NORDRE LAND KOMMUNE MØTEINNKALLING FOR KOMMUNESTYRET TID: 18.11.2014 kl. 17.00 STED: KOMMUNESTYRESALEN, RÅDHUSET Gruppemøte: AP: tirsdag 18.11.14 kl. 15.30 SV: tirsdag 18.11.14 kl. 16.00 SP og KRF: tirsdag 18.11.14 kl. 15.30 H: mandag 17.11.14 kl. 1830 BL: mandag 17.11.14 kl. 19.00 FRP: torsadg 13.11.14 kl. 19.00 Eventuelle forfall meldes på telefon 61 11 60 46 Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. TILLEGGSSAKSLISTE: Sak nr. Innhold: 93/14 EIENDOMSSKATT - DIFFERENSIERTE SATSER ETTER 12 NORDRE LAND KOMMUNE, den 14. november 2014. Liv Solveig Alfstad ordfører
Lnr.: 8669/14 Arkivsaksnr.: 14/1433 Arkivnøkkel.: 232 &02 Saksbehandler: JLM Utskrift til: EIENDOMSSKATT - DIFFERENSIERTE SATSER ETTER 12 Sammendrag: Kommunestyret har vedtatt en alminnelig eiendomsskattesats på 7 o/oo for alle faste eiendommer. Videre har kommunestyret vedtatt en differensiert eiendomsskattesats etter Eiendomsskattelovens 12 A (bolig- og fritidseiendommer) på 2,5 o/oo. KS eiendomsskatteforum åpner for at kommunestyret kan vedta ytterligere differensiering, selv om eiendomsskattelistene er lagt ut, så fremt dette ikke går i skatteyters ugunst. Rådmannen anbefaler kommunestyret å opprettholde sitt første vedtak om eiendomsskattesatser og differensierte eiendomsskattesatser (K-sak 73/13) og evt gjøre nye vurderinger foran et nytt budsjettår for budsjettet 2015. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: I Nordre Land kommune er eiendomsskatten utvidet fra og kun gjelde verker og bruk i 2013 til å gjelde alle faste eiendommer fra 2014. I budsjettvedtaket i desember vedtok kommunestyret en alminnelig eiendomsskattesats på 7o/oo og en differensiert sats etter 12 A (boligeiendommer og fritidseiendommer) med 2,5 o/oo. Dette betyr at ubebygde tomter beskattes med den alminnelige skattesatsen. Eiendomsskattelovens 12 lyder: 12.Kommunestyret kan fastsetja ulike skattøyre for: a) Bustaddelen i eigedomar med sjølvstendige bustaddelar. b) Grunneigedomar som det står hus på, og huslause grunneigedomar. c) Bygningar og grunn. d) Avgrensa område som nemnde i 3. e) Verk og bruk i område som ikkje er utbygd på byvis, jf. 4, andre leden, andre og tredje punktum.
