Juss Eiendom 6. mai 2008 Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 1
Når blir leietaker bundet? Advokat Kristoffer Aasebø Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 2
Når blir leietaker bundet? 1. Hvem kan binde et selskap? 2. Forhandlingsavtaler 3. Overtakelse særlig om nybygde lokaler 3
Hvem kan binde et selskap? Dersom avtalen inngås med feil person er motparten ikke bundet Gir motparten en opsjon til å erklære seg ubundet Gjelder ved signering, men også i forhandlingssituasjonen 4
Hvem kan binde et selskap forts. Styret kan godkjenne avtaler og gi fullmakt til å signere avtaler Avtalene må være innenfor selskapets vedtektsbestemte formål Fullmakten kan ikke være for generell, da det er en omgåelse av aksjelovens kompetanseregler 5
Hvem kan binde et selskap forts. Eksempel på fullmakt fra styret: Styret godkjente utkast til leieavtale vedrørende utleie av Fallgrubegata 13 til H&M Hennes & Mauritz AS. Peder Ås gis fullmakt til, på vegne av styret, å sluttføre forhandlinger med AS Næringsbygg, gjøre justeringer i avtalen, inngå endelig avtale basert på hovedprinsippene i foreliggende utkast, samt undertegne avtale. Fullmakter gjelder i tillegg til selve avtalen også øvrige dokumenter og vedlegg som i henhold til avtalen forutsettes utarbeidet eller undertegnet. Utkastet vedlegges denne protokoll. 6
Hvem kan binde et selskap forts. Styret kan godkjenne avtalen uten at fullmakt gis til noen Da må hele styret eller de signaturberettigede for selskapet signere Styret eller styremedlemmenes signaturrett kan ikke delegeres 7
Hvem kan binde et selskap forts. Daglig leder kan inngå avtale dersom avtalen: Er innenfor selskapets virksomhet Ikke er av uvanlig art eller stor betydning Daglig leders kompetanse kan delegeres 8
Hvem kan binde et selskap forts. Prokurist kan signere avtaler på vegne av selskapet Gjelder ikke salg av eiendom Uklart om unntaket også gjelder salg av eiendomsaksjer Ingen begrensninger vedr. leieavtaler, også utleie 9
Hvem kan binde et selskap forts. Stillingsfullmakt Ofte ikke skriftlig Sedvane Oppdragsfullmakt Typisk til megler eller advokat Kombinasjonsfullmakt Fullmakt etter en helhetsvurdering 10
Hvem kan binde et selskap forts. Dersom den som signerte var legitimert, men ikke hadde rett til å signere, så kan avtalen likevel være bindende Forutsetter at avtalemotparten var i aktsom god tro med hensyn til at den som signerte hadde rett til det 11
Hvem kan binde et selskap forts. Dersom motparten ikke reagerer på avtalen er det et argument for at riktig person har inngått avtalen Motparten kan tape rett til å gjøre innsigelser ved konkludent adferd/passivitet Fullmektigen kan ha et personlig erstatningsansvar hvis binding ikke foreligger etter avtaleloven 25 12
Hvem kan binde et selskap forts. Ta kontakt med motparten før undertegning for å få oversendt kopi av: Firmaattest Protokoll fra møte i generalsforsamling eller styre der avtalen godkjennes Styrebeslutning der fullmakt til å signere avtalen gis Krev å få se originalene i møte, og behold kopien for ettertiden 13
Forhandlingsavtaler Tilbud + aksept = avtale Forhandlingssituasjoner mer kompliserte Partene kan avtale forhandlingenes spilleregler Hvis ikke kan binding foreligge før signatur Utslag av prinsippet om gjensidig lojalitet 14
Forhandlingsavtale forts. Partene er bundet når det er enighet om avtaleforholdets vesentligste punkter Leiekontrakt: Enighet om areal og pris tilstrekkelig Gjenværende punkter: Hvor sannsynlig er det at man ville oppnådd enighet? 15
Forhandlingsavtaler Rettstidende 1998 s. 946: I de tilfellene partene i skriftlig form har avtalefestet noen hovedvilkår, vil det være nærliggende å anse avtale for inngått når partene har blitt enige om de øvrige vesentligste vilkår. Etter hvert som resultatene av forhandlingene viser seg og enighet oppnås, kan hver av partene ut fra en allmenn forutsetning om gjensidig lojalitet ha grunnlag for å anta at partene er bundet selv om endelig avtale ikke er undertegnet. 16
