Rollag kommune Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Dato: 30.08.2016 Tidspunkt: 18:00 Næring, Miljø, Ressurs Møterom 4 Rollag kommunehus Før behandling av saksliste vil Liv Berven fra matopplevelser orientere om felles foredlingsanlegg i Numedal og Espen Berg vil orientere om omstilling. Sakenes dokumenter ligger til gjennomsyn på sekretærens kontor. Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf 31023000, v/olaug Johanne Tveiten. Anser noen at de er inhabile i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til inhabilitetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Rollag kommune, Olaug Johanne Tveiten politisk sekretær
Sakskart: Utvalgs Saksnr: PS 51/16 PS 52/16 Sakstittel Referat Delegerte saker Lukket/åpen PS 53/16 Høringsuttalelse - Forslag til endringer i konsesjonslov, jordlov, odelslov PS 54/16 Sluttbehandling av kommunal plan for skilting i Rollag kommune PS 55/16 Søknad om dispensasjon - takvinkel - 27/86 - Veggli Fjellstue PS 56/16 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for gangveg langs fv 107 PS 57/16 Søknad om dispensasjon - bygging av hytteveg - 30/30 - Harald Kleven PS 58/16 Søknad om dispensasjon - gesims- og mønehøyde hytte - 32/358 - Turid og Bjørn Hilsen PS 59/16 Søknad om dispensasjon - gesims- og mønehøyde hytte - 22/15 - Kjetil Grongstad PS 60/16 Klage på vedtatt dispensasjon for plassering av hytte - 33/22 PS 61/16 Søknad om forlengelse av dispensasjon -hybelhus - 78/23 - Idrettsskolen PS 62/16 Handlingsprogram for fylkesveger 2018-2021 - innspill
PS 51/16 Referat Ingen referat.
PS 52/16 Delegerte saker Se vedlagte liste.
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 22.08.2016 Arkiv : V60 Saksmappe : 2016/560 Avd. : Utvikling Saksbehandl er : Knut Landsverk Høringsuttalelse - Forslag til endringer i konsesjonslov, jordlov, odelslov MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 53/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Gjennomgang av høringsforslaget og vurderinger: Landbruks- og matdepartementet har sendt forslag til endringer av konsesjonslov, jordlov, og odelslov på høring. Høringsfristen er 26.09.16. Bakgrunnen for høringsforslaget er Stortingets behandling 16. februar 2016 - Innst. 153 L (2015-2016) fra Næringskomiteen - som gjaldt regjeringens lovforslag i Prop. 124 L (2013-2014) om endringer i konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven. Stortinget vedtok å sende lovforslaget tilbake til regjeringen. Stortinget ba samtidig regjeringen om å utrede og legge fram for Stortinget en rekke ulike forslag til endringer i konsesjonsloven, odelsloven og jordloven. Landbruks- og matdepartementets oppfølging av anmodningene går fram av høringsnotat (datert 27.06.16). Endringene er beskrevet nedenfor. 1. Ny arealgrense for konsesjon, boplikt og odel Arealgrensene for konsesjon, boplikt og odel heves fra 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord til 35 dekar. Virkning: Ca 3 800 flere eiendommer kan kjøpes uten konsesjon (3%), 12 500 landbrukseiendommer mister boplikten (15%) og 13 900 eiendommer omfattes ikke lenger av odelsretten (15 %).
I Rollag er det 220 landbrukseiendommer med bolighus. Med dagens arealgrenser er 80 av disse unntatt boplikt og er heller ikke odelseiendommer. Med de foreslåtte arealgrensene vil ytterligere 11 eiendommer (5 %) ikke lenger ha boplikt eller odel. 1.1 Vurdering ny arealgrense Forslaget antas å svekke bosettingen i kommunen, fordi det ikke lenger vil være lovbestemt boplikt ved erverv innen nær familie, og dermed fritt for å nytte disse til fritidsformål Det anses svært viktig for kommunen å opprettholde bosettingen. Uten boplikt vil det bli større etterspørsel etter landbrukseiendommer, men særlig for bruk til andre formål enn landbruk og bosetting. De aller fleste landbrukseiendommer i Øvre og Midtre Buskerud har et totalareal på mer enn 100 dekar, og vil derfor fortsatt være konsesjonspliktige erverv utenom nær familie. Kommunene vil fortsatt kunne sette særvilkår om boplikt ved slike konsesjonssaker. 2. Priskontroll Det innføres en hjemmel for forskrift om beløpsgrense ved priskontroll. Priskontrollen oppheves på rene skogeiendommer. Virkning: 7400 eiendommer unntas fra priskontrollen dersom de selges utenfor familien eller odelskretsen. For bebygde eiendommer som består av både jord og skog, skal det bare være priskontroll hvis eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Virkning: 18000 eiendommer unntas fra priskontrollen hvis de selges utenfor familien eller odelskretsen. For ubebygde eiendommer med både jord og skog foreligger to alternativer: a. Beholde dagens regler om priskontroll eller Virkning ved alt a: 25 400 eiendommer unntas fra priskontroll (ca 19 % av alle eiendommer med skog) b. Priskontroll bare dersom eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka/ overflatedyrka jord. Virkning ved alt b: Ytterligere 3850 eiendommer unntas fra priskontroll Tabell for når eiendommen skal prisvurderes i dag: Markslag/ størrelse: Uproduktivt eller skal ikke benyttes til landbruk Konsesjonspliktige erverv Konsesjonsfritt Produktivt areal (som skal benyttes til landbruk) * Bebygd areal < 100 da totalt eller <= 25 da Kan ikke odles: < 25 da jord 3)/ 500 da skog Kan odles: > 25 da jord/ 500 da skog M-1/2010 jord * Slektskap * Div ubebygde arealer Bebyggelse:1) 0 B Ub B Ub Bolig som kan bebos: 2) 0 0 0 Nei Ja 0 Kjøpesum mill. kr 0 0 0 0 < 3,5 4) >= 3,5 M-2/2016 0
