SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristine Ebne Arkiv: 614 &55 Arkivsaksnr.: 16/4610 Sign: Dato: 21.11.2016 Utvalg: Formannskapet 19.12.2016 15/681 - UTLEIE AV TOMTEAREAL - MARKJE BARNEHAGE Rådmannens forslag til vedtak: 1. Vedtaket fra formannskapssak 65/16 den 09.05.2016, oppheves. Vedtaket sier som følger: "Formannskapet vedtar å selge gnr/bnr 15/681 tidligere Markje barnehage til dagens leietakere for takstpris. Dato for overtakelse settes til 01.01.2017." 2. Markje barnehage blir i kommunal eie. 3. Ryvingen barnehage får leie tomtearealet til Markje barnehage vederlagsfritt i ti år, mot at de tar utgifter og arbeidet med å rive barnehagebygget.
SAKSFREMSTILLING I formannskapssak 65/16 den 09.05.2016 vedtok formannskapet som følger: "Formannskapet vedtar å selge gnr/bnr 15/681 tidligere Markje barnehage til dagens leietakere for takstpris. Dato for overtakelse settes til 01.01.2017". Leietaker ønsket da å kjøpe eiendommen for å rive bygget og benytte tomtearealet som lekeareal for barnehagebarna. I etterkant er det kommet frem opplysninger som tilsier at eiendommen bør forbli i kommunal eie. Bakgrunn for saken Markje barnehagebygg gnr/bnr 15/681 er et bygg på omtrent 202 m 2 og fullverdiforsikret for ca. 2 millioner. Tomtearealet er på 968,5 m 2. Bygget ble oppført i 1952. Bygget ble senere renovert og tilpasset barnehageformål i 1990. Tomten er regulert til allmennyttig barnehage. Eiendommen er taksert til kroner 750 000 av Takst Team As. Takstens utskrift er datert 08.03.2016. I taksten omtales Markje barnehagebygg som et rivningsobjekt. Av saksfremstillingen fra formannskapssak 65/16 kommer det frem at Markje barnehage er i dårlig stand og at bygget i fremtiden vil påføre eier utgifter i form av rivningskostnader. Det nevnes også at eiendommen tidligere har blitt vurdert som nyttig i forbindelse med en eventuell oppgradering av Åkra ungdomsskole. Det var da tenkt at tomtearealet til Markje barnehage kunne fungere som parkeringsareal. I saken ble det likevel argumentert for at tomtearealet til Markje barnehage ikke er helt gunstig som parkeringsareal fordi arealet ligger på motsatt side av vegen for Åkra ungdomsskole. Arealet som Markje barnehage ligger på er trolig for lite til at det alene kan gjøre seg gjeldende i forbindelse med en fremtidig kommunal utbygging. I etterkant er det kommet frem at Ryvingen barnehage har bygget barnehagebygget sitt på festet grunn, og at det er kommunen som er eiere av arealet. Denne festeavtalen ble inngått i 2001 og festeprisen på arealet er kroner 0. Gjeldende festeavtale på gnr/bnr 15/2040 er gjeldende i tidsrommet fra 2001 til 2036. Det ble holdt møte mellom Karmøy kommune og Ryvingen barnehage den 16.06.2016. Det kom da frem at Ryvingen barnehage mente det var mer hensiktsmessig å leie tomtearealet som Markje barnehage er oppført på, enn å eie det. De peker på at ettersom de ikke eier grunnen som deres eget barnehagebygg er oppført på, vil det være lite gunstig for dem å eie naboeiendommen. Spesielt om de en gang i fremtiden skulle bestemme seg for å legge ned barnehagedriften. I møtet ble det lagt frem et forslag til leieavtale der Ryvingen barnehage får leie tomten til Markje barnehage vederlagsfritt i ti år, mot at de tar kostnaden og arbeidet med å rive Markje barnehagebygg. Dersom Ryvingen barnehage skulle bestemme seg for å legge ned barnehagedriften, og kommunen fremdeles er eiere av både gnr/bnr 15/681 og gnr/bnr 15/2040, vil kommunen få frigitt et areal på over 5,5 mål. Dette arealet vil da kunne nyttiggjøre seg i sammenheng med framtidig kommunal utbygging. Tomtearealet som Markje barnehage er bygget på kan altså med tiden bli del av et større areal.
Problemanalyse: Åkra er allerede et utbygd område med liten kapasitet med tanke på nybygg. Det er viktig at kommunen tar vare på de arealene de eier. Selv om arealene ikke er aktuelle i dag, kan de være viktige for kommunen i fremtiden. Som offentlig aktør er kommunen nødt til å forholde seg til EØS regelverket i forbindelse med offentlig støtte. Dersom gode grunner taler for det finnes det likevel muligheter for at kommunen kan gi offentlig støtte i form av bagatellmessig støtte. Bagatellmessig støtte er støtte som ikke overstiger 200 000 Euro, dette tilsvarer med dagens takst 200 000*9,13 (15.11.2016, DNB) = 1 826 000 kr. Tidsrommet for bagatellmessig støtte er rullerende og strekker seg over en periode på tre år. Det er viktig at summen av all bagatellmessig støtte som kommunen tilfører Ryvingen barnehage ikke overstiger 200 000 Euro i løpet av denne treårsperioden. Økonomi: Ryvingen barnehage har hentet inn prisestimat som anslår rivejobben ved Markje barnehage til å ligge rundt 250 000 kr. Dette samsvarer godt med kommunens eget prisestimat som baseres på normtall for rivning. Disse normtallene sier at det koster omtrent 1000 1200 kr å rive per kvadratmeter. 202 m 2 *1200 kr = 242.400 kr 242.400 kr / (10 år * 968,5 m 2 ) = 25 kr /m 2 *år For å kartlegge hvorvidt saken kan komme i strid med EØS regelverket har kommunen blitt oppfordret av kommuneadvokat til å finne markedspris på leie av tomten til Markje barnehage. Kommunen har tatt kontakt med to meglere, men de sier at det er vanskelig å komme med en markedspris på tomten, da det ikke er et fungerende marked for leie av lignende tomter på Åkra. Det nærmeste kommunen da kommer en markedspris er å sammenligne med prisen andre private barnehager betaler for å feste areal av kommunen. Til sammenligning ligger denne prisen på 39 kr/m 2. Differanse i året: Differanse over tre år: Differanse over ti år: 14 kr *968,5 m 2 = 13 559 kr 13 559 kr * 3 år = 40 677 kr 13 559 kr *10 år =135 559 kr Dersom kommunen velger å inngå leieavtalen vil de støtte Ryvingen barnehage med 13 559 kr i året, som tilsvarer 40 677 kr over en tre års periode og 135 559 kr over en ti års periode. I tillegg kommer støtten som blir gitt gjennom festeavtalen på tomtearealet som deres eget barnehagebygg er oppført på. Sum i året: 39 kr * 4564 m 2 = 177 996 kr Sum over tre år: 177 996 kr * 3 år = 533 988 kr Totalt over tre år: 40 677 kr+533 988 kr = 574 665 kr
Den totale summen som kommunen støtter Ryvingen barnehage med er ikke i nærheten av å overskride den øvre grensen for bagatellmessig støtte på 200 000 Euro, eller omtrent 1,8 milloner kroner. Vurdering: Som offentlig aktør er Karmøy kommune pliktet til å forholde seg til EØS-reglementet når det gjelder støtte til private aktører. Kommunen skal også fremme likebehandling og opptre rettferdig ovenfor innbyggerne. I dette tilfellet innser kommunen at det vil være en stor ulempe dersom det skulle bli gjennomført et salg av Markje barnehage til Ryvingen barnehage. Område er allerede tett utbygd og det er viktig at kommunen beholder området i kommunal eie. Selv om kommunen nødvendigvis ikke trenger arealet i dag så vet man ikke hva kommunen vil gjøre i fremtiden. Ettersom også Ryvingen barnehage foretrekker en leieavtale over ti år fremfor et eventuelt kjøp, ser kommunen det som beste løsning at det blir inngått en ny leieavtale som er gjeldende de ti neste årene. Etter ti år vil kommunen da få muligheten til å ta i bruk arealet som tilhører Markje barnehage selv, eller eventuelt inngå en ny leieavtale dersom det skulle være ønske om det. Rådmannens konklusjon: Rådmannen tilrår formannskapet å opphøre vedtaket fra formannskapssak 65/15, og at Markje barnehage beholdes i kommunal eie. Det anbefales at leietaker får leie tomten vederlagsfritt i ti år, mot at de tar kostnaden og arbeidet med å rive Markje barnehagebygg. Det er viktig at kommunen verner om arealer som kan bli viktige for kommunen i fremtiden. 21.11.2016 Rådmannens signatur: Sigurd Eikje Oversikt over vedlegg Vedtak fra formannskapssak 65/16 den 09.05.2016 Regulering Pristilbud Takstdokument
TIL, ryvingen barnehage 29. 3. 2016 Pristilbud,g nr 15, b nr 680 Rigg og drift : RS Grunnarbeider : riving Komplette rivningsarbeider, levering til godkjent dipo Fjarning av betong mur/plannering. demontering av gjerde for arbeider inkl montering Levering, utlegging og komprimering av grus på tommt Borttransportering av overskuddsmasse av løsmasser, inklusiv nødvendig tipparbeid. = 250 000 KR Alle priser er eksl. mva. Takker for forespørse len. Med vennlig hilsen Rune merkesvik 46626633
SAKSPROTOKOLL - 15/681 - SALG AV KOMMUNAL EIENDOM - MARKJE BARNEHAGE Formannskapet behandlet saken den 09.05.2016, saksnr. 65/16 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Formannskapet vedtar å selge gnr/bnr 15/681 tidligere Markje barnehage til dagens leietakere for takstpris. Dato for overtakelse settes til 01.01.2017.
SAKSPROTOKOLL - 15/681 - UTLEIE AV TOMTEAREAL - MARKJE BARNEHAGE Formannskapet behandlet saken den 19.12.2016, saksnr. 180/16 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Vedtaket fra formannskapssak 65/16 den 09.05.2016, oppheves. Vedtaket sier som følger: "Formannskapet vedtar å selge gnr/bnr 15/681 tidligere Markje barnehage til dagens leietakere for takstpris. Dato for overtakelse settes til 01.01.2017." 2. Markje barnehage blir i kommunal eie. 3. Ryvingen barnehage får leie tomtearealet til Markje barnehage vederlagsfritt i ti år, mot at de tar utgifter og arbeidet med å rive barnehagebygget.