Forhandlingsavtaler forts. Praktiske råd: Bli enige om spillereglene på forhånd Hvis avtale ikke skal foreligge før den er signert ta forbehold om det Hvis avtale ikke skal foreligge før styret har godkjent det ta forbehold om det 17
Forhandlingsavtaler forts. Eksempel på signeringsforbehold: Fra AS Næringsbyggs side presiseres følgende i forbindelse med forhandlinger om utleie av Fallgrubegaten 13: AS Næringsbygg skal ikke på noe vis anses forpliktet til utleie av Fallgrubegaten 13 før endelig leiekontrakt er signert av begge parter, med mindre denne forutsetning skriftlig oppheves av AS Næringsbygg. 18
Forhandlingsavtaler forts. Eksempel på styreforbehold: Fra AS Næringsbyggs side presiseres følgende i forbindelse med forhandlinger om utleie av Fallgrubegaten 13: AS Næringsbygg skal ikke på noe vis anses forpliktet til utleie av Fallgrubegaten 13 før endelig leiekontrakt er signert av begge parter, og styret i AS Næringsbygg har godkjent leiekontrakten i sin endelige form, med mindre denne forutsetning skriftlig oppheves av AS Næringsbygg. 19
Særlig om overtakelse Ved overtakelse kan leier gjøre misligholdssanksjoner gjeldende Kommer særlig på spissen ved helt nybygde lokaler eller leietakerspesifikke tilpasninger Krever at man detaljert beskriver det som skal leveres Leieavtalen vil da ligne en entreprisekontrakt 20
Særlig om overtakelse forts. Nekte å overta dersom lokalene er i vesentlig dårligere stand enn avtalt Leieren har rett til å fastholde avtalen og kreve retting av mangler Leieren har rett til å heve leieavtalen ved vesentlig mislighold Leieren kan kreve avslag i leien ved forsinkelse/mangler og utleier har erstatningsansvar for direkte tap innenfor utleiers kontroll også for indirekte tap ved uaktsomhet eller brudd på tilsikrede egenskaper 21
Leiegarantien, gir den falsk trygghet? Advokat (H) Leif Petter Madsen Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 22
1 Innledning om leiekontrakt og garanti Leiekontrakten og garantien er to avtaler Husleieloven 3-6 Garanti Det kan avtales at leier til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrom og, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. 3-6 kan fravikes ved leie av lokaler, husleieloven 1-2, andre ledd 23
1 Innledning om leiekontrakt og garanti forts. Garantibegrepet er ikke entydig les garantidokumentet Påkravsgaranti on demand garantisten må betale ved første varsel Selvskyldnerkausjon garantisten kan kreves når leier har misligholdt og er krevd Simpel kausjon garantisten kan kreves når det er klart at leier ikke kan betale Utleier kan aldri kreve at leier fremskaffer en bedre garanti enn det som følger av leiekontrakten 24
2. Varsellamper ved leieforholdets start 2.1 Hvilke krav omfattes av garantien? Sammenhold leiekontraktens garantibestemmelse med utgangspunktet i husleieloven 3-6 Rettmessig betaling av husleie Ikke akseptabelt Inntil 6 måneder husleie Uklart da henvisningen til husleien kan oppfattes som en begrensning av typen krav Riktig og rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser av enhver art i samsvar med norsk lov og etter leiekontrakt av 2. november 2007 Akseptabel Sikkerhet for krav på skyldig leie, skade på husrom, utgifter ved fraviking og for andre krav som reises av leieavtalen Fullt ut akseptabelt 25
2. Varsellamper ved leieforholdets start forts. 2.2 Garantibeløpet Det beløp garantisten maksimalt kan kreves for av garantikreditor (utleier) For et beløp av inntil NOK 1.000.000 Et beløp inntil 6 måneders husleie Garantibeløpet er en absolutt øvre ramme for bankens ansvar Vårt ansvar i henhold til nærværende garanti overstiger under ingen omstendighet nevnte beløp Husk at garantien skal dekke alle utleiers krav som springer ut av leiekontrakten, renter og omkostninger samt mulig fremtidig leietap. Garantibeløpet bør ikke være lavere enn 6 måneders husleie. Husk å ta høyde for mva. I tillegg til garantibeløpet kommer bankens egne misligholdskostnader, herunder morarenter dersom banken urettmessig har holdt garantibeløpet tilbake. 26
