FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 5226 4.6.2004 KOMBINERT Nyverditillegg omregulering av tomt FAL 6-1 avt.l. 36. Sikredes hus ble totalskadet i brann 22.1.01. Kommunen nedla forbud mot gjenoppføring på brannskadetomten. Vilkårene hadde en regel som sa at forsikringen dekket kun 40 % av nyverditillegget dersom huset av en eller annen grunn ble gjenoppført utenfor forsikringsstedet. Da huset ikke ble gjenoppført samme sted erkjente selskapet derfor kun ansvar for 40 % av nyverditillegget. Fra brannskadeskjønnet fremgikk det at bygningens gjenoppføringspris er kr 1.465.000 og bygningens omsetningsverdi før skaden var kr 650.000. Selskapet erkjente dermed ansvar for kr 910.000. Sikrede mente at selskapets forståelse av vilkårene var uriktig. Det ble hevdet at vilkårene måtte tolkes innskrenkende da det var kommunens vedtak noe sikrede ikke hadde noen innvirkning på som var årsaken til huset ikke kunne gjenoppbygges på forsikringsstedet. TVISTEBELØP: Kr 510.000. Sekretariatets redegjørelse: 4.3.2004 - sak 20031033 JU (SA) Saken gjelder If sin forståelse av vilkårene, VLA 5-7 av 15.3.99 og FAL 6-1. Fra vilkårene hitsettes: C.1 Bygning C.1.1 Ved gjenoppføring eller reparasjon 1 Bygningen blir reparert eller gjenoppført - på samme sted, (samme gnr. og bnr.) til samme formål, - innen 5 år, - av eier, ektefelle/samboer eller livsarving, beregnes erstatningen etter følgende regler: Erstatningen beregnes på grunnlag av kostnadene til reparasjon/gjenoppføring til samme - eller vesentlig samme - stand som umiddelbart før skaden inntraff, beregnet etter prisene på skadedagen. Erstatningsgrunnlaget kan ikke settes høyere enn gjenoppføringsprisen før skaden, fratrukket verdien etter skaden, regnet etter samme regel, jfr. pkt D.3.1. Del/komponent som står foran utskifting eller riving, erstattes etter sin omsetningsverdi, etter fradrag for kostnadene ved riving/demontering. 2 Dersom bygningen blir reparert/gjenoppført - utenfor forsikringsstedet innen landets grenser, og for øvrig iht.forutsetningene i pkt.1, beregnes erstatningen som under pkt 1, men med følgende tilleggsbestemmelser: Dersom omsetningsverdien av den nye/reparerte bygningen blir større enn bygningens omsetningsverdi før skaden, gjøres det fradrag for den økning som overstiger 40 % av omsetningsverdien før skaden inntraff. Ved fastsettelse av bygningens omsetningsverdi skal det tas hensyn til mulige endringer i avkastning, beliggenhet og andre forhold. Nødvendige beregninger baseres på en byggepris tilsvarende gjenoppføringsprisen, jfr pkt D.3.1. 3 Dersom bygningen blir reparert/gjenoppført
- til annet formål, - innen landets grenser, og forøvrig iht. forutsetningene i pkt 1, beregnes erstatningen som under pkt 2, men med fradrag for enhver økning i omsetningsverdien. H PÅBUD FRA OFFENTLIG MYNDIGHET H.1 Selskapet erstatter nødvendige merutgifter som påløper etter skade (vilkårenes pkt A), og som skyldes påbud med hjemmel i lov eller offentlig forskrift. H.1.1 Hvor forsikringen gjelder Forsikringen gjelder - ved gjenoppføring på samme byggetomt, - ved gjenoppføring på annet sted dersom gjenoppføring er hindret ved lovhjemlet inngrep. H.1.2 Utgifter Selskapet erstatter Selskapet erstatter nødvendige merutgifter - til utbedring eller gjenoppføring av bygning. - til grunnundersøkelser og fundamentering i forbindelse med gjenoppføring av bygning. - som ikke direkte vedrører byggearbeidet, men som er en betingelse for at bygningen tillates gjenoppført på samme forsikringssted. Utgiftene må være påført som følge av påbud om bygningens utførelse gitt fra offentlig myndighet med hjemmel i lov eller offentlig forskrift. Selskapet kan kreve at påbudet påklages, eller selskapet kan selv påklage det. H.1.3 Utgifter som ikke erstattes Selskapet erstatter ikke 1 utgifter til påbud som myndighetene hadde hjemmel til å gi selv om skade ikke var inntruffet. Sikredes hus ble totalskadet i brann 22.1.01. Kommunen nedla forbud mot gjenoppføring på brannskadetomten. Fra brannskadeskjønnet fremgikk det at bygningens gjenoppføringspris er kr 1.465.000 og bygningens omsetningsverdi før skaden var kr 650.000. Da huset ikke ble gjenoppført samme sted erkjente selskapet derfor kun ansvar for 40 % av nyverditillegget. Selskapet erkjente dermed ansvar for kr 910.000. Fra klagen til FKK hitsettes: I forbindelse med forbudet har sikrede bestemt seg for