Markedsrapport nr. 1/95 Rollebytte?

Markedsrapport nr. 1/95 Rollebytte? I N N H O L D S F O R T E G N E L S E 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 2 side 1.1. Rentesituasjon 3 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 3 1.3. Arbeidsledighet 4 1.4. Bank - Finans - Forsikring 4 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 4 2. EIENDOMSMARKEDET 5 2.1. Generelt 5 2.2. Fremtidsutsikter-delmarkeder 8 2.2.1. Kontor 9 2.2.2. Hotell 9 2.2.3. Lager/industri 9 2.2.4. Forretning 10 2.3. Kontormarkedet 10 2.4. Salgsmarkedet 14 2.5. Boligmarkedet 15 2.6. Nybyggmarkedet 15 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 16 4. OPPSUMMERING 19 Oslo, 13. mars 1995 Med vennlig hilsen for NORSK NÆRINGS MEGLING AS Jørn Eilif Rasmussen Diplom markedsøkonom NMH

Markedsrapport nr. 1/95 side 2 INDEKSER OG STATISTIKK! Det er magert med statistikk i næringseiendomsmarkedet. Vi tror det er 8-9% ledighet i kontoreiendomsmassen, men vet det ikke. Selvom vi kunne talt det som står ledig, finnes det ingen oversikt over totalarealet. Det er derfor umulig å fastslå ledigheten. En visshet rundt dette ville ikke bare hjelpe statistikerne. Det ville skape grunnlaget for beslutninger basert på kunnskap - ikke tro, for aktører i og rundt eiendomsmarkedet. Det er mulig å skaffe oversikten. Kanskje bransjen skal gå sammen om kostnaden? NNM har siden 1988 utgitt leiepris-statistikk på kontorlokaler i Oslo. Utviklingen siden 1988 er også grafisk fremstilt i våre markedsrapporter. Som en av initiativtakerne til Dagens Næringslivs eiendomsindeks har NNM kunnet påvirke denne. Siden utgivelsen i 1992 har den hatt en lignende inndeling som vår. NNM deltar nå ikke lenger i «panelet» til Dagens Næringsliv. De oppdaget at NNM har sin egen leieprisstatistikk - og påstår at den er for lik! Vi ønsker DN lykke til videre. The sky is blue. Anslagene for Statens fremtidige oljeinntekter ble for kort tid siden oppjustert med 140 milliarder kroner. Renten viser påny en fallende tendens, og inflasjonen er under kontroll - enn så lenge. Norske selskaper kan vise til knallsterke resultater for 1994. En av de få sektorer i norsk næringsliv som for tiden har hodet litt "under armen" er næringseiendom. Vi skal komme nærmere tilbake til årsaken i del II. I del III tar vi for oss de største eiendomsselskapene. Men først litt om den generelle situasjonen: 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER De grunnleggende forholdene i norsk økonomi er mer positive enn på lenge. Kronen er sterk, og store "ekstra" oljeinntekter gir godt håp om etableringen av et oljefond. Kurven nedenfor viser hvordan den norske kronen gradvis har styrket sin posisjon i forhold til ECU i løpet av de siste 7 måneder. 105,30 105,10 104,90 104,70 104,50 Vi har forbedret vår leieprisstatestikk. Tidspunktet for dette var rett nå. NNM føler daglig markedet på pulsen og vil fortsette med å utgi uavhengige markedsrapporter hvert kvartal. 104,30 104,10 103,90 103,70 103,50 aug.94 sep.94 okt.94 nov.94 des.94 jan.95 feb.95 En annen interessant markedsindikator: Medio mars-95 er det tilsammen 10 byggekraner i Oslo, (hvorav 5 rundt C.J. Hambros plass). Gjennomsnitt Sterkeste nivå Svakeste nivå Kilde: Norges Bank INNLEDNING ECU-indeksen har gått fra 105,20 i september 1994, til 103,60 i mars 1995.

Markedsrapport nr. 1/95 side 3 Gleden var stor da olje og energiministeren kunne presentere nyheten om den store økningen i landets fremtidige oljeinntekter. Vi kom imidlertid fort ned på jorda. Sentralbanksjefens budskap i sin årstale er at vi må ha et oljefond og mere til, - for i det hele tatt å kunne møte fremtidige pensjonsforpliktelser. Klimaet foran vårens lønnsoppgjør er nøkternt. Selv om debatten også inneholder eksempler på de vanlige taktiske utspill, regner mange med en seier for regjeringens målsetning om en fortsatt lav pris og kostnadsvekst. Som et eksempel ser vi at sykepleierforbundet har tatt utgangspunkt i et generelt tillegg på 2,8 %. 1.1. Rentesituasjonen Siden kvartalsrapport 4/94 har den kortsiktige renten (3 mnd NIBOR) falt fra 6,15, og lå lenge rundt 5,30 %. I skrivende stund er renten steget til 5,72 %. kronen "egentlig" er. Andre frykter en større rentedifferanse mot tyske mark på sikt, som følge av den avstand som nå er oppnådd. Uansett mening er det klart at Norske kroner i øyeblikket er den sterkeste valuta i Europa. Tilliten til den norske kronen har vist seg såpass betydelig igjennom de siste dagers hendelser at sentrale aktører tror mer på en rentenedgang enn det motsatte. Danmark, Frankrike og Belgia hevet den 8. mars sine respektive signalrenter med mellom 1 og halvannet prosentpoeng. Dette fikk ingen nevneverdig effekt på den norske krone. Norges Bank har i uke 10 som følge av årsaker beskrevet i det foregående, aktivt solgt norske kroner i markedet for å svekke kronen. Dette har resultert i en stigning både i den korte og den lange renten. 1.2. Forbruksvekst - Inflasjon 5,90 5,70 5,50 5,30 5,10 4,90 01.feb 06.feb 09.feb 14.feb Kilde: Finansavisen 3 måneders nibor 17.feb 22.feb 27.feb 02.mar 07.mar Renten har "stått imot" det sterke presset som følge av et kraftig fall i amerikanske dollar i andre uken av mars. Kronen styrkes ytterligere mot ECU, mens "spreaden" mot tyske mark er gått noe ut. Obligasjonsmeglere vi har vært i kontakt med tror dette er midlertidig. Grunnen er at de siste dagers fall i dollar med derpå følgende uro i de europeiske valutamarkeder, har vist hvor sterk Prisstigningen i 1994 ble den laveste på 35 år. Vi må tilbake til 1960 for å finne et så lavt tall som 1,4 %. Sentralbanksjefen peker på avgiftsøkningene i juli 94 og 1. januar 95 som eneste årsak til at inflasjonstakten nå er stigende. Dersom vi makter å unngå kostnadskompensasjon under lønnsoppgjøret i vår, vil det vi nå ser bare være en forbigående økning i konsumprisstigningen. SSBs konsumprisindeks steg fra januar til februar med 0,4%. 12-månedersindeksen i desember 1994 viste en stigning på 1,9%, mens den i januar 1995 viste en stigning på 2,6%. Finansdepartementet rapporterer om en underliggende stabil inflasjonstakt, og forventer en konsumprisstigning på 2,5% i 1995. Inflasjonen i Norge de siste ti årene:

