* Nore og Uvdal kommune

* Nore og Uvdal kommune G SÆRUTSKRIFT Rødberg : 30.05.2011 Arkiv : 7/30G4 Saksmappe : 2007/631 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Målfrid Toeneiet Utlegging til offentlig ettersyn - reguleringsplan Vasstulan øtebehandling: Uh alg Motedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 16.06.2011 29/11 Saken gjelder: Vasstulan Høyfjellsseter AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter gnr 7 bnr 3 og 4 på Dagalifjell. Planen skal legges ut til høring og offentlig ettersyn. Fakta: Vasstulan ligger på Dagalifjellet inntil fylkesvei 40. Området ligger på snaufjellet, 1100 moh. I gjeldende kommuneplan fra 2000 er Vasstulan Høyfjellsseter satt av som byggeområde for reiselivsbedrift. Planlagt reguleringsformål er bebyggelse kombinert med andre hovedformål. Dette reguleringsformålet er delvis i strid med kommuneplanen. Det ble derfor utarbeidet et planprogram for reguleringspianen jfr PBL 12-9, som ble fastsatt av kommunestyret 23.05.11. Merknader til planprogrammet ble gjengitt ved fastsettelse av planprogrammet. Merknadene er tatt til orientering, og tatt med videre i planleggingsprosessen. Planen omfattes av Forskrift om konsekvensutredninger 3-b, og skal følgelig vurderes etter forskriftens 4 Kriterierfor vurdering av vesentlige virkningerfor miuø og samfunn. Det er utarbeidet konsekvensvurdering, ROS-analyse og terrengsnitt. I følge utbygger er hovedintensjonen ved planen å Xorbedre den samlede bygningsmessige/arkitektoniske utrykket bebyggelsen har i dag ved å etablere bebyggelse med et mer miuø- og naturtilpasset utseende samt å sikre

finansieringsmuligheter til dette ved å kunne bygge og avhendefritidsleiligheterpå området. Utbygger fremhever følgende formål med planen: 1. Bygningsmessig oppdatering av bebyggelsen på Vasstulan 2. Utvikle den resterende ubebygde delen av eiendommen. 3. Tilrettelegge for en miljøprofil på utbygging og naturtilpasning i tråd med overordnede føringer. 4. Tilrettelegge for lokal verdiskapning og næringsutvikling. 5. Tilrettelegge for en videreutvikling av stedet. 6. Vektiegge prinsipper for universell utforming jfr rikspolitiske retningslinjer. 7. Tilrettelegge for veg og parkeringsforhold ved området for faste brukere av anlegget og dagsturister. 8. Utvikle muligheter for utleie av private enheter ved at disse har utleierett ivaretatt via en felles booking-enhet. Framlagte plan for området omfatter 5 hyttetomter (tomt 1-5), 12 tomter for leilighetsbygg (tomt 6-17), samt området der eksisterende bygningsmasse står i dag (område A). Område A blir ikke detaljregulert i denne planen. Utbyggers forslag til reguleringsplan kort oppsummert: Tomt 1-5 o Maks BYA 180 m2, kan fordeles på 2 bygg. o I tillegg kan det oppføres garasje, anneks, uthus med maks 5 % BYA o Mønehøyde 5,5 meter Tomt 6-10 o Leilighetsbygg med maks 4 leiligheter, maks BYA 20 % o I tillegg kan det oppføres garasje, anneks, uthus med maks BYA 60 m2 o Inntil to tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. o Mønehøyde 6,5 meter Tomtll-17 o Leilighetsbygg, maks BYA 250 m2 o I tillegg kan det oppføres garasje med maks BYA 10 % o Inntil to tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. o Mønehøyde 8 meter FeltA o MaksBYA25% o Mønehøyde 12 meter på eksisterende bebyggelse (faktisk mønehøyde på eksisterende bygg). o Mønehøyde 9 meter på ny bebyggelse nord og vest for eksisterende bebyggelse. Fordeling av hovedformål/kombinerte formål o Forholdet mellom næringsbygg og fritidsbebyggelse er satt til 3 5/65 % regnet ut fra bebyggelsens BRA. Midlertidig massetak/deponi