2. Varsellamper ved leieforholdets start forts. 2.3 Er garantien oppsigelig? Garanti uten utløpsdato kan sies opp med skriftlig varsel Banken vil kreve en bestemt utløpsdato Garanti med utløpsdato Gyldig til 31.12.2010 Gyldig for hele leieperioden Gyldig for hele leieperioden + x måneder Kombinasjon av oppsigelsestid og løpetid er ikke ønskelig for utleier Hvem vil da stille garanti for leier? 27
3 Oppfølging i garantitiden 3.1 Oppjustering av garantibeløpet Løpende justering av leien, f.eks i henhold til KPI eller avtalte leieøkninger kan medføre behov for oppjustering av garantibeløpet Oppjustering må avtales med mindre garantien er stor nok til å dekke leiejusteringen 28
3 Oppfølging i garantitiden forts. 3.2 Bruk av garantien i leieperioden Garantibeløpet som en absolutt øvre ramme for bankens ansvar Enhver utbetaling under garantien reduseres garantiens pålydende tilsvarende Hvorvidt garantien reduseres ved utbetaling i garantiens løpetid avhenger av garantiteksten Dersom leieforholdet løper videre må utleier avklare fremtidig garantiramme med banken/leier 29
3 Oppfølging i garantitiden forts 3.3 Formelle og reelle endringer i leieforholdet Ved skifte av leier er det utgangspunktet at garantien faller bort Leiekontrakten transporteres Salg, fisjon/fusjon Skifte på utleiersiden medfører som hovedregel ikke at garantien faller bort Oslo tingretts dom av 30. mai 2003: Garantien kan ikke transporteres uten garantistens samtykke Ble av tingretten ansett som en ordensbestemmelse 30
4 Fremsettelse av krav under garantien 4.1 Fremsettelse av krav mens leieforholdet løper Kontraktsbrudd fra leiers side Banken må varsles eventuelt ved avsendelse av et betinget krav Krav under garantien må normalt være fremmet overfor garantisten senest et bestemt antall måneder etter forfallsdato for den enkelte leietermin Oversittelse av fristen fører normalt til bortfall av garantistens garantiforpliktelse for den aktuelle termin 31
4 Fremsettelse av krav under garantien forts. 4.2 Fremsettelse av krav etter at garantien er sagt opp Eventuelle krav må være fremsatt innen utløpet av oppsigelsestiden Rt. 1993, side 1053: For at garantisten skulle ha plikt til å betale, måtte hovedfordringen være forfalt eller brakt til forfall overfor debitor, og dessuten måtte betalingskrav være fremsatt overfor garantisten, innen oppsigelsesfristens utløp 15. mai 1989. Normalt vil garantistens oppsigelse ha sammenheng med at leier har betalingsproblemer, eventuelt har misligholdt sine leieforpliktelser 32
4 Fremsettelse av krav under garantien forts. 4.2 Fremsettelse av krav etter at garantien er sagt opp, forts. For at utleier skal kunne kreve garantisten, må han ha grunnlag for å antesipere mislighold av fremtidige leieterminer Det må foreligge grunnlag for å heve leiekontrakten og utleier bør heve. Er vilkårene oppfylt, kan utleier rette krav mot garantisten for så vel forfalte som antesipert forfalte krav. Dersom garantiteksten ikke skiller mellom forfalte og betingede krav kan utleier antakelig også kreve betingede krav dekket under garantien så lenge de er meldt innen oppsigelsesfristens utløp. 33
4 Fremsettelse av krav under garantien, forts. 4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp Dersom garantien bortfaller på det tidspunkt leieforholdet opphører, vil utleier i realiteten ikke ha mulighet til å fremme krav som oppstår som følge av mislighold fra leier i forbindelse med fraflytting Dersom garantien løper i noen måneder ut over leieperioden vil det normalt gi tilstrekkelig tid for utleier til å områ seg 34
