Realkapital European Opportunity Invest status per 31. desember 2014

Oslo, 20. april 2015 Realkapital European Opportunity Invest status per 31. desember 2014 Dette skrivet er en oppdatering for Realkapital European Opportunity Invest AS for 2014, samt status for de fire første månedene av 2015. Revidert årsregnskap er vedlagt. Det er besluttet å produsere en enklere årsrapport for å redusere kostnadene. Som følge av at statusoppdateringen også omfatter hendelser for 1. kvartal, vil det kun sendes ut et kort nyhetsbrev når ny kurs er klar. I 2014 har fondet solgt en rekke eiendommer, samt gjennomført flere delsalg i Polen og Slovakia. Obligasjonslånet ble innfridd i desember og Selskapet har således kun et lån tilknyttet kontorutviklingsprosjektet i Szczecin, Polen. En svakere krone ved årsslutt påvirket kursen i positiv retning slik at kursen totalt sett er opp totalt 12 % (utbyttejustert) siste kvartal. Som følge av krevende salgsforhold for selskapets eiendommer anbefaler Styret og forvalter at selskapets avviklingstidspunkt utsettes med 18 måneder. Kursutvikling 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 7,36 7,16 2,00-31.12.06 30.06.07 31.12.07 30.06.08 31.12.08 30.06.09 31.12.09 VEK 30.06.10 31.12.10 30.06.11 31.12.11 30.06.12 VEK Utbyttejustert 31.12.12 30.06.13 31.12.13 30.06.14 31.12.14 Verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 var 7,16 kroner, opp ca. 12 % utbyttejustert fra 3. kvartal. Oppgangen skyldes hovedsakelig positiv valutautvikling i EUR/NOK som påvirker verdijustert egenkapital i positiv retning. Verdijustert egenkapital per 31. desember 2014 vil med dagens valutakurs* være NOK 6,67 som gir en oppgang på 4,5 % (utbyttejustert) sammenlignet med kursen per 3. kvartal. *EUR/NOK 8,415 per 15. april 2015, http://www.norges-bank.no/statistikk/valutakurser/valuta/eur/ Gjennomførte salg i 2014 I 2014 har fire eiendommer blitt solgt. En logistikkeiendom i Frankrike, begge klinikkene i Tyskland og en kontoreiendom i Laatzen i Tyskland. I tillegg har flere leiligheter og tomter i Slovakia og Polen blitt solgt i år. Midlene fra disse salgene har gått til å nedbetale Selskapets obligasjonslån, i tillegg til utbetaling av det første utbyttet (skattemessig ble dette behandlet som tilbakebetaling av innskutt kapital). Pågående salgsprosesser Det pågår flere salgsprosesser i porteføljen, blant annet i Tyskland hvor salgsprosessen for den siste tyske kontoreiendommen, Spaldingtor i Hamburg, har blitt restartet. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Som redegjort for i nyhetsbrevet i desember ble det besluttet å sette salgsprosessen på vent til over nyttår, og det har vært god progresjon på utleie i 1. kvartal for Spaldingtor. Det er totalt signert leiekontrakter for i underkant av 2000 m² og utleiegraden er nå på ca. 85 %. Løpende brutto avkastning er på ca. 7,5 % målt mot verdivurdering per 31. desember 2014. Tidlig i april ble det besluttet å ta kontakt med noen få potensielle kjøpere med den hensikt å motta bud off market. Vi forventer å motta bud i løpet av april, men dersom det ikke kommer inn bud vil eiendommen bli lagt ut for salg på det åpne markedet kort tid etter dette. Ved boligprosjektet i Slovakia er samtlige tomter (49 av 49 solgt) og leiligheter (52 av 52 solgt) solgt og siden hele banklånet er nedbetalt gir salgene full likviditetseffekt. Nå gjenstår det kun 200 m² handelsarealer etter at det har blitt solgt ca. 700 m² i 1. kvartal. Tomtebanken til Park Ostrowska, boligutviklingsprosjektet i Polen, ble solgt i 3. kvartal og ny eier er godt i gang med utvikling av neste fase, noe som vi tror vil ha positiv innvirkning på restbeholdningen til prosjektet. Lagerbygget i Aire-sur-la-Lys ligger fortsatt ute for salg, men vi erfarer lav interesse for eiendommen. På bakgrunn av dette er det innledet forhandlinger med en potensiell leietaker som ønsker å inngå avtale for kortidsleie. Dette anses som positivt da vi får dekket løpende driftskostnader (indikert leienivå gir ca. 10 % brutto avkastning i forhold til verdivurdering per 31. desember 2014) samtidig som vi har fleksibiliteten til å kansellere leieavtalen fortløpende dersom en potensiell kjøper ønsker å kjøpe eiendommen uten leietaker. Utviklingen for øvrig i porteføljen Det jobbes aktivt med utleie og utvikling av alle eiendommene for å gjøre de klare for salg. Det har i løpet av 4. kvartal og 1. kvartal blitt signert flere leieavtaler på kontorbygget Piastow i Polen, og utleiegrad for bygg A og bygg B er på henholdsvis 90 % og 80 % per medio april. For bygg C er det signert leiekontrakter for 15 % av arealene, og