o For å begrense transportbehovet av masser legges det opp til midlertidig massetakldeponi i nord-vestre hjørnet av felt A. Dette skal være avviklet innen 8 år. Rekkefølgebestemmelser: o Kafé/serveringsdrift, renholdstjenester og bookingtjeneste skal være etablert ved innsendt ferdigattest for første bygg på tomtene 1-17 o Detalj regulering for felt A skal være innlevert til saksbehandling senest når 8 av tomtene 1-17 er bebygget og gitt ferdigattest. Saksbehandlers vurdering: Jfr PBL 12-11 skal forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Eksisterende bygningsmasse på Vasstulan er preget av forfall. En opprusting til dagens krav vil være en betydelig investering. For å kunne forsvare en slik investering ønsker utbyggerne på Vasstulan muligheten til å selge ut selvstendige enheter i form av hytter og leiligheter. Kommunen er positiv til en utvikling av området, men utbyggingen må vurderes opp mot hensyn til miljø og landskap. Samtidig er det viktig for kommunen at profitt fra salg av selvstendige enheter går til utvikling av Vasstulan som hotell/høyfj ellsseter og serveringssted. Gjennom arbeidet med Regional delpian for Hardangervidda har Nore og Uvdal kommune uttalt at Dagalifjellet i dag fremstår som et reiselivsområde, og at det legges til rette for en viss fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse. Gjeldende politikk har vært fortetting i bjørkeskogen, og at det ikke bygges ny fritidsbebyggelse på snaufjellet. Salgbare fritidsboliger på Vasstulan vil derfor kunne bli attraktive enheter. Samtidig er det viktig at en utvikling på Vasstulan sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse i omlcringliggende områder, og at utbyggingens effekt på landskapet blir nøye vurdert. Planbeskrivelsen vektlegger at utvidelsen av Vasstulan skal ha en miljøprofil. Det er imidlertid ikke gjort rede for hvilke byggtekniske tiltak som skal benyttes for å oppnå ønsket miljøprofil. Utbygger ønsker for eksempel ikke å kreve tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse jfr. PBL 12-7 punkt 8. Kommuneplanens føringer vedtatt 14.03.05 er maksimal mønehøyde 5 meter og maksimalt T-BRA på 100 m2 for fritidsboliger på snaufjellet. Det er ikke tillat med anneks, uthus eller garasje. Siden Vasstulan er en turistbedrift kan det være aktuelt å tillate større bygninger, men føringene til kommuneplanen bør tas med i vurderingen. På tomtene 1-17 åpnes det i forslag til reguleringsplan for frittliggende garasjer. Administrasjonen mener at frittliggende garasjer på Vasstulan vil være uheldig bruk av arealene. Det er imidlertid svært værhardt på Vasstulan, og muligheten til å parkere under tak kan være gunstig både med tanke på været og estetikk. Derfor foreslås det at garasje kan bygges som en del av fritidsboligens bygningskropp. Dette åpner for garasj ekj eller.

