Mandal kommune Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen i 2013 Jasper de Mooij 1
2
Innhold INNHOLD... 3 1 - INNLEDNING... 4 USIKKERHETER... 4 2 MARKEDSVERDIER OG TAKSTER... 5 Bolig/landbruk/fritidseiendommer... 5 Forretningseiendommer... 8 Verk og bruk - produksjonsutstyr... 8 Næring - bygningsmassen... 8 3 SKATTEINNTEKTER... 9 NÆRING, VERK OG BRUK... 9 ORDINÆRE EIENDOMMER... 9 4 - SAMMENDRAG... 10 KONSEKVENSEN FOR EIENDOMSBESITTERENE... 10 3
1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Mandal kommune og skal gi et estimat over forventet inntekt etter omtaksering med nye takster gjeldende fra 2013. Grunnlaget for analysen er: kommunens Matrikkelregister per oktober 2012 omsetningsverdier i perioden 1986-2012 hentet fra NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) innspill fra kommunen nylige omsetninger fra Finn.no nøkkeltall og erfaringer fra andre kommuner Usikkerheter Matrikkelregistret mangler areal på en del bygninger og/eller etasjer. Dette gjør at tallene i analysen er beheftet med noe usikkerhet. 4
2 Markedsverdier og takster For å komme fram til et mest mulig realistisk estimat på takstsummer i 2013 er det fulgt en metode som tar utgangspunkt i en del fakta i kildematerialet, pluss noe tolkning. Matrikkelregistret er mangelfullt når det gjelder areal, men opplysninger om bygningstype er temmelig pålitelige. Eiendomsskatteloven sier om taksering: Ved takseringen ansættes eiendommens takstværdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg. I denne analysen tar vi utgangspunkt i at taksten skal ligge på et nivå som er ca. 75 % av markedsverdien, slik at man bygger inn en viss forsiktighetsmargin. Dette er vanlig praksis i de fleste kommuner. Bolig/landbruk/fritidseiendommer For bolig- og fritidsbygninger ser opplegget slikt ut: Omsetningsverdier Kvadratmeterpris pr bygningstype Matrikkel 75 % av kvadratmeterpris pr bygningstype Antall av hver bygningstype Gjennomsnittlig areal pr bygningstype Takstsummer Vi tar 75 % av kvadratmeterpris som oppgitt på NEF sin nettside. På de bygningene hvor areal er registrert så vil det ofte være et korrekt areal, men en må huske at opplysningene på nyere boliger er som regel mer komplette enn på eldre (og mindre) hus. Gjennomsnittlig størrelse på eneboliger i Matrikkel er i noen tilfeller justert til et tall som virker fornuftig ut ifra erfaringstall. Tomter i bykommuner som Mandal er estimert til å være ca. 1 da stor. Tomter blir ofte taksert mot en svært lav pris i eiendomsskattsammenheng (f.eks. 100 kr), mens man operer med en høyere pris i bykommuner. Vi har valgt 400 kr for Mandal. Når det gjelder omsetningsverdier så er de hentet fra NEF (Norges EiendomsmeglerForbund) for distriktet Agder utenom Kristiansand for årene 1986-2012 og fra Finn.no for Mandal kommune. Ut ifra følgende grafene så kommer det fram at kvadratmeterprisen for 2013 vil være nærmere 18 000 kr for eneboliger og 25 000 kr for leiligheter (terrassehus, atrium, kjede/rekkehus). 5
Figur 1: prisutvikling boliger Agder - NEF Figur 2: prisutvikling eneboliger i Mandal Finn.no 6
Når det gjelder fritidsboliger så er det stor variasjon i prisnivået kvadratmeterprisen kan være helt opp i 50-60 000 kr. Vi regner med en pris på 35 000 kr pr kvadratmeter i denne analysen. Garasjer er satt til 3000 kr pr kvadratmeter. Ut ifra 75%-takseringsprinsippet lander man på noe lavere kvadratmeterpriser for beregning av takstsummene. Følgende tabell gir en oversikt over anslåtte takstsummer på bygningskategori. Totalt blir summen på alle bolig/landbruks/fritidseiendommer estimert til å være ca. 15,4 milliard kr. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 75% av kvmpris Takst areal Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, 4834 161 150 18 000 13 500 9 788 850 000 andre småhus Andre boligbygg 56 274 100 25 000 18 750 105 000 000 Boligfellesskap 0 765 765 25 000 18 750 0 Fritidsboliger 1747 70 50 35 000 26 250 2 292 937 500 Garasjer, naust 2583 32 30 3 000 2250 232 470 000 Terrassehus, blokker 31 724 724 25 000 18 750 420 825 000 Bebygde tomter 6309 1000 400 2 523 600 000 7
Forretningseiendommer Disse eiendommene er svært varierte og det gjør det vanskelig å lage et sikkert estimat. Grunnlaget for denne delen av analysen er innspill fra kommunen, en liten undersøkelse på nettet, og en god del erfaring fra andre kommuner. Verk og bruk - produksjonsutstyr Ut ifra erfaring så kan vi anslå at et realistisk antall verk og bruk vil i Mandal kommune vil være mellom 30 og 80. Vi estimerer et forsiktig antall på 50 verk og bruk i Mandal kommune (til sammenlikning: Bømlo kommune med drøyt 11 000 innbyggere har 68 verk og bruk; Melhus kommune med litt under 15 000 innbyggere har 109 verk og bruk). Taksten på verk og bruk varierer i stor grad - alt fra et mindre verksted (takst noen hundre tusener) til store anlegg som Kårstø (takst langt over 500 millioner) faller inn under begrepet verk og bruk. Derfor har vi valgt en konservativ takst på 2 millioner per verk og bruk. Dette gjelder kun produksjonsutstyr på eiendommene bygningsmassen blir behandlet i neste avsnittet. Kategori Takst (i millioner) Merknader Høyspent/lavspent 120 Basert på ca 8000 kr pr innbygger Teleanlegg 25 Erfaringstall Øvrige verk og bruk 100 50 v&b Takstsummen på verk og bruk blir 245 millioner kroner utenom bygningsmassen. Dette er et konservativt estimat. Næring - bygningsmassen Selv om det finnes stor variasjon også når det gjelder næringseiendommer, så har vi valgt å bruke samme metodikk som for boligeiendommer. Vi har ikke foretatt noen justeringer på gjennomsnittlig areal (bygg med areal er gjerne nyere og større), og vi har brukt en nøktern kvadratmeterpris. Takstsummen på næringseiendommer (samt bygninger som befinner seg på verk og bruk) blir ca. 1,8 milliarder kroner. Herav vil det være en del eiendommer som antagelig får fritak (særlig skolebygninger osv). Hvis disse trekkes fra blir takstsummen på 1,55 milliarder kroner. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 75% av kvmpris Takst areal Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 12-100 4000 3000 1 512 000 Helsebygninger 24 930 930 4000 3000 66 960 000 Hotell og restaurant 55 266 266 5000 3750 54 862 500 Industri, lagerbygning 224 845 845 4000 3000 567 840 000 Kontor, forretningsbygg 143 1064 1064 5000 3750 570 570 000 Samferdsel, telehus, parkeringshus, 25 1360 1000 4000 3000 75 000 000 Skolebygning, universitet, idrettsbygning, bygning for religiøse aktiviteter 145 502 502 4000 3000 218 370 000 8
3 Skatteinntekter Ut ifra de anslåtte takstsummene kan man beregne skatteinntektene ved ulike valg av promillesats og størrelse på bunnfradrag. Næring, verk og bruk Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 3,6 og 12,7 millioner kroner. Takstsummen er ca. 1,55 milliarder kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (million) 3,6 4,5 5,4 6,3 7,3 8,2 9,1 10,0 10,9 11,8 12,7 Ordinære eiendommer Her er skatteinntekten avhengig av størrelsen på bunnfradraget og promillesatsen. Vi forutsetter at Mandal kommune ikke bruker fritak 7c (fritak på nyoppsatte boligbygg). Takstsummen er justert ned i takt med størrelsen på bunnfradraget etter en svak logaritme. Dette for å gjenspeile at takstsummen senkes relativt fort ved mindre bunnfradrag, men endrer seg mindre ved større bunnfradrag siden at antall eiendommer med 0-takst ikke øker lineært med bunnfradraget. Følgende formel er brukt: med Takstsum ved bunnfradrag 0 Takstsum ved n ganger 50 000 Bunnfradrag 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 Takstsum -> 15 448 13 978 12 648 11 444 10 355 9 370 8 478 7 671 6 941 6 281 5 683 Promillesats 2 31 28 25 23 21 19 17 15 14 13 11 2,5 39 35 32 29 26 23 21 19 17 16 14 3 46 42 38 34 31 28 25 23 21 19 17 3,5 54 49 44 40 36 33 30 27 24 22 20 4 62 56 51 46 41 37 34 31 28 25 23 4,5 70 63 57 51 47 42 38 35 31 28 26 5 77 70 63 57 52 47 42 38 35 31 28 5,5 85 77 70 63 57 52 47 42 38 35 31 6 93 84 76 69 62 56 51 46 42 38 34 6,5 100 91 82 74 67 61 55 50 45 41 37 7 108 98 89 80 72 66 59 54 49 44 40 Tabellen leses slik: Eksempel 1: uten bunnfradrag og med promillesats på 2 så blir inntekten 31 millioner kroner Eksempel 2: med bunnfradrag på 100 000 kr og promillesats på 3 så blir inntekten 38 millioner kroner. 9
4 - Sammendrag Inntektspotensialet for 2013 estimeres til et beløp på 121 millioner kroner fordelt på 108 millioner på ordinære eiendommer og 13 millioner kroner på næringseiendommer/verk og bruk (ved promillesats 7 og 0 kroner i bunnfradrag). Eksempler: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 35 mill kroner ved 2 på ordinære og 7 på næringseiendommer, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca 43 mill kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på 200 000 så blir det ca 54 mill kroner Konsekvensen for eiendomsbesitterene I følgende tabell står beløpet som eiendomsbesitteren må betale i skatt ved ulik skattegrunnlag (= takst evt bunnfradrag). Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 6 7 Skattegrunnlag 250 000 500 625 750 875 1000 1125 1250 1500 1750 500 000 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 3000 3500 750 000 1500 1875 2250 2625 3000 3375 3750 4500 5250 1 000 000 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 6000 7000 1 500 000 3000 3750 4500 5250 6000 6750 7500 9000 10500 2 000 000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 12000 14000 2 500 000 5000 6250 7500 8750 10000 11250 12500 15000 17500 3 000 000 6000 7500 9000 10500 12000 13500 15000 18000 21000 4 000 000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 24000 28000 5 000 000 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 30000 35000 Eksempel: taksten på Ola Nordmann sin fritidseiendom er 1,1 mill kroner. Ved bunnfradrag på 100 000 kr og en promillesats på 2 så blir skattegrunnlaget 1,1-0,1 = 1 million, og han betaler 2 000 kroner i skatt. 10