Markedsrapport nr. 1/95 side 4 finansieringsselskapene var på hhv. 0,89 % og 2,95 %. Dette innebærer en svekkelse i forhold til året før for alle grupper unntatt finansieringsselskapene som fikk en betydelig bedring i forhold til året før. Den gjennomsnittlige prisstigningen i 1994 var 1,4%. Avgiftsøkningene 1.7.1994 og 1.1.1995 har ført til en markert heving av prisveksten målt på tolvmånedersbasis. Prisveksten i januar var 2,2%, mens den i april/mai 1994 var 0,9%. Norges Banks siste anslag er en konsumprisvekst på årsbasis i 1995 på 2,5%. Prisveksten vil da nå en topp i april/mai før den faller ned mot 2% mot slutten av året. Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges bank De siste anslag for vekst i privatkonsum for 1995 ligger på 3,6 %. Fra 1996 til 1998 forventer man et stabilt nivå på rundt 2,9 %. 1.3. Arbeidsledighet Det ble nylig registret 111 229 personer helt arbeidsledige, tilsvarende 5,2 % av arbeidsstyrken. Dette er en nedgang på 5,3 % siden månedstallene for februar ble offentliggjort. Antallet helt ledige har sunket med 7 761 fra ett år tilbake. 1.4. Bank - Finans - Forsikring Som grupper betraktet fikk både forretningsbankene, sparebankene, kredittforetakene og finansieringsselskapene positivt driftsresultat for 1994. Tilbakegangen i forhold til 1993 skyldes i hovedsak to forhold; en nedgang i netto renteinntekter (rentenettoen) og at kursgevinster på obligasjoner i 1993 ble snudd til kurstap i 1994. På den annen side har alle gruppene hatt en betydelig nedgang i bokførte tap. Hovedårsaken til den sterke reduksjonen i tapene er et redusert behov for nye tapsavsetninger, samtidig som tilbakeføringer av tidligere avsetninger også har gitt betydelige bidrag. For alle gruppene bortsett fra finansieringsselskapene, steg kapitaldekningen i løpet av 1994. Ved utangen av året var den 12,5 % i forretningsbankene, 15,9% i sparebankene, 20,0 % i kredittforetakene og 14,5 % i finansieringsselskapene. Forretningsbankenes forvaltningskapital gikk ned med 1,7 % mens den i sparebankene steg med 6, %. Dette avspeiler utlåns- og innskuddsutvikingen i de to bankgruppene, der forretningsbankene også i 1994 tapte markedsandeler til sparebankene. 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel Aksjemarkedet er i øyeblikket sterkt preget av fallende dollar. Totalindeksen ligger i skrivende stund på 604 poeng. Svak dollar medfører tradisjonelt et fall på Oslo Børs som følge av at mange av selskapene har sine inntekter i dollar. Mindre utlånstap motvirket lavere netto renteinntekter og kurstap på obligasjoner. Sparebankene oppnådde ifjor et resultat etter tap på 3,6 mrd som utgjorde 1,38 % av gjennomsnittlig forvaltningskapital (GFK) Forretningsbankene hadde et resultat etter tap på drøyt 4,4 mrd eller 1,2 % av GFK. Tilsvarende resultater for kredittforetakene og

Markedsrapport nr. 1/95 side 5 Totalindeks Oslo børs 660 avgang på 5 % i året vil gamle båter om 5 år stå for ca en fjerdedel av tonnasjen. (eks. nykontrahering) Dette hjelper. Om 10 år er de eldste båtene ute av bildet. 640 620 600 580 01.feb 06.feb 09.feb Kilde: Finansavisen 14.feb 17.feb 22.feb 27.feb 02.mar 07.mar 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Selv om Norge som nasjon går så det "skummer" er det antydning til "negative waves" innenfor deler av næringseiendomsmarkedet for tiden. Desember 1994 var preget av høy aktivitet i aksjemarkedet. Etter et "race" er det vanlig med en roligere periode der stillingene konsolideres. I februar reagerte markedet med skuffelse over 1994 resultatene. Hydro leverte et resultat på 4 mrd og er etter alle solemerker i rute for å nå sitt mål om 10 mrd neste år. Aksjen falt øyeblikkelig med 8 kroner! Markedet hadde vært for optimistisk. Det meglere spør seg om nå er hvem som skal kjøpe norske aksjer. Noen må kjøpe for at kursen skal gå opp. Utlendingene har så godt som solgt seg ut. I oljebransjen er man for tiden opptatt av ny offshore-teknologi med sub-sea løsninger og flytende produksjonsskip. Norge har ved hjelp av denne teknologien kunnet øke volumet av olje uten at prisene er kommet under press. Dette går sålenge vi er i en høykonjunktur. Det er blant sentrale aktører godt håp om at verdensmarkedet absorberer den økede produksjonen. I øyeblikket innebærer den sterke kronen en større trussel for konkurranseevnen, enn det volumøkningen betyr. Innenfor olje - og tank delen av shippingmarkedet er det dårlig stemning. Ratene er på et bunn-nivå og det forventes store finansielle problemer for flere aktører. Ved siden av lønnsomhetsproblemene i kjølvannet av lave inntekter, har man et problem med gammel tonnasje. Dette problemet løses imidlertid ettersom tiden går. Idag anslås 50 % av tilbudet å utgjøres av gamle båter. Med en Åge Korsvold overtok som konsernsjef i UNI Storebrand i juli 1994. Det gikk ikke mange ukene før han fortalte sine aksjonærer at "min eiendomsavdeling ligger på kirurgisk avdeling." Slikt gjør inntrykk. Eiendomsspar har de siste ukene lagt ut et antall av sine mest sentrale kontoreiendommer for salg. Samtidig satser de sterkt på hotell igjennom kjøp av Grand Hotell, og bygging av Bed & Breakfast-hotell nederst i Karl Johans gate. Dette skjer på samme tid som selskapets siste analyse - Oslostudiet -, konkluderer med at tidspunktet for markedsbalanse i kontorsegmentet skyves over i neste århundre på ubestemt tid. Når nyheten presenteres med "tabloid-oppslag" og selskapets leder har vært sterkt eksponert igjennom en årrekke, er signaleffekten vanskelig å unngå. Etter vårt skjønn er det tre grunnleggende forhold som bidrar til å legge en klam hånd over næringseiendomsmarkedet for øyeblikket. Årsak I; Rente/inflasjonsnivå Tabellen på neste side viser at inflasjonen fra 1987 har gått fra 8 % til 1,4 %, - et fall på 82,5 %.

Markedsrapport nr. 1/95 side 6 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1984 1985 1986 Inflasjonsutviklingen 1987 1988 1989 Kilde: Finansdepartementet 1990 1991 1992 1993 1994 Inflasjonen henger som kjent nøye sammen med forventet verdistigning på realinvesteringer. 2 000 1 500 1 000 Leieprisutvikling - kontor 500 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 Tabellen viser utviklingen i leienivået for sentrale kontorlokaler (kategori C) i Oslo i henhold til NNMs leieprisstatistikk fra 1988. Linjen uttrykker et fall i leienivået på 44 %. Ser man på utviklingen i realrentenivået i samme periode, vil man finne at denne ligger på omtrent samme nivå som i 1988. Forskjellen er at den gang hadde vi et annet skattesystem. Omleggingen av skattesystemet har medført at realrenten etter skatt er høyere idag enn i 1988. Dette reflekteres også i at veksten i boligprisene fortsatt ikke har utlignet prisfallet fra 1987 til begynnelsen av 1993. Anslagene for fremtidig leienivå for kontorlokaler gir ikke håp om noen snarlig inntektsøkning for gårdeier. Samtidig gir ikke dagens inflasjonsnivå noen spesielt gunstig verdiutvikling isolert sett. Én ting er i hvertfall sikkert når det gjelder "konservative" investeringer i sentrale kontoreiendommer; Mulighetene for å gjøre "raske klipp" er langt færre enn før. Årsak II; Byggekostnadene En annen dempende faktor er at mange snakker om hvilken økning vi har fått i byggekostnadene det siste året. Byggekostnadene pr kvadratmeter for forretning/kontor/lagerbygg sank i 1994 med 6,9 % på landsbasis! Brutt ned på fylker viser tallene en prisnedgang i Oslo på 0,7 %. Dette viser en fersk undersøkelse fra Prognosesenteret. Selv om byggekostnadsindeksen fra SSB viser en kraftig vekst i spesielt materialpriser har dette foreløpig ikke slått ut i økede priser for byggherre. 260 255 250 245 240 235 230 225 jan.93 1978=100 apr.93 Byggekostnadsindeksen 1993 1994 jul.93 okt.93 I alt jan.94 apr.94 jul.94 Materialer okt.94 Forklaringen ligger delvis i selve indeksens natur. Indeksen består av tarifflønninger og veiledende materialpriser. Førstnevnte går som kjent aldri ned, og sistnevnte sier også lite om den reelle prisen på varen. Slike indekser vil derfor stort sett peke en vei - oppover. Når ikke stigningen i materialprisene har slått ut i byggekostnadene i større grad enn tilfelle er, forklares dette av såvel entreprenører som

Markedsrapport nr. 1/95 side 7 byggherrer, med at kapasiteten i en periode har vært for lav som følge av den tidligere nedgangen i byggebransjen. Sysselsettingen har imidlertid steget markant de siste 12 månedene noe som fremgår av nedenstående tabell som viser indeks for sysselsettingen innen byggebransjen: hvordan prisene fremover vil utvikle seg som følge av det. SSBs statistikk over ordretilgang og ordrereserve bekrefter bildet. Nedenfor er gjengitt ordrereserven med en verdiindeks fordelt på distrikt. Landsstatistikken for Oslo, Akershus og Østfold peker seg ut igjen: Indeks for sysselsetting i byggebransjen Ordrereserve for byggebransjen i Oslo, Akershus og Østfold 110 105 180 155 100 130 95 90 1. kv. 93 2. kv. 93 3. kv. 93 4. kv. 93 1. kv. 94 2. kv. 94 3. kv. 94 4. kv. 94 105 80 1. kv. 93 2. kv. 93 3. kv. 93 4. kv. 93 1. kv. 94 2. kv. 94 3. kv. 94 4. kv. 94 Kilde: Statistisk sentralbyrå 1. kvartal 1992=100 Kilde: Statistisk sentralbyrå Byggeaktiviteten økte betydelig i 1994, spesielt i Oslo. Tall fra ECON viser at antall kvadratmeter igangsatt bygg for Oslo og Akershus (total byggeaktivitet andre bygg enn bolig) hadde følgende utvikling fra 1992 til 1994: Igangsatte bygg - alle tall 1992 1993 1994 i 1000 kvm. Andre bygg enn bolig Oslo og Akershus 459 291 600 Bolig i Oslo og Akershus 321 323 595 Kilde: ECON Som vi ser har det vært en kraftig økning i byggeaktiviteten i.l.a. 1994. Vi har også tatt med tallene for bolig, da arbeidskraften stort sett er den samme, og fordi det er presset på arbeidskraften vi er ute etter. Dette viser at det har vært en sterk økning i etterspørselen etter håndverkere i løpet av 1994. Spørsmålet blir når kapasitetsbehovet er hentet inn igjen og Statsbygg bekrefter at de har større problemer med å gjennomføre prosjektene innenfor budsjettrammene idag enn for 12 måneder siden. Mye tyder altså på at vi spesielt for Oslos vedkommende er inne i starten på en stigende prisspiral Resultatet for en investor er at man med stigende byggepris, sammenholdt med relativt lav inflasjon og lav leie, får en stadig knappere fortjenestemargin. Årsak III; Negativ fokusering: Den tredje faktor som bidrar til å dempe fremtidstroen på kontorsegmentet er all negativ fokusering. Som eksempel kan vi nevne; dominerende aktørers "signal-adferd" fokusering på fremtidig overkapasitet - spesielt på strekningen Skøyen-Lysaker. Hva har egentlig skjedd i UNI Storebrand etter Åge Korsvolds utsagn? (side 5)

