VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 63: Bnr 40 Andre oppl.: Leil.nr: H0203 Andelsnr: 9 Kommune: 0122 TRØGSTAD KOMMUNE Betegnelse: Andelsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 550 000 LÅNEVERDI: KR. 470 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Flermannsbolig: 73 m² 73 m² Utskriftsdato: 26.04.2016 Oppdrag nr: 16006 Dato befaring: 21.04.2016 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Torpveien 34, 1866 BÅSTAD Telefon: 91 62 00 97 Organisasjonsnr: 991 693 564 Sertifisert takstmann: Telefon: 916 20 097 E-post: andeorde@online.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Verditakst av andelsleilighet i Vesle Skramrud 1, Skjønhaug i Trøgstad kommune. Oppdraget gikk ut på å avholde en verditakst over Andelen. Taksten skal reflektere markedsverdien, i dagens prisnivå. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for eiendommen solgt på det åpne markedet i dag. Grunnforhold/setningskader er ikke kontrollert. Det er ikke gjort til kjenne skader eller andre forhold som takstmannen har tatt i betraktning på takseringstidspunktet. Det må alltid forventes noe overflatebehandling ved et eierskifte. Arealene er målt opp innvendig i bygget på stedet, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Bruttoareal er skjønnsmessig beregnet. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Varme og lydisolering er ikke kontrollert i konstruksjonen, men antas å være utført i hht. byggeårets normer og krav. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen er ikke undersøkt av takstmannen. Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 550 000 Anbefalt låneverdi Kr. 470 000 Markedsvurdering Andelsleilighet beliggende i Vesleskrammerud 1 A, Skjønhaug i Trøgstad kommune. Eiendom beliggende i sentrum av Skjønhaug. Nærområdet består av boligbebyggelse/ leiligheter og dyrket mark. Adkomst via asfaltert kommunal vei. Asfalterte biloppstillingsplasser ved boligen. Opparbeidet hage med plen og diverse beplantning. Normalt gode lys- og solforhold på eiendommen. Det er ca. 300m. til Skjønhaug sentrum som er kommunesenter. Skjønhaug har blant annet: matbutikker, byggevarehandel, frisør, samt flere butikker og rådhus. Det er ca. 500m til barneskole, ungdomsskole og barnehager. Rekreasjonsmuligheter i nærheten med fint turterreng, lysløype, fotballbaner, ballbinge og idrettshall. Det er ca. 16 km til Askim som har kjøpesenter, badeland, kino og kulturhus. Ca. 12 km til Mysen som også har ett større utvalg butikker og kulturaktiviteter. Offentlig kommunikasjon med buss fra hovedveien. Ca. 45 km til Lillestrøm Ca. 55 km til Oslo. Borettslaget har eiet tomt på ca. 1884 m² iht. eiendomsverdi. Leilighet over 2 plan som består av: 2. etg.: Entre/ gang, soverom, bad/vaskerom og kjøkken/stue. Loft etg.: Trappegang og 2 stk soverom. Utvendige bygningsdeler fremstår med normalt godt vedlikehold. Innvendig fremstår leiligheten med god planløsning med beboelsesrom fordelt på 2 plan. Fra stue/kjøkken er det utgang til balkong med flislagt gulv og rekkverk i tre. Balkongen er på ca. 8,5m² og ligger vestvendt. Nåværende eier har foretatt noe utbedringer av leiligheten: - Alle tak og vegger er malt opp våren 2016. - Alle innvendige dører og listverk malt opp våren 2016. Diverse: I kjeller disponerer leilighet en egen bod på ca. 6m². Det er også en større felles bod hvor det er mulig og oppbevare for eksempel vinterdekk. Hver leilighet disponerer sin egen parkeringsplass rett ved boligen. Det er også egen gjesteparkering ved boligen. Felleskostnader på 7233,- pr. mnd. inkluderer: Kommunale avgifter, eiendomsskatt, drift og vedlikehold, renter og avdrag av fellesgjeld samt forsikring av boligmassen. Innboforsikring, strøm og tv/internett kommer utenom felleskostnader. Forøvrig overflater og innredninger med normalt god standard. Oppvarmingsmuligheter i boligen: El-varmekabel på bad, El-oppvarming i øvrige rom. Se konstruksjons beskrivelser for nærmer informasjon. Eiendommen gir et godt helhetsintrykk og antas å være attraktiv i dagens marked. Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 3 av 7
