621(6 YHGWDWWDY2VORE\VW\UHPDLPHGVHQHUHNRUUHNVMRQHUDYRNWREHURJDXJXVW Disse bestemmelser gjelder for de områder innenfor Oslos ytre sone som på kart datert Oslo byplankontor, 1. oktober 1982, er angitt til boliger med tilhørende anlegg markert som boligformål, og for industrien markert som industriformål. Bestemmelsene gjelder for byggeforetagender på inntil 10 nye boenheter i maks 2 etg., jfr. byggeforskriftenes kap. 26:21, og for anlegg av tilsvarende størrelse, se paragraf 4. I tillegg kan tillates hybel i underetasje hvor terrenget etter bygningsmyndighetenes skjønn ligger til rette for det. Byggetiltak som går ut over denne ramme, kan bare oppføres i henhold til stadfestet reguleringsplan. Der det av hensyn til mulighetene for en regulering at et større område under ett kan være tvil om tomtedeling eller ny bebyggelse skal tillates, skal saken forelegges bygningsrådet. For boligbebyggelse tillates følgende utnyttelsesgrad: a) åpen småhusbebyggelse, herunder eneboliger og tomannsboliger inntil 0,25. b) Konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus i inntil 3 plan inntil 0,35. Utnyttelsesgraden beregnes som fastsatt i paragraf 5. Bygningsrådet kan nekte å godkjenne en bebyggelsesplan med uforholdsmessig lav utnyttelse eller med for få boligenheter. Garasje skal vises i byggemeldingen for boligen(e). Ved en utnyttelsesgrad større enn 0,15 for eneboliger, og større enn 0,25 for konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus, skal det legges særlig vekt på en utforming og tilpasning til eksisterende bebyggelse og miljø. Hvis en slik utforming og tilpasning ikke er utført tilfredsstillende etter bygningsrådets skjønn kan en byggesøknad avslås. Før byggetillatelse kan gis, kan det kreves at det sendes bebyggelsesplan for hele eiendommen. I bratt terreng med spesielt utsatt vegetasjon søkes u-graden tilpasset slik at mest mulig vegetasjon kan bevares. a) I boligstrøk kan tillates oppført bygninger eller anlegg for etablering og utvidelse av eksisterende forretnings-, kontor- og verkstedvirksomhet så fremt bygningsrådet finner at virksomheten vil tjene boligstrøket og ikke være til ulempe for de omboende. På samme vilkår kan bygningsrådet også tillate plassering av bygninger og anlegg for offentlig eller almennyttig formål, herunder for leik, idrett og sport. b) I industristrøk skal plassering av bygninger og anlegg vanligvis bare tillates med hjemmel i stadfestet reguleringsplan. Når særlige grunner foreligger kan bygningsrådet samtykke i plassering av bygninger og anlegg uten at slik plan foreligger. Gesimshøyden skal ikke overstige 10 m, største takhøyde skal ikke overstige 13 m og bebyggelsen skal plasseres minimum 10 m fra nabogrense. Utnyttelsesgraden jfr. bestemmelsenes paragraf 5 skal ikke overstige 0,8 og minst 1/3 av nettotomten skal være ubebygget og holdes fri for skur og lagring. I disse reguleringsbestemmelser betyr utnyttelsesgraden det samlede brutto gulvareal, unntatt ubebodd kjeller og loft i et avgrenset område (1 til 10 småhusenheter) dividert med områdets (tomtens eller tomtenes) brutto grunnareal målt til midten av tilstøtende lokal vei eller 10 m inn på tilstøtende vei eller offentlig friareal og på parkbelte langs industristrøk. Brutto grunnareal skal ikke overstige 5/3 av nettoarealet. Ved beregning