REGULERINGSPLAN FOR SKRUBBEKJÆRVEIEN 5 ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Ortofoto som tydelig viser planområdet og omkringliggende bebyggelse REVISJON ETTER KOMMUNEPLANUTVALGETS BEFARING OG BEHANDLING 11.01.2012 Kommuneplanutvalget valgte å dra på befaring i forkant av møtet der saken ble behandlet den 11.01.2012. De av naboene som hadde merknader til melding om oppstart av planarbeidet ble varslet om befaringen i forkant, og det møtte frem et stort oppbud av naboer og andre interesserte. Resultatet av befaring og behandling var at det på etterfølgende møte ble fremmet forslag med følgende ordlyd: «Kommuneplanutvalget avslår fremlagte sak slik den foreligger, pga for høy utnyttelse. Ny plan som i større grad er i samspill med omgivelsene imøteses.» Pollen Bygg & Eiendom Side 1 av 10
Dette forslaget ble enstemmig vedtatt. Som planleggere har vi tatt dette til etterretning og omarbeidet planforslaget i tråd med vedtaket. I det følgende er endringene listet opp punktvis for å enklest mulig kunne fremheve hvilke grep som er tatt for å imøtekomme kommuneplanutvalgets vedtak. Antall leiligheter er redusert fra 6 til 4 Byggeområdet er delt i 3 deler med ulik maksimal mønehøyde Total maksimal mønehøyde er redusert med 1,5 meter til kote +45,8 for den høyeste bygningen. Byggegrense er i sin helhet holdt 4 meter fra naboeiendommene BYA er redusert med 5 % Disse endringene medfører igjen behov for noen andre endringer. Heis utgår fra prosjektet, og universell utforming vil da kun være mulig for 2 leiligheter, altså 50 % av enhetene, forutsatt at det bygges 2 horisontaldelte tomannsboliger med et mellombygg i en etasje og utvendig trapp til boligene i 2. etasje. Dette bør være akseptabelt. Trinnfri atkomst for boligene i 1. etasje oppnås ved at veien brukes som atkomst fra parkeringskjeller. «Kjørbar gangvei» kan også benyttes for av-/ og påstigning direkte foran inngang. Heis og innvendig trapp fjernes fra parkeringskjeller. Atkomst til boligen vil da foregå ved utvendig trapp eller langs veien. Denne endringen medfører at det kan frigjøres plass til 1 2 ekstra parkeringsplasser (dobbeltparkering). Dette er ikke vist på plankartet. Årsaken til at reduksjon i antall leiligheter ikke medfører større reduksjon i maksimal mønehøyde for BK1 er det faktum at boligene må ha saltak i dette området. Med en takvinkel på minimum 35 grader vil en bygningskropp med en typisk bredde på 7,5 8 meter få et tillegg i høyde for tak på ca. 3 meter. Som den digitale illustrasjonen viser, er det tenkt to bygningskropper med et lavere mellombygg. I de påfølgende avsnitt er originalteksten i planbeskrivelsen endret i tråd med endringene listet opp over. INNLEDNING og Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av Arne Erik Narvestad utarbeidet forslag til reguleringsplan betegnet Skrubbekjærveien 5. Området er i dag en del av Reguleringsplan for Strømsbuveien, Høyveien Sør og Skibberheia fra 1990. Området som omreguleres er i eksisterende reguleringsplan avsatt til privat parkering og noe bolig. Arealdel av kommuneplanen angir formålet til eksisterende boligområde med spesialmarkering bevaringsverdig bygningsmiljø. Pollen Bygg & Eiendom Side 2 av 10
HENSIKT MED REGULERINGEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging av konsentrert boligbebyggelse i form av et leilighetsbygg eller 2 tomannsboliger med totalt 4 boenheter og parkering i kjeller. PLANOMRÅDET Området er på ca. 900 m 2, hvorav ca. 360 m 2 blir avsatt til nye boliger og tilhørende utearealer på eiendom 502/1204. De øvrige arealer innenfor planområdet er benyttet til lekeplass, renovasjon og kjørbar gangvei. Tilleggende offentlige trafikkarealer som er nødvendige for å sikre atkomst på en tilfredsstillende måte er også tatt med. Bilde 2 Planområdet sett fra syd / sydvest TEKNISKE ANLEGG Atkomst til eiendommen skjer direkte fra Skrubbekjærveien, hvor det etableres ny avkjørsel som tilfredsstiller krav til frisikt. Kommunalt vann og avløp med tilfredsstillende kapasitet er tilgjengelig i direkte tilknytning til eiendommen. NY BEBYGGELSE Det er planlagt et leilighetsbygg / 2 tomannsboliger med 4 leiligheter av en størrelse på mellom 60 og 80 m 2 bruksareal hver. Disse skal bygges på en parkeringskjeller med parkering for 12 biler. Bebyggelsen vil oppføres i 2 etasjer pluss loft og parkeringskjeller. Leiligheter i 2. etasje vil få noe bruksareal i 3. etasje. Det er lagt opp til bebyggelse i en tradisjonell stil som er godt tilpasset omliggende bebyggelse. Bygningsmassen vil bli brutt opp for ikke å virke for ruvende. Pollen Bygg & Eiendom Side 3 av 10
FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Området er i eksisterende reguleringsplan avsatt til privat parkeringsplass, og utdrag fra reguleringsbestemmelsene 12.02 lyder som følger: Felles adkomstvei, parkering (Tk1 Tk16) er etablert/kan etableres i samsvar med planen. P-plasser fordeles etter behov. Det er ikke gitt hvordan bestemmelsen P-plasser fordeles etter behov skal tolkes. Eiendommen er i privat eie, og det foreligger tinglyste rettigheter for 4 parkeringsplasser for beboere i området. De øvrige plassene disponeres av hjemmelshaver og leies delvis ut. Gjennom foreslått omregulering vil de 4 tinglyste plassene tas med i ny parkeringskjeller. Bilde 3 parkering) Utsnitt av eksiterende reguleringsplan. Området er betegnet TK6 (privat FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommen er angitt som eksisterende boligområde med skravur som indikerer bevaringsverdig boligmiljø. Det planlagte leilighetsbygget vil videreføre denne arealbruken og ny bygningsmasse vil bli varsomt tilpasset det bevaringsverdige bygningsmiljøet omkring. Dette vil føre til en estetisk heving av områdets inntrykk, hvor en gruset parkeringsplass i dag ligger som et sår i Pollen Bygg & Eiendom Side 4 av 10
gatebildet. Ny bygningsmasse vil gli naturlig inn, og ivareta det samme antall parkeringsplasser som dagens åpne parkeringsplass. Omreguleringen vil dermed være klart i tråd med kommuneplanens arealdel, og dessuten i tråd med vedtak om boligfortetting mellom eksisterende bebyggelse. Bilde 4 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Området er betegnet som Boligområde - bevaring SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Eiendommen sokner til Stinta skolekrets, og skolen ligger ca 450 meter fra skolen. Skoleveien går langs lite trafikkerte veier og dels langs gangveier. Skoleveien benyttes av mange barn i dag, og vurderes som sikker. Pollen Bygg & Eiendom Side 5 av 10
KONKRET VURDERING OPP MOT ARENDAL KOMMUNES KOMMUNEPLAN FOR 2011-2021 - Det er nylig vedtatt ny kommuneplan for Arendal kommune, og denne inneholder bestemmelser og retningslinjer som erstatter Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Til PBL 11-9.5 er det vedtatt funksjonskrav som bl.a. omhandler lek, uteopphold og parkering. Parkeringsdekning Når det gjelder parkeringsdekning medfører gjennomføring av planen ingen endring av antall parkeringsplasser. Plassene som i dag er utendørs flyttes til ny parkeringskjeller. De 4 nye leilighetene vil få tilbud om en eller 2 faste plasser hver. 4 tinglyste p-plasser videreføres. Parkeringsdekningen bør dermed være tilfredsstillende. Nytt i kommuneplanens arealdel er frafall av krav til parkeringsplasser for sentrumsnære boliger nærmere offentlig parkeringshus enn 300 meter. Planområdet ligger nærmere enn 300 meter fra P-Hus Vest. Uteoppholdsareal og lek Det opparbeides felles lekeplass på 25 m 2 inne i planområdet. Ellers er det svært kort vei til Myra med stor grusbane, hoppbakke og lekemuligheter i naturen. Når det gjelder areal for uteopphold stilles krav om 35 m 2 pr boligenhet. Dette ivaretas med private terrasser og fellesareal mellom bygningene, det vil si over parkeringskjeller. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Boenhetene i 1. etasje vil få trinnfri atkomst. Prinsipp om tilgjengelighet for alle vil dermed følges for 50 % av boenhetene. OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. 1. Fylkesmannen i Aust-Agder Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen setter lys på barn- og unges oppvekstvilkår og sikker skolevei. De forventer at dette redegjøres for i planbeskrivelsen. Videre minnes det om estetiske hensyn. Vår kommentar: Dette er generelle innspill som peker på prinsipper som skal legges til grunn ved all planlegging. Innspillene vil bli kommentert og tatt hensyn til i den videre planleggingen. Pollen Bygg & Eiendom Side 6 av 10
Beredskapsmessige innspill: Det minnes om krav om ROS-analyse og Fylkemannens mulighet for å fremme innsigelse hvis slik analyse ikke foretas. Vår kommentar: ROS-analyse er utført. Sosial- og helseavdelingen: Det minnes om prinsippet om universell utforming og tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Vår kommentar: Boligene i 1. etasje vil få trinnfri atkomst, og prinsippet om universell utforming vil bli lagt til grunn ved planlegging av 50 % av leilighetene. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Planavdelingen: Det påpekes at omkringliggende bebyggelse er interessant med tanke på bevaring, og at planforslaget vil bli vurdert i forhold til historiske og arkitektoniske verdier i den omkringliggende bebyggelsen. Videre minnes det om universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og behovet for sikkerskolevei. Vår kommentar: Alle momentene som Fylkeskommunen tar opp er hensyntatt og innarbeidet i planforslaget. 3. Brian Gundersen med flere Gundersen er svært lite tilfreds med omreguleringen, og mener at det vil føre til at karakter og miljø i området vil bli endret. Vår kommentar: Det er naturlig med en skepsis til tiltak i nærmiljøet, og ettersom det ved melding om oppstart er lite konkret informasjon tilgjengelig, er det forståelig at naboer ser for seg en massiv og lite stedstilpasset bebyggelse. Det er vår intensjon å tilpasse ny bebyggelse til det eksisterende bygningsmiljøet slik at det nettopp harmonerer godt med det antikvariske miljøet og bidrar til å heve helhetsinntrykket. 4. Inger Lisberg og Erik Normann Jørgensen Jørgensen er nabo i Meyergaten 16 rett syd for planområdet. Og er sterkt i mot omreguleringen. Det henvises til protestskriv fra andre naboer som Jørgensen slutter seg til. Pollen Bygg & Eiendom Side 7 av 10
Vår kommentar: Betraktningene i punktet over gjør seg gjeldende her også, og vi har gjennom planarbeidet forsøkt å vise at de aller fleste bekymringer som naboene måtte ha vil bli snudd til noe positivt. 5. Stine Skelton og Henning Myhrer Skelton / Myhrer innleder med å protestere mot omreguleringen, og viser til tidligere fremmet byggesak med garasjer og leiligheter som ble avslått. Videre minnes det om stedets karakter med verneverdige hus, og det poengteres at området er tettbygd fra før, det nevnes støy, økt trafikk og parkeringsproblemer. Det nevnes til slutt at Damgaten 4 vil bli ytterligere innebygget og muligens vil miste sol. Vår kommentar: Forholdet til tidligere avslått byggesak er nettopp en av årsakene til av man nå velger å ta området opp til regulering. En reguleringsplan vil belyse alle sider ved en utbygging langt grundigere enn en søknad om tiltak kan gjøre, og det vil på den måten kunne legges premisser for utbyggingen som vil kunne ivareta naboers interesser på en langt bedre måte. Damgaten 4 ligger så vidt langt unna den planlagte bebyggelsen (20 25 meter) at det er lite trolig at ny bebyggelse vil påvirke solforholdene her i vesentlig grad. De øvrige momentene i nabos brev er diskutert andre steder i denne oppsummeringen, men jeg vil kort poengtere følgende: Den nye bygningsmassen er varsomt tilpasset de omliggende bygninger, slik at etter ferdigstilt utbygging vil området fremstå som langt mer helhetlig enn i dag, der en gruset parkeringsplass ligger som et sår i landskapet og ikke på noen måte er et harmonisk og naturlig element i den aktuelle typen bebyggelse. Bebyggelsen i området er fra gammelt av tett, og det er skapt hyggelige og intime små uteplasser inn i mellom boligene. Dette har vi videreført også i forbindelse med den nye bebyggelsen. Trafikkøkningen er marginal, og en eventuell økning i støy likeså. 6. Statens Vegvesen Vegvesenet påpeker at området ikke grenser inn mot fylkesveier eller riksveier, og at atkomst til området fra slik vei går via rundkjøring, og her derfor ingen innvendinger mot omreguleringen. De innkomne innspillene avdekker ikke store interessekonflikter som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Alle offentlige instanser som har uttalt seg her vært positive til omreguleringen. Naboers skepsis grunner oftest på uvitenhet om planens innhold, og vi har gjennom det foreliggende planforslaget i så stor grad som mulig forsøkt å ta hensyn til deres innspill. Det er vår oppfatning at dette har lykkes. Pollen Bygg & Eiendom Side 8 av 10
Bilde 5 Tomten sett fra sydøst Bilde 6 Parkeringsplass og bolig på naboeiendom 502/260 sett fra sydvest Pollen Bygg & Eiendom Side 9 av 10
Bilde 7 Sydlige del av parkeringsplassen Arendal, 01.11.2011 rev. 01.02.2012 Pollen Bygg & Eiendom Side 10 av 10
Sjekkliste Risiko- og sårbarhetsundersøkelse for: REGULERINGSPLANARBEID SKRUBBEKJÆRVEIEN 5 Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Omgivelser Nei Merknad Er området utsatt for snø-eller steinskred? X Er det fare for utglidning(er området geoteknisk stabilt)? X Er området utsatt for springflo/flom? X Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? X Er det radon i grunnen? Vet ikke Annet(angi)? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg X - hendelser på jernbane X - hendelser på sjø/vann X - hendelser i luften(flyaktivitet) X Vil drenering av området føre til oversvømmelse i X nedenforliggende områder? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser i nærliggende virksomheter(industriforetak etc.) utgjøre risiko for området? - utslipp av giftige gasser/væsker X - utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker X Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? - elektrisitet(kraftlinjer) X - teletjenester X - vannforsyning X - renovasjon/spillvann X Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området? - påvirkes området av magnetisk felt fra linjer - Ikke høyspent - er det spesiell klatrefare i forbindelse med linjer - Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage X - til nærmiljøanlegg(idrett etc.) X - til forretning etc. X - til busstopp X Brannberedskap: - omfatter området spesielt farlige anlegg X - har området utilstrekkelig brannvannsforsyning(mengde X og trykk) - har området bare en mulig atkomstrute for brannbil X Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? - gruver: åpne sjakter, steintipper etc. X - militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. X - industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering X - annet(angi) X Er det regulert vannmagasiner i nærheten, med spesiell X fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell X fare(stup)? Annet(angi)? X
Ulovlig virksomhet Annet Sabotasje og terrorhandlinger: - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål X - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten X - annet(angi) X Vedr. radon. Det er etter TEK 10 krav om radonsperre for alle nye boliger, så det vil bli tatt de nødvendige forholdsregler mot Radon uansett. Utført av: POLLEN BYGG & EIENDOM Underskrift: Niels R. Kaastrup Nielsen (elektronisk signert) Dato: 01.11.2011