1 Løren Borettslag Til andelseierne i Løren Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Løren Borettslag Til behandling foreligger: Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Løren Borettslag avholdes tirsdag 8. april 2014 kl. 19:00 i Hasle Løren Klubbhus. 1. KONSTITUERING A. Valg av møteleder B. Opptak av navnefortegnelse C. Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A. Årsberetning og regnskap for 2013 B. Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A. Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A. Forslag fra Statens Vegvesen om avståelse av grunn til ombygging av Dag Hammarskjølds vei Gnr.124 Bnr. 145 i Oslo Kommune B. Forslag fra Styret om utnyttelsen av areal/snuplass i Spireaveien 19 C. Forslag fra Styret om ny vedtekt om hageparseller 4.4 og 4.5 D. Forslag fra Qing Tollefsen om eksklusiv bruksrett av fellesareal E. Forslag om endring av husordensreglene punkt 10 b Lover og regler for utbygging. F. Forslag fra Styret om endringer i søknad om utbygging. G. Forslag fra Øyvind Gunnar Hoen om reduksjon av antallet styremedlemmer og medlemmer av valgkomiteen. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A. Valg av styreleder for 1 år B. Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C. Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D. Valg av valgkomité for 1 år E. Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 25.2.2014 Styret i Løren Borettslag Carl Aa. Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/
3 Løren Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Carl Aasmunn Stephanson Lindebergåsen 1 B Nestleder Steinar L'abee-Lund Spireaveien 11 D Styremedlem Torstein Austigard Liljeveien 18 B Styremedlem Svein Erik S Oseid Spireaveien 11 E Styremedlem Gørild Skille Ribstonveien 27 C Varamedlemmer til styret Varamedlem Vidar Amundsen Spireaveien 7 D Varamedlem Anne-Marit Berg Spireaveien 15 C Varamedlem Håkon Røed Liljeveien 25 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Steinar L'abee-Lund Spireaveien 11 D Varadelegert Torstein Austigard Liljeveien 18 B Valgkomiteen Trond Hasund Øyvind Gunnar Hoen Hege Lilleng Spireaveien 13 F Ribstonveien 25 B Spireaveien 7 F Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 55 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 848712612, og ligger i bydel 9 Bjerke i Oslo kommune. Adresse: Liljeveien 25 A-F og Liljeveien 18 A-D Ribstonveien 25 A-D og 27 A-G Spireaveien 7 A-G og 11 A-E, 13 A-G, 15 A-E, 17 A-E og 19 A-E Gårds- og bruksnummer: Gnr 124/B.nr 145: Spireaveien 19 Gnr. 84/B.nr. 190: Resten av borettslaget Første innflytting skjedde i 1968. Tomten, kjøpt i 1986 er på 24 964 m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger
4 Løren Borettslag arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014. Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr 3 072 528,-. Andre inntekter består i hovedsak av utfakturering til beboerne i-fm. rehabiliteringen. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr 15 756 316. Dette er kr 1 575 316 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak rehabiliteringen. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr -12 772 963 og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler per 31.12.2013 utgjorde kr 2 314 869. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2014. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 220 000 til løpende drift og vedlikehold.
5 Løren Borettslag Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %, og ingen endring i feieravgiften. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2013. Forsikring Forsikringspremien for 2014 er uendret. Lån Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt, lånenummer 152065693. Dette er et annuitetslån med månedlige forfall til 3,85 % rente og forventes nedbetalt 28.9.2030. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonorar Fra 1.1.2014 økte forretningsførerhonoraret til kr 60705 eller kr 1066 pr. leilighet pr. år. Dette tilsvarer en økning på 3,5 %. Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2014. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014. Driften i 2014 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Oslo, 25.2.2014 Styret i Løren Borettslag Carl Aa. Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/
6 Løren Borettslag Til generalforsamlingen i Løren Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Løren Borettslag, som viser et underskudd på kr 12 772 963. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Løren Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.
7 Løren Borettslag Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 28. februar 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor
8 Løren Borettslag 364 LØREN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2013 2012 2013 2014 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 4 081 740 3 075 686 4 081 740 2 314 869 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res. regnskapet) -12 772 963 997 929-12 639 000 503 000 Tilbakeføring av avskrivning 14 6 093 8 125 8 000 8 000 Tillegg for nye langsiktige lån 17 11 000 000 0 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 17 0 0 0-168 632 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -1 766 870 1 006 054-12 631 000 342 368 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 314 869 4 081 740-8 549 260 2 657 237 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 2 481 327 4 156 849 Kortsiktig gjeld -166 457-75 110 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 314 869 4 081 740
9 Løren Borettslag 364 - LØREN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2013 2012 2013 2014 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 2 206 014 2 135 772 2 155 000 2 256 000 Andre inntekter 3 866 514 0 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 3 072 528 2 135 772 2 155 000 2 256 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-22 560-14 084-15 000-23 000 Styrehonorar 5-110 000-100 000-100 000-110 000 Avskrivninger 14-6 093-8 125-8 000-8 000 Revisjonshonorar 6-4 000-3 125-4 000-4 000 Andre honorarer -50 000 0-50 000 0 Forretningsførerhonorar -58 652-56 396-58 000-61 000 Konsulenthonorar 7-91 692-165 360-450 000-100 000 Kontingenter -11 000-11 000-11 000-11 000 Drift og vedlikehold 8-14 516 874-77 365-12 600 000-220 000 Forsikringer -198 775-198 496-220 000-230 000 Kommunale avgifter 9-382 912-366 685-390 000-408 000 Energi/fyring -1 883-2 282-5 000-5 000 Kabel-/TV-anlegg -90 807-118 997-120 000-126 000 Andre driftskostnader 10-211 068-120 343-150 000-150 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -15 756 316-1 242 257-14 181 000-1 456 000 DRIFTSRESULTAT -12 683 788 893 515-12 026 000 800 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 68 735 104 414 10 000 10 000 Finanskostnader 12-157 910 0-623 000-307 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -89 175 104 414-613 000-297 000 ÅRSRESULTAT -12 772 963 997 929-12 639 000 503 000 Overføringer: Fra opptjent egenkapital -8 854 733 Udekket tap -3 918 230
10 Løren Borettslag 364 - LØREN BORETTSLAG BALANSE Note 2013 2012 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger 13 5 385 439 5 385 439 Tomt 1 416 460 1 416 460 Andre varige driftsmidler 14 1 6 094 SUM ANLEGGSMIDLER 6 801 900 6 807 993 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 15 110 733 16 234 Driftskonto i OBOS-banken/OBOS 1 206 281 352 019 Sparekonto i OBOS-banken/OBOS 1 164 313 3 788 596 SUM OMLØPSMIDLER 2 481 327 4 156 849 SUM EIENDELER 9 283 227 10 964 842 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 55 * 100 5 500 5 500 Opptjent egenkapital 0 8 854 733 Udekket tap 16-3 918 230 0 SUM EGENKAPITAL -3 912 730 8 860 233 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 17 11 000 000 0 Borettsinnskudd 18 2 029 500 2 029 500 SUM LANGSIKTIG GJELD 13 029 500 2 029 500 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 110 311 60 110 Skyldig til offentlige myndigheter 19 32 050 0 Påløpne renter 6 096 0 Annen kortsiktig gjeld 20 18 000 15 000 SUM KORTSIKTIG GJELD 166 457 75 110 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 9 283 227 10 964 842 Pantstillelse 21 14 029 500 2 029 500 Garantiansvar 0 0
11 Løren Borettslag Oslo, 25.2.2014 Styret i Løren Borettslag Carl Aa.Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 2 118 270 Diverse 37 536 Leietillegg for påbygg 24 468 Kabel-TV 25 740 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 2 206 014 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Ekstra utfakturert vedr. 866 514 dører/vinduer SUM ANDRE INNTEKTER 866 514
12 Løren Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -22 560 SUM PERSONALKOSTNADER -22 560 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr 110 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 4 000. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -19 656 OBOS -7 380 Bygghuset AS -64 656 SUM KONSULENTHONORAR -91 692 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Fasade- og takarbeid: Bygghuset AS, Prosjekt- og byggeledelse -420 188 Alliero AS, hovedentreprenør -13 405 355 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -13 825 543 Drift/vedlikehold bygninger -339 968 Drift/vedlikehold VVS -222 853 Drift/vedlikehold elektro -24 113 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -13 000 Drift/vedlikehold brannsikring -19 800 Egenandel forsikring -70 058 Kostnader dugnader -1 539 SUM ORDINÆR DRIFT OG VEDLIKEHOLD -691 331 TOTALT DRIFT OG VEDLIKEHOLD -14 516 874 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.
13 Løren Borettslag NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -226 777 Feieavgift -12 485 Renovasjonsavgift -143 650 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -382 912 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -1 500 Container -19 742 Skadedyrarbeid -34 401 Leiekostnader -6 598 Snørydding/gressklipping -88 096 Andre fremmede tjenester -35 898 Kontor- og datarekvisita -140 Kopieringsmateriell -270 Trykksaker -1 168 Møter, kurs, oppdateringer -1 500 Andre kontorkostnader -1 140 Porto -4 485 Reisekostnader -338 Bank- og kortgebyr -647 Velferdskostnader -15 147 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -211 068 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS 4 422 Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS 64 313 SUM FINANSINNTEKTER 68 735 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt AS, renter lån -146 407 Eika Boligkreditt AS, etablerings- og termingebyr -11 410 Renter på leverandørgjeld -93 SUM FINANSKOSTNADER -157 910 NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1968 5 385 439 SUM BYGNINGER 5 385 439 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.84/bnr.190 og gnr.124/bnr.145 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
14 Løren Borettslag NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Miljøskap Tilgang 2006 56 875 Avskrevet tidligere -50 781 Avskrevet i år -6 093 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -6 093 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte 8 000 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) 102 733 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 110 733 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2014. NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.13: 3,85 %, løpetid 20 år. Lånet er avdragsfritt frem til 30.06.2014 Innvilget låneramme pålydende kr 12 000 000 Delutbetalt 2013-11 000 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0-11 000 000 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -11 000 000
15 Løren Borettslag AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har et lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner. Leilighetsnr. Lån EIKA Første avdrag 30/06-2014 Endring i felleskostnader fra 01/06-2014 101, 102, 103, 104, 105, 106 600 107, 108, 109, 110, 111, 112 600 113, 114, 115, 116, 117, 118 600 119, 120, 121, 122, 123, 124 600 125, 126, 127, 128, 129, 130 600 131, 132, 133, 134, 135, 136 600 137, 138, 139, 140, 141, 142 600 143, 144, 145, 146, 147, 148 600 149, 150, 151, 152, 153, 154 600 155 600 NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1968-2 029 500 SUM BORETTSINNSKUDD -2 029 500 NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -25 000 Skyldig arbeidsgiveravgift -7 050 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -32 050 NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Garanti utbygging -15 000 Feilføring 2012-3 000 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -18 000
16 Løren Borettslag NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd: 2 029 500 Pantelån: 11 000 000 TOTALT 13 029 500 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2013 følgende bokførte verdi: Bygninger: 5 385 439 Tomt: 1 416 460 TOTALT 6 801 899
17 Løren Borettslag Forslag til generalforsamlingen A. Forslag fra Statens Vegvesen om avståelse av grunn til ombygging av Dag Hammarskjølds vei Gnr.124 Bnr. 145 i Oslo Kommune Staten vegvesen skal bygge om Dag Hammarskjølds vei til lokalvei bestående av kjørefelt med midtdeler, kollektivfelt, sykkelfelt og fortau. Spireaveien vil åpnes mot Dag Hammarskjølds vei og det skal settes opp støyskjermer med planlagt byggestart våren 2014. Av borettslagets eiendom er det behov for Statens Vegvesen å erverve ca. 22 kvadratmeter permanent (gult på tegningen) og vegvesenet trenger et midlertidig anleggsbelte på eiendommen beregnet til ca. 132 kvadratmeter (grønt på tegningen). Det skal settes opp støyskjerm langs eiendommen. Når det gjelder avståelse av fast eiendom følger det av borettslagslovens 8-9 nr.3 at det må foreligge samtykke fra borettslagets generalforsamling med minst to tredjedels flertall av avgitte stemmer. Staten Vegvesen ber om at generalforsamlingen a) gir styret fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Statens Vegvesen og/eller b) gir styret fullmakt til å inngå avtale om tiltredelse som gir vegvesenet anledning til å tiltre grunnen, men slik at erstatningen blir å fastsette ved avtaleskjønn dersom partene ikke blir enige om erstatningen i minnelighet. Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Statens Vegvesen og/eller gir styret fullmakt til å inngå avtale om tiltredelse som gir vegvesenet anledning til å tiltre grunnen, men slik at erstatningen blir å fastsette ved avtaleskjønn dersom partene ikke blir enige om erstatningen i minnelighet.
18 Løren Borettslag
19 Løren Borettslag B. Forslag fra Styret om utnyttelsen av areal/snuplass i Spireaveien 19 Disposisjon av tilbakeført areal ved Spireaveien 19. Det vises til kart vedlagt sak A. Noe areal som p.t. er snuplass, vil falle tilbake til borettslagets disposisjon. Styret ber om Generalforsamlingens fullmakt til å benytte arealet slik Styret mener er mest formålstjenlig for fellesskapet. Aktuelle alternativer er å etablere grøntareal eller P- plasser. Hensikten med en slik fullmakt, er at Styret lettere skal kunne samarbeide med Vegvesenet om tilpasninger uten å måtte kalle inn til ekstraordinær Generalforsamling i sakens anledning. Styrets innstilling: Forslaget vedtas.
20 Løren Borettslag C. Forslag fra Styret om ny vedtekt om hageparseller 4.4 og 4.5 Styret fremmer forslag om tilføyelse til vedtektene i avsnitt 4 om Borett og overlating av bruk. Forslag til nye vedtekter: Bakgrunn Styret har sett at noen andelseiere har tatt seg til rette i større eller mindre grad på tilstøtende areal, som er å definere som fellesareal. Slik vedtektene er i dag, gir de ingen informasjon om størrelsen på hageparsellen som den enkelte disponerer. For å danne et grunnlag for forslaget, er lengden på hageparsellene i Ribstonveien 27, Spireaveien 7 og Spireaveien 11-17 målt fra stuevegg til asfaltkanten i adkomstveien til naborekka: Ribstonveien 27: 11 meter Spireaveien 7: 11 meter Spireaveien 11: 12 meter Spireaveien 13: 11 meter Spireaveien 15: 11 meter Spireaveien 17: 13 meter Styret har fire mål med dette vedtektsforslaget: 1) Jevne ut urettferdig husleie mellom andeler som disponerer hageparsell med ulik størrelse. 2) Gjøre det lettere for andelseiere å få disposisjonsrett til en større hageparsell. 3) Gjennom vedtektene defineres hvor stor hageparsellen kan være, uten at husleia justeres. 4) Fastsette hvordan leie for ekstra areal skal reguleres. Forslag til ny vedtekt 4-4 Hageparseller: (1) Til hver andel har andelseier anledning til å benytte en del av fellesarealet som hage. Hageparsellene er begrenset av skilleveggene mot naboandelene og med en lengde på inntil 13 meter ut fra bygningens opprinnelige stuevegg. Der andeler har hageparseller som naturlig slutter mot for eksempel vei, eiendomsgrense eller lignende, skal det måles til eiendomsgrense, asfaltkant etc. Eventuelt gjerde, hekk, uthus etc. som andelseieren velger å sette opp etter søknad til Styret, eller som allerede finnes når vedtekten innføres, skal være innenfor den tilmålte hageparsellen. (2) Borettslaget kan omdisponere areal som etter definisjonen i første ledd er omfattet av en eller flere hageparseller, dersom Borettslaget har behov for det til formål som kommer fellesskapet til gode. Slik omdisponering skal behandles av Generalforsamlingen. (3) Det kan etableres fysiske skiller mellom andelenes hageparseller i form av hekk, gjerde eller lignende. Slike skiller skal være like innenfor en og samme rekke; gjerder skal være av samme
21 Løren Borettslag farge og utførelse og hekk skal være av samme type plante. Dersom andelseierne på rekka ikke blir enige, avgjør Styret. (4) En andelseier kan søke Borettslaget om å få leie tilleggsareal dersom det er praktisk mulig, og det aktuelle arealet ligger til den hageparsellen andelen allerede disponerer. Generalforsamlingen gir med denne vedtekten Styret mandat til å behandle slike søknader, inngå leieavtale med andelseiere og forvalte disse avtalene på vegne av Borettslaget. Leieavtale kan bare inngås dersom det ikke medfører vesentlig ulempe for andre beboere og den ikke strider mot tidligere vedtak eller planer Styret og/eller Generalforsamlingen har for det aktuelle arealet. Dersom en andel innvilges å leie et større areal, skal andelseier betale et tillegg til husleia tilsvarende kvadratmetersatsen som selveide tilbygg (kr 7,- per 01.01.2014), og reguleres på lik linje med felleskostnadene for øvrig. Søknaden skal være skriftlig og inneholde en illustrasjon som viser hvilket areal det søkes om. Dersom Styret avslår søknaden, kan andelseieren be Generalforsamlingen om å behandle søknaden. Ved å inngå en leieavtale, forplikter andelseieren seg til å holde arealet i tilsvarende eller bedre stand enn det var før disposisjonsretten ble innvilget. Leieavtalen skal dokumenteres med skriftlig avtale mellom andelseier og Borettslaget og en målsatt illustrasjon som viser det aktuelle arealet. Avtalen skal inngås med et standardformular utarbeidet av Styret og gjort tilgjengelig på Borettslagets internettsider. Dersom andelseieren har ønske om at leieavtalen skal gjelde fra en spesifikk dato, skal søknaden være Styret i hende minst 2 måneder før den aktuelle datoen. Arealets tilstand skal dokumenteres med bilder på overtagelsestidspunktet. En inngått leieavtale videreføres automatisk til ny andelseier ved salg av andelen. Alle administrative kostnader knyttet til inngåelse og oppsigelse av leieavtalen skal dekkes av andelseier. Leietager kan ikke felle eller plante trær og busker på det leide arealet uten at Styrets har godkjent dette skriftlig. Dersom leietager ønsker å forlenge hekk, gjerde etc. mot naboene, skal også dette søkes om. En eventuell forlengelse skal være av samme utførelse som det opprinnelige skillet som skal forlenges. (5) Leieavtalen har 3 måneders gjensidig oppsigelse, oppsigelsen skal leveres skriftlig. Oppsigelsen fra Borettslagets side skal begrunnes og kan skje dersom Borettslaget finner det hensiktsmessig å disponere arealet til annet formål som kommer fellesskapet til gode, for eksempel å etablere parkeringsplasser, andelseieren misligholder sin forpliktelse til vedlikehold, på annen måte misligholder avtalen eller dersom Borettslaget av andre grunner finner det hensiktsmessig. Eventuelle bygninger og andre installasjoner, som uthus, dukkestuer, elektriske lys, trær etc., som andelseier har ført opp på det aktuelle arealet, skal fjernes av andelseier innen 2 måneder etter at oppsigelse er levert. Dersom det ikke er fjernet innen tilbakeføringsdatoen, vil det fjernes for andelseiers regning. Kostnader Borettslaget belastes fordi andre arbeider forsinkes må også dekkes av andelseier. Opprydding av eventuelle forurensninger og bortkjøring av skrot belastes