Endelig vedtak - søknad om konsesjon - gnr. bnr. i kommune

Vår dato: 21.10.2016 Vår referanse: Deres dato: Deres referanse: Endelig vedtak - søknad om konsesjon - gnr. bnr. i kommune Sammendrag: Landbruksdirektoratet mener den avtalte prisen er klart høyere enn det hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling tilsier. Dersom søknaden om konsesjon innvilges, vil den kunne påberopes også i andre lignende saker, slik at viktige hensyn i konsesjonslovgivningen ikke vil bli ivaretatt. Landbruksdirektoratet tar ikke klagen til følge. (heretter kalt konsesjonssøker) ervervet gnr. bnr. i kommune (heretter kalt konsesjonseiendommen) ved kjøpekontrakt datert 31.7.2015. Selgere er og. Avtalt kjøpesum er kr. 16 300 000,-. Konsesjonssøker søkte kommune om konsesjon for ervervet den 1.9.2015. Om konsesjonseiendommen og søknaden Konsesjonseiendommen er på totalt 126 daa, hvorav 109 daa er fulldyrka jord, og 17 daa er annet areal. Eiendommen grenser til fulldyrka jord på flere sider. Eiendommen ligger ved sjøen, og er delt i tre teiger av jernbanen og fylkesvegen. Det er 18 km. til sentrum av Trondheim, og 3 km. til med skole og butikk. Konsesjonseiendommen er bebygd med bolighus, garasjebygg og redskapshus med korntørke. Alle bygningene er oppført etter at selgerne kjøpte gården i 1979. Bygningene er jevnt over i god teknisk tilstand, jf. boligsalgsrapport datert 29.5.2015, og eiendomstakst utarbeidet av sivilagronom Jon Rannem datert 4.6.2015. I eiendomstaksten er omsetningsverdien på eiendommen satt til totalt kr. 14 250 000,-. Verdien av bolighuset er satt til kr. 11 200 000,-. Bolighuset er oppført i 1983 i to etasjer samt en loftsetasje over deler av bygningen. Det fremgår av boligsalgsrapporten at vaskerom og begge bad i huset har nådd forventet levetid. Det vises til takstene. Konsesjonssøker Konsesjonssøker er 32 år og oppvokst på gård. Konsesjonssøker har arbeidet på hjemme på gården helt siden barndommen. I dag jobber han som selvstendig næringsdrivende i tillegg til 50 % stilling som sykepleier. Konsesjonssøker ønsker å bosette seg på konsesjonseiendommen og drive produksjon av korn og bær i tillegg til arbeidet utenfor gårdsbruket. Han planlegger å leie ut deler av redskapshuset til lager, og leie ut korntørka. Han har lagt frem en driftsplan for dette. Han skal samarbeide med andre gårdbrukere om Landbruksdirektoratet Org.nr: NO 981 544 315 MVA www.landbruksdirektoratet.no postmottak@landbruksdirektoratet.no Postadresse Postboks 8140 Dep NO-0033 Oslo, Norway Telefon: +47 78 60 60 00 Besøksadresse Stortingsgt. 28, 0161 Oslo Løkkeveien 111-0301, 9510 Alta

Landbruksdirektoratet Side: 2 av 8 bruk av landbruksmaskiner. kommune sitt vedtak i saken kommune innvilget søknaden om konsesjon den 20.10.2015 som sak. Kommunen satte som vilkår at konsesjonssøker skal flytte til eiendommen innen et år, og bo der i en sammenhengende periode på minst fem år, jf. konsesjonsloven (konsl.) 11. Kommunen ga ikke noen ytterligere begrunnelse for vedtaket. Administrasjonen i kommunen hadde innstilt på avslag fordi den avtalte prisen var for høy, jf. konsl. 9 første ledd nr. 1. I saksfremlegget for formannskapet i kommune er konsesjonseiendommen verdsatt til kr. 12 000 000,-, jf. konsl. 9 første ledd nr. 1. Det står at jordbruksarealene tilhører de beste i Trøndelag. Det er lagt til grunn etter en utsjekk med flere byggefirma at pris for oppføring av nytt bolighus tilsvarende huset på eiendommen i dag er kr. 15 000,- pr. m 2 bruttoareal (BTA), og at huset har 480 m 2 BTA, slik at nyanskaffelsesprisen for huset blir kr. 9 000 000,- inkl. mva. Med fradrag for slitasje som følge av alder på 20 %, ble verdien av huset vurdert å være kr. 7 200 000,-. Med et tillegg for boverdi på kr. 1 500 000,-, ble verdien av huset totalt på kr. 8 700 000,-. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sin behandling av saken Ved brev av 27.10.2015 orienterte Fylkesmannen i Sør - Trøndelag konsesjonssøker om at Fylkesmannen vurderte å omgjøre kommune sitt vedtak etter forvaltningsloven (fvl.) 35 tredje ledd fordi den avtalte prisen var for høy. Konsesjonssøker sin uttalelse til brevet fra Fylkesmannen Konsesjonssøker uttalte seg i saken ved brev mottatt av Fylkesmannen den 26.11.2015. Han skriver at den foreliggende taksten i saken og hensynet til det kommunale selvstyret tilsier at Fylkesmannen ikke bør omgjøre vedtaket. Han viser også til brev fra Landbruksog matdepartementet (LMD) av 4.12.2013 som begrunnelse for at det bør gis konsesjon for ervervet. Han skriver at han har til hensikt å bo på eiendommen og drive den. Han skriver at konsesjonseiendommen er en typisk boplass med et lite arealgrunnlag, uten driftsbygninger som er egnet for husdyrhold. Han mener likevel det er driftsmessig forsvarlig å kjøpe eiendommen til den avtalte prisen, og viser til driftsplanen som begrunnelse for dette. Landbruksdirektoratet viser til uttalelsen. Fylkesmannen sitt vedtak Fylkesmannen omgjorde kommunens vedtak ved brev av 7.1.2016 fordi Fylkesmannen vurderte det slik at den avtalte prisen var for høy, jf. konsl. 9 første ledd nr. 1, jf. fvl. 35 tredje ledd. Fylkesmannen sluttet seg til verdivurderingen i saksfremlegget for formannskapet i kommune. Fylkesmannen skriver at: Konsesjonseiendommens driftsgrunnlag og planlagt driftsopplegg underbygger etter vår vurdering konklusjonen om en konsesjonspris på kroner 12 000 000. På denne bakgrunnen finner vi at den avtalte kjøpesummen på kr. 16 300 000 er klart over det som kan aksepteres av priser på slike eiendommer. Fylkesmannen fant at ingen andre momenter enn prisen talte mot å innvilge søknaden om konsesjon. Fylkesmannen mente det ville kunne bidra til å dreie forvaltningspraksis i en uheldig retning med tanke på prisnivået på landbrukseiendommer i denne kategorien dersom kommunens vedtak ble stående. Landbruksdirektoratet viser til vedtaket.

Landbruksdirektoratet Side: 3 av 8 Klagen i saken Advokat påklaget vedtaket på vegne av konsesjonssøker ved brev av 1.2.2016 til Fylkesmannen. Advokat anfører at vedtaket om å avslå søknaden om konsesjon fordi prisen er for høy er i strid med LMDs brev av 4.12.2013. Han anfører at den avtalte prisen uansett ikke er høyere enn den prisen som kan tillates etter konsl. 9 første ledd nr. 1. Han anfører at bolighusets BTA er 529m 2. Han mener det er grunn til tvil om pris for oppføring av nytt bolighus tilsvarende huset på eiendommen i dag er kr. 15 000,- pr. m 2 BTA, slik Fylkesmannen har lagt til grunn, og at det er mest forsvarlig å legge til grunn eiendomstaksten utarbeidet av sivilagronom Jon Rannem. Han mener også at Fylkesmannen har lagt feil regler til grunn ved vurderingen av verdien av bolighuset. Advokat anfører at vilkårene for konsesjon uansett er oppfylt, selv om prisen skulle være for høy. Han viser til at konsesjonssøker skal bosette seg på eiendommen og drive med gårdsdrift, slik at salget av eiendommen ikke går ut over rekrutteringen til landbruket. Advokat anfører også at vilkårene for omgjøring etter fvl. 35 tredje ledd ikke er oppfylt. Han viser til at det er få landbrukseiendommer til samme pris som konsesjonseiendommen, og at konsesjonssøker er en av få kjøpere med relevant erfaring og interesse som har råd til å kjøpe en slik eiendom. Landbruksdirektoratet viser til klagen. Kommunen skriver i en e- post til Fylkesmannen av 15.2.2016 at riktig BTA for bolighuset er 529 m 2. Fylkesmannen tok ikke klagen til følge, og oversendte saken til Landbruksdirektoratet for endelig klagebehandling ved brev av 18.2.2016. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Ved brev av 30.3.2016 orienterte vi konsesjonssøker om at vi tok sikte på å behandle saken innen 29.8.2016. Dette grunnet stor saksmengde. Ved brev av 27.9.2016 orienterte vi konsesjonssøker videre om at vi tok sikte på å behandle saken innen 1.11.2016. Landbruksdirektoratet bemerker Landbruksdirektoratet er klageinstans i saken, jf. fvl. 28 første ledd. Etter fvl. 34 kan Landbruksdirektoratet som klageinstans prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Landbruksdirektoratet skal vurdere de synspunkter som klageren kommer med, og påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. 