Pris- vurdering Nei Nei Ja Ja Nei Ja Ja 0 0= Irrelevant eller skal ikke vurderes 1) B= Bebygd med noe, Ub= Ubebygd 2) Tilleggskrav: Må også ha vann, veg, kloakk 3) Jord: Sum fulldyrka + overflatedyrka (beite teller ikke med i arealgrensen) 4) Nedre beløpsgrense gjelder bare i tilfeller erververen skal nytte eiendommen til boligformål Tabell for når eiendommen skal prisvurderes etter endringsforslag: Sum forslag inkl. alt. a Bebyggelse Bebygd Ubebygd Jord dekar <= 35 > 35 > 0 og 0 Skog dekar Irr Irr > 0 > 0 Prisvurdering Nei Ja Ja Nei Sum forslag inkl. alt. b Bebyggelse Bebygd og ubebygd Jord <= 35 > 35 Skog Irrelevant Irrelevant Prisvurdering Nei Ja For begge alternativ kan departementet ved forskrift fastsette at prisvurderingen skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med brukbart bolighus hvor den avtalte prisen ikke overstiger en fastsatt beløpsgrense. 2.1. Vurdering priskontroll Mulighetene til å omgå regelverket blir store slik at hele priskontrollen settes ut av funksjon. Rene skogeiendommer skal unntas priskontroll. Man kan da selge jorda som tilleggsareal og ta ut «markedspris» uten priskontroll på restareal (skogdelen). Det er antatt at dette vil øke prisene på skogeiendommer. Hvis man har leid jorda i fem år kan man kjøpe den konsesjonsfritt og dermed omgå priskontrollen. Det er antatt at kapitalsterke personer ønsker å kjøpe opp jord og skog dersom markedet er fritt. Saken handler om hvem som skal eie produksjonsressursene i framtida. Skog er isolert sett et interessant investeringsobjekt, fordi avkastningen på lang sikt er stabil og høyere enn mange andre alternative plasseringer. Landbrukseiendommer uten boplikt har mange høy betalingsvilje for, siden de kan brukes til fritidsformål som jakt og fiske. Økt etterspørsel etter skog- og jordbrukseiendommer til andre formål enn landbruksdrift, kan føre til budkriger og økende priser på landbrukseiendommer. Aktive gårdbrukere og unge som ønsker å kjøpe landbrukseiendom for bosetting og evt. drift, vil fort tape slike budkriger. Beløpsgrensen for priskontroll ved erverv av landbrukseiendom med helårsbolig er nylig hevet til 3,5 millioner kroner. Beløpsgrensen anses å være høy nok. For ubebygde eiendommer med både jord og skog bør en beholde dagens regler om priskontroll, fordi de fleste landbrukseiendommene i Norge har drift med grunnlag i et kombinert ressursgrunnlag som samla gir inntekter.
3. Unntak fra delingsbestemmelser og konsesjon Det fastsettes på bestemte vilkår et unntak fra plikten til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder jord eller skog som skal legges til en annen landbrukseiendom for å styrke driften av den. Følgende vilkår må være oppfylt: Erververen av tilleggsarealet må eie eiendom med mer enn 5 dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog og må oppfylle driveplikten på sin eiendom Erverver må eie tilgrenset eiendom eller være leietaker eller forpakter som har leid eiendommen eller jordbruksareal på eiendommen - i minst 5 år. Ervervet av tilleggsarealet skal ikke omfatte tun med bygninger. Arealet av tunet skal ikke være over 5 dekar og skal inneholde et bolighus. Det fastsettes unntak fra plikten til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller n aust dersom tomta ikke er større enn to dekar og ikke består av jordbruksareal 3.1 Vurdering unntaksbestemmelser Jordlova ble sist endra i 2013 for å legge til rette for fradeling av tilleggsjord. All erfaring i kommunene viser at det ikke er jordlova som er til hinder for å få større omsetning av tilleggsjord, men at det heller er eiers tilknytning til eiendommen og skatteregler som har betydning for dette. Kommunene er som oftest positive til slike saker, og bruker heller ikke mye ressurser på behandlingen. I bruksrasjonaliseringssaker er det vanlig å vurdere avstanden mellom tilleggsjorda og driftssenteret til kjøpers landbrukseiendom, og en har mulighet til å avslå søknadene dersom det er for lang avstand, gir en driftsmessig dårlig løsning eller at eiendommen bør bestå som eget gårdsbruk. Ved å erstatte dette med krav om fem års leietid, risikerer en å få uhensiktsmessige løsninger med lange avstander mellom teigene og uheldig teigblanding. Mange års arbeid med utskifting og praktisering av jordlova for å samle jordbruksarealet på landbrukseiendommer kan da bli ødelagt. Det er en bedre løsning å avgrense unntaket til tilgrensende eiendommer og /eller eiendommer i kort avstand til tilleggsarealet, f.eks. 2 km. En kan unngå konsesjonsplikt ved å leie et areal, bare fordi en ønsker å kjøpe det, ikke fordi det gir en driftsmessig god løsning. Det er et prinsipp i dag om at bare aktive gårdsbruk med faktisk behov får kjøpe tilleggsjord. Forslaget i unntaksbestemmelsen (kun krav om å ha minimum 5 dekar dyrka jord og /eller 25 dekar skog) kan endre dette prinsippet. Det bør være et vilkår for unntakene at kjøper må eie landbrukseiendom som oppfyller arealgrensene for konsesjon og odel - samt være i selvstendig drift, slik at man heller ikke kan kjøpe areal for å leie det ut til andre. Det kan tenkes at unntakene fører til økt omsetning av tilleggsjord til aktive gårdbrukere, men gjerne til høyere pris enn i dag. Det synes uheldig og risikabelt å innføre unntak fra søknadsplikt etter delingsbestemmelsen i jordlova 12 for ubebygde tomter under 2 dekar, når det ikke er jordbruksareal på disse. Formålet med jordlova er å beskytte arealressursene på landbrukseiendommer, og hindre fragmentering ved stadige fradelinger. Dette var et stort problem før den første jordlova kom, og er bl.a. bakgrunnen for at lova finnes. Dersom et slikt unntak blir innført, mister en styring med hvilke tomter som blir fradelt og hvor. Deling etter plan- og bygningslova legger vekt på andre moment enn jordlova, i hovedsak planstatus for arealet, og er dermed alene ikke et tilfredsstillende redskap for å styre delinger i landbruksområder. Stortinget har ikke bedt om å bli forelagt et slikt forslag, og det bør derfor utgå.
