Sivilagronom Aut. landbrukstakst Glitregata 4. 2406 Elverum Telefon: 62418389 Mobiltlf. 95029205 e-post: bjsag@online.no Verdivurdering Ebru 2340 LØTEN Gårdsnr. 151 Bruksnr. 1 LØTEN KOMMUNE Utført av: Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst Oppdrag 2009214 Befaringsdato: 22.01.2009
Verdivurdering Ebru 2340 LØTEN Gårdsnr. 151 Bruksnr. 1 LØTEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Undertegnede takstmann har fått i oppdrag av Frode Westvang å avholde takst over eiendommen Ebru, gnr. 151, bnr., 1 i Løten kommune. Hjemmel til eiendommen har Hanne C. Døssland Westvang og Frode Westvang. Frode Westvang var tilstede under befaringen 22.01.2009. Oppdraget er å verdsette eiendommen etter konsesjonsloven i forbindelse med salg av eiendommen på det åpne marked. Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Egne forutsetninger Ved takstfastsettelsen har jeg tatt utgangspunkt i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, med ikrafttredelse 1. 1. januar 2004. Konsesjonslovens 1 nr. 4 ( Formålsparagrafen) danner utgangspunkt for regulering av omsetning og pris for konsesjonspliktig eiendom. Formålsparagrafen i loven gir generelle retningslinjer om hvilken utnyttelse eller bruk eiendommens verdsettelse skal bygge på. Veiledende normer for prisfastsettelsen fastsettes av Landbruksdepartementet og for tiden gjelder retningslinjer gitt i Rundskrv "M-3 2002- Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon". I rundskriv M-4/2004, endring av rundskriv M-3/2002, fastsetter Landbruksdepartementet at det ved verdiberegninger skal en kapitaliseringsrente på 4 % anvendes for dyrket mark. Kapitaliseringsrenten er lagt til grunn ved bruksverdiberegninger for landbruksdelen av eiendommen, samt eiendommens øvrige ressurser, mens det for bebyggelsen er en beregnet og skjønnsmessig vurdering av nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Rundskrivet gir mulighet for å gi et tillegg for boverdi utover kostnadsverdien for boliger på gårdsbruk. I rundskriv M-7/2002 er kapitaliseringsrenten ved beregning av avkastningsverdi for skog fastlagt til 4 %. Rundskrivet åpner for å gi et tillegg for det er overvekt av gammel, hogstmoden skog, utover beregnet verdi av planlagt årlig avvirkning. Slik avvirkning forutsettes gjennomført raskt. Det er ikke meningen at disse retningslinjer skal følges slavisk. En hver prisvurdering er beheftet med skjønn. BS 2009214 22.01.2009 2 av 8
Markedsverdi Med bakgrunn i befaring, opplysninger/dokumenter, beskrivelse og en totalvurdering av eiendommens enkelte komponenter, har undertegnede takstmann vurdert konsesjonspris/ salgsverdi. Taksten er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Taksten er utført i henhold til instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Takstberegningene bygger på en totalvurdering av eiendommens enkeltkomponenter med støtte i beregninger fra "Håndbok for driftsplanlegging" og "Driftsgranskinger for jord - og skogbruk." Det er lagt stor vekt på eiendommens beliggenhet. Ved landbrukstakst settes det ikke låneverdi. Markedsverdien er beregnet som høyeste lovlig pris etter konsesjonsloven. Det er kredittinstitusjonenes ansvar å gjøre en vurdering av verdien ved et eventuelt tvangssalg. Markedsverdien settes skjønnsmessig til: Kr 3 500 000 Elverum, 23.01.2009 Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst (sign) BS 2009214 22.01.2009 3 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Frode Westvang Besiktigelse, tilstede Dato: 22.01.2009-01Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst Tlf.: 62418389/95029205 - Eier Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Kildehenvisninger Eier: Grunnbokutskrift Kjøpekontrakt Dato 14.08.2000 Situasjonskart Forsikringsavtale Selvangivelse Tidligere takst Dato 07.08.2007 Utført av samme takstmann. Tinglyst rett til vannuttak fra Rudhaug, gnr. 151, bnr. 3 naboei Eier Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Forsikringsopplysn., ligningstakst Eiendomsdata Hjemmelshaver: Eiendommens arealer: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Kommuneplan: Hanne C. Døssland