33 femte ledd. Som klageinstans kan Landbruksdirektoratet selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve vedtaket og sende saken tilbake til underinstansen til helt eller delvis ny behandling, jf. 34 siste ledd. Om klagefristen Fylkesmannens vedtak i saken er datert 7.1.2016. Advokat har opplyst at konsesjonssøker mottok vedtaket den 11.1.2016. Landbruksdirektoratet legger dette til grunn. Klagen er datert 1.2.2016. Fylkesmannen sitt vedtak er dermed påklaget rettidig, jf. fvl. 29 første ledd, slik at klagen skal tas til behandling. Konsesjonsvurderingen Ervervet av eiendommen er konsesjonspliktig, jf. konsl. 2. Eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Det skal da legges "særlig vekt" på følgende momenter ved avgjørelsen av søknaden om konsesjon, jf. 9 første ledd: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling,

Landbruksdirektoratet Side: 4 av 8 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Brevet fra LMD av 4.12.2013 I brev av 4.12.2013 til alle kommuner, fylkesmenn og Statens landbruksforvaltning (siden 1.7.2014 Landbruksdirektoratet) skriver LMD at det "henstiller om at prisen partene har avtalt, ikke blir tillagt avgjørende vekt ved vurderingen av om det skal gis konsesjon". Konsesjonssøker har anført at Fylkesmannens vedtak i saken er i strid med dette brevet. I innst. 153 L (2015 2016) står det at "Stortinget ber regjeringen presisere overfor landbruksforvaltningen, fylkesmannsembetet, kommunene og fylkeskommunene at konsesjonslovens bestemmelser om priskontroll skal følges". I rundskriv M-2/2016 står det at "Stortingsbehandlingen innebærer at priskontrollen ved konsesjonsvurderingen skal opprettholdes slik at konsesjonslovens bestemmelser om priskontroll skal følges. Henstillingen i brev 4. desember 2013 om ikke å legge avgjørende vekt på pris ved konsesjonsvurderingen mens forslaget om å oppheve priskontrollen var til behandling, vil med dette bortfalle". Landbruksdirektoratet skal dermed legge særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling i denne saken, jf. konsl. 9 første ledd nr. 4. Spørsmålet om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling Fylkesmannen mener verdien av eiendommen bortsett fra bolighuset er totalt kr. 3 300 000,-. Konsesjonssøker har anført at det ikke er "vesentlig uenighet om verdien av eiendommen bortsett fra bolighuset inklusive boverdi". Landbruksdirektoratet legger til grunn at verdien av eiendommen bortsett fra bolighuset er kr. 3 300 000,-. Dette betyr at verdien av bolighuset må være kr. 12 900 000,- for at den avtalte prisen skal kunne sies å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Verdien av bolighuset Konsesjonssøker har anført at Fylkesmannen sin prisvurdering er feil fordi den bygger på en forutsetning om at eiendommens driftsgrunnlag alene skal forsvare forrentningen av hele eiendomsverdien. Landbruksdirektoratet oppfatter dette som en anførsel om at Fylkesmannen har lagt feil regler til grunn ved vurderingen av verdien av bolighuset. I rundskriv M-3/2002 pkt. 7 står det at verdien av bolighus skal settes til nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. I pkt. 8.6 står det at dette "svarer til antatt nyanleggskostnad i dag for en tilsvarende bygning, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav". I rundskriv M-1/2010 står det videre at det kan gjøres et tillegg for boverdi på inntil kr. 1 500 000,-. Fylkesmannen har lagt dette til grunn. Anførselen om at Fylkesmannen har lagt feil regler til grunn ved vurderingen av verdien av bolighuset fører derfor ikke frem. Vurderingen av nedskrevet gjenanskaffelsesverdi for boligen må nødvendigvis bli skjønnsmessig. Fylkesmannen sluttet seg til verdsettelsen av huset i saksfremlegget for formannskapet i kommunen. Etter en utsjekk med flere byggefirma, ble det der lagt til grunn at prisen for oppføring av boligen er kr. 15 000 pr. m 2 eks. mva. Det ble også gjort et aldersfradrag på 20 %. Dette aldersfradraget har også sivilagronom Rannem gjort i eiendomstaksten. Det ble også lagt til kr. 1 500 000,- for boverdi. Landbruksdirektoratet slutter seg til disse vurderingene.

