Til seksjonseierne i Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2015. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i avholdes tirsdag 5. april 2016 kl 18:00 på Bjørnsletta skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR 2015 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2015 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om ny fasade kjøkkenside Erik Braun Ref: årsmøte 2015. B) Forslag fra Styret Endre vedtekter 5 siste punkt. C) Forslag fra Styret Skifte ut låssystemet for fellesskapets dører. D) Forslag fra Styret Kanal rens av ventilasjonsrør over tak. E) Forslag fra Styret Modernisere sikringsskap fellesskapet. F) Forslag fra Styret Forberede for montering av ladesystemer for El biler i garasjen. G) Forslag fra Styret Fasadevask av alle langsider av 4 stk. blokker. H) Forslag fra Erik Braun Male vegger i oppganger hvite. I) Forslag fra Brit Aardal Legge varmekabler fra garasje UA 19 til inngang UA 21. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 1 varamedlem for 1 år D) Valg av valgkomité Oslo 03.03.2016 Styret i Erik Berentzen Mona Flemmen Ola Robøle Matz Winger
3 2. ÅRSBERETNING FOR 2015 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Erik Berentzen 2015-2016 Styremedlem Mona Flemmen 2014-2016 Styremedlem Ola Robøle 2015-2017 Styremedlem Matz Winger 2015-2017 Varamedlem Henrik Kristoffer Havnå 2014-2016 Valgkomiteen Svein Haddeland 2015-2016 Trude Tvedt 2015-2016 Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg. Generelle opplysninger om Sameiet består av 76 seksjoner. er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 971289163, og ligger i bydel 6 Ullern i Oslo kommune med følgende adresse: Ullern Allé 5 23, 0381 Oslo. Sameiet har gårdsnummer 28 og bruksnummer 1029. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. Vaktmester, renhold, gressklipping, snømåking og matteskifte. Disse tjenestene er ivaretatt av Bygård vaktmesteren AS.
4 Styrets arbeid for 2015 Styret Siden det forrige ordinære årsmøtet i 2015 har sameiets tillitsvalgte vært: Styrets leder: Erik Berentzen, UA19 Styremedlem: Mona Flemmen, UA15 Styremedlem: Ola Robøle, UA17 Styremedlem: Matz Winger, UA21 Varamedlem Henrik Havnå, UA23 (Matz Winger har vært permittert fra styret fra oktober 2015 Henrik Havnå har derfor fungert som styremedlem i hans fravær). Styret i Bjørnsletta boligsameie har denne perioden bestått av 1 kvinne og 4 menn. Organisasjonen følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det har vært avholdt 12 styremøter i kontorlokalene til styreleder Erik Berentzen. Økonomi Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Årets årsregnskap viser et underskudd på kr 115 318,- som overføres til udekket tap. Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet, som ligger vedlagt i årsmøtedokumentene. Styret har reforhandlet renten på selskapets lån og lånerenten er nå på 4,15 % prosent. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har, er medtatt i det fremlagte årsregnskapet. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt, som påvirker resultatet eller foreningens stilling. I perioden har det ikke blitt utbetalt noen form for godtgjørelser utenom ordinært styrehonorar. Det har vært arrangert julemiddag for styret m/partnere på restaurant Mr. Bay. Styrets arbeid Styret har i perioden siden forrige årsmøte avholdt 12 styremøter i tillegg til befaringer på fellesareal og HMS-runder. Det er også avholdt møter med driftstjeneste og underleverandører på tjenester til boligsameiet. Styret har også hatt som intensjon å øke intensiteten på rundskriv og oppslag til beboerne. Samtlige rundskriv og oppslag har også blitt publisert på sameiets nettside. www.bjornslettaboligsameie.no har også blitt oppgradert og lagt på en mal som OBOS forvaltning kunne tilby. Dette har gjort ajourhold og oppgraderingen langt mer rasjonelt og driftssikkert. Året dugnad ble også i går gjennomført til tross for store nedbørsmengder. En del personer stilte trofast opp. Styret hadde fått satt opp en teltduk så det ble servering av pølser og drikke til de fremmøte etter dugnaden. Noe som ble godt mottatt i det kalde været. Sommerfesten gikk av stabelen i juni og det var også i år godt fremmøte av både store og små. Et av de større arbeidene som har blitt gjennomført i året som har gått er lekkasjen i taket v/ua nr. 15. Taket er nå tettet etter en svært lang tørkeperiode. Noe som tok mye mer tid enn anslått ikke minst grunnet det svært fuktige været vi hadde i vår og sommer.
5 Et annet prosjekt som har blitt gjennomført er bygging av nytt søppelanlegg. Prosjektet gikk etter planen med små justeringer underveis. Den endelige beslutningen om plasseringen av det nye søppelanlegget ble fastsatt etter at representanter fra hver oppgang i sameiet kom frem til nåværende plassering. I ettertid ser det ut til at anlegget fungerer bra. Samtidig med oppgravingen av dette anlegget ble parkeringsplassen og skråningen rundt denne ved nr. 17 og 15 oppgradert og beplantet. Det ble også lagt ny asfalt med kantstein rundt hele plassen. Dette har hevet hele inntrykket innkjøringen til sameiet. Vi har i de siste årene hatt noen svært kraftige regnskyll, som har medført at vann har flommet inn i begge garasjeanleggene. I forbindelse med at vi fikk satt ned det nye renovasjonsanlegget ble det gravd ned en drenerings kom mellom UA 19 og 21, dette for å hindre at vannet renner inn ved trappen i nr. 19. For om mulig hindre at vannet flommet ned i garasjen ved innkjøringen til nr. 15, ble dreneringen på gangveiene lagt om slik at vannet ble adressert ned i kommen ved bommen mellom UA 15 og 17. Det ble samtidig gjort en del asfaltering på gangveier, og vi senket kommen og la om fallet ved UA 9. De enkelte tiltak som ble gjort fot å hindre at vannet fosset inn i garasjen UA 15, var ikke tilstrekkelige, så styret besluttet derfor sent i høst å få gravet ned en ekstra dreneringskum, som ville kunne ta unna vannet når det regner som verst. Det ser ut til at dette tiltaket har vært vellykket. Vi hadde i høst havari på garasjeporten i UA 15. Motoren var av en gammel utrangert type, og tilfredsstilte heller ikke dagens HMS krav og ble erstattet av en ny moderne type som også kan åpnet via smart mobiltelefon. Ombygning for åpning med mobiltelefon ble også gjort på porten til garasje UA 17. Tidligere søppelhusene (UA 9 og 19) er nå pusset opp og skal benyttes til sportsboder. Styret har foretatt en fordeling slik at det blir 2 oppganger som deler en sykkel/sportsbod. Det har blitt foretatt en opprydding og beskjæring av trær på den såkalte «taxihaugen». Flere beboere klaget over lite sol og styret fikk gjennomført en opprydding av kvist og kvast i tillegg til at de aller største trærne ble fjernet. Planen er nå videre at det beplantes med nye prydbusker som for eksempel syrin og frukttrær. Gressklippingen har denne sesongen vært preget av mye fuktig vær noe som til tider har gjort klippingen vanskelig. Styret har derfor brukt mye tid på å følge opp denne tjenesten. Sameiet hadde 2 stk. lån et i DNB fra reoperasjon på takene for 5 6 år side og et lån hos Oslo Kommune Enøkbedriften i forbindelse med ombygning av varmtvannsanlegget til oppvarming med jordvarme. Begge disse lånene er reforhandlet og flyttet over til OBOS bank, som ga oss de beste betingelsene. Se note 15 i regnskapet. Norsk brannvern hadde en inspeksjonsrunde av samtlige leiligheter dvs. det var noen leiligheter de ble nektet å komme inn av beboerne. Ut fra de leilighetene de fikk inspisert har vi fremdeles en del mangler den enkelte beboer må utbedre som nye røykvarslere og nytt pulverapparat. Til tross for dette var det i år færre bemerkninger enn tidligere. En sak de påpekte var rømningsveiene fra garasjeanlegget. Styret har derfor på årets budsjett ønske om at samtlige sylindere i alle fellesinnganger og trappesjakter skiftes ut. Det bør være slik at alle som har garasje i et bygg bør ha full tilgang til å evakuere ut gjennom
6 enhver oppgang. Skiltingen av rømningsveier og synliggjøring av utplassert slukkeutstyr har også blitt oppgradert. Styret nedsatte en liten prosjektgruppe for ytterligere å følge opp Oslo Sporveier vedrørende uønsket støy fra T-banen. Det ble avholdt et møte på våren med Sporveiene. De gikk da med på at det skulle gjennomføres ytterligere en støymåling og nå over en noe lengre periode enn forrige gang. Målingen ble derfor nå satt opp over en uke og plassert på en terrasse i UA nr. 19. Når rapporten fra Brekke & Strand Akustikk AS forelå viste det seg at støynivået er under akseptable verdier, men så tett oppunder skalaen for akseptabel støy at Sporveien var villige til ytterligere et møte med prosjektgruppen. Styret har berammet et nytt møte med Sporveiene i begynnelsen mars i år. I skrivende stund er utfallet noe ukjent, men styret akter ikke å gi seg i denne saken. Samtlige fliser på gulvene i inngangspartiene, trapper og avsatser har i perioden blitt renset og oljet. Styret har fått tilbakemelding om at dette har medført at gulvene er enklere å vaske og det ser langt penere ut. I tillegg har dette medført at inneklimaet virker noe bedre. Sameiet har en tvist med nabo i Hoffsjef Løvenskjolds vei 16, som går på felling av trær på sameiets tomt. Etter en rundspørring i sameiet, ble beslutning at flertallet ønsket IKKE felling, men til nød justering av trærne. Naboen har fått vårt svar, men anker dette videre så her er ikke siste ord sagt. Over inngangspartiene har det blitt montert opp ny ledd utebelysning. Armaturen er også selvstyrende dvs. er slukket på dagtid og tennes automatisk når det blir mørkt. Det har vært 2 stk. forsikringsskader som har belastet sameiet i 2015 UA 7 og UA 19. Vi har hatt en skade på inngangen fra garasjen til oppgang UA 9, da en beboer var uheldig og kjørte inn i veggen. Skaden dekkes av bilens forsikringsselskap. Maling av veggen vil bli gjort så snart temperaturen tilsier det. Styrets planer for 2016 Oppgradering av samtlige felles sikringsskap- og anlegg. Tilrettelegge for EL-biler (og hybridbiler) med spredningsskap. Rens og inspeksjon av innvendige ventilasjonsrør fra bad og kjøkken over tak. Fasadevask av samtlige blokker. Oppgradering og maling av inngangspartiene. Nytt nøkkelsystem for alle felles innganger og fellesrom. Fornying og beplantning på fellesareal. I samarbeid med OBOS ta en gjennomgang av vedtektene for sameiet, da det er nye lover på gang. Endringer vil fremmes for årsmøtet for godkjennelse.
7 KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2015 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2016. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr 2.663.033,-. Dette er kr 13.033 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak inntekter som følge av frafall på dugnad og innbetaling fra el-bileiere. Ytterligere informasjon finnes i note 2 og 3 i årsregnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr 2.727.945,- Dette er kr 374.445 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak nødvendig anleggsarbeid for å redusere og forhåpentligvis forhindre vanninntrenging til garasjeanleggene ved snøsmelting og stadig kraftigere regnskyll. Dette var ikke medtatt i budsjett for 2015. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 115.318 og tillegges udekket tap i balansen. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2015. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2015 var kr 1.313.133,- Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for 2016. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2015 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
8 KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2016 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2016. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1.067.000,- til større vedlikehold som omfatter nytt låssystem fellesdører, oppgradering av fellesskapas sikringsskap, rense ventilasjonsrør fra alle leilighetene, forberede mulighet for lading av El biler, male malte flater innvendig oppganger, og fasadevask, foruten oppgradering og vedlikehold av uteareal. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med noe lavere energikostnader enn for 2015. Forsikring Forsikringspremien for 2016 reflekterer indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i. Lån har lån i OBOS-Banken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2016) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,90 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2016. Budsjettet er basert på 15 % økning av felleskostnadene fra 1.1.2016. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo 03.03.2016 Styret i Erik Berentzen Mona Flemmen Ola Robøle Matz Winger
9
10
11 5. REGNSKAP 2015 og BUDSJETT 2016 7260 - BJØRNSLETTA BOLIGSAMEIE RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2015 2014 2015 2016 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 2 662 044 2 663 244 2 650 000 3 062 000 Andre inntekter 3 989 3 867 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 2 663 033 2 667 111 2 650 000 3 062 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-10 575-6 345-6 500-10 575 Styrehonorar 5-75 000-45 000-75 000-75 000 Revisjonshonorar 6-14 040-6 928-8 000-8 000 Forretningsførerhonorar -107 780-104 395-107 000-110 000 Konsulenthonorar 7-6 445-10 323-15 000-10 000 Kontingenter -890-890 -1 000-890 Drift og vedlikehold 8-862 356-379 858-550 000-1 067 000 Forsikringer -201 955-180 856-195 000-220 000 Kommunale avgifter 9-521 881-436 207-516 000-518 000 Energi/fyring -212 050-162 875-250 000-200 000 Kabel-/TV-anlegg -261 399-254 188-265 000-265 000 Andre driftskostnader 10-453 575-427 344-365 000-423 500 SUM DRIFTSKOSTNADER -2 727 945-2 015 208-2 353 500-2 907 965 DRIFTSRESULTAT -64 912 651 903 296 500 154 035 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 25 987 42 121 0 1 000 Finanskostnader 12-76 393-94 654-90 000-69 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -50 406-52 533-90 000-68 000 ÅRSRESULTAT -115 318 599 370 206 500 86 035 Overføringer: Til opptjent egenkapital 33 762 Fra opptjent egenkapital -33 762 Udekket tap -81 556 Reduksjon udekket tap 565 608
12 BALANSE EIENDELER Note 2015 2014 OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 405 9 400 Tap på krav 0-6 442 Kortsiktige fordringer 13 213 854 212 777 Driftskonto OBOS-banken 235 292 202 609 Innestående i andre banker 98 000 121 051 Sparekonto OBOS-banken 526 712 815 311 Sparekonto OBOS-banken II 837 033 824 359 SUM OMLØPSMIDLER 1 911 295 2 185 508 SUM EIENDELER 1 911 295 2 185 508 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 0 33 762 Udekket tap 14-81 556 0 SUM EGENKAPITAL -81 556 33 762 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 15 1 394 689 1 558 491 SUM LANGSIKTIG GJELD 1 394 689 1 558 491 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 318 868 332 071 Leverandørgjeld 278 977 238 660 Påløpte renter 317 7 358 Påløpte avdrag 0 14 990 Annen kortsiktig gjeld 0 175 SUM KORTSIKTIG GJELD 598 162 593 254 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 911 295 2 185 508 Pantstillelse Garantiansvar Oslo 03.03.2016 Styret i Erik Berentzen Mona Flemmen Ola Robøle Matz Winger
... 13 NOTER TIL REGNSKAPET NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres kvartalsvis. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Fram til 01.11. benyttet selskapet en felles skattetrekkskonto som OBOS-konsernet disponerte. Selskapet har nå opprettet en egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. Selskap som ikke har hatt lønnsutbetalinger i november eller desember har ikke tatt i bruk den nye kontoen. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 2 650 044 Dugnad 12 000 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 2 662 044 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Strøm EL-bil 550 Ukjent innbetaling 438 Korrigeringer på reskontro 1 SUM ANDRE INNTEKTER 989
14 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -10 575 SUM PERSONALKOSTNADER -10 575 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2014/2015, og er på kr 75 000. I tillegg har styret fått dekket middag inkl. transport for kr 19 010, jf. note 10. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 14 040. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS -6 445 SUM KONSULENTHONORAR -6 445 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -106 941 Drift/vedlikehold VVS -1 075 Drift/vedlikehold elektro -92 586 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -461 663 Drift/vedlikehold fellesanlegg -128 286 Drift/vedlikehold brannsikring -29 028 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -37 225 Kostnader dugnader -5 554 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -862 356 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -339 917 Feieavgift -18 102 Renovasjonsavgift -163 861 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -521 881
15 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -12 379 Skadedyrarbeid/soppkontroll -33 526 Driftsmateriell -1 493 Lyspærer og sikringer -275 Vaktmestertjenester -82 952 Renhold ved firmaer -139 479 Snørydding/gressklipping -125 170 Andre fremmede tjenester -8 388 Kontor- og datarekvisita -1 676 Trykksaker -3 802 Møter, kurs, oppdateringer mv. -6 200 Andre kostnader tillitsvalgte -19 010 Andre kontorkostnader -1 492 Porto -2 534 Reisekostnader -172 Bank- og kortgebyr -3 295 Velferdskostnader -11 431 Konstaterte tap -300 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -453 575 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 596 Renter av sparekonto i OBOS-banken 24 075 Renter DNB 105 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 1 037 Andre renteinntekter 175 SUM FINANSINNTEKTER 25 987 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån DNB -32 205 Renter lån OBOS-banken -9 126 Renter lån Oslo Kommune -34 231 Gebyrer DNB -550 Gebyrer OBOS-banken -100 Gebyrer Oslo Kommune -150 Andre rentekostnader -31 SUM FINANSKOSTNADER -76 393 NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2016) 213 854 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 213 854
. 16 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2016, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2016. NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til 31.12. i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN DNB - (flyttet til OBOS i 2015) Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.15 var 4,80 %. Løpetiden er 13 år. Opprinnelig 2009-1 100 000 Nedbetalt tidligere 507 526 Nedbetalt i år 592 474 0 OBOS banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.15 var 4,15 %. Løpetiden er 10 år. Opprinnelig 2015-1 413 873 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 19 184-1 394 689 Oslo Kommune Enøkbedriften (flyttet til OBOS i 2015) Rentesatsen pr. 31.12.15 var 4,29 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig 2013-1 079 900 Nedbetalt tidligere 113 883 Nedbetalt i år 966 017 0 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -1 394 689
17 4. GODTGJØRELSE STYRE Det er avsatt samme beløp til styrehonorar som tidligere år - kr 75.000,- Forslag til vedtak pkt. 4 Økes til kr 80.000,- Godkjennes Ja eller Nei Vedtak 4. 5. INNKOMMENDE FORSLAG 5 A. Forslag fra årsmøte i fjor fra Erik Braun (5B). Krever 2/3 flertall. - Rekkverkene har for lengst gått ut på dato og tilhører en svunnen tid fra 70-80 tallet hvor billigste og enkleste måte ble valgt. - En utskifting til f.eks. glass med alu. stolper og rekkverk, hadde forandret og løftet hele fasaden mot gården vesentlig, ift. å få et moderne og tidsmessig uttrykk, samtidig som brukervennlighet, herunder gjennomsyn og vedlikehold hadde blitt vesentlig bedre og hyggeligere for alle beboere - En investering som garantert ville ha betalt seg og løftet merverdien for leilighetene og sameiet som helhet. Oppgradering av rekkverk på (kjøkkensiden) fra 2. etasje og opp med glass fronter, som erstatning for dagens malte rekkverk. Oppgradering av frontfasade muligheter og konsekvenser Innledning / prosess. Styret har hentet inn 2 anbud på to ulike tilnærminger for å få løst oppgaven. Begge alternativene er å anse som en fasadeendring. Forslagene krever derfor 2/3 flertall. Endring av fasade er søknadspliktig hos Plan- og bygningsetaten. Avhengig av hvordan Plan- og bygningsetaten stiller seg til tiltaket, må det innhentes samtykke til oppgradering og kostnadsbelastning fra eiere med balkong. Dersom Plan- og bygg forutsetter at alle balkongene må oppgraderes, må det innhentes skriftlig samtykke fra samtlige eiere av leiligheter med balkong. De faktiske kostnadene for tiltaket vil bli fordelt på de som oppgraderer balkongen. Det betyr at de som ikke gjør oppgraderingen, ikke skal være med på å betale. BESKRIVELSE AV FORSLAGENE. Alternativ 1 - Innglassing av fasade - fra gulv til tak Beboere vil kunne velge mellom frostet eller gjennomsiktig glass på rekkverket. Rekkverket vil ha aluminiumprofiler. Over rekkverket vil de øvrige glasselementene være festet til skinner. Dette gir mulighet til å trekke glasselementene til side slik at man får «åpnet» balkongen. Kostanden for alternativ 1 er budsjettert til kr 3.750.000 inkl. mva. Dette gir en budsjettert kostnad på kr 72.000,- per boenhet med balkong.
18 Figur 1 Fotomontasje av blokk med innglassing. Alternativ 2 - Glassrekkverk - (erstatter det rekkverket vi har i dag) Beboere vil kunne velge mellom frostet og gjennomsiktig glass på rekkverket. Rekkverket vil ha aluminiumprofiler. Kostanden for alternativet er budsjettert til kr 1 350 000,- inkl. mva. Dette gir en budsjettert kostnad på ca. kr 26 000,- per boenhet med balkong. Figur 2 Databladbilde av priset rekkverk. STYRETS ANBEFALNING Styret mener at kostnaden ved inn-glassing av fasade og glassrekkverk ikke reflekteres i økt nytte/verdi for leilighetene. Styret anbefaler derfor ikke tiltaket. Det er ikke avsatt midler for dette forslaget i budsjettet for 2016.
19 FORSLAG TIL VEDTAK 5A KREVER 2/3 FLERTALL Alternativ 1. Inn-glassing av fasader Styret innhenter det beste tilbudet på alternativet 5A 1, og igangsetter arbeidet med utskifting og montering av inn-glasset fasade og nytt glassrekkverk som beskrevet over. Ja eller Nei til vedtaket 5A 1. Vedtak 5A 1. Alternativ 2. Glassrekkverk balkonger Styret innhenter det beste tilbudet på alternativet 5A 2, og igangsetter arbeidet med utskifting og montering av nytt glassrekkverk. (Har 5A/1 fått flertall, bortfaller 5A / 2) Ja eller Nei til forslag 5A 2. Vedtak 5A 2. 5B Forslag fra styret - Endre vedtekter i 5 - krever 2/3 flertall Endre vedtekter i 5 siste punkt ladning av EL og hybrid biler på fellesanlegg i garasjen. (nytt beløp skal gjelde fra Q3-2016) Nåværende tekst Sameier som eier og lader El-bil fra egen garasjeplass plikter å melde fra til styret om dette. Sameier vil bli fakturert for en beregnet kostnad for tiden kr 100,- pr. måned for bruk av fellesskapets strøm (beløpet blir justert etter behov). Dersom sameier kan dokumentere eget strømopplegg med egen måler vil kostanden ikke bli fakturert. Forslag til ny tekst Sameier som eier og lader El-bil og Ladebare Hybridbiler fra egen garasjeplass plikter å melde fra til styret om dette. Sameier vil bli fakturert for en beregnet kostnad for tiden kr 200,- pr. måned for bruk av fellesskapets strøm (beløpet blir justert etter behov). Dersom sameier kan dokumentere eget strømopplegg med egen måler vil kostanden ikke bli fakturert.
20 FORSLAG TIL VEDTAK 5B - KREVER 2/3 FLERTALL Styret endrer vedtektene som over i 5 siste ledd Ny tekst. Ja eller Nei til forslag 5B Vedtak 5B. 5C Forslag fra styret - Skifte ut til moderne låssystem på alle fellesdører. Krever simpelt flertall. 1. Skifte ut låser på fellesskapets dører til nøkkelfritt system. Dette gjelder inn og ut fra garasjer, sykkelboder og alle innganger. Styrer foreslår dette ut fra følgende argumenter. 2. Det har vært relativt stor utskifting av eiere / beboere opp igjennom de siste år. 3. Mange nøkler er kommet på avveie noe som gir uvedkommende tilgang til garasjer, innganger og (leiligheter). 4. Av HMS hensyn må vi sikre alle rømningsveiene slik at det er mulighet for bruker av garasje i UA 15 som bor i UA 17 og kunne komme ut hvis garasjeporten er sperret / blokker ved f.eks. brann. 5. Alle beboere får 2 nye brikker, og beholder sine gamle nøkler som passer til leiligheten. 6. De søm ønsker kan utvide systemet til å benytte nøkkelfritt system på egne inngangsdører dette dekkes da av hver enkelte beboer. 7. Kostnaden for felleskapet er lagt inn i driftsbudsjettet for 2016. Eks på låssylinder Eks brikke Eks for leilighet Eks på lås og brikke FORSLAG TIL VEDTAK 5C Styret innhenter det beste tilbudet, og igangsetter utskifting til nytt system som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5C
21 Vedtak 5C. 5D Forslag fra styret - Kanal rens og inspeksjon av alle ventilasjonsrør fra bad/kjøkken. Krever simpelt flertall. 1. Kanal rens og inspeksjon av ventilasjonsrør fra bad og kjøkken til over tak alle leiligheter. Dette er et område som aldri har hvert vedlikeholdt i sameiet, og bør gjøres med jevne mellomrom. 2. Dett bør gjøres for å forbedre avtrekk fra leiligheten, få bedre inneklima, og bedre luften i leilighetene. 3. Kostnaden for rensing er lagt inn i driftsbudsjettet for 2016 FORSLAG TIL VEDTAK 5D Styrer innhenter det beste tilbudet, og igangsetter rensing av alle ventilasjonsrør som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5D Vedtak 5D. 5E. Forslag fra styret Modernisering av 4 stk. sikringsskap for fellesanleggene. Krever simpelt flertall. 1. Modernisere 4 stk. sikrings skap som styrer oppganger, varmtvann og garasjer, plassert i underetasje UA 23, og i garasjer ved oppgang 17, 13, og 7. 2. Dette for å bringe sikringsskapene opp på dagens standard, med jordfeilbryter i alle sikringer. 3. Og få montert overspenningsvern som ivaretar alle leiligheter. 4. Forberede sikringsskapene for uttak for ladning av El Bil. 5. Kostnaden for ombygning er lagt inn i driftsbudsjettet for 2016 FORSLAG TIL VEDTAK 5E Styret innhenter det beste tilbudet, og igangsetter ombygning av sikringsskapene (4 stk.) som beskrevet over.
22 Ja eller Nei til forslag 5E Vedtak 5E. 5F Forslag fra styret Montere fordelingsskap for tilkobling av EL-Bil i sameiet - Krever simpelt flertall. 1. Opplegg for ladning av EL-Bil i sameiet. Legge opp til et spredingsskap i hver garasje, slik at beboere som har el bil, kan koble seg på for egen regning. I tillegg blir det en tilkoblingsavgift for å dekke etablering av spredningsskapet. FORSLAG TIL VEDTAK 5F Styret innhenter det beste tilbudet, og igangsetter ombygning av sikringsskapene (4 stk.) som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5F Vedtak 5F. 5G Forslag fra styret Fasadevask av alle yttervegger 4 blokker Krever simpelt flertall. 1. Vi har sett tendenser til svartsopp på rekkverk, kjøkkensiden, og det er møkkete trau på stuesiden. Videre trenger vi å få renset tak over boder på stuesiden. Fasadevask vil bli gjort med lift og skånsomme vaskemidler. Kostnaden for ombygning er lagt inn i driftsbudsjettet for 2016. Dette forslaget bortfaller ved godkjennelse av forslag 5 A 1 alt 2. FORSLAG TIL VEDTAK 5G Styret innhenter det beste tilbudet, og igangsetter vasking av alle langsider på 4 blokker, som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5G Vedtak 5G. 5H Forslag fra Erik Braun UA 11 Maling av oppgangene krever simpelt flertall. Forslaget er at alle vegger (røde mursteinsfelt) i trappegang(er) males lyse, i de oppganger beboerne ønsker dette. Samme farge som "båndene" i trappegangene. (Hvite / Offwhite) Styre har innhentet opplysninger fra Selvaag tidligere, og Selvaag anbefalte da ikke at mursteinsveggene males da dette kan medføre mere støy i oppgangen. Styret stiller seg ikke bak forslaget.
23 Om forslaget blir vedtatt, kan oppgangene i sameiet males, etter at styret har innhentet et demokratisk valg hvor flertallet i oppgangen avgjør om oppgangen skal males eller ikke. Kostnaden må dekkes over driften fordelt på alle beboere. Kostnaden for maling IKKE er lagt inn i driftsbudsjettet for 2016, og omfanget er pr dato ukjent. FORSLAG TIL VEDTAK 5H Stemmer over om oppgangene skal males som skissert over. Hvis Ja, innhenter styret det beste tilbudet, og igangsetter arbeidet som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5H Vedtak 5H. 5I Forslag fra Brit Aardal UA 23 Varmekabler mellom garasje og UA 21 - krever 2/3 flertall. Vi i blokk UA 21 og 23 må gå ut for å komme til garasjeanlegget. Gangveien fra den "gamle" søppelboden i nr. 19 og til trappen til garasjeanlegget blir dårlig strødd. Dette har vært et problem i alle år. Kommer derfor med forslag om at det blir lagt varmekabler, fra trapp garasje UA 19 til inngang UA 21. Kostnaden for montering av varmekabler og asfaltering er IKKE lagt inn i driftsbudsjettet for 2016. Vil stipulere dette til en kost på mellom kr 100 og 150.000, Ved godkjennelse må dette tas over drift, og påvirker resultatet. Styre må vurdere om det skal legges varmtvann eller bruke elektrisitet. Når vi dimensjonerte varmtvanns forbruket ved bruk av jordvarme, la vi til overkapasitet med tanke på montering av varmekabler i deler av gangveiene. Styre innstiller positivt til forslaget. FORSLAG TIL VEDTAK 5I Styret innhenter det beste tilbudet, og igangsetter montering av varmekabler og asfaltering som beskrevet over. Ja eller Nei til forslag 5I Vedtak 5 I.
24 6. Valg av tillitsvalgte Valgkomiteen ved Svein Hadeland UA 11 og Trude Tvedt UA 9, kommer med følgende forslag se under. De nye styremedlemmene er forespurt og vil påta seg styrevervet i kommende periode. VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Mona Flemmen UA 15 velges for 2016-2018 B. Som styremedlemmer for 1 år foreslås: Erik Berentzen UA 19 velges for 2016-2017 C. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Lars-Henrik Evjan UA 23 velges for 2016-2018 D. Styremedlemmer som ikke er på valg: Ola Robøle UA 17 valgt for 2015-2017 Matz R Winger UA 21 valgt for 2015 2017 (Skal flytte.) E. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Inger-Lise Etholm UA 7 velges for 2016-2017 F. Som valgkomité for 1 år foreslås: Henrik Havna UA 23 Trude Tvedt UA 9
25 Orientering om sameiets drift. Styrets arbeid Her henviser vi til styrets beretning Pkt. 2. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 450346. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggs innretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.
26 Kabel-TV Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom sameiets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Get s kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.
HUSORDENSREGLER for BJØRNSLETTA BOLIGSAMEIE Vedtatt på konstituerende sameiermøte 20.09.1983 med endring i sameiermøte 27.03.2001. Revidert sameiermøte 21.03.2011. 1. Beboerne plikter å følge husordensreglene og er ansvarlige for at de overholdes av husstanden og dem som gis adgang til leiligheten. 2. Styre oppfordrer den enkelte beboer til å løse konflikter internt, før styre involveres. Henvendelser til styret eller forretningsfører om husorden skjer skriftlig. 3. Motorisert ferdsel på gang/tilkjøringsveiene skal kun gjøres ved spesielle behov, som flytting, henting/levering av eldre/handikappede/tyngre vare som møbeltransport etc. Parkering er kun tillatt på de registrerte plasser. All kjøring på tilkjørselsveiene og i garasjene må skje med stor aktsomhet. Gjesteparkeringsplasser skal kun brukes av gjester til korttidsparkering. 4. All søppel skal håndteres i henhold til gjeldene regler fra Oslo Kommune Renovasjonsetaten. All annen søppel enn husholdningsavfall, er den enkelte beboers ansvar og skal innleveres på gjenbruksstasjoner. 5. Alle rom må holdes oppvarmet på en slik måte at vann og avløp ikke fryser. Annet enn klosettpapir må ikke kastes i klosettet 6. Dyr som er til ulempe for andre beboere må ikke holdes i leilighetene. Lufting av hunden skal skje utenom gangveiene, garasjene og barnas lekeplasser. Lufting av hunden må skje under kontroll. Hundeekskrementer må fjernes. 7. Musikk- og sangundervisning tillates bare etter skriftlig avtale med styret og/eller naboene. 8. Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor leilighetene. De må ikke brukes slik at andre sjeneres. Fra kl. 23.00 til kl. 06.00 må beboerne vise særlig hensynsfullhet slik at andre beboeres nattesøvn ikke forstyrres. Vær spesielt oppmerksom på at stereoanlegg i leilighetene og høylytt tale og musikk på terrassene og balkongene vil forstyrre beboerne i stort omfang. Virksomhet som er til sjenanse for andre beboere (banking og annen støy) skal ikke skje etter kl. 18.00 lørdager samt på søn- og helligdager. Teppebanking på terrassene og balkongene er ikke tillatt. Det må utvises stor hensynsfullhet ved grilling på terrassene og balkongene. Til grilling skal kun gasseller elektrisk grill benyttes. 9. Av hensyn til trappevask og generell adkomst til oppgangene, er det ikke adgang til å ha sko eller andre gjenstander stående i gangene. Barnevogner plasseres under trappen i inngangspartiet, sykler i sykkelboder eller i garasjen på beboernes plass eller på annet anvist sted. Sportsutstyr o.l. plasseres i egen bod.
Garasjeplassene skal holdes ryddige og rene. Det er ikke adgang til å kle inn hele eller deler av garasjen eller tilhørende bod. Beboerne plikter å holde inngangsdørene lukket og låst til enhver tid. Beboerne plikter å verne om trær, plener og andre ytre anlegg. 10. I sameiet holdes en årlig dugnad for vedlikehold og rydding av plener og andre ytre anlegg. Samtlige seksjoner plikter å stille på dugnaden med en voksen person som skal utføre de oppgaver som dugnadsledelsen anviser. Seksjoner som ikke er representert på dugnaden, skal betale et dugnadsgebyr som fastsatt av sameiermøtet. 11. Styrets godkjennelse må innhentes for alle forandringer som har innvirkning på bebyggelsens utseende, så som f.eks. maling, radio- og TV-antenner, flaggstenger, skilt eller andre utvendige, faste innretninger. Innvendige endringer i leilighetene som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner må ikke foretas. Likeledes må det heller ikke foretas forandringer som kan være til ulempe for naboer. Ved brudd på denne bestemmelse kan styret kreve at forholdene tilbakeføres til det opprinnelige. Dersom sameieren ikke foretar tilbakeføring innen rimelig frist som styret fastsetter, kan styret besørge tilbakeføringen foretatt for sameierens regning og risiko. 12. Gjentatte og/eller alvorlige brudd på husordensreglene kan medføre sanksjoner og/eller pålegg i henhold til sameiets vedtekter pkt. 6 og pkt. 7, siste ledd.
VEDTEKTER for BJØRNSLETTA BOLIGSAMEIE Vedtekter vedtatt i ordinært sameiermøte (årsmøte) den 27. mars 2001 som oppdatering av vedtekter vedtatt i konstituerende sameiermøte 20. september 1983, senere justert i sameiermøte mars 1995. Oppdateringen er i hovedsak tilpasning til ny lov om Eierseksjoner datert 23. mai 1997 nr. 31. Justert i sameiermøte 5. mars 2007. Siste justering vedtatt på sameiermøte 21. mars 2011. Siste justering vedtatt på sameiermøte 20. april 2013. Sist endret på sameiermøte 19. mars 2014. 1 Innledning og formål Sameiets navn er. Postboks 5, 0311 Oslo. Sameiet består av 76 seksjoner av eiendommen gnr. 28, bnr. 1059 i Oslo i henhold til oppdelingsbegjæring datert 14.02.83, tinglyst 15.02.83. Organisasjonsnummer 983 338 917. 2 Formålet med dannelsen av sameiet er: 1. Ivareta driften av sameiet 2. Administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesareal 3. Ivareta alle andre saker av felles interesse I tilfelle tvil om en sak er av felles interesse, avgjøres spørsmålet med alminnelig flertall på sameiermøtet, jf. 9. 3 Forholdet mellom sameierne Innehaveren av den enkelte seksjon overtar sin seksjon i henhold til sameiebrøken. 4 Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til salg og pantsettelse. Salg og utleie skal meddeles styret til registrering. Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Når en seksjon leies ut, må garasjeplassen stilles til disposisjon for leietaker. Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. Juridiske personer kan ikke eie seksjoner i sameiet. Råderetten til den enkelte garasjeplass fremgår av vedlegg godkjent på årsmøte 20.4.2013 - datert mars 2013. 5 Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet. Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Fellesarealene skal holdes forsvarlig ved like. Sameier som eier og lader El-bil fra egen garasjeplass plikter å melde fra til styret om dette. Sameier vil bli fakturert for en beregnet kostnad for tiden kr 100,- pr. måned for
bruk av fellesskapets strøm (beløpet blir justert etter behov). Dersom sameier kan dokumentere eget strømopplegg med egen måler vil kostanden ikke bli fakturert. 6 Særskilt bruksrett til deler av fellesareal med utvidet vedlikeholdsplikt Beboerne bosatt i første etasje kan etter søknad til styret, gis rett til å benytte utearealet foran egen leilighet, begrenset frem til gangveien. Det er ikke tillatt å sette opp gjerder rundt dette særskilte bruksområdet. Hekkplanting kan anvendes, men hekken skal ikke være over 1,8 meter høy. Annen form for innhegning kan tillates etter søknad til styret. Det er tillatt å sette opp skjermvegg på hver side av bruksområdet, men denne skal ikke være høyere enn 1,6 meter og ikke bredere enn 1,2 meter regnet fra betongvegg. Et vilkår for å kunne få særskilt bruksrett til fellesarealet, er at sameier påtar seg vedlikeholds-ansvar for dette området. Sameier må ikke på dette bruksområdet oppbevare redskap, materialer, avfall osv. som virker sjenerende eller skjemmende for omgivelsene. Det er heller ikke tillatt å føre opp byggverk uten styrets samtykke på det aktuelle området. Det er likevel tillatt å utvide terrassen med inntil 2,5 meter beregnet fra leilighetens yttervegg. Dersom en seksjonseier forsømmer sin vedlikeholdsplikt, kan styret pålegge denne å foreta forsvarlig vedlikehold, eller la vedlikeholdet utføres av andre for seksjonseiers regning. 7 Beboerne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. 8 Sameiets utgifter skal fordeles på sameierne etter leilighetenes brutto gulvareal. Styret fastsetter à konto beløp som innbetales forskuddsvis hvert kvartal av den enkelte sameier. Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at utbetalt andel av driftsutgifter til sameiet, eventuelt andre utgifter som sameiet har bestemt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser. Unnlatelse av å betale utlignede andeler av sameiets forpliktelser etter påkrav, anses som vesentlig mislighold. De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. 9 Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet. Styret innkaller skriftlig til det ordinære sameiermøtet (årsmøtet) med minst 8 - åtte - og høyst 20 tjue - dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsberetning med revidert
regnskap. Årsmøtet holdes innen utgangen av april måned. Forslag som en sameier ønsker behandlet på sameiermøtet, skal sendes inn skriftlig til styret senest 21- tjueen - dager før møtet. For at forslag som nevnt i 9 tredje og fjerde ledd, skal kunne behandles på møtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen. 10 Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst 1/10 av sameierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke(n) sak(er) de ønsker behandlet. Om nødvendig kan ekstraordinært sameiermøte kalles inn med kortere varsel enn åtte dager. Likevel ikke mindre enn tre dager. Sameiermøte kan med vanlig flertall vedta avsetning til fond for fremtidig vedlikehold, påkostninger og / eller nødvendige fellestiltak på eiendommen som skal hindre forringelse av verdier eller til bruk for bestemte tiltak for standardheving av eiendommen. Avsetningen kan settes til en andel av sameiets overskudd, men begrenset oppad til 50 %. 11 I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Foruten eieren, har ett husstandsmedlem møte- og talerett. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Ingen kan representere mer enn tre sameiere ved fullmakt. Fullmakten anses å gjelde på førstkommende sameiermøte med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake. Sameierne har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet med vanlig flertall gir sin tillatelse. 12 På ordinært sameiermøte skal behandles: 1. Årsberetning fra styret. 2. Godkjenning av årsregnskap, herunder budsjett for kommende år. 3. Valg av styre med vararepresentant. 4. Valg av revisor. 5. Andre saker som er nevnt i innkallingen. 13 Sameiermøtet ledes av styrets leder eller den lederen måtte utpeke. Hvis lederen ikke er til stede, velger sameiermøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameiere. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes på sameiermøtet. Protokollen skal leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameiere, valgt på sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne. Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:
1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlige. 2. Endring av vedtektene. 3. Salg, makeskifte eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet, eller fører til nevneverdig ulempe for den enkelte sameier. 4. Beslutninger av annen art som etter forholdene i sameiet må anses som vesentlig Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant alle sameierne. 14 Ingen kan som sameier eller fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller nærstående eller om eget eller nærståendes ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. 15 Styre og forretningsfører Til å forestå driften av eiendommens fellesanliggender velger sameierne på sameiermøtet et styre på fire medlemmer, styreleder inkludert. I tillegg velges en varamedlem. Styrets leder velges særskilt. Styremedlemmene velges for 2 - to år av gangen. Varemedlem for 1 - ett år av gangen. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. Maksimalt 2 to styremedlemmer kan skiftes ut samtidig. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Styremøtet ledes av styrets leder, eventuelt i dennes fravær av valgt møteleder. 16 Styret ansetter, sier opp og avsetter forretningsfører og andre funksjonærer, gir instruks for dem, fastsetter lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine forpliktelser. Styret er vedtaksfør når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, avgjør møtelederens stemme. I fellesanliggender representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og et medlem i fellesskap. Styremøte avholdes når det finnes nødvendig, dog minst 2 - to ganger i året. 17 Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse av. 18 Regnskap og revisjon Regnskap for foregående regnskapsår skal legges frem på ordinært sameiermøte sammen med årsberetning. Regnskap og årsberetning skal utarbeides i samsvar med
bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Regnskapet skal revideres av revisor, valgt på sameiermøtet. Revisor skal være statsautorisert eller registrert. 19 For øvrig kommer lov av 4. mars 1983, nr. 7 om eierseksjoner, med senere revisjoner, til anvendelse. Ref.; Vedtekter 4 vedlegg Disposisjonsrett over garasjeplasser