av utnyttelsesgraden regnes det med en maksimal etasjehøyde på 3 meter. Det kan kreves biloppstillingsplasser i samsvar med de normer som bygningsrådet til enhver tid vedtar. De tidligere villastrøkbestemmelsene for Oslo og Aker ble opphevet ved stadfesting 6. juni 1973 av de midlertidige reguleringsbestemmelser for uregulerte deler av Oslos ytre sone (S-1860). De samme bestemmelser opphevet alle reguleringsvedtak fattet av byplanrådet i medhold av den tidligere paragraf 31 for så vidt de ikke er stadfestet av vedkommende departement. De reguleringslinjer som er fastsatt for veier, forhager, turveier, parkarealer og lekeplasser, gjelder imidlertid fortsatt. OSLO BYSTYRES SEKRETARIAT 12
/,67(29(55(*8/(5,1*63/$1(5620)25(6/c6+(/7 (//(5'(/9,6233+(9(7 Bestemmelsene i følgende planer foreslås opphevet for de områder som er regulert til boligformål og faller inn under den nye planens avgrensning. Eksisterende vei-, turvei-, stikkvei- og avkjørselsreguleringer med reguleringsgrenser opprettholdes innenfor planområdet. Planene er ordnet etter kartplate (M 1:10000) og stadfestelsesnummer (S-nummer). Angitt dato er stadfestelsesdato. )RUVDPWOLJHNDUWSODWHU S-2864 14.05.86 Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone (korrigert 22.10.86 og 26.8.87)..DUWSODWH16N \HQ S-37 12.03.32 Reguleringsplan m/vedtekter for 6/11-13, Sommerro. S-46 30.11.32 Reguleringsplan m/vedtekter for 29/2, Montebello. S-139 10.02.37 Regulering av kvartalet mellom Ullernchausséen, Vækerøveien, vei nr. 922 og 932 i Aker. S-185 24.05.39 Reguleringsplan for 2/91, Løkenløkken, Bygdøy. S-191 24.06.39 Reguleringsplan for Roli, Bygdøy. S-384 24.11.49 Reguleringsplan for nordre Huseby, 29/4, m. fl. Ullern. S-439 30.05.52 Reguleringsplan for 29/4 m.fl. Huseby. S-502 07.10.52 Regulering av 28/7, Holgerslystveien 12, Bestun. S-524 05.10.56 Delings- og bebyggelsesplan for parsell av 2/712 ved Dorthes vei, Bygdøy. S-734 02.06.58 Regulerings- og bebyggelsesplan for Lilleaker sentrum. S-1293 06.04.66 Regulerings- og bebyggelsesplan for deler av 32/1 m.fl., Smestad nedre m.fl. S-2411 22.08.79 Reguleringsplan for del av Dorthes vei, gnr. 2/741..DUWSODWH1+ROPHQNROOHQ S-50 05.01.33 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 11/59 m. fl. Ullern. S-51 05.01.33 Reguleringsplan for arealet vest for Dalsveien mellom Tråkka og Stasjonsveien, Ø. Holmen. S-75 25.10.34 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 33/70 som begrenses av Arnebråtveien, Heimdalsvei og Snorres vei. S-386 20.01.50 Bebyggelsesplan for 27/328, Østre Holmen gård. S-439 30.05.52 Reguleringsplan for 29/4 m.fl. Huseby. S-681 18.07.57 Regulerings- og bebyggelsesplan for 33/127, Dalsveien, Slemdal. S-765 10.02.64 Regulerings- og bebyggelsesplan for 27/386 og 722, Vestre Holmen (Eddaveien). S-1020 28.11.62 "Holmenkollvedtektene". S-1513 02.01.69 Endret reguleringsplan for 27/732 m.fl., Ø. Holmen gård. S-1897 20.02.74 Reguleringsplan for Holmenveien 47 m.fl.(27/334 m.fl.), Holmen..DUWSODWH2+ROPOLD S-238 03.02.41 Reguleringsplan for 193/1, Stubljan. S-1610 15.01.70 Reguleringsplan for 189/1 m.fl. Prinsdal. S-2097 12.12.75 Reguleringsplan for del av 1888/1 m.fl, Snøggveien og Sponstuveien, nedre Prinsdal..DUWSODWH2%HNNHODJHW S-31 19.08.31 Regulerings- og bebyggelsesplan for 156/45, Kastellet. S-39 26.04.32 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 183/93, Tyslevsæter. 