å gjenoppføre på nytt sted. If skadeforsikring har under henvisning til "40 %-regelen" beregnet ny økonomisk verdi til kr 1.450.000,-. Den gamle økonomiske verdi var skjønnssatt til kr 650.000,- og 40 % regelen tilsa da at ny økonomisk verdi ble tillatt økt til kr 910.000,- uten at det fikk noen innvirkning på erstatningen. I denne saken øket verdien med ytterligere kr 540.000,- og dette beløp kom da til fradrag i erstatningsutmålingen. Sikrede taper med andre ord kr 540.000,- på grunn av byggeforbudet fra kommunen. Det er på det rene at sikrede ville ha gjenoppført på den opprinnelige tomten dersom det ikke var blitt lagt ned byggeforbud på den. Det bestrides fra sikredes side at 40 %-regelen kommer til anvendelse. If skadeforsikring hevder at denne regel kommer til anvendelse uansett årsak til at gjenoppføringen ikke kan skje på skadestedet. Det er sikredes oppfatning at dette må være en uriktig forståelse av forsikringsvilkårene. 2/5
Dette begrunnes for det første i at sikrede selv ikke har noen innvirkning på kommunens vedtak om byggeforbud og således helt uforskyldt har blitt påført et tap på grunn av brannskaden. Det anføres at det ikke er noen konsekvens i erstatningsvilkårene dersom det medfører avkorting i erstatningssummen når sikrede står fullstendig uten påvirkningsmuligheter på det kommunale vedtak. Det må fremstå som åpenbart at i de alternative måter å gjøre opp på erstatningen på som fremgår av forsikringsvilkårenes kap. C ligger det en klar forutsetning at sikrede står overfor et valg, dvs. på frivillig basis gjenoppfører på samme sted, annet sted eller velger å ikke gjenoppføre. I dette tilfelle er det på det rene at sikrede har ønsket å føre opp på samme sted til samme formål. Det er videre på det rene at et kommunalt byggeforbud gjør at sikrede er avskåret fra å bygge på samme sted og sikrede er således tvunget til å gjenoppføre annet sted, men fortsatt til samme formål. Det sentrale i saken er således at sikrede ikke står i noen valgsituasjon med hensyn til gjenoppføringen og således heller ikke på frivillig basis har valgt mellom de forskjellige erstatningsberegninger med de økonomiske følger dette får i forhold til hvilket valg som blir gjort i så måte. At det i forsikringsvilkårene ikke spesifikt er gjort unntak for de tilfeller der huseier ikke får gjenoppføre på grunn av for eksempel kommunale inngrep kan i denne sammenheng ikke være avgjørende. Det anføres at sikrede må stå i en reell valgsituasjon mht. gjenoppføringen for at man skal kunne foreta et frådrag i erstatningsberegningen. For det andre inneholder forsikringsvilkårene, kap H.1.1 bestemmelser om at forsikringen gjelder ved gjenoppføring på annet sted dersom gjenoppføringen er hindret ved "lovhjemlet inngrep" og da dekkes nødvendige merutgifter. Prinsipalt anføres at denne bestemmelse ikke kan forstås slik at den innebærer en innskrenking i forhold til hva som er anført ovenfor. Dette kapitel regulerer kun merutgifter som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Subsidiært anføres at et fradrag i erstatningen i hht "40%-regelen" vil være en "merutgift" som skal dekkes. Fra selskapets tilsvar hitsettes: Forsikringsvilkårenes bestemmelser om gjenoppføring på annet sted slår da fast at det skal gjøres et fradrag i erstatningsgrunnlaget ved gjenoppføring dersom salgsverdien av den nyoppførte bygningen (på nytt sted) blir mer enn 40% høyere enn den gamle bygningens salgsverdi (på forsikringsstedet). Bestemmelsen finnes i vilkårenes (VLA5-7) pkt. C.1.1. - pkt. 2. Det skilles her ikke mellom de tilfeller der sikrede selv velger å bygge opp et annet sted og de tilfeller der bygningsmyndighetene ikke tillater dette. Vi må nok således legge til grunn av 40 %-regelen gjelder også i de tilfeller der gjenoppføring på samme forsikringssted ikke tillates. Forsikringsavtaleloven slår fast at selskapet er forpliktet til å erstatte sikredes økonomiske tap - hvilket er hva huset kunne selges for umiddedlbart før skaden var et faktum. Selskapet har dog vilkår som også omfatter gjenoppføringstillegget eller gjenoppføringstillegget, men da gjelder det spesielle regler for erstatningen - herunder 40 %-regelen. Her kan jo kort tillegges at dersom sikrede gjenoppfører i nærheten av det gamle forsikringsstedet (samme kommune, område osv..), vil ofte den nye økonomiske verdien ikke stige så mye at 40%- regelen kommer til anvendelse. I nærværende tilfelle har (sikrede) fått tilbud om ny tomt fra kommunen, men valgte å ikke benytte seg av det tilbudet. Ved gjenoppføring i Sandnessjøen, eller i umiddelbar nærhet av Sandnessjøen, ville neppe 40 %-regelen slå inn. I og med at skjønnsmennene ikke har regnet økonomisk verdi på nytt sted i Sandenssjøen, blir dette antakelser. (Sikrede) velger i dette tilfelle å gjenoppføre på et helt annet sted i landet og må således være spesielt oppmerksom på de regler som gjelder ved gjenoppføring på nytt sted. 3/5
