Byrådssak 1304 /16 Startlån - justering av inntektsgrenser og lånebeløp TONA ESARK-17-201625404-1 Hva saken gjelder: Etter at det i april 2014 kom ny forskrift om startlån, FOR-2014-03-274, måtte Bergen kommune endre sine retningslinjer for å tilpasse det reduserte innlånet fra Husbanken og den nye, smalere målgruppen for ordningen, byrådssak 1150/14. De erfaringene en har gjort seg etter endringen gjør det nødvending å justere noe på vilkårene for å gi startlån, primært inntektsgrensene. Videre ser en at samfinansiering, altså at kommunen gir toppfinansiering og at ordinær bank yter hovedlånet, i praksis er bortfalt. Det betyr at kommunen i all hovedsak gir fullfinansiering, noe som igjen betyr at maksimalt lånebeløp må heves. Dagens grenser har ført til at en ikke treffer målgruppene godt nok, og at antall lån går ned. Utlånstrenden så langt i år og beregninger foretatt av Boligetaten, antyder at det er økonomisk grunnlag for å kunne utvide målgruppen slik at denne treffer bedre. Ved å øke lånebeløpet vil også flere kunne kjøpe seg en egnet bolig. Vedtakskompetanse: Byrådets fullmakter, 2.4 Driftsansvar vedtatt av bystyret i sak 294-13 i møte 18. desember 2013 med endring av 23. april 2014, sak 84-14. Byrådet har ansvar og myndighet til å forestå den løpende drift av kommunens virksomhet. Byråden for sosial, bolig og inkludering innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Byrådet vedtar endringer i inntektsgrenser, maksimalt startlån og maksimal kjøpesum som foreslått i saksutredningen. Dato: 13. september 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Erlend Horn byråd for sosial, bolig og inkludering Vedlegg: Fagnotat av 20.juli 2016, Startlånet justering av inntektsgrenser og lånebeløp 1
Saksutredning: Kort om ordningen: Startlån og etableringstilskudd er virkemidler kommunen har for å hjelpe økonomisk vanskeligstilte som har problemer med å etablere seg i egen bolig, beholde boligen eller utbedre/tilpasse boligen de bor i. Hensikten med ordningen er å hjelpe de som har problemer med å få finansiering på tradisjonelt vis gjennom vanlig bank. Bergen kommune har benyttet Startlånsordningen aktivt siden den ble vedtatt innført i byrådssak 1609-02. Bergen kommune har imidlertid helt siden femti-tallet finansiert husstander inn i egen bolig og da Startlånsordningen ble innført var det i realiteten en justert videreføring av ordningen med Etableringslån. Etter at Startlånet ble innført har en jevnlig justert retningslinjer og beløpsgrenser for å tilpasse ordningen utviklingstrekk i boligmarkedet, bla i saken "Startlånet, erfaringer 2003-2004" som ble behandlet og vedtatt av byrådet i sak 1137-05. Beløpsgrenser har senere vært justert i 2007 og 2009. I 2011 ble retningslinjene justert for blant annet å tilpasse seg endringer i låneetterspørselen som følge av Finanstilsynets skjerpede krav og retningslinjer for bankenes utlånspraksis. I april 2014 kom det ny forskrift om startlån FOR-2014-03-274 som snevret målgruppen betydelig inn, til å være personer med langvarige boligfinansieringsproblemer. Vilkårene i henhold til 3 er at de som forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og har benyttet muligheten til sparingen innenfor de økonomiske mulighetene søkernes inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir, kan få startlån. Samtidig ble det klargjort at unge førstegangsetablerende ikke lenger var i målgruppen for startlån da disse kunne spare opp til egenkapital og få lån i ordinære banker. Bruken av startlån var frem til regelendringen i 2014 økende. Bergen kommune har i denne perioden hatt til mål å øke bruken av startlån. Økningen har