Årsrapport

Årsrapport 2007-1 -

Innhold Om virksomheten 3 Nøkkeltall 9 Styrets beretning 10 Regnskap konsern 16 Noter konsern 21 Regnskap Steen & Strøm ASA 58 Noter Steen & Strøm ASA 63 Revisjonsberetning 73 Kjøpesenteroversikt 74-2 -

En bransje i vekst, - og endring Året som gikk ga selskapet det beste resultat noen sinne. Men mer enn det, - på en rekke områder ble 2007 en bekreftelse på at de strategiske valgene som er gjort, fungerer i praksis. Siste del av 2007 var preget av en global nedkjøling av økonomien. Selv ikke kjøpesenterbransjen fikk unngjelde. På den ene siden ble varehandelen og enkelte andre bransjer rammet av større forsiktighet hos forbruker. På den andre siden har uroen i finansmarkedet ført til større forsiktighet hos finansinstitusjonene og noe høyere kapitalkostnader. Til tross for dette evnet Steen & Strøm å levere sitt beste resultat noen gang. Med en avkastning på egenkapitalen på 19,6 % og over NOK 2 milliarder i investeringer i løpet av året, ble det et svært godt år for selskapet. Steen & Strøm har et solid fundament i den bestående kjøpesenterportefølje. Denne utgjør 92% av konsernets kapital, og ga en totalavkastning på nærmere 10% i fjor. Viktige valg Steen & Strøm har i løpet av de siste årene foretatt flere viktige strategiske beslutninger som gjør virksomheten godt rustet til å møte fremtidige utfordringer. I fjor igangsatte vi et omfattende og langsiktig program for miljø- og samfunnsansvar. Samtidig ser vi hvordan strategien for utviklingsprosjekter og nybygg fungerer svært godt. Steen & Strøm blir tatt med på laget som en integrert del av bymiljøet og fyller en langt større rolle enn den tradisjonelle kjøpesenterrollen. I vårt samfunnsansvar ligger muligheten til å være bidragsyter i stedsutviklingen. Målet er å utvikle møteplasser som også gir opplevelser i tillegg til handelen, samtidig som vi bidrar til å skape gode steder med urbane kvaliteter. For det er slik fremtidens kjøpesentre skal være. Det skal ikke bare være shopping, men også kulturtilbud, boliger, restauranter, offentlige og private servicetilbud. I første instans bidrar dette til større enighet og forståelse for utviklingsprosjekter hos besluttende myndigheter, og på lengre sikt sikrer strategien et solid og bærekraftig fundament i nærmiljøet og et lojalt kundegrunnlag for butikkene. Fremtidig vekst Det ligger til rette for en fortsatt vekst i selskapet. Selv om kjøpesenterstoppen i Norge setter klare begrensninger, så er det fortsatt stort potensial i utviklingen av eksisterende portefølje. Resultatene fra både Norge, Sverige og Danmark gir grunn til optimisme også for det kommende året. Olav Line Administrerende direktør - 3 -

Skandinavias ledende kjøpesenteraktør Antall ansatte: 423 Antall kjøpesentre: 54 i Norge, Sverige og Danmark Kjøpesenteromsetning: NOK 42 milliarder Antall leietakere: Drøyt 3.300 Steen & Strøm er ansvarlig for drift av 54 sentre i Skandinavia. Konsernet drifter 29 kjøpesentre i Norge, 16 i Danmark og 9 i Sverige. Steen & Strøm konsernets virksomhet består av tre områder; eierskap, utvikling og kommersiell drift av kjøpesentre. Eierskap til kjøpesentre Eierskap til kjøpesentre utgjør hovedtyngden av Steen & Strøms virksomhet. Rundt 92 prosent av konsernets verdier relateres til dette området. Resterende del av kapitalen er knyttet til kjøpesenterprosjekter. Skandinavia Norge Steen & Strøm har en sterk posisjon i Norge. Selskapet eier her 18 kjøpesentre som totalt omsetter for 12 milliarder kroner. I tillegg forvalter selskapet 11 sentre for eksterne. Totalt står de 29 sentrene for en årlig omsetning på 20 milliarder kroner. Selskapet eier i tillegg 2 eiendommer. Danmark I Danmark eier Steen & Strøm 2 sentre som omsetter for totalt 4,5 milliarder kroner. Steen & Strøm forvalter 14 sentre for Danica. Totalt står de 16 sentrene for en omsetning på 15 milliarder kroner. Selskapet eier i tillegg et senter som ikke er åpnet pr 31.12.07 Sverige I Sverige eier Steen & Strøm 9 kjøpesentre som omsetter for totalt 7 milliarder kroner. - 4 -

Utvikling av senterporteføljen Utviklingsprosjekter er langsiktige investeringer som sikrer fremtidige verdier for Steen & Strøms virksomhet. I lys av den sterke etterspørselen etter kjøpesentre er utviklingsprosjekter en nisje som gir selskapet konkurranseog lønnsomhetsmessige fortrinn. Steen & Strøm har en lang rekke utviklingsprosjekter i Skandinavia. Kjøpesentrene har i en årrekke økt sin markedsandel av den totale handelen. Vi investerer i utvikling av nye og eksisterende prosjekter for våre partnere i detaljhandelen - og i høy grad også for forbrukere og lokalområder i Norge, Sverige og Danmark. Norge Planfase for nybygg: Økern Sentrum Planfase utvidelser: Amanda, Torvbyen, Lillestrøm Torv, Nordbyen, Vinterbro, Farmandstredet, Stovner Senter, Åsane Storsenter, Stavanger Storsenter Utbygging / ombygging: Metro, Gulskogen. Danmark Planfase for utvidelse: Fields, København Bruuns Galleri, Århus Nybygg: Bryggen i Vejle Sverige Planfase: Emporia Nye: Hyllie Malmø Borås Mölndal, Göteborg Arenastaden, Växjö Utvidelse: Allum, Partille Gøteborg Utbygging/ombygging: Hageby Marieberg Sollentuna - 5 -

Et hus av merkevarer Vår merkevarestrategi er basert på at vi skal dyrke våre kvaliteter og særegenheter på hvert enkelt senter. Vi skal dermed bli mye tydeligere i lokalmarkedet og dermed også enda mer konkurransedyktige. Merkenavnet Steen & Strøm har stått sterkt i Norge, opparbeidet gjennom tiår og med kvalitet og seriøsitet knyttet til seg. I business til business markedet er det helt naturlig at markedet skal benytte dette merkenavnet som er forbundet med kapitalforvaltning, kjøpesenterkompetanse, tillit, resultater, effektivitet og alle de verdier vi står for i markedet. Alle kvaliteter som er bygget inn i Steen & Strøm merkenavnet, tas med i utviklingen av de lokale kjøpesentrene. Ved hjelp av et sett profiler og verdier er det mulig å bygge videre på dette lokalt, og kombinere lokal tilhørighet med velprøvde metoder og kvaliteter. De beste handelsplassene i Skandinavia er derfor managed by Steen & Strøm. - 6 -

