NOTAT TIL Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter FRA Advokatfirmaet Hjort DA v/advokat Kristian Korsrud DATO 16. mars 2016 TVISTEN MELLOM SAMEIET BERGSJØ HØYFJELLSLEILIGHETER OG HALLINGDAL HYTTESERVICE AS 1 Innledning Styret i Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter (Sameiet) har bedt oss om å gi en redegjørelse til sameiermøtet vedrørende tvisten mot utbygger Hallingdal Hytteservice AS (Hallingdal Hytteservice). Hjort ble kontaktet av styret våren 2015 på bakgrunn av at det forelå en rekke uavklarte forhold mellom Sameiet og Hallingdal Hytteservice. I løpet av høsten 2015 og vinteren 2016 har det vært en del korrespondanse både mellom Hjort og Hallingdal Hytteservices advokat, samt direkte mellom styret og Hallingdal Hytteservice. De nærmere enkeltheter i dialogen finner vi ikke grunn til å gjennomgå her. Det er så langt ikke oppnådd enighet, og det er derfor nødvendig at sameiermøtet vurderer hvorvidt det skal innledes rettslige skritt mot Hallingdal Hytteservice. I det følgende gis det en oversikt over de tvistepunkter som foreligger mellom partene. Det gis deretter en kort redegjørelse for behovet for søksmål for å avbryte eventuelle foreldelsesfrister, samt en redegjørelse for visse forhold knyttet til et eventuelt søksmål. På bakgrunn av at Hallingdal Hytteservice fremdeles er en stor seksjonseier i Sameiet er redegjørelsen nedenfor gjort så nøytral som mulig. Siktemålet med notatet er å gi sameiermøtet en kortfattet beskrivelse/oversikt over tvistepunktene og de sentrale prosessuelle temaer som reiser seg ved et eventuelt søksmål.
Side 2 av 5 2 Oversikt over tvistepunkter mellom Sameiet og Hallingdal Hytteservice 2.1 Bygningstekniske feil og mangler Styret har overfor Hallingdal Hytteservice gjort gjeldende at det foreligger en rekke bygningstekniske feil/mangler i tilknytning til Sameiets fellesarealer og som det anføres at Hallingdal Hytteservice er ansvarlig for. Disse kan punktvis oppsummeres slik: Vannlekkasjer/vanninntrenging fra fasader og garasjetak Mangelfull brannsikring flere forhold tyder på at manglende branntetting i byggene med påfølgende risiko for spredning av røyk og gass ved en eventuell brann Feil/mangler ved det elektriske anlegget avdekket ved tilsyn fra Hallingkraft Feilkonstruksjon/underdimensjonering av vann- og avløpssystemet, hvilket underbygges av sterk kloakklukt både i fellesarealer og enkelte seksjoner Feil på teknisk anlegg i badeavdelingen (avfuktingsanlegg og sirkulasjonspumper) Feil ved brannvinduer Hallingdal Hytteservice har overfor styret ikke erkjent at ovennevnte utgjør mangler ved fellesarealene til tross for at det flere ganger er forsøkt utbedring i selskapets regi. 2.2 Sameierettslige forhold Sameiets vedtekter bestemmer i punkt 16 at vedtektene gjelder for «de deler som til enhver tid er ferdig utbygd og tatt i bruk. Regler for kostnadsfordeling osv får tilsvarende anvendelse». Vedtektene har frem til nå blitt praktisert slik at de seksjoner som ikke er tatt i bruk ikke har betalt felleskostnader. Dette har medført at de ca. 30 seksjoner som ikke er ferdig utbygd/innredet, og som eies av Hallingdal Hytteservice, ikke har betalt felleskostnader. Styret har overfor Hallingdal Hytteservice gjort gjeldende at en vedtektsbestemmelse som kun gjelder for deler av sameiet, og ikke for de usolgte seksjoner, ikke er forenlig med eierseksjonsloven. I tillegg har styret gjort gjeldende at forutsetningen for et slikt «betalingsfritak» vedtektene legger opp til, er at utbygging og salg skal skje med en rimelig grad av fremdrift, samt at Hallingdal Hytteservice leverer vaktmestertjenester og utfører drift og vedlikehold m.m. i henhold til tidligere avtale om drift og vedlikehold mellom Sameiet og Hallingdal Hytteservice. Denne avtalen ble sagt opp av Hallingdal Hytteservice med virkning fra 1. januar 2015. På bakgrunn av disse forhold har styret ment at forutsetningene for «betalingsfritaket» i vedtektene, ikke lenger er til stede.