Westvang og Frode Westvang. Eiet grunn. Verdien av tun og veier er tatt med ved verdsettingen av bebyggelsen. Til eiendommen er det allmenningsrett, verdien av denne er tatt med ved verdsettinegnav jord og skog. Ja Direkte avkjøring fra riksvei 25 mellom Hamar og Elverum. Avkjøringen og gårdsplassen er vesentlig utvidet og forbedret i 2006. Privat vannuttak fra naboeiendom. Privat septikktank med infiltrasjon. LNF-område. Kjøpesum: Kr 2 400 000 År/dato: 19,04,2005 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Gjensidige. Bygningene er fullverdiforsikret Ligningstakst Ligningstakst: Kr 429 538 År 2007 BS 2009214 22.01.2009 4 av 8
Generelle opplysninger om eiendommen Dyrket mark : 56,0 da Skog og annen 23,0 da utmark: Tun og veier.: 4,0 da Sum: 83,0 da Beskrivelser Beliggenhet: Eiendom: Standard: Odel: Eiendommen ligger i Løten kommune. Avstanden til sentrum er ca 6 km, til Elverum ca 8 km og til Hamar ca 22 km. Eiendommen ligger åpent sydvendt inntil riksvei 25 mellom Hamar og Elverum. Det er en god del trafikkstøy, på hovedbygningen er dette hensyntatt ved innstallasjon av lydisolernede vinduer. Eiendommen er utviklet som ridesenter med Islandshest. Det er investert betydelige beløp i dette siden de senere årene. Det drives rideskole om vinteren og fjellridning om sommeren. Videre er det utviklet butikk for salg av hesteutstyr. Bebyggelsen er fullrenovert og har en gjennomgående meget bra standard. Det er ikke odel på eiendommen BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Våningshus Byggeår: 1900. Anvendelse: Bolighus på gårdsbruk. Ombygd: Ombygget og tilbygget i 1960. Fullrenovert i perioden 2001-2005. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Våningshus 200 Bygning generelt Våningshuset har en grunnflate på 110 m2, og er bygget i 1 1/2 etasje. Bygningen er fundamentert på støpt ringmur med kjeller under hele huset. oppvarmingen er med strøm, ved, parafin. Taket er tekket med flat sementstein. I første etasje er det vindfang, bad/wc, kjøkken og stue. Fra stua er det trapp til annen etasje. Her er det tre soverom og stue. Mot ytterveggene er det kott, ett er isolert og benyttes som gjesterom. Påkostninger: Huset er fullrenovert i perioden 2000-2005. Alle vinduer er skiftet, ut mot veien er det satt inn lydvinduer for å dempe trafikkstøyen. Kjøkkeninnredningen er skiftet og kjøkkenet er utvidet. Overflater på vegger og golv er fornyet. På annen etasje er en tidligere åpen veranda innkledd og omgjort til to soverom. BS 2009214 22.01.2009 5 av 8
Driftsbygning Byggeår: 1986. Salgsoppgave fra 2000 Anvendelse: Det er innstallert brannvarslere i alle bygningene i 2006. I 2008 ble det innstallert nytt bad i 1. etasje. Et soverom ble pusset opp. Hele det elektriske anlegget ble kontrollert. Det har også vært gjennomført brannkontroll i bygningen. Det ble utferdiget noen mindre pålegg. Alle pålegg er utbedret og ny befaring foretatt. Vedlikehold ol: Huset har noe behov for utvendig maling. Ut over dette kan ikke takstmannen påpeke spesielle feil eller mangler. Stall og serviceplass for islandshestesenter. Ombygd: Ombygget og ominnredet til stall for hester 2001-2006.. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Driftsbygning Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Driftsbygningen er opprinnelig bygget i 1986 som lager og høytørke, men er senere fullstendig ominnredet til stall og servicerom for hester. Huset er fundamentert på bærelag, komprimert og asfaltert golv og har en grunnflate på 475 m2. Veggene er stålbuer med utvendig utforing og panel. Huset har takverk med 73*198 mm åser, tekket med lakkerte plater. Vegghøyden er ca 4 meter, mens mønehøyden er ca 8 meter. Porten er ca 4,50 meter høy. Bygningen er i dag innredet for hestehold, både med utegangerareal, binger og bokser. Videre er det bygget eget skorom med solarium for hest, salrom og oppholdsrom. Disse rommene er isolert mens resten av driftsbygningen er uisolert. Bygningen framstår som et moderne anlegg for hestehold. Påkostninger: I perioden 2000-2004 er driftsbygningen ominnredet til hestesenter. I 2006 ble det satt inn to nye hestebokser og satt opp en skillevegg mot strølageret. Vedlikehold ol: Takstmannne har ikke kunnet avdekke bygningsmessige mangle rved huset. Garasje Byggeår: 1965. Salgsoppgave fra 2000 Anvendelse: Ombygd: Opprinnelig bygget som garasje. Helt ombygget og isoler med butikk innrednig for salg av utstyr for hester i 2006. BS 2009214 22.01.2009 6 av 8