183/Kastellet. S-42 06.07.32 Regulerings- og bebyggelsesplan for 182/567, Vestre Sæter. S-101 06.04.36 Utparsellerings og bebyggelsesplan for 152/87, Holtet (Jomfrubråtveien). S-157 20.01.38 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for en del av Lambertseter, 157/1. S-258 03.02.42 Regulering av 152/1 m.fl. Jomfrubråten. S-259 04.02.42 Reguleringsplan for 158/1 m.fl., S. Hellerud. S-392 17.08.50 Reguleringsplan for 181/332 m.fl., Brattvollveien. S-441 18.06.52 Reguleringsplan for Manglerud-Abildsø-området. 148/1 og 160/1 m.fl. 13
S-2121 26.02.76 Reguleringsplan for, Jomfrustien, Ekeberg. S-2593 Del av S-2593 som ligger innenfor S-42 oppheves..duwsodwh27 \HQ S-106 24.03.36 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 83/50 m.fl. S-162 09.05.38 Reguleringsplan for 84/90 m.fl.for Eltonveien, Åkerøveien og Sinsenveien. S-1582 13.10.69 Reguleringsplan for eiendommene 151/36 m.fl. S-1863 11.07.73 Reguleringsplan for Stamhusveien 16-22, Ekeberg..DUWSODWH2*UHIVHQ S-20 13.01.30 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan med vedtekter for en del av Tonsen. S-55 04.10.32 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 72/1, m.fl., Kjelsås. S-69 31.05.34 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 75/19 m.fl., Lofthus. S-73 17.70.34 Reguleringsplan for områder v/ Grefsen stadion. S-76 19.11.34 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelses plan for Grefsenveien. S-102 27.02.36 Regulerings- og bebyggelseplan for 85/1, Tonsen ved Årvollveien. S-104 02.03.36 Reguleringsplan for Grefsenplatået. S-140 20.03.37 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 73/85 m.fl., Grefsen (Thorleifs alle) S-162 09.05.38 Reguleringsplan for 84/90 m.fl. for Eltonveien, Åkerøveien, Sinsenveien. S-272 18.01.43 Regulerings- og bebyggelsesplan m/vedtekter for Disen. S-360 25.11.47 Regulering av en del av Nygård, 58/23, V. Aker skole. S-683 12.07.57 Reguleringsplan for del av Disengrenda. S-1208 22.04.65 Reguleringsplan for del av Aschehougs vei, samt delings- og bebyggelsesplan for Aschehougs vei 31-33,Oslo S-1267 15.12.65 Regulerings- og bebyggelsesplan for 84/118, Bjerke..DUWSODWH31 NOHYDQQ S-474 20.03.53 Reguleringsplan for Skøyen - Oppsal - Ulsrud 144/1 m.fl. S-611 19.09.55 Regulerings- og bebyggelsesplan m.v for deler av området Oppsalveien-Østensjøveien..DUWSODWH3/XWYDQQ S-474 20.03.53 Reguleringsplan for Skøyen-Oppsal-Ulsrud (144/1 m.fl.). S-1137 30.06.64 Reguleringsplan for Haugerud. S-1422 Disp.plan - reguleringsplan med reg.-bestemmelser for Trosterudområdet gnr.142/1 m.fl. S-1814 31.01.73 Reguleringsplan for 141/42, Trosterud. S-1975 27.11.74 Reguleringsplan for Stordamveien 34 og 36 mfl, Hellerud. S-1990 21.01.75 Reguleringsplan for 112/3 m.fl. Furusetområdet syd for Djupdalslinjen S-2471 Reguleringsplan for Grønliveien og området omkring Gnr.112, bnr.41 m.fl..duwsodwh3*uruxg S-29 24.06.31 Vestbyveien/Vestbysvingen, Grorud. S-35 12.12.32 Reguleringsplan med vedtekter for 107/14, Høybråten. S-44 13.08.32 Regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for 93/1 og 6 (Grorudveien/Hallvard Bergves vei). S-1104 06.01.64 Reguleringsplan for deler av Lilloseterveien m.fl. S-1352 19.09.66 Reguleringsplan m/vedtekter