4 Fremsettelse av krav under garantien, forts. 4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp, forts. Det må skilles mellom å varsle krav under garantien og garantiens forfall Det forutsettes at garantisten varsles om ubetalt husleie i løpet av 3 måneder etter forfall, i motsatt fall anses garantistens ansvar for ubetalt husleie som bortfalt 35
4 Fremsettelse av krav under garantien, forts. 4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp, forts. Når forfaller garantien? En påkravsgaranti forfaller ved første anmodning fra garantikreditor uten varsel til eller bemyndigelse fra leier En selvskyldnerkausjon forfaller i utgangspunktet på første skriftlige forlangende fra utleier, hvor det meddels at leier ikke har oppfylt sine kontraktsmessige forpliktelser ved forfall Den simple kausjon forfaller først når utleier har dokumentert at leier ikke kan gjøre opp for seg (insolvens/konkurs) 36
4 Fremsettelse av krav under garantien, forts. 4.4 Tvist i det underliggende forhold Kan garantisten påberope tvist i det underliggende forhold? I tilfelle tvist mellom partene med hensyn til avtalens riktige oppfyllelse, vil garantistens forfall ikke inntre, før etter minnelig overenskomst, endelig voldgiftsdom eller rettskraftig dom. Innebærer at forfall utskytes i tid. Garantien blir en mellomting mellom en selvskyldnerkausjon og en simpel kausjon. 37
5 Utleiers huskeliste Les garantidokumentet når det mottas og sammenhold med leiekontrakten Påse at garantibeløp og garantiperiode er tilstrekkelig i forhold til leieforholdets løpetid og økonomiske omfang husk også mva Påse at garantien er en selvskyldnergaranti eller påkravsgaranti. Simpel kausjon er ikke tilstrekkelig Søk å unngå garantier som er oppsigelige i leieperioden Påse at garantien kan transporteres eller automatisk følger med overføring av eiendommen/seksjonen, og ved selskapsmessige endringer på leietakersiden Pass på formalitetene Overhold alle varslingsfrister og kommuniser skriftlig Husk at lojalitetsplikten i kontraktsforhold også gjelder mellom utleier og garantisten. Utleier har alminnelig tapsbegrensningsplikt 38
PAUSE 39
Fremleie - redningen hvis lokalet blir for stort? Advokat Ståle Torgersbråten Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 40
Fremleie Overlatelse av leietakers rett til tredjemann Ingen avslutning av leieavtalen mellom leietaker og utleier Fremleieavtalen som underkontrakt AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 41
Hvorfor fremleie? Kan gi økt interesse for eiendommen Som overgang til ny leietaker For avlastning økonomi / egen inntektskilde Beholde kontroll over attraktive lokaler Tap av kontroll og direkte tvangsmakt? AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 42
Regulering av fremleieforholdet Leieavtalen og fremleieavtalen Husleieloven Ulovfestet rett, f.eks. regler om erstatning, mislighold, springende regress etc. AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 43
Husleieloven og fremleie Utg. pkt leietaker har ikke rett til fremleie uten samtykke fra utleier (husl. 7-2) Unntak kan følge av avtale eller lovbestemmelse AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 44
Tidsbestemte leieavtaler (husl. 7-5) (Betinget) fremleierett svært vanlig Husl. gir rett til oppsigelse v/manglende fremleietillatelse kan fravikes ved avtale AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 45
Leiekontraktene Husl. gjelder med mindre annet er avtalt Leiekontrakten bør ha klare forbehold Fremleiekontrakten: Vise til hovedleiekontrakt Være underlagt hovedleiekontrakten AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 46
Hovedleiekontrakten Skriftlig forhåndssamtykke Alt. rett til å nekte samtykke Vilkår - saklig grunn Narkosenter i Bygdøy Allé (RG 1996 s. 812) Ikke mva-pliktig fremleietaker Solidarisk ansvar Skriftlig bekreftelse fra fremleietaker AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 47