Markedsrapport nr. 1/95 side 8 UNI Storebrand Eiendom (USE) er fremdeles landets nest største eiendomsselskap målt i leieinntekt pr år, og man har ingen planer om å "rasere" eiendomssiden. Ifølge informasjoner vi har fått vurderte man en stund å skille ut eiendom i et eget AS, men dette ble ikke gjort. I stedet har man valgt å skille mellom drift av eiendom (utleie og forvaltning) og investering. Sistnevnte funksjon er lagt inn under corporate finance. Det skjer en omfordeling av ansvarsområder, og en styrking av bemanningen. Alt tyder på at USE blir en faktor å regne med i eiendomsmarkedet også i fremtiden. Det kan sikkert også finnes gode grunner til at Eiendomsspar vurderer salg av noen eiendommer. Når man driver profesjonelt med eiendom så er det ikke unaturlig at porteføljen justeres av og til. Fokuseringen betyr nesten mer enn selve handlingen i vårt begrensede eiendomsmarked. Det blir i tilfellet med Eiendomsspar selvsagt fokusert sterkt på hva de selger, men det blir ikke sagt et ord om hva de beholder. Oslostudiet til Eiendomsspar konkluderer med en anslått ledighet av kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum på ca 620.000 m² eller 9 %, og vi har ingen grunn til å trekke dette arbeidet i tvil. I mangel av noe bedre er denne undersøkelsen faktisk en velsignelse for bransjen. Går vi inn i tabellen over relativt sannsynlige, mulige og tildels usikre prosjekter, finner vi samlet konkrete prosjekter for perioden 1996 til 1999 på tilsammen 1,1 million kvadratmeter. I tillegg kommer store arealer som fristilles i sentrum bl.a. UNI Storebrand i Vika som utgjør ca 55.000 m². 2.2 Fremtidsutsikter - delmarkeder HVOR LIGGER SÅ MULIGHETENE? Faktum er at markedet for sentrale kontoreiendommer for få år siden ble definert som noe av det mest attraktive innenfor næringseiendom. Når dette nå har mistet noe av sin tiltrekningskraft, kan det være interessant å gå litt i dybden på hvilke fremtidsutsikter man kan ane i de ulike segmentene av næringseiendomsmarkedet. Vi har valgt å dele markedet inn i kontor, hotell, lager/industri og forretning. Vi har, uten ønske om å bli tatt for bokstavelig, gitt hvert enkelt segment en «tendenspil» som markerer forventet utvikling i aktivivtetsnivået i respektive segment. Pilen kan vise en stigende, synkende eller flat tendens, og er et uttrykk for den aktiviteten vi mener å registrere i øyeblikket, og den aktivitet vi forventer i tiden fremover. Vi skal avstå fra å gi råd om hvilke segmenter det kan være lønnsomt å satse på. Det kommer blant annet an på: hvem du er hvor mye penger du har hvor god tid du har hva du kan Det som imidlertid er helt klart er at alle segmentene krever kompetanse. En tilfeldig faktor som markedsandel kan ha varierende viktighet i de ulike segmentene. Nedenstående figur kan eksemplifisere betydningen av markedsandel i de ulike segmentene slik vi ser det: Er den negative stemningen som råder i øyeblikket en følge av at næringseiendomsmarkedet i Norge rett og slett er for lite? Er de slik at enkete aktører styrer markedet igjennom sin adferd? En ting er ihvertfall sikkert; Her er det plass til flere!

Markedsrapport nr. 1/95 side 9 2.2.1. Kontor Fordel av å være stor Kontor Hotell Forretn. Lager/ industri Maritimgården på Skøyen er leiet ut til ca kr 1100,- pr kvm/år. Ikke bare utleier, (og megler) men en hel bransje pustet lettet ut. Bortsett ifra det, har kontormarkedet som nevnt innledningsvis fått et stempel av å være litt "kjedelig" om dagen. Selv om virkeligheten er langt mer nyansert enn beskrevet i det foregående, er det ingen tvil om at man ved å satse alt på kontorsegmentet idag, kan gå glipp av spennende fortjeneste-muligheter innen andre segmenter av nærings-eiendomsmarkedet, som nyter godt av en generell oppgang og forbruksvekst. Imidlertid er det ingen grunn til å overdrive effekten av en vedvarende høy ledighet. Vi ser ingen signaler som forsvarer en "flukt" fra kontorsegmentet. Riktignok vil antakeligvis ledigheten på 8-10 % vare lenger enn tidligere antatt, og riktignok vil det helt sikkert komme mange nye kontorbygg - deriblant spekulasjonsprosjekter, men rammebetingelsene kan fort endre seg til det bedre. F.eks: Vi kan få et sterkere oppsving en antatt i norsk økonomi Det kan bli gjennomført en viss grad av offentlig regulering med sikte på å regulere nybyggingsaktiviteten Resultatene av oppgangskonjunkturen kan slå raskere enn ventet ut i større arealbehov, press på leienivået og høyere sysselsetting. Følt og forventet aktivitetsnivå: 2.2.2. Hotell Hotellbransjen har de senere årene vært igjennom en betydelig kostnadsreduksjon og bransjen fremstår idag med langt bedre driftsmarginer og bedre rustet til å møte fremtiden. Blant annet gikk Oslo Plaza i pluss for første gang. (OL-effekt eller ikke) Bransjeanslag tilsier en generell vekst i størrelsesorden 5-6 % på år de nærmeste årene. Man er dog litt tilbakeholden på grunn av EUavstemningen. Markedet består av tre deler: Kurs og konferanser Ferie og fritid Yrkesreiser. Generelt var det vekst i Oslo ifjor. Dette skyldes Oslos sterkere markering som internasjonal kongressby, samt OL. På kurs og konferanse er man noe usikre på effekten av EU-avstemningen. Derimot er "alle" enige om at det vil skje en betydelig vekst innenfor Ferie og fritid Her er Oslo i den heldige situasjon at man er "inngangsport" til det meste av turisttrafikken til hele landet. Dette vet man å utnytte. Det vanlige i hotellbransjen er omsetningsbasert leie. Dette gir et godt grunnlag for fremtidig vekst og derved høyere avkastning. Gjennomsnittlig leiepris for et godt hotellrom i Oslo idag ligger på kr 657,- eks frokost og uten hensyn til familierabatter, corporate-avtaler etc. Gjennomsnittlig beleggsprosent for Oslohotellene i 1994 var 71%. Antall gjestedøgn i Oslo i 1995 stipuleres til 2.080.000 dgn. Følt og forventet aktivitetsnivå: 2.2.3. Lager/Industri Ifølge Eiendomsspars Oslostudie 1995 er ledigheten på lager og produksjonslokaler anslått til ca 180.000 m² i Oslo og Akershus. Tilsvarende tall for 1992 var 350.000 m². Det har altså vært en nedgang i ledigheten på ca 50 % på tre år! Er det noen som begynner å