Side 3 av 5 Styret har på bakgrunn av ovennevnte varslet Hallingdal Hytteservice om innkreving av felleskostnader også for de usolgte seksjoner. Hallingdal Hyttservice har bestridt at det er grunnlag for full innkreving av felleskostnader for de usolgte seksjoner. 2.3 Offentligrettslige forhold parkeringskrav og ferdigattest Det følger av reguleringsplanen for Bergsjø høyfjellshotell, stadfestet 15. juni 2000, at det skal etableres minimum 1,5 parkeringsplass pr. leilighet i garasjeanlegget. I tillegg bestemmer reguleringsplanen at det skal etableres minimum 10 garasjeplasser i tilknytning til «hotelldelen» av prosjektet, samt minimum 20 parkeringsplasser for øvrig. Det er ikke utstedt ferdigattest for anlegget ettersom prosjektet ikke er ferdigstilt. Kommunen har opplyst at ferdigattest ikke vil bli utstedt før hele prosjektet er ferdigstilt. Styret har overfor Hallingdal Hytteservice krevd at parkeringskravet må oppfylles som del av ferdigstillelsen. Hallingdal Hytteservice har gjort gjeldende at parkeringskravet kun er et offentligrettslig forhold mellom Hallingdal Hytteservice som utbygger og kommunen som offentlig myndighet. Styret har bestridt dette. Styret har informert kommunen om at det er tvist om blant annet dette spørsmålet, og i den forbindelse har styret bedt om at kommunen ikke innvilger ytterligere dispensasjoner fra parkeringskravene i reguleringsplanen uten at Sameiet har samtykket til dette. 3 Foreldelse Det følger av foreldelsesloven at et krav som hovedregel foreldes 3 år fra den dag kreditor har rett til å kreve oppfyllelse av kravet. Foreldelsesfristen for krav på prisavslag/erstatning for mangler starter i utgangspunktet å løpe selv om mangelen er skjult, men i slike tilfeller vil en kjøper normalt ha krav på en tilleggsfrist på 1 år som starter å løpe fra det tidspunkt mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget. Hallingdal Hyttservice har gjort gjeldende at krav som knytter seg til bygningstekniske feil/mangler er foreldet. Styret bestrider dette. Den usikkerheten uenigheten omkring foreldelse fører til nødvendiggjør at eventuell foreldelsesfrist som måtte løpe avbrytes. De praktisk viktigste måtene foreldelsesfrist avbrytes på er enten ved søksmål for domstolene, ved erkjennelse fra skyldneren eller ved avtale om utsatt foreldelse. Styret har i forhold til ovennevnte for det første fremhevet at foreldelsesfristen ikke har startet å løpe fordi det ikke er gjennomført overtakelses av fellesarealer slik som forutsatt, jf. også at fellesarealene ikke vil være ferdigstilt før prosjektet er sluttført. Dette er bestridt av Hallingdal Hytteservice. I tillegg har styret overfor Hallingdal Hytteservice anført at de gjentatte utbedringsforsøkene av blant annet fasader og lekkasje i garasjetak foretatt av Hallingdal Hytteservice innebærer erkjennelse som har avbrutt foreldelsesfristen. Dette er bestridt av Hallingdal Hytteservice.
Side 4 av 5 Styret har i vinter tatt initiativ til å inngå en avtale med Hallingdal Hytteservice om utsatt foreldelse, slik at partene kunne få ro til å forhandle videre om ansvar med utgangspunkt i en felles forståelse av evt. feil/mangler. Hallingdal Hytteservice har ikke akseptert avtale om utsatt foreldelse, men ønsker å forhandle videre uten noen «bindinger» verken mht. foreldelse eller annet. I lys av ovennevnte, og for å unngå at krav kan foreldes mens det forhandles, anbefales at det tas ut søksmål mot Hallingdal Hytteservice med utgangspunkt i ovennevnte feil/mangler. Et slik søksmål vil ikke forhindre at partene fortsatt kan forhandle og komme frem til en minnelig ordning helt eller delvis. 4 Prosessuelle forhold knyttet til et eventuelt søksmål 4.1 Partene i søksmålet De krav som styret på vegne av Sameiet har fremmet mot Hallingdal Hytteservice knytter seg til fellesarealer men det er likevel tale om krav som rettslig sett tilhører den enkelte seksjonseier. Selv om kravene gjelder mangler ved Sameiets fellesarealer, og styret har fulgt opp kravene knyttet til fellesarealer på vegne av sameiet, er kravene basert på den enkelte seksjonseiers kjøpekontrakt evt. supplert med bestemmelsene i bustadoppføringslova eller avhendingslova. Det kan i prinsippet ikke utelukkes at kravene kan falle forskjellig ut for ulike sameiere, for eksempel dersom kjøpekontraktene er ulike på relevante punkter. I forhold til de mangelskrav saken gjelder er det imidlertid liten grunn til å tro at dette er tilfelle. Det forhold at kravene rettslig sett tilhører seksjonseierne har den prosessuelle konsekvens at det er de enkelte sameiere som må opptre som parter på saksøkersiden i et evt. søksmål mot Hallingdal Hytteservice. Det vil således være de enkelte seksjonseiere som formelt sett er parter i saken. Det kreves ikke at samtlige seksjonseiere praktisk deltar i søksmålet med oppmøte det vil være opp til hver enkelt. Styret legger opp til å håndtere det praktiske ved å representere sameierne i saken. Det understrekes at kravets størrelse vil kunne bero på hvor mange som deltar i saken ettersom krav om prisavslag/erstatning for mangler ved fellesarealer vil måtte ta hensyn til at utbedringskostnaden skal bæres av Sameiet fordelt etter fordelingsbrøken i vedtektene. I praksis vil derfor et eventuelt krav om erstatning/prisavslag bli begrenset til den del av utbedringskostnaden som faller på denne enkelte seksjonseier. Enkelt sagt vil således kravet, dersom det foreligger en mangel, normalt bli større desto flere seksjonseiere som deltar i søksmålet. De seksjonseierne som evt. ikke deltar i et søksmål vil i prinsippet måtte betale sin andel av utbedringskostnader selv. Det skal for ordens skyld nevnes at dersom et søksmålet ikke føre frem, følger det av prosesslovgivningen at den tapende part som hovedregel skal dømmes til å betale motpartens saksomkostninger. Sameiet vil naturligvis kunne beslutte at eventuelle idømte saksomkostninger skal dekkes av Sameiet som sådan (hvilket er normalordningen). Men siden det er den enkelte seksjonseier som er part i saken, vil idømte saksomkostninger i prinsippet være et krav som motparten kan inndrive overfor den enkelte som har deltatt i søksmålet dersom det ikke gjøres opp.
Side 5 av 5 4.2 Betydningen av at en sameier ikke har kjøpt seksjonen av Hallingdal Hytteservice Kravene mot Hallingdal Hytteservice er, som nevnt ovenfor, krav som den enkelte seksjonseier har i egenskap av å være kjøper av sin seksjon. For noen seksjonseiere vil situasjonen være at seksjonen har blitt overdratt flere ganger, slik at Hallingdal Hytteservice ikke er selger i henhold til kjøpekontrakten med nåværende eier. Avhendingsloven bestemmer at en kjøper kan fremme mangelskrav mot tidligere salgsledd, herunder også utbygger, i samme grad som selgeren av seksjonen kunne ha gjort et slikt krav gjeldende. Den seksjonseier som ikke har kjøpt en seksjon av Hallingdal Hytteservice, vil altså likevel kunne fremme mangelskrav mot Hallingdal Hytteservice så fremt selgeren av seksjonen hadde et slikt krav. Avhendingsloven gir således en kjøper mulighet til å tre inn i tidligere eieres posisjon overfor Hallingdal Hytteservice. Der hvor seksjonen ikke er kjøpt av Hallingdal Hytteservice, vil det måtte vurderes konkret hvorvidt selgeren ville hatt et tilsvarende krav mot Hallingdal Hytteservice. Vi understreker for ordens skyld at det vil kunne være forhold mellom tidligere eier og Hallingdal Hytteservice som gjør at mangelskrav er avskåret, for eksempel dersom det er opplyst om relevante forhold. 4.3 Prosessfullmakt Dersom sameiermøtet beslutter at det skal tas ut søksmål mot Hallingdal Hytteservice, forutsettes at Advokatfirmaet Hjort DA v/advokat Kristian Korsrud gis prosessfullmakt fra de sameiere som ønsker å delta i søksmålet. Dette har sin bakgrunn i at det er den enkelte sameier som formelt vil være part i søksmålet, jf. punkt 4.1 ovenfor.