markedsrapport To-delt boligmarked i 2013 20 kommuner på topp og bunn tema: november

markedsrapport tema: To-delt boligmarked i 2013 20 kommuner på topp og bunn 4 2012 november

Viktige funn og trender 1 Huseiernes BoligIndikator 4. kvartal 2 Reguleringskaos 3 To-delt boligmarked i 2013 4 20 kommuner på topp og bunn 8 Kjøpekraft, renter og markedet 10 Les om Huseiernes BoligIndikator - og delingen av boligmarkedet i 2013 Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund

Viktige funn og trender Boligmarkedet i 2013 Boligprisene ventes å stige med mellom 6 og 8 prosent i 2013. I sentrale områder blir prisveksten sterkere, mens prisveksten blir lavere i distriktene. 66.000 nye innbyggere i landet i 2013 er en positiv utvikling for Norge. 2 av 3 er innvandrere. Uten innvandring hadde både sysselsettingen og boligmarkedet sviktet i store deler av landet. En bølge av arbeidsinnvandrere treffer Norge. Ved første kvartal i år ble det satt ny innvandringsrekord. Netto innvandring var på hele 47.200 innbyggere! Byggebransjen ferdigstilte mindre areal i 2011 enn i år 2000, selv om befolkningsveksten nå er nesten tre ganger så høy. Nasjonalt burde det blitt bygget 10.000 flere boliger for å demme opp for det økte nyboligbehovet i 2013. Med sterk befolkningsvekst og stabil boligbygging er det liten tvil om at det blir stor etterspørsel etter boligene som finnes også i årene som kommer. Den sterke prisveksten og omsetningen kommer i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Buskerud, Hordaland og Rogaland. I disse fylkene forventes det god konkurranse om boliger og høy kjøpekraftsutvikling. Her kan vi nok se tosifret prisvekst i enkeltkommuner. Ni av ti nye innbyggere kommer i de 110 kommunene som har flere enn 10 000 innbyggere i dag. Det forventes kraftig lønnsvekst også til neste år. Sammen med lave boliglånsrenter og en lav generell prisvekst fører det til kjøpefest for mange nordmenn. I fylker med svak næringsutvikling vil vi se en prisvekst som følger veksten i byggekostnader og kostnader ved økte kvalitetskrav. Her blir prisveksten gjerne 3-5 prosent. I de svakeste kommunene er det fraflytting og negativ utvikling i kjøpekraften. Her er det overskudd av boliger og lite som tilsier god fart i markedet for brukte boliger. De svakeste kommunene ligger i fylkene Hedmark, Oppland, Nordland og Troms. Viktige momenter Norge er ellers en øy av velstand midt i et opprørt europeisk hav hvor kutt i velferd og boligprisnedgang er hverdagen. Elendigheten i utlandet holder rentene her hjemme på historiske bunnivåer, i frykt for å skade konkurranseutsatt næringsliv. USA er på vei tilbake, med fall i ledighet og økt sysselsetting, mens ledigheten i Europa er på rekordhøye nivåer. Boligeiere i Norge får en lavere rente enn realøkonomien skulle tilsi, men storbankene tar en stor del av kaken med høye marginer. Vi oppfordrer alle boliglånskunder til å forhandle hardt med banken sin og vurdere alternative tilbud. 1

