Børsnoterte eiendomsselskaper og markedsdynamikker Simen Mortensen - DNB Markets Gunnar Selbyg - DNB Næringsmegling
Børsnotert eiendom: Hvordan er eiendomsaksjer annerledes enn andre eiendomsinvesteringer Kort og teknisk: Eiendom på børs er ikke direkte investert i eiendom, men andeler i ett selskap som eier, forvalter og utvikler eiendom. Ulemper: Ikke full kontroll Generalforsamling Styre Ledelse Formueskatt = Verdsatt som en aksje (100%) Børsvolatilitet Fordelene: Enkelt Lave kostander Mindre jobb Lave inngangsbarrierer og kostnader «Alltid» ett marked Bredere og enklere risiko spredning Trading muligheter Over tid = samme avkastning Eiendom på børs: Det er fortsatt de underliggende eiendommene som verdsettes Som annen eiendom = Bra avkastning over tid! 2
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e Mange suksess historier i Norden Castellum: Nordens største noterte eiendomsselskap SEKc40mrd i eiendom SEKc20mrd i EK 4 000 2 500 6,00 3 500 Leie R² = 0,9814 2 000 3 000 EBIT R² = 0,9815 5,00 DPS R² = 0,9969 2 500 1 500 4,00 2 000 3,00 1 500 1 000 2,00 1 000 500 500 1,00 - - - Hufvudstaden: Nordens beste eiendommer- Stockholm CBD SEKc27mrd i eiendom SEKc21mrd i EK 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200-1 400 Leie EBIT DPS 1 200 R² = 0,964 1 000 2,50 800 2,00 600 1,50 400 1,00 200 0,50-0,00 3,50 3,00 R² = 0,9867 Wihlborgs: Etablert i 2005 Skåne i Sverige - SEKc27mrd i eiendom SEKc12mrd i EK 2500 1600 6,00 Leie 1400 2000 1200 EBIT 5,00 DPS 1500 1000 4,00 800 3,00 1000 600 2,00 500 400 200 1,00 0 0 0,00 Kilde: DNB Markets 3
Børsnotert eiendom mot Børs Oslo Børs vs. Eiendomsindeks (OSE4040) 900 800 815 700 600 500 400 300 200 210,92 100 0 522,31 Stockholms Børs vs. Eiendomsindeks i Sverige 2 000 900 1 800 800 1 600 700 1 400 600 1 200 500 1 000 400 800 300 600 400 200 200 100 0 0 OSEBX index Real estate Index Real estate Index SBX 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 OSEBX indexed Jan 2000=100 Real estate Index indexed Jan 2000=100 SBX indexed Jan 2000=100 Real estate Index indexed Jan 2000=100 Kilde: Bloomberg 4
Børsnotert eiendom: Mange husker casene som har gått dårlig Kjent norsk eiendomsaksje leverte negativ avkastning på -42% over en 5 års periode 25 20 15 10 5 0 J A J O J A J O J A J O J A J O J A J O J A J O Kilde: Bloomberg 5
Børsnotert eiendom: Mange husker casene som har gått dårlig Kjent norsk eiendomsaksje leverte negativ avkastning på -42% over en 5 års periode 25 20 15 10 5 0 Kilde: Bloomberg 6
Det var vår egen suksess historie på børs i Norge: Olav Thon Eiendomsselskap ASA 3 500 3 000 Leie 3 106,7 2 500 2 000 EBIT + tilknyttede selskaper 2 500 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 318 - - 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015e 2017e EBIT Adj Ass. companies 2,50 DPS 140 Aksjekurs avkastning 1326% siste 20 år 2,00 1,50 120 100 80 125,5 1,00 60 0,50 40 20-1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015e 0 3,3 Feb-90 Feb-95 Feb-00 Feb-05 Feb-10 Feb-15 Kilde: OLT, DNB Markets & Bloomberg 7
Hvordan er Børsnotert eiendom annerledes enn andre eiendomsinvesteringer: De underliggende er fortsatt eiendomsverdier Aksjemarkedet vil forsøke å prise inn alt at framtidsutsikter til en hver tid Dog selv om det noe er notert på en børs så er det det fortsatt eiendom Den kjente 2- delte avkastning i eiendom Inntjening fra utleie Verdi / NAV vekst Finnes også i aksje verden Dividende / utbytte Kurs utvikling Aksjeverdien fokuserer på inntjening fra utleie = recurring earnings Finnes konsensus og en rekke estimater, med relativt liten spredning (Bloomberg, Reuters, SME, Financial Inquiry osv. ) Men hva med verdi veksten 8