Markedsrapport nr. 1/95 side 10 lukte en mulighet for leieøkning i denne delen av markedet? Vi gjør det. Følt og forventet aktivitetsnivå: Dette stemmer bra med vår føling med etterspørselen. Svært mange bedrifter har behov for lager, verksted eller produksjonslokaler. Når skal noen av de større aktørene spesialisere seg på dette? "Underskogen" av småbedrifter med arealbehov er stor, betalingsvilligheten er tilstede, og soliditeten behøver ikke være dårlig selv om man går i kjeledress og ikke trenger mer enn 3-400 m². Det beste man som utleier kan tilby er kombinasjonsløsninger der det inngår lagerarealer på bakkeplan med god adkomst for store biler, og gjerne med mulighet for å ta inn store kjøretøy, (oljeutskiller etc) Beliggenheten skal fortrinnsvis være innenfor distributørenes "gyldne triangel": Økern, Ulven og Alnabru. Den store aktiviteten på lagerfronten bekreftes av en rekke leverandører av alt fra trucker, lagerreoler, satelittkommunikasjon for store kjøretøy, til generelle logistikk-spesialister. "Overalt" investeres det i logistikk og vareflyt. Og det gjelder ikke bare små arealer. Erfaring viser at større bedrifter som går over fra manuelle til automatiske systemer - f.eks. plukksystemer, ofte ender opp med et større behov for areal. Selv om arealene utnyttes mer effektivt, så er mye av utstyret til banesystemer osv. ganske plasskrevende. Utleie eller salg til bruker av kombinasjonseiendommer med god adkomst, riktig beliggenhet og øvrige fasiliteter på plass, er idag mer kurant enn noe annet forutsatt at ikke arealene er for store. Arealer under 2000 m² er ganske kurant. Det er fremdeles svært tungt å selge denne typen eiendom til investor. Det bør etter vårt skjønn ligge et interessant potensiale i ombygging og tilpasning av eldre industrirelaterte eiendommer, for oppdeling og utleie til bedrifter med behov for lager, verksted eller produksjonsarealer. 2.2.4. Forretning Mens mye tyder på at om det er god plass i flere av de øvrige segmenter, så er det trangere innenfor forretningssegmentet. Vi har fått to store kjøpesenterselskaper der Steen & Strøm Invest alene eier 23 kjøpesentre med en forventet omsetning i 1995 på 7 mrd. Olav Thon Gruppen er nummer to, og resultatet er blitt en betydelig "markedsmakt" Innenfor forretning er det vanlig med omsetningsbaserte leier, og nettopp av den grunn er det viktig å se på grunnlaget for omsetningsøkning i årene som kommer. Steen & Strøm Invest har idag stort sett bare minimumsleier, og potensialet for leieøkning igjennom omsetningsbasert leie er langt mer forlokkende enn utsiktene til fremtidig konsumprisregulering av leien. For en som vurderer å gå inn i forretningseiendom som utleier forstår vi at den sterke veksten i privatkonsum lokker. Man skal imidlertid ha en viss kunnskap om detaljhandel for å satse sterkt på dette segmentet. Man selger noe mer enn det en kontorutleier gjør. Følt og forventet aktivitetsnivå: 2.3 Kontormarkedet - leiestatistikk NNM har siden 1988 utarbeidet en leieprisstatistikk for sentrale kontorlokaler i Oslo. Tabellen er blitt mye brukt både av oss selv og andre, til å vise historisk utvikling av leienivået, og som grunnlag for egne prognoser. Leieprisstatistikken (LPS) er et fast innslag i NNMs markedsrapport som utkommer hvert kvartal. Vi har lenge følt behov for en "oppgradert versjon". Ønsket om forbedring har ført til at vi nå har gleden av å presentere den nye utgaven av NNMs Leieprisstatistikk.

Markedsrapport nr. 1/95 side 11 Forskjellen fra tidligere er først og fremst at vi tar sikte på å vise spennet i leieanslagene, med maksimums og minimumsleie innen hver enkelt kategori. Videre har vi forsøkt å vekte hver enkelt kategori slik at det blir mulig å angi et veiet gjennomsnittsanslag. Til sist har vi tilføyet 4 kategorier i tillegg til de opprinnelige, både for å favne over spesielle delmarkeder og for å få større klarhet i kategoribeskrivelsene. Parametrene standard og beliggenhet har ikke like stor betydning for hele markedet. Vi mener for eksempel at standardinnholdet betyr mer i de øvre segmentene, A og B, enn i de øvrige. Da disse parametrene «vektes» forskjellig, kan forholdet forklares med en sinus-kurve og ikke en rett linje: S T A N D A R D F E BELIGGENHET Som vi ser kan en A-eiendom fort bli en B- eiendom dersom ikke standarden er optimal. Tilsvarende vil en F-eiendom vanskelig kunne oppnå en overgang til E-segmentet ved standardhevning. Dette fordi beliggenhet er helt avgjørende i «bunnen» av markedet. B A Modellen på neste side er ny for våre lesere. I den forbindelse vil vi gjøre oppmerksom på hvorledes tabellen skal leses. Forklaringer til tabellen: For å kunne benytte en størrelsesangivelse for hver enkelt kategori har vi "skjønnet" på kategoriens relative arealandel i forhold til vår samlede andel og ikke totalmarkedet. Vår andel av markedet er nærmere beskrevet i forklaringene etter modellen. I vårt utvalg av delmarkeder/områder har vi blant annet tatt hensyn til: Markeder/områder hvor det er mulig å sette et mål på «temperaturen». Markeder/områder der leieaktiviteten er relativt høy. Markeder/områder med en relativt god kjennskap blant kontorsøkerne. Arealandelen er mer å betrakte som en kvalifisert vurdering enn fysisk telling. Med unntak av de to øverste kategorier (som er lettest å telle) har vi rundet av til nærmeste 5- tallsverdi. Vi antar at eventuell unøyaktighet når det gjelder arealandelen kan slå "begge veier" og presiserer at endringen over tid er like viktig for oss som det faktiske tall i øyeblikket. Tendensene angis ved piler for forventet utvikling i neste kvartal.