for Tokerudområdet (flere planområder). S-1383 17.02.67 Kringveien, Høybråten. S-1419 Reguleringsplan for G.Nr. 105, B.Nr. 68 og 69 og endret reguleringsplan for del av Micheletveien, Furuset. S-1469 25.06.68 Reguleringsplan for 93/42, m.fl., Ammerudskogen. S-1521 17.01.69 Reguleringsplan for 94/250, Grorudveien 60. S-1890 10.12.73 Reguleringsplan for 90/104 m.fl. Rødtvedt. S-1954 23.10.74 Reguleringsplan med reg.bestemmelser for 107/3, Furusetområdet, felt B. S-2612 21.07.82 Reguleringsplan for Hagaløkka, Grorud. 14
)256/$*7,/(1'5,1*(5$93/$1.$57(7(77(52))(17/,* (77(56<1 Følgende endringer foreslås. I tillegg er det gjort enkelte mindre korreksjoner i forhold til gjeldende eiendomsgrenser eller reguleringsgrenser. 1. %\JG \QHVYHLHQWDVXWDYSODQRPUnGHW (eier er Sjøfartsmuseet som ønsker å fremme egen reguleringsplan for eiendommen). 2. (QGULQJDYE\JJHJUHQVHPRWVM HQIRU+HUEHUQYHLHQPIO slik at utskilt boligeiendom opprettholder byggemulighet. 3. (QGULQJDYJUHQVHIRURPUnGH%YHG)UHGULNVERUJYHLHQ slik at det samsvarer med eiendomsgrense. 4. 5HJXOHULQJVSODQIRUGHODY'RUWKHVYHLIRUHVOnVGHOYLVRSSKHYHW (gjelder én tomtgnr. 2/741 (S- 2411)). 5. 'UDPPHQVYHLHQWDVXWDYSODQRPUnGHW (inngår i ny reguleringsplan, S-3423). 6. /HNHSODVVYHG+\OOYHLHQWDVXWDYSODQRPUnGHW og foreslås tatt med i samlet reguleringsplan for lekeplasser i småhusområder. 7. *UHQVHMXVWHULQJYHG0RQWHEHOORWHUUDVVH. 8. $SDOYHLHQPIOWDVXWDYSODQRPUnGHW pga bevaringsinteresse og reguleres i egen plan. 9. 6OHPGDOVYHLHQFWDVXWDYSODQRPUnGHW (inngår i kategori 3-område for Vinderen og bør inngå i reguleringsplan for dette området). 10. /HNHSODVVYHG YUH6PHVWDGVYHLWDVXWDYSODQRPUnGHW og foreslås tatt med i samlet reguleringsplan for lekeplasser i småhusområder. 11. &DUO.MHOVHQVYHLWDVLQQLSODQRPUnGHW, etter ønske fra grunneier. 12. /DFKPDQQVYHLWDVXWDYSODQRPUnGHW (ny reguleringsplan, S-3479, ble vedtatt 26.4.95). 13. /HNHSODVVYHG3URPHQDGHQWDVXWDYSODQRPUnGHW og foreslås tatt med i samlet reguleringsplan for lekeplasser i småhusområder. 14. 5HJXOHULQJVSODQIRUJQUPIO$PPHUXGRSSUHWWKROGHV, bl.a. for å opprettholde fastlagt byggegrense mot Alna (S-2026). 15. 5HJXOHULQJVSODQIRU+DJDO NND*URUXGRSSKHYHVGHOYLV (S-2612). 16. *URUXG1HGUH*URUXGSUHVWHJnUGWDVXWDYSODQRPUnGHW pga bevaringsverdi og foreslås evt. omregulert i egen plan. 17. 6DJVWXYHLHQWDVXWDYSODQRPUnGHW (ny reguleringsplan, S-3234, ble vedtatt 24.4.91). 18. 5HJXOHULQJVSODQIRU*URUXGYHLHQPYIRUHVOnVGHOYLVRSSKHYHW (S-1521). 19. %HNNHQVWHQYHLHQWDVLQQLSODQRPUnGHW (gnr. 105/277, uregulert). 20. 7DQJHUXGRPUnGHWWDVXWDYSODQRPUnGHW pga pågående reguleringsarbeid i dette området. 21. 2PUnGHYHG VWHQVM 7HUUDVVHWDVXWDYSODQRPUnGHW av hensyn til oldtidsveien gjennom området - bør reguleres i egen plan. 22. (QGULQJDYE\JJHJUHQVHPRWVM HQIRU6FKL WWVYHL, slik at man følger terrenget på samme måten som det ellers så langt mulig er gjort på Bygdøy. 23. (QGULQJDYSODQRPUnGHJUHQVHYHG5 DVHQWUXP, slik at bl.a. eiendommer med næringsvirksomhet langs Sørkedalsveien tas ut av planområdet og foreslås inngå i kategori 1-område for Røa. 15
16