Verdiutvikling på børseiendom - Land for Land (U-belånt verdiutvikling år-over-år (i aksjene DNB markets følger): 20% Finland 20% Sverige 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13-5% 0% 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13-5% -10% -10% -15% -15% CTY1V SDA1V CAST FABG HUFV KLED KLOV TRI WIHL 20% Norge 15% 10% 5% 0% 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13-5% -10% -15% -20% ENTRA NPRO OLT Kilde: DNB Markets 9
Verdi utvikling på eiendommene på børs. Alle selskapene (U-belånt verdi utvikling år-over-år) 20% 15% 10% 5% I sum: Et meget representativt utvalg (verdiene på selskapene i grafen er på NOKc330mrd) 0% -5% 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13-10% -15% -20% CAST CTY1V ENTRA FABG HUFV KLED KLOV NPRO OLT SDA1V TRI WIHL Avg Asset growth Kilde: DNB Markets 10
Hvordan legge forventninger rundt verdi vekst: Nordisk BNP (12m vekst) 20% 15% 10% 5% -5% -10% Asset growth and GDP correlation 20% Company Avg 2006-3Q14 Corr. CAST 0.7 % 85.8 % CTY1V 0.8 % 75.7 % ENTRA 15% -1.3 % 57.3 % FABG 2.4 % 71.7 % HUFV 4.4 % 71.6 % KLED 10% 2.6 % 48.2 % KLOV 1.3 % 68.3 % NPRO -2.3 % 84.3 % OLT 2.8 % 71.2 % SDA1V 5% 0.7 % 84.5 % 0% TRI 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13-1.3 % 86.0 % WIHL 2.2 % 62.2 % Sector Avg. * 0% 1.3 % 91.4 % 4Q06 4Q07 4Q08 4Q09 4Q10 4Q11 4Q12 4Q13 - Avg. Simple ** 1.1 % 72.2 % * Avg. of sector perf. vs. avg. GDP Nordic Region ** = Avg. of company observations -5% Høy korrelasjon mellom eiendom og BNP -15% Finland GDP YoY Norway GDP YoY -10% Sweden GDP YoY Nordic GDP (Simple avg) Avg Asset growth Nordic GDP (Simple avg) Kilde: DNB Markets & Bloomberg 11
Makro Norge: BNP og Sysselsetning fra 1995 til 3Q14 120 12% 100 10% 80 8% 60 6% 40 4% 20 0 2% -20 0% -40-2% -60 Mar-95 Mar-96 Mar-97 Mar-98 Mar-99 Mar-00 Mar-01 Mar-02 Mar-03 Mar-04 Mar-05 Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14-4% Employment GDP Main land Kilde: SSB 12
Igangsettelse av kontorlokaler i Norge & BNP - 2 års ledetid? 8,0 % 800 000 6,0 % 700 000 600 000 4,0 % 500 000 2,0 % 400 000 0,0 % 300 000 200 000-2,0 % 100 000-4,0 % 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 - BNP rullerende 12 mnd Sessong justert Kontor Norge Kilde: SSB & DNB Næringsmegling 13
Makroøkonomi påvirker nærings eiendom her ved inflasjon Leienivåer Oslo - DN (per Nov 2014) Nominelt leienivå KPI justerte leienivåer 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500-1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Oslo (Prestige) Oslo (High end CBD) Oslo (New build central) Oslo (Normal central) Skoyen Oslo (High end suburbs) Oslo (High end North/East) Oslo ("other") 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Jun-85 Jun-90 Jun-95 Jun-00 Jun-05 Jun-10 Oslo (Prestige) Oslo (High end CBD) Oslo (New build central) Oslo (Normal central) Skoyen Oslo (High end suburbs) Oslo (High end North/East) Oslo ("other") Kilde: DN & Bloomberg 14
Makro økonomi påvirker nærings eiendom Leienivåer store byer - DN (per Nov 2014) Nominelt leienivå KPI justerte leienivåer 2 500 3500 2 000 3000 2500 1 500 2000 1 000 1500 1000 500 500-1987 1990 1992 1995 1997 2000 2002 2005 2007 2010 2012 0 Jun-87 Jun-92 Jun-97 Jun-02 Jun-07 Jun-12 Kristiansand Stavanger central (High end) Kristiansand Stavanger central (High end) Stavanger Oil area (High end) Bergen Stavanger Oil area (High end) Bergen Trondheim Tromsø Trondheim Tromsø Kilde: DN & Bloomberg 15