4. Driveplikt Ved bortleie skal kopi av leieavtale sendes til kommu nen (ikke plikt i dag). Følgende vilkår for å oppfylle driveplikten ved bortleie oppheves: 10 års varighet leiejord skal være tilleggsjord til annen landbrukseiendom avtalen må føre til driftsmessig gode løsninger 4.1 Vurdering av driveplikt Banker og Innovasjon Norge krever at gårdbrukere har langsiktige leieavtaler ved investeringer i driftsbygninger, og fjerning av kravet om 10 års varighet kan skape problemer med å få tak i kapital til slike investeringer. Krav om innsending av leieavtaler til kommunen vil medføre mer byråkrati og merarbeid. Det er flere mange leieforhold i hver kommune, og de endres ofte. Det bør være som i dag, at det er valgfritt med innsending av leieavtaler. 5. Tilskudd Endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd blir tvangsgr unnlag for utlegg. Rådmannens konklusjon: 1. Arealgrense konsesjon, boplikt og odel Økning av arealgrensa reduserer antall landbrukseiendommer med lovfesta boplikt. Forslaget kan føre til økt omsetning av landbrukseiendommer til andre formål enn bosetting og drift. Det har vært problem med å opprettholdelse folketallet i kommunen. Forslaget svekker ytterligere næringssvake kommuner og anbefales ikke. 2. Priskontroll Priskontroll ansees som viktig virkemiddel for å styre hvem som skal eie produksjonsressursene i framtida. Dagens regelverk og grenser anses som tilstrekkelig. Opphevelse av priskontroll på rene skogeiendommer anbefales ikke. Forslag om priskontroll for bebygde eiendommer (som består av både jord og skog) - bare hvis eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord anbefales ikke For ubebygde eiendommer med både jord og skog bør en beholde dagens regler om priskontroll 3. Unntaksbestemmelser jordlov og konsesjonslov Unntak fra delingsbestemmelsen i jordlova og konsesjonsplikt ved erverv av tilleggsjord bør avgrenses til tilgrensende eiendommer og /eller eiendommer i kort avstand til tilleggsarealet, f.eks. 2 km. Arealgrensen for å nytte unntaksbestemmelsen bør endres ved at kjøper må «eie en landbrukseiendom som er større enn gjeldende arealgrense for konsesjon og odelsrett». Forslaget om unntak fra delingsbestemmelsen for tomter under 2 dekar bør utgå. 4. Driveplikt Leieavtaler for jordbruksareal bør gjelde for 10 år som i dag Krav om innsending av leieavtale til kommunen bør utelates. 5. Tilskudd Ingen merknader
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 15.08.2016 Arkiv : L05 Saksmappe : 2014/146 Avd. : Sentraladministrasjonen Saksbehandl er : Gunn-Hege Laugen Sluttbehandling av kommunal plan for skilting i Rollag kommune Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 54/16 Kommunestyre Utvalgsleders forslag til vedtak: Kommunal plan for skilting i Rollag kommune godkjennes Saken gjelder: Endt andregangs høring og sluttbehandling av kommunal plan for skilting i Rollag kommune Fakta: Skiltplan for Rollag kommune ble initiert gjennom programmet for stedsutvikling vedtatt av kommunestyret 10.02.2014. Skiltplanen har vært synliggjort og diskutert i ulike forum hvor lokalbefolkning og næringsliv har spilt inn viktige momenter. Førstegangs høring ga vesentlige endringer av planen og førte til at planen ble sendt ut på en andregangs høring fra 21. juni 2016 til 04. august 2016. I denne perioden har det ikke kommet innspill til planen. Saksbehandlers vurdering: Arbeidet med skiltplan for Rollag kommune startet i 2014 og skulle være en del av prosjektet med miljøgate i Veggli, utarbeidet i samarbeid med arkitektfirmaet Dronninga landskap. I prosessen oppsto det uenigheter vdr. utformingen av skiltmalen og kostnadene ble uforholdsmessige høye. Utfordringene gjorde at arbeidet ble kraftig forskjøvet i tid.
Prosjektledelsen vurderte konflikten slik at de valgte å gå tilbake til arkitektfirmaet som hadde opprinnelig ide, Friis arkitekter. Endelig forslag til skiltplan for Rollag kommune er derfor basert på arbeidstegninger fra Friis arkitekter. Arbeidsstengingen kan oversendes skiltprodusent for produksjon. Porsjektet Middelalderdalen gjennomført i regi av Numedalsutvikling IKS, lagde en form for skiltmal under prosjektets løpetid. Rollag kommune bør åpne for bruken av denne skiltmalen (vedlagt i skiltmalen) for private og offentlige virksomheter, som henvender seg til hele Numedal som brukere. Rådmannens konklusjon: Kommunal plan for skilting i Rollag kommune godkjennes. Vedlegg 1 Revidert skiltplan for Rollag kommune - andregangs høring 2 Arbeidstegning 1 fra Friis 3 Arbeidstegning 2 fra Friis 4 Arbeidstegning 3 fra Friis 5 Arbeidstegning 4 fra Friis 6 Retningslinjer for bruk av kommunevåpenet 7 Retningslinjer for bruk av tema Middelalderdalen
Retningslinjer for bruk av kommunevåpen Kommunevåpenet er kommunens identifikasjonsmerke og tilhører Rollag kommune som organisasjon, ikke som lokalsamfunn. Kommunevåpenet skal brukes ved skilting av bygninger utvendig og innvendig ved behov. Rollag kommune skal ikke med i teksten på skiltet. Kommunevåpenet skal komme ut fra veggen. Fargene i våpenskjoldet skal være: Gul PMS 109 Rød PMS 179 Forholdet mellom størrelsen på våpenskjoldet og bokstaver må være godt avpasset. Bokstaver skal være 60% av størrelse på våpenskjoldet. Bokstavene skal være midtstilt i forhold til våpenskjoldet. Skrifttype Frutiger Roman. Navnet på enheten skrives med bokstaver som monteres direkte på veggen (uten skiltplate bak skriften). Bokstavene utføres i PCV på betong, teglvegg og trevegg. Hvit skrift på mørk bakgrunn eller mørk grå skrift på hvit/lys bakgrunn. Variasjoner kan forekomme dersom fasaden eller fasadens farge er spesiell. Monteringen må være slik at den ikke lager for stor slagskygge. Skrift og bakgrunn skal ha 0.8 luminanskontrast. Våpenskjold monteres til venstre for enhetsnavn eller tekst. Størrelse på skrift må tilpasses byggets fasade og leseavstand. På bygninger i midlertidig bruk for kommunal virksomhet kan det monteres enklere skilt hvor kommunevåpenet og enhetsskilt er limt til bakgrunnen. Figur 1 Eksempel på bruk av kommunevåpen inkl. retningslinjer for størrelse Ved bruk av kommunevåpenet på henvisning/ anvisningsskilt skal kommunevåpenet plasseres øverst i venstre hjørne.
Retningslinjer for bruk av skiltmal med tema middelalserdalen- Numedal Skiltet bygges av kraftig materiale. Virksomhetens navn skrives på den øverste tverrliggeren, med store bokstaver. Skiltet er ett frittstående henvisningsskilt, med pil anvisning til hvor den enkelte avdeling er plassert. Skiltet settes opp med naturmateriale og preges med fabeldyret på toppen. Skiltplaten er lys med mørk skrift, avdeling/ virksomhetens navn skrives med stor forbokstav og små bokstaver i resten av navnet. Skiltet forankres godt i bakken, slik at det ikke utgjør en risiko for velt. Størrelsen bestemmes av virksomheten selv innenfor gitte rammer i kommunedel plan for skilt.