Miljø- og samfunnsansvar Steen & Strøm ASA startet i 2007 implementering av et program for miljø- og samfunnsansvar som er det største i sitt slag i Skandinavisk kjøpesenterbransje. Programmet vil medføre økt fokusering på miljømessige, sosiale og økonomiske tiltak på tvers av landegrensene. Konsernet skal evaluere den belastningen kjøpesenterdrift representerer for samfunnet, samt analysere på hvilke muligheter vi har for å realisere gode løsninger både i utviklingsprosjekter og gjennom våre stordriftskonsepter. Steen & Strøm har nær og konstruktiv dialog med myndigheter for å skape møteplasser som er viktige for lokalmiljøene. Selskapet bidrar positiv til stedsutvikling gjennom å skape miljøer der det er attraktivt å møtes, både i og rundt sentrene. Kjøpesenterselskapet har tatt initiativ til en god dialog og et tett samarbeid med organisasjoner som arbeider for en bærekraftig utvikling, som Nordisk Råd, Stiftelsen Miljømerking, Stiftelsen Miljøfyrtårn og Grønn Byggallianse. Med 173 millioner besøkende årlig, 3.300 leietagere og 432 ansatte har selskapet en stor mulighet til å påvirke miljøet og samfunnet rundt i en positiv retning. Som kjøpesenter har man store muligheter til å drive rasjonelt og miljøvennlig, sammenlignet med en handlegate med tilsvarende antall butikker. Rutiner blir samordnet og effektivisert da man har en tettere kontroll av miljøkrav og retningslinjer, samt at man effektiviserer transporten av varer til butikkene. Gjennom tiltakene ønsker Steen & Strøm å endre holdninger og atferd hos både kunder, ansatte, leietakere og leverandører. Selskapet skal gå foran som et godt eksempel og dessuten tilrettelegge for at senterkundene skal kunne ta miljøvennlige og etisk riktige valg når de handler på et kjøpesenter som er managed by Steen & Strøm. Programmets mål: Steen & Strøm skal tilrettelegge sin virksomhet for å tilby trygge og sikre kjøpesentre. Steen & Strøm skal i sin virksomhet ta sikte på å redusere miljørisiko, effektivisere ressursbruk og minimalisere miljøbelastning. Steen & Strøm skal utvikle handelsplasser med gode estetiske kvaliteter. Steen & Strøm skal arbeide for et godt innemiljø med fokus på inneklima og universell utforming. Steen & Strøm skal arbeide for et godt og inkluderende arbeidsmiljø. Steen & Strøm vil samarbeide med lokale initiativ og organisasjoner, skape gode møteplasser og bidra til god stedsutvikling. Steen & Strøm skal arbeide målrettet og langsiktig med samfunnsansvar. Arbeidet skal forbedres kontinuerlig, og det skal sikres deltagelse fra hele virksomheten. Steen & Strøms ledelse skal gå foran i miljøarbeidet. Steen & Strøm skal vise åpenhet og engasjement, samt informere og rapportere om miljøarbeidet både internt og eksternt. Steen & Strøm skal sørge for at alle medarbeidere får opplæring i miljø- og samfunnsansvar. Steen & Strøm skal legge til rette for at leietakere, leverandører og samarbeidspartnere skal kunne være med å ta et felles miljø- og samfunnsansvar. Steen & Strøm vil foretrekke leietakere, leverandører og samarbeidspartnere som tar miljø- og samfunnsansvar. Steen & Strøm skal bidra positivt til samfunnets økonomiske utvikling som arbeidsgiver, skattebetaler og innkjøper av varer og tjenester. - 7 -

Viktige hendelser 2007 Salg av Mobilia Mantorp Steen & Strøm solgte i januar handelseiendommen Mobilia Mantorp i Mjölby for SEK 130 mill. Ingangsettelse av utviklingsprosjekt på Gulskogen Senter I februar ble det besluttet å investere NOK 661 mill. i en betydelig oppgradering og utvidelse av senteret, slik at det vil fremstå som et attraktivt fremtidsrettet kjøpesenter med et moderne uttrykk og gode plan- og designløsninger. Det nye senteret blir dobbelt så stort og vil romme 105 butikker fordelt på 45.000 kvm. Sammenslåing av Åsaner Senter og Arken I juni inngikk Nordea Liv og Steen & Strøm en avtale om å etablere felles eierskap for kjøpesentrene Åsane Senter og Arken som ligger nær hverandre i Åsane, Bergen. Steen & Strøm betalte NOK 300 mill. for å oppnå en 49,9% eierandel i det nyetablerte selskapet, som fikk navnet Åsane Storsenter. Canica kjøper alle aksjene i Steen & Strøm Canica AS fremsetter i august et frivillig tilbud til alle resterende aksjonærer i Steen & Strøm ASA, til kurs 397,- per aksje. Budet blir godt motatt, og Canica ble 100% eier av Steen & Strøm. Selskapet blir avnotert fra Oslo Børs I september ble det på ekstraordinær generalforsamling besluttet å avnotere Steen & Strøm fra Oslo Børs. Kjøp av Hamar Storsenter I oktober ble det inngått avtale om kjøp av Maxi / Hamar Storsenter. Avtalen om kjøp av selskapet Hamar Storsenter AS var basert på en eiendomsverdi på NOK 700 mill. Senteret har en årlig omsetning på 650 millioner kroner og er Hedemarks største kjøpesenter med 68 butikker på 24.000 kvm handelsareal. - 8 -

Nøkkeltall 2007 2007 2006 2005 Antall hel- og deleide kjøpesentre 30 28 24 Netto utleiebart areal - egeneide sentre 670 500 657 588 622 595 Gj.sn. gjenværende leietid 3,0 3,0 3,2 Brutto leieinntekter kjøpesentre 1 214,2 1 119,4 935,4 REGNSKAPSTALL Sum driftsinntekter 2 217,5 2 010,3 1 635,6 Driftsresultat før verdiregulering 976,3 825,3 733,3 Driftsresultat etter verdiregulering 2 064,5 1 762,1 1 569,7 Resultat før skatter 1 556,2 1 460,2 1 314,5 Årets resultat 1 169,9 1 084,4 972,9 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 348,9 484,2 296,7 FINANSIELLE FORHOLD Kapitalisert verdi IA 9 340,9 5 716,1 Bokført egenkapital 8 175,7 6 107,9 4 914,3 Bokført totalkapital 23 862,9 19 825,5 15 813,1 Bokført egenkapitalandel 34 % 31% 31% Total gjeld 15 687,2 13 717,5 10 898,7 Rentebærende gjeld 11 328,3 10 859,1 8 220,2 NØKKELTALL PR. AKSJE Børskurs pr. 31.12. pr. aksje IA 335,0 205,0 Antall aksjer pr. 31.12 30 402 116 27 883 223 27 883 223 Gjennomsnitt antall utestående aksjer 26 890 000 26 784 569 26 784 569 Bokført egenkapital pr. aksje 268,9 219,1 176,2 Resultat pr. aksje (kr) 43,4 40,4 36,3 Kontantstrøm pr. aksje 13,0 18,1 11,1 Avsatt/Utbetalt utbytte pr. aksje (kr) - 4,00 4,00 DRIFT KJØPESENTRE Vekst i omsetning 4,5% 6,2 % 3,2 % Vekst i brutto leieinntekter 8,5 % 22,9 % 10,1 % Ledig areal 3,6 % 3,2 % 3,2 % Driftskostnader i prosent av brutto leieinntekter 17,3 % 18,9 % 19,9 % - 9 -