Utleiers step in rights Vilkår i leiekontrakt og fremleiekontrakt: Inntredelse i fremleiekontrakten v/ opphør av hovedleiekontrakten før utløpet av leietiden Bortfall av fremleiekontrakt dersom utleier ikke trer inn AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 48
Fremleiekontrakten Samme vilkår som hovedleiekontrakten Krav til fremleietaker hva gjelder hovedleiekontraktens forpliktelser ovenfor AS Næringsbygg under hovedleiekontrakten; solidaransvar med hovedleier step in right AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 49
Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen Utg.pkt. - fremleietaker har ikke bedre rett enn hovedleietaker Husl. 7-7 partshjelpsbestemmelse: Leietakers protestplikt / alt. egen protestrett Utleier plikter å orientere fremleietaker der fremleie er godkjent Egne formalkrav Mulig dobbel søksmålsbyrde Kan fravikes ved avtale AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 50
Godkjenning til fremleie ved passivitet (husl. 7-6) Gir avtalen rom for fremleie, vil manglende svar på søknad gi passivitetsbinding Hva med ensidige erklæringer? Passivitetsbinding kan og bør fravikes i kontrakt AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 51
Kan fremleietakers forhold binde AS Næringsbygg? Fremleiertaker har i utg. pkt ikke bedre rett enn leietaker Må forholde seg til egen kontraktspart Mulig unntak der utleier er kjent med at leietakers oppsigelse er i strid med fremleieavtalen. (Rt. 1973 s. 849) Derfor; ha kontroll på fremleieavtalen! AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker 52
Merverdiavgift og leie - nye regler i år Advokat Anne Sofie Bjørkholt Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 53
Nye justeringsregler fra 2008 Justere (nybygg, om- og påbygg) i 10 år fra byggetiltaket ble ferdig 1/10 hvert år blir endelig Gjelder byggetiltak ferdigstilt fom 2008 NOK 100.000-grense og 10 % grense 54
Nye justeringsregler fra 2008, forts. Kilder: Mval 26b til 26e Forskrift av 19. desember 2007 nr 1589, med departementets kommentarer Ot. prp. nr 59 (2006-2007) kapittel 7 og Inns. O. nr 94 (2006-2007) kapittel 5 Finansdepartementets fortolkningsuttalelse (brev til SKD) 16. november 2007 (Utv 2007 s 1869) Skattedirektoratets uttalelse av 24. april 2008 55
Forskrift 117 Utleie av eiendom er mva-fritt, men kan registreres frivillig etter forskrift 117 117 registrering gir rett til fradrag for inngående mva på nybygg, om- og påbygning samt løpende drift Ved 117 registrering kommer man inn under justeringsreglene 56
Nytt utleiebygg - Forholdet mellom forhåndsregistrering, tilbakegående avgiftsoppgjør og justeringsreglene Forhåndsregistrering når man har leiekontrakt 3 års tilbakegående oppgjør Ikke 3 års grense for justering Samordne? 57
Justeringer i bygg med flere leietakere Eksklusive arealer Myldrearealer Fellesarealer 58
Fremleie 1, fjerde ledd i forskrift 117 En ubrutt kjede av frivillig registrerte Gjelder fremdeles. Viktig, men brudd kan repareres uten like store konsekvenser 59
Leietakers egne påkostninger Også leier får justeringsplikt (og rett) for arbeider i lokalene Lån til leier - betaling over leien 60
Leietakertilpasninger i tomme lokaler Tilpasninger før aktuelt leieforhold Klagesak 5807/2007 Istandsettelse etter leieforhold Klagesak 5304/2005 og 5807/2007 Felleskostnader i tomme lokaler sammen med tilbakegående avgiftsoppgjør? 61
Tilpasninger i leiekontraktene Bruksendring og fremleie 10 år /Justering Leietakers egne påkostninger utleier ikke overta justeringsforpliktelsen 62
Salg av eiendommen overtakelse av justeringsforpliktelsen Hvis kjøper har tilsvarende fradragsrett Betinger avtale (erklæring) Fradrag betinger dokumentasjon Gjelder også fisjon og fusjon? 63
LUNSJ 64