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 18.08.2016 Arkiv : 27/86/0/0 Saksmappe : 2016/534 Avd. : Teknisk Saksbehandler : Tanja Grinde Bjørkgården Søknad om dispensasjon - takvinkel - 27/86 - Veggli Fjellstue Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 55/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for endring av takvinkel på eiendommen gnr. 27, bnr. 86. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Fakta: Tiltakshaver Veggli fjellstue Det søkes om dispensasjon for takvinkel til campinghytte som skal flyttes til Veggli fjellstue. Tiltaket ligger på bebyggelsesplan for Veggli fjellstue. Reguleringsplanen sier blant annet: «Alle bygninger skal ha saltak mellom 22-27» Dispensasjonen begrunnes med: «Vi skal flytte et eksisterende bygg som har en takvinkel på 10. Dette er noe lavere enn det reguleringen sier. I dag er det flere bygninger med forskjellige takvinkler på eiendommen, hovedbygget har tilnærmet flatt tak. Da dette er et eksisterende tømmerbygg, er det vanskelig å gjøre noe med takvinkel.» Tiltaket er varslet og det er ikke merknader til tiltaket.
Så vidt vi vurderer vil ikke denne saken berøre regionale eller nasjonale interesser og er derfor ikke sendt på høring. Saksbehandlers vurdering: Hytta vil ligge på bebyggelsesplan for Veggli fjellstue. Plan- og bygningsloven sier: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. I denne saken er det søkt om en endring av takvinkelen. Bygget er et eksisterende bygg som skal flyttes til Veggli fjellstue og benyttes til overnatting. Tiltaket er ellers i tråd med reguleringsplanen Det vurderes til at en endring av takvinkel i denne saken ikke vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen eller lovens formålsbestemmelser. Videre vurderes det etter en samlet vurdering at fordelene vil være større enn ulempene. Tiltaket vil ikke forringe område eller berøre nasjonale eller regionale interesser. Etter en samlet vurdering finner en i denne saken å kunne anbefale dispensasjon innvilget. Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for endring av takvinkel på eiendommen gnr. 27, bnr. 86. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Vedlegg: Kart Tegninger
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 23.08.2016 Arkiv : Q21 Saksmappe : 2016/558 Avd. : Teknisk Saksbehandler : Tanja Grinde Bjørkgården Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for gangveg langs fv. 107 Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 56/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for bygging av gangveg langs fv. 107 fra eksisterende gangveg til Stærnesvegen. Dersom det skulle komme merknader fra berørte instanser må saken tas opp til ny behandling. Dersom det under anleggsarbeidet framkommer automatisk freda kulturminner, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelinga i fylkeskommunen varsles, jfr. Kulturminneloven 8, 2. ledd. Saken gjelder: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Rollag vest for bygging av gangveg. Fakta: Buskerud fylkeskommune har bevilget penger til å kunne forlenge eksisterende gangveg frem til Stærnesvegen langs fv. 107 Rollagsvegen. Tiltaket vil bli på reguleringsplan for Rollag vest og gangvegen er ikke regulert for dette området. Rollag kommune søker derfor om dispensasjon fra reguleringsplan for å kunne bygge gangvegen. Dispensasjonen forutsetter endelig godkjenning fra vegvesenet og andre berørte instanser. Dersom det skulle komme innsigelser på arbeidet vil saken måtte tas opp til ny behandling.
Saksbehandlers vurdering: Saken kan behandles som en dispensasjon jf. plan- og bygningslovens 12-1, sammenholdt med punkt 5.2 i retningslinjer for planlegging av riks- og fylkesveger etter plan- og bygningsloven og i miljøverndepartementets skriv T-1057. Det er ikke registreringer i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase eller i Artsdatabanken som er til hinder for bygging av vegen. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) vurderes i dette tilfellet å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal vurderes. Det vurderes ikke å være risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9) Tiltakets samlede belastning på økosystemet vurderes i dette tilfellet å være liten ( 10) Tiltaket vurderes ikke å medføre skade på naturmangfoldet som må hindres eller begrenses på en slik måte at tiltakshavere pålegges å dekke kostnadene ( 11) Tiltaket innebærer ikke bruk av teknikker eller driftsmetoder som kan skade naturmangfoldet i en slik grad at det i dette tilfellet krever særlige tiltak ( 12) Etter en samlet vurdering finner vi at bygging av stikkveg til hytte ikke er til skade for naturmangfoldet. En bygging av denne stikkveien vil etter en samlet vurdering være til større fordeler enn ulemper. Tiltaket vil ikke forringe eller berøre nasjonale eller regionale interesser Etter en samlet vurdering finner en i denne saken å kunne anbefale dispensasjonene innvilget, da hensynene til reguleringsplanen vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for bygging av gangveg langs fv. 107 fra eksisterende gangveg til Stærnesvegen. Dersom det skulle komme merknader fra berørte instanser må saken tas opp til ny behandling. Dersom det under anleggsarbeidet framkommer automatisk freda kulturminner, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelinga i fylkeskommunen varsles, jfr. Kulturminneloven 8, 2. ledd. Vedlegg: Kart
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 19.08.2016 Arkiv : 30/30/0/0 Saksmappe : 2016/552 Avd. : Teknisk Saksbehandler : Tanja Grinde Bjørkgården Søknad om dispensasjon - bygging av hytteveg - 30/30 - Harald Kleven Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 57/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for stikkveg til hytte til eiendommen gnr./bnr. 30/30. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Fakta: Tiltakshaver er Harald Kleven. Det søkes om dispensasjon for stikkveg til hytte på reguleringsplan for Årset-Votndalen. Dispensasjonen begrunnes med: «Vi søker med dette om dispensasjon til å bygge kjørevei opp til vår hytte i Votndalen fra veien som går langs Langevatn. Vedlagt følger kartutsnitt over området hvor traseen for den planlagte veien er skissert inn. Den planlagte veien følger i grove trekk den stiplede stien/veien som går fra hovedveien og opp til hytta, men vi vil søke å rette ut veien. Veien blir i overkant av 50 meter lang og det planlegges med grøft på begge sider acv veien og en biloppstillingsplass for 2-3 biler. Biloppstillingsplassen vil være på selveid grunn. Det vil være Svein Bjørkgården som skal være entreprenør for veien og han håper å kunne ferdigstille veien innen vinteren setter inn, under forutsetning av at søknaden godkjennes politisk. Legger også ved bekreftelser fra berørte grunneiere, Ulrik Hoff og Olav Svendsrud, på at de ikke har innsigelser til at veien anlegges.