Styrets beretning 2007 Steen & Strøm oppnådde i 2007 et resultat før skatt og minoritet på NOK 1.556,2 mill., hvorav verdireguleringer utgjorde NOK 1.088,2 mill. Resultatet inkluderer også en gevinst ved salg av kjøpesenteret Mobilia Mantorp med NOK 35,1 mill. Vekst er en beskrivende betegnelse på 2007. Det har vært god vekst i så vel kjøpesenteromsetning som leieinntekter, eiendeler og underliggende verdier. Det har også vært vekst i finanskostnadene som følge av betydelig investeringsaktivitet og økt rentenivå. Brutto investeringer, som alle er foretatt innenfor kjernevirksomheten, beløp seg til NOK 2.203,8 mill. Den høye investeringstakten har lagt et godt grunnlag for videre resultatfremgang for konsernet. På bakgrunn av konsernets omfattende investeringsprogram i eksisterende og nye kjøpesentre, foreslår styret at det ikke utbetales utbytte for 2007. Redegjørelse for årsregnskapet Steen & Strøm leier ut butikklokaler på sine kjøpesentre. Hva butikkene evner å betale i husleie avhenger i første rekke av deres butikkomsetning. Dette innebærer at leieinntektene til Steen & Strøm i stor grad avhenger av utviklingen i detaljhandelsomsetningen på sentrene. Kjøpesenterbransjen i Skandinavia hadde i 2007 gode rammebetingelser med både høy vekst i privat konsum og ytterligere økt andel av detaljhandelsomsetningen. Butikkomsetningen på våre kjøpesentre økte i gjennomsnitt med 4,5 prosent. Driftsinntekter Driftsinntektene utgjorde NOK 2.217,5 mill. Av dette beløp leieinntektene seg til NOK 1.214,3 mill. Det er en økning på 8,5% sammenlignet med fjoråret. Veksten kommer som følge av en generell økning i leieinntektene og høy investeringsaktivitet. De aller fleste leiekontraktene har elementer av både minimumsleie og omsetningsleie. Nye kontrakter inngås normalt på 5 års varighet. Gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid er p.t. i overkant av tre år. Driftskostnader Driftskostnadene utgjorde NOK 1.241,2 mill. som er en økning på 4,7 prosent mot året før. Økningen kan i hovedsak relateres til økt bemanningskapasitet og høyere vedlikehold av kjøpesentrene. Verdireguleringer Verdiøkning for investeringseiendommene var NOK 1.088,2 mill. i 2007 (NOK 936,8 mill.). Kjøpesenterporteføljen var pr 31.12.2007 bokført til NOK 19.860,5 mill. og verdsatt etter en gjennomsnittlig yield på 6,2 prosent. Verdireguleringen kom som en følge av økt leie på grunn av inflasjonsregulering og realvekst. I tillegg har yieldskift påvirket reguleringen. Driftsresultat Konsernets driftsresultat ble NOK 2.064,5 mill. (NOK 1.762,1 mill.) Finanskostnader Steen & Strøms netto finanskostnader ble på NOK 508,3 mill. (NOK 301,9 mill.). Økningen har sammenheng med at netto rentebærende gjeld økte med NOK 1.469,2 mill., samt høyere rente. Rentebærende gjeld per 31.12.2007 var NOK 11.328,3 mill. Det ble i midten av desember 2007 foretatt en aksjekapitalutvidelse på ca. NOK 1.000 mill. Ca 1/3 av låneporteføljen er knyttet opp med fastrenteavtaler. - 10 -

Resultat før skatt Resultat før skatt ble NOK 1.556,2 (NOK 1.460,2 mill.). Korrigert for verdijusteringer og engangseffekter er resultatet 18,4 prosent svakere enn 2006-resultatet, primært som følge av økte finanskostnader. Kontantstrøm Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter utgjorde NOK 348,9 mill. (NOK 484,2 mill.), mens netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter beløp seg til NOK -2.115,7 mill. (NOK -2.880,2 mill.). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter utgjorde NOK 2.270,6 mill. (NOK 2.137,9 mill.). Kontanter og kontantekvivalenter ble i 2007 økt med NOK 497,8 mill og utgjorde pr. 31.12.2007 NOK 759,3 mill. Konsernet har likviditetsreserver gjennom ubenyttede trekkrettigheter og ubelånte eiendommer. Balanse Konsernets eiendeler var pr 31.12.2007 bokført til NOK 23.863,0 mill. (NOK 19.825,6 mill.), hvorav investeringseiendommer utgjorde NOK 19.860,5 mill. (NOK18.077,1 mill.). Bokført verdi av konsernets prosjekter er NOK 1.763,9 mill. Det omfatter kun nye prosjekter (ikke prosjekter på eksisterende kjøpesentre). Steen & Strøms brutto investeringer i 2007 var på NOK 2.203,8 mill. De største investeringene var: kjøp av tomten til kjøpesenterprosjektet Emporia i Malmø (NOK 548,7 mill.), investeringer i utviklingsprosjektet Bryggen i Velje (NOK 493,5 mill.), utvidelse og rehabilitering av Sollentuna Center (NOK 334,6 mill.), investeringer i utvidelse og rehabilitering av Gulskogen Senter (NOK 305,0 mill.) og investeringer i utvidelse og rehabilitering av Metrosenteret (NOK 269,5 mill.) I tillegg ble det gjort betydelige investeringer i forbindelse med sammenslåingen av Arken og Åsane Senter inn i et felles selskap. Per 31.12.2007 var bokført egenkapital NOK 8.175,7 mill. tilsvarende en egenkapitalandel på 34,3 prosent (30,8 prosent). Det ble i desember gjennomført en emisjon på NOK 1.000,0 mill. Som vederlag for emisjonen overtok Steen & Strøm ASA en fordring på Canica AS på samme beløp. Kjøpesentervirksomheten Steen & Strøm har ansvar for utvikling og drift av 54 kjøpesentre i Skandinavia. Av disse er Steen & Strøm hel- eller deleier av 18 kjøpesentre i Norge, 9 kjøpesentre i Sverige og 2 kjøpesentre i Danmark. Strategien er å opprettholde den sterke satsningen på ledende sentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia. Et viktig element i denne satsningen er etablering av nye kjøpesentre samt videreutvikling av eksisterende kjøpesentre. Utleiegraden målt etter areal på våre eiendommer utgjør i gjennomsnitt 96,4 prosent. Målt etter verdi er ledigheten vesentlig lavere, idet de ledige lokalene stort sett er kontorlokaler på kjøpesentrene eller butikklokaler på kjøpesentre hvor det pågår utviklingsprosjekter. De fleste leiekontraktene inneholder bestemmelser om en prosentuell omsetningsleie, dog med en avtalt minimumsleie. Kjøpesenter Norge Steen & Strøm eier 15 kjøpesentre og er deleier i 3 kjøpesentre i Norge. I tillegg er konsernet ansvarlig for kommersiell drift av 11 kjøpesentre for Storebrand. Det eksisterer en poolavtale med Storebrand som løper til 31.12.2010. Avtalen går ut på at driftsresultatet fra kjøpesentrene til Steen & Strøm og Storebrand legges inn i en felles pott, og deretter fordeles etter en bestemt fordelingsnøkkel. For 2007 innebar avtalen at Steen & Strøm måtte overføre NOK 8,6 mill. (9,2 mill.) til Storebrand. - 11 -