Forlengelse og regulering av leie Advokat Peter Hines Grape Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 65
Tema Leiekontrakten utløper leietakers opsjoner 66
Husleielovens skille mellom tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt Grunnleggende skille, husl. 9-1 Lovens utgangspunkt 67
Ikke bruk tidsubestemt leiekontrakt Hvorfor? Formalreglene Saklig grunn for oppsigelse Snudd søksmålsbyrde 68
Leiekontrakten utløper Husl. 9-2 Opphører uten oppsigelse Unngår prosessen 69
Utgangspunkt om opphør Bestemmelser i leiekontrakten Fra dato til dato Ikke alltid like enkelt Tolkning risiko for tidsubestemt? 70
Husleielovens 9-2, tredje ledd Fallgruve Leiekontrakten blir tidsubestemt Frist for flyttingsoppfordring 71
Leietakers rett til forlengelse (opsjon) Forhandlinger ved inngåelsen Hvorfor vil Utleier dette? 72
Tolkning av opsjonsbestemmelsen Et utall varianter Fornyelse eller forlengelse? Vilkår i opsjonsperioden 73
Frist for utøvelse av opsjonen, eksempel Frist for melding fra leier Frist for oppnådd enighet Eksempel Leier må skriftlig varsle Utleier om forlengelsen senest 12 måneder før leietidens utløp. Hvis ikke faller opsjonen bort. 74
Opsjonens varighet Bør bero på en kommersiell vurdering Unngå lettvinte løsninger (5 + 5 eller 10 + 10) Se hen til vilkårene Samme vilkår begrenset varighet? Markedsvilkår lengre varighet? Hva med fallende marked? 75
Vilkår for forlengelse, samme vilkår Fordel eller ulempe for hhv. Leier / Utleier? Stigende / synkende marked Eksempel: Leier har rett til å forlenge leiekontrakten i 5 år på samme vilkår. 76
Vilkår for forlengelse forts, markedsmessige betingelser Hva er markedsmessig? Kun leie? Hva er markedsleie? Mekanisme for tvisteløsning 77
Vilkår for forlengelse forts, gjengs leie Husl. 4-3 Ikke helt uvanlig i opsjoner Hva er gjengs leie? Mellomting mellom samme vilkår og markedsvilkår 78
Eksempler på leiekontrakt Leietager gis en rett til fornyelse av leiekontrakten for en ny periode på 5 år. Ved slik fornyelse av leiekontrakten kan Utleier kreve reforhandling av samtlige leiebetingelser på nye markedsvilkår. Leien skal under ingen omstendighet settes lavere enn leien umiddelbart forut for utløpet av den opprinnelige leieperioden. Skriftlig melding om ønske om fornyelse av leieforholdet skal være Utleier i hende senest 12 måneder før utløpet av leieperioden. Dersom skriftlig enighet om nye vilkår ikke er oppnådd senest 6 måneder før utløp, faller retten til fornyelse bort. 79
Tilbakelevering av lokaler Advokat Peter Hines Grape Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 80
Husleielovens 10-2, andre ledd Ryddet og rengjort Samme stand Slit og elde 81
Leietakers plikt til tilbakeføring Kostbart Hva med foretatte endringer? Eksempel: Bygningsmessige forandringer i eller av Leieobjektet må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndsgodkjenning. Slik forhåndsgodkjenning kan gis på betingelse av at forandringene tilfaller Utleier uten godtgjørelse ved leieforholdets slutt, eller at Leietageren bringer Leieobjektet tilbake i sin opprinnelige stand. Alle forandringsarbeider skal utførlig dokumenteres. 82
Utleiers valgrett Tolkning av leiekontrakten Utleier kan kreve tilbakeføring Utleier kan kreve tilbakelevert as is Utleier kan kreve begge deler 83
Lovfestede begrensninger i plikten til tilbakeføring Husl. 10-2 tredje ledd Leietakers rett til endring krav om hjemmel for tilbakeføring Uforholdsmessige kostnader og urimelig verditap 84
Tilbakeføring og vedlikeholdsplikt Vanlig kontraktspraksis Godtar slit og elde Overholdt vedlikeholdsplikt 85
Husleielovens 10-5, om forbedringer Leier har krav på vederlag for vesentlige forbedringer Krav om samtykke til endringen Kan fravikes 86