Bakgrunnen for søknaden er at vi ønsker å tilrettelegge for enklere adgang til eiendommen både på sommer og vinterstid. Vi har aldrende foreldre hvor noen begynner å bli dårlig til bens samt en venn av familien som er avhengig av rullestol. Vi ønsker å tilrettelegge for at det blir enklere for disse å besøke oss på hytta. Håper på et snarlig og positiv svar.» Tiltaket er varslet og det er ikke merknader til tiltaket. Så vidt vi vurderer vil ikke denne saken berøre regionale eller nasjonale interesser og er derfor ikke sendt på høring. Saksbehandlers vurdering: Dispensasjonen gjelder stikkveg til hytte på reguleringsplan for Årset-Votndalen. Plan- og bygningsloven sier: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Tiltaket er i det følgende vurdert i overensstemmelse med prinsippene i NMLs 8-12. Vegen vil være en stikkveg til hytte. Den vil ikke krysse bekker eller skiløype. Det er ikke registreringer i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase eller i Artsdatabanken som er til hinder for bygging av vegen. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) vurderes i dette tilfellet å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal vurderes. Det vurderes ikke å være risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9) Tiltakets samlede belastning på økosystemet vurderes i dette tilfellet å være liten ( 10) Tiltaket vurderes ikke å medføre skade på naturmangfoldet som må hindres eller begrenses på en slik måte at tiltakshavere pålegges å dekke kostnadene ( 11) Tiltaket innebærer ikke bruk av teknikker eller driftsmetoder som kan skade naturmangfoldet i en slik grad at det i dette tilfellet krever særlige tiltak ( 12) Etter en samlet vurdering finner vi at bygging av stikkveg til hytte ikke er til skade for naturmangfoldet. Det er ikke kommet inn merknader fra naboer. En bygging av denne stikkveien vil etter en samlet vurdering være til større fordeler enn ulemper. Tiltaket vil ikke forringe eller berøre nasjonale eller regionale interesser Etter en samlet vurdering finner en i denne saken å kunne anbefale dispensasjonene innvilget, da hensynene til reguleringsplanen vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt.
Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for stikkveg til hytte til eiendommen gnr./bnr. 30/30. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Vedlegg: Kart
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 15.08.2016 Arkiv : 32/358/0/0 Saksmappe : 2016/522 Avd. : Teknisk Saksbehandler : Tanja Grinde Bjørkgården Søknad om dispensasjon - gesims- og mønehøyde hytte - 32/358 Turid og Bjørn Hilsen Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 58/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for økning av mønehøyde til 5,7 meter og gesimshøyde 4,62 meter på eiendommen gnr. 32, bnr. 358, med vilkår om at tiltaket senkes 0,5 meter i forhold til vedlagte snittegninger. Dersom det kommer merknader til tiltaket må saken tas opp til ny behandling. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Fakta: Tiltakshaver er Turid og Bjørn Hilsen. Eiendommen ligger på reguleringsplan for Persbutunet. Denne planen ble vedtatt 23.02.2016 ved en mindre reguleringsendring. Reguleringsplanen sier blant annet: «Gesimshøyde skal ikke overstige 3,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 5,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Der hensyn til landskap og naboer tillater det, kan bygning føres opp i 1 ½ etasje eller med ramloft (oppstugu).» Dispensasjonen begrunnes med: «Vedr. 32/358 tomt 30 Persbutunet. Søknad om dispensasjon etter PBL 19-1 for møne og gesimshøyde i forbindelse med oppstugehytte. Det søkes herved om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen for Lauvhovd-Persbu 4.1-ledd 6 «Gesimshøyde skal ikke overstige 3,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 5,5 m over terreng» for bygging av oppstugehytte. Omsøkt bygning har en mønehøyde på 5,7m og en gesimshøyde på 4,62 m (målt på oppstuge)
Bestemmelsens artikkel 4.1-ledd 8 åpner for bygging av oppstuge/ramloft der hensyn til landskap og naboer tillater det. Omsøkt bygning burde ikke være til sjenanse for naboer da vi ligger lavere i terrenget og det er også et friområde mellom oss og naboene. Oppstugeløsningen vil heller ikke ta utsikt eller sol fra disse. Flere naboer i området har også bygget oppstugehytter. Høyden på øvrige del av hytta er innenfor reguleringsbestemmelsene. Oppstugeløsningen vil også ha en betydelig fordel for bruken. Vi er en stor familie på 10 personer når alle er samlet. Vi vil ofte være mange på hytta samtidig. Det gjør at oppstugeløsning med flere soverom er en god løsning for oss. Det muliggjør flere oppholdssoner, hvis det er ønskelig, når flere er samlet. Håper på et positivt svar fra dere.» Tiltaket er varslet, det viste seg at det ikke var sendt varsel til alle berørte naboer. Disse er ettersendt og fristen for disse er 31.08.2016. Dersom det skulle komme merknader til nabovarselet må saken tas opp til ny behandling. Så vidt vi vurderer vil ikke denne saken berøre regionale eller nasjonale interesser og er derfor ikke sendt på høring. Saksbehandlers vurdering: Hytta vil ligge på reguleringsplan for Persbutunet. Plan- og bygningsloven sier: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. I denne saken er det søkt om en økning av mønehøyden til 5,7 m og gesimshøyde 4,62 m. Tiltaket ligger i et svakt hellende åpent område. En økning av mønehøyde vil kunne tilsidesette hensynet bak bestemmelsene vedrørende høyder på bygningene. For å kunne kompensere for høyden er det mulig i henhold til tverrsnittene å senke bygningen med 0,5 meter. Da vil tiltaket ikke virke dominerende på omgivelsene og høydevirkningen vil reduseres. Det vurderes til at en endring av mønehøyden i denne saken vil kunne tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen eller lovens formålsbestemmelser. Ved å senke bygningskroppen med 0,5 meter vil dette forhindres og en dispensasjon kan gis Videre vurderes det etter en samlet vurdering at fordelene vil være større enn ulempene. Tiltaket vil ikke forringe område eller berøre nasjonale eller regionale interesser. Etter en samlet vurdering finner en i denne saken å kunne anbefale dispensasjon innvilget dersom bygningen senkes med 0,5 meter i forhold til vedlagte snittegninger. Da fristen for de siste nabovarslene ikke er gått ut, vil saken måtte tas opp til ny behandling dersom det kommer merknader til tiltaket. Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for økning av mønehøyde til 5,7 meter og gesimshøyde 4,62 meter på eiendommen gnr. 32, bnr. 358, med vilkår om at tiltaket senkes 0,5 meter i forhold til vedlagte snittegninger.