Etter en interpellasjon i kommunestyret etterfulgt av bestilling av en vurdering av muligheten for å vedta en differensiert sats på 2,5 o/oo også for ubebygde tomter, og med eventuell virkning allerede fra skatteåret 2014, er denne saken vurdert i samråd med advokat i KS eiendomsskatteforum Hakon Huus-Hansen. Vurdering: Ved at kommunestyret har vedtatt å skrive ut eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens 12 A, kan ikke ubebygde tomter uansett formål /for boliger/hytter eller næringsutbygging få den samme satsen som boligene/fritidseiendommene i medhold av esktl. 12 a). Dette fordi ubebygde tomter ikke er «sjølvstendige bustaddelar». Det er imidlertid mulig å ha én sats for grunneiendom (bebygd eller ikke) og en annen for påstående bygninger jf. esktl. 12 bokstav b). Da må imidlertid all grunn få samme (lave) sats. Altså må man kunne skille takstene på hva som er verdien av tomta og hva som er verdien av de påstående bygninger for å kunne tilordne henholdsvis bygning og grunn forskjellig sats. 12 bokstav a) og b) kan benyttes i kombinasjon. Dersom det vedtas differensierte satser både for 12 A og B, og disse i tillegg gis samme promillesats, faller problemstillingen med detaljeringen i takstene mellom bygning og tomt bort. 12 bokstav a) gir hjemmel for å ha lavere promille på eiendom med boligdel, det vil i praksis si bolig- og fritidseiendommer. Når bestemmelsen benyttes er det både verdien av bygningen (bygningsdelen for kombinerte bygg) og grunnen som beskattes med lavere sats. Verken 12 bokstav a) eller andre bestemmelser i eiendomsskatteloven gir hjemmel for å ha en lavere promille på særskilte kategorier av ubebygd eiendom. Men etter 12 bokstav b) kan kommunen ha en lavere promille på all ubebygd grunn. Da må mao også ubebygd grunn regulert til ulike næringsformål osv tas med. Ettersom en reduksjon av skattesatsen på ubebygd grunn vil være til skattyternes gunst, og komme alle eiere av ubebygd grunn til gode, vil kommunestyret kunne vedta en slik endring også etter utskrivingsfristen 1. mars. Etter en gjennomgang av Komtek eiendomsskattemodulen kan det synes som om et eventuelt vedtak om differensierte skattesatser også for ubebygde tomter vil innvirke på totalt: ca. 49 tomter til boligformål ca. 367 tomter til fritidsboligformål 4 tomter for næringsformål 12 tomter til verker og bruk Dette er altså de tomtene som er registrert med en takst i Komtek. Rent økonomisk har tomtene en samlet takst på: 49 boligtomter samlet takst kr. 10.886.000,- (snitt ca. kr. 222.000,-) 367 hyttetomter samlet takst kr. 89.793.000,- (snitt ca kr. 244.000,-) 4 næringstomter samlet takst kr. 1.680.000,- (snitt kr. 420.000,-) 12 verker og bruk-tomter samlet takst kr. 11.933.000,- (snitt kr. 994.000,-)
Tomtene har altså en samlet takst på kr. 114.292.000,-. En differensiert eiendomsskattesats, som også omfattet disse tomtene, ville derfor redusert eiendomsskatteinntektene til Nordre Land kommune med ca kr. 514.314,-, forutsatt at den differensierte eiendomsskattetaksten for ubebygde tomter vedtas å være den samme satsen som for bolig- og fritidseiendommer på 2,5 o/oo. På det tidspunktet kommunestyret vedtok innføring av eiendomsskatt, ble det ikke gjort noen vurderinger av differensierte eiendomsskattesatser utover de vedtatte differensierte satsene for boliger- og fritidseiendommer etter Eigedomsskattelova 12 A. Samtlige andre objekter ble gitt den alminnelige eiendomsskattesatsen på 7 o/oo. En slik sats vil kunne medvirke til at tomter hurtigere vil bli omsatt og utviklet/bebygd til regulert formål. Argumenter for å vedta en differensiert skattesats også for ubebygde tomter vil kunne være at det er enklere å akseptere at en tomt skal beskattes med samme sats, uavhengig av om den er bebygd eller ikke. Videre vil ikke grunneiere måtte ta like stor risiko ved å regulere og fradele mange tomter, som i sin tur kanskje vil stå usolgt en tid. Det er i denne sammenheng viktig å minne om at ubebygde tomter, jfr eigedomsskattelova, ikke kan gis fritak for eiendomsskatt. Kommunestyret skal hvert år, i forbindelse med