Steen & Strøm sentrene oppnådde i 2007 en vekst i butikkomsetningen på 4,7 prosent. Det er lav arealledighet og det norske kjøpesentermarkedet er fortsatt preget av god etterspørsel etter attraktive butikklokaler. Kjøpesentrene hadde i 2007 driftsinntekter på NOK 594,5 mill. (NOK 545,4 mill.). Driftsresultatet ble NOK 501,7 mill. (NOK 461,4 mill.), en økning på 8,8 prosent mot 2006. Økningen har blant annet sammenheng med generell fremgang på sentrene samt investeringer i nye og eksisterende kjøpesentre. ble Steen & Strøm Danmarks driftsresultat på NOK 32,2 mill. (NOK 6,6 mill.). Fremgangen har sammenheng med engangseffekter som følge av endret prinsipp for inntektsføring samt avregning av suksesshonorarer for de to foregående årene. I Vejle arbeides det med et nytt kjøpesenter med 80 butikker fordelt på ca. 20.000 kvm. Det var per 31.12.2007 investert NOK 493,5 mill. i kjøpesenteret som fredigstilles i april 2008. Det er gjennomført større investeringer på utviklingsprosjektene på Metrosenteret og Gulskogen Senter. I juni inngikk Nordea Liv og Steen & Strøm en avtale om å etablere felles eierskap for kjøpesentrene Åsane Senter og Arken som ligger nær hverandre i Åsane sentrum i Bergen. Steen & Strøm betalte NOK 291 mill. for å oppnå 49,9% eierandel i det nyetablerte selskapet. På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Norge et driftsresultat på NOK -8,0 mill (NOK -19,7 mill.). Resultatet er forbedret som følge av suksesshonoarer og økte inntekter. Underskuddet skyldes forberedelse til ytterligere ekspansjon av virksomheten. Kjøpesenter Danmark Steen & Strøm Danmark har ansvaret for kommersiell drift av 16 kjøpesentre i Danmark. Danica eier 14 av disse sentrene. Kjøpesentrene i Danmark hadde i 2007 en økning i butikkomsetningen på 4,5 prosent sammenlignet mot året før. De egeneide sentrene Bruun s Galleri og Field s hadde en økning på henholdsvis 8,6 prosent og 12,4 prosent. Leieinntektene på disse to sentrene ble NOK 292,6 mill. (NOK 281,5 mill.) og det ble oppnådd et driftsresultat på NOK 246,6 mill. (NOK 215,5 mill.). På kommersiell drift Kjøpesenter Sverige Steen & Strøm eier 9 kjøpesentre i Sverige. Disse oppnådde i 2007 en vekst i butikkomsetningen på 2,4 prosent. Den beskjedne utviklingen har sammenheng med at sentre som er under ombygging hadde en svak utvikling som følge av flere stengte butikker/midlertidig reduksjon i utleied areal. Hageby Centrum opplevde en nedgang på 5,1 prosent, mens omsetningen på Sollentuna Centrum gikk ned med 5,6 prosent. Driftsinntektene på de svenske kjøpesentrene utgjorde NOK 327,2 mill. (NOK 292,5 mill.) og driftsresultat ble NOK 251,8 mill. (NOK 227,6 mill.). På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Sverige et driftsresultat på NOK -4,6 mill. (NOK -3,9 mill.). Underskuddet på kommersiell drift har sammenheng med økt bemanningskapasitet til å kunne håndtere den store utviklingsporteføljen. Det pågår omfattende utvidelser og oppgraderinger på flere av de svenske kjøpesentrene. Dette gjelder blant annet kjøpesentrene Sollentuna Centrum, Hageby Centrum og Marieberg Centrum. De omfattende utvidelser og oppgraderinger forventes å gi betydelig omsetningsøkning fra 2009. - 12 -

Aksjonærforhold Aksjonærpolitikk Steen & Strøms langsiktige målsetting er å sikre en konkurransedyktig avkastning på investert kapital og egenkapitalen. Eiendelene skal forvaltes slik at de til enhver tid gir optimal langsiktig avkastning. Eierstruktur I september 2007 fremmet Canica AS er frivillig tilbud om å kjøpe alle aksjene i Steen & Strøm til kurs NOK 397 per aksje. Tilbudet ble godt mottatt blant de øvrige aksjonærene og Steen & Strøm er i dag heleid av Canica AS. I september ble det også besluttet på ekstraordinær generalforsamling å avnotere Steen & Strøm fra Oslo Børs. Styret er informert om at eieren har iverksatt en prosess for å vurdere den fremtidige eierstruktur i selskapet. Emisjon Det ble i desember gjennomført en rettet emisjon mot Canica Retail AS. Emisjonen ble gjennomført til en kurs på NOK 397,- pr. aksje. Emisjonsbeløpet var NOK 1.000 mill., og ble gjennomført ved at Steen & strøm ASA overtok en fordring på Canica AS på NOK 1.000 mill. Canica Retail AS eier etter emisjonen 8,3 prosent av selskapet. Organisasjon og miljø Ansatte Steen & Strøm hadde 423 (279) ansatte ved utgangen av 2007, og 13 (11) av disse var ansatt i morselskapet. Av konsernets ansatte er 46 prosent kvinner og 54 prosent menn. Hovedkontoret til konsernet er lokalisert i Oslo. Konsernet har også kontorer i København, Stockholm og Gøteborg, i tillegg til senterkontorer på alle kjøpesentrene. Kvinner er overrepresentert i stillinger/avdelinger som regnskap, markedsføring og sentersekretærer, mens menn er overrepresentert innen konsernledelsen, senterledelse, vaktmestere, driftsansvarlige, utviklings- og utleieavdelinger. Ordinær arbeidstid er tilnærmet den samme for alle ansatte. Kvinner og menn gis like muligheter i Steen & Strøm. Gjennomsnittslønnen for kvinner er lavere enn for menn. Hovedårsaken til dette er at det er flere menn enn kvinner på ledernivå i selskapet. I styret er to av fem medlemmer kvinner. Ledelsen og styret har et bevisst forhold til rekruttering av kvinner i nye eller ledige stillinger. Konsernet har et gjennomsnittelig sykefravær på ca. 2,7 prosent av total arbeidstid. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er godt. I løpet av året har det ikke vært skader eller ulykker av betydning. 50 Resultat pr aksje (NOK) 1500 Leieinntekter (NOK mill) 40 1200 30 900 20 600 10 300 0 2005 2006 2007 0 2005 2006 2007-13 -