således vært i tråd med forutsetningene. Årsaken til økningen var blant annet å finne i Bankenes utlånspraksis. Finanstilsynet sitt rundskriv 11/2010 fra mars 2010 med skjerpede krav og retningslinjer for bankenes utlånspraksis for boliglån førte til at Bergen kommune fikk flere søknader fra de som tidligere fikk fullfinansiert sine boligkjøp ved ordinære banklån. Da målsettingen med innføringen av de nye statlige retningslinjene også var å redusere det totale utlånet, reduserte Husbanken sitt innvilgede beløp til Bergen kommune i 2013 og i 2014 i forhold til tidligere år. Samtidig økte etterspørselen etter startlån i Bergen kommune. Dette medførte at Bergen kommunes lånevolum måtte justeres ned til innvilget beløp fra husbanken og den nye smalere målgruppen. I arbeidet fant en ved gjennomgang av utbetalte lån, at tidligere utbetalte lån i sum som hadde blitt gitt sammen med finansiering fra ordinære banker, såkalt samfinansiering, tilsvarte behovet for reduksjon av kommunens utlån. Denne gruppen ble nå vurdert å ha mulighet til å spare opp til nødvendig egenkapital for lån i bank og derfor ikke ansett for å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig. Det ble vedtatt nye retningslinjer i Byrådssak 1150/14 hvor det ble satt veiledende inntektsgrenser for å få startlån, uavhengig om det var behov for fullfinansiering eller toppfinansiering. Disse tilsvarte inntektsgrensen for de som tidligere hadde fått tilbud om fullfinansiering. Samtidig ble det også vedtatt nye veiledende inntektsgrensene da disse sist ble justert i 2011. Inntektsgrensene ble nå satt i forhold til Folketrygdens Grunnbeløp som reguleres hvert år slik at man får en årlig økning i våre inntektsgrenser samsvarende økningene i trygd og lønn. Maksimal nedbetalingstid ble endret fra 25 år til 30år, og det ble gitt mulighet for 50 års nedbetalingstid for særskilte grupper. 2
Bakgrunn for nye endringer: Inntektsgrenser Veiledende inntektsgrenser for utmåling av startlån Gjeldende retningslinjer fører til at det er en stor gruppe som ikke lenger får tilbud om startlån fra kommunen og som heller ikke får lån i ordinære banker. Dette gjelder spesielt unge førstegangsetablerende som er definert til ikke å være i målgruppen, men også andre grupper faller utenom. Dette er blant annet barnefamilier med faste ordinære inntekter, men som ikke får lån i ordinære banker blant annet på grunn av krav til egenkapital på 15 % av kjøpesum, disse faller samtidig ut av startlånsordningen fordi de har inntekt over inntektsgrensene. Forskrift om startlån av 2014 3 angir målgruppen til å være de som ikke får lån eller tilstrekkelig lån i ordinære finansinstitusjoner og som har langvarige problemer med å finansiere eid bolig og har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkernes inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. I veilederen for saksbehandling av startlån i kommunene fra Husbanken (HB 7.c.17) er langvarig definert til å være 3-5 år, og det er lagt til grunn at de som ikke kan spare til tilstrekkelig egenkapital innenfor denne tiden, vil kunne anses for å ha langvarige problemer med å finansiere egen bolig. Beregninger viser at barnefamilier med inntekt rett over gjeldende inntektsgrenser og med moderate boutgifter i dag har begrenset mulighet til å spare opp til tilstrekkelig egenkapital innenfor denne angitte tidsramme. Dette medfører at de har liten mulighet til å få lån i ordinære finansinstitusjoner og blir henvist til å leie bolig. På grunn av lave inntektsgrenser for par og par med barn har dette ført til at også familier med trygdeinntekter eller med lavt lønnet arbeid har fått avslag. Disse