Mini case: Hva koster uventet ledighet CBD Central Secondary 16
Mini case: Hva koster uventet ledighet 1. Three identical properties set up in three different locations Prime Central Secondary Size 10,000 Sqm Size 10,000 Sqm Size 10,000 Sqm Letting ratio 100 % Letting ratio 100 % Letting ratio 100 % Net Rent / sqm 3000 NOK//Sqm Net Rent / sqm 1900 NOK//Sqm Net Rent / sqm 1400 NOK//Sqm Net Yield 4.5 % Net Yield 5.2 % Net Yield 6.5 % Property value 667 NOKm Property value 365 NOKm Property value 215 NOKm 2. But then a tenant goes bust - 20% of the property is vacated Value with the vacancy 633 NOKm Value with the vacancy 347 NOKm Value with the vacancy 205 NOKm - Vacancy valued at 75% of fully let - Vacancy valued at 75% of fully let - Vacancy valued at 75% of fully let Financial loss due to vacancy 33 NOKm Financial loss due to vacancy 18 NOKm Financial loss due to vacancy 11 NOKm in percent 5.0 % in percent 5.0 % in percent 5.0 % Impact on Equity (65% LTV) -14 % Impact on Equity (65% LTV) -14 % Impact on Equity (65% LTV) -14 % 3. After a 12m vacancy and a NOK4000/sqm renovation the vacant space is re-let Renovation 8.0 NOKm Renovation 8.0 NOKm Renovation 8 NOKm Lost rent 6.0 NOKm Lost rent 3.8 NOKm Lost rent 2.8 NOKm Initial cost 667 NOKm Initial cost 365 NOKm Initial cost 215 NOKm New investments value 681 NOKm New investments value 377 NOKm New investments value 226 NOKm 4. Finacial Impact New yield on investment 4.41 % New yield on investment 5.0 % New yield on investment 6.2 % Reduced Yield -0.1 % Reduced Yield -0.2 % Reduced Yield -0.3 % Impact on Equity (65% LTV) -6 % Impact on Equity 65% LTV -9 % Impact on Equity 65% LTV -14 % Kilde: DNB Markets 17
Verdsettelse av eiendoms på børs: Myter & antagelser Få er mer opptatt av dette enn folk eiendoms bransjen Eller kommer med flere antagelser Norge har ikke den beste historikken (NPRO, NLPR, FBO, BWG). Men la oss ikke glemme: Norgani, Oslo Areal & Steen og Strøm og Avantor Handler ikke på NAV Ofte Riktig -> NAV en er gammel når den kommer = ett regnskapstall fra forrige kvartalsslutt Aksjemarkedet korrigerer kontinuerlig for Risiko (belåning, ledighet, markedsutsikter osv.) Selskapets historikk Aksje-likviditet Drifts-effektivitet Eierforhold Osv. Når det er en NAV rabatt er det som regel en god grunn til det 18
P/B for Nordisk eiendom over tid (neste 12m) 2,0x 1,8x 1,6x 1,4x 1,2x 1,0x 0,8x 0,6x I Norden snitt handlet med 4% premium 2004-2007 : Når yieldene falt aksjemarkedet viste også dette NAV ene var for «lave» og aksjer handlet på Nav premium 2008-2009: Finanskrisen Var ikke et direkte marked Men daglige aksje handler Selskaper hentet penger (nye aksjer) Tvangssalg av aksjeposter Standard avvik på c25% siste 10år Men c7% siden 2010 0,4x 0,2x 0,0x Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Dog stor sektor spredningen Noen aksjer har NAV rabatt for en grunn range Historic Average 1.04x Current Average 1.22x Std. -/+ 1 (= 0.25x) Kilde: Bloomberg 19
Likviditets rabatt P/NAV 1,6x 1,4x WIHL KLOVB 1,2x 1,0x ENTRA NPRO Avg. KLED FABG HUFVA CAST R² = 0,416 0,8x OLT TRI CTY1S 0,6x 0,4x 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Daily traded value in EURm last 6m Kilde: DNB Markets & Bloomberg 20
P/NAV 14e Drifts effektivitet P/NAV vs. Admin. som andel av netto leie 1,50x 1,40x 1,30x WIHL KLOVB 1,20x 1,10x 1,00x CAST FABG KLED HUFVA NPRO ENTRA 0,90x TRI CTY1S 0,80x 0,70x OLT R² = 0,5048 SDA1V 0,60x 0,50x 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Admin costs as percent of NOI 2015e Kilde: DNB Markets 21
Implisert yield på børsnotert eiendom (EBIT basert) 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 range Historical Average 6.14% Current Average 5.47% Std. -/+ 1 (0.43%) Kilde: Bloomberg 22
Verdi vekst Implisert yield (EBIT basert) Inntjenings multipler blir bedre med årene (utvikling, inntjening & leie økning) 8,2 % 8,0 % 7,7 % 7,4 % 7,2 % 7,0 % 6,7 % 7,0 % 6,8 % 6,7 % 6,3 % 6,3 % 6,0 % 6,1 % 5,8 % 5,8 % 5,9 % 5,8 % 5,8 % 5,8 % 5,8 % 5,3 % 5,5 % 5,3 % 5,4 % 5,3 % 5,5 % 5,5 % 5,4 % 5,5 % 5,3 % 5,3 % 5,2 % 5,0 % 5,0 % 4,7 % 4,5 % 4,3 % 4,2 % 4,1 % 4,0 % 3,9 % 3,7 % 3,0 % 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e 14e 15e 16e TRI OLT KLED CTY1S SDA1V NPRO ENTRA Avg. MCAP adj. KLOVB CAST WIHL HUFVA FABG Kilde: DNB Markets 23
Oljeprisen - Hva priser finans markedene inn aksjene i dag 160 Brent, med derivat (USD per fat) 120 Fremtidskurven utviklingen over tid (USD per fat) (ned ca. 37% siste året) 140 110 120 100 100 90 80 60 40 20 0 80 70 60 50 40 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-19 Jan-20 Historical Forward Curve Forward Curve 1m Ago 3m Ago 6m Ago 1Yr Ago Kilde: Bloomberg 24
BNP - Hva priser finans markedene inn aksjene i dag Norsk BNP utvikling med konsensus 15e & 16e Utviklingen i konsensus 15e & 16e (21 estimater) 8,0 % 3,00 2,74 6,0 % 2,50 4,0 % 2,00 2,10 2,5 % 2,3 % 2,0 % 2,1 % 1,50 0,0 % 1,00-2,0 % 0,50-4,0 % Dec-03 Dec-05 Dec-07 Dec-09 Dec-11 Dec-13 Dec-15 0,00 Jun-13 Oct-13 Feb-14 Jun-14 Oct-14 Norway GDP YoY Forecast 15e 16e Kilde: Bloomberg 25
Rente Kort (3m) og lange (5y & 10y) renter 3m rente med FRA rente forventing 9,0 % 9% 8,0 % 8% 7,0 % 7% 6,0 % 6% 5,0 % 5% 4,0 % 4% 3,0 % 3% 2,0 % 2% 1,0 % 1% 0,0 % Jan-05 Jan-07 Jan-09 Jan-11 Jan-13 Jan-15 NOK 3M NOK 5Y NOK 10Y 0% Jan-05 Jan-07 Jan-09 Jan-11 Jan-13 Jan-15 NOK Kilde: Bloomberg 26
P/B for Nordisk eiendom viser at Børs notert eiendom følger det underliggende markedet over tid men kan «løpe» foran fordi vi tror de rapporterte verdiene er «gamle» 2,0x 1,8x 1,6x 1,4x 1,2x 1,0x 0,8x 0,6x 0,4x 0,2x 0,0x Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 range Historic Average 1.04x Current Average 1.22x Std. -/+ 1 (= 0.25x) Kilde: Bloomberg 27
Transaksjonsmarkedet 2013/2014 fordelt på investorkategorier mange ulike drivkrefter i transaksjonsmarkedet bidrar til Andre eller konfidensiell Eiendomsselskap Utlendinger Syndikeringsaktører Salg Kjøp Brukere/private inv. Eiendomsfond Livselskap /pensjonskasse høyt volum og endret risikobilde. -40000-30000-20000-10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 28
Lavere renter og utlånsmarginer gir høyere utbyttekapasitet for kjøperne Næringseiendom har blitt mer attraktivt relativt til andre aktiva-klasser Case 1: Kontantstrømeiendom med lang og sikker kontrakt, men beliggenhetspåslag PS! Forutsetter salg etter fem år på samme nominelle verdi som anskaffelsesverdi "7 % eiendommen" Høst 2013 Jan. 15 Endring Netto-yield 7,0 % 7,0 % 0 % Lånekost 5-års lån med 5-års sikring* 5,3 % 3,3 % -2 % Utbytte som andel av egenkapitalen 8 % 11 % 3 % IRR etter skatt i selskapet 11 % 14 % 3 % * 70 % lån med 2 % årlige avdrag Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no 29
Effekter av at lånerenten har blitt redusert det siste drøye året: mer til kjøper, mer til selger Case 2: Kontantstrømeiendom beliggende langs Ring 3 - lang kontrakt og god standard PS! Forutsetter salg etter fem år på samme nominelle verdi som anskaffelsesverdi Eiendom med yield-reduksjon Høst 2013 Jan. 15 Endring Netto-yield 6,35 % 6,00 % -0,35 % Yield-effekt på kvadratmeterpris 5,8%** Lånekostnad 5,1 % 3,1 % -2,0 % Utbytte som andel av egenkapitalen 6,3 % 9,0 % 2,7 % IRR etter skatt i selskapet 9,8 % 12,1 % 2,4 % ** I tilegg kommer effekt av KPI-justering av leieavtalene Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB
Lavere rente gir mer til kjøper og mer til selger Case 3 Aker Brygge eksempel 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Yield 5,25 % Lån 4,8 % Yield 4,50 % Lån 2,8 % 7,3 % 9,6 % 3,0 % 5,10 % Eiendommen selges etter fem år på samme nominelle verdi som anskaffelsesverdi 75 % lånegrad 2 % årlige avdrag 0% Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 31
Yield-grafen for kontor i Oslo: 2015 blir et godt tidspunkt for salg av «lav-risiko-eiendom» Flere eiendomsselskap vil ta gevinst og kjøpe «jobbe-eiendom» på ok beliggenheter 7,0 6,5 5,70-6,20 i dag 6,0 5,5 5,0 5,50 5,20 4,5 4,0 4,50 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 10 års swap (Prognose fra DNB Markets) 1,0 Prime Yield Oslo Prime yield kontorclustere langs Ring 3 0,5 Prognose prime yield kontorclustere langs Ring 3 0,0 jan. 06 jan. 07 jan. 08 jan. 09 jan. 10 jan. 11 jan. 12 jan. 13 jan. 14 jan. 15 jan. 16 jan. 17 Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 32
Fra oljesmurt kontoretterspørsel til oljedrevet fremleie Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: IRIS 33
Oljerelaterte selskaper med mer enn 25 ansatte - Vestkorridoren mest utsatt Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 34
Forventningene avgjør etterspørselen - og peker..ned 1 000 950 Snittareal årlig nivå Netto overvekt i prosent som venter sysselsettingsvekst i egen organisasjon 35 900 850 800 25 15 750 5 700 650 600 Årstendens for snittareal i nye kontrakter (Arealstatistikk) Sysselsettingsvekst neste 12 mnd. (Norges Bank) Sysselsettingsvekst neste 12 mnd. (Dagens Næringsliv) -5-15 Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 35
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum: Det tar lengre tid å fylle opp ledige lokaler 14% 12% 10% 8% 12,3 % Ledig inkl. tilgjengelig innen 12 mnd. Anlag tomme lokaler 8,6 % 9,2 % 9,8 % 9,7 % 6% 6,2 % 4% 2% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 36
Ledighetsrisiko på sikt Potensial for 1,7 mill. kvm. nye kontorbygg tom. 2020 2016 2017 2018-2020 Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no Kilde: DNB Næringsmegling 37
Konklusjoner Hovedpunkter for eiendom BNP Sysselsetning Rente Inflasjon Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no 38
DISCLAIMER AND STATEMENT THAT AFFECTS YOUR RIGHTS IMPORTANT/DISCLAIMER This report must be seen as marketing material unless the criteria for preparing investment research, according to the Norwegian Securities Trading Regulation 2007/06/29 no. 876, are met. This report has been prepared by DNB Markets, a division of DNB Bank ASA. The report is based on information obtained from public sources that DNB Markets believes to be reliable but which DNB Markets has not independently verified, and DNB Markets makes no guarantee, representation or warranty as to its accuracy or completeness. Any opinions expressed herein reflect DNB Markets judgment at the time the report was prepared and are subject to change without notice. Confidentiality rules and internal rules restrict the exchange of information between different parts of DNB Markets/DNB Bank ASA and this may prevent employees of DNB Markets who are preparing this report from utilizing or being aware of information available in DNB Markets/DNB Bank ASA which may be relevant to the recipients decisions. This report is not an offer to buy or sell any security or other financial instrument or to participate in any investment strategy. No liability whatsoever is accepted for any direct or indirect (including consequential) loss or expense arising from the use of this report. Distribution of research reports is in certain jurisdictions restricted by law. Persons in possession of this report should seek further guidance regarding such restrictions before distributing this report. Please contact DNB Markets at +47 22 94 82 72 for further information and inquiries regarding this report, such as ownership positions and publicly available/commonly known corporate advisory performed by DNB Markets etc, in relation to the Norwegian Securities Trading Act 2007/06/29 no. 75 and the Norwegian Securities Trading Regulation 2007/06/29 no. 876. This report is for clients only, and not for publication, and has been prepared for information purposes only by DNB Markets - a division of DNB Bank ASA registered in Norway number NO 984 851 006 (the Register of Business Enterprises) under supervision of the Financial Supervisory Authority of Norway (Finanstilsynet), Monetary Authority of Singapore, and on a limited basis by the Financial Services Authority of UK. Information about DNB Markets can be found at dnbnor.no. Additional information for clients in Singapore This report has been distributed by the Singapore branch of DNB Bank ASA. It is intended for general circulation and does not take into account the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any particular person. You should seek advice from a financial adviser regarding the suitability of any product referred to in this report, taking into account your specific financial objectives, financial situation or particular needs before making a commitment to purchase any such product. Recipients of this report should note that, by virtue of their status as accredited investors or expert investors, the Singapore branch of DNB Bank ASA will be exempt from complying with certain compliance requirements under the Financial Advisers Act, Chapter 110 of Singapore (the FAA ), the Financial Advisers Regulations and associated regulations there under. In particular, it will be exempt from: - Section 27 of the FAA (which requires that there must be a reasonable basis for recommendations when making recommendations on investments). Please contact the Singapore branch of DNB Bank ASA at +65 6212 0753 in respect of any matters arising from, or in connection with, this report. We, the DNB Group, our associates, officers and/or employees may have interests in any products referred to in this report by acting in various roles including as distributor, holder of principal positions, adviser or lender. We, the DNB Group, our associates, officers and/or employees may receive fees, brokerage or commissions for acting in those capacities. In addition, we, the DNB Group, our associates, officers and/or employees may buy or sell products as principal or agent and may effect transactions which are not consistent with the information set out in this report. In the United States Each research analyst named on the front page of this research report, or at the beginning of any subsection hereof, hereby certifies that (i) the views expressed in this report accurately reflect that research analyst s personal views about the company and the securities that are the subject of this report; and (ii) no part of the research analyst s compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed by that research analyst in this report. This report is being furnished upon request and is primarily intended for distribution to Major U.S. Institutional Investors within the meaning of Rule 15a-6 of the U.S. Securities and Exchange Commission under the Securities Exchange Act of 1934. To the extent that this report is being furnished, or will be disseminated, to non-major U.S. Institutional Investors, such distribution is being made by DNB Markets, Inc., a separately incorporated subsidiary of DNB that is a U.S. broker-dealer and a member of the Financial Industry Regulatory Authority and the Securities Investor Protection Corporation. Any U.S. recipient of this report seeking to obtain additional information or to effect any transaction in any security discussed herein or any related instrument or investment should call or write DNB Markets, Inc., 200 Park Avenue, New York, NY 10166-0396, telephone number 212-681-3800 or fax 212-681-4119. In Canada This email, and any materials attached with it, has been distributed in reliance on the International Dealer Exemption pursuant to NI 31-103 subsection 8.18(2) and subsection 8.18(4)(b). Please be advised that:1. DNB Bank ASA (DNB Markets) and DNB Markets, Inc. are not registered in Canada.2. DNB Bank ASA (DNB Markets) and DNB Markets, Inc's jurisdiction of residence is Norway and the United States, respectively.3. The name and address of the agent for service of process for DNB Bank ASA (DNB Markets) and DNB Markets, Inc. in the local jurisdiction is: Alberta: Blake, Cassels & Graydon LLP, Attention: Pat Finnerty/Ross Bentley, 855 2nd Street S.W., Suite 3500, Bankers Hall East Tower, Calgary, AB T2P 4J8. British Columbia: Blakes Vancouver Services, Inc., 595 Burrard Street, P.O. Box 49314, Suite 2600, Three Bentall Centre, Vancouver, BC V7X 1L3. Labrador: Stewart McKelvey, Cabot Place, 100 New Gower Street, Suite 1100, P.O. Box 5038, St. John s, NL A1C 5V3. Manitoba: Aikins, MacAulay & Thorvaldson LLP, 30th Floor, Commodity Exchange Tower, 360 Main Street, Winnipeg, MB R3C 4G1. Newfoundland: Stewart McKelvey, Cabot Place, 100 New Gower Street, Suite 1100, P.O. Box 5038, St. John s, NL A1C 5V3. New Brunswick: Stewart McKelvey, 10th Floor, Brunswick House, 44 Chipman Hill, Saint John, NB E2L 4S6. Nova Scotia: Stewart McKelvey, Purdy s Wharf Tower One, 1959 Upper Water Street, Suite 900, P.O. Box 997, Halifax, NS B3J 2X2. Ontario: Blakes Extra-Provincial Services Inc., Suite 2800, 199 Bay Street, Toronto, Ontario M5L 1A9. Prince Edward Island: Stewart McKelvey, 65 Grafton Street, Box 2140, Charlottetown, PE C1A 8B9. Quebec: Services Blakes Quebec Inc., 600 de Maisonneuve Boulevard Ouest, Suite 2200, Tour KPMG, Montreal, QC H3A 3J2. Saskatchewan: MacPherson, Leslie & Tyerman LLP, 1500 Continental Bank Building, 1874 Scarth Street, Regina, SK S4P 4E9. Northwest Territories: Gerald Stang, Suite 201, 5120-49 Street, Yellowknife, NT X1A 1P8. Yukon: Grant Macdonald, Macdonald & Company, Suite 200, Financial Plaza, 204 Lambert Street, Whitehorse, YK Y1A 3T2. Nunavut: Terry Gray, P.O. Box 1779, Building 1088C, Iqaluit, NU X0A0H0.4. There may be difficulty enforcing legal rights against DNB Bank ASA (DNB Markets) and DNB Markets, Inc. because each is a resident outside of Canada and all or substantially all of their assets may be situated outside of Canada. 39
Spørsmål? Direktør Analyse & Verdivurdering : Gunnar Selbyg (+47 913 78 318) gunnar.selbyg@dnb.no 40