Det er etablert en incentivordning for ledende ansatte for å fremme langsiktig lønnsomhet og verdiskapning i konsernet. Oversikt over godtgjørelser og avtalefestede forhold er gjengitt i note 3 i årsregnskapet. Ytre miljø Konsernets virksomhet forurenser i beskjeden grad det ytre miljø. Steen & Strøm har allikevel stort fokus på de miljørelaterte faktorer man kan påvirke både i utviklingsprosjekter og ved kommersiell drift av kjøpesentrene. I utviklingsprosjekter er man bevisst på at riktige valg i prosjekteringen er avgjørende for en etterfølgende miljøeffektiv senterdrift. Det arbeides spesielt med å redusere sentrenes energiforbruk. Sentrenes avfallshåndtering søkes også stadig forbedret for å øke sorteringsgraden og derigjennom oppnå en større gjenvinning fra avfallet. Eierstyring og selskapsledelse Steen & Strøm skal til enhver tid oppfylle de krav som er satt til selskapet gjennom lover, forskrifter og generell god forretningsmoral. Selskapet bidrar til åpenhet rundt både økonomiske og andre forhold. Eierstyring og selskapsledelse i konsernet bygger på prinsipper som følger systematikken i den norske anbefalingen på dette området, og harmonerer i stor grad med gjeldende internasjonale føringer for god corporate governance. Likviditetsrisikoen styres ved til enhver tid å ha likviditetsreserver tilgjengelig i form av likvide omløpsmidler, ubenyttede kredittrammer samt ubelånte eiendommer. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld er forsøkt dempet, ved at lånene har ulike forfallstidspunkter, og ved at likviditetsreservene til enhver tid er tilstrekkelig til å kunne dekke inn konsernets kortsiktige refinansieringsbehov. For å redusere renteeksponeringen i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet inngått fastrenteavtaler for ca. 1/3 av låneporteføljen. Forutsetning om fortsatt drift Steen & Strøms virksomhet er eierskap, utvikling og ansvar for kommersiell drift av kjøpesentre i Skandinavia. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte regnskap med noter tilfredsstillende informasjon om driften og konsernets stilling ved årsskiftet. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansiell stilling og resultat. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets finansielle stilling. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningene Risiko Konsernets aktiviteter medfører ulike typer risiko; blant annet markedsrisiko, kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for løpende styring av de finansielle risikoelementene. Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsakelig til leietakernes betalingsevne. Konsernet har mer enn 2.000 leieforhold, hvorav store, solide detaljhandelskjeder utgjør den største andelen. Leietakerne stiller normalt sikkerhet for rett betaling av husleie, og det er etablert gode rutiner for oppfølging og inndrivelse av kundefordringer. Konsernet har historisk hatt lave tap på krav. 1000 800 600 400 200 0 Utleibart areal i kvm 2005 2006 2007-14 -

om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antakelsen ligger at konsernet har en kjøpesenterportefølje av god kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. Disponering av overskudd Årsoverskudd i Steen & Strøm ASA er på NOK 1167,7 mill. Av dette overføres NOK 783,5 mill. til fond for virkelig verdi og NOK 384,2 mill. til annen egenkapital. Styret foreslår, som følge av stort fremtidige likviditetsbehov i forbindelse med realiseringen av konsernets utviklingsportefølje, at det ikke utbetales utbytte for regnskapsåret 2007. Ved utgangen av 2007 utgjorde fri egenkapital i Steen & Strøm ASA NOK 6.358,5 mill. Rettstvister GE Real Estate (Sweden) AB har fremsatt et erstatningskrav på SEK 68 mill. mot Steen & Strøm. Kravet er fremsatt som følge av at partene ikke har blitt enige om en avtale om kjøp av prosjektet Atollen i Jönköping. GE hevder at Steen & Strøm skal ha brutt en inngått avtale mellom partene, og krever erstatning for kontraktsbrudd. Steen & Strøm har avvist at det foreligger noen avtale utover en samarbeidsavtale som er opphørt i 2006, og vil derfor avvise kravet. Takk Steen & Strøm kan se tilbake på et godt år. Styret takker ansatte og kunder for å ha bidratt til dette. Forhold inntrådt etter årsskiftet Det har ikke inntrådt vesentlige endringer i konsernet etter årsskiftet. Oslo 11. april 2008 Fremtidsutsikter Markedet generelt Historisk har privat forbruk vist stabil vekst i Skandinavia. Det kan synes som om privat forbruk stiger langs en solid trend, stimulert av god inntektsvekst gjennom høy sysselsetting, god reallønnsvekst og høy boligformue. Peter Ruzicka Mille-Marie Treschow Steen & Strøms posisjon Steen & Strøm er Skandinavias ledende aktør innen kjøpesentre. Denne posisjonen akter styret sammen med selskapets administrasjon å styrke gjennom et ansvarlig, men høyt aktivitetsnivå. Omsetningsstatistikken viser at kundene verdsetter de omfattende moderniseringer, utvidelser og oppdateringer, som Steen & Strøm løpende er i gang med på flere av sine kjøpesentre. Det arbeides dessuten aktivt med å opprettholde en lav ledighet, god markedsføring og høy kommersiell aktivitet på alle kjøpesentrene. Christian Brinch Marius Varner Wenche Brunstad Riiser Olav Line - 15 -

Årsregnskap Steen & Strøm konsern For perioden 1. januar til 31. desember. Tall i 1000. Resultatregnskap Note 2007 2006 2005 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Leieinntekter 2, 19 1 214 247 1 119 415 935 426 Andre driftsinntekter 2, 19 1 003 273 890 870 700 184 Sum driftsinntekter 2 217 520 2 010 285 1 635 610 Lønnskostnad 3 253 158 211 685 158 757 Ordinære avskrivninger 2, 8 26 604 22 158 18 148 Kostnadsførte prosjektkostnader 20 59 904 102 509 11 490 Annen driftskostnad 2, 20, 21 901 521 848 648 713 951 Sum driftskostnader 1 241 187 1 184 999 902 346 Driftsresultat før verdireguleringer 976 333 825 285 733 264 Verdiregulering Investeringseiendommer 9 1 088 201 936 792 836 408 Driftsresultat etter verdireguleringer 2 064 534 1 762 078 1 569 672 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt på investering i tilknyttet selskap -18 312 5 702 Renteinntekt 66 303 68 999 110 745 Annen finansinntekt 22 20 291 9 911 0 Nedskrivning av finansielle anleggsmidler 0 0-4 571 Rentekostnad 22-588 605-371 228-256 883 Annen finanskostnad 22-6 314-9 843-110 158 Netto finansposter -508 343-301 850-255 165 Resultat før skattekostnad 1 556 191 1 460 227 1 314 507 Skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat 17 386 252 375 746 341 640 Skattekostnad 386 252 375 746 341 640 Årets resultat 1 169 939 1 084 482 972 867 Tilordnet: Minoriteten 2 334 1 680 2 406 Aksjonærer 1 167 605 1 082 802 970 461 Basisresultat pr. aksje 6 43,42 40,43 36,23 Utvannet resulat pr. aksje 6 43,42 40,43 36,23-16 -