Tomt 1-5 planlegges bebygget med opp til to bygninger med maksimalt 180 m2 BYA samt garasje, anneks, uthus på 5 % BYA. Maks mønehøyde er satt til 5,5 meter. Dette er det laveste punktet på Vasstulan, og administrasjonen mener at mønehøyde på 5,5 meter kan tillates. Utnyttelsen av tomtene bør imidlertid begrenses til en bygning pr tomt med maksimalt 150 m2 BYA. Tomt 6-10 planlegges bebygget med leilighetsbygg med maks 4 leiligheter, og maks BYA 20 % og mønehøyde på 6,5 meter. Inntil 2 tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. BYA på 20 % tilsvarer ca 200 m2 BYA, litt avhengig av tomtestørrelsen. Administrasjonen foreslår å kutte ut % BYA, og i stedet oppgi fast BYA for alle tomtene. Mønehøyde på 6,5 meter må tillates for å kunne bygge 4 leiligheter ava 100 m2 BRA fordelt på to etasjer. Tomt 11-17 planlegges bebygget med leilighetsbygg med maks BYA 250 m2 og 8 meter mønehøyde. Inntil 2 tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. Administrasjonen mener at antall leiligheter pr bygg må defmeres. Det er også problematisk med 8 meter mønehøyde på det høyeste punktet på Vasstulan. Omliggende fritidsbebyggelse har en mønehøyde på makismalt 5 meter. Derfor foreslår administrasjonen at tomt 11-17 får samme krav som tomt 6-10 leilighetsbygg med maks 4 leiligheter, maks BYA 200 m2 og mønehøyde på 6,5 meter. I foreslåtte reguleringsbestemmelser 2 A. 11 står det: Bygningers avstand til tomtegrensenepå tomtene Ti-Ti 7 kan fravike avstandskravene i PBL Ç 70/Tek 6.3 såfremt tekniske krav ivaretas. Regulerte byggegrenserpåplankartet skal ikke fravikes. Administrasjonen er skeptisk til denne bestemmelsen da forhold som innsyn/utsyn og luft mellom bygninger blir tilsidesatt. På tomtene 1-17 åpnes det for at inntil 2 tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. Derfor mener administrasjonen at denne bestemmelsen bør utgå. Felt A på plankartet blir ikke detalj regulert i denne planen. Utbygger har ikke endelig plan for dette området klar, og ønsker ikke å binde seg til en løsning på dette tidspunktet. I forbindelse med regulering av et såpass begrenset område er det uheldig at ikke hele området detaljreguleres på samme tidspunkt for å kunne vurdere hele planen i sammenheng. For å sikre en utvikling av felt A mener administrasjonen at reguleringsbestemmelsenes 5 D.3 må endres til Detareguleringforfelt Å skal være godkjent senest når 8 av tomtene 1-17 er bebygget og gittferdigattest. I foreslåtte reguleringsbestemmelser står det innlevert til saksbehandling. Det er viktig for framdriften til en reguleringsplan at oppdragsgiver har interesse av at den ferdigstilles. En detaljplan i tråd med en godkjent reguleringsplan vil kunne godkjennes i løpet av Y2 år, og det er viktig for framdriften. Reguleringsplanens overordnede begrensninger for felt A, med BYA 25 % og 9 meters mønehøyde for ny bebyggelse nord og vest for eksisterende bebyggelse vurderes å være en fornuftig begrensning. Detaljplanen for felt A vil vise endelig utnyttelse av området.

For å sikre at en del av bygningsmassen fortsatt er knyttet til næringsdrift, er det definert en prosentvis fordeling av formålet næringsbygg og fritidsbebyggelse. Den prosentvise fordelingen er satt til minimum 35 % næringsbygg og maksimum 65 % fritidsbebyggelse regnet ut fra bebyggelsens BRA. Arealfordelingen skal framlegges ved hver enkelt byggesøknad, og utbygger må til en hver tid ha kontroll på denne fordelingen. Regulering av midlertidig massetak/deponi er fornuftig da reguleringspianen innebærer en del flytting av masser. Alternativet hadde vært lastebillass i begge retninger langs fylkesvei 40 ned til Uvdal. Det er imidlertid viktig at reguleringsplanen setter en grense for hvor lenge dette midlertidige massetaket/deponiet kan eksistere og være ryddet opp. En frist på 8 år bør la seg gjennomføre. Forslag til reguleringsplan legger opp til et stort areal med parkering langs fylkesvei 40. Kommunen har forhandlet med utbygger, og legger fram utbyggingsavtale der 150 av plassene på denne parkeringspiassen forbeholdes utfartsparkering. Vasstulan er et attraktivt utfartsområde, og det er til tider stort parkeringsbehov for dagsturister i fjellet. Reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter kan legges ut til offentlig ettersyn med en del endringer av reguleringsbestemmelsene. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-11 legges forslag til reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter ut til høring og offentlig ettersyn med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 1. 2 A. 1. Frittliggende garasj e er ikke tillat. For tomtene 1-17 kan garasj e bygges som en del av fritidsboligens bygningskropp, og utgjøre en del av samlet BYA. 2. 2 A.1. Tomtene 1-5 skal bebygges med 1 fritidsbolig av maks 150 m2 BYA, og anneks/uthus maks BYA 20 m2. 3. 2 A.1. Tomt 6-17 kan bebygges med leilighetsbygg med maks 4 leiligheter. Maks BYA 200 m2. Inntil 2 tomter kan bebygges med sammenhengende bygg dersom tekniske krav følges. 4. 2 A.3 Tomt 6-17. Maksimal mønehøyde settes til 6,5 m målt fra ferdig gjennomsnittlig planert terreng. 5. 2A.11UTGÅR 6. 5 D.3 Detaljregulering for felt A skal være godkjent senest når 8 av tomtene 1-17 er bebygget og gitt ferdigattest. Planbeskrivelse er datert 25.05.11, plankart er datert 03.06.11 og reguleringsbestemmelser er datert 06.06.11. Behandling Hovedutvalg næring, miuø og kommunalteknikk- 16.06.2011: Nils Halvor Loftsgård (Sp) foreslo at saken utsettes. Forslaget fikk 2 mot 4 stemmer og falt. Følgende omforente forslag ble lagt fram og vedtatt:

Med hjemmel i Plan og Bygningslovens 12-11 legges forslag til reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2 A.1 Fra Tomtene 1-5 fram til Felt A: tas ut og erstattes med: Tomtene 1,2,9,10,12,16,17 Bygningene organisert i tun med 2 bygninger samt garasje med loft. Utnyttelse fritidsbolig BYA maks 180 m fordelt på 2 bygg av tilnærmet lik størrelse. Garasje med fritidsbolig på loft, maks BYA 40 m2. Tomtene 3-8 + 13 Konsentrert bebyggelse med en hovedenhet og en til to garasjer med loft. En bygning maks BYA 225 m2. Garasje med fritidsbolig på loft maks BYA 80 m2 på en til to bygninger. Tomtene 14 + 15 Tomtene er sammenslått og tilrettelagt for 3 bygninger med leiligheter + tre til seks bygninger med garasje og loft. Maks BYA 675m2 fordelt på tre bygninger med maks BYA 225 m2 pr bygning. Garasje med fritidsbolig på loft maks BYA 240 m2 fordelt på tre til seks enheter. 2 A3 Fra Tomtene I 5 fram til Felt A: tas ut og erstattes med: Tomtene 1,2,9,10,11,12,16,17 Maksimal mønehøyde settes til 6 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette gjelder alle bygninger inkludert garasje. Tomtene 3 8, 13,14 og 15 Maksimal mønehøyde settes til 9 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Garasje maksimal mønehøyde 6 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Møneretninger tegnes inn på plankartet. Planbeskrivelse er datert 25.05.11, plankart er datert 03.06.11 og reguleringsbestemmelser er datert 06.06.11. VOTERING: Ved alternativ votering mellom rådmannens forslag og det omforente forslaget fikk rådmannens forslag 1 stemme og det omforente 5. Vedtak Hovedutvalg næring, miuo og kommunalteknikk- 16.06.2011: Med hjemmel i Plan og Bygningslovens 12-11 legges forslag til reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2 A.1 Fra Tomtene 1-5 fram til Felt A: tas ut og erstattes med: Tomtene 1,2,9,10,12,16,17 Bygningene organisert i tun med 2 bygninger samt garasje med loft. Utnyttelse fritidsbolig BYA maks 180 m fordelt på 2 bygg av tilnærmet lik størrelse. Garasje med fritidsbolig på loft, maks BYA 40 m2. Tomtene 3-8 + 13 Konsentrert bebyggelse med en hovedenhet og en til to garasjer med loft. En bygning maks BYA 225 m2. Garasje med fritidsbolig på loft maks BYA 80 m2 på en til to bygninger.

fastsettelse Tomtene 14 + 15 Tomtene er sammenslått og tilrettelagt for 3 bygninger med leiligheter + tre til seks bygninger med garasje og loft. Maks BYA 675m2 fordelt på tre bygninger med maks BYA 225 m2 pr bygning. Garasje med fritidsbolig på loft maks BYA 240 m2 fordelt på tre til seks enheter. 2 A3 Fra Tomtene i 5 fram til Felt A: tas ut og erstattes med: Tomtene 1,2,9,10,11,12,16,17 Maksimal mønehøyde settes til 6 meter målt fra gjennomsnittlig planert terrreng. Dette gjelder alle bygninger inkludert garasje. Tomtene 3 8, 13,14 og 15 Maksimal mønehøyde settes til 9 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Garasje maksimal mønehøyde 6 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Møneretninger tegnes inn på plankartet. Planbeskrivelse er datert 25.05.11, plankart er datert 03.06.11 og reguleringsbestemmelser er datert 06.06.11. Vedlegg: Plankart datert 03.06.11 Reguleringsbestemmelser datert 06.06.11 Planbeskrivelse med konsekvensvurdering og ROS-analyse datert 25.05.11 Terrengsnitt datert 2 5.05.11 Særutskrift av planprogram, k-sak 35/11 Rett utskrft Nore og Uvdal kommune