3/$12*%<*1,1*6(7$7(16985'(5,1* 3ODQIRUVODJHWHUHWI UVWHOHGGLE\VW\UHWVYHGWDWWHVWUDWHJLIRUIRUWHWWLQJLVPnKXVRPUnGHURJ EHW\UDWGHPLGOHUWLGLJHUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHURJHQUHNNHHOGUHUHJXOHULQJVSODQHUNDQ HUVWDWWHVPHGQ\HDNWXHOOHEHVWHPPHOVHUIRUHQVWRUGHODY2VORVVPnKXVRPUnGHU3ODQIRUVODJHW YLOEHGUHJUXQQODJHWIRUDWIRUWHWWLQJHQLYDUHWDUNUDYWLONYDOLWHWRJIRUHQEHGUHRJPHU NRQVHNYHQWEHKDQGOLQJDYE\JJHVDNHU 3ODQRJE\JQLQJVHWDWHQDQEHIDOHUIRUVODJHW 0c/ Formålet med det fremlagte planforslaget er å følge opp intensjoner og vedtak i kommuneplanens arealdel 1991, og senere i bystyrets vedtak den 15. februar 1995 om strategi for fortetting i småhusområder. Kommuneplanens mål er at all byutvikling i Oslo på kort og mellomlang sikt (til ca 2005) skal foregå innenfor nåværende byggesone, og at Markagrensen ligger fast. Lavt utnyttede småhusområder gis differensierte rammer for fortetting hvor det tas spesielle hensyn til bylandskapet og behovet for felles- og friområder. Intensjonene er også i samsvar med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Øvrige mål med planen er: 1. å gi bedre rammer for den fortettingen som allerede foregår, med vekt på kvalitet, 2. å stimulere til høyere utnyttelse av områder med stort utbyggingspotensiale, 3. å erstatte de midlertidige reguleringsbestemmelsene med permanente reguleringsplaner og bestemmelser som gir et bedre og effektivere verktøy for forvaltning av byggesaker. Foreliggende forslag til reguleringsplan er etter vår mening et planverktøy som på en god måte kan oppfylle disse målene. Sammen med planoppfølgingen av de øvrige fortettingskategorier (se avsnitt 2.5), vil planforslaget være en riktig og nødvendig oppfølging av kommuneplanens arealdel. %('5(.9$/,7(7,%<**(6$.(5 Ved første blikk kan det virke åpenbart at bedre arkitektonisk og miljømessig kvalitet i nye byggesaker i småhusområder vil kreve detaljerte planer hvor rammene for hvert nybygg er klart definert. Dette kan være riktig i enkelte delområder. Vi mener likevel at for største delen av planområdet bør rammene for den arkitektoniske utviklingen ligge i eksisterende omgivelser. Områdene er jo allerede utbygde småhusområder. I slike situasjoner trenger vi ikke først og fremst nye detaljerte planer, men heller metoder for stedsforståelse og prosjektevaluering. Derfor mener vi at det er riktig å ta kvalitetsvurderingen av nye byggeprosjekter i byggesaksbehandlingen, slik forslaget til bestemmelser legger opp til. Prosjekter som avviker vesentlig fra den eksisterende arkitektoniske sammenhengen, bør derimot gis mer omfattende planmessig behandling. I planforslaget er dette tatt vare på ved krav om bebyggelsesplan for større byggeprosjekter (bestemmelsenes 2). De foreslåtte reguleringsbestemmelsene gjør det mulig å stille strengere kvalitetskrav til nye byggeprosjekter. Dette er i tråd med endringene i plan- og bygningsloven som ble vedtatt av Stortinget i 1995, hvor både lovens 2 og 74.2 blir styrket med hensyn til arkitektur og estetikk. De nye bestemmelsene fastlegger at det først og fremst er anmelders plikt å dokumentere at byggeprosjektet tilfredstiller bestemmelsenes krav til arkitektonisk kvalitet, og ikke bygningsmyndighetens plikt å påvise at det evt. motsatte. Dette er også i tråd med tendensen i endringene av planog bygningsloven hvor det legges vekt på å utvide anmelders ansvar. Retningslinjene og veilederen som er utarbeidet som supplement til bestemmelsene vil gjøre det 17