har som hovedregel liten mulighet til å øke inntektene. Det vil i realiteten si at nesten alle par uten barn som utnytter inntektspotensialet, vil ligge over våre inntektsgrenser og derfor få avslag, så langt det ikke foreligger særlige boligsosiale hensyn som gir grunnlag for at inntektsgrensene kan fravikes. Boligetaten ser at husstander med trygdeinntekter eller lav inntekt har problemer med å få lån i ordinære finansinstitusjoner. Dette gjelder selv om de har egenkapital. Dette gjelder også de med uføretrygd som må sies å ha en varig og stabil inntekt. En vurderer at disse husstandene har langvarige problemer med å finansiere egen bolig, selv om de har mulighet til å spare opp til egenkapital. Det er derfor også behov for å øke inntektsgrensen også for par uten barn. Foreslått endring: Det foreslås at inntektsgrensene knyttet til startlån for enslig med barn og par uten barn økes med 0,25G, samt at inntektsgrensene for par med barn økes med 0,5 G. Inntektsgrensen for enslig blir som før på 4G. Ved regulering inneværende år, ble det nye grunnbeløpet fastsatt til 92 576 kroner, gjeldende fra 1. mai 2016 (Kilde; www.nav.no). Veiledende inntektsgrenser for utmåling av etableringstilskudd Bruken av etableringstilskudd er også redusert de siste årene. Det er derfor et underforbruk av tilskuddsmidlene. En av årsakene til reduksjonen antas å være at mange av de som innvilges tilskudd i forhåndsgodkjenningene har i utgangspunktet lave inntekter slik at selv med tilskudd blir den totale summen å kjøpe bolig for, for lav til at de kan finne seg en egnet bolig på dagens boligmarked. En årsak til dette er å finne i skattereformen for uføretrygdede som tredde i kraft fra 1.1.2015. Dette førte til at bruttoinntekten til de med uføretrygd økte da trygd skulle skattlegges som arbeidsinntekt og at de netto 3
etter skatt skulle ha tilsvarende inntekt som før. Dette har igjen ført til at mange som tidligere fylte kravene til å få statlig bostøtte nå har for høy brutto inntekt og får avslag. Erfaring viser at tilskudd i stor grad innvilges til enslige eller enslige med 1 eller 2 barn med inntekter i form av varige trygdeytelser eller varig lav lønn. Det er sjelden det gis tilskudd til par med barn, uten at det da foreligger særlige boligsosiale hensyn for eksempel sykdom eller funksjonsnedsettelse. Dagens inntektsgrenser for etableringstilskudd for par med og uten barn er så lave at få vil med disse inntektene ha mulighet for å betjene et lån som sammen med tilskudd vil gi dem mulighet til å kjøpe en egnet bolig. Økning i brutto trygd har også ført til at flere med uføretrygd har inntekt som overstiger inntektsgrensen for etableringsstønad. Det vil si at personer med samme nettoinntekt som tidligere fikk etableringsstønad, vil nå få avslag fordi bruttoinntekten nå overstiger inntektsgrensene. Inntektsgrensene for tilskudd ble justert i 2014 i Byrådssak 1150/14 og ble da knyttet opp til omregningsfaktoren som beregnes ut i fra Grunnbeløpet, slik at også disse grensene blir regulert hvert år. En økning i inntektsgrensene for tilskudd vil medføre at flere i målgruppen vil kunne kjøpe seg en egnet bolig. Foreslått endring: Inntektsgrenser for etableringstilskudd foreslås oppjustert i henhold til omregningsfaktoren, som for 2016 er satt til 1,027846. For enslig med et og tre barn er det ikke foreslått noen endring. Kravet om at husstanden er varig økonomisk vanskeligstilt videreføres. Dette medfører at tilskudd kun er aktuelt for de med trygdeinntekter eller for de med lavt lønnet arbeid og hvor muligheten for å øke opp inntekten er liten. Låneutmåling Maksimalt lånebeløp og kjøpesum Før ny forskrift