EIENDELER pr. 31. desember Note 2007 2006 2005 Anleggsmidler Varige driftsmidler Investeringseiendommer 8 19 860 504 18 077 067 13 042 062 Annen fast eiendom 9 1 763 896 1 001 323 1 829 929 Transportmidler og maskiner 9 13 910 12 916 5 015 Driftsløsøre, inventar, transportmidler og maskiner 9 63 890 69 800 47 800 Sum varige driftsmidler 21 702 200 19 161 105 14 924 806 Finansielle anleggsmidler Investering i aksjer og andeler 11 890 655 729 Lån og andre fordringer 12 89 954 64 317 40 235 Sum finansielle anleggsmidler 90 844 64 972 40 964 Sum anleggsmidler 21 793 044 19 226 077 14 965 770 Omløpsmidler Kundefordringer 13 176 228 140 489 103 802 Andre fordringer 10 1 132 782 196 697 237 182 Aksjer og andre finansielle instrumenter 1 542 683 671 Kasse- og bankbeholdninger 14 759 354 261 611 505 643 Sum omløpsmidler 2 069 906 599 479 847 298 SUM EIENDELER 23 862 950 19 825 557 15 813 069 Investeringseiendom pr land 4 948 732 Danmark Sverige 5 561 082 9 350 690 Norge - 17 -

EGENKAPITAL OG GJELD pr. 31. desember Note 2007 2006 2005 Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital (30.402.116 aksjer à kr.1,00) 4, 5 30 402 27 883 27 883 Egne aksjer 4-1 099-1 099-1 099 Overkursfond 1 782 168 784 687 784 687 Sum innskutt egenkapital 1 811 472 811 472 811 472 Opptjent egenkapital Fond for verdiendring 4 049 670 3 050 165 2 375 675 Annen egenkapital 2 308 801 2 458 817 1 936 365 Sum opptjent egenkapital 6 358 471 5 508 983 4 312 040 Sum egenkapital henført til eierne av morselskapet 8 169 942 6 320 454 5 123 511 Minoritetsinteresser 5 790 3 531 6 852 Sum egenkapital 8 175 732 6 323 985 5 130 363 Gjeld Langsiktig gjeld og langsiktige forpliktelser Pensjonsforpliktelser 15 10 972 5 173 922 Gjeld til kredittinstitusjoner 16 11 452 987 9 294 754 7 537 855 Obligasjonslån 16 700 000 300 000 300 712 Øvrig langsiktig gjeld 16 176 696 227 150 186 919 Utsatt skatt 17 1 762 843 1 479 747 1 121 163 Sum langsiktig gjeld og langsiktige forpliktelser 14 103 498 11 306 824 9 147 571 Kortsiktig gjeld og kortsiktige forpliktelser Leverandørgjeld 302 434 144 088 239 192 Skyldig offentlige avgifter 49 001 10 706 7 331 Betalbar skatt 17 67 656 65 950 33 620 Gjeld til kredittinstitusjoner 16 763 724 1 309 036 925 029 Annen kortsiktig gjeld 18, 22 400 905 664 970 329 962 Sum kortsiktig gjeld og kortsiktige forpliktelser 1 583 720 2 194 748 1 535 134 Sum gjeld 15 687 218 13 501 572 10 682 705 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 23 862 950 19 825 557 15 813 069 Mille-Marie Treschow Peter Ruzicka Christian Brinch Marius Varner Wenche Brunstad Riiser - 18 -

Konsolidert oppstilling av endringer i egenkapitalen 2006 Note Aksjekapital Egne aksjer Fond for virkelig verdi Annen egenkapial Fond for sikring Overkursfond Omregningsdifferanse Egenkapital 1.1.2006 27 883 (1 099) 784 687 2 591 675 1 745 308 (19 483) (5 460) 5 123 511 6 852 5 130 363 Sum Minoritet Sum egenkapital Sikringstransaksjoner 22-24 211 24 211 24 211 Utbetalt utbytte - - (5 001) (5 001) minoritet Årets resultat 674 491 381 220 27 091 1 082 802 1 680 1 084 482 Utbetalt utbytte 7 (107 138) (107 138) (107 138) Omregningsdifferanser (1 120) 198 188 197 068 197 068 mv. Egenkapital 31.12.2006 27 883 (1 099) 784 687 3 266 165 2 018 271 4 728 219 819 6 320 454 3 530 6 323 985 2007 Note Aksjekapital Egne aksjer Fond for virkelig verdi Annen egenkapial Fond for sikring Overkursfond Omregningsdifferanse Sum Minoritet Sum egenkapital Egenkapital 1.1.2007 27 883 (1 099) 784 687 3 266 165 2 018 271 4 728 219 819 6 320 454 3 530 6 323 985 Emisjon 2 519 997 481 1 000 000 1 000 000 Sikringstransaksjoner 22 32 594 32 594 32 594 Utbetalt utbytte - 0-0 minoritet Årets resultat 783 505 384 174-1 167 679 2 260 1 169 939 Utbetalt utbytte 7 (107 138) (107 138) (107 138) Omregningsdifferanser - (243 647) (243 647) - (243 647) mv. Egenkapital 31.12.2007 30 402 (1 099) 1 782 168 4 049 670 2 295 307 37 322 (23 828) 8 169 942 5 790 8 175 733 Omregningsdifferanser består av alle valutadifferanser som fremkommer ved omregning av finansregnskapene til de utenlandske datterselskaper. Fond for virkelig verdi relaterer seg til investeringseiendom. Når eiendom reklassifiseres til investeringseiendom, vil den verdi ut over tidligere bokført verdi føres om fond for virkelig verdi. I tillegg føres årets resultatførte verdiregulering etter skatt inn på denne egenkapitalposten. - 19 -

Kontantstrømanalyse Steen & Strøm konsern Note 2007 2006 Årets resultat 1 169 939 1 084 482 Årets skattekostnad 17 386 252 375 746 Endring i minoritetsinteresser 2 334 2 Periodens betalte skatt -65 512-33 620 Tap ved salg av anleggsmidler 0 0 Gevinst ved salg av anleggsmidler 8,9-33 703-13 140 Inntekt på investering i annet foretak i samme konsern 0-312 Verdirregulering investeringseiendom 9-1 088 201-936 792 Ordinære avskrivninger 8 26 604 22 158 Nedskrivning anleggsmidler og finansielle omløpsmidler 0 0 Endring i kundefordringer 13-35 739-36 687 Endring i leverandørgjeld 158 346-95 105 Endring i offentlige avgifter 38 301 3 375 Endring i andre tidsavgrensninger 18-209 716 114 110 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 348 905 484 217 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 8,9 112 959 17 343 Utbetalinger ved kjøp/tilvirkning av varige driftsmidler 8,9-2 179 800-2 880 557 Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 11 0 5 447 Utbetalinger/innbetalinger ved utlån 12-25 641-22 424 Salg av virksomheter 0 0 Kjøp av virksomheter -23 200 0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -2 115 682-2 880 191 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 16 3 489 207 2 535 869 Utbetalinger ved nedbetaling av kort- og langsiktig gjeld 16-2 179 876-690 783 Innbetalinger ved opptak av kortsiktig lånefinansiering 16 1 068 400 400 000 Utbytte 7-107 138-107 138 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 2 270 593 2 137 948 Netto endring av kontanter og kontantstrømekvivalenter 503 816-258 026 Effekt av valutakursendringer på kontanter mv. - 6 073 13 995 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 14 261 611 505 643 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 14 759 354 261 611-20 -