lettere for utbyggere å forstå hvordan et områdes kvaliteter bør ivaretas ved fortetting. (7%('5()259$/71,1*69(5.7 < Dagens "midlertidige reguleringsbestemmelser" har flere svakheter: - Det brukes begreper som ikke er klart nok definert. - Bestemmelsene tar ikke hensyn til at småhusområdene har ulik karakter og tåleevne i forhold til fortetting. - Bestemmelsene inneholder ikke tilstrekkelige klare krav til kvalitet i fortettingen. Disse svakhetene kan bare rettes opp ved at de midlertidige reguleringsbestemmelsene erstattes av nye reguleringsplaner med nye reguleringsbestemmelser. Øvrige deler av planområdet omfattes av i alt 75 eldre reguleringsplaner som foreslås helt eller delvis opphevet. Alle disse planene omfatter småhusområder med individuell eierstruktur. De vanligste årsakene til at de foreslås opphevet er: - planene opererer med begreper for tillatt utnyttelse som er vanskelige å bruke (bl.a. de gamle "villavedtektene"), - tillatt utnyttelse er lavere enn midlertidige reguleringsbestemmelser (u=0,25 for åpen småhusbebyggelse). Dette er i strid med målsetting om god utnyttelse av arealene i byggesonen og med gjeldende praksis, - utbygging har for en stor del skjedd i strid med planen, slik at planen må anses for å være satt ut av kraft. Planforslaget vil med sine bestemmelser og retningslinjer bety en opprydding, slik at mange planer med ulikartede bestemmelser erstattes av én plan med ensartede og forvaltningsmessig lettere håndterbare bestemmelser. 3/$17<3(1(1(1.(/5(*8/(5,1*63/$1 Nærmere 30000 småhuseiendommer omfattes av de midlertidige reguleringsbestemmelsene eller andre eldre reguleringsplaner. Det er svært viktig at disse snarest mulig erstattes av nye og hensiktsmessige reguleringsplaner. Dersom man skulle utarbeide geografisk avgrensete "helhetlige" planer for alle disse områdene ville arbeidet ta svært lang tid, og i mellomtiden skulle man for store områder måtte fortsette å bruke de gamle bestemmelsene. For å unngå denne situasjonen vurderer vi det som fornuftig å utarbeide en svært enkel reguleringsplan, hvor man med ett vedtak kan erstatte de gamle planene og bestemmelsene med en ny plan, og hvor man kun tar med de aktuelle boligområdene. En slik forenklet plan vil ha svakheten at man åpner for en gradvis fortetting som kan gjøre at behov for fellesgoder og avbøtende tiltak ikke blir synlig tidsnok til å få løst dem planmessig. Dette vil kreve planmyndighetenes årvåkenhet, særlig i fortettingsområder med stort utbyggingspotensiale og byggeaktivitet, for eksempel ved at det gjennomføres temastudier som kan følges opp med egne planer eller utredninger (f.eks. trafikkplaner, planer for utbygging av lekeplasser etc.). En diskusjon av hvordan nye infrastruktur- og servicetiltak i fortettingsområder skal gjennomføres og finansieres vil aktualiseres når fortettingen videreføres og behov for slike tiltak melder seg. De analyser av trafikk- og miljøkonsekvenser og behov for skoler og barnehager som vi har foretatt etter offentlig ettersyn (se Vedlegg 8) endrer ikke vårt syn på at en enkel plan kombinert med kontinuerlig årvåkenhet er fornuftig. Med en ny vedtatt plan vil vi langt på vei ha erstattet de midlertidige bestemmelsene med bestemmelser som er i tråd med byggeforskriftenes beregningsmåte for utnytting, med plan- og bygningslovens siste revisjon, og som samtidig er lettere å forvalte. 18
