Referat oppstartsmøte Hattesteinen, Flekkerøy. Regulering. Plannr: 1371 Saksnr: 201301431 Møtedato: 13.03.2013 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Referat sendes Frode Stokkeland v/ Solsida Brygge AS Erik Asbjørnsen Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Oppmålingsvesenet: Vidar Heggem Parkvesenet: Helmer Espeland Plan- og bygningsetaten: Ragnhild Haslestad og Christina Rasmussen Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Andre sektorkontakter: Kjartan Myklebust (Barn og Unge representant), Ane Næss Jerstad (Miljørettet helsevern, ved Helseog sosialsektoren) Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller informerte om tidligere bruk av Hattesteinen: gamle fiske mottak, som nå brukes som lagringsplass. Forslag til utvikling av området legger opp til en tredeling av reguleringen til næring/opplevelsessenter/bolig. Foreløpig skisser viser: - Hummerklekkeri: hummertanker plassert på den nordvestlige delen av området. Levering tenkes ved brygga og menes ikke å generere tung trafikk på Hattesteinen. Ved evt. landtransport er frekvensen også begrenset. - Opplevelsessenter i forbindelse med hummer oppdrett, som innebærer restaurant, turistsenter, opplevelser og overnatting. - Leilighetsbygg (helårsbolig) med til sammen ca. 40 boenheter og tilhørende parkeringskjeller. - Privat småbåthavn med ca. 279 plasser og tilhørende parkeringsplass på bakken, som brukes som båtopplag i vinteren. Eventuell forbindelse til Bråbenken, med badeplass, tenkes i forbindelse med friluftsinteresser, og barn og unge. - Oppgradering av atkomstvei. Side 1 av 9
Innsendt skisse til forslaget SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planavgrensning omfatter hele NS1 og SH3 områdene, atkomstvei fra eldre regulering, Bråbenken og del av LNF-området med hensikt på å regulere inn kobling til stinett i LNF-området og ved sjøen. Foreslått planavgrensning Parkvesenet ber om at planavgrensning utvides ved baksiden av leilighetsbygget slik at det følger eiendomsgrensene til hyttetomtene. Areal rundt atkomstvei må settes av til oppgradering av atkomstvei med tilstrekkelig bredde. Ingeniørvesenet og oppvekstsektor ber om utvidelse av planavgrensning ut til fylkesveien (Østerøya). Omregulering av sjørettet næringsområde og kommuneplanens føringer Arealet er utpekt som sjørettet næringsområde. Omregulering av slik arealer er i utgangspunktet ikke anbefalt (Kommuneplanen, s. 58 og 93). Etablering av boliger i området er i strid med formål i kommuneplan og overordnet føringer for sjørettet næringsområder. Kommunedelplanen for Flekkerøy beskriver at eventuell omdisponering av næringsområdene må vurderes opp mot tilgangen på sjørettet næringsarealer i Kristiansand og Side 2 av 9
næringsområder på øya i sin helhet (s. 42). Utsnitt fra Kommuneplanen I forkant av møtet ble samarbeidsgruppa orientert om områdets historikk ved utarbeidelse av Kommuneplanen, hvor et alternativ planforslag med en todeling av formålet til næring/bolig fikk innsigelse fra fylkesmannen. Senere dialog mellom forslagsstiller, fylkesmannen og tidligere plan- og bygningssjef har resultert i positive signaler over for den foreslåtte tredeling. Hummeroppdrett og forhold til konsesjonssøknad om hummerhavbeite I forkant av møtet ble samarbeidsgruppa orientert om tidligere møte hvor sammenhengen mellom reguleringsplan på Hattesteinen og konsesjonssøknad for hummerhavbeite sør for Oksøy ble drøftet. Selv om forslagsstiller poengterer at utfall for søknad om konsesjon for hummerhavbeite sør for Oksøy ikke vil har noe påvirkning på etablering av hummerklekkeriet på Hattesteinen, er det et tema som vil fremgå i den fremtidige planprosess. Småbåthavn Formålet er i tråd med Kommuneplanen. Eventuelle sjenanser (støy, forurensing, brannsikkerhet) og estetiske forhold må tas hensyn til ved regulering. Brygge for levering av hummer tenkes på den nordlige del av området. Dette må innpasses slik at konflikt ikke oppstår mellom småbåthavn, levering, kyststi og atkomst til boliger. Dersom hovedleden i sjøen blir berørt, må de flyttes syd for Bråbenken (jf. Kommuneplanen s.194). Leilighetsbygg Forslagstiller ønsker å ta utgangspunkt i fotavtrykket til eksisterende bygningsmasse. Plan- og bygningsetaten vil vurdere utnyttelsen som del av prosessen. Side 3 av 9