Huseiernes BoligIndikator (HBI) Vår prognose Forventet vekst i boligpriser er på 6-8 prosent det neste året. Dette er i tråd med prognosene fra forrige rapport. Boligprisene ventes ellers å ligge på dagens nivå ut året. Normalt kommer det en markert prisvekst på nyåret, da flere er i kjøpsmodus og mange attraktive objekter kommer ut på markedet. Utvikling siste kvartal Den sterke boligprisutviklingen gjør at flere boligprosjekter nå er blitt lønnsomme. Resultatet er at byggeaktiviteten øker. Etter et lite hvileskjær i sommer settes spaden i jorden på mange prosjekter. I løpet av de neste tolv månedene forventes det at stadig flere prosjekter ferdigstilles. Dette bidrar isolert sett til lavere prisvekst. Ny regulering, blant annet en mer omfattende garantiordning for nyboligkjøpere, er med på å øke byggekostnadene. Befolkningsveksten i forrige kvartal var høy, og trenden ser ut til å vedvare. Ved første kvartal i år ble det satt ny netto innvandringsrekord. Hele 47.200 flere flyttet inn til Norge enn de som flyttet ut. Norges Bank forventer å holde styringsrenten lav i lengre tid enn det som før ble antatt. Bankene tjener mer på trygge utlån til huseiere enn tidligere. Det er derfor viktig at vi alle bruker vår forbrukermakt og krever gunstigere betingelser på lån og innskudd. Lav prisvekst og høy lønnsvekst. Prisfallet i Danmark og Sverige har stoppet opp. Årsakene kan være mange, men en normalisering hos våre nærmeste naboer tyder på en bedret utvikling i hele Norden. Det påvirker norske forventninger positivt. Vi er positive til egen økonomi, men usikkerheten knyttet til Euro-sonen gjør oss noe avventende. Hva er Huseiernes BoligIndikator? Huseiernes BoligIndikator (HBI) tar temperaturen på boligmarkedet i Norge. Ventet boligprisutvikling angis for solgte boliger i kommende periode på 12 måneder. Høy prisforventning betyr at det er knapphet på boliger, god kjøpekraft og sterk betalingsvilje, med sterk etterspørsel i boligmarkedet som resultat. En lav prisforventning vil indikere at det er omvendt. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. De ulike faktorene er byggeaktivitet, utvikling i boligbehov, betalingsevne og betalingsvilje. Figuren under oppsummerer vurderingene i denne rapporten: Huseiernes BoligIndikator 4. kvartal 2012: 6-8 prosent 3. kvartal 2012: 6-8 prosent 2. kvartal 2012: 7-8 prosent Priseffekt - nybygg Boligbehov Betalingsevne Betalingsvilje Høyeste målte aktivitet på år, men det tar lang tid fra igangsetting til ferdigstilling av boliger. Høy befolkningsvekst og innvandringsrekord gir sammen med sentralisering stort boligbehov i sentrale områder. Rentene holder seg lave lengre, lav ledighet og høy lønnsvekst. Gjeldsveksten ser ut til å stabilisere seg på lavere nivå. Konsumet vokser. Samtidig vedvarer bekymringen for svak Euro-sone. Gjeldsveksten stabiliserer seg på lavere nivå. 2 De grønne pilene viser endring i ulike faktorers bidrag til prisvekst siden forrige rapport. Eksempelvis vil økt byggeaktivitet senker prispresset - noe som vil gi en pil som peker nedover, mens høy befolkningsvekst øker prispresset - noe som vil gi en pil som peker oppover.

tema: Reguleringskaos For å få fart på boligbyggingen etter andre verdenskrig måtte noe gjøres. Det ble gitt store subsidier fra staten og billige tomter fra kommunene til mange boligbyggelag. Prisreguleringen ble laget for å unngå at noen få skulle gjøre store penger på skattebetalernes regning. Men rask befolkningsvekst gir også en sterk vekst i boligbehov. Da er det en utfordring at rammevilkårene for nybygging stadig endres. Prisdrivende regulering av areal, byggeprosesser og boligkvaliteter er med på å gjøre mange boligprosjekter ulønnsomme, da byggekostnadene rett og slett blir for høye. Det er nå over 30 år siden prisreguleringen i boligmarkedet ble opphevet. Reguleringen fulgte ikke trendene i markedet og med tiden ble regelverket omgått. Store pengebeløp skiftet hender under bordet, samtidig kviet mange lovlydige seg for å flytte, da en kunne risikere å bli stående uten tak over hodet om en ikke hadde sterk nok økonomi til å kjøpe uregulerte boliger. Problemene ble satt på spissen i den klassiske komedien Norske byggeklosser med Rolv Wesenlund fra 1972. Filmen viser at gode hensikter fra politikere kan ha utilsiktede og negative konsekvenser i samfunnet. Uten et velfungerende prissystem oppstod det store kødannelser mens feilaktige signaler gikk til utbyggere. Systemet ga store negative konsekvenser og medførte sosial ulikhet mellom grupper. Boligeierne må ta regningen Den sterke befolkningsveksten har sammenheng med at vi over tid har hatt en svært positiv utvikling i Norge. Det gir økonomiske rammer som skaper tro på fremtiden og tryggheten som trengs for å stifte familie. Med fri flyt i Europa ønsker stadig flere å flytte til Norge. Det må vi være glade for. Norge har for lenge manglet et klart mål og en helhetstenkning for boligpolitikk. Mange gode krefter har dermed fått gjennomslag for endringer, uten at noen tar et overordnet blikk og sjekker at boligeieren - som blir sittende med regningen kan og vil betale. Under ett år igjen Mens stortingsvalget nærmer seg, leter de politiske kreftene etter løsningen på boligmangelen. Partiene må huske at det ikke blir flere boliger ved at en fjerner rentefradrag eller øker skattebelastningen, dette vil tvert i mot redusere betalingsevnen og bidra til å gjøre færre utbyggingsprosjekter lønnsomme. Med økonomisk vekst vil det alltid være behov for flere dyktige mennesker. Det er derfor lite ønskelig å begrense tilflytting rundt storbyene og arbeidsinnvandringen til landet. Tiltak som gjør det raskere og enklere å bygge kan derimot ha noe for seg. Huseiernes Landsforbund går gjerne i dialog med landets politikere og andre for å diskutere morgendagens gode løsninger. I mellomtiden er det viktig at myndighetene har en klar forståelse av problemene som finnes før de søkes løst med ny regulering. 3

