VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 32: Bnr 175 Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE Adresse: Viggo Hansteens vei 8B, 0376 OSLO MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 17 000 000 LÅNEVERDI: KR. 14 500 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 324 m² 312 m² Utskriftsdato: 04.11.2019 Oppdragsnr. 20191267 Dato befaring: 07.10.2019 Referansenr. ed4f058 Revidert dato: 04.11.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Bolig og Næringstakst AS Pb 127, 1410 KOLBOTN Telefon: 920 34 476 Organisasjonsnr: 977 168 066 Sertifisert takstmann: Ing. Tom Gunnar Olsen DNV-GL sertifisert takstmann Telefon: 920 34 476 E-post: tom@bntakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund ed4f058
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands - og eiendomsinformasjon fra rapporten.les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/3822f9c2-8561-4f45-90fd-82ed25f418c0 Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper uten at det foreligger boretter, leieavtaler eller andre avtaler om beboelse, bruk og utleie som er begrensende og hemmende i forbindelse med salg. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Tegninger og ferdigattest er ikke fremlagt for takstmannen, med mindre det er angitt. Takstmannen forutsetter at bygget slik det fremsto på befaringstidspunktet er i henhold til gjeldende lover og regler. Datagrunnlag er innhentet fra Statens Kartverk og er gjengitt med tillatelse fra Norsk Eiendomsinformasjon (EDR). Opplysningene kan være ufullstendige, ikke oppdatert eller det kan forekomme feil. Takstmannen eller leverandør kan ikke stilles til ansvar for eventuelle feil i gjengitt informasjon. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Takstobjektet/bygningen vil kunne ha avvik fra normal tilstand (mangler og skader) som takstrapporten ikke omtaler pga. presisjonsnivået i en ordinær takstrapport, men dette er likevel hensyntatt i selve vurderingen. Eventuelle steder hvor det er påvist eller indikert fukt krever ytterligere undersøkelser. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 17 000 000 Anbefalt låneverdi Kr. 14 500 000 Markedsvurdering Boliger i markedet i nærområdet med postnr 0376 de siste 12 mnd: Lagt ut for salg 20 Solgt 19 Til salgs nå 4 Gjennomsnittspris 23 820 652 m² pris BOA/P-rom 68 345 Takstverdien gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Advokatfirmaet SGB Storløkken AS Tom Gunnar Olsen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 07.10.2019. - Tom Gunnar Olsen. Takstmann. Tlf. 92 03 44 76 - Renate Evensen. - Torolv Sundfør. - Eiers representant. Revisjoner: Dato: 04.11.2019 Revidert beskrivelse Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Enebolig beliggende i et veletablert boligområde på Smestad og tilbaketrukket fra Viggo Hansteens vei. Det er kort avstand til nærbutikk Smestad skole og Ris ungdomsskole, barnehager, idrettsanlegg, tur-/sykkelstier m.m. Det er også kort til Vinderen hvor det finnes et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Kort vei til bussholdeplass og t-bane på Smedstad. Fra Smestad går både Østeråsbanen og Kolsåsbanen. Langs Ring 3 går det busser mot vest og øst. Bebyggelsen: Enebolig over 2 plan + kjeller og loft. Boligen er oppført i 1918. Bygningen har grunnmur antatt i tegl/naturstein/betong, etasjeskille med trebjelkelag, yttervegger i trekonstruksjon utvendig kledd med trepanel og valmtak tekket med takstein. Standard: Boligen har en normal god standard. Boligens planløsning er endret i den senere tid ved tetting av åpninger/dører, etablert nye vegger, etablert nye bad. Boligen ble oppusset og kjeller og loft innredet i 2005 i følge oppgitte opplysninger. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse/ godkjenning av utførte bygningsmessige arbeider med kjøkken, baderom, vvs-instalasjoner, elarbeider m.m. Om tomten: Flat til noe skrånet tomt rundt huset. Forhage, med grusbelagt inngangsparti, gress og beplanting. Hage bak huset. Gårdsplass med biloppstillingplass på egen tomt. Adkomstvei: Privat adkomst over eiendommen gnr/bnr 32/978 til offentlig vei Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Privat over eiendommen gnr/bnr 32/978 til offentlig tilknytting Privat over eiendommen gnr/bnr 32/978 til offentlig tilknytting Innredet kjeller er utført av tidligere eier i egen regi. Ikke bruksendret fra kjeller til varig opphold. Innredning av loftareal og innsetting av takvinduer er utført av tidligere eier i egen regi. Det foreligger rammetillatelse knyttet til godkjennelse av disse forholdene som bla. forutsetter at følgende tiltak iverksettes; i) Etablering av rømningsvei over tak; ii) Opparbeidelse av utvendig trapp til underetasje, iii) Flytting av hybelkjøkken i underetasje. 1 etasje er delt av i 2 boenheter uten at detter er søkt og godkjent av Oslo kommune plan og bygg. Etasjen tilfredsstiller ikke gjeldende krav til lyd/brann m.m. mellom boenhetene. Det er fremlagt erklæring med rettigheter til gnr/bnr 32/982 om gangbar og kjørbar adkomst over eiendommen, videre har gnr/bnr 32/982 bruksrett til 2 plasser til biloppstilling i garasje på Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 3 av 7
Takstmannens status og erfaring eiendommen. BNtakst AS er et konsulentfirma innen bygg og eiendom. Selskapet ble etablert i 1993. Selskapet ufører taksering av bolig og næringseiendommer for privat og offentlige sektor i Oslo og Akershus. Undertegnede har vært ansatt i selskapet siden oppstart og har økonomisk utdannelse fra BI i tillegg til utdannelsen som bygningsingeniør. Tom G. Olsen har mange års erfaring med å bistå i forbindelse med stripeavståelser, verdifastsettelse av utviklingseiendommer og større bolig- og næringseiendommer. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 32 Bnr: 175 Eiet/festet: Eiet Areal: 842,4 m² Arealkilde: I følge opplysninger hentet fra Norges Eiendommer Hjemmelshaver: Siv Kristin Thoresen og Arild Inge Aubert Adresse: Viggo Hansteens vei 8B, 0376 OSLO Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Saksinnsyn Finans Norge Pristabell for skjemavurdering 2019 Rammetillatelse 12.06.2018 Bruksendring av kjeller og loft. Norges Eiendommer Eier Eiendomsverdi.no Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1918 Kilde: I følge Norges Eiendommer. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller 108 87 75 12 1. etasje 110 99 99 2. etasje 110 99 99 Loft 41 39 39 Sum bygning: 369 324 312 12 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Bruttoarealet fremkommer ved en skjønnsmessig vurdering av veggkonstruksjonen. Ingen rom i loftetasje tilfredstiller dagens krav til rømningsvei for rom til varig opphold. Takhøyde på ca 2 meter i kjeller. Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 4 av 7
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Bad 1, hall m/trapp, stue, alkove, bad 2, gang, stue/kjøkken 1. etasje Bad 1, hall m/trapp, kjøkken, stue 1, vindfang 1, alkove, bad 2, stue 2, vindfang 2, 2 soverom 2. etasje Bad 1, bad 2, gang 1, gang 2, hall m/trapp, kjøkken 1, stue 1, bad 3, kjøkken 2, stue 2, 2 soverom Loft Loftstue/kjøkken m/trapp, 2 soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Enebolig Bygning, generelt Bod 1, bod 2 For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad 700.320. I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS3420. Det er opplyst at det har vært registrert brune pelsbiller i boligen. Brun pelsbille kalles av mange "Majorstu-billen", da den i mange år kun fantes på Majorstuen i Oslo og tilstøtende områder. Denne støv- og skinnspiseren er ytterst vanlig i Oslo og på spredning til tettbygde strøk over resten av landet. Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn for takstmannen. Drenering Drenering og fuktsikring av grunnmuren ligger hovedsakelig skjult under bakken og er således ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det presiseres at undertegnede derved har begrenset kunnskap til byggets drenering og fuktsikring utover eventuelle visuell observasjon som gjelder fukt på innsiden av grunnmuren. Gulv på grunn Støpt dekke. Vegger mot grunn Grunnmur antatt i tegl/naturstein/betong. Frittbærende dekker Trebjelkelag med undergulv av gulvbord, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger Antatt grov bindingsverksvegg med reflexpapp i hulrom, utvendig kledd med trepanel og innvendig kledd med trepanel/plater Det ble stedvis registrert oppsprekt trevirke, stedvis med råteskader utvendig. Takkonstruksjoner Valmtak i trekonstruksjon Noe mangelfull utlufting av takkonstruksjonen ble registrert. Taktekking og membraner Yttertaket er tekket med takstein. Vinduer Vinduer med dobbelte glass med karm og ramme i tre, utvendig og innvendig malt. Vinduene er av eldre dato med bruksslitasje. Overlys og takluker Velux takvinduer. Takvinduene er opplyst å være fra 2005. Ytterdører og porter Balkongdører dels med isolerglass og del koblede dører, karm og ramme i tre. Dørene er dels av eldre dato og dels av nyere dato. Lakkerte inngangsdører med glassfelt. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger i mur/bindingsverk kledd med plater/trepanel. Innvendige dører Innvendige fyllingsdører som er malt. Dørene er av eldre dato. Hvite glatte innvendige dører. Dørene er av nyere dato. Overflater på innvendige gulv Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 5 av 7
Fliser i bad, teppe, parkett, tregulv i øvrige rom. Det ble registrert vannskadet parkett i kjeller - ytterligere undersøkelser anbefales. Flere av badene er uten fall til sluk. Overflater på innvendige vegger Fliser og puss i bad, trepanel, malte og tapetserte overflater i øvrige rom. Overflater på innvendig himling Trepanel og malte overflater. Trapper og ramper Loft: Rettløpstrapp i tre, bredde og stigning forhold er ikke i henhold til gjeldende bestemmelser for bruk til rom for varig opphold. Kjeller til 2. etg.: U-trapp i tre som er malt. Balkonger, terrasser ol. Terrasse på ca 16 kvm i mur/betong med skiferheller. Adkomst fra 1. etg og trapper til hage. Piper, plassbygde ildsteder m.v. 2 stk teglsteinspiper med luftekanal, 1 pipe er ikke i bruk. Kjeller: Peisovn i stue. 1. etg.: Peisovn i stue. Kjøkkeninnredning Loft: Kjøkkeninnredning laminat benkeplate, rustfri oppvaskkum og integrert stekeovn/platetopp. 2. etasje: Kjøkkeninnredning heltre benkeplate, rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn/platetopp/ mikrobølgeovn/kjøleskap og ventilator. Kjøkkeninnredning heltre benkeplate og rustfri oppvaskkum. 1. etasje: Kjøkkeninnredning med hvit front, heltre benkeplate, rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn/platetopp/ oppvaskmaskin og ventilator. Kjøkkeninnredning med laminat front, rustfri oppvaskkum, integrert platetopp/kjøleskap. Kjeller: Kjøkkeninnredning rustfri oppvaskkum, integrert mikrobølgeovn/platetopp og ventilator. heltre benkeplate, rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn/platetopp/oppvaskmaskin/kjøleskap og ventilator. Utstyr for sanitærinstallasjoner 2. etasje: Veggmontert dusj med dusjvegger, veggmontert klosett, servant og opplegg for vaskemaskin i bad. Badet er oppusset i den senere tid. 2. etasje: Dusjkabinett, veggmontert klosett og servant i underskap i bad. 2. etasje: Veggmontert dusj, badekar, veggmontert klosett, 2 stk servanter i underskap og opplegg for vaskemaskin i bad. 1. etasje: Dusjkabinett, veggmontert klosett og servant i underskap i bad. Rommet er uten membran. Dusjkabinett, veggmontert klosett og servant i underskap i bad. Kjeller: Veggmontert dusj, veggmontert klosett og servant i bad. Veggmontert dusj med dusjvegger, veggmontert klosett, servant og opplegg for vaskemaskin i bad. 300 liter varmtvannsberede, opplegg for vaskemaskin og vannskap med rør i rør er plassert i bod. Enkelte vannskap mangler overløp til rom med sluk. Luftbehandling, generelt Oppdriftsventilasjon. Elkraft, generelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Generelt anbefales det utført periodisk el. sjekk av boliger. Lys, generelt Innfelte lys i himling i flere bad. Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming. 2. etasje: Varmekabler i bad. 1. etasje: Varmekabler i bad. Kjeller: Varmekabler i bad. Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 6 av 7
Beregninger Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 10 368 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 3 500 000 Sum teknisk verdi Enebolig Kr. 6 868 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 6 868 000 KOLBOTN, 04.11.2019 Ing. Tom Gunnar Olsen DNV-GL sertifisert takstmann Telefon: 920 34 476 Oppdr. nr: 20191267 Befaringsdato: 07.10.2019 Side: 7 av 7