(1'5,1*(5(77(52))(17/,*(77(56<1 De endringer som vi foreslår i bestemmelser og retningslinjer bygger dels på kommentarer som er kommet inn ved offentlig ettersyn, dels på utdypende vurderinger som vi har gjort underveis. Endringene på plankartet er oppsummert på kart/liste på side 15-16. Endringene i bestemmelsene er følgende (språklige endringer som vurderes ha mindre betydning er ikke tatt med): En "formålsparagraf" om intensjonene med planen foreslås. Krav til bebyggelsesplan foreslås knyttet til byggetiltakets størrelse (over 10 nye boligenheter), og ikke som i høringsutkastet knyttet til bestemte geografiske områder (de såkalte "Xområdene"). Dette er i samsvar med intensjonen om at den konkrete vurderingen av byggetiltaket må ligge til grunn for om det skal godkjennes over 10 boligenheter. Krav om at ny bebyggelse skal ta hensyn til konseksvensene for eksisterende bebyggelse og uteareal presiseres. Klarere formulering av at bevaringsspørsmålet ikke er behandlet i reguleringsplanen, og at det vil vurderes ved behandling av bebyggelsesplan/byggesak. Arealgrense for tomt hvor det tillattes enebolig/tomannsbolig med BYA 24% heves fra 1000 til 1200m2. BYA for tomter over 3000m2 reduseres fra 28% til 24%. Det presiseres at hoveddelen av uteoppholdsarealet skal være på bakken. Minste uteoppholdsareal for leiligheter i boligbebyggelse med tre etasjer eller mer heves fra 50m2 til 100m2. Ny formulering om at kommunen kan kreve gjerde langs vei som betingelse for ferdigattest. 19
203/$1)256/$*(7 3ODQIRUVODJHWLQQHE UHUDWFDGDDRJOLNHPDQJHHLHQGRPPHUVRPLGDJRPIDWWHVDY PLGOHUWLGLJHUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHUIRUGHOHUDY2VORV\WUHVRQHSOXVVHOGUHUHJXOH ULQJVSODQHUInUQ\HUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHUVRPVNDOVLNUHHQW\GLJHEHVWHPPHOVHURJ NYDOLWHWVNUDYLGHQYLGHUHIRUWHWWLQJ 7LOODWWEHE\JGDUHDO%<$NRPELQHUWPHGWLOODWWPDNVHWDVMHWDOOVNDOHUVWDWWHXWQ\WWHOVHV JUDGVRPPnOIRUWHWWKHWHQ'HWVWLOOHVNUDYWLOHJQHWKHWRJVW UUHOVHSnXWHDUHDOLE\JJHVDNHU *RGSODVVHULQJRJXWIRUPLQJDYQ\EHE\JJHOVHLIRUKROGWLOHNVLVWHUHQGHPLOM VNDOYHNWOHJJHV VWHUNHUH %$.*5811 Bystyret fastslo ved behandlingen av kommuneplanens arealdel i 1991 at Markagrensen skal ligge fast fram mot år 2005. I denne perioden skal alle typer arealbehov dekkes innenfor dagens byggesone: utbygging, åpne arealer og vern. I kommuneplanens prinsipper for utvikling av byggesonen heter det bl.a.: /DYWXWQ\WWHGHVPnKXVRPUnGHUJLVUDPPHUIRUGLIIHUHQVLHUWIRUWHWWLQJKYRUGHWWDVVSHVLHOWKHQV\QWLO E\ODQGVNDSRJEHKRYHWIRUIHOOHVRJIULRPUnGHU Følgende prinsipper for fortetting av småhusområder ble formulert: 'HWXWDUEHLGHVHWGLIIHUHQVLHUWSODQJUXQQODJIRUIRUWHWWLQJDYVPnKXVRPUnGHUVRPHUVWDWQLQJIRU GHPLGOHUWLGLJHUHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHQH )RUJHQHUHOOHIRUWHWWLQJVRPUnGHUPHGVWRUWDUHDOSRWHQVLDOHnSQHVIRUHQ NQLQJDYXJUDGHQWLO )RUGLVVHRPUnGHQHXWDUEHLGHVIRUHQNOHGHSODQHUPHGWLONQ\WWHGHNYDOLWHWVNUDY" Som oppfølging av kommuneplanen behandlet bystyret 15.februar 1995 en prinsippsak om det videre planarbeid med fortetting i småhusområdene. Følgende differensiering av fortettingen i 4 kategorier ble vedtatt: 1. Steder som vurderes egnet til bymessig utvikling. 2. Delområder underlagt særlige hensyn til landskaps- og vegetasjonsvern. 3. Boligområder med bevaringsverdi. 