Markedsrapport nr. 1/95 side 12 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1995 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 350 1 700 1 600 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1 100 1 400 1 300 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 850 1 200 1 000 15 % D: Ordinære lokaler 600 850 750 15 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler 450 600 450 20 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 100 450 350 15 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 900 1 250 1 050 10 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 800 1 150 950 10 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 900 1 100 1 000 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 700 1 000 800 5 % Vi får et «Oslo-gjennomsnitt» på kr 763,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.021,- pr kvm/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et Oslo-gjennomsnitt på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: 1988 4. kv.-94 1. kv.-95 1988 4. kv.-94 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 650 1 600-36 % -3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 350 1 300-38 % -4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 1 000 1 000-44 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 750-46 % 7 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 450-65 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 050 H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 950 I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 000 J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 800 NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 1995 sammenlignet med 1988 og pr. 4. kv. 1994

Markedsrapport nr. 1/95 side 13 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er «myke verdier» som leietakersammensetning, profil og miljø, samt «hardware» som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Det er vanskelig å ha prestisje lokaler uten å ha pusset opp de siste 5 år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. toppen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en prestisje beliggenhet, men mangle muligheten for standardløftet pga. for små flater (effektivitet), eller intern beliggenhet i bygget/området. Mest attraktiv beliggenhet defineres idag som: Rosenkrantzgate opp til C.J. Hambroes pl., til Nationaltheateret, bortover Ruseløkkveien til Vika Atrium. Denne definisjonen vil endres over tid. Eiendommer innenfor dette geografiske område som mangler den nødvendige standard, omfattes av segment C. C. Høy standard, indre sone forøvrig: Segmentet har moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert legges det vekt på høy arealeffektivitet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er på hell, og nesten uten unntak tidligere «C-eiendommer». Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har falt ut av markedet. Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid vil komme. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og kultur. Stort utbyggningspotensiale. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Meget sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel enslige nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

Markedsrapport nr. 1/95 side 14 A «SKYSYSTEMET» B Aker Brygge Vika S E G M E N T C D Vaterland Storgaten Kvadraturen Karl Johans gate Tinghuskvartalene E F Min Middels Max Attraktivitet/pris I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor elkelte definerte områder/markeder («skyer») befinner seg. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i «skysystemet» viser forventet bevegelse i forhold til skalaene. 2.4. Salgsmarkedet Blant de større transaksjoner markedet snakker om for tiden har vi nevnt Eiendomsspars kontorsalg. Det knyttes stor spenning til om de får solgt, hvem som kjøper, og ikke minst hvilke priser som oppnås. Flere av eiendommene ligger i markedets øvre sjikt. Ifølge Eiendomsspar, er salgsarbeidet like mye et resultat av megleres påtrykk for å "få lov til å selge" som eget ønske om å selge ut. Til Finansavisen har Adm.dir. Christian Ringnes uttalt at han tror resultatet blir salg av max en til to eiendommer. Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten har inngått en avtale med Nordisk Renting AB som, gitt at diverse forbehold innfris, vil resultere i at Resource Group International (RGI) kjøper Oslo Plaza Hotell. Hotellet kostet i sin tid 1,15 mrd, og salget vil være den største enkelthandel av næringseiendom i Oslo siden Vital kjøpte Oslo City fra Skanska i 1994. Internt i Oslo Plaza forventer man at en utenlandsk operatør som f.eks. Mariott vil overta operatøransvaret etter Reso. Det er hyggelig å konstatere at flere av de "store" dealene gjøres igjennom meglerapparatet.

Markedsrapport nr. 1/95 side 15 KLP skal øke sin eiendomsportefølje fra 2% i dag til 5-10% av forvaltningskapital. Første konkrete resultat av denne strategien ser i form av et tilbud til aksjonærene i NORA Eiendom om å overta selskapet for kr 185,- pr aksje. Ved offentligjøringen av budet var aksjekursen på NORA Eiendom kr 130,-. 2.5. Boligmarkedet Boligbyggingen hadde ifjor den sterkeste økningen siden 1947, spesielt i siste halvdel. På grunn av prisøkninger, spesielt på trelastmaterialer, øker prisene på nye boliger, og det blir igjen en større prisforskjell mellom nytt og brukt. De mest optimistiske boligmeglerne tror stagnasjonen i bruktmarkedet fra slutten av fjoråret vil avløses av en ny vekstperiode, om enn i noe langsommere tempo enn under "boomen" fra april 93 til juli 94. Den store forskjellen nå er at det er langt flere selgere på banen. Det har vært anslått en generell prisøkning på 4-5 % for 1995. 10 0-10 -20 1990 1991 1992 Realvekst i boligpris 1993 1994 1995 Kilde: Statistisk sentralbyrå 1996 1997 1998 1999 2000 Figuren viser at realboligprisen fra 1990 til 1994 økte med ca 20 % for deretter å gå noe ned til 1995. Kurven gir et godt bilde på hvilken "boom" vi opplevde på boligmarkedet på landsbasis. For Oslos vedkommende var det enda kraftigere enn figuren gir inntrykk av. Når en helt ordinær 3-roms leilighet på Adamstuen skal selges og det kommer 100 personer på visning - da er det noe galt et sted. La oss håpe det går lenge til vi får oppleve tilsvarende. 2.6. Nybyggmarkedet Det finnes mange utbyggingsprosjekter som kan igangsettes på kort varsel, spesielt på strekningen Oslo V - Lysaker. Utifra beregninger foretatt i det tidligere omtalte Oslostudiet har man lite håp om balanse i markedet for kontoreiendom på denne siden av århundreskiftet. Anslagene går ut på en ledighet i år 2000 på omtrent samme nivå som idag, dvs 8-9 %. Rent samfunnsøkonomisk er det liten tvil om at det ville være en fordel om man istedet for å bygge nytt over en lav sko, i større grad kunne rehabilitere og modernisere eksisterende bygningsmasse. På den annen side virker markedet i motsatt retning. Det har vært reist kritikk mot en del av dagens spekulasjonsprosjekter. Kan noen vise et eksempel på et kontorbygg i Oslo-regionen bygget på spekulasjon i de siste år, som står tomt? Det er også slik at det er nødvendig å bygge for å få leiet ut. Det får bli vårt håp i avslutningen av dette kapittelet at vi finner en gylden middelvei, der: det kommer nye bygg som tilfredsstiller morgendagens krav til kvalitet, fleksibilitet og strenge miljøstandarder... det bygges ut planmessig og forsiktig i takt med egen finansiell styrke... utleie av næringseiendom blir overlatt til profesjonelle og bedrifter som går godt konsentrerer seg om å putte pengene tilbake i bedriften og står fritt til å velge nye lokaler f.eks. hvert femte år. 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Vi har hentet inn oppdaterte tall på de største eiendomsselskapene. Dette gjør oss i stand til å sammenligne tallene med en tilsvarende undersøkelse vi gjennomførte i markeds-rapport 1/94.