og nye retningslinjer i 2014 og en samtidig innskjerping fra Finanstilsynet i forhold til bankenes utlånspraksis, ble startlån gitt i samfinansiering med andre banker i nesten 50 % av sakene. I dag er samfinansiering svært sjelden. Dette skyldes blant annet Finanstilsynets krav om minimum 15 % egenkapital, og dertil at bankene stiller seg negativt til at Startlån kan tre i stedet for egenkapital. Kravet om at nedbetalingslån med pant i boligen ikke kan utgjøre mer enn 85 % av boligens verdi ble gjentatt i forskrift fra Finansdepartementet av 15. juni 2015. En konsekvens av dette er at låntakerne får lavere kjøpesum å kjøpe bolig for. Det har i tillegg vært en jevn prisstigning på bolig slik at de fleste boligene har steget i verdi siden 2012. Dette medfører at det er vanskeligere å finne egnede boliger. Det er derfor behov for å øke lånebeløpet, og som en følge av dette også grensen for maksimal kjøpesum/verdi på boligen. Det er imidlertid ikke tilsvarende behov for å øke maksimal kjøpesum med tilsvarende beløp som økningen i lånebeløp. Det ses hen til at startlån skal gis til nøkterne boliger. I de tilfeller hvor det er behov for å kjøpe dyrere boliger f.eks. ved barnerike familier eller husstands medlemmer med funksjonsnedsettelse vil det kunne gis dispensasjon. Foreslått endring: Lånebeløpet foreslås økt til kr 2 500 000 og maksimal kjøpesum/verdi inkludert fellesgjeld foreslås økt til kr 2 750 000,-. 4
Økonomisk vurdering Den reduserte utlånsaktiviteten en har erfart, vil gi konsekvenser for både investerings- og driftsregnskaper/budsjetter for perioden 2015-2018, med mindre man justerer retningslinjene i tråd med denne saken. Ved økt låneportefølje øker den totale tapsrisiko noe. De årlige tapene er imidlertid beskjedne, i 2015 var det et samlet tap på 0,2 millioner, mens det i 2016 er en prognose på 1,2 millioner pr 1 tertial. Samtidig er det slik at staten tar risiko for 75 % av restlånet i enkeltsaker, mens kommunen har risikoen for 25 %. Budsjettmålet for utlån er på kr 450 000 000. Dette samsvarer med hva som er omsøkt og innvilget fra Husbanken for 2015 og 2016. Følger resten av året trenden hittil, vil det totale utlånet utgjøre 360 millioner kroner. Det ligger derfor an til et underforbruk på 90 millioner kroner. Det er antatt at økning i lånebeløpet ikke vil få de største utslagene i det totale lånevolumet. Økningen i inntektsgrensene vil imidlertid medføre at flere kan få lån. I saker hvor det inneværende år er gitt avslag, hvor faktisk inntekt er lagt til grunn, finner Boligetaten at om lag 20 av 60 husstander ville kunne ha fått lån med de endringene som blir foreslått. Med utgangspunkt i et lån på kr 2 000 000, vil dette medføre en økning på 40 millioner kroner. I tillegg kommer de som ikke har søkt fordi de har vært eller blitt gjort kjent med retningslinjene, og derfor ansett det som unødvendig å søke. Det er vanskelig å tallfeste disse. Det antas at det er grunnlag for å kunne doble overnevnte beløp. Dette vil gi en økning på inntil 80 millioner kroner, slik at utlånet når det forutsatte nivå. Det henvises til vedlagte fagnotat fra Boligetaten, for nærmere redegjørelse for de foreslåtte endringene. 5