Det er korrekt som advokat Solli henviser til at vilkårenes pkt. H. fastslår at erstatning for merutgifter ved offentlige påbud også gjelder ved gjenoppføring på annet sted i de tilfeller der sikrede ikke får bygge på samme sted. Like riktig blir det nok ikke å hevde at erstatningsfradraget som følge av 40 %-regelen skal anses som et "påbud". Det fremkommer helt klart av vilkårets pkt. H.1.2. at påbudserstatningen gjelder "bygningens utførelse". Dette må forstås ordrett. Vilkårene sier intet om at sikrede må stå ovenfor et valg for at de aktuelle erstatningsberegningsreglene skal komme til anvendelse. Selskapets konklusjon er således at reduksjonen i erstatningen ved gjenoppføring på annet sted på grunn av 40 %-regelen må gjelde også i de tilfeller der gjenoppføring på samme sted ikke tillates, slik som her. Selskapet skrev i et senere brev: Det anføres at det er urimelig at erstatningen reduseres fordi sikrede er tvunget til å bygge annet sted. Etter vårt syn gjelder vilkåret for reduksjon av gjenoppføringstillegget helt uavhengig av årsaken til at en gjenoppfører på annet sted. I denne saken er det imidlertid på det rene at det ikke ville blitt noe frådrag dersom sikrede hadde bygd på annen tomt i kommunen. Tapet er således oppstått fordi sikrede valgte å gjenoppføre i annen landsdel (Trøndelag). Hadde han valgt å gjenoppføre på en tomt i samme kommune som det skadde huset la ville det ikke blitt noen verdistigning som berettiget fradrag. PÅ bakgrunn av foranstående virker påstanden fra advokaten at sikrede ikke har stått overfor et valg helt uforståelig. Han ble tilbudt tomt i kommunene, men valgte selv å flytte sørover. FKK ba selskapet vurdere saken i lys av FSN 4924. Selskapet skrev: FSN-4924 har visse likhetstrekk med vår sak. Vilkårsteksten er imidlertid forskjellig og kunden brukte ikke den tomt han kunne få i kommunen. Først til vilkårsteksten. I våre vilkår står det ingen ting om å velge. Vi har en rent objektiv tekst som fastslår at det skal gjøres fradrag dersom bygningen blir gjenoppført annet sted. Videre har vil langt klarere regler for hvilke verdier som skal brukes. Jeg kan ikke se at våre vilkår åpner for de tolkningsspørsmål som er vurdert i FSN-4924. Når det gjelder valgmulighet så er det riktig at vår kunde ble nektet gjenoppføring på samme tomt. Han fikk imidlertid muligheten til å få annen tomt i samme kommune. Skjønnsmennene har vurdert at gjenoppføring på slik ikke ville gi verdiøkning som ville medføre fradrag. Verdiøkningen i denne saken oppstår fordi kunden velge å flytte til en annen landsdel og ikke primært fordi han ikke får anledning til å gjenoppføre på samme tomt. Etter dette bes nemnda vurdere om sikrede har krav på fullt nyverditillegg, eller om han kun har krav på 40 %. Tidligere uttalelser: offentlige påbud mv 2211 2895 på samme stedet 3700 4924 4/5
Forsikringsskadenemnda bemerker: Forsikringsvilkårene pkt. C.1.1.2 omfatter etter sin ordlyd også de tilfeller hvor gjenoppføringen skjer utenfor forsikringsstedet på grunn av offentlig forbud mot gjenoppføring på brannskadetomten. Erstatning basert på gjenoppføringsverdi uten fradrag for slit og elde mv er et unntak fra det grunnleggende forsikringsrettslige prinsipp om at forsikringsoppgjør ikke skal føre til vinning. Etter nemndas syn bør man derfor være varsom med å tolke vilkårene innskrenkende. Sikrede får utbetalt en høyere erstatning enn bygningens markedsverdi før skaden inntraff. Han går bare glipp av den vinning det innebærer å få gjenoppføringserstatning helt uten fradrag. På denne bakgrunn mener nemnda at det ikke virker urimelig å gjøre vilkårbestemmelsen gjeldende og at den derfor ikke bør settes til side etter avt.l. 36. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Ved behandlingen deltok Brynildsen (varaformann), Fritzø, Undli, Bergseng Mælan og Skofteland. 5/5