4. Generelle fortettingsområder. Det planforslag som nå legges ut til offentlig ettersyn omfatter områder som hører til kategori 4 (generelle fortettingsområder). Det foreslås også en foreløpig avgrensing mot områder som tilhører de andre tre fortettingskategoriene. Disse må følges opp med egne reguleringsplaner, se videre avsnitt 2.5 nedenfor og kart Vedlegg 3. %(6.5,9(/6($93/$1205c'(7 %HOLJJHQKHWRJXWVWUHNQLQJ Planområdet ligger innenfor byggesonen og omfatter det meste av Oslos eksisterende småhusområder i ytre by fra Lysakerelva i vest til Stovner og Høybråten i øst og Prinsdal i sør. Områder som i dag har midlertidige reguleringsbestemmelser men hvor nåværende eller framtidig bruk ikke er boligformål inngår ikke i planområdet. Dette gjelder framfor alt industriområder, skoler, andre offentlige byggeformål, offentlige lekeplasser osv. Heller ikke blokkområder eller andre feltutbygde boligområder er tatt med i planområdet. 20
I tillegg omfattes planområdet av 75 eldre reguleringsplaner som det er behov for å endre eller oppheve. Planområdets størrelse, slik dette er avgrenset og målt på plankart i målestokk 1:10 000 er ca. 28.000 daa. (NVLVWHUHQGHDUHDOEUXN Planområdet omfatter først og fremst områder med eksisterende småhusbebyggelse, men også enkelte andre formål inngår (vesentlig offentlige veier og gangveier), dersom de idag omfattes av de midlertidige reguleringsbestemmelsene. (LHQGRPVIRUKROG Det er tilsammen ca 28.000 boligeiendommer innenfor planområdet. Av de ca 26.000 boligbyggene i planområdet er 23.000 eneboliger eller tomannsboliger. De aller fleste av eiendommene er privat eid. Av de 28.000 eiendommene er ca 250 større enn 3 daa, og her åpner planforslaget for 3-etasjes boligbebyggelse. %HIRONQLQJ Befolkningen innenfor planområdet er ca 90.000. I tabell i Vedlegg 8 går det fram hvordan dette tallet fordeler seg på de ulike bydeler. 3/$167$786 *MHOGHQGHUHJXOHULQJVSODQHU Det aller meste av planområdet omfattes av "midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone" (S-2864). Disse ble vedtatt av Oslo bystyre 14. mai 1986 med senere korreksjoner av 22. oktober 1986 og 26. august 1987. Øvrige deler av planområdet omfattes av i alt 75 andre reguleringsplaner som det er behov for å oppheve helt eller delvis. Plankartet Vedlegg 1 og listen på side 13 gir en oversikt over hvilke planer dette gjelder..rppxqhghosodqhu Mindre deler av planområdet berøres av ulike kommunedelplaner som er vedtatt eller er under utarbeidelse. Planforslaget er i samsvar med vedtatt eller foreslått arealbruk i alle disse kommunedelplanene. Dette gjelder følgende vedtatte planer:.rppxqhghosodqiruju QWVWUXNWXULE\JJHVRQHQ*U QWSODQHQ, vedtatt 15.12.93, fastsetter bl.a. byggegrenser for regulerte boligtomter nær bekkedrag. -.RPPXQHGHOSODQIRUIMRUGHQRJIMRUGRPUnGHW)MRUGEUXNVSODQHQ, vedtatt av bystyret 19.06.91, omfatter enkelte berørte eiendommer på Bygdøy hvor det gis veiledende retningslinjer bl.a. om at fylling i sjøen ikke tillates..rppxqhghosodqiru6n \HQ, vedtatt 13.04.88, omfatter enkelte småhusområder hvor de midlertidige reguleringsbestemmelsene gjelder. -.RPPXQHGHOSODQIRU1\GDOHQ, vedtatt 12.09.90, -.RPPXQHGHOSODQIRU$NHUVHOYDPLOM SDUN, vedtatt 28.11.90. Følgende kommunedelplaner under arbeid berører planområdet: )RUVODJWLONRPPXQHGHOSODQIRUVHQWUDOH*URUXGGDOHQ, )RUVODJWLONRPPXQHGHOSODQIRULQGUH2VORE\XWYLNOLQJRJPLOM, 21