Retningslinjer etter foreslåtte endringer FORMÅL Startlån skal bidra til at husstander med langvarige boligetableringsproblemer skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og gode boliger. Husstander med etableringsproblemer er husstander som har behov for hel eller delvis finansiering fra kommunen. Finansieringen skal gi husstanden stabile boforhold. HVEM KAN FÅ LÅN - Målgruppe: Barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger, og andre økonomiskvanskeligstilte husstander. - Lånesøkere må dokumentere at husstandens fremtidige inntekter er tilstrekkelige til å betjene renter og avdrag på lån, i tillegg til levekostnader fastsatt av kommunen. - Søknaden vil bli avslått dersom kommunen mener at lånesøker ikke vil klare framtidige betalingsforpliktelser. - Begge ektefeller, samboere eller partnere skal være låntakere Inntektsgrenser: Veiledende inntektsgrenser Husstand Maks inntekt for etableringstilskudd Maks inntekt for startlån 1 voksen uten barn 300 000 370 500 1 voksen med 1 barn 330 000 440 000 1 voksen med 2 barn 375 000 486 000 1 voksen med 3 barn 420 000 532 500 2 voksen uten barn 360 000 486 000 2 voksen med 1 barn 410 000 555 500 2 voksen med 2 barn 460 000 602 000 2 voksen med 3 barn 510 000 648 000 OPPHOLD I NORGE I FORBINDELSE MED ARBEID - Finansiering gis kun ved faktisk og varig bosetting, herunder også ektefelle/samboer og barn - Bolig i hjemlandet forutsettes solgt, og egenkapital skal benyttes ved kjøp av ny bolig - Søkerne må ha norsk fødsels- og personnummer - Det må foreligge selvangivelse/utskrift av likning før lån kan innvilges HVA KAN DET GIS LÅN TIL - Kjøp av bolig - Utbedring av bolig - Oppføring av bolig, som toppfinansiering sammen med grunnfinansiering fra Husbanken eller andre finansieringsinstitusjoner - Refinansiering av dyre lån dersom det resulterer i at husstanden får en mulighet til å bli boende i boligen - Forhåndstilsagn kan utstedes REFINANSIERING - Søknaden vil bli avslått dersom kommunen mener at lånesøker ikke vil klare framtidige betalingsforpliktelser - Lånet må sikres med pant innenfor boligens verdi - Husstanden må stå i fare for å miste boligen på tvangssalg 6
- Det innvilges lån til refinansiering kun 1 gang KRAV TIL BOLIGEN - Maksimal kjøpesum kr. 2.750.000,- inkl. fellesgjeld - Pris må ikke overstige takst/markedsverdi i vesentlig grad (15 %) LÅNEUTMÅLING - Maksimalt lånebeløp fra kommunen er kr. 2 500 000,- - Låneutmåling fastsettes innenfor 100 % av kjøpesummen, nybyggings eller utbedringskostnader eller boligens verdi, pluss eventuelle omkostninger - Egenkapital over kr. 50.000,- forutsettes brukt til kjøp/bygging/utbedring UTMÅLING AV BOLIGTILSKUDD - Boligtilskudd utmåles skjønnsmessig fra 10 til 30 % av boligens verdi - Boligtilskudd utmåles til varig vanskeligstilte husstander - Egenkapital (herunder arv, forskudd på arv, gave) må dokumenteres på søknadstidspunktet - Egenkapital utover kr. 50.000,- vil føre til avkortning av boligtilskuddet tilsvarende tilgjengelig egenkapital. I særlige tilfeller kan kommunen skjønnsmessig avkorte tilskuddet med et lavere beløp - Tilskuddet avskrives med 5 % pr år husstanden bor i boligen. Overdras eller fraflyttes boligen skal resttilskudd innfris RENTE OG AVDRAGSVILKÅR - Renten følger Husbankens rente, tillagt 0,25 %. Låntaker kan velge flytende eller fast rente - Lånet kan nedbetales over inntil 30 år som annuitetslån. I særlige tilfeller kan varig vanskeligstilte med inntekt under grensen for tilskudd, tilbys inntil 50 års nedbetalingstid - Månedlige terminer, med termingebyr f.t. kr. 30,-. Gebyret kan endres av kommunen. - Etableringsgebyr på 0,5 % av lånets størrelse, maksimalt kr. 2.500,- SIKKERHET - Kommunen skal ha 1. prioritetspant i boligen - 2 prioritet aksepteres der kjøpesummen delvis er finansiert i annen finansieringsinstitusjon. Kommunens lån skal ha pant innenfor boligens verdi DISPENSASJONER - Administrasjonen kan dispensere fra ovennevnte KLAGE - Vedtak om finansiering gis som enkeltvedtak. Enkeltvedtaket kan påklages til klagenemnden. Klagen må fremsettes senest 3 uker etter at vedtaket er mottatt 7