Interessenter oppfordres til å sette seg inn i husordensregler og borettslagets økonomi. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Jeanett Solheim Hetland Befaring/tilstede: Befaringsdato: 21.04.2016. - Jeanett Solheim Hetland. Andelseier. Tlf. 907 70 843 -. Tømrermester/Takstmann. Tlf. 916 20 097 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Matrikkeldata Andelsleilighet Offentlig. Offentlig Matrikkel: Kommune: 0122 TRØGSTAD Gnr: 63 Bnr: 40 Eiet/festet: Areal: Eiet 1 884 m² Arealkilde: Norges eiendommer Hjemmelshaver: Vesle Skramrud borettslag 1/1 Adresse: Vesle Skramrud 1 Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: H0203/Vesle Skramrud Borettslag. Org.nr: 987 031 514 Forretningsfører: Eier adkomstdok.: BORI BBL Innskudd, pålydende mm Jeanett Solheim Hetland Andelsnummer: 9 Pålydende: 100 Andel formue: 28 055 Kommentar: Alle tall pr. 31/12-2015 Årsregnskap Andel fellesgjeld: 994 696 Regnskapsår: 2015 Samlet andelskapital: 581 557 Omløpsmidler: 281 104 Samlet innskuddskapital: 1 000 Kortsiktig gjeld (-): 592 Langsiktig gjeld (+): 9 834 547 Disponible midler: 280 512 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 9 835 547 Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 4 av 7
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Kvittering fellesutgifter Fremvist Prospekt Fra 2014 Fremvist Årsoppgave fra borettslaget 28.01.2016 Innhentet Årsberetning/regnskap 28.04.2016 Innhentet 11 Egne observasjoner 21.04.2016 Eier 21.04.2016 Som viste og ga opplysninger Norges Eiendommer Utskrift 21/4-16 Andre forhold Forsikring: Årlig premie: Kr. 1 000. Ca. antatt av takstmann. Gjelder kun innboforsikring. Bygninger på eiendommen Flermannsbolig Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: 2004 Kilde: Eier Beboelse Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 46 45 45 Loft 29 28 28 Sum bygning: 75 73 73 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Entré/gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken, soverom Loft Konstruksjon Trapperom, 2 soverom En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Utvendig: Utvendig: Yttervegger: Trebindingsverk, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon: Saltakskonstruksjon med skrå himling innvendig. Yttertaket er tekket med sort sementstein. Takrenner og nedløp i sort stål utførelse. Vinduer, dører: Alle vinduer i trerammer med isolerglass fra 2004. Entredør i slett malt utførelse, tett. Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 5 av 7
Innvendig: Rombehandling/overflatebehandling: Gulv: Keramiske fliser, laminat og parkett. Vegger: Malte slette flater. Himling: Malt trepanel. Kjøkkeninnredn. består av: Benk- og overskap med folierte skrog og slette hvite fronter. Laminat benkeplate med benkebeslag med 2 stk kummer i stål. Oppvaskmaskin, komfyr og plass til kjøleskap. ventilator over komfyr. Fra ventilator er det også styring av avtrekk fra bad/vaskerom. Komfyr og oppvaskmaskin følger med i salget. I tak over kjøkkeninnredning er det montert LED-downlights. Bad: Keramiske fliser på gulv og vegger. Stor innredning med laminat benkeplate og nedfelt vask. Veggskap med speile og lys armatur. Underskap med god lagringsplass og plass til vaskemaskin. Gulvstående wc. Dusjhjørne med forheng. Oppvarming av tappevann med varmtvannsbereder montert i benkeskap på bad/vaskerom. 116L fra 2004. Innerdører: 3-speils heltre dører, malt. Oppvarming: El-gulvvarme på bad. El-oppvarming for øvrig. Luftbehandling: Naturlig ventilasjon/tilluft med ventiler i vegger/vinduer. Mekanisk avtrekk fra bad/vaskerom og kjøkken. Diverse: Trapp til loft i heltre tett utførelse. Noe overflatebehandling ved overtakelse må påregnes. Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader Kr. 87 000 Forsikring Kr. 1 000 Vedlikeholdskostnader Kr. 6 000 Sum årlige kostnader Kr. 94 000 Teknisk verdi bygninger Flermannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 1 550 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, Kr. - 80 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Flermannsbolig Kr. 1 470 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 470 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: Kr. 1 470 000 Vurdert andel tomtekostnader: Kr. 65 000 Andel formue: Kr. 28 055 - Andel fellesgjeld: Kr. 994 696 Verdi adkomstdokument: Kr. 568 359 BÅSTAD, 26.04.2016 Tømrermester/Takstmann Telefon: 916 20 097 Oppdr. nr: 16006 Befaringsdato: 21.04.2016 Side: 7 av 7