tema: To-delt boligmarked i 2013 Slik blir 2013 Store regionale forskjeller i boligmarkedet i 2013. Skillet blir tydelig grunnet ulik vekst i folketall, sysselsetting og kjøpekraft. Mange kommuner i områder med fraflytting og et svakt arbeidsmarked vil se fallende priser på brukte boliger. Sterk kjøpekraftsutvikling, med gode lønnsoppgjør i 2012 og inn i 2013, sikrer en generell prisvekst på 6-8 prosent. Formuesvekst over generasjoner bidrar til at Familie-Banken er fylt. Det gir god kjøpekraft, betjeningsevne og stabilitet. Fortsatt lave renter fra sentralbankene og rentefall på lån mellom banker vil i 2013 føre til økt konkurranse om boliglånskunder og lavere boliglånsrenter. Sterk innvandring til hele landet og befolkningsvekst i sentrale strøk gir økende knapphet på boliger. En byggenæring som får fordyrende forskrifter og økende krav til nye boliger gjør at det blir ferdigstilt færre boliger enn ønskelig. Opprydding i byråkratikaos lar vente på seg, selv om gode initiativ er igangsatt. Offentlig sektor står for et rekordhøyt oljepengeforbruk, som fører til en svært lav ledighet og gir nordmenn tro på egen økonomi. Høyere boligpriser har gjort flere prosjekter lønnsomme og vi ser nå en økende aktivitet i bygge- og anleggsvirksomhetene. Slik deles markedet i 2013 Den høye prisveksten kommer i de sentrale strøkene knyttet til de økonomiske hovedregioner, med vekst i etterspørsel etter arbeidskraft og en sterk befolkningsvekst. Den sterkeste prisvekst er ventet i randkommunene rundt de store byene, særlig Oslo, Stavanger og Bergen, men Trondheim er også med i det gode selskap. Her blir det knapt om boliger. I disse regionene kan vi se prisvekst på over 10 prosent i deler av markedet, herunder for leiligheter i bykjernen. I randsonen er det gjerne rekkehus og mindre eneboliger som har den sterkeste prisveksten. Dette er boenheter som passer for voksende familier som flytter ut av bykjernen til roligere områder. En balansert prisutvikling kommer i de mindre sentrale områdene. Her er det svak befolkningsvekst, slik at det også etterspørres færre boliger. Samtidig er det kapasitet i byggenæringen og ingen reell mangel på steder å bygge. Her vil prisutvikling følge veksten i byggekostnader så lenge renten holder seg lav. Prisveksten vil trolig ligge i intervallet 3-5 prosent for de fleste boligene. Omsetningen er gjerne moderat og prisvariasjonene kan være store mellom ulike objekter. Den svakeste prisveksten er ventet å se i deler av innlandskommunene, fjellregionene og deler av de nordlige områdene. Her er det fraflytting og omsetningen er begrenset. Med ledige boliger er det kjøpers marked. Det betyr liten, om noen, prisvekst. Den sterke innvandringstrenden sikrer at det er færre kommuner hvor markedet faller helt sammen. På side 8-9 kan du se oversikt over kommunene med sterkest vekst og kommunene som ikke følger med på utviklingen. Forskjellene er store, på sikt er det svært uheldig om ikke hele landet tas i bruk. 4

