Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 152 BNR 74 - KOLÅSVEIEN 72 - KLAGE PÅ AVSLAG TILBYGG TIL BOD OG NY GARASJE Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg 1 FRA ANSVARLIG SØKER - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK 02.08.2008 PLM 1 2 TIL ANSVARLIG SØKER - SØKNAD MOTTATT - TILBAKEMELDING 12.08.2008 OM MANGLER 3 FRA STATENS VEGVESEN - ANG. NABOVARSEL 07.08.2008 PLM 2 4 FRA ANSVARLIG SØKER - YTTERLIGERE DOKUMENTER 04.09.2008 PLM 1 5 TIL ANSVARLIG SØKER - AVSLAG - TILBYGG ANNEKS MED 30 M² 22.10.2008 PLM 3 6 TIL ANSVARLIG SØKER - AVSLAG OPPFØRING AV GARASJE 49 M² 22.10.2008 PLM 4 7 FRA FORBRUKERADVOKATEN - KLAGE PÅ VEDTAK DS PLM 12.11.2008 PLM 5 499/08 OG 500/08 8 TIL FORBRUKERAVDOKATEN - MOTTATT KLAGE PÅ VEDTAK 21.11.2008 DS PLM 499/08 OG 500/08 9 TIL FORBRUKERADVOKATEN - FRIST FOR INNSENDELSE AV 18.12.2008 NÆRMERE BEGRUNNELSE FOR KLAGE 10 FRA FORBRUKERADVOKATEN - UTFYLLENDE KLAGE PÅ 09.01.2009 PLM 6 VEDTAK DS PLM 499/08 OG 500/08 11 TIL FORBRUKERADVOKATEN - BEKREFTELSE MOTTATT KLAGE 19.01.2009 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I vedtak den 22.10.08 DS PLM 499/08 og 500/09 ble det gitt avslag på søknad om utvidelse av bestående anneks med 30 m² BRA og oppføring av garasje på 49 m² BRA. Annekset er fysisk sammenhengende med fritidsboligen. Det ble søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2007-2019 8 i medhold av plan- og bygningslovens 7. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2007-2019 8 hvor det for hele kommunen ikke er tillatt med ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbolig. Eiendommen Eiendommen er på 2.541 m2 og eksisterende fritidsbolig har et godkjent bruksareal på 98 m². Fritidsboligen har godkjent sommervann, og har ikke godkjent avløp. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med kommunelan arealdel 8 hvor det ikke er tillatt med ny eller vesentlig utvidelse, samt at plasseringen av garasjen kommer i konflikt med fremtidig trase for gang- og sykkelvei langs Kolåsveien. Tiltaket kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra kommuneplanen og avstandsbestemmelser langs fylkesveien.
For dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift og planer må det foreligge særlige grunner, jfr. plan- og bygningslovens 7. Klage Avslag i vedtak DS PLM 499/08 og 500/08 ble påklaget i brev fra Forbrukeradvokaten 12.11.08, med utfyllende klage datert 13.01.09. Det anføres i klage på avslag tilbygg bod DS PLM 499/08: Klager anfører at kommunen har lagt til grunn uriktig skjønns- og rettsanvendelse ved vurderingen av om det foreligger "særlige grunner" jf 7. Videre anføres det at kommunen har utvist usaklig forskjellsbehandling når det ikke er tatt hensyn til andre dispensasjonsvedtak som har skapt presedens for denne saken. Et sentral tema for avveining av de særlige grunner er hvor omfattende utvidelse av eksisterende eiendom som søkes. Det må etter klagers skjønn være tilstrekkelig dokumentert at tilbygget på 30 m² er å anse som moderat i forhold til tomtens størrelse på 2541 m². Bygningssjefen har anført at dispensaasjonen vil føre til en vesentlig utvidelse av arealet da dette totalt sett blir utvidet med 93 m² som følger av dispensasjonene. Klager anfører at de enkelte dispensasjonssøknader på dette punkt må vurderes som to uavhengige søknader. Dersom det allikevel skulle være anledning til å vurdere dispensasjonsadgangen på bakgrunn av begge søknadene, så må det i alle tilfeller foretas en subsidiær vurdering for det tilfellet at tiltakshaver ikke får dispensasjon for bygging av garasje. Arealet på garasjen er 49 m². I forhold til spørsmålet om vesentlig utvidelse, har bygningssjefen også vektlagt at det mangler byggemelding for et gjesterom på 14 m². Klager er av den oppfatning at en eventuell manglende godkjenning av dette arealet ikke kan tillegges vekt for dispensasjonssøknaden. Hvorvidt tilbygget utgjør en vesentlig utvidelse må etter klagers skjønn vurderes opp mot lignende dispensasjonsvedtak. Klager viser for det første til planutvalgets vurdering av dispensasjonssøknad for gnr 145 bnr 40, Nordre Karder vei 5. Her fikk klager medhold i sin klage på avslag om tilbygg til fritidsbolig. Søknaden gjaldt oppføring av et tilbygg på 50 m², slik at det totale arealet på fritidsboligen vil bli 100 m². Til tross for at dispensasjonen medførte en fordobling av eksisterende bruksareal så ble klagen tatt tilfølge. Klager viser for det andre til planutvalgets vurdering av dispensasjonsvedtakene for gnr 153 bnr 46, Revlingåsveien 35. Klager fikk der medhold i klage på avslag DS PLM 68/07 som gjaldt søknad om tilbygg på 63 m², bruksendring av fritidseiendom til helårsbolig, riving av tidligere oppført tilbygg på 16,4 m² og oppføring av garasje på 33 m². Også her kom planutvalget til at tilbygget ikke var å anse som vesentlig utvidelse. Klager bemerker at den aktuelle eiendommen i Revlingåsveien 35 ligger nært til Kolåsveien 72 og at begge eiendommene er underlagt kommuneplanens arealdel 2007-2019. Klager understreker også at kommunen i sitt opprinnelig avslag uttalte at "en eventuell innvilgelse av dispensasjon for de omsøkte tiltak anses å ville kunne få en uheldig og uønsket presedensvirkning i det aktuelle området". Når tiltakene i ettertid har blitt innvilget må også presedensvirkningen bli tydelig. Klager har vært i god tro om at gjesterommet var godkjent/regulert til oppholdsrom/soverom. Dette var også opplyst når tiltakshaver kjøpte eiendommen i oktober 2006. Klager vil imidlertid søke om å få den nødvendige godkjenning og bruksendring av dette rommet. Av byggemappen går det frem at forrige eier søkte om til- og ombygging samt bruksendring av fritidsboligen den 3. august 1987. I
vedlegg til søknaden var det tegninger som viste at nåværende anneks og gjesterom var tegnet inn som bod med dør til underliggende kjeller. Disse tegningene er påført Bygningsavdelingens stempel av 21. oktober 1987. Kommunen må dermed ha kjent til uovernstemmelsene i over 21 år. Det er etter klagers skjønn urimelig at kommunen skal bruke dette mot tiltakshaver i et spørsmål om dispensasjon for et helt annet og nytt forhold. Den planlagte utvidelsen av annekset er som forklart i søknaden sterkt motivert av behov for ytterligere lagringsplass for hageutstyr. Det er et særlig behov for opprydning av eiendommene i dette området. Etter mange års forfall kreves nå en betydelig utstyrspark for vedlikehold. Hageutstyret står per i dag plassert under et oppslått telt ved siden av annekset. Det må etter klagers skjønn være av betydelig allmenn interesse å få lagret denne type maskinutstyr ute av syne. Bygningssjefen har anført at eksisterende kjeller og anneks kan brukes til å lagre det omtalte utstyr. Klager anfører at det ikke er mulig å lagre verken utstyr eller ved i nåværende kjeller. Dette er en krypkjeller, og lagring i slike kjellere frarådes på grunn av fare for redusert luftsirkulasjon som igjen kan påvirke inneklima. Det er heller ikke ønskelig å måtte ødelegge eksisterende terrasse og de eksisterende rommene i annekset for å øke lagringskapasiteten. Dispensasjonssøknaden gjelder for en eiendom som ligger i er en blanding av frtids- og helårsboliger. Området består av et begrenset antall boliger med forholdsvis store eiendommer. Klager er derfor av den oppfatning at dette tiltakets presedensvirkning vil være marginale. Tiltakene vil etter klagers skjønn ikke hindre en eventuell fremtidig regulering av området, eventuell fremtidige reguleringsformål, utnyttelsesgrad eller infrastuktur. Klage på avslag oppføring av garasje DS PLM 500/08 Klager anfører også her at kommune har lagt til grunn uriktig skjønns- og rettsanvendelse ved vurderingen av om det foreligger "særlige grunner" jf 7. Det anfører også at kommunen har utvist usakelig forskjellsbehandling ved at det ikke er tatt hensyn til andre dispensasjonsvedtak som har skapt presedens for denne saken. Klager viser i all hovedsak til de samme momenter som i klage DS PLM 499/08. I tillegg vil klager kort fremheve noen konkrete forhold som tilsynelatende har begrunnet avslaget. Bygningssjefen har vurdert det slik at en garasje tilknyttet fritidsbolig ikke skal kunne føres opp med et areal for vinterlagring av biler. I tillegg stiller han spørsmål med det reelle behovet for garasje tilknyttet en fritidsbolig. Klager deler ikke bygningssjefens skjønn i denne vurderingen. En fritidsbolig kan brukes hele året. Bruk på vinterstid gjør det nødvendig med garasje. Dette vises også ved eiendommens nærmeste naboer som består av fritidsboliger med tilhørende garasjer. Bygningssjefen anfører også at garasjen kommer i direkte konflikt med trase for gang- og sykkelvei i kommuneplanens arealdel 2007-2019. Etter klagers skjønn beror dette på en uriktig tolking I foreløpig klage fra Forbrukeradvokaten datert 12.11.08 anføres det prinsipalt at kommunen i medhold av betalingsregulativet for Vestby komune ikke kan ilegge gebyr ved avslag på dispensasjonssaker når dette gjelder "vurdering av dispensasjonsforhold". Klager anfører subsidiært at avslagene på søknad om dispensasjon er så vidt like at kommunen må anse dette som ett og samme avslag i henhold til betalingsregulativet. Kommune har også ilagt tiltakshaver et behandlingsgebyr for ulovlig bruksendring. Klager ber om fritak for dette gebyret, da forholdet er gjennomført av tidligere eier.
2. VURDERING Tilbygg bod Det søkes om dispensasjon med den særlige grunn at det er ønske om utvidelse til lagring av ulike maskiner og at det er behov for et gjesterom til. Det er i kommuneplanens arealdel vedtatt at det ikke er tillatt med vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse. Ved vurdering av om en utvidelse er vesentlig så kan en ikke kun se i forhold til tomtens areal slik klager anfører. En påbygging som gir familien et lite ekstra soverom vil i utgangspunktet ikke være vesentlig der det bare er tale om en standardforbedring for eksempel for å få nytt kjøkken eller annen forbedring av komfort. Skal en slik standardforbedring som ikke øker kapasiteten, anses som vesentlig, må det være på grunn av den relative størrelsen av påbyggingen jfr Sivilombudsmannens årsrapport (OÅ)1981 side 89. Omsøkte tilbygg på 30 m² til lagring og gjesterom må med dette være å anse som en vesentlig utvidelse. Søknad om oppføring av tilbygg og garasje er vurdert i forhold til kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens bestemmelser. Tiltakene må vurderes under ett, da de i seg selv som selvstendige tiltak anses som en vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse. Det er i kommuneplanens arealdel vedtatt at det ikke er tillatt med vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse. Omsøkte tilbygg med 30 m² og garasje med 49m² er etter administrasjonens vurdering en åpenbar vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse. Det anføres fra klagers side at ulovlig oppført tilbygg på 14 m² ikke kan tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av vesentlig utvidelse og dispensasjon. Når bygningsmyndighetene vurdere en søknad, og i de tilfeller hvor tiltak er ulovlig gjennomført, så vurderes alle forhold som om tiltaket ikke er gjennomført. Det har i denne sammenheng ingen betydning om det er tidligere eller nåværende eier som har gjennomført tiltaket. Plan- og miljøutvalgets innvilgelse av dispensasjon for vesentlig utvidelse av bestående fritidsbolig i Nordre Karder vei kan etter administrasjonens vurdering ikke danne presedens i forhold til omsøkte tiltak. Denne eiendommen ligger i et område som er regulert til byggeområde boliger, i motsetning til Kolåsområdet som er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel hvor det er vedtatt forbud mot ny eller vesentlig utvidelse. Hva gjelder innvilgelse av dispensasjon for utvidelsen i Revlingåsveien 35, så var dette en konkret vurdering fra utvalgets side i denne saken. Adminstrasjonen har i brev datert 16.04.08 til.. ikke funnet forhold som tilsier at vedtaket i Plan- og miljøutvalget vedrørende denne eiendommen kan gi presedensvirkning og medfører forskjellsbehandling ved avslag på søknad om bruksendring for andre eiendommer i området med samme planstatus. Klager hevder at en innvilgelse av dispensasjon ikke vil skape presedens, og ikke vil hindre gjennomføringen av en fremtidig reguleringsplan eller kommer i konflikt med infrastruktur. Administrasjonen er av en annen oppfatning i denne saken. Ved politisk behandlingen av kommuneplanen ble det konkret vurdert og vedtatt at det ikke skulle gis åpning for en slik vesentlig utvidelse. Dette for å sikre at eksisterende bebyggelse fryses slik at det på sikt ikke skal
vanskeliggjøre en fremtidig regulering, og ikke legge til rette for fast beboelse i området før reguleringsplan foreligger. Det er i kommuneplanens arealdel vedtatt en planmessig styrt konvertering av hytteområder til helårsboliger i områder med helårspress. For på sikt å sikre en forsvarlig utbygging i disse områdene er det nødvendig å holde en fast linje med forbud mot deling, bruksendring og vesentlig påbygging, inntil reguleringsplan er vedtatt og tilfredsstillende veier og tekniske anlegg (infrastruktur) er etablert, jf 8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Infrastruktur knyttet til skoletilbud, veier og tekniske anlegg er for området i Kolås ikke etablert eller opparbeidet. Hva gjelder manglende godkjenning/bruksendring av deler av tilbygget, så hevder klager at kommunen har hatt kjennskap til dette forholdet i over 21 år. Det er tidligere søkt om bruksendring og til- og ombygging som klager anfører. Det ble gitt avslag på denne søknaden den 21.10.07 vedtak 170/87. Det kan være ulike årsaker til at ulovlige forhold ikke er fulgt opp. Det kan ha vært stor saksmengde og manglende ressurser, jfr. plan- og bygningslovens 116 b, 2.ledd. Selv om bygningsmyndighetene ikke har fulgt opp forholdet, vedblir overtredelsen å være ulovlig selv om myndighetene har besluttet å ikke forfølge saken. Når bygningsmyndighetene vurderer en søknad, og i de tilfeller hvor tiltak er ulovlig gjennomført, så vurderes alle forhold som om tiltaket ikke allerede er gjennomført. Det er vanlig praksis i henhold til forvaltningslovens bestemmelser å gi anledning til å søke om godkjenning i ettertid for utførte tiltak Garasje Hva gjelder naboeiendommer som har garasje, så er det fra klagers side ikke lagt frem noen dokumentasjon på hvilke eiendommer dette gjelder. Administrasjonen vurderer derfor ikke dette nærmere. Omsøkte tiltak er vurdert etter gjeldende regelverk og gjeldende kommuneplan. Eiendommen ligger innenfor området Kolås hvor det ble oppstartet reguleringsplan i 2006, med tanke på fortetting, bruksendring og videre boligbygging vest for Kolåsveien, jfr kommuneplan 2003-2015. Et vesentlig moment i reguleringen var omfattende avkjørselssanering og planlegging av gang- og sykkelvei på Kolåsveiens vestside for å bedre trafikksikkerhet i område. Reguleringssaken ble stoppet i 2007 fordi godkjent kommuneplan "frøs" Kolåsområdet til dagens tilstand inntil neste kommuneplanrevisjon. I planforslaget for Kolås fra 2006, lå det an til at eiendommen gnr. 152/74 måtte avkjørselssaneres på linje med naboeiendommene, dvs avkjørselen til Kolåsveien stenges og eiendommene skulle få sin ny atkomst fra nye boligveier på vestsiden av bebyggelsen. Nytt veisystem på vestsiden kan ikke etableres før det legges til rette for ny boligbygging. I den grad garasjen kan plasseres slik at den ikke kommer for nær Kolåsveien (15 m fra senter vei), som også tilfredsstiller forholdet til fremtidig gang- og sykkelvei (7,5m fra vestre veikant Kolåsveien) og garasjen bygges slik at den kan benytte eventuell ny fremtidig avkjørsel fra nytt veisystem i vest, vil det være forsvarlig ut fra en konkret vurdering å kunne tillate oppføring av en mindre garasje. Dette under forutsetning av at det må kunne fremlegges en situasjonsplan som viser fremtidig løsning med atkomst fra vest. Vilkåret må være at tiltaket ikke kommer i konflikt med 8 i kommuneplanens arealdel 8, hvor det som nevnt ikke er tillatt med ny eller vesentlig utvidelse av bestående bebyggelse.
Gebyr Hva angår klage på gebyr så er det i henhold til regulativets pkt 3-12 avslag adgang til å fastsette gebyr for avslag på søknad. Gebyret reduseres med 50 % av behandlingsgebyret. Gebyrfastsettelsen i den enkelte sak kan ikke påklages da dette kun er oppfølging av gebyrregulativet, og ikke et enkeltvedtak i henhold til forvaltningslovens bestemmelser jfr kap 1 pkt 1-4. Når det gjelder gebyr for ulovlig gjennomført bruksendring av tidligere eier, finner administrasjonen at dette bør kunne frafalles. 3. ALTERNATIVER Tiltaket avhenger av endring av kommuneplanen og vedtakelse av reguleringsplan før eventuell byggesaksbehandling av omsøkte tiltak. Det foreligger ikke en overvekt av særlige grunner for dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7 for omsøkte tiltak, og et vedtak om dispenasjon kan derfor ikke foreligge som et alternativ til innstillingen, 4. KONKLUSJON Sett i forhold til hvilke hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta, foreligger det i denne saken ikke sterke nok særlige grunner for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7 for den omsøkte garasjen og tilbygget. En utvikling av eiendommen kan ikke skje før det foreligger en godkjent reguleringsplan som gir mulighet for dette. RÅDMANNENS INNSTILLING: Det er i klagen ikke fremkommet nye momenter som ikke tidligere har vært kjent. Klage på avslag tas ikke tilfølge. Vedtak DS PLM 499/08 og 500/08 opprettholdes. Vestby, Knut Haugestad rådmann