Saksframlegg Arkivnr. 187/3 Saksnr. 2010/3397-2 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 5 og 193/9 - søker Maren Røe Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 5 og 193/9 - søker Maren Røe 2 S Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 5 og 193/9 - søker Maren Røe Maren Røe Saksopplysninger Søker: Maren Røe, Stubbanvn. 34, 7037 Trondheim. Det søkes om konsesjon for erverv av eiendommen Jamtli gbnr 187/3 og 193/9 i forbindelse med at tilflyttingsfrist på ett år ønskes forlenget. Dette er begrunnet med at våningshuset er i dårlig stand. Fristen ønskes utsatt med 1 til 2 år. Maren Røe, Stubbanvn 34, 7037 Trondheim, født 05.07.34, tok over eiendommen Jamtlia gbnr 187/3 og 193/9 fra 2 søsken på egenerklæring datert 26.10.2009. Eiendommen ligger i Endalen i Budalen ca 6 km sør for Enodd og består av totalt 367 dekar, herav 38 dekar dyrka, 315 dekar produktiv skog og 14 dekar andre arealer. I tillegg eksisterer det feste på tilleggsjord i Endal statsallmenning. Eiendommen har vanlig gårdsbebyggelse med bolig, fjøs, låve og stabbur samt seterbu og seterfjøs og andre hus som sommerfjøs løe. Det oppgis at alle bygninger med unntak av seterhus er i dårlig forfatning. Søkeren er bosatt i Trondheim, og har i egenerklæring ved ervervet av eiendommen erklært at hun er klar over at det må søkes konsesjon dersom hun ikke skal bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der i minst 5 år. I konsesjonssøknad av 19.11.10 forplikter hun å bosette seg på eiendommen innen ett år.
Viser til vedlegg med beskrivelse over våningshusets standard. Huset trenger omfattende rehabilitering da det mangler innlagt vann, godkjent avløp og sanitæranlegg, og i tillegg har det dårlig grunnmur som mangler tilfredsstillende drenering. I 1975 ble det gitt byggetillatelse til oppføring av ny bolig med 2 leiligheter på eiendommen. Denne var godkjent plassert på andre sida av bygdevegen innover Endalen i forhold til tunet i dag med tanke på å bedre adkomsten til bolig, som er meget bratt og dårlig. Viser til godkjent tunplan av 22.09.1975. Dette byggeprosjektet ble det ikke noe av. Som alternativ til dette ble det igangsatt et restaureringsarbeid på den eldre boligen i tunet. Bolighuset ble isolert utvendig og pålagt nytt utvendig panel. I tillegg ble det satt inn nye vinduer. Tidligere eier bebodde eiendommen i perioder av året fram til omkring år 2000. Huset har ikke standard som tilfredsstiller dagens krav. Rettslig utgangspunkt Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Hovedregelen er likevel at overdragelse av fast eiendom ikke kan skje uten konsesjon. Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Dette bl.a. for å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov. 2. Landbruksnæringen. 3. Behovet for utbyggingsgrunn. 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, fritidsinteresser. 5. Hensynet til bosettingen. Lovens virkemidler er konsesjonsavslag og konsesjonsvilkår. Virkemidlene kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. Ved konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververens formal vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning, og kulturlandskapet. Konsesjonslovens 9 inneholder bestemmelser som sier at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Hvis samboere erverver eiendommen sammen oppstår det i realiteten et sameie. Lever samboere i et ekteskapelig forhold, jf. Arveloven 28 a, skal de imidlertid likestilles med ektefeller. Konsesjonslovens 9 er derfor ikke til hinder for at en kan gi konsesjon til samboere. Avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker er fra 01.01.2004 lagt til kommunene. Landbruksdepartementet har fra 21.06.2004 fastsatt kapitaliseringsrentefoten til 4 % for alt areal. Videre er bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under 1.500.000,- unntatt prisvurdering. For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer, og påregnelig avvirkningskvantum for skog.
Pkt 1 og 4 om pris og skikkethet skal ikke vurderes i denne sammenhengen. Spesielt i forhold til boplikt. Fra 1. juli 2009 er det gjort en rekke endringer i odelslov, jordlov og konsesjonslov. Det er gjort endringer som har sammenheng med konsesjonsplikten, boplikten og driveplikten. Arealgrensen for konsesjonsplikten for bebygd eiendom er endret fra mer enn 20 dekar fulldyrka jord eller 100 dekar totalareal, til mer enn 25 dekar fulldyrka jord eller overflatedyrka jord eller 100 dekar totalareal. Reglene om boplikt er nå bare fastsatt i konsesjonsloven, og de gjelder for bebygd eiendom over arealgrensen for odling. Den som selv ikke kan eller vil oppfylle lovbestemt boplikt, må søke konsesjon. Boplikten varer i 5 år. Boplikten oppstår ved erverv av eiendommen. Den lovbestemte boplikten er en betingelse for at odelsberettigede eller nær slekt kan erverve landbrukseiendom konsesjonsfritt. Grunnlaget for lovbestemt boplikt ved overdragelse til odelsberettigede eller nær slekt er knyttet til arealgrense på mer enn 25 dekar fulldyrka og/eller 500 dekar produktiv skog. I denne saken oppfattes det som om det er søkt om utsettelse på personlig boplikt. Kommunen har gjort vurderingene ut fra Landbruksdep. Rundskriv M-2/2009, pkt 8.2.11. Konsesjonslovens 9 fjerde ledd sammenholdt med første ledd angir de momenter som tillegges vekt dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon fordi boplikten etter konsesjonslovens 5 annet ledd ikke skal oppfylles. Det står at det i tillegg til første ledd nr. 2,3 og 5 skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Vurdering Vurdering i forhold til konsesjonslovens 9, første ledd nr. 2,3 og 5. Første ledd nr 2, om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området: Det har ikke vært bosetting på eiendommen de siste åra. Eiendommen har kun èn boenhet. Slik situasjonen er akkurat i dag, ivaretas ikke hensynet til bosettingen i området. Søkeren opplyser om at hun vil bosette seg på eiendommen innen ett til to år, etter at våningshuset er rehabilitert. Søkeren overtok eiendommen høsten 2009. Kommunen mener at restaureringsarbeidet kunne vært påbegynt i 2010. Det ville ha synliggjort at det er vilje til tilflytting på eiendommen. Vi er derfor usikker på om søkeren ønsker å etablere bosetting. På den annen side har vi forståelse for at det er behov for noe mer tid til å få gjennomført forberedelsene for flytting til eiendommen. Søkerens alder tatt i betraktning har vi forståelse for at det er naturlig at det settes krav til tilfredsstillende standard på boligen. Ut fra dette finner vi at det kan gies ett års ekstra tilflyttingsfrist. Dette betyr at det må etableres bosetting på eiendommen innen 31.12.2011. I motsatt fall må eiendommen selges til kjøpere som vil oppfylle vilkårene om bosetting. Første ledd nr 3, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning: Kommunen har registrert at 28 dekar dyrkajord på eiendommen er bortleid til nabobruk. Vi har ikke kjennskap til om det eksisterer langsiktig leieavtale i tråd med loven, som krever 10 års avtaletid. Kommunen har ikke kjennskap til om det eksisterer leieavtale eller drift på de resterende 10 dekar med dyrkajord. Vi antar at disse arealene er for bratte til å kunne høstes maskinelt. Det er viktig at dyrkajorda holdes i hevd. Den nye drivepliktbestemmelsen i jordlovens 8 fastslår at jordbruksareal skal drives. Begrepet jordbruksareal omfatter fulldyrka jord, overflatedyrket areal og innmarksbeite slik disse er beskrevet i AR5, arealklassifiseringen fra Skog og Landskap. Fra 1. juli 2009 er driveplikt en varig plikt for alle som eier eiendom med jordbruksarealer.
Driveplikten kan oppfylles av eieren selv, eller ved bortleie på bestemte vilkår som er fastsatt i loven. Dette betyr at ervervet innbærer en delvis driftsmessig god løsning. Det må ut fra dette sørges for at dyrkajorda enten drives av eier eller at det etableres langsiktige leiekontrakter i tråd med jordlovens 8. Første ledd nr 5, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet: Slik situasjonen er i dag ivaretar ikke ervervet hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet i forhold til dyrkajord ressursene. Skogen kan driftes av f.eks Allskog uavhengig av om eierne bor på eiendommen. Dette forholdet vil endre seg den dagen det etableres bosetting. Det kunne vært aktuelt å vurdere upersonlig boplikt i denne saken også, men søkeren har ikke tatt opp dette spørsmålet. Vi har derfor vurdert søknaden kun ut fra at boplikten skal oppfylles personlig. Eiendommen har begrenset med jordressurser. Eiendommens størrelse mtp jordbruk er under gjennomsnittet for landbrukseiendommer i kommunen, og kan vanskelig danne vesentlig grunnlag for selvstendig drift. Eiendommens avkastningsevne blir derfor liten slik eiendommen framstår i dag. Søkeren har sterk tilknytning til eiendommen. Ut fra en samlet vurdering mener kommunen at det kan gies konsesjons for ervervet med vilkår om ett års utsettelse på tilflyttingsfristen. Dette betyr at det settes vilkår om personlig boplikt. Det må derfor etableres fast bosetting innen 31.12.2011. Økonomiske konsekvenser Saken har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av 23.11.2003 med endringer av 01.07.2009, gir Midtre Gauldal kommune Maren Røe, Stubbanvn 34, 7037 Trondheim konsesjon for ervervet av eiendommen Jamtli gbnr 287/3 og 283/9. Det settes som vilkår at eiendommen skal være fast bosatt av eieren innen 31.12.2011, og hun skal selv bebo eiendommen i minst 5 år. Driveplikten for alt jordbruksareal i hht jordlovens 8 begynner å løpe fra og med 2011. Driveplikten kan oppfylles ved at det etableres langsiktige leiekontrakter i samsvar med Jordlovens 8. Ved vurderingen er det lagt særlig vekt på at eiendommen ikke har beboelig bolighus pr. i dag, og at det derfor er nødvendig med noe mer tid for å rehabilitere dette til en standard som tilfredsstiller dagens krav. Dersom det ikke etableres bosetting innen 31.12.2011, skal eiendommen overdras til kjøpere som vil oppfylle vilkårene om bosetting.