Kvalitet på uteoppholdsarealer (80 m2 pr. boenhet, jf. Kommuneplanen) er viktig å sikre i forhold til de andre funksjoner i området og eventuelle sjenanser som resulterer av den utsatte plassering (f.eks. vindforhold). Hensyn må tas til stormflofare, forurensing i grunnen og lokal rasforhold. Trafikk/ Parkering Kommunen mener at planen vil generere en del trafikk ut på sommeren, i forbindelse med småbåthavn og opplevelsessenter. Forslagsstiller informerer at det kan ikke forventes tung trafikk som konsekvens av klekkeri anlegget. Atkomst til boligene skal være offentlig. Det poengteres at der ikke er god kollektiv bussdekning i området (i etterkant av møtet). Parkering ved småbåthavn/opplevelsessenter må omfatte gjesteparkering; dette må innarbeides i bestemmelsene. Der må i tillegg innarbeides et estetisk skille mellom båtopplag og atkomstveien til boligene. Grønnstruktur og lekeplasser Fra Parkvesenet uttrykkes der en generell bekymring ved omregulering av slike områder i forhold til press på grønnstruktur. Kyststi må etableres gjennom området, langs sjøen; det kan være del av bryggeanlegget. Den må markeres i planforslaget. Tursti skal være offentlig; dette må inn i reguleringsbestemmelsene. Båtopplag på parkeringsplassen langs sjøen stiller spørsmål til om der oppnås tilstrekkelig kvaliteter på kysstien. Det må ivaretas i reguleringen ved at sikre avstand mellom kyststi og opplag. Der skal foreligge en klar avgrensning mellom båttrafikk og badeplass. Lekeplass løses på egen område, med plassering bak leilighetsbygget og knyttes til stien. Sandlekeplass kan ikke plasseres langs sjøen. Trygg atkomst til kvartalslek ved skole må sikres ved regulering. Sti gjennom Lindebøskogen kan brukes som tverrforbindelse til skolen i daglys, og veien kan brukes om kvelden. Avstand til skole ligger inn for kravene. Med hensyn til Bråbenken, anses det at være en fordel at ha båttrafikken på innersiden. I motsatt fall må hovedleden flyttes på yttersiden, sør for Bråbenken. Barn og unge Trygg atkomstvei til skolen er viktig å sikre for barn og unge. Dette må tas hensyn ved regulering da trafikk på sommertiden (i forbindelse med småbåthavn og opplevelsessenter) kan være betydelig. Oppvekstsektor er kommet med uttalelse i etterkant av møtet. Planen bør omhandle og kartfeste forhold til barnehage, barneskole og ungdomsskole; avstand og adkomst bør kartfestes og beskrives, og adkomst til barneskole (Flekkerøy skole) bør vurderes i forhold til trafikksikkerhet. Barnehage kapasitet blir god i Side 4 av 9
løpet av 2013 (med Taremareskogen barnehage og etablering av Solkollen barnehage i 2013). Flekkerøy skole (barneskole) har ikke plass til flere elever før 2022/23. Lindebøskauen skole (ungdomsskole) har god kapasitet. Oppvekstsektor konkluderer at det ikke bør åpnes for boligbygging før 2022/23. Planens helseeffekt, eventuelle sjenanser Kommunen er opptatt av forholdet mellom boligene og andre anlegg (herved opplevelsessenter og næring): det gjelder lukt og støy fra hummertankene, støy i forbindelse med uteservering, støy og forurensing fra småbåthavnen. Sjenanser for hyttene i området må og tas hensyn til. I tillegg poengteres sikkerhet i forbindelse med ferdsel på veien og badeplasser som viktig tema. Det pekes på at brannsikkerhet i forbindelse med båtopplag må ivaretas ved regulering: hensyn til boligene er særlig viktig, hermed avstand til boligene, slukning av brann og unngåelse av spredning. Kommunaltekniske anlegg Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Tiltaket forutsetter utbygging/ utbedring av den private atkomst vei; den skal være offentlig og opparbeides til A2 (vei med fortau). Ingeniørvesenet ber om opparbeidelse av adkomstveien opp til neste kryss (ved Østerøya) tas med i reguleringen (se rød markering på illustrasjonen). PBE påpeker at det er begrensninger på utvidelsesmuligheter for vei, spesielt et par kritiske punkt når det gjelder bredde. Det poengteres at strekningen fra Lindebøskauen ut til Østerøya er forholdsvis ny. I etterkant av møtet ber oppvekstsektoren at strekningen mellom Lindebøskauen ut til Østerøya tas med i planavgrensningen med hensyn på å få koplet planen på sikker adkomst for gående, syklende, bil og buss til barnehager, skole, kultur- og idrettsanlegg med adresse Davidsmyr. Side 5 av 9
Vann og pumpestasjon er neppe godt nok, spesielt med tanke på brannvannforsyning. Avstand til kopling til VA kan forventes. Eiendomsforhold Det bemerkes at enkelte grenser er usikker i området. I tillegg vil det være aktuelt med sammenslåing av bruksnummerer ved bryggen langs sjøen. Det forutsettes at forslagsstiller har kontakt med grunneier og sørger for de nødvendige avtaler med grunneier. Veinavn Eksisterende veinavn dekker planområdet. Der er ledige nummer på veien til leilighetene. Endring til ny veinavn i forbindelse med hummeroppdrett er ikke aktuelt da det utløser kostnader, og begrepet er knyttet til stedet. Relevante opplysninger Kulturminnevern registrering Friområder/Friluftso mråder Biologisk mangfold Forurensa masser Utbyggingsavtale Sjøfartsminner på Bråbenken. Hensynssone for kulturmiljø ut i sjøen (jf.kommuneplanen). Ved regulering av SH3 må der tas hensyn til friområde på Bråbenken og friluftsområde på andre siden av leia (jf. Kommuneplanen s. 194). Det er vist registreringer av ålegressforekomst i sjøen. Planen må vise at ingen konflikter oppstår: området kan markeres som hensynssone dersom det omfattes av planavgrensningen. Forurensa masser er registrert på tomten der hvor der tenkes leilighetsbygg. Det er risiko for eventuell forurensing i forhold til småbåthavn. Dette må utredes. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Avtale meldes ved oppstart. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Prosess - Rekkefølgekrav for å sikre næringsformålet i samsvar med Kommuneplanen. - Offentlig kyststi og atkomstvei til boligene - Rekkefølgekrav til Vågsbygdveien Det stilles krav til konsekvensutredning for å belyse forhold og påvirkning mellom de forskjellige foreslåtte funksjoner. Dette anses som viktig da bolig formålet er i strid med gjellende Kommuneplan og overordnet føringer. Konsekvensutredning vil tilrettelegge for en bedre fremtidig prosess, i forhold til de temaer og diskusjoner som forslaget utløser. Forslag til planprogram sendes ut på høring samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplan. Særskilte utredninger - Folkehelse: alle planer skal ha en beskrivelse av helseeffekt. Det skal beskrives hvordan planen bidrar til å fremme helsen Side 6 av 9
for befolkningen i området, og redegjøres for om det er faktorer i området eller i planen for å utvikle dette som kan gi negativ innvirkning på befolkningens helse. - Forhold mellom ulike funksjoner med tanke på sjenanser (bl.a. støy, lukt, brannsikkerhet) - Forurensing i grunnen - Estetikk - Trygg skolevei Konklusjon Viktig diskusjoner i forbindelse med planen er - Omregulering av sjørettet næringsområder i Kristiansand og på Flekkerøy. Sikring av utførelsen av næringsfunksjonen i området må ivaretas ved rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. - Sammenheng mellom hummerklekkeriet og konsesjonssøknaden for hummerhavbeite sør for Oksøy. - Samspill mellom de ulike funksjoner i forhold til opplevelsen av området, estetikk og kvaliteter for uteoppholdsrommene, turstien langs sjøen og for de private boligene. Det blir viktig at belyse de sjenanser som funksjonene kan ha for hverandre. - Trafikk forhold som utløses av planen, herved opparbeidelse av atkomstvei og trygg ferdsel for barn og unge (skolevei). Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid med forutsetning av at der foretas en konsekvensutredning, som belyser forslagets konsekvenser for miljø og samfunn, med temaer nevnt under oppstartsmøtet. Christina Rasmussen, 13.03.2013 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 7 av 9
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY (Planer som ikke er relevante, tas ut av referatet. Beskriv hva som er relevant) Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Flekkerøya, deler av strandsonen Reguleringsplan for Hattesteinen industriområde Rikspolitiske retningslinjer Formål: - Næringsvirksomhet ved sjøen (NS1), - Småbåthavn (SH3) - LNF-område - Hensynssone til naturmiljø og kulturmiljø, ved Bråbenken Bestemmelser: 12 f. Bebyggelse og anlegg næringsbebyggelse, Områder for næringsbebyggelse ved sjøen: Arealene skal brukes til virksomheter som ut fra sin funksjon må ligge ved sjøen. Kontorandelen på enkelte tomt skal være underordnet del av byggets bruksareal. Eksisterende kaier skal opprettholdes. Se også bestemmelser: - 4 Forhold som skal avklares og belyses i reguleringsplanene - 6 Rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur med mer før området tas i bruk - 7 b Byggehøyde over havet og 7 c Uteoppholdsareal til bolig - 9 Uteareal for opphold, lek, rekreasjon og idrett - 11 Parkering Formål: Hattesteinen er ikke med i planen men der foreligger en beskrivelse av næringsvirksomheter på Flekkerøya, s. 42. Eldre reguleringsplan fra 29.04.1987 Formål: Virksomhet knyttet til mottak og bearbeiding av fisk. Bestemmelser: 5. Bygningsrådet kan tillate at det innredes mindre leiligheter/hybler for utleie i tilknytning til industrivirksomhet. Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele/ deler av denne reguleringsplanen. Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 Riks- og fylkesveger T-1057 T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan- og bygningsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på Side 8 av 9
kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Plangebyr Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Solsida Brygge AS v/frode Stokkeland Østerøya 39 4625 Flekkerøy Fremdriftsavtale Plan- og bygningsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 9 av 9