Eksempel på tekst Leietager skal ved fraflytting tilbakelevere Leieobjektet ryddiggjort, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler. Dersom vedlikeholdsplikten etter pkt. 13 er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer Utleier normal slit og elde frem til fraflytting. Hvor annet ikke er avtalt i forbindelse med Leietagers innredningsarbeider, skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l. ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle Utleier uten godtgjørelse. Dette gjelder likevel ikke innredninger som er del av Leietakers profilinnredning. Utleier kan kreve at Leietager ved fraflytting fjerner helt eller delvis den innredning og de innretninger, ledninger, rør o.l han har montert i Leieobjektet, og at skader og merker som følge av dette utbedres. 87
PAUSE 88
Alternativ tvisteløsning i husleieforhold Advokat (H) Per M. Ristvedt Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 89
Tre uttalelser å ta med seg om alternativ tvisteløsning Tvistemålsutvalget tar til orde for at alternativ tvisteløsning må stå sentralt ved utformingen av tvisteloven. Ot.prp. nr. 51 (2004-2005) Både nasjonalt og internasjonalt har det de seneste årene vokst frem en oppfatning om at tvisteløsning i større grad bør skje utenfor domstolene, og at også tvister som er fremmet for domstolene, bør søkes løst på annen måte enn ved dom. Per M. Ristvedt og Ola Ø. Nisja: Alternativ tvisteløsning (Cappelen Akademisk 2008) The most common form of alternative dispute resolution is negotiation. Stephen B. Goldberg mfl.: Dispute Resolution Negotiation, Mediation and Other Processes (New York 2008) 90
Temaer som behandles i mitt foredrag 1 Innledende bemerkninger 2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder i norsk rett 3 Særlig om alternativ tvisteløsning i husleieforhold 4 Kort oppsummering 91
1 Innledning De fleste sivile tvister, også tvister i husleieforhold, løses uten at domstolene involveres Løses ikke tvisten i minnelighet mellom partene, er den ordinære tvisteløsningsformen i Norge at tvisten løses av de ordinære domstolene Men også de fleste tvister som bringes inn for domstolene, løses i minnelighet Måten de sivile tvistene løses i minnelighet på enten i eller utenfor domstolene er via alternativ tvisteløsning 92
1 Innledning forts. Alternativ tvisteløsning = konfliktløsningsmetoder som alternativer til tradisjonell domstolsbehandling Fordeler og ulemper ved alternativ tvisteløsning Fordi de fleste sivile tvister løses via alternativ tvisteløsning, og fordi tvisteloven har fokus på alternativ tvisteløsning, bør partene: kjenne til de alternative tvisteløsningsmetodene evne å foreta et bevisst valg mellom de alternative tvisteløsningsmetodene være dyktig når man benytter en av de alternative tvisteløsningsmetodene 93
2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder Et hovedskille mellom tvisteløsning med og uten bistand fra nøytrale tredjepersoner Et annet hovedskille mellom nøytrale tredjeparter som har myndighet til å løse tvisten og de som kun kan bistå med å løse den Skjematisk oversikt over de meste anvendte alternative tvisteløsningsmetodene i Norge i dag 94
2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder forts. Skjematisk oversikt Alternativ tvisteløsning Prosesser uten bistand fra tredjeperson Prosesser med bistand fra tredjeperson Forhandlinger Ikke myndighet til å løse tvisten Myndighet til å løse tvisten Utenrettslig mekling Mekling Minitrial Forliksråd Rettsmekling Tradisjonell domstolsmekling Voldgift 95
3 Særlig om alternativ tvisteløsning i husleieforhold Hvilket stadium er partene på Har tvisten oppstått? Eksempler på tvister som ofte oppstår i praksis i husleieforhold Generelle hensyn som bør vektlegges ved valg av tvisteløsningsmetode i husleieforhold Spesielle hensyn som bør vektlegges ved valg av tvisteløsningsmetode i husleieforhold 96