Norgeskartet for boligprisvekst Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Buskerud, Hordaland og Rogaland er fylkene hvor den sterkeste prisveksten er ventet. Fylkene er markert i lys rød på norgeskartet. En kombinasjon av sterk sysselsettingsvekst, god kjøpekraftsutvikling og balanse mellom boligbygging og befolkningsvekst er lagt til grunn for vurderingen. Tromsø De sterke fylkene Norgeskartet viser forholdet mellom vekst i boligbehov (blå søyle) og forventet nybygging i 2013 (grønn søyle). Rød søyle viser underdekning av boliger for 2013. De fleste fylkene har en god balanse mellom vekst i tilbud og etterspørsel. I kommunene med sterkest befolkningsvekst klarer ikke reguleringsmyndigheter og utbyggere å holde tempo oppe. Det gir flere innbyggere som konkurrerer om færre kvadratmeter. Nasjonalt er det beregnet en underdekning på 10.000 boliger i 2013. Bergen Stavanger Kristiansand Oslo Trondheim Vekst i Forventet boligbehov nybolig Under- 2013 2013 dekning Østfold 2 000 1 300 700 Akershus 5 200 3 100 2 100 Oslo 6 800 3 600 3 200 Hedmark 900 700 200 Oppland 900 700 200 Buskerud 2 300 1 500 800 Vestfold 1 600 1 200 400 Telemark 650 650 - Aust-Agder 1 000 800 200 Vest-Agder ta 1 400 1 200 200 Rogaland 4 100 3 800 300 Hordaland 3 900 2 600 1 300 Sogn og Fjordane 450 450 - Møre og Romsdal 1 600 1 400 200 Sør-Trøndelag 2 200 2 200 - Nord-Trøndelag dt d 700 500 200 Nordland 800 800 - Troms 650 650 - Finnmark 350 350 - Norge 37 500 27 500 10 000 Kilde: NyAnalyse y 5

Høy lønnsvekst og lav prisvekst 5.0 Lønnsvekst Vekst i det generelle prisnivået 5.0 4.5 4.5 4.0 4.0 3.5 3.5 3.0 3.0 2.5 2.5 Boliggap på 10.000 boenheter I 2013 er det ventet at det vil bli ferdigstilt rundt 28.000 boenheter, mens vi i samme år har en ventet befolkningsvekst på 66.000 innbyggere. Det tilsier et behov på mellom 32.000 og 36.000 boenheter. I tillegg rives noen boliger hvert år, slik at vi nasjonalt har et samlet nyboligbehov på omlag 38.000 boenheter. Prognosene viser altså et boliggap på rundt 10.000 boenheter. Mangelen på bolig kommer først og fremst i de store kommunene. Det er dit folk flytter og det er der innvandrerne samles. Ni av ti nye innbyggere kommer i de 110 kommunene som har flere enn 10 000 innbyggere i dag. Det betyr at størsteparten av boligmangelen er ventet å komme i og rundt de store byene. Boligbehovet øker særlig i og rundt Oslo, Akershus og vestlandsfylkene Hordaland og Rogaland. I Rogaland viser prognosene at byggeaktiviteten kompenserer for de nye innbyggerne, men det er knapphet på boliger i området i dag og kjøpekraften er ventet å øke mye også i året som kommer. Oslo har den kraftigste prosentvise veksten i befolkning, fulgt av Akershus og Rogaland. Her blir det stadig bygget færre kvadratmeter for hver nye innbygger. I tillegg til at knappheten drar opp prisene, blir det også dyrere å bygge. Økte kostnader til bygningsarbeidere og materialer er en driver. Men flere forskrifter og krav til nyboliger og utbyggere bidrar også sitt til at oppføringskostnadene stiger. På sikt smitter økte priser på nyboliger over på brukte boliger i attraktive strøk. Denne mekanismen, fra regulering til nybolig og deretter til bruktbolig, er med på å påvirke forventningene til at boligprisene skal stige i fremtiden. 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: SSB, tall for 2012-15 er prognoser Færre kvm per hode Pris per kvm 28 000 26 000 24 000 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 Kvm per nye innbygger (høyre akse) 12 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: NyAnalyse, NEF, EFF, Finn.no, Pöyry, SSB Høy befolkningsvekst og få boliger Innvandring Befolkningsvekst Ferdigstilt areal, 1000 kvm (høyre akse) 70 000 4 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: NyAnalyse, SSB 160 140 120 100 80 60 40 20 0 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 6

Boligmangel hindrer vekst På Øst- og Vestlandet er dyre boliger med på å begrense den faktiske befolkningsveksten. Befolkningsvekst sprer seg da til omkringliggende områder som ringer i vannet. Når nye områder tas i bruk skjer det gjerne en tilpasning til storbyenes prisnivå. Denne effekten har vi sett i Drammen og tilsvarende har skjedd rundt oljeklyngen på Vestlandet. Familiebanken gir viktige bidrag God sysselsettingsvekst, lave renter og forventninger til god realvekst i lønninger vil medføre god kjøpekraft i husholdningssektoren gjennom 2013. Utviklingen i samlet inntekt og formue for norske familier styrer en stor del av boligprisutviklingen. Norske familier med utgangspunkt i tre generasjoner (barn, foreldre og besteforeldre) har i dag langt mer boligformue, bankinnskudd og aksjebeholdning enn de hadde for 30 år siden. Bare fra 2005 til 2010 økte nordmenns bankinnskudd med 35 prosent og gjennomsnittlig formue økte kraftig. De fleste indikatorer peker på en fortsettelse av denne utviklingen gjennom 2013. Dyrere inngangsbillett på boligmarkedet i 2013 vil trolig mobilisere mer økonomisk støtte fra foreldre og besteforeldre. Det siste usikkerhetsmomentet Betalingsviljen avhenger gjerne av tiltro til egen lommebok, nasjonaløkonomien, forventningene til boligmarkedet og konkurransen med andre kjøpere. Frykten de fleste har i dag knytter seg til hvordan internasjonale konjunkturer vil smitte over på norsk økonomi. Frykten er reelt begrunnet, men et stort oljefond er med på å skape stabilitet. Ved negative impulser utenfra kan en vente motvirkende reaksjoner fra myndighetene. Særlig negativt for boligmarkedet ville det være med en ny overraskende krise i banksektoren. Andre virkningsmekanismer, slik som endret etterspørsel etter norske olje og eksportprodukter, vil gi virkninger over tid, noe som myndighetene bedre kan kompensere for. Fare for prisfall? Norsk økonomi er svært sterk og det gir bra fremtidstro, men det er alltid en økonomisk risiko forbundet med investeringer, også boligkjøp. Historisk har boliger i Norge vært en svært god investering, men i land som er preget av dårlige tider får boligeiere dårlig avkastning. Ved starten av finanskrisen falt boligprisene her hjemme med mellom 10 og 20 prosent i mange fylker. Prisfallet ble raskt stoppet opp av et kraftig fall i styringsrenten. Historisk, i et svært langt tidsperspektiv, har boligprisene vokst med kostnadene i samfunnet. I tillegg forventer en at økte krav til kvaliteter på boliger vil heve det lange prisbildet. Det er vesentlige forskjeller i boligstandard på en nybolig i dag og en bolig bygget for hundre år siden. De siste årene har norske boligpriser vokst raskt og i dag er prisnivået mange steder i landet nokså høyt. Med en kvadratmeterpris som langt overstiger byggekostnader er det en langsiktig nedside i prisbildet. Typisk byggepris er nå på rundt 30.000 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer tomtekostnad. De siste 20 årene har imidlertid boligkjøp vært en svært god investering. Det kan være vanskelig å sikre seg mot prisfall. Det viktigste en kan gjøre er å kombinere boligkjøp med en sunn privatøkonomi. Et langvarig prisfall i sentrale strøk kan bare ventes med en nedgangskonjunktur i Norge. Det må en forhåpentligvis vente lenge på...? 7

Topp 20: Kommunene med veksttrykk Solsiden Her er Norges topp 20 vekstkommuner! Høy innbyggervekst, godt arbeidsmarked og positivitet er kjennetegn God utvikling i kjøpekraft Tilgang på jobber i oljeklynge eller kunnskaps-/tjenestenæring Randkommuner rundt Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim Les mer om metodikk bak rangeringen på side 12 Befolkning Vekst i befolkning 2013 Vekst i antall ansatte Andel arbeidsledige Akershus Gjerdrum 6 255 3.6 % 4.2 % 1.3 % Nittedal 21 748 2.4 % 2.3 % 1.7 % Oppegård 25 805 2.5 % 2.4 % 1.8 % Ullensaker 31 443 2.8 % 3.6 % 2.5 % Ås 17 345 2.9 % 3.2 % 2.0 % Hordaland Askøy 26 529 2.6 % 3.4 % 1.8 % Etne 4 008 2.1 % 4.5 % 1.4 % Os 17 881 2.4 % 3.6 % 1.9 % Sund 6 489 3.1 % 2.8 % 2.3 % Oslo Oslo 618 378 1.8 % 3.2 % 3.2 % Rogaland Hå 17 456 2.5 % 3.4 % 1.3 % Randaberg 10 429 3.0 % 2.6 % 1.3 % Rennesøy 4 532 7.1 % 5.5 % 0.9 % Sandnes 68 853 2.8 % 3.6 % 1.8 % Sola 24 278 2.8 % 3.7 % 1.4 % Vindafjord 8 550 2.0 % 3.5 % 1.8 % Sør-Trøndelag Melhus 15 538 2.3 % 3.3 % 1.9 % Midtre Gauldal 6 202 1.5 % 2.8 % 1.9 % Vestfold Sande 8 777 2.1 % 3.1 % 2.5 % Østfold Våler 4 800 4.0 % 3.9 % 2.3 % 8

Bunn 20: Krise-kommunene I skyggen Her er 20 av kommunene som kommer til kort når det gjelder vekst Utfordringer i lokalt næringsliv og arbeidsmarked som svikter Lav eller negativ innbyggervekst Nedgang i sysselsetting og svak kjøpekraftsutvikling Usentral beliggenhet Uten innvandring ville forholdene vært enda verre Tradisjonelt landbruk eller ensidige industristeder Befolkning Vekst i befolkning 2013 Vekst i antall ansatte Andel arbeidsledige Aust-Agder Risør 6 874-0.2 % 0.2 % 2.7 % Hedmark Eidskog 6 281-0.8 % -0.6 % 3.7 % Grue 4 995-0.5 % -0.9 % 1.9 % Trysil 6 687-0.6 % -3.2 % 4.8 % Våler 3 833-1.5 % -1.0 % 3.0 % Åsnes 7 603-0.2 % -0.7 % 2.7 % Nordland Fauske 9 503-0.4 % 0.3 % 2.6 % Meløy 6 612-0.3 % -1.9 % 6.5 % Vefsn 13 273-0.4 % 0.4 % 1.9 % Oppland Sel 5 982-0.6 % -1.2 % 2.2 % Søndre Land 5 748-0.8 % -0.4 % 1.8 % Sogn og fjordane Høyanger 4 222-0.6 % 1.2 % 1.7 % Årdal 5 537-1.0 % -2.4 % 3.9 % Sør-Trøndelag Bjugn 4 601 0.3 % -0.2 % 2.7 % Hemne 4 209-0.4 % -0.8 % 2.2 % Åfjord 3 230-0.6 % 0.2 % 1.3 % Telemark Drangedal 4 140-0.5 % 0.3 % 2.7 % Kragerø 10 720-0.2 % -0.3 % 2.7 % Tinn 5 942-1.3 % -0.8 % 2.0 % Troms Lyngen 3 015-1.4 % -3.6 % 1.8 % 9

Kjøpekraft, renter og markedet 40 35 30 25 20 15 2009 2010 2011 2012 Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry Enebolig Delt bolig Leilighet Boligprisene opp 7,6 prosent Boligprisene gjorde et hopp over sommeren. De siste månedene har boligprisene som normalt utviklet seg nøytralt. Tolvmånedersvekst i boligprisene er nå på 7,6 prosent. Hvis dagens prisnivå holdes ut året, vil 2012 ha samlet prisvekst på 7,7 prosent, som er i tråd med HBI-forventningen fra starten av året. Høye marginer i banksektoren Rentenivået i Norge har i lengre tid vært lavt, og prognosene fra Norges Bank tilsier at renten lenge skal fortsette å holde seg lav. Styringsrenten ligger i dag på 1,5 prosent. Banker tilbyr for tiden boliglån til rundt 3,5 prosent rente, som er marginalt under nivået for boliglånsrentene i forrige kvartal. Forventet boliglånsrente ved utgangen av 2012 ligger nå i intervallet 3,3 til 3,7 prosent. Ut neste år er det ventet at boliglånsrenten vil ligge mellom 3 og 4,5 prosent. Bankenes påslag overfor kunder ligger stabilt, med rundt 2 prosent på et lån på 2 millioner kroner gitt innenfor 75 prosent av boligens verdi. Bankene rapporterer også om økte utlånsmarginer for 3. kvartal. Endring i utlånspraksis overfor husholdningene var omlag uendret. I fjerde kvartal venter bankene lite endring i utlånspraksis eller låneetterspørsel fra husholdningssektoren. 40 35 30 25 20 15 Fortsatt gode tider i AS Norge Utsiktene generelt i Norge er gode. Stor etterspørsel etter råvarer gir høy aktivitet i store deler av næringslivet og høye ekstrainntekter i en statskasse som snart renner over. En sterk nasjonaløkonomi sikrer tro på fremtiden, liten risiko for nedgangskonjunkturer og fylte lommebøker for Ola Nordmann. Vi har lav arbeidsledighet og høy reallønnsvekst. Den økonomiske veksten for fastlands-norge er anslått til oppunder 4 prosent i år og rundt 3 prosent i 2013. Siste pengepolitiske rapport fra Norges Bank nedjusterte rentebanen ytterligere, og de spår den første renteøkningen mellom mars og august neste år. Boliglånsrentene har foreløpig ikke fulgt pengemarkedsrentene nedover, og vi har påpekt denne skjevheten i media. La oss håpe at konkurransen i markedet på sikt sikrer lavere boliglånsrenter. Høy kjøpekraft sikres bla. ved en lønnsvekst på over 4 prosent og dermed stiger privatkonsumet med det tilsvarende i 2013. Det er fortsatt en todeling av norsk økonomi, hvor oljeklyngen opplever boom og ensidige industriregioner med svakere eksport til et kriserammet Europa sliter. Kronen er sterk, noe som gjør konkurranseevnen svakere enn ellers. Oljeinvesteringene er ventet å øke med ca 9 prosent i 2013 og dermed stimulere den delen av næringslivet. Husholdningene er i hovedsak positive til egen økonomi, men noe mer nøytrale til landets økonomi enn før sommeren. Dette er trolig en følge av stadig negativ oppmerksomhet om krisen i Europa. En usikkerhetsfaktor angående boligmarkedet de neste årene er om arbeidsinnvandringen skyter videre fart med mennesker fra søreuropeiske land (jf. markedsrapport nr 1/2012). Da blir det ekstra utfordringer for balansen i markedet. 10

Gjeldsveksten ser ut til å stabilisere seg på et noe lavere nivå enn tidligere. Ulike årsaker til denne utviklingen er mulig. Endringer i bankregulering og krav til låntaker, endrede forventninger blant husholdningene og et prisnivå som begynner å bli begrenset av betjeningsevnen kan være forklaringsfaktorer. Stopp i nordisk prisfall I første kvartal 2012 falt boligprisene i Sverige og Danmark med 4 prosent fra fjerde kvartal 2011. I samme periode steg norske boligpriser med 3 prosent. Boligprisene i Norge, Danmark og Sverige har fulgt hverandre fra årtusenskiftet, og frem til finanskriseåret 2008. I Danmark har det vært et større prisfall rundt finanskrisen, mens prisene i Norge og Sverige har holdt seg bedre. I det siste kvartalet har prisfallet stoppet opp hos våre nordiske naboer. Dette er en svært positiv utvikling, som kan indikere en normalisering og økt økonomisk aktivitet. Boligprisene vokser raskere enn byggekostnadene Til tross for at byggekostnadene for bolig jevnt har vokst mer enn prisen på andre varer og tjenester, er ikke veksten i nærheten av å ta igjen utviklingen i boligprisene. Den kraftige veksten i boligpriser kan i begrenset grad spores tilbake til generell prisvekst eller en spesifikk kostnadsøkning innen byggeindustrien. Forskriftsendringer og reguleringskrav til nye boliger har imidlertid bidratt til å gjøre nye boliger dyrere. Høyere aktivitet i byggebransjen Ifølge SSB ble det igangsatt 30.000 boliger i løpet av de tolv foregående månedene. Så langt i år utgjorde det 22.300 boliger. Det er en vekst på 2.000 enheter i forhold til tilsvarende periode i 2011. Frem til september i år har antallet fullførte boliger steget kraftig. Så langt i år er det rapportert om ferdigstillelse av omlag 18.500 boliger, en økning på 5.000 enheter i forhold til samme periode i 2011. Priser i Norge 40% 30% 20% 10% Konsumpris Byggekostnader Boligpris 0% 2009 2010 2011 2012 Kilde: SSB, EFF, Finn, Pöyry. Konsumpris definert som KPI-JAE Nordisk boligprisutvikling 220 200 180 160 140 120 Igangsatte boliger 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 Norge Danmark Sverige Finland 100 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Kilde: SSB, SCB, DS 40% 30% 20% 10% 0% 220 200 180 160 140 120 100 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: SSB. Røde markører viser registrerte igangsetting frem tom september. 0 11

Mørke skyer, men lyspunkter ute Det er ingen store endringer for Europa siden forrige rapport. Ifølge statsbudsjettet 2013 er forventet vekst hos våre handelspartnere 1,25 prosent i 2012 og 1 ¾ prosent i 2013. I 2013 er veksten i USA anslått til drøyt 2 prosent, mens Eurosonen ligger på 0,5 prosent i 2012 og svake 0,2 prosent i 2013. Store handelspartnere som Sverige og Storbritannia ligger med vekstanslag på hhv -0,8 og 1,5 prosent for 2012. Asiatiske land vokser fortsatt, bla. er Kinas vekst på rundt 8 prosent i år og i 2013. Arbeidsledigheten er fortsatt høy i Europa, og den er ventet å ligge på rundt 10 prosent i 2013. Deler av EU opplever nå resesjon. Den europeiske sentralbanken har sagt at de vil gjøre alt for å holde Eurosonen samlet. Dermed holdes renten uendret på 0,75 prosent, og ulike kvantitative tiltak er på gang for å sikre pengeflyten og lån til næringslivet. De store kuttene i offentlige budsjetter i land som Spania og Hellas øker muligheten for sosial uro som kommer ut av kontroll. Arbeidsledighetstall for amerikansk økonomi viser forsiktig bedring. Tallene for oktober viser en nedgang i ledighetsraten til 7,9 prosent. Sysselsettingen økte med 171.000 personer. Trenden i USA etter finanskrisen går altså sakte mot en bedre kapasitetsutnytting i økonomien, mens ledigheten lå relativt flatt tidligere i år. Omlag 59 prosent av befolkningen er nå sysselsatt, noe som er en liten forbedring fra september (0,4 prosentpoeng). Husholdningenes årlige gjeldsvekst 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 2006 2008 2010 2012 Kilde:SSB Forventet boliglånsrente 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 01.09.12 01.03.13 01.09.13 01.03.14 01.09.14 01.03.15 01.09.15 Kilde: NyAnalyse 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % * Slik er kommunene rangert I Norge er det 429 kommuner, alle med ulik størrelse, næringsliv og utfordringer. I små kommuner er også boligmarkedet begrenset og det gir derfor liten mening å uttale seg generelt i slike tilfeller. Derfor er det kun sett på kommuner med mer enn 3000 innbyggere. Kommunene er rangert basert på faktorer som inngår i HBI, det vil si byggeaktivitet, befolkningsvekst, kjøpekraft og forventninger. For å finne de sterke vekstkommunene er det tatt utgangspunkt i kommunene med sterk befolkningsvekst og lav byggeaktivitet. I tillegg er det sett på forhold som påvirker kjøpekraften, slik som arbeidsledighet, sysselsetting, lønnsvekst og andre kjøpekraftsindikatorer. For å finne kommunene med svake vekstutsikter er det tatt utgangspunkt i kommunene som er preget av svak befolkningsutvikling. I tillegg er det sett på momenter som negativ utvikling i sysselsetting, høy arbeidsledighet og andre kjøpekraftindikatorer. Kommunene er rangert basert på de ulike indikatorene, og vektet sammen til en endelig topp/bunn 20 plassering. 12

HBI-forventning tidligere rapporter Rekordhøy nettoinnvandring 9 9 90 000 Innvandring Utvandring 90 000 8 8 80 000 80 000 HBI - Forventet prisvekst i %, omsatte boliger neste 12 måneder 7 6 5 4 3 2 1 7 6 5 4 3 2 1 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 4.kvartal 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde:SSB 0 Makroøkonomiske hovedstørrelser 2011 2015. Prognoser 2011 2012 2013 2014 2015 Realøkonomi Konsum i husholdninger mv. 2,4 3.6 4.7 4.6 4.5 Konsum i offentlig forvaltning 1.5 1.9 2 2.6 2.7 Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge 2.4 3.6 3.1 3.2 3.4 Arbeidsmarked Sysselsatte personer 1.4 2.2 1.8 1.5 1.6 Arbeidsledighetsrate (nivå) 3.3 3.1 3.3 3.2 3.1 Priser og lønninger Årslønn 4.2 4.2 3.7 4.1 4.5 Konsumprisindeksen (KPI) 1.2 0.9 1.6 2.1 2.5 Boligpris 8 7 7.2 7.7 8 Inntekter og renter Husholdningenes disponible realinntekt 4.2 5 4.5 4 2.8 Husholdningenes sparerate (nivå) 8.2 9.3 9.4 8.7 7.2 Pengemarkedsrente (nivå) 2.9 2.3 2.3 3.1 4 Utlånsrente, rammelån (nivå) 3.6 3.8 3.5 3.9 4.7 Realrente etter skatt (nivå) 1.3 1.9 0.9 0.7 0.9 Kilde: SSB Økonomiske analyser 4/2012, Prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Rapporten er ment for å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per medio november 2012. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/eller beregninger. Forside: Bysentrum i Ålesund - Fotograf: Les Haines Andre bilder; Shutterstock, istockphoto, ColorBox. Kommuneskjold er hentet fra Wikipedia.no Grafikk/layout ved NyAnalyse 13

Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis fire ganger i året. I rapportene følge vi boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as forenkler - forklarer - samfunnet