Konsoliderings- og regnskapsprinsipper Note 1 Konsoliderings- og regnskapsprinsipper Steen & Strøm ASA er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Støperigt. 1, 0118 Oslo, Norge. Regnskapet for regnskapsperioden 1. januar 2007 til 31. desember 2007 ble godkjent av styret i Steen & Strøm ASA 11. april 2008. 1.1 Grunnlag for utarbeidelse av årsregnskapet Konsernregnskapet til Steen & Strøm ASA for regnskapsåret 2007 er avlagt i samsvar med IFRS og fortolkninger fastsatt av International Accounting Standards Board og som er vedtatt av EU og er obligatoriske for regnskapsåret påbegynt 1. januar 2007. I henhold til børsforskriften er konsernets resultatregnskap presentert med tilsvarende tall fra de to foregående årsregnskap. Balanse og kontantstrømoppstilling er presentert med tilsvarende tall for foregående år. Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av følgende regnskapsposter: Finansielle instrumenter som er vurdert til virkelig verdi over resultatet, lån og fordringer og andre finansielle forpliktelser som er regnskapsført til amortisert kost Investeringseiendommer er vurdert til virkelig verdi Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold. 1.2 Endringer i regnskapsprisnipper Regnskapsprinsippene konsernet benytter er sammenfallende med de benyttet i tidligere regnskapsår med unntak av følgende: IAS 1 (endring) Presentasjon av finansregnskapet kapital opplysning Endringen krever ytterligere tilleggsopplysninger for at brukerne av finansregnskapet skal ha muligheten til å evaluere konsernets mål, retningslinjer og prosesser for kapitalforvaltning. Konsernet har implementert endringen i IAS 1, fra og med 1. januar 2007. IFRS 7 Finansielle instrumenter: Offentliggjørelse Denne standarden trådde i kraft 1. januar 2007. Denne standarden innfører nye krav for å forbedre rapporteringen av finansielle instrumenter. Konsernet implementerte denne fra ikrafttredelsestidspunket. Følgende fortolkninger som har trådt i kraft og er implementert fra og med 1. januar 2007, men har ingen effekter for konsernet: IFRIC 8 Virkeområdet til IFRS 2 IFRIC 8 behandler spørsmålet om hvorvidt IFRS 2 Aksjebasert betaling skal anvendes på transaksjoner som omhandler utstedelse av egenkapitalinstrumenter hvor selskapet ikke kan identifisere de spesifikke varer eller tjenester som er mottatt. Konsernet vil anvende IFRIC 8 fra og med 1. januar 2007. IFRIC 9 Revurdering av innebygde derivater IFRIC 9 krever at foretaket skal vurdere om et innebygd derivat skal skilles fra vertskontrakten og regnskapsføres som et derivat når foretaket første gang blir part i kontrakten. Etterfølgende revurdering er forbudt, med mindre kontraktens vilkår er blitt endret på en måte som i vesentlig grad endrer de kontantstrømmer som ellers ville ha vært påkrevd i henhold til kontrakten; dersom dette er tilfelle, kreves revurdering. - 21 -

IFRIC 10 Perioderapportering og nedskrivning Nedskrivninger av tap på goodwill, investeringer i egenkapitalinstrumenter og investeringer i finansielle eiendeler balanseført til kost foretatt i en perioderapportering kan i henhold til IFRIC 10 ikke reverseres i en senere periode. Ikke implementerte IFRS eller IFRIC fortolkninger som er utstedt, men ikke trådt i kraft: Endring til IFRS 2 Aksjebasert betaling: Inntjeningsbetingelser og kanselleringer Denne endringen av IFRS 2 gir klarere veiledning til hva som er innvinningsbetingelser og hva som ikke er det. Videre reguleres også regnskapsføring av bortfalte rettigheter i opsjonsordninger som skyldes at andre betingelser enn innvinningsbetingelser, ikke oppfylles. Konsernet planlegger å anvende endringen fra og med 1. januar 2009. IFRS 3 (revidert) - Virksomhetssammenslutninger I forhold til gjeldende IFRS 3 medfører den reviderte standarden enkelte endringer og presiseringer som gjelder anvendelsen av oppkjøpsmetoden. Konkrete forhold som berøres er blant annet goodwill ved trinnvis oppkjøp, minoritetsinteresser, betingede vederlag og oppkjøpsutgifter. Konsernet planlegger å anvende IFRS 3 (R) fra og med 1. januar 2010. IFRS 8 Driftssegmenter IFRS 8 erstatter IAS 14 - Segmentrapportering. Standarden krever at konsernet bruker en ledelsestilnærming for identifikasjon av segmentene. Generelt skal informasjonen som rapporteres være det som ledelsen benytter internt for å evaluere segmentenes resultater og for å bestemme hvordan ressurser skal allokeres til segmentene. IFRS 8 krever opplysninger om grunnlaget segmentinformasjonen er utarbeidet ut fra, og fra hvilke typer produkter og tjenester hvert segment har inntekter. Konsernet vil anvende IFRS 8 fra og med 1. januar 2009. IAS 1 (revidert) Presentasjon av finansregnskap Den reviderte standarden medfører endringer i oppstillingsplanene, særlig i egenkapitaloppstillingen, og innfører en oppstilling av ikke-eier transaksjoner Oppstilling over Sum Innregnede Kostnader og Inntekter. Konsernet vil anvende IAS 1 (R) fra og med 1. januar 2009. IAS 23 (revidert) Låneutgifter Den største endringen i IAS 23 (R) er at det ikke lenger vil være tillatt å løpende kostnadsføre låneutgifter som relaterer seg til en kvalifiserende eiendel. Balanseføring av låneutgifter vil dermed være eneste tillatte løsning. Konsernet vil anvende IAS 23 (R) fra og med 1. januar 2009. IAS 27 (revidert) Konsernregnskap og separat finansregnskap I forhold til dagens IAS 27 gir den reviderte standarden mer veiledning knyttet til regnskapsføring av endret eierandel i datterselskap og av utgang datterselskap. Videre endres dagens regler knyttet til fordeling av tap mellom majoritet og minoritet til at underskudd skal belastes minoritet selv om denne blir negativ. Konsernet planlegger å anvende IAS 27 (R) fra og med 1. januar 2010. IFRIC 11 Betaling med egne eller konsernets egenkapitalinstrumenter IFRIC 11 gir veiledning i hvordan IFRS 2 Aksjebasert betaling skal anvendes ved betaling med selskapets egne egenkapitalinstrumenter eller egenkapitalinstrumenter tilhørende andre selskap i konsernet. Fortolkningen krever at en avtale om aksjebasert betaling hvor et foretak mottar varer og tjenester som betaling for selskapets egenkapitalinstrumenter, skal regnskapsføres som en aksjebasert betalingstransaksjon som gjøres opp i egenkapital, uansett hvordan egenkapitalinstrumentet vil bli anskaffet. Konsernet vil anvende IFRIC 11 fra og med 1. januar 2008. - 22 -