Landbruksdirektoratet Side: 5 av 8 Vi legger til grunn at BTA for bolighuset er 529 m 2. Korrigert for dette, blir verdien av bolighuset inkludert tillegg for boverdi kr. 9 435 000,-. En samfunnsmessig forsvarlig pris for eiendommen blir dermed: Verdi av jord og bygninger bortsett fra bolighuset: kr. 3 300 000,- Verdi av bolighus: kr. 9 435 000,- Verdi totalt: kr. 12 735 000,- Den avtalte prisen er kr. 3 565 000,- høyere enn dette. Landbruksdirektoratet mener den avtalte prisen er klart høyere enn det som er samfunnsmessig forsvarlig. Vi viser også til rundskriv M-3/2002 pkt. 8.6.3, hvor det står at "det kan være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset i tilfelle bygningen klart ligger over normal stor og god boligstandard på en landbrukseiendom". Vi mener boligen i denne saken ligger klart over normal størrelse, slik at det er adgang til å sette verdien av boligen lavere enn nedskrevet gjenanskaffelsesverdi i denne saken, noe Fylkesmannen ikke har gjort. Sivilagronom Jon Rannem har satt verdien av bolighuset til kr. 11 200 000,-. Det fremgår ikke klart av takstrapporten om verdien er fastsatt slik rundskriv M-3/2002 krever. Landbruksdirektoratet legger derfor mindre vekt på vurderingen i takstrapporten. I tillegg kommer at prisen er kr. 1 700 000 under den verdien som må settes for bolighuset for at den avtalte prisen skal kunne sies å være i tråd med ksl. 9 første ledd nr. 4. Vi mener etter dette at den avtalte prisen ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det taler mot å gi konsesjon for ervervet. De øvrige hensynene i 9 første ledd Fylkesmannen har lagt til grunn at de øvrige momentene i 9 første ledd taler for å gi konsesjon for ervervet. Landbruksdirektoratet er enig i dette. Vi viser til at konsesjonssøker har erfaring med gårdsdrift, og at han skal bosette seg på gården og drive den. Vi mener også at konsesjonseiendommen er stor nok til at det er en driftsmessig god løsning at den opprettholdes som et eget bruk. Vi bemerker for øvrig at slik eiendommens jordarealer ligger, synes de også å eventuelt være godt egnet som tilleggsjord til nabobruk i drift. Avveiningen av hensynene Konsesjonssøker har anført at konsesjonseiendommen er en typisk boplass med nærhet til Trondheim, stort bolighus og lite arealgrunnlag, og at hensynene bak priskontrollen derfor ikke "slår til" i denne saken. Landbruksdirektoratet oppfatter det som at konsesjonssøker mener at eiendommen har mer preg av å være en boligeiendom enn en landbrukseiendom, og at hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig pris derfor bør tillegges mindre vekt i denne saken. Som tidligere nevnt, kan det gjøres tillegg for boverdi på inntil kr. 1 500 000 ved verdivurderingen etter 9 første ledd nr. 1. I rundskriv M-3/2002 pkt. 8.6.3 står det følgende om begrunnelsen for regelen:

Landbruksdirektoratet Side: 6 av 8 Ut fra at boligen på en landbrukseiendom ofte også skal tjene som bosted for yrke utenom landbruket, er det i mange tilfelle grunnlag for en viss harmonisering av verdivurderingen av boliger på landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjonsbehandlingen med det alminnelige prisnivå på boliger på tomteeiendommer i det området eiendommen ligger. Det kan skje ved at det legges en boverdi til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer. Et slikt tillegg av boverdi må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Tillegg av boverdi bør heller ikke ha til konsekvens at ønskelige kjøpergrupper til landbrukseiendommer på grunn av pris i praksis blir stengt ute. Fylkesmannen har lagt til høyeste tillatte boverdi. Landbruksdirektoratet har ikke noe å bemerke til dette. Den avtalte prisen er likevel betydelig over den prisen som tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Dersom det gis konsesjon til denne