ÅRSBERETNING 2003 BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE KS -boligglede i eget hjem
Direktøren har ordet 4 Bomiljø 6 Boligforsyning og planlegging 8 Boligportefølje 9 Vedlikehold og utbedring 10 Administrasjon 13 Årsregnskapet 15 Regnskap 16 Revisjonsberetning 20 Prosjekt bostedsløse 21 Boligportefølje 22 Forside: Wergeland bofellesskap - Foto: Sture Nepstad
BYRÅDSAVDELING FOR MILJØ, BYUTVIKLING OG TEKNISKE TJENESTER BYRÅD KOMMUNAL DIREKTØR BERGEN BYGG OG EIENDOM KF INFORMASJON STAB PERSONAL ØKONOMI BERGEN BOMPENGE- SELSKAP AS SEKSJON TEKNISKE TJENESTER SEKSJON MILJØ OG BYUTVIKLING SEKSJON BEREDSKAP SERVICE OG DOKUMENTASJONSSENTERET BYGGESAK PLAN GRØNN MILJØ VEG VANN- OG AVLØP BOLIG OPPMÅLING BYANTIKVAR BYDRIFT BYGG- VEDLIKEHOLD BERGEN BRANNVESEN 3
Dagligliv i Skottegaten DIREKTØREN HAR ORDET Boligglede i eget hjem BBBs hovedoppgave er å forsyne prioriterte grupper i Bergen med bolig. Boligglede i eget hjem er BBBs nye visjon. Visjonen understreker at bedriften har den enkelte beboer i fokus og at bedriften skal legge forholdene til rette for at den enkelte beboer kan oppleve boligglede i eget hjem. Trygghet og trivsel i våre boligmiljø står sentralt i denne sammenheng. Bedriften har en betydelig oppfølging av våre bomiljø i nært samarbeid med de tillitsvalgte og våre beboere. BBB har i norsk sammenheng vært tidlig ute med å igangsette systematiske bomiljøtiltak. I løpet av 2003 har BBB foretatt en kartlegging av vedlikeholdsbehovene. Undersøkelsen viste at den gjennomgående standard på våre boliger er bra etter en forsterket av vedlikeholdssatsing gjennom en rekke år. Fremdeles gjenstår det eiendommer som trenger oppgradering. En del ble gjennomført i 2003. Bl.a. ble planene om brannsikring av eldre serviceboliger fulgt opp. Oppfølging av avdekkede mangler ved 1980-tallsboligene i Frydenbølien har krevet betydelige vedlikeholdsressurser. I løpet av året hadde vi flere branner i våre boliger. Den mest omfattende var brannen i Birkelundsbakken 51. Heldigvis har ingen liv gått tapt. Det har vært gjort en god jobb med å følge opp og omplassere beboere som er blitt berørt. I BBBs nye boliger levert fra høsten 2002 har vi installert slokkeanlegg(boligsprinkling) for å ivareta personsikkerheten ved branntilløp. I løpet av 2003 har BBB hatt en svært omfattende byggeaktivitet. Om lag 120 boliger har vi levert til de bestillende avdelinger. De samlede investeringer for disse boligene utgjorde kr. 201 mill. inklusive felles- og personalrom. Ved årsskiftet har bedriften 79 boliger under bygging. Noen av prosjektene har vært basert på gjenbruk av egne utdaterte boliger. Bedriften har ikke tidligere ferdigstilt et så høyt antall boliger i løpet av et år. Flertallet av de nye boligene er omsorgsboliger som er delfinansiert gjennom særskilte tilskuddsordninger fra Husbanken. Vi har lagt vekt på livssykluskostnadene i planleggingen av de nye boligene. Prosjektene har vært gjennomført innenfor rammen av bevilgede kostnadsrammer og basert på kjøp av tjenester i markedet. Et så omfattende byggeprogram ville ikke vært mulig å gjennomføre uten ordningen med Husbanktilskudd. Tilskuddene inkl. kompensasjonstilskudd har i 2003 ligger på ca. 37% av de totale investeringskostnader for prosjektene. Vi har levert boliger til alle prioriterte grupper og behovet for boligene er åpenbart til stede. Bedriften har på denne måten bidradd til boligglede for mange nye beboere. De nye serviceboligene på Gyldenpris har blitt et verdifullt innslag i denne bydelen. For Prosjekt bostedsløse ble det funnet en tjenlig boligløsning i Fana og Ytrebygda bydel. De nye byggene fordeler seg over de fleste bydelene. Samarbeidet med de bestillende avdelinger og med bydelene har vært tett og fruktbart under planleggingen av de nye boligene. De tilbakemeldinger vi har fått tyder på at man har vært godt fornøyd med de leverte prosjektene. Også det løpende samarbeidet med Boligavdelingen og bydelene i forbindelse med tildeling av bolig og oppfølging av beboere har vært godt. Ifølge Boligavdelingen var tilgangen på ledige utleieleiligheter i 2002 på 402, mens det i 2003 var 414 boligtildelinger. BBB har fokus på effektiv drift og utbygging. BBB har i løpet av 2003 tatt i bruk balansert målstyring som er verktøy for bedre resultatoppnåelse i bedriften. Balansert målstyring er en metode for å skape enighet i virksomheten om retning og utvikling av bedriften, og som synliggjør de ansattes egen innsats i forhold til de overordnede målene. De ansatte har vært aktivt med i arbeidet med å ta i bruk balansert målstyring. I forbindelse med balansert målstyring er bedriftens rapporteringssystem til styret 4
videreutviklet. Bedriftens handlingsplan for 2003 har blitt fulgt aktivt opp. Vedlikehold, prosjektering og utbygging er basert på kjøp fra eksterne. BBB har tatt i bruk et web-basert system for vedlikeholdsstyring. Systemet er svært brukervennlig for oppsynsmennene og andre som bruker systemet bl.a. til bestilling av vedlikeholdstjenester, og det gir grunnlag for en kostnadseffektiv vedlikeholdsstyring. Innhenting av sammenlignbare tall fra andre relevante instanser i forhold til drift og utbygging vil bli videreført med sikte på å ha fortsatt fokus på høy effektivitet. BBB har vedtatt en ny kommunikasjonsstrategi for bedriften med sikte på en bedre synliggjøring av bedriftens virksomhet. Som ledd i dette har bedriften vedtatt å ta i bruk ny logo og nytt designprogram fra 1.1.2004. Fra samme tidspunkt blir bedriften kommunalt foretak etter vedtak i Bergen bystyre. Årets regnskapsresultat på kr.23,76 mill. er tilfredstillende. Det er muliggjort på bakgrunn av en bevisst jobbing for å holde driftskostnadene nede, foruten at en omfattende refinansiering av vel 400 mill. av bedriftens låneportefølje i løpet av 2.halvår 2003 har bidradd positivt. Refinansieringen i en lavrenteperiode gir vesentlige innsparinger i rentekostnadene for bedriften. Den gjennomsnittlige lånerente på låneporteføljen er ved årsskiftet 2003/2004 på 5,2 %. De fleste lånene er fastrente lån med en løpetid på 5 år. Husleieinntektene viser stor grad av stabilitet, noe som gjenspeiler at konsumprisindeksen har hatt beskjeden økning. Inntektene fra bostøtteordningene er avgjørende for et bærekraftig husleiesystem i bedriften. Inntektene fra bostøtten øker ikke fra 2002 til 2003. Ordningen med gjengs leie følges aktivt opp. Regnskapet viser at egenkapitalandelen har økt fra 21,2% i 2002 til 21,9 % i 2003. Totalkapitalrentabiliteten er i 2003 på 4,7. På den andre siden har den omfattende utbyggingsvirksomheten i 2003 medført stor opplåning og økte utgifter til lån og avdrag. Bedriften forsøkte i løpet av året å få på plass avtaler om kompensasjon for underdekning fra de bestillende avdelinger for igangværende prosjekt uten å lykkes. Dette medfører at bedriftens rentedekningsgrad har blitt redusert fra 1,6 i 2002 til 1,4 i 2003. Kompensasjon for underdekningen må på plass i tråd med retningslinjene i Budsjettfullmaktene for foretak for å sikre videreføring av en sunn bedriftsøkonomisk utvikling for bedriften. BBB har i løpet av 2003 redusert deler av bedriftens negative likviditet slik at det pr.31.12.2003 utgjør ca.kr.27 mill. Det har vært et siktemål for bedriften å nedbetale den negative likviditeten. Gjennom forvaltning, drift, vedlikehold og utbygging, foruten gjennom betaling av renter og avdrag, ivaretar og videreutvikler BBB den realkapitalen som selskapet forvalter på kommunens vegne. Bruttoverdien på eiendomsmassen nærmer seg anslagsvis 3 mrd. BBB har høy fokus på relevant kompetanse i bedriften. Mange av medarbeiderne har i løpet av året deltatt på kompetansegivende kurs og videreutdanning for å være best mulig rustet til å ivareta bedriftens utfordringer. Når det gjelder andel av menn og kvinner i virksomheten er forholdet ca. 60% menn og ca.40% kvinner. Bedriften har som siktemål å redusere lønnsforskjeller knyttet til kjønn i forbindelse med de lokale lønnsforhandlinger. BBB er blitt IA-bedrift (inkluderende arbeidsliv) f.o.m. 1.1.2004. Bedriften har et lavt sykefravær. Bedriften har vektlagt å videreutvikle et godt arbeidsmiljø. Gjennomført arbeidsmiljøundersøkelse bekrefter at bedriften har et godt arbeidsmiljø. BBB vektlegger også det fysiske miljøet i sin drifts- og utbyggingsvirksomhet. BBB vil fortsatt aktivt legge forholdene til rette for at den enkelte beboer skal oppleve boligglede i eget hjem. Dessuten vil kostnadseffektivitet ha høyt fokus. Audun Øiestad 5
BOMILJØ BBB skal bidra til trygghet og trivsel i sine boområder, utvikle tjenlige utleieboliger og spesialboliger, og sikre god kvalitet på bedriftens service og tjenester. Tilbud om kommunal utleiebolig er et tilrettelagt botilbud for vanskeligstilte boligsøkere. Botilbudet omfatter generell bomiljøtjeneste, og i spesielle tilfeller også individuell oppfølging i hjemmet. BBB har ansvaret for den generelle bomiljøtjenesten, som legger boområdene til rette for at vanskeligstilte beboergrupper skal kunne trives og føle seg trygge. En storbyutvikling med stadig flere sårbare grupper på boligmarkedet, stiller store krav til tilsyn og tilrettelegging for ulike funksjonsproblemer og ulike kulturer. Det satses på utstrakt samarbeid med leietakerne og med kommunens nærmiljørettede instanser for å oppnå best mulig innsats og engasjement for bomiljøet. BOMILJØARBEID - VIRKEMIDLER Beboerorganisering System med valg av tillitsvalgte beboere som bindeledd mellom beboerne og BBB. Gis opplæring gjennom BBBs tillitsvalgtskole, og oppfølging fra bomiljøtjenesten Bomiljøtjeneste System for oppfølging av boområdene der kjernen utgjøres av våre 3 bomiljøarbeidere. Omfatter oppfølging av tillitsvalgte beboere, tilrettelegging for dugnader og nærmiljøaktiviteter, støtte og hjelp for beboerne ved konflikter og andre problemer eller hjelpebehov. Gode boliger og fellesarealer Bygninger og utearealer utformes for best mulig trivsel og trygghet. Det etableres felles møte- og oppholdsplasser inne og utomhus. Tilrettelegging for lek og ferdsel, gode løsninger for avfallshåndtering og fellesplikter. Tverretatlig oppfølging Det etableres samarbeidsnettverk med aktuelle offentlige instanser for å formidle tilstrekkelige ressurser og tjenester inn mot boområdene, og for å iverksette fellestiltak i spesielt utsatte boområder. DUGNAD OG FELLESPLIKTER Dugnadsånden lever i beste velgående, flere steder har beboerne i år vist imponerende innsats for sitt nærområde. På Løvstakksiden har det lokale buekorpset base i BBBs Sambrukshus. Korpset påtok seg oppgaven med å organisere vårdugnad i området, og fikk med seg drøyt 70 beboere til en heldags ryddesjau. I Stegane gikk beboerne sammen om oppussingsoppgaver både inne og utendørs, og har nå skaffet seg lyse og trivelige oppganger, og en fin uteplass i hagen. Boss på avveier er et av de vanligste 6
Solhaug omsorgsboliger konflikttemaene blant leietakerne. Problemet øker i takt med økt kulturblanding og økt problembelastning i beboergruppen. Bomiljøtjenesten har gjennomført en omfattende innsats for å få fellespliktene til å fungere, og for at boområdene skal se velstelte ut. Innsatsen spenner over temaene; konfliktmegling, gode avfallsløsninger, ryddeaksjoner og beskjæring av busker og trær. FELLESLOKALER Innendørs møteplasser i boområdene er verdifulle element for å oppnå trivsel og engasjement. BBB har så langt etablert 3 egne sambrukshus; på Melkeplassen, i Løvstakken og i Slåtthauglia. Her er det rommelige lokaler som gir mulighet for faste nærmiljøaktiviteter, samlinger, fellesarrangement og private sammenkomster. I tillegg er det opprettet mindre felleslokaler i en del boområder, som Adolph Bergsvei og Fredlundsveien. I høst åpnet siste tilskudd på stammen; et nyinnredet lokale i Lotheveien. En tidligere leilighet er tatt i bruk, og utstyrt med fellesstue og kjøkkenfasiliteter til bruk for beboerne i nærområdet. Lotheveien huser mange flyktninger, og internasjonal kirke er blant samarbeidspartnerne som har engasjert seg for å skape liv og fellesskap i lokalene. En viktig funksjon for et slikt lokale er å bidra til integrasjon mellom ulike beboergrupper. Første aktivitetstilbud er et tegnekurs som skal samle barn fra ulike nasjonaliteter og boligtyper. Landås har lenge hatt behov for flere samlingslokaler for beboerne, og i løpet av høsten ble en 2-roms leilighet i Hagerupsvei ominnredet til felleslokale. På sikt trenger området eget sambrukshus, men i første rekke vil dette gi en god base for de tillitsvalgte beboerne, og for små, lokale sammenkomster. FAGLIG UTVIKLING OG SAMARBEID I januar ble BBBs egen bomiljøskole gjenopprettet, med månedlige fagsamlinger for førstelinjetjenesten Ved hjelp av kommunale og eksterne innledere, er det blitt undervist i tema som fremmedkulturelle beboere, rusproblematikk, arkitekturpsykologi og boligpolitiske virkemidler. Bomiljøskolen videreføres neste år. I juni gikk de kommunale boligforvalterne i Bergen, Oslo og Trondheim sammen om å stifte et eget faglig nettverk. BBB arrangerte bomiljønettets første seminar i Bergen i oktober. Vi ser stor nytte i å kunne utveksle erfaringer med de andre storbykommunene, og trekke veksler på hverandre ifht felles utfordringer som tillitsvalgt- opplæring, og skolering av bomiljøarbeidere. Nettverket har igangsatt forberedelser til et elektronisk nettverk for kommunale boligforvaltere. 7
Dugnad i Stegane BOLIGFORSYNING OG PLANLEGGING BBB har i 2003 gjennomført boligforsyningsprogrammet fra kommunens økonomiplan og budsjett. Boligene er i hovedsak omsorgsboliger med statlige tilskudd. Brukerne er pleie/omsorgstrengende eldre, psykiatrisk langtidspasienter, utviklingshemmede, fysisk funksjonshemmede og andre vanskeligstilte. I år 2003 fikk vi også realisert et boliganlegg for bostedsløse. Boliganlegg som vi ferdigstilte i 2003: Årstad bydel: Gyldenpris serviceboliger, 34 omsorgsboliger i byfornyelsesområde Årstad bydel: Søren Jaabæks vei bofellesskap, 8 omsorgsboliger Laksevåg bydel: Leirvikåsen bofellesskap, 8 omsorgsboliger Årstad bydel: Wergeland bofellesskap, 9 omsorgsboliger Fana bydel: Solhaug boliger for bostedsløse 15 boliger i tidligere aldershjem Fyllingsdalen bydel: Fyllingsdalen serviceboliger 2. trinn 25 omsorgsboliger Spelhaugen bofellesskap, 6 omsorgsboliger Bergenhus bydel: Skottegaten 21a, 5 familieleiligheter i byfornyelsesområde Ytrebygda bydel: Råstøl bofellesskap, 8 omsorgsboliger Prosjektene er gjennomført som totalentrepriser eller hovedentrepriser etter gjennomført konkurranse med forhandling, i tråd med de muligheter som den nye Lov om Offentlige anskaffelser gir. Alle boliganleggene ble overlevert innenfor tidsplan og budsjett. Andre boliganlegg som vi hadde under bygging i 2003: Fana bydel: Apeltun bofellesskap, 8 omsorgsboliger, ferdig februar 2004 Årstad bydel: Fantoft serviceboliger, 56 omsorgsboliger tilknyttet sykehjem, ferdig april 2004 Fyllingsdalen bydel: J.L.Mowinckels vei bofellesskap, 10 omsorgsboliger, ferdig mai 2004 Laksevåg bydel Sørhaugen bofellesskap, 5 omsorgsboliger, ferdig mai 2004 Planlegging av den videre boligforsyningen i økonomiplanperioden har også vært i fokus i 2003. I slutten av 2003 ble en ny økonomiplan vedtatt, med vesentlig reduksjon i boliginvesteringene i forhold til tidligere planer. Vi har dermed nå en god prosjekt- og tomteberedskap for kommende økonomiplanperiode, i motsetning til situasjonen de siste årene. Bolig- og miljøfornyelse har vi kombinert med omsorgsboligformål i prosjektet Gyldenpris serviceboliger, der BBB har ledet så vel bygningsmessige som tverretatlige, personrettete tiltak for å bedre bomiljøet i det eldre boligområdet Lien. Det nye boliganlegget ble tatt i bruk i januar 2003, og vi har fått meget gode tilbakemeldinger fra så vel beboerne som fra nabolaget. Vi har også gjennomført boligprosjekter i byfornyelsesområdet Nordnes i Skottegaten 21a. System for bench-marking er videreutviklet i 2003, og BBB er nå medlem av Foreningen Nøkkeltall for Benchmarking. BBBs system for evaluering av prosjekter er i 2003 gjennomført med i all hovedsak meget gode tilbakemeldinger fra bestiller og bruker. 8
Leirvikåsen bofellesskap - overlevering BOLIGPORTEFØLJE Boligmasse pr. 31.12.03: Ved utgangen av 2003 forvaltet BBB 4769 boliger. I tillegg inneholder samlet eiendomsportefølje 103 boliger i borettslag til bruk for flyktninger og lignende som forvaltes av Bergen og omegn boligbyggelag, samt 42 leiligheter som er utleid samlet til samme boligbyggelag gjennom en 10 års avtale for å tilstrebe en endret beboersammensetning i det aktuelle området. Samlet disponibel portefølje utgjorde således ved årsskiftet 4911 boliger. Kjøp av eiendom: Det har vært arbeidet aktivt for å sikre en nødvendig tilgang på aktuelle tomter for byggeprosjekter. Tomter er i hovedsak kjøpt fra AS Bergen Tomteselskap og Bergen Bygg og Eiendom KF, men vi har også håndtert avtaler om opsjoner m.m. i forhold til private aktører. Det er dette året ikke fremsatt bestillinger som er løst ved kjøp av brukte boliger i markedet. Tilpasning av porteføljen: Bystyret har satt fokus på en bedre geografisk fordeling av kommunale utleieboliger. Dette prinsippet har lagt til grunn for BBBs porteføljedisposisjoner de senere år. I 2003 ble det inngått avtale med Bergen og Omegn boligbyggelag om utleie av et boligkompleks med 42 boenheter i Solheimslien. Ved at BOB forestår tildeling og utleie innenfor sin medlemsmasse søkes en endring av beboersammensetning i området. Salg av boliger: Det er solgt 11 leiligheter i borettslag og sameier p.g.a. uhensiktsmessighet/strid med vedtekter/salgspålegg. Pris pr. m 2 boligareal varierte fra kr. 12.103,- til kr. 18.872,-. Omdisponering av boliger: Porteføljen av ordinære utleieboliger er i løpet av året styrket med 36 enheter ved fristilling av boliger fra andre kategorier, i hovedsak tidligere trygdeboliger. Husleie: Gjengs leie er vedtatt som beregningsprinsipp for husleie for alle Bergen kommunes utleieboliger med unntak av presteboliger. Arbeidet med å sikre et riktig husleienivå gjennom lovlig leieregulering er nå gått over fra en innføringsfase til en løpende prosess. Husleiekontrakter: Arbeidet med å etablere særlig tilpassede botilbud for brukergrupper med spesielle behov medfører en økning i antallet kontrakter på særlige vilkår etter husleielovens kapittel 11. I forhold til kommunale avdelinger som er tjenesteleverandører i slike boliger, har BBB bidratt med betydelig innsats som rådgiver. Det synes å være et vedvarende behov for å formidle kunnskap og å veilede våre samarbeidsparter om rettslige rammer vedrørende husleieforhold etter lovens kapittel 11. 9
VEDLIKEHOLD OG UTBEDRING BBB skal med forankring i bedriftens strategi sikre effektiv prosjektgjennomføring og vedlikehold av kommunens boligmasse, og bidra til effektiv ressursbruk. Vedlikeholdsplanen for 2003 er gjennomført. Noen mindre prosjekter er skjøvet til første halvår 2004. Det er gjennomført vedlikehold for 48.5 mill. Hvorav 36 mill er planlagt vedlikehold: De største prosjektene har vært: Solheimslien 52-54 -36 trygdeboliger Fasadeutbedring, overflatebehandling, utskifting av vinduer, utskifting av heis, porttelefonanlegg. Kostnad i 2003, 4,7 mill, 2004 3.7 mill Søreidtunet Eldresenter -39 serviceboliger Fasadeutbedring, overflatebehandling, betongrehabilitering. Kostnad i 2003 2,5 mill, 2004 2.5 mill Welhavensgt. 58-60 -23 utleieboliger og 5 boliger for utviklingshemmede Fasadeutbedring og overflatebehandling, reparasjoner av altaner. Kostnad: 3 mill. Professor Hanstensgt. 72-74 -16 utleieboliger Fasadeutbedring og overflatebehandling. Kostnad: 2.5 mill. Neumannsgt. 13-10 utleieboliger Fasadeutbedring og overflatebehandling. Kostnad 1.1 mill Frydenbølien 5a-b-c -55 utleieboliger Innvendige utbedringsarbeider Kostnad: 3,5 mill. I tillegg er det gjennomført en rekke mindre vedlikeholdsprosjekter som omfatter bla utskiftninger av entredører, kjøkken og bad. I henhold til plan for installering av boligsprinkling og brannvarslingsanlegg av 800 omsorgsboliger er fire anlegg ferdigstilt i 2003, tre anlegg er startet opp og ferdigstilles i første kvartal 2004. Følgende anlegg har fått boligsprinkling og brannvarslingsanlegg: Mårdalen 12, -62 trygdeboliger Kostnad: 1 mill. Lindealleen 7, -41 serviceboliger Kostnad 925.000 Solheimslien 52-54, -36 trygdeboliger Kostnad 520.000 Alf Bondesvei 9, -13 serviceboliger Kostnad: 300.000 Øvre Dreggsalm. 2-4, -41 serviceboliger Kostnad. 715.000 M. Lagabøtersplass 4, -15 serviceboliger Kostnad: 400.000 Professor Dahlsgate 32, - 34 serviceboliger Kostnad: 650.000 BBB har i 2003 og tidligere år vedlikeholdt boligporteføljen i henhold til de normtall som bransjen anbefaler. I tillegg har BBB gjennomført utbedringsprosjekter som har redusert oppgraderingsbehovet. I løpet av 2003 har BBB gjennomført en overordnet tilstandsanalyse på boligporteføljen. Tilstandsanalysen konkluderer med at det er et oppsamlet behov for vedlikehold på ca 200 mill. Nøkkeltall fra bransjen viser at etterslepet i vedlikehold er lavere enn landsgjennomsnittet for boliger i Norge. Ved å vedlikeholde boligporteføljen i fremtiden på samme nivå som tidligere år vil boligporteføljen være i en tjenlig og akseptabel tilstand for våre brukere. 10
Skottegaten
Wergland bofellessap
Styremedlemmer 2004: Bak:Ruth Grung, Åge Chr. Jacobsen, (leder), Ellinor-Therese Vorland Foran: Bjørn-Frode Schjelderup (nestleder), Stein Helge Olsen (ansattes representant) ADMINISTRASJON BBB skal tilrettelegge for et utviklingsorientert og godt arbeidsmiljø Styret: Det har i 2003 vært avholdt 8 styremøter og styret har behandlet 60 saker. Styret fungerte i hele 2003, men ble 14 januar 2004 avløst av nytt styre oppnevnt av Byrådet. Styremedlemmer 2003: Liv Røssland (leder) Jon Rødseth (nestleder) Irene Skarsten Marit Lillevik Bårdsen Christopher A. Brun Lisbeth Iversen Torstein Dahle Nils Lidtun Stein H.Olsen (ansattes representant) Varamedlemmer 2003: Wenche Hjertholm Natland Roger Martin Pilskog Anne Karin Hella Bjørg Buanes Steinstad Harald Kremner jr. Jarle Sørås Marianne Bergvall Turid Mattsson Knut Wik Eilertsen Styremedlemmer 2004: Åge Chr. Jacobsen (leder) Bjørn-Frode Schjelderup (nestleder) Ruth Grung Ellinor-Therese Vorland Stein Helge Olsen (ansattes representant) Varamedlemmer 2004: Anna-Marie Berg Dagny-Britt Hysing-Dahl Henning Nilsen Odd Inge Matre Knut Wik Eilertsen Administrasjon: Som kommunal særbedrift har BBB i 2003 sortert under Byrådsavdeling for Byutvikling. Direktør for foretaket er Audun Øiestad. Foretaket har lenge hatt lav turnover blant de ansatte og ingen fast ansatte sluttet i løpet av 2003. Det ble heller ikke gjort nye ansettelser. Antall stillingshjemler er 39 og uendret fra forrige årsskifte. Gjennom vakanser og ved at noen ansatte er innvilget redusert stillingsprosent, er i alt 36 hele stillinger besatt ved årsskiftet. Dette var fordelt på 24 menn og 15 kvinner. De ansattes gjennomsnittsalder er 44 år. Foretaket legger stor vekt på å holde de ansatte faglig oppdatert. Det har i løpet av året vært arrangert et seminar for alle ansatte med fokus på videreutvikling og tilpassing av foretakets handlingsplan til prinsipper basert på balansert målstyring. Arbeidsmiljø I samarbeid med ansattes representanter og verneombud ble det også i 2003 gjennomført en arbeidsmiljøundersøkelse. Resultatet viser at foretaket har et godt arbeidsmiljø. Sosiale arrangementer i regi av de ansatte bidrar til å bygge oppunder et godt arbeidsmiljø. Sykefraværet var 4,3 %. Likestilling I tråd med Bergen kommunes retningslinjer har foretaket i lokale lønnsforhandlinger redusert lønnsforskjeller knyttet til kjønn. Informasjon Bedriften har egen hjemmeside på Internett. Beboerbladet ble utgitt med 2 nummer. For øvrig har bedriften søkt å profilere nye byggeprosjekter gjennom media i forbindelse med ferdigstilling. Ikt Det er av vesentlig betydning for foretakets utvikling at det til enhver tid er fokus på den teknologiske utvikling og at foretaket har støttesystemer som gjør den daglige drift mest mulig rasjonell, kostnadseffektiv og sikker. Det er derfor gjennom de siste årene tatt i bruk og videreutviklet system for effektiv boligadministrasjon og system for bestilling og fakturering av tjenester. Kontorstøttesystemet ble oppgradert i løpet av året. Implementering og oppgradering av ikt systemer nødvendiggjør også kontinuerlig fokus på oppdatering av ansatte innenfor området. Det har derfor også i 2003 vært brukt midler til kursing av ansatte innenfor ikt. Som et tiltak for å effektivisere samhandlingen ifm innfordringstjenesten, ble kemneren gitt lesetilgang til deler av foretakets boligadministrasjonssystem. 13
Boligglede i Fyllingsdalen serviceboliger 25 SOLIDITET 20 15 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 250 HUSLEIEINNTEKTER MILL.KR. 200 150 100 50 14 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Råstøl bofellesskap ÅRSREGNSKAPET BBB skal ivareta realkapitalen, utnytte inntektspotensialet og sikre gode finansielle løsninger for bedriftens utbyggingsprosjekt RESULTAT Regnskap for 2003 viser et overskudd på 23.7 mill. Dette er 18.3 mill bedre enn budsjettert overskudd på 5.4 mill. Hovedårsaken til det positive budsjettavvik er lavere rentekostnader enn budsjettert. Dette forhold utgjør alene et positivt budsjettavvik på 10.2 mill. Husleieinntektene (inkl. bostøtte) viser et positivt avvik på 4.6 mill og pga forskyvning av tiltak til 2004, er vedlikeholdskostnadene 3.5 mill lavere enn budsjettert. Regnskapsresultatet er imidlertid 7.7 mill lavere enn for 2002. Sum driftsinntekter er 277.5 mill mot budsjettert 273.4 mill. Driftsinntekter i 2002 var 269.6 mill. Sum driftsutgifter er 203.1 mill mot budsjettert 211.2 mill. Av det positive budsjettavviket på 8 mill. i driftsutgifter, skyldes 3.9 mill avskrivninger og prinsippforskjell mellom budsjett og regnskapsføring. 3.5 mill relaterer seg til forskyvning av vedlikeholdskostnader til 2004. Driftsresultatet er 74.4 mill og 12.2 mill bedre enn budsjettert. Resultatdisponering og likviditetsreserve Årets resultat på 23.7 mill foreslås disponert slik: Avsetning til utbedringsarbeider i Frydenbølien Avsetning til brannsikring av serviceboliger Reduksjon av negativ likviditetsreserve Sum disponert 8.0 mill 3.5 mill 12.2 mill 23.7 mill Bedriften har gjennom avsetninger i perioden 2001 og 2002 redusert den negative likviditetsreserve til 27.7 mill. For 2003 foreslås avsatt 12.2 mill slik at den negative likviditetsreserve da vil være redusert til 15.5 mill. Framtidsutsikter Bedriftens målsetting er fortsatt å redusere den akkumulerte negative likviditetsreserve. Det vedtatte budsjett for 2004 gir ikke rom for ytterligere reduksjon. Investeringsprogrammet er redusert fra 141 mill i 2003 til 51 mill i 2004. De fleste investeringsprosjekter gir en negativ kontantstrøm for foretaket. Et redusert investeringsprogram bidrar således isolert sett positivt til foretakets økonomi. Bedriften har refinansiert vel 400 mill i Husbanken i løpet av annet halvår 2003. Gjennomsnittsrenten på disse fastrente lån er 4,6 %. I tillegg indikerer rentemarkedet et fortsatt lavt rentenivå for de nærmeste måneder. Dette vil slå positivt ut for nye prosjekter. Endringer i husleienivå kan representere en ny utfordring. Husleien fastsettes med utgangspunkt i gjengs leie og utvikling i konsumprisindeksen. Med mulighet for fallende konsumprisindeks vil dette kunne føre til lavere husleieinntekter enn budsjettert. 15
REGNSKAP 2003 INVESTERINGSREGNSKAP 2003 Gruppe Tekst Regnskap 2003 Regnskap 2002 Inntekter: 60 Salg av anleggsmidler 0-113 000 70 Overføringsinntekter -21 634 600-14 794 500 SUM INNTEKTER -21 634 600-14 907 500 Utgifter: 23 Investeringer i fast eiendom 167 109 451 181 146 618 20 Anskaffelser av maskiner, inventar og utstyr 0 0 10 Andre utgifter i kapitalregnskapet 1 652 104 1 324 330 51 Ekstraord. avdrag / innfrielser 0 0 SUM UTGIFTER: 168 761 555 182 470 948 Finansieringstransaksjoner: 54 Avsatt til ubundne investeringsfond 0 5 833 952 56 Avsatt til likviditetsreserven -7 090 155 0 94 Bruk av ubundne investeringsfond 0-7 426 367 96 Bruk av likviditetsreserven 0-39 785 433 SUM FINANSIERINGSTRANSAKSJONER -7 090 155-41 377 848 NETTO FINANSIERINGSBEHOV 140 036 800 126 185 600 91 Bruk av lån -133 534 800-119 010 600 92 Salg av aksjer / andeler -6 502 000-7 175 000 SUM FINANSIERING -140 036 800-126 185 600 DRIFTSREGNSKAP 2003 Gruppe Tekst Regnskap 2003 Budsjett 2003 Regnskap 2002 Noter DRIFTSINNTEKTER 160 Husleie, egenandel 153 507 274 147 810 000 141 572 834 160 Bostøtteoverføring 87 579 216 88 590 000 87 698 743 170 Andre inntekter/refusjoner 36 105 655 37 003 000 39 587 522 177 Premieavvik pensjonskostnader 368 483 0 735 822 2 SUM DRIFTSINNTEKTER 277 560 628 273 403 000 269 594 921 DRIFTSUTGIFTER 100 Sum lønn- og sos.kostn. 15 748 496 16 000 000 15 292 903 110 Forvaltning og drift 81 146 012 78 865 000 82 266 518 110 Bomiljøkostnader 1 311 992 1 334 000 1 050 906 110 Vedlikehold eiendommer 48 540 193 52 074 000 44 239 183 110 Tomgang 6 082 085 6 500 000 6 315 929 110 Andre drifts - og adm.kostnader 7 296 006 8 450 000 7 067 799 140 Avsetning tap på fordringer 1 662 304 2 000 000 2 129 329 159 Avskrivning driftsmidler 0 700 000 357 939 159 Avskrivn eiendommer 41 351 765 45 270 000 38 793 203 SUM DRIFTSUTGIFTER 203 138 853 211 193 000 197 513 709 DRIFTSRESULTAT 74 421 775 62 210 000 72 081 212 FINANSPOSTER: 190 Renteinntekter 23 659 0 38 015 150 Renteutgifter 54 142 714 64 422 000 52 138 541 151 Avdrag 37 890 250 38 320 000 27 643 569 199 Motkonto for avskrivninger,drift 0 700 000 357 939 199 Motkonto for avskrivninger,eiend. 41 351 765 45 270 000 38 793 203 SUM FINANSPOSTER 50 657 540 56 772 000 40 592 953 ORDINÆRT RESULTAT: 23 764 235 5 438 000 31 488 259 Interne finansieringstransaksjoner: 153 Avsetninger 31 488 259 0 39 382 965 193 Bruk av tidligere avsetninger -31 488 259 0-39 382 965 158 Årets regnskapsmessige resultat 23 764 235 0 31 488 259 16
REGNSKAP 2003 BALANSEREGNSKAP 2003 Gruppe Tekst 01.01.2003 31.12.2003 Noter EIENDELER A: Anleggsmidler: 227 Faste eiendommer og anlegg 1 414 014 886 1 539 772 572 224 Utstyr, maskiner og transportmidler 0 0 222 Langsiktige utlån 0 0 221 Pensjonsmidler 7 561 763 9 164 405 2 221 Aksjer og andeler 131 792 216 130 952 690 5 SUM ANLEGGSMIDLER 1 553 368 865 1 679 889 667 B: Omløpsmidler 213 Kortsiktige fordringer 45 281 199 59 767 371 4 210 Kontanter og bankinnskudd 1 343 095 611 430 SUM OMLØPSMIDLER 46 624 294 60 378 801 SUM EIENDELER 1 599 993 155 1 740 268 468 EGENKAPITAL OG GJELD C. Egenkapital: 256 Disposisjonsfond -3 241 000-3 241 000 6.3 251 Bundne driftsfond -381 069-381 069 6.1 253 Ubundne kapitalfond -21 457 393-26 171 320 6.2 255 Bundne kapitalfond 0 0 260 Regnskapsmessig underskudd 0 0 265 Regnskapsmessig overskudd -31 488 259-23 766 556 268 Likviditetsreserve, drift 59 263 376 27 775 117 6.4 268 Likviditetsreserve, inv. 131 890 976 143 695 058 6.5 269 Kapitalkonto -468 630 629-498 601 252 7 SUM EGENKAPITAL -334 043 998-380 691 022 D. Langsiktig gjeld: 245 Påløpt pensjonsforpliktelse -10 040 855-11 841 259 245 Langsiktig gjeld -1 074 697 381-1 169 447 127 SUM LANGSIKTIG GJELD -1 084 738 236-1 181 288 386 E. Kortsiktig gjeld 232 Kortsiktig gjeld -71 281 446-60 518 401 231 Kassekreditt -109 929 476-117 770 657 SUM KORTSIKTIG GJELD -181 210 922-178 289 057 SUM EGENKAPITAL OG GJELD -1 599 993 155-1 740 268 468 292001 Memoriakonto mva-refusjon 87 536 192 18 040 450 293002 Memoriakonto ref.pliktig tilskudd 0 93 875 835 293001 Andre memoriakonti 86 000 000 86 000 000 299001 Motkonto for Memoriakonti -173 536 192-197 916 285 Sum memoriakonti 0 0 Åge Chr. Jacobsen - leder Bjørn-Frode Schjelderup - nestleder Ellinor-Therese Vorland Ruth Grung Stein Helge Olsen - ansattes representant Audun Øiestad direktør 17
NOTE 1 Endring i arbeidskapital Arbeidskapital (tall i hele tusen) 2003 2002 Omløpsmidler 60 379 46 624 Kortsiktig gjeld -178 289-181 211 Arbeidskapital -117 910-134 586 Endring i AK fra forrige år 16 677-9 886 BBB hadde pr. 31.12.03 en kortsiktig fordring mot bykassen på ca 47 mill kr, jfr note 4. Pr. 31.12.03 utgjorde midlertidig finansiering av investeringsprosjekter / nybygg ca 144 mill kr., Jfr. Note 6.5 NOTE 2 Pensjon Årets netto pensjonskostnad (F 13-1 bokstav C) Årets pensjonsopptjening, nåverdi 1 185 753 Rentekostnad av påløpt pensjonsforpliktelse 992 468 Forventet avkastning på pensjonsmidlene -694 849 Netto pensjonskostnad eks adm. 1 483 372 Premieinnbetaling eks adm.kostnader 1 849 312 Årets premieavvik (negativt) -365 940 Balanse 31.12.03 (F 13-1 bokstav E)Pensjons-poster Arbeids-giveravgift Brutto påløpt forpliktelse 11 510 464 Pensjonsmidler 9 443 008 Netto pensjonsforpliktelse 2 067 456 291 511 Årets premieavvik -365 940-51 598 Premieavvik tidligere år (2002) -644 862-90 926 Akkumulert premieavvik -1 010 802-142 523 NOTE 4 Fordringer, kortsiktig- og langsiktig gjeld ovenfor Bykassen / kommunale avdelinger. Kortsiktige fordringer pr. 31.12.03: Påløpt bostøtte 3. termin 2003 kr. 29.582.898 Forskuddsbetalt bostøtte 1. termin 2004 kr. 565.783 Sum fordring mot Boligavdelingen kr. 30.148.681 Påløpt kompensasjonstilskudd kr. 16.355.233 Div. utstående mot bydeler / enheter kr. 43.897 Sum kr. 46.547.811 Kortsiktig gjeld pr. 31.12.03: Mellomregning Nonneseterprosjekt kr. 14.373.024 Sum kr. 14.373.024 BBB har som følge av prosjektlederfunksjonen forvaltet prosjektets økonomi. Midlene er forutsatt anvendt til sluttføring av prosjektet. Langsiktig gjeld pr. 31.12.03: Kommunal toppfinansiering kr. 26.597.106 Lånefond BK kr. 72.148.266 Ktu / Host R/avdragsfritt kr. 143.132.869 R/avdragsfritt lån KBY kr. 4.800,000 Andre lån / komm. Toppfin. kr. 1.908.281 Sum kr. 248.587.062 Beregningsforutsetninger 31.12.03 Forventet avskastning på pensjonsmidler (F 13-5 bokstav F) 7,42 % Diskonteringsrente (F 13-5 bokstav E) 6,42 % Forventet årlig lønnsvekst (F 13-5 bokstav B) 4,00 % Forventet årlig G- og pensjonsregulering (F 13-5 bokstav C og D) 3,90 % Forutsetninger for turn-over Uttaksandel pr aldres (F 13-5 bokstav G) : gruppe i AFP-felles under 20 år 20% Kom.pensjonsordn.: 20-23 år 8% 62 år 20,00 % 24-25 år 6% 63 år 30,00 % 26-30 år 6% - 0,4% pr år over 25 år 64 år 40,00 % 31-45 år 4% - 0,2% pr år over 30 år 65 år 50,00 % 46-50 år 1% - 0,1% pr år over 45 år 66 år 60,00 % Over 50 år 0% Estimatavvik * Pensjons- Pensjonsmidler forpliktelser Netto Estimert 31.12.02 7 561 661 10 040 855 2 479 194 Ny beregning 01.01.03 8 812 998 14 785 710 5 972 712 Årets estimatavvik (01.01.03) 1 251 337 4 744 855 3 493 518 Estimatavvik fra tidligere år 0 0 0 Korrigert 2003-83 422-316 324-399 746 Akkumulert estimatavvik 31.12.03 1 167 915 4 428 531 3 093 772 I driftsregnskap og balanse inneholder tallene også amortisering på fjorårets premieavvik, arbeidsgiveravgift m.m. NOTE 3 Garantiansvar Ingen avsetninger foretatt i regnskapet for 2003 18
NOTE 5 Balansekonto 2.217.01 Andeler i borettslag Boligbyggelag Bokført verdi 1.1.03 Bevegelse Bokført verdi 31.12.03 Vestbo Boligbyggelag 34 031 970 143 333 33 888 637 Storbergen Boligbyggelag 39 110 438 131 375 38 979 063 Bergen og Omegn boligbyggelag 54 157 862 514 218 53 643 644 Andre (private boligbyggelag) 3 700 146 50 600 3 649 546 Sum andeler 131 000 416 839 526 130 160 890 Balansekonto 2.214.11 Egenkapitalinnskudd Bkp Inngående beholdning 791 800 0 791 800 Sum aksjer og andeler 131 792 216 839 526 130 952 690 NOTE 6.1 BUNDNE DRIFTSFOND 251 DEBET KREDIT 01.01.03 251 Bundne driftsfond 381 069 1950 Bruk av fond 0 1550 Avsetning til fond 0 31.12.03 Bundne driftsfond 381 069 Sum debet 381 069 Sum kredit 381 069 NOTE 6.2 UBUNDNE KAPITALFOND 253 DEBET KREDIT 01.01.03 253 Ubundne kapitalfond 21 457 393 0948 Bruk av fond 1 441 158 0548 Avsetning til fond 6 155 085 31.12.03 253 Ubundne kapitalfond 26 171 320 Sum debet 27 612 478 Sum kredit 27 612 478 NOTE 6.3 DISPOSISJONSFOND 256 DEBET KREDIT 01.01.03 256 Disposisjonsfond 3 241 000 0940 Bruk av fond 0 1940 Bruk av fond 0 1540 Avsetning til fond 0 31.12.03 Disposisjonsfond 3 241 000 Sum debet 3 241 000 Sum kredit 3 241 000 NOTE 6.4 AVSATT I DRIFTSEGNSKAPET KTO 259801 DEBET KREDIT 01.01.2003 Underskudd i likviditetsreserve 59 263 376 1960 Bruk av likviditetsreserve 0 1560 Styrking av likviditetsreserve 31 488 261 31.12.2003 Underskudd i likviditetsreserve 27 775 115 Sum debet 59 263 376 Sum kredit 59 263 376 NOTE 6.5 AVSATT I KAPITALREGNSKAPET KTO 259802 DEBET KREDIT 01.01.2003 Underskudd i likviditetsreserve 131 890 976 0960 Bruk av likviditetsreserve 11 804 083 0560 Styrking av likviditetsreserve 0 31.12.2003 Underskudd i 0 likviditetsreserve 143 695 058 Sum debet 143 695 058 Sum kredit 143 695 058 19
NOTE 7 DEBET KAPITALKONTO 2003 KREDIT 1 01.01.2003 Overskudd i kapital 468 630 629 2 Salg av fast eiendom 3 Investering i fast eiendom 167 109 451 4 Nedskrevet fast eiendom 41 351 765 5 Oppskrevet fast eiendom 6 Salg av aksjer og andeler 839 526 7 Kjøp av aksjer og andeler 8 Nedskrevet aksjer og andeler 1 024 935 9 Oppskrevet aksjer og andeler 2 627 577 10 Avdrag på utlån 11 Utlån 12 Nedskrevet utlån 13 Oppskrevet utlån 14 Salg av biler, maskiner, inv., utstyr 15 Kjøp av biler, maskiner, inv., utstyr 16 Nedskrevet biler, maskiner, inv., utstyr 0 17 Oppskrevet biler, maskiner, inv., utstyr 18 Bruk av lån 133 534 800 19 Avdrag eksterne lån 37 890 250 20 Oppskrevet / overtatt lånegjeld 2 475 772 21 Nedskrevet / overført lånegjeld 1 570 143 31.12.2003 BALANSE: Overskudd i kapital 498 601 252 SUM DEBET 677 828 050 SUM KREDIT 677 828 050 Til bystyret i Bergen kommune REVISJONSBERETNING FOR 2003 FOR BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE Bergen kommunerevisjon har revidert årsregnskapet for Bergen Bolig og Byfornyelse for regnskapsåret 2003, som viser et netto driftsresultat på kr 23.764.235. Årsregnskapet består av driftsregnskap, investeringsregnskap, balanseregnskap og noteopplysninger. Årsregnskapet er avgitt av bedriftens styre og direktør. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold, i henhold til kravene i forskrift om revisjon av 13. januar 1993. Vi har utført revisjonen i samsvar med forskrift om revisjon og god kommunal revisjonsskikk. God kommunal revisjonsskikk krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige estimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av forskrift om revisjon og god kommunal revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av bedriftens økonomiforvaltning og den interne administrative kontroll. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avlagt i samsvar med lov og gjeldende forskrifter og gir et uttrykk for bedriftens økonomiske stilling 31. desember 2003 og for resultatet i regnskapsåret som er i overensstemmelse med god kommunal regnskapsskikk. BERGEN KOMMUNEREVISJON, 10. mai 2004 Kommunerevisor Rolf Kalvø Bente Utne 20