IFRIC 12 Service concession arrangements IFRIC 12 omhandler hvordan private operatører skal anvende eksisterende IFRS standarder for å regnskapsføre forpliktelsene og rettighetene i konsesjonsavtaler. Konsernet vil anvende tolkningen fra og med 1. januar 2008. IFRIC 13 Customer loyalty programmes Fortolkningen omhandler hvordan lojalitetsprogrammer som et foretak har mot sine kunder for å belønne disse for tidligere kjøp samt gi intensiver for ytterligere kjøp, skal innregnes og måles. Konsernet vil anvende IFRIC 13 fra og med 1. januar 2009. IFRIC 14 IAS 19 the limit on a defined benefit asset, minimum funding requirements and their interaction Fortolkningen omhandler begrensninger i balanseføring av pensjonsmidler hvor lovpålagte eller kontraktsfestede minimumsbeløp som innbetales overstiger forpliktelsen. Konsernet vil anvende IFRIC 14 fra og med 1. januar 2008. Konsernet forventer ikke at implementering av endringene listet opp ovenfor vil få vesentlig effekt på konsernregnskapet på implementeringstidspunktene. 1.3 Presentasjonsvaluta Konsernet presenterer sitt regnskap i norske kroner (NOK). Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Datterselskap med annen funksjonell valuta, omregnes til balansedagens kurs for balanseposter, og resultatposter omregnes til transaksjonskurs. Omregningsdifferanser er ført mot egenkapital. Ved avhendelse av utenlandske datterselskaper blir akkumulerte omregningsdifferanser knyttet til datterselskapet resultatført. 1.4 Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet inkluderer Steen & Strøm ASA og selskaper som Steen & Strøm ASA har bestemmende innflytelse ovenfor. Konsernet har bestemmende innflytelse når det er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet konsernet eier, enten direkte eller indirekte, og oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet. Minoritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital. Oppkjøpsmetoden er brukt ved regnskapsføring av oppkjøpte enheter. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året er konsolidert fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Investeringer i tilknyttede selskaper hvor konsernet har betydelige innflytelse, men ikke kontroll, er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Bestemmende innflytes oppnås normalt når konsernet har investeringer på mellom 20 % og 50 % av selskapenes egenkapital. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. Konsernregnskapet tar inn felleskontrollert virksomheter og selskaper etter bruttometoden fra det tidspunkt felles kontroll oppnås og til felles kontroll opphører. Bruttometoden innebærer at andel felleskontrollert virksomhet tas inn linje for linje i konsernet for eiendeler, gjeld, inntekt og kostnader. Felleskontrollert virksomhet er virksomhet som konsernet har felles kontroll over gjennom en kontraktsfestet avtale mellom partene. Et felleskontrollert selskap innebærer etablering av en egen enhet hvor hver av partene har sin eierandel og hvor det er felles kontroll. Øvrige investeringer er regnskapsført i overensstemmelse med IAS 39, Finansielle instrumenter: Inntektsføring og Måling hvor utfyllede opplysninger er gitt i note 1.20. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst oppstått ved transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i tilknyttet selskapet. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt. - 23 -

1.5 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter inkluderer kontanter i kasse og bankbeholdning. Kontantekvivalenter er kortsiktig likvide investeringer som kan konverteres til kontanter innen 3 måneder og til et kjent beløp, og som inneholder uvesentlig risikomoment. 1.6 Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer regnskapsføres til anskaffelseskost fratrukket tap ved verdifall. 1.7 Sikring Før en sikringstransaksjon gjennomføres, foretar det en vurdering av hvorvidt et derivat skal brukes til a) sikring av virkelig verdi av en eiendel eller gjeld, b) en sikring av fremtidig kontantstrøm fra en investering, gjeldsbetaling eller en fremtidig identifisert transaksjon. Konsernets kriterium for å klassifisere et derivat som et sikringsinstrument er som følger: (1) sikringen er forventet å være effektiv ved at den motvirker endringer i virkelig verdi eller kontantstrømmer til en identifisert eiendel, det forventes en sikringseffektivitet som er innenfor spennvidden på 80-125%, (2) effektiviteten til sikringen er pålitelig målbar, (3) det finnes adekvat dokumentasjon ved inngåelse av sikringen som viser at sikringen er svært effektiv, (4) for kontantstrømssikring, den forestående transaksjonen må være svært sannsynlig, (5) sikringen evalueres løpende og har vist seg å være effektiv gjennom de rapporteringsperiodene sikringen har ment å være. ineffektive delen av sikringsinstrumentet blir resultatført løpende. Om den sikrede kontantstrømmen resulterer i regnskapsføring av en eiendel eller gjeld blir alle tidligere gevinster og tap direkte ført mot egenkapitalen overført fra egenkapitalen og medtatt i førstegangs måling av eiendelen eller gjelden. For andre kontantstrømsikringer blir gevinster og tap direkte ført mot egenkapitalen overført til resultatet i samme periode som kontantstrømmen som utgjør sikringsobjektet resultatføres. Når et sikringsinstrument opphører å være svært effektivt avsluttes sikringsbokføringen prospektivt. I dette tilfellet, vil akkumulert gevinst eller tap på et sikringsinstrument som er regnskapsført direkte ført mot egenkapitalen, først reverseres når den sikrede transaksjonen faktisk skjer. Dersom den sikrede transaksjonen ikke lenger er forventet å finne sted, vil tidligere akkumulert gevinst eller tap på sikringsinstrumentet som er regnskapsført direkte mot egenkapitalen, reverseres og resultatføres. Den delen av sikringen som ikke er effektiv er kostnadsført direkte. Sikring av nettoinvestering i utlandet Utviklingen i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Sikring oppnås gjennom at eiendeler og gjeld tas inn i samme valuta i de enkelte land. Valutaeksponeringen er i hovedsak begrenset til å gjelde egenkapitalandelen knyttet til investeringer i utlandet. (i) Kontantstrømssikring Endringer i virkelig verdi til et sikringsinstrument som tilfredsstiller kravene for å være effektiv kontantstrømssikring er regnskapsført direkte mot egenkapitalen. Den 1.8 Varige driftsmidler Varige driftsmidler, unntatt investeringseiendommer, er vurdert til kostpris fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Når eiendeler selges eller avhendes, blir - 24 -