4 Kort oppsummering Erfaring viser at tvister kan og vil oppstå Erfaring viser at tvister som regel løses i minnelighet Tvister som løses i minnelighet løses ved alternativ tvisteløsning Partene bør derfor øke fokuset og bli mer bevisste på valget og bruken av alternativ tvisteløsning i husleieforhold 97
PAUSE 98
Nye lovregler og dommer Advokatfullmektig Karin Næss og Advokat Anne Sofie Bjørkholt Oslo Bergen London Singapore Kobe Shanghai 99
Lovendringer i husleieloven - Bakgrunn Høringsutkast fra Kommunal- og regionaldepartementet Høringsfrist 12. februar 2008 (ennå ikke vedtatt) Antatt ikrafttredelse 1. januar 2009 Soria Moria-erklæringen: Er boligpolitiske mål nådd? Erfaringer husleieloven av 1999 (trådte i kraft 1. januar 2000) 100
Betydning for leie av næringseiendom Husleieloven gjelder deklaratorisk for næringseiendom: Dersom ikke annet er avtalt mellom partene, vil de forskjellige bestemmelsene i husleieloven også få anvendelse ved leie av næringslokale Må klare holdepunkter til for å legge til grunn at partene har avtalt en løsning som avviker fra husleielovens system så viktig å være obs på kontraktsformuleringene (jf. eks. Rt. 1972 s 1032) 101
Hvilke av de foreslåtte endringene er viktigst å være klar over ved inngåelse av leiekontrakt innen næringseiendom: 1. Tidsbegrensede kontrakter kan sies opp dersom ikke annet er uttrykkelig avtalt 2. Indeksregulering 3. Depositum 4. Deponering av omtvistet leie 102
1 Tidsbestemte leieavtaler kan sies opp Tidsbestemte leiekontrakter kan sies opp dersom annet ikke er særskilt avtalt Medfører at det må uttrykkelig avtales at Denne leieavtale kan ikke sies opp i leieperioden Unødvendig og unaturlig regel (bakgrunn for regelen er manglende kunnskap) Særlig farlig dersom man fornyer gammel leiekontrakt på samme vilkår, og plutselig omfattes av de nye reglene HUSK denne regelen både ved inngåelse av nye kontrakter og fornyelse av eldre 103
2 Indeksregulering Gjeldende rett: Kun bestemmelse om at indeksregulering må varsles 1 mnd i forkant Nytt forslag: Indeksregulering må varsles med minst 1 og maksimalt 3 måneders varsel I mange tilfeller tar man inn en bestemmelse om at indeksregulering skjer uten varsel dette kan man nå ikke lenger gjøre i boligforhold Varslingsreglene gjelder også ved næringsleie dersom man ikke har avtalt noe annet 104
3 Depositum Husleieloven 3-5: I dag kan utleier ved leieforholdets slutt kreve utbetaling av skyldig leie fra en depositumkonto uten godkjenning fra leieren eller dom for kravet (andre krav forutsetter samtykke fra leier eller dom) Foreslås nå at leier må varsles med rett til å protestere innen 2 uker Nektelse fra leier: utleier må enten gå til søksmål eller rettslig prosess etter reglene i tvfbl. 105
3 Depositum forts. Tungvint for utleier Regelen gjelder i leieforholdet der depositumkonto er opprettet etter at regelen trer i kraft Bør avtales at denne regelen skal fravikes i næringsforhold 106
4 Deponering av leie Leier kan kreve at omtvistet leie deponeres (for ikke å komme i mislighold) Utleiers medvirkning er imidlertid nødvendig (finansinst. må forvisse seg om begges identitet - begrunnet i hvitvaskingsreglene) Vist seg at utleier unnlater å medvirke Nå likestilles det med deponering at leier setter inn beløpet på en særskilt konto (adskilt fra leiers øvrige midler) 107
Tips Nye brosjyrer om sentrale deler av huseleieloven utarbeidet av kommunal- og regionaldepartementet (publisert 17. mars 2008) Gjelder kun utvalgte sentrale emner lettfattelig oversikt over sentrale rettigheter og plikter Departementet understreker selv at fokus har vært å lage lettleste brosjyrer derfor kan noen nyanser ha forsvunnet Finnes på kommunal- og regionaldep. nettsider, under Veiledninger og brosjyrer : Nyttig å vite om husleieloven http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/veiledninger_brosjyrer/2008/husleieloven.ht ml?id=501000&epslanguage=no De nye endringene (forslaget) ikke hensyntatt i brosjyrene 108