Tilbygd: Tilbygget servicerom på ca 35 m2, inneholdenede servicerom med wc og dusj. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Garasje Steinfjøs Byggeår: 1870. Anvendelse: Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Garasjen er reist i 1965 opprinnelig med plass for bilgarasjer. Den har en grunnflate på 60 m2 og er fundamentert på støpt såle, og oppført i bindingsverk. Taket er saltak tekket med bølgeblikk. Huset benyttes i dag som butikklokale og servicerom for folk på eiendommen. Påkostninger: Huset er fullstendig ombygget i 2006/2007. Hele huset er isolert og innvendig kledd med panel og innredet som butikklokale. I tillegg er det tilbygget 35 m2 som er innredet til servicerom. Her ble det i 2008 lagt opp en dusj, to toaletter og to vaskeservanter. Samtidig ble det lagt opp en varmtvannsbereder på 250 liter. Mellom bygningene er det laget til for mulig åpning med dør. Det er videre laget ferdig utsparinger for innsetting av vinduer i hele huset. Dette gjør det mulig å omdisponere huset til beboelsesrom, med relativt små midler. I bygget er det tilkoblet og lagt opp eget vanninntak og avløp. Plass for 8 haster. Ombygd: Nytt takverk i 1975. Ny innredning for 8 hester i 2002. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Steinfjøs 200 Bygning generelt Steinfjøset er antatt oppsatt i rundt 1870. og har en grunnflate på 110 m2 med gjødselkjeller under hele huset. Bygningen er oppført i spekklagt steinblokk, dobbel mur fyllt med stampjord, innvendig isolert og kledd. Taket er tekket med bølgeblikk. Bygningen har trolig antikvarisk verdi. Den moderniseringen som er utført kommer neppe i strid med dette, men gjør at huset får en bruksverdi i dagens driftsopplegg. Påkostninger: Nytt takverk påsatt 1975. Ny innredning for 8 hester 2002, samt nytt elektrisk opplegg og ventilasjonsvifte. BS 2009214 22.01.2009 7 av 8
ANDRE VERDIKOMPONENTER Dyrket mark Dyrket mark utgjør 56 daa inkludert vinterkveer. Den består hovedsaklig av morene med kvabb og stein. I 2004 ble det utført nødvendig vedlikeholdsgrøfting av jordveien. Jorda benyttes til grasproduksjon og hestebeite. På grunn av meget intensiv beiting må graset legges om hvert år. Videre er en del av jorda omdisponert til ridebaner. Ved verdiberegningen av jorda er det lagt inn noe verdi for innredninger og kveer, samt verdien av allmenningsretten. Jordverdien er beregnet som kapitalisert avkastningsverdi. Kr 230 000 Skog og utmark Skogen er på i alt 23 daa. Den består av furu og bjørk og kan karakteriseres som vedskog. Det er noe myr på arealet. Kr 50 000 Ridebane og hestekveer. I tilknytning til driftsbygningen er det anlagt en hestebane, det er også anlagt permanente vinterkveer i forbindelse med løsdriftsdelen av driftsbygningen. På ridebanen er massene skiftet ut, dekket med duk og drenert. I 2006 er det i tilknytning til anlegget bygget en lavo med diameter på 10 m. Lavoen er bygget med tømmerstaver og er isolert i nedre del av veggene. Lavoen er foreløpig benyttet for overnattings - og oppholdsrom for kursdelatgere. I tilknytning til lavoen er det opparbeidet en ridebane på 250 meter med 6 meters bredd. Banen er systematisk drenert. I 2008 ble det satt opp og malt gjerder rundt ridebanen, dette gjør at den framstår i meget god stand. Videre er det lagt opp lys på ridebanen. Dette bygget en liten bod som inneholder strøminntaket. Verdien av goodwill og annen næringsverdi av hestesenteret er tillagt denne verdikomponenten. Kr 550 000 SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER Bygg ol.: Våningshus Kr 1 100 000 Driftsbygning Kr 1 250 000 Garasje Kr 200 000 Steinfjøs Kr 140 000 Andre verdikomp.: Dyrket mark Kr 230 000 Skog og utmark Kr 50 000 Ridebane og hestekveer. Kr 550 000 Samlet verdi: Kr 3 520 000 BS 2009214 22.01.2009 8 av 8