det er langtkommende diskusjoner på resterende arealer som betyr at det er utleieprosesser på 100 % av arealene. Planlagt ferdigstillelse av bygg C er fortsatt mai 2015. For kontorbygget Cergy Etoile utenfor Paris har Selskapet enda ikke lykkes å få til noen forlengelse av leieavtalen med største leietaker, Nielsen Group. Nielsen har nylig byttet leiemegler lokalt i Frankrike. Dialogen med ny representant har startet godt, men det er fortsatt en betydelig risiko for at Nielsen vil forlate bygget eller redusere arealbehovet. Et slikt scenario vil være svært negativt ettersom leiemarkedet i Cergy er illikvid og det vil sannsynligvis ta flere år å oppnå samme utleiegrad som vi har i dag. På bakgrunn av dette er lokal forvalter instruert til å identifisere potensielle kjøpere av bygget. Det ble innledet konkrete forhandlinger med en potensiell kjøper som var interessert i å kjøpe eiendommen med dagens leiestruktur, men dessverre valgte vedkommende kjøper å avbryte forhandlingene tidlig april. Eiendommen generer samtidig en meget god løpende kontantstrøm, hvor løpende brutto avkastning er på hele 14,8 % i forhold til verdivurdering per 31. desember 2014. Finansiering Obligasjonslånet ble innfridd 12. desember, og Selskapet har kun ett annet lån som er knyttet til kontorutviklingsprosjektet Piastow i Polen. Lånet består av to transjer, hvorav den første transjen på 10,5 MEUR er konvertert til et langsiktig lån. Transje 2 er planlagt konvertert per 30. juni 2015 dersom alle betingelser er oppfylt. Lokal forvalter har fullt fokus på å oppfylle alle betingelser, og det er avtalt et møte med kredittkomiteen i mai for å påstarte konverteringsprosessen. Representanter fra långiver har kommunisert at de er svært komfortable med eiendommen. Utbetalinger Ca. 95 % av verdiene i Selskapet er knyttet til tre eiendommener Piastow Office Center, Spaldingtor og Cergy Etoile. Salgstidspunkt for disse tre eiendommene vil legge føringer for når neste utbetaling kan forventes. Fører den pågående salgsprosessen av Spaldingtor i Hamburg frem, vil det kunne utløse et større utbytte i løpet av 2. kvartal 2015 betinget av at man mottar fullt oppgjør før sommeren. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Forlengelse Som følge av krevende salgsforhold for selskapets eiendommer foreslår og anbefaler Styret og forvalter å forlenge Selskapets levetid med 18 måneder. En forlengelse vil gi Fondet mulighet for løpende å kunne avhende eiendom etter hvert som eiendommene blir klare for salg, og sikre kontrollerte salgsprosesser. Fondet vil, selv ved en eventuell forlengelse, fortsette den aktive salgsstrategien for de eiendommene som er klare for avhendelse. Spørsmålet om forlengelse vil bli behandlet på ordinær generalforsamling 5. mai. Innkalling til ordinær generalforsamling er vedlagt årsrapporten. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Realkapital European Opportunity Invest AS ÅRSBERETNING 2014 Konsern og Selskap Virksomhetens art Realkapital European Opportunity Invest AS (Selskapet) ble stiftet 15. november 2006 for å gi investorer mulighet til å delta i opportunistiske eiendomsinvesteringer i Europa, og ved årets utgang hadde selskapet 1 002 aksjonærer. Konsernet/selskapets hovedkontor ligger i Oslo og investeringene er gjort gjennom en underliggende selskapsstruktur med hovedetablering i Luxembourg. Konsernets/selskapets regnskap er avlagt i NOK. Utvikling og Resultat Etter kapitalinnhentingen ble det foretatt opportunistiske eiendomsinvesteringer i samsvar med konsernet/selskapets strategi. Samlet har konsernet/selskapet investert i 13 eiendommer og prosjekter i fem europeiske land. Underveis er seks eiendommer fullt ut solgt (Halmstad Horsås, Hamburger Allee, Vendin, Neconn Center, Rhonblick og Sanaderm). I tillegg er det foretatt delsalg i ytterligere tre eiendommer. Den kapital som er frigjort ved salg av eiendom har gått til tilbakebetaling av lån samt utvikling av øvrig eiendom. Investeringene ble foretatt i en periode da det fortsatt var et velfungerende europeisk eiendomsmarked. Senere har både makro- og markedsforhold i investeringslandene forverret seg. Et vedvarende svakt makro- og markedsbilde har medført at salgsprosesser og øvrige prosesser tilknyttet finansiering, utleie og utvikling har blitt vanskeligere. Konsernet opererer i markeder der det er svært vanskelig for kjøpere av eiendom å oppnå ekstern finansiering, samtidig som kjøpsobjektene i det vesentlige må være ferdig utviklet før eiendommene er salgbare. Dette har gjort det spesielt utfordrende å avhende en portefølje bestående av opportunistiske eiendