Omdanning av eiendom i matrikkel og grunnbok - Erfaringer fra kompliserte prosjekt Eivind Hasseldokk Ramsjord M. Sc., Ph. d. Konsulent, Ramsjord AS house of law and business www.ramsjord.no eivind@ramsjord.no www.tollboden.no Struktur Innledning Gjennomgang av typetilfeller v/ Einar Nordengen Innledning til mer kompliserte prosjekt Presentasjon av case Eiendomsplanlegging og prosesstyring Refleksjoner omkring dagens system Eiendomsdannelse i bytransformasjon 2 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 1
Betraktningsperspektiv Helhetlig perspektiv, er opptatt av: Ivaretakelse av aktør- og samfunnsinteresser Legge til rette for gjennomføring av planer og prosjekt Prosesstyring, organisering og rollefordeling Transaksjonskostnader/effektivitet Eiendomsdannelse i bytransformasjon 3 Relevans, stedlig og tematisk kontekst Dagens (by)utviklingspolicy, utfordringer i planlegging og realisering av planer/utviklingsprosjekt Gjenbruk av areal i urbane områder Eiendomsforhold i eksisterende utbygde områder Eiendomsdannelse i bytransformasjon 4 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 2
Tema og problemformulering Eiendomsomforming og matrikulære oppgaver som integrert del av planlegging og gjennomføring av utviklingsprosjekt Klarlegging av eksisterende eiendomsforhold Eiendomsplanlegging Styring av prosesser Sentrale utfordringer: Fragmenterte institusjonelle rammer Koplinger og avhengighet mellom ulike transaksjoner og gjøremål Koordinering og rekkefølge på transaksjoner (!) Krevende å styre prosesser, betydelig usikkerhet omkring prosess og resultat (!) Eiendomsdannelse i bytransformasjon 5 Case Transformasjon av sentrumsområde i et tettsted sentralt på Østlandet Presentere oversikt over: Eksisterende eiendomsforhold og litt historie Initiativ til transformasjon, utviklingsmodell, grunneiersamarbeid Områdeplanlegging Salg til investor/utbygger Detaljplanlegging og organisering av gjennomføring Formål: Belyse hvordan klarlegging, omforming og dannelse av eiendom foregår som integrerte deler av planlegging og gjennomføring av prosjektet Synliggjøre sentrale utfordringer Eiendomsdannelse i bytransformasjon 6 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 3
Eiendomsforhold Felt S3 Eiendomsdannelse i bytransformasjon 7 Grunneiersamarbeid Modell : Selskapsdannelse, alle kvadratmeter like mye verd, aksjesits etter eiendomsinnehav Forkjøpsrett for utviklingsselskapet til avtalt pris, eiendommene er verdsatt etter eksisterende bruk Merverdi fordeles via selskapet Finansiering av utviklingsprosess Eiere/fremfestere av eksisterende næringsbygg er IKKE med i utviklingsselskapet. Eiendomsdannelse i bytransformasjon 8 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 4
Områdeplan Eiendomsdannelse i bytransformasjon 9 Områdeplan Førsteutkast til reguleringsbestemmelser: Endelig versjon etter innspill: Eiendomsdannelse i bytransformasjon 10 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 5
Eiendomsomforming felt S3 Felt S3: Gnr. 26, bnr. 1001 Eiendomsdannelse i bytransformasjon 11 Strategi eiendomsomforming S3 Aktuelle fremgangsmåter? Bitvis Koordinert Hybrid Drivere? Dokumentavgift Kompleksitet, transaksjonskostnader og risiko knyttet til prosess og resultat Avhengighet mellom endring av eiendoms-, eierog rettighetsstrukturer! Dialog med tinglysingen og kommunen Eiendomsdannelse i bytransformasjon 12 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 6
Strategi eiendomsomforming S3 Hybridvariant Steg 1: Sammenføye alle eiendommer med samme hjemmelshaver Forutsetter forutgående opprydding Pant Forkjøpsretter Fremfestekontrakter Festekontrakter Seksjonering A B C Eiendomsdannelse i bytransformasjon 13 Strategi eiendomsomforming S3 Steg 2: Fradele felt S3 som grunneiendom fra A, B og C Tinglyse erklæringer Samme hjemmelshavere, eierbrøk etter areal Steg 3: Videre fradeling av delfelt, i tråd med detaljplan, når den foreligger Trinnvis overskjøting til utbygger, dermed dokumentavgift kun én gang A B S3 C Eiendomsdannelse i bytransformasjon 14 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 7
Endelig organisering av eiendomsforhold felt S3? Steg 3: Avhenger av utbyggers prosjektplanlegging, inndeling i delprosjekt, salgs- og byggetrinn osv., og utforming og behandling av detaljplan Steg 4: Seksjonering av det enkelte trinn, kombinasjon bolig/næring Anleggseiendom? Gnr. 26, bnr. 1001 Gnr. 26, bnr. 1002 Gnr. 26, bnr. 1003 Eiendomsdannelse i bytransformasjon 15 Tidlig fase: Eiendomsplanlegging og prosesstyring Klarlegging av eiendomsforhold Eiendomsplanlegging Innspill områdeplan Forhåndskonferanse med byggesaks- og oppmålingsavdeling Innhenting av fullmakter Kontakt og avklaringer med Statens kartverk tinglysingen Resultat: Kvalitetssikret detaljert eiendomsplan Eiendomsdannelse i bytransformasjon 16 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 8
Prosess eiendomsomforming Gjennomføring av eiendomsomforming: Steg 1: Sletting av heftelser, sammenføyninger, sletting av eierseksjonssameie Steg 2: Søknad om fradeling av S3, utsatt oppmåling, matrikkelføring, tinglysing Steg 3: Søknad om fradeling delfelt innenfor S3, oppmåling, matrikkelføring, tinglysing Steg 4: Seksjonering, evt. oppmåling av tilleggsdeler, matrikkelføring, tinglysing Eiendomsdannelse i bytransformasjon 17 Rollefordeling og koordineringsbehov Grunneier/utviklingsselskap, og deres konsulenter Berørte fremfestere og rettighetshavere Utbygger/kjøper av felt S3, og deres konsulenter Kommunen, i rollene som: Planmyndighet Byggesaksmyndighet Myndighet eiendomsdannelse delesak Oppmåling Lokal matrikkelmyndighet, matrikkelfører Grunneier Kommunalteknisk Har noen overordnet ansvar for prosessene ved omforming og dannelse av eiendom? Statens kartverk, i rollene som: Sentral matrikkelmyndighet, Tinglysingsmyndighet Mange involverte = Stort koordineringsbehov! Eiendomsdannelse i bytransformasjon 18 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 9
Refleksjoner Hva kan vi lære av caset? Er det rimelig å anta at lignende problemstillinger og transaksjonsbehov i økende grad vil oppstå i dagens by- og eiendomsutvikling? Er det samlede systemet effektivt og rigget for å takle eiendomsomforminger i mer kompliserte prosjekt? Tradisjonelle matrikulære oppgaver og oppmålingsarbeid utgjør bare en liten del av det samlede bildet! Hva er konsekvensne hvis vi har et system som gjør større/mer komplekse eiendomsomforminger vanskelige å gjennomføre? Hever vi blikket tilstrekkelig, og har vi startet diskusjonene i riktig ende? Hvordan kan man eventuelt gå frem for å utvikle institusjonelle rammer som er bedre tilpasset dagens behov? Eiendomsdannelse i bytransformasjon 19 Avslutning Formalisere rammer for eiendomsplanlegging fra tidlig fase? Samle ansvar hos én ansvarlig aktør som kan ivareta helhet, planlegge og drive prosessene? Behov for verktøy for koordinert områdevis omforming av eiendomsforhold? Behov for kompetanse? Eiendomsdannelse i bytransformasjon 20 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 10
Avslutning Felt S3 Gnr. 26, bnr. 1001 Gnr. 26, bnr. 1002 Gnr. 26, bnr. 1003 Eiendomsdannelse i bytransformasjon 21 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 7. - 8. september 2016 11