prisen, mener Landbruksdirektoratet det vil føre til at ønskelige kjøpergrupper til landbrukseiendommer i praksis blir stengt ute, jf. også nedenfor under drøftelsen av adgangen til omgjøring etter fvl. 35. Landbruksdirektoratet mener derfor at størrelsen på bolighuset, arealgrunnlaget på eiendommen og nærheten til Trondheim ikke medfører at hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling bør tillegges mindre vekt i denne saken. Anførselen kan også oppfattes som at det bør gjøres et større tillegg for boverdi enn kr. 1 500 000,-. Dette er det ikke adgang til, jf. rundskrivet. Konsesjonssøker har anført at hensynet til det kommunale selvstyret taler for at søknaden om konsesjon innvilges. Kommunen har imidlertid ikke begrunnet hvorfor søknaden ble innvilget. Landbruksdirektoratet mener derfor, i likhet med Fylkesmannen, at det ikke kan legges avgjørende vekt på kommunens vedtak i saken. Landbruksdirektoratet legger etter dette avgjørende vekt på at den avtalte prisen er klart høyere enn det hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling tilsier. Fylkesmannen hadde dermed hjemmel for å avslå søknaden om konsesjon. Vurdering av omgjøringsadgangen etter forvaltningsloven 35 I henhold til fvl. 35 tredje ledd kan klageinstans eller overordnet organ omgjøre underordnet organs vedtak til skade for den som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser dersom hensynet til bl.a. offentlige interesser tilsier det. Det er i praksis lagt til grunn av dersom vedtaket er egnet til å dreie praksis i klart uheldig retning er det rettslig grunnlag for å omgjøre. I rundskriv M-3/2002 pkt. 6 står det følgende om bakgrunnen for priskontrollen, jf. hvilke offentlige interesser det her er tale om å ta hensyn til: For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens

Landbruksdirektoratet Side: 7 av 8 driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. En innvilgelse av søknaden om konsesjon vil således føre til at viktige mål i landbrukspolitikken ikke vil bli ivaretatt i denne saken. Konsesjonssøker har anført at vilkårene for omgjøring ikke er oppfylt fordi eiendommen er unik, særlig på grunn av verdien av bolighuset. Landbruksdirektoratet legger til grunn at det også finnes andre tilsvarende bynære landbrukseiendommer der bolighuset på grunn av beliggenhet, størrelse og/eller standard har en høyere markedsverdi enn det hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling tilsier. En innvilgelse av søknaden om konsesjon til den avtalte prisen i denne saken innebærer dermed at avgjørelsen vil kunne påberopes også i andre lignende saker. Vi mener derfor kommune sitt vedtak er egnet til å dreie praksis i klart uheldig retning, og at vilkårene for omgjøring i fvl. 35 tredje ledd er oppfylt. Vedtak: Klagen tas ikke til følge. Landbruksdirektoratet stadfester Fylkesmannen i Sør - Trøndelag sitt vedtak av 7.1.2016. Ved avslag på søknad om konsesjon, skal det settes en frist for erververen til å sørge for enten at overdragelsen blir omgjort eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, jf. konsl. 18 første setning. Fylkesmannen har ikke satt en slik frist. Landbruksdirektoratet setter fristen for at konsesjonssøker sørger for at overdragelsen blir omgjort eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon til 31.8.2017, jf. konsl. 18 første setning. Dette vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre, jf. fvl. 28 tredje ledd. Landbruksdirektoratet beklager sterkt den lange saksbehandlingstiden i saken. Med hilsen for Landbruksdirektoratet Aud-Ingrid Krefting seksjonssjef Kjetil Linde Holo seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ingen signatur. Mottakere:

Landbruksdirektoratet Side: 8 av 8 Kopi til: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710, Sluppen 7468 TRONDHEIM