Markedsrapport nr. 1/95 side 16 Vi har denne gang forsøkt å utvide listen med en del selskaper som har en størrelse av betydning men som ikke til vanlig figurerer i oversikter av denne sorten. Et eksempel på sistnevnte er OBOS forretningsbygg som eier tilsammen 245.000 m² og har en verdijustert egenkapital på en milliard kroer. Listen er ikke komplett. Det er blant annet selskaper som ønsker å holde tallene for seg selv. Dette gjelder heldigvis ikke de største selskapene. Vi gjør oppmerksom på at enkelte har oppgitt sine tall pr 31.12.1994, mens andre har oppgitt budsjetterte tall for inneværende år. Det er heller ikke skilt nøyaktig mellom andelen interne og eksterne eiendommer. Dette kan få utslag spesielt for bank/forsikring. Videre kan det være forskjellige beregningsmåter som kan slå noe ulikt ut. I det store og hele tror vi dog at oversikten gir brukbart bilde av virkeligheten. Det er ikke tatt hensyn til garasjeandel. Selv om denne for enkelte selskaper er større enn andre, ville en slik justering ikke forrykke bildet vesentlig all den tid vi ikke presenterer leie pr kvadratmeter som noe måltall. Etter tabellen følger en kort oppsummering av de mest interessante størrelser, samt en fortløpende beskrivelse av det enkelt selskap. Selskap Bto. leieinntekt pr. år (mill. kr) Samlet (m 2 ) næringsareal Gjenværende leietid (år) Endring fra m.rapp.1/94 Olav Thon gruppen 670 650.000 4,0 + 40.000 UNI Storebrand Eiendom 554 631.000 4,1-39.000 Gjensidige 405 460.000 5,0 + 40.000 Steen & Strøm Invest 408 444.000 4,5 ny på listen DnB Eiendom 220 430.000 ny på listen Vital Forsikring 310 350.000 + 100.000 Linstow Eiendom 138 340.000 5,0 + 10.000 Avantor 196 312.000 6,6 + 196.000 Kreditkassen 255 297.000 ny på listen Eiendomsspar/Victoria 335 287.000 4,5 + 36.200 Nydalens Compagnie 215 266.000 4,2-71.000 OBOS Forretningsbygg 154 245.000 4,0 ny på listen EAB Eiendom 101 168.000 4,5 +11.000 Nora Eiendom 165 164.000 10,0-10.000 Aspelin-Ramm 85 150.000 8,4 + 40.000 Borg eiendomsselskap 65 119.000 uendret areal Veidekke 50 89.000 5,2 ny på listen Aveny 40 68.000 3,7 ny på listen Aker Brygge I 78 41.000 3,1 uendret areal Eeg-Henriksen 23 40.000 ny på listen Bøhler-gruppen 38 35.000 4,5 ny på listen

Markedsrapport nr. 1/95 side 17 Største utifra leieinntekt pr. år: 1) Olav Thon Gruppen 670.000.000,- 2) UNI Storebrand Eiendom 554.000.000,- 3) Steen & Strøm Invest408.000.000,- Største utifra areal: 1) Olav Thon gruppen 650.000 m² 2) UNI Storebrand Eiendom 630.000 m² 3) Gjensidige 460.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Nora Eiendom 10,0 år 2) Aspelin-Ramm 8,4 år 3) Avantor 6,6 år Størst endring fra ifjor: 1) Avantor + 196.000 m² 2) Vital Forsikring + 100.000 m² 3) Nydalens Compagnie - 71.000 m² Høyest gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Aker Brygge kr 1.903,- /m 2 2) Eiendomsspar/Victoria kr 1.167,- /m 2 3) Bøhler gruppen kr 1.086,- /m 2 Laveste gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Linstow Eiendom kr 406,- /m 2 2) DnB Eiendom kr 512,- /m 2 3) Borg Eiendomsselskap kr 546,- /m 2 AKER BRYGGE 1 A/S Selskapet har gjort en del bestrebelser på å bedre sin anstrengte finansielle situasjon. Driftsresultatene og utleiegraden går den rette veien, og selskapet hadde ved årsskiftet en verdijustert utleiegrad på 98,1 %. Med en beliggenhet som ingen kan ta fra dem blir det spennende å følge med i selskapets videre utvikling enten det blir på egen hånd, eller som en del av et større selskap. AVANTOR A/S Veksten dette selskapet har hatt kommer til uttrykk både i arealstørrelse og utviklingen i kontantstrøm som gikk fra kr 35,1 mill i 1993 til kr 88,7 mill i 1994. Utleiegraden er 96,1 % og gjenstående leietid er 6,6 år. AVENY A/S Nykommeren fremfor noen er kanskje Aveny som har uttalt at de skal være best på nest best beliggenhet. De er aktive i markedet, og har en klar strategi om å bli større. Neste år får vi kanskje se hva det betyr. ASPELIN-RAMM GRUPPEN A/S Solid selskap som satser "step by step". Handelssenteret på Alnabru med Byggeland, Ide-kjeden, Lefdal m.fl. er største enkeltprosjekt for øyeblikket sammen med 16.000 m² kontorbygg i kvadraturen hvorav halvparten er leiet ut til Teledirektoratet. BORG EIENDOMSSELSKAP A/S Har ikke kjøpt seg opp det siste året, og uttrykker heller ikke noe ønske om å handle mer med det første. Selskapet er opptatt med sluttføring og rehabilitering av det de har bl.a. Trondheimsveien 184, Karl Johansgate 13 og Økernsenteret. BØHLER GRUPPEN A/S Er ikke blant de største eiendomsselskaper, men har igjennom en årrekke tjent gode penger på drift. Hevder å høste store fordeler av at de besørger rollen både som prosjektrådgiver, entreprenør, eiendomsforvalter og megler. Selskapet ble børsnotert ved årsskiftet. DnB EIENDOM A/S Dette er den eiendomsbesitter i Norge som p.t. har størst næringsareal dersom man hensyntar både eksterne og interne bygg (714.000 m 2 ). Imidlertid skal DnB Eiendom selge ut alt annet en «egen» eiendom. EAB EIENDOM A/S Egil A. Braathen Eiendom er forholdsvis ekspansive og alltid interessert i å se på mulighetene for gode kjøp. Har en eiendomsmasse som kanskje ikke virker forlokkende utifra beliggenhet, standard osv., men selskapet er dyktige på drift. EEG-HENRIKSEN GRUPPEN Entreprenørselskap som eier en del eiendom uten å ha dette som sitt primære virkeområde.

Markedsrapport nr. 1/95 side 18 EIENDOMSSPAR A/S - VICTORIA EIENDOM A/S Børsnotert eiendomsselskap med store institusjonelle eiere som Vital, etc. Ekspansivt selskap som for tiden kjøper Grand Hotell og bygger Bed & Breakfast hotell nederst i Karl Johans gate. GJENSIDIGE FORSIKRING EIENDOM A/S Gjensidige er kanskje det mest ekspansive forsikringseide eiendomsselskapet for tiden. Hovedkontoret på Sollerud utgjør 55.000 kvm. Av de resterende 405.000 utgjør 25-30% «utleie» til interne virksomheter. KREDITKASSEN Eier 460.000 m² eiendom hvorav 163.000 m 2 utgjør interne eiendommer. Resten skal selges. LINSTOW EIENDOM A/S Forvalter eiendom for selskaper tilknyttet Sparebanken Nor-konsernet. Har nettopp leiet ut sitt nybygg på Maritim (Skøyen) til Unitor. Er i gang med bygging av ca 35.000 m² i Ditten-kvartalet i Oslo sentrum. Ekspansivt selskap i et ellers «grått» marked. NORA EIENDOM A/S Børsnotert eiendomsselskap som skiller seg klart ut på listen over selskapenes gjennomsnittlig gjenstående leietid. Årsaken er mange statlige leietakere, blant annet innenfor undervisning og forskning. Har de siste årene gjennomført en total rehabilitering av Frydenlundkvartalet med suksess. Selskapet er nå så "ferdig utleiet" at markedsavdelingen er redusert til et minimum. Det dreier seg om bygging, drift og fremtidig konseptutvikling. NYDALENS COMPAGNIE A/S har igjennom 1994 brukt mesteparten av kreftene på en strukturering av eiendomsmassen, med geografisk fokus på Oslo og Bergen. En rekke eiendommer utenom disse byene er solgt, og man planlegger å fortsette salget i 1995. OBOS FORRETNINGSBYGG A/S OBOS Forretningsbygg er den største «nykommeren» på årets liste. Foruten hovedkontoret på Hammerborg Torg i Oslo eier selskapet blant annet en god del forretningssentre, (eks. Furuset Senter). Verdijustert egenkapital på ca 1 mrd. OLAV THON GRUPPEN A/S Norges største eiendomsselskap har siden markedsrapport 1/94 kjøpt nye 40.000 kvm fordelt på: Hotel Europa Stenersgaten 32 C.J. Hambros plass 5 Kristian IV sgt 1 Rosenkrantzgate 4 Nygaten 2 Torgallmenningen 11, Bergen 50% av Lagunen kjøpesenter, Bergen Har den siste tiden satset tungt innenfor hotell og forretningssentre. STEEN & STRØM INVEST Dette er den andre kjøpesenterkongen. Forretningsideen er å eie, utvikle og forvalte en kjede av ledende kjøpesentre i Norges beste handelsområder. Steen & Strøm Invest (SSI) ble børsnotert den 5. juli 1994. SSI har kjøpt 88 % av det svenske utviklings og forvaltningsselskapet CentrumInvest AS. Dermed kan SSI kalles nordens ledende kjøpesenterselskap. UNI STOREBRAND EIENDOM er Norges nest største private eiendomsbesitter med en årlig leieinntekt i størrelsesorden kr 554 millioner. I tillegg til egne forsikrings-bygg over det ganske land eier selskapet mange sentrale kontoreiendommer - hovedsakelig i Oslo. VEIDEKKE Entreprenørselskap som eier en del eiendom uten å ha dette som sitt primære virkeområde. VITAL FORSIKRING Ekspansivt selskap med stor aktivitet, særlig i Oslo og Bergen. Siste storkjøp var Oslo City som ble overtatt fra Skanska i 1994 for 1.285 mill.

Markedsrapport nr. 1/95 side 19 4. OPPSUMMERING KONJUNKTURER: De grunnleggende forutsetninger i norsk økonomi er svært gode. Kronen er rekordsterk og inflasjonen er foreløpig under kontroll. Norge får toppkarakteren AAA i en ny rapport fra det britiske ratingbyrået IBCA. Det norske folks nei til EU svekker ikke økonomien ifølge byrået. Regjeringen har foreløpig relativt bred aksept for at fremtiden bør sikres v.h.a. oljefond og stramme budsjettopplegg. Vårens lønnsoppgjør blir en viktig prøve på om det er mulig å unngå kostnadskompensasjon i nåværende høykonjunktur. EIENDOM: De profesjonelle eiendomsbesitterne foretar endringer i sine porteføljer,- gjennom salg av kontoreiendom, nye posisjoner innenfor hotell, forretningssentre Forventet prisstigning på nybygg i takt med økning i materialkostnader og høy aktivitet. Kontor: Stor «nybyggingsiver». Usikkerhet mht. hvor mange som «gjør det» Kombinasjonslokaler: Stor etterspørsel etter kombinasjonslokaler for leie. Ledigheten i segmentet redusert med 50 % på tre år! Mye upløyd mark? Forretning: Stadig større konsentrasjon av shoppingsentre hos gigantene Olav Thon Gruppen og Steen & Strøm Invest. Stor vekst i handelen i 1994 som følge av oppsvinget i Norsk økonomi. Dette har slått positivt ut for såvel eksterne kjøpesentre, som de tradisjonelle handelsområdene i sentrum. Konkursraten er gått betydelig ned. Dersom KLP får aksept for tilbudet til NORA Eiendom, vil KLP s eiendomsportefølje øke fra 2% til 5% av forvaltningskapitalen. Gjennom oppkjøp av NORA ønsker KLP å samle sine fremtidige eiendomsaktiviteter i NORA Eiendom. Dersom KLP ikke får tilslaget på NORA så skal de ha noe annet! Blant de «profesjonelle» reduseres kontorandelen til fordel for kjøpesenter, hotell, kultur og undervisning. Ser vi et rollebytte i norsk eiendomsindustri? «Oslo-gjennomsnittet» for kontorlokaler anslås til kr 763,- pr kvm/år. Forventninger om en flat utvikling i leienivået i de øvre segmenter, og et videre fall i nedre del av markedet, som en naturlig følge av at det «fylles på i fra toppen.»