budsjettvedtaket, vedta eiendomsskattesatsen, evt. Differensierte eiendomsskattesatser, evt. Bunnfradrag og evt. Fritakseiendommer. Rådmannen vil derfor anbefale at kommunestyret opprettholder sitt vedtak fra budsjettvedtaket for 2014, med en alminnelig eiendomsskattesats på 7 promille og differensiert eiendomsskattesats på 2,5 promille for eiendommer beskrevet i lovens 12 A (bolig- og fritidseiendommer). Eventuelle andre satser anbefaler rådmannen blir vurdert i forbindelse med budsjettvedtaket for budsjettåret 2015. TILLEGGSOPPLYSNINGER - Differensiert eiendomsskattesatser. Rådmannen har ved tre anledninger orientert kommunestyret om temaet differensierte eiendomsskattesatser og spørsmålet om ubebygde tomter i påvente av svar på spørsmål stilt til Finansdepartementet. Rådmannen fremmet en sak for formannskapet i sak 43/14 i møtet 14. mai med innstilling til kommunestyret i K-sak 49/14 til møtet 26. juni 2014. Nordre Land kommune ønsket en juridisk betraktning av om det vil være mulig, innenfor lovverket, å fatte vedtak om en differensiert skattesats nå, som vil få innvirkning på beskatningen av de ubebygde tomtene for skatteåret 2014. Videre ønsket kommunen en avklaring på hvorvidt det kan være mulig å beskatte tomtedelen og bygningsdelen av en eiendom hver for seg, jfr. Eigedomsskattelova 12 c. Spørsmålene ble oversendt den 25. april til KS-advokatene v/ Hakon Huus-Hansen, som juridisk kompetanse for KS eiendomsskatteforum pr. mail. I denne mailen ba Nordre Land kommune om en vurdering av muligheten for å vedta en differensiert sats på 2,5 o/oo også for ubebygde tomter, og som kan få virkning allerede fra skatteåret 2014. I en mail av 19. mai skriver KS advokat Hakon Huus-Hansen i et foreløpig svar blant annet: Generelt kan det sies at dersom kommunen er opptatt av å ha lavt skattetrykk på ubebygd grunn, oppnås det ved å bruke 12 bokstav c). Bestemmelsen er imidlertid helt generell (ikke-diskriminerende). Den omfatter all bebygd grunn, uansett anvendelse eller regulering, og all ubebygd grunn. Brukes 12 bokstav c) må man ved taksering av bebygd grunn verdsette grunnen for seg, og påstående bygninger og anlegg for seg.»
Nordre Land kommune har ikke taksert elementene tomt og bygning i objektene hver for seg, og dette utskrivningsalternativet er derfor ikke aktuelt å benytte uten og ville i så fall måtte foreta en ny taksering. Etter siste orientering i kommunestyret i oktober, har kommunen mottatt et svar fra Finansdepartementet (se vedlegg). I dette svaret avklarer Finansdepartementet at Eiendomsskattelovens 12 a og 12 b kan kombineres. Dette betyr at det kan vedtas en differensiert eiendomsskattesats, som også omfatter ubebygde tomter. Finansdepartementet har nå altså avklart at det vil være mulig å fatte et vedtak om: «alminnelig eiendomsskattesats på 7 promille, og en differensiert eiendomskattesats etter 12 A, for bolig- og fritidseiendommer på 2,5 promille, og differensiert eiendomsskattesats etter 12 b, for husløse eiendommer (ubebygde tomter) på 2,5 promille. Et av de skrevne argumenter mot å differensiere ubebygde tomter etter 12 b, er at dette kan føre til at grunneiere lar eiendommene (tomtene) ligge ubenyttet i påvente av en verdistigning, og at det på kort sikt ikke blir benyttet i utviklingsøyemed. Til tross for denne avklaringen fra Finansdepartementet, vil rådmannen anbefale at kommunestyret opprettholder sitt opprinnelige vedtak, med alminnelig eiendomsskattesats på 7 promille, og kun differensiert sats etter 12 a, for skatteåret 2014, og at eventuelle utvidelser av differensiering av skattesatser etter 12 vurderes fra skatteåret 2015, og da i forbindelse med budsjettvedtaket. Administrasjonens innstilling: Rådmannen vil råde formannskapet til å fremme saken for kommunestyret med slik innstilling til vedtak: Kommunestyret vedtar å opprettholde sitt vedtak i sak 73/13 med en alminnelig eiendomsskattesats på 7 promille, og en differensiert eiendomsskattesats etter 12 A, for bolig- og fritidseiendommer på 2,5 promille. NORDRE LAND KOMMUNE, den 5. mai 2014 Jarle Snekkestad rådmann John Løvmoen