Dersom det kommer merknader til tiltaket må saken tas opp til ny behandling. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Vedlegg: kart, tegninger
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 18.08.2016 Arkiv : 22/15/0/0 Saksmappe : 2016/484 Avd. : Teknisk Saksbehandler : Tanja Grinde Bjørkgården Søknad om dispensasjon - gesims- og mønehøyde hytte - 22/15 Kjetil Grongstad Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 59/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for økning av mønehøyde til ca. 5,8 meter og gesimshøyde ca. 4,0 meter på eiendommen gnr. 22, bnr. 15. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Fakta: Tiltakshaver er Kjetil Grongstad og Lillian Simones Grongstad. Ar plan & landskap søker på vegne av tiltakshaver om dispensasjon for gesims- og mønehøyde. Reguleringsplanen sier blant annet: «Tomter som har en framtredende plassering i forhold til terreng og landskap kan ha mønehøyde inntil 5,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng.. Alle disse tomtene er markert med 5,0 m på plankartet.» Tomt 63 gnr/bnr 22/15 er markert med 5,0 meter. Dispensasjonen begrunnes med: «Søknad om dispensasjon fra høyde bestemmelser innenfor reguleringsplan for Storhaug-Kråkås, tomt 6, gnr 22, bnr 15, Rollag kommune.
Eiere av tomt med gnr 22 bnr 15, innenfor Reguleringsplan for Storhaug-Kråkås, Kjetil Grongstad og Lillian Simones Grongstad, ønsker nå å bygge på eiendommen sin. Reguleringsplanen for Storhaug- Kråkås ble vedtatt i 2007 og er senere revidert (2014). Reguleringsplanen fastsetter høydebegrensninger for en del av tomtene i området deriblant gnr 22, bnr 15, til 5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tiltakshaver har et ønske om å bygge en fritidsbolig med total mønehøyde på ca. 5,8 m over gjennomsnittlig planert terreng. Med bakgrunn i dette søkes det om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4 knyttet til høyde. Høydebegrensningen antas å være lagt på tomt 6 med bakgrunn i at denne strekker seg opp imot toppen av Kråkåshaugen. Et bygg plassert på den høyeste delen av tomta ville kunne bli forholdsvis synlig i området. En eksisterende hytte er lokalisert oppe på Kråkåshaugen. Det er vegetasjon i området, lyng og fjellbjørk. Det planlegges å plassere bygningen på den sørøstre delen av tomta, lavest mulig. Med denne plasseringen vil Kråkåshaugen skjerme bygningen og dette vil sikre at økningen i høyde ikke vil medføre negative konsekvenser for landskapsbildet. Det er utarbeidet snitt-tegning som synliggjør situasjonen etter utbygging, og som dokumenterer at etablering av bygningen så vidt lavt på tomta ikke vil medføre silhuettvirkning. Søknad om dispensasjon forutsetter at denne plasseringen benyttes i byggesøknaden. Plan- og bygningsloven fastsetter at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. En dispensasjon som tillater økt høyde på tomta med denne fastsatte plassering vil ikke medføre en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsene det dispenseres fra, da plassering av ny bygning ivaretar hensynet som bestemmelsen skulle sikre. Bygningen kunne vært plassert øverst på tomta noe som ville medføre at høyde for mønet på bygning med en begrensning på 5 m kunne vært flere meter høyere enn omsøkt forslag vil medføre. Med bakgrunn i dette vurderes fordelene med dispensasjonen samlet sett å være klart større enn ulempene. Økningen i høyde vurderes med bakgrunn i dette ikke å ha negative konsekvenser for miljø, helse, sikkerhet eller tilgjengelighet. Det er sendt ut nabovarsler i anledning dispensasjonssøknaden. Det er ikke innkommet merknader til saken. Adresseliste og gjenpart av nabovarsel følger vedlagt. Med bakgrunn i overforstående redegjørelse anmodes det om at dispensasjon gis, med vilkår om at ny bygning plasseres i sørøstre del av tomta. Nøyaktig høyde fastsettes i byggesøknaden.» Tiltaket er varslet og det er ikke merknader til tiltaket. Så vidt vi vurderer vil ikke denne saken berøre regionale eller nasjonale interesser og er derfor ikke sendt på høring. Saksbehandlers vurdering: Hytta vil ligge på reguleringsplan for Storhaug-Kråkås. Plan- og bygningsloven sier: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
I denne saken er det søkt om en økning av mønehøyden til ca. 5,8 m og gesimshøyde ca. 4,0 m. Hytta er dratt helt ned i sørøstre del av tomta. En dispensasjon forutsetter plassering slik som vist og at begrensninger på skjæringer og fyllinger blir overholdt. Det vil da medføre at bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir tilsidesatt. Det vurderes til at en endring av mønehøyden i denne saken ikke vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen eller lovens formålsbestemmelser. Videre vurderes det etter en samlet vurdering at fordelene vil være større enn ulempene. Tiltaket vil ikke forringe område eller berøre nasjonale eller regionale interesser. Etter en samlet vurdering finner en i denne saken å kunne anbefale dispensasjon innvilget. Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for økning av mønehøyde til ca. 5,8 meter og gesimshøyde ca. 4,0 meter på eiendommen gnr. 22, bnr. 15. En gjør oppmerksom på følgende: Før byggearbeidet kan ta til må det godkjennes med eget vedtak om byggetillatelse. Vedlegg: Kart Tegninger
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 19.08.2016 Arkiv : 33/22/0/0 Saksmappe : 2013/358 Avd. : Teknisk Saksbehandl er : Tanja Grinde Bjørkgården Klage på vedtatt dispensasjon for plassering av hytte - 33/22 Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 60/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for justering av situasjonskart slik at hytte kan plasseres nærmere vei og flytting av anneks på eiendommen gnr. 32, bnr. 315 slik at tiltaket vil være minst mulig sjenerende for naboer. Tidligere gitt dispensasjon opprettholdes. Saken gjelder: Klage på plassering av hytte på eiendommen gnr/bnr 33/22. Fakta: Det ble søkt om dispensasjon for økt skjæring og fylling samt økt areal på 8 m². Det kom merknader fra naboene gnr/bnr 33/21 og 36/29. 36/29 Gosse : «Forslaget som vi har mottatt om nedkjøring til Deres hytte vil gi store skjæringer. Med økt utfylling av eksisterende snuplass ved vår hytte og foreslåtte «nedsving» vil dette øke skjæringshøyden og lengde på denne ytterligere. Vi ser også at det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen på avvik av høyde på skråninger/fyllinger for å bygge selve hytta. Vi viser til kommunens bestemmelser mot store fyllinger/skjæringer som gir betydelige endringer og inngrep i opprinnelig natur. Og vi forutsetter at dette overholdes.
Vedlagt er skisse som viser forslag til innkjøring for hytta som bør kunne være tilfredsstillende for alle. Denne er basert på eksisterende nedkjørsel, og vil ikke gi ulemper for tilkjørsel til noen av hyttene. Her vil skjæringene bli minimale, og det vil også være plass for snøen når man brøyter. I tillegg er vi på snørike vintre avhengig av å benytte noe av snuplassen til parkering av vår bil.» 33/21 Herzberg/Ulstein «Vi viser til nabovarsel med revidert informasjon sendt fra numedal Hytteutvikling på vegne av Annemor og Geir Paulsen. Som eiere av gnr 33 bnr 21 kvitterer vi herved for mottatt nabovarsel i to runder. Vi viser til våre tidligere kommentar datert 16.01.16 og videre kommunikasjon om snøforhold datert 18.02.2016. Først vil vi ønske familien Paulsen hjertelig velkommen som hyttenaboer. Vi har imidlertid noen kommentarer til prosjektet, slik det er presentert av Numedal hytteutvikling. Ufullstendig nabovarsel Byggherre og entreprenør har imøtekommet vår tidligere påpekning av mangler i nabovarsel om følgende forhold: 1) Høydesetting av gulvnivå i forhold til opprinnelig terreng, Det skal, etter plan- og bygningsloven, være med i situasjonsplan. Uten slik informasjon, kunne vi vurdere hvordan nybygget vil påvirke vår eiendom mht utsikt, siktlinjer osv. Vi minner om reguleringsplanens begrensning til maksimalt 5 meter mønehøyde over opprinnelig terreng (2.2). 2) Adkomst og planlagt biloppstilling var heller ikke inntegnet i situasjonsplan, slik loven krever. Dette var også svært viktig for vår vurdering av prosjektet. Vi sier oss fornøyde med den informasjonen som er ettersendt. Vi slutter oss imidlertid til intensjonen i Egil Gosse s kommentarer: Høydesettingen: Vi forutsetter at reguleringsplanen overholdes mht byggehøyde over eksisterende terreng. Dette innebærer antagelig at hytta må senkes ned i terrenget i bakkant. En slik løsning vil også redusere høyden på skjæringene og gjøre det lettere å få tilgang til en adkomst til hytta som ikke blir for bratt. Videre støtter vi Egil Gosse s påpekning av behovet for snødeponi, hvis det i det hele tatt skal være mulig å holde adkomsten til hyttene Paulsen og Gosse åpen på vinterstid. En løsning kan være (hvis hytta senkes ned i terrenget i bakkant) at adkomst og biloppstilling løses slik Gosse foreslår. En annen løsning er å legge nedkjøringen nærmere vår hytte (fra nord) og legge inngangen i det sørvestre hjørnet av hytta (med snødeponi der det nå er inntegnet et «anneks» eller uthus). Slik vi ser det, er løsningen her ikke godt nok gjennomtenkt. Forholdet til reguleringsplan/andre søknader om unntak Det er særlig følgende forhold vi vil følge opp gjennom den videre saksbehandlingen: 1) Plan- og bygningsloven inneholder en mulighet for kommunen å gi unntak fra 4-metersgrensen for (uisolert) uthus/garasje, og dette er skrevet inn i reguleringsplanen med hensyn til denne tomta. Denne unntaksmuligheten gjelder imidlertid ikke beboelseshus, og så langt vi forstod det, var det som opprinnelig ble kalt «anneks» tenkt å være et isolert areal til beboelsesformål. Bygget er likevel plassert nærmere tomtegrensa enn 4 meter. Dersom dette bygget i realiteten er tenkt brukt til boligformål (soverom), vil vi kreve at 4-metersgrensa respekteres. Så langt vi kan se, har kommunen ikke lovhjemmel til å gi unntak på dette punktet. 2) Nå sier det at denne bygget likevel ikke skal isoleres, altså være uisolert uthus, og søknad om unntak fra 4-metersregelen opprettholdes. Hvis kommunen gir unntak, blir dette bygget svært generende for oss, i og med at det er plassert 5 meter fra vår overbygde terrasse mot sør og i vesentlig grad forringe verdien av denne. Blir dette bygget reist, vil vi måtte følge med på en eventuell bruksendring og forlange bygget flyttet hvis det tas i bruk til boligformål. 3) Søknad om unntak for arealbegrensningen på 120 kvadratmeter (2.1) knytter seg til dette «annekset» eller uthuset (i og med at hovedhuset er oppgitt med et BRA på 108 kvm) Her vil vi altså forvente at det ikke gis unntak.
Krevende snøforhold Vi har helt siden vi kjøpte tomta vår vært klar over at Bnr 22 vill kunne bli bebygd. Vi kan selvsagt ikke motsette oss at så skjer. Vi har imidlertid noen års erfaring med snøforholdene her, og har advart både selger og megler mot disse. Dette har vi ettertrykkelig gjort rede for nå, og vi forutsetter at tomteeier også er blitt informert. Vi vil likevel gjenta at vi har pekt på to forhold: 1) En hytte på Bnr 22 vil bli liggende midt i en nokså svær snøfonn, som bygger seg opp på og bak det nordvestre hjørnet av tomta (akkurat der eier legger opp til å ha inngangen til hytta si). Når det er mye løs snø fra vest, kan fonna bygge seg opp til godt over 4 meters høyde. 2) For å få ryddet all den snøen og åpne vei til hytta til Egil Gosse (gnr 33 bnr 29) og inn til vår parkering, har det vært nødvendig å bruke Bnr 22 til å legge opp relativt store volumer av snø. Når tomta nå bebygges, vil det vanskeliggjøre snørydding både til denne hytta og til de to andre hyttene i veien. Vi har også anbefalt kontakt med Hans Vidar Bråten, som brøyter veien for Veglaget og kjenner forholdene. Vi viser til bilder som dokumenterer snøforholdene og som også kommunens saksbehandler har fått. Snødynamikken kan selvfølgelig endre seg, men dominerende vindretning er og blir vestlig. Fonna legger seg på østsida av parkeringen til hytta, på tvers veien, fra vår innkjøring og 15-20 meter sørover. Dette har vi dokumentert for Numedal Hytteutvikling med en rekke foto. Med alle forbehold, og som et vennlig råd, vil vi derfor anbefale eier å legge inngangen i det sørvestre hjørnet av bygget (i le av hytta på Gnr 33 Bnr 15) og ikke midt i den verste fonna. Dette kan gjøres ved å speilvende bygget. Dette vil også muliggjøre en mer naturlig adkomst fra nord. Konklusjon Som det vil framgå av ovenstående, mener vi at dette prosjektet, slik det er foreslått av Numedal Hytteutvikling, ikke tar tilstrekkelig hensyn til forholdene på stedet og heller ikke de nærmeste naboene. Vi kjøpte vår tomt på bakgrunn av den gjeldende reguleringsplanen for Rusthøgda og tok da selvsagt også reguleringen av nabotomta med i vurderingen. Vi forutsetter derfor at reguleringsplanen vil bli fulgt.» Saken ble behandlet i utvalget for næring, miljø og ressurs (NMR) 19.04.2016. Under møtet ble det avholdt befaring og ansvarlig søker og tiltakshaver redegjorde for planene og også endring av plassering av hytte. Dette for å kunne sikre grunnen godt nok for plassering av hytta. Samt bedre snøforhold som naboer hadde påpekt og minske skjæring og fylling. Vedtaket ble sendt til tiltakshaver, ansvarlig søker og naboen Hertzberg/Ulstein og Gosse. Dette vedtaket ble ikke påklaget. Tillatelse til tiltak for bygging ble vedtatt 22.04.2016 Det ble 22.06.2016 mottatt telefonhenvendelse fra Howlid gnr/bnr 33/15 hvor det ble påpekt at han ikke hadde mottatt nabovarsel. Dette ble besvart på e-post hvor det stod: Viser til telefonsamtale vedrørende nabovarsling. Nabovarsel ble sendt til berørte naboer 13.01.2016. Ansvarlig søker har da vurdert at deres hytte ikke er direkte gjenboer da det er både åpent areal og vei mellom tomtene. Vi har ikke hatt noen anmerkning på dette. I tillegg er det 9 meters høydeforskjell på hyttene. Dersom dere har spørsmål til byggingen er dere velkomne til ta kontakt. I forbindelse med igangsetting av grunnarbeidene ble kommunen gjort oppmerksom på at byggearbeidene ikke var i tråd med søknaden. Arbeidene ble da umiddelbart stanset. Og det ble oppdaget at endringene som ble redegjort for i befaringen med NMR ikke var nabovarslet. Det ble da avholdt en befaring med ansvarlig søker, naboene Hertzbers/Ulstein, Gosse og Howlid 05.08.2016. Det ble ved befaringen den 05.08.2016 enighet med de berørte parter og ansvarlig søker at nytt nabovarsel skulle sendes ut med reviderte skisser av tiltakets plassering og høyder.
De berørte parter ville da få en anledning til å kunne komme med en eventuell formell klage på de endringene som var foretatt og vedtatt av NMR. Numedal hytteutvikling sendte redegjørelse og varsel med kopi til kommunen: «Bakgrunnen for ny diskusjon for denne saken er fordi Numedal Hytteutvikling AS har kommet i skade for å ikke sende nabovarsel på siste endring av situasjonsplan som ble tatt opp på møte i NMR 19.04.2016. Vi fikk tillatelse til tiltak oversendt da og uten at Rollag kommune hadde fanget dette opp. Etter at vi ble oppmerksomme på feilen vi hadde gjort, stanset vi arbeidene umiddelbart og tok kontakt med de berørte parter. Vi arrangerte befaring med tilstøtende naboer av tiltaket sammen med Rollag kommune der vi redegjorde for situasjonen. Vi prøver å imøtekomme noen av de ønskene som ble tatt opp på dette møte og vi sender derfor ut ny situasjonsplan og nytt snitt med de mål naboene etterspurte. Tiltaket er endret minimalt siden siste behandling i NMR der det ble godkjent og det er herunder ikke kommet nye aspekter således. Det som er opp til vurdering er evnt naboenes innsigelser på plassering av hytte og anneks med da tilhørende justeringer av høyder. Vi har etter samtale med nabo av tiltaket flyttet annekset litt lenger unna deres hytte og vi besluttet å mure 2 av veggene noe opp slik at den blir liggende mer nede i terrenget. Hytten er flyttet litt nærmere vei slik at alle de tre tilstøtende hyttene får bedre utsyn. Høyden på hytten er i samsvar med tilhørende vei, vi må legge hytten på denne høyden for å sikre god adkomst med bil. Dette er og i samsvar med godkjent vedtak. Denne tomten er ekstremt vanskelig å bebygge og planlegge, men vi mener vi er kommet frem til eneste fornuftig løsning. Vi oppdaget og ved kontrollmåling at kotehøyder ikke stemmer med kommunens kart, derfor er ikke kotehøyder påsatt da dette kan skape forvirring. Vi i samsvar med naboer og Rollag kommune har brukt bestemmelsen i reguleringsplanen om mønehøyde over opprinnelig terreng. Vi beklager situasjonen som oppstod og kan forsikre om at våre rutiner er endret etter det som er skjedd. Håper dere kan ta dette opp til vurdering og samtykke i tiltaket. Legger ved nytt snitt og situasjonsplan.» Det er kommet klage på det utsendte redegjørelsen og varsel fra Numedal Hytteutvikling AS: «Vi viser til rekommandert sending fra Numedal Hytteutvikling datert 11.08.16. Videre viser vi til møte med Rollag kommune på tomta 05.08.16. På bakgrunn av konklusjon fra dette møtet, mener vi at de oversendte dokumentene ikke oppfyller kravene til et korrekt nabovarsel. Fra kommunens side ble det gjentatt ganger bekreftet at byggetillatelsen ble gitt på falske premisser og derfor ikke er gyldig. Det må innebære at tiltakshaver må søke om byggetillatelse på nytt, med all dokumentasjon og med alle dispensasjonssøknader, slik Planog bygningsloven og Byggesaksforskriften krever. Som naboer har vi krav på alle dokumenter som framlegges ved behandlingen av en ny byggesøknad. Det har vi ikke fått i sendingen datert 110816. Vi ber derfor om å få korrekt nabovarsel med alle dokumenter som grunnlag for vår vurdering og eventuelle merknader til saken. Dette er ikke en ren formalitet: NHU legger ved et ugyldig byggesaksvedtak og synes å ta for gitt at dette gjelder, og at det dermed ikke er nødvendig å vedlegge alle sakens dokumenter. Det er altså flere feil etter vårt syn. NHU kan heller ikke vise til at dokumentasjon er utsendt tidligere. Eierne av 36/29 og 33/15 har ikke fått noe tidligere nabovarsel. Dessuten viser det vi har fått oversendt at det enda en gang er gjort endringer i forslaget til bygningenes plassering i plan og høyde. Her viser vi til forskriften ( 5-2.Varsel til naboer og gjenboere) som fastslår: 1)Varsel skal inneholde de opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. 2) Målsatt situasjonsplan, 3) snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om 4) hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal 5) begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges. Nabovarsel og kvittering for nabovarsel kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending. Etter 5-4 skal følgende opplysninger være med: