SKIEN KOMMUNE Reguleringsplan for Limijordet REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankart: 22.05.2008 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 22.05.2008 1 GENERELT 1.1 Virkeområde Reguleringsbestemmelsene gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrense på plankartet i målestokk 1:1000. 1.2 Reguleringsformål Området reguleres for følgende formål i henhold til plan- og bygningslovens 25: Byggeområder Område for boliger B1 B4 Offentlige trafikkområder Kjøreveg OV1 Annen veggrunn (skulder/snøopplag) Offentlig friområder Friområde - Lekeplass F1 Tursti F2 F4 Fellesområder Felles atkomst FA1 Felles grøntanlegg FL1 Felles lekeareal FL2 Kombinert formål Midlertidig trafikkområde Annet kombinert formål bolig/allmennyttig formål K1 1.3 Hensikten med reguleringsplanen... - Egengodkjent... side 1 av 7
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boligformål med tilhørende grønt- og infrastruktur, samt barnehage, på del av eiendom 56/1 i Skien kommune. Innenfor boligformålet vil det bli lagt til rette for variert bebyggelse. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav 1. Før det gis igangsettingstillatelse for hvert enkelt byggeområde, B1-B4 og K1, skal det utarbeides landskapsplaner. Landskapsplanene skal også omfatte friområdene F1-F4 og felles områdene FL1-FL2. Det første av byggeområdene B1 eller B2, som igangsettes, skal inkludere F1 og FL2. K1 skal inkludere F2. Det første av byggeområdene B2 eller B3, som igangsettes, skal inkludere F4. Det første av byggeområdene B3 eller B4, som igangsettes, skal inkludere F3. B3 skal inkludere FL1. 2. Før det gis ramme- eller igangsettingstillatelse skal det foreligge tekniske planer for veg, vann og avløp som er godkjent av Skien kommune. 3. Før det gis igangsettingstillatelse for boliger i B1 - B4 og boliger / barnehage i K1 skal nødvendig tiltak mot støy være dokumentert. 4. Før det gis igangsettingstillatelse for det enkelte byggeområde skal nødvendige tiltak mot radon være dokumentert. 5. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for boliger skal OV1 være ferdig opparbeidet på strekningen: Hele OV1 for B1 Fra Luksefjellvegen til B2 for B2 og B3 Fra Luksefjellvegen fram til parkeringsplass for barnehage ved barnehage i K1 Fra Luksefjellvegen frem til østsiden av B3, ved boliger i K1 Det skal opparbeides midlertidig vendehammer i påvente av hele utbyggingsfeltet er ferdigstilt. 6. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for boliger skal felles atkomst være opparbeidet: For B4 skal FA1 være opparbeidet 7. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for første boligene skal friområdene være ferdig opparbeide i henhold til landskapsplanen: For B1 og B2 skal F1 være opparbeidet For B2 skal friområde F4 være opparbeidet For K1 skal F2 være opparbeidet For B3 eller B4 skal F3 være opparbeidet... - Egengodkjent... side 2 av 7
8. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for første bolig i B2 eller B3 skal det være opparbeidet en tursti som fortsetter ut fra F3 og videre over B3, over F4 og inn i B2. 9. Før 5. midlertidige brukstillatelse / ferdigattest for bolig innenfor ett av boligområdene B1-B4 og K1, skal FL 2 være ferdig opparbeidet. 10. Før 5. midlertidige brukstillatelse / ferdigattest for bolig innenfor B3 skal FL1 være ferdig opparbeidet. 11. Senest samtidig med at første bolig får midlertidig brukstillatelse / ferdigattest, innenfor B1-B4 og K1, skal minimum 150 m2 lekeareal stilles til rådighet i FL2. Dersom brukstillatelse blir gitt på vinteren skal lekearealet være ferdig opparbeidet påfølgende vår. 12. Senest ett år etter at det er gitt midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for første bolig innenfor B1-B4 og bolig eller barnehage i K1, skal tilhørende uteområder, inkludert sandlekeplass, være opparbeidet i tråd med landskapsplanen. Dersom brukstillatelse / ferdigattest blir gitt på vinteren skal uteoppholdsarealet være ferdig opparbeidet påfølgende vår. 13. Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigtillatelse for boliger innenfor planområdet skal det være bygget GS veg som sikrer trygg skoleveg mellom krysset Venstøpbakken/Luksefjellvegen (Tufte) og Venstøp skole. 14. Geotekniske vurderinger av byggegrunnen skal dokumenteres før det gis igangsettingstillatelse. 2.2 Dokumentasjonskrav Landskapsplanen skal utarbeides i målestokk 1:500 og skal dokumentere disponeringen av områdene. Planen skal inneholde: Funksjonsangivelser Bebyggelsens plassering Kotesetting av bygninger og byggehøyder / mønehøyder Atkomstforhold, interne veger, parkeringsplasser, biloppstillingsplasser i fellesanlegg og miljøstasjoner / avfallshåndtering Opparbeiding av lekeplasser og grøntarealer Felles uteoppholdsarealer Terrengendringer (høyder) og murer 2.3 Miljøforhold Radon Ved ny bebyggelse, eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom skal ikke overstige 200 bq/m3. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det leveres dokumentasjon på forebyggende tiltak mot radoninntrenging. 2.4 Automatisk freda kulturminner Dersom en under gravearbeider/ anleggsvirksomhet eller lignende støter på mulige kulturminner i tillegg til de som er registrert, skal arbeidet umiddelbart stanses, og... - Egengodkjent... side 3 av 7
regionale kulturvernmyndigheter skal varsles, i samsvar med 8 i kulturminneloven av 9.juni 1978. 2.5 Støy Støy fra vegtrafikken på Luksefjellvegen skal for boligbebyggelse og barnehage ikke overstige SFTs anbefalte grenseverdier på 30 dba innendørs for boliger, 55 dba på boligenes uteoppholdsarealer og 50dBA for barnehagens uteopphodsareal. 2.6 Fast parkering og lagring Det tillates ikke fast parkering av store kjøretøyer, campingvogner og båtopplag innenfor det regulerte området. 2.7 Forurensning i grunnen Dersom en under gravearbeider / anleggsvirksomhet eller lignende støter på forurenset grunn skal arbeidene stanses, myndighetene varsles og tiltak iverksettes. 2.8 Universell utforming Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak, skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Kf. tilgjengelighetskriteriene i Teknisk forskrift og Vegnormalen. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Boligområde B1- B4 og K1 som boliger 1. B1- B4 og K1 kan brukes til boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Det kan etableres frittliggende eneboliger og /eller konsentrert boligbebyggelse. Frittliggende eneboliger kan ha maks 1 sekundær leilighet. 2. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Mindre bygninger som f.eks. garasjer kan tillates plassert inntil 1,5 m fra eiendomsgrense mot offentlig veg, dersom innkjøringen er parallell med vegen. 3. Minstekrav til antall parkeringsplasser er: For frittliggende eneboliger 4 plasser, hvorav 2 plasser i garage eller carport For konsentrert bebyggelse 1,5 plasser, hvorav 1 plass i garage eller carport 4. Det skal sikres god tilgjengelighet til alle felles uteoppholdsarealer. Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. 5. Hver boenhet har følgende krav til uteoppholdsareal: Frittliggende enebolig min. 100 m2 Konsentret bebyggelse, herunder også 2-mannsboliger og 4-mannsboliger, min. 80m2 Balkong / terrasse kan inngå som en del av uteoppholdsarealet. Ved manglende dekning av uteoppholdsareal skal areal dekkes inn av friområde F1.... - Egengodkjent... side 4 av 7
6. Det skal etableres 2 sandlekeplasser. Den ene sandlekeplassen kan integreres i FL2. Den andre sandlekeplassen skal plasseres innenfor område B1 B3 eller K1 og være på min. 0,25 daa. 7. Avfallshåndtering skal løses ved offentlig veg eller i felles miljøstasjon. Dersom flere delområder skal bygges ut samtidig kan det opparbeides felles miljøstasjon. Dersom miljøstasjonene utformes byggnigsmessig, skal de ha utforming, material- og fargebruk som harmonerer med omkringliggende bebyggelse. Miljøstasjonene skal ha en sentral plassering i forhold til boligene den betjener og en enkel atkomst for renovasjonsbilene. 8. Beregning av prosent bebygd areal (BYA) omfatter alle bygninger, konstruksjoner, overbygde arealer og nødvendig biloppstillingsplass. Dette er i henhold til veileder, Grad av utnytting, utarbeidet av Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Statens byggtekniske etat, av 2007. 9. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på: 40% BYA for B1, B2 og K1 45 % BYA for B3 30 % BYA for B4 10. Det tillates pulttak, flatt tak eller saltak på boligene. 11. Boligene tillates oppført med 9 m mønehøyde målt ut fra gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen ut fra planens kartgrunnlag. Ved pulttak er 9 m maks høyde for øverste gesims målt ut fra gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen ut fra planens kartgrunnlag. Byggehøyder kotesettes i landskapsplan jmf. 2.1.1 og 2.2 12. Gjennom B3 skal det etableres en sti forbindelse som knytter sammen F3 og B2 over F4. 13. Ved boliger i K1 skal det etableres en gangforbindelse som knytter sammen Limistien med OV1 gjennom K1. 14. Kommunale VA ledninger i K1 skal ha en restirksjonssone på 5m til hver side fra senter ledning. Det er ikke tillatt å oppføre bygg i restriksjonssonen. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Offentlige kjøreveger OV1 OV1 skal opparbeides med bredder som er vist på plankartet. 4.2 Annen veggrunn (skulder/snøopplag) Areal vist med lys grå farge på plankartet skal brukes til skulder/snøopplag. 5 FRIOMRÅDER 5.1 Offentlig friområder F1 F4 1. Det skal sikres god tilgjengelighet til friområdene.... - Egengodkjent... side 5 av 7
2. Byggverk og anlegg kan kun tillates dersom det er i tråd med bruken av området til friområde. Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. 3. F1 skal benyttes til vegetasjonsområde, akebakke og lek. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares og store terrenginngrep skal unngås. Utforming skal tilpasses og formes etter eksisterende terreng og vegetasjon. Eksisterende driftsveg skal opprettholdes. 4. F2 skal benyttes til sti. Stien skal opparbeides med 1,80 m bredde. Den skal ha dekke av grus eller steinmel. Sidearealene skal tilsås med gress eller beplantes. 5. F3 skal benyttes til sti. Stien skal opparbeides med 1,80 m bredde.. Den skal ha dekke av grus eller steinmel. Sidearealene skal tilsås med gress eller beplantes. 6. F4 kan opparbeides som tursti eller vegetasjonsbuffer. Arealet kan tilsås med gress eller beplantes. 6 FELLESOMRÅDER 6.1 Felles atkomst FA1 FA 1, eksisterende atkomst til bolig, skal være felles for boliger i B4. 6.2 Felles grøntanlegg FL1 FL2 1. FL1 skal være felles for B1- B4 og K1 dersom K1 benyttes til boliger. Dette skal være en buffersone mellom byggeområdene. Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Der det ikke er eksisterende vegetasjon skal ny vegetasjon plantes. 2. FL 2 skal være felles for B1 til B4 og K1 dersom K1 benyttes til boliger, samt for beboerne i Limistien i syd. Det skal tilrettelegges for sandlekeplass og nærlekeplass. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares og store terrenginngrep skal unngås. Utforming av lekeplassen skal tilpasses og formes etter eksisterende terreng og vegetasjon. Det skal velges lekeapparater og opparbeiding som kan integreres i et naturområde. 7 KOMBINERT FORMÅL 7.1 Midlertidig trafikkområde Midlertidig trafikkområde kan under anlegging av OV1 benyttes til vegutslag. Vegutslaget skal tilpasses eksisterende eller fremtidig terreng. Der midlertidig trafikkområde ligger over friområder, felles grøntanlegg eller felles lekeareal skal utslagene tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon slik at inngrepene blir skånsomme. Etter at OV1 er etablert opphører midlertidig reguleringsformål og områdene får reguleringsstatus som underliggende formål. 7.2 Allmennyttig/bolig barnehage/bolig 1. Innenfor K1 kan det enten etableres barnehage eller boliger.... - Egengodkjent... side 6 av 7
2. Dersom det skal etableres boliger gjelder bestemmelsene under 3 Byggeområder. Dersom det skal etableres barnehage gjelder bestemmelsene under 7 Kombinerte formål, bestemmelsene under 7.3. 7.3 Allmennyttig - Barnehage 1. K1 kan brukes til barnehage med tilhørende anlegg. 2. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på 40%. Beregning av prosent bebygd areal (BYA) omfatter alle bygninger, konstruksjoner, overbygde arealer og nødvendig biloppstillingsplass. dette er i henhold til veileder, grad av utnytting, utarbeidet av miljøverndepartementet, kommunal- og regionaldepartementet og statens byggtekniske etat, av 2007. 3. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Mindre bygninger som f.eks. boder kan tillates plassert inntil 2,5 m fra eiendomsgrense mot offentlig veg. 4. Barnehage tillates oppført med 12 m mønehøyde målt ut fra gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen ut fra planens kartgrunnlag. Byggehøyder kotesettes i landskapsplan jmf. 2.1.1 og 2.2. Det tillates saltak, pulttak eller flattak. Ved pulttak er 12 m maks høyde på øvre gesims målt ut fra gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen ut fra planens kartgrunnlag. 5. Bebyggelsen skal utformes i samsvar med sin funksjon og skal utføres i robuste og varige materialer. 6. Minstekrav til parkering er 0,5 plasser pr. ansatt, i tillegg skal det etableres 4 plasser til henting / bringing. Det skal etableres intern trafikkordning som innebærer rundkjøring innefor området for henting og bringing av barn. 7. Utearealet for barnehagen skal være minimum 6 ganger leke- og oppholdsareal innendørs. I denne sammenhengen skal ikke areal til parkeringsplass, tilkjørselsveier etc. regnes med. 8. Det skal sikres god tilgjengelighet til uteoppholdsarealet. Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. 9. Uteoppholdsarealene til barnehagen skal ikke stenges av. Allmennheten skal ha tilgang til å benytte området utenfor åpningstidene. 10. Avfallshåndtering skal løses ved barnehagen der det er adkomst fra offentlig veg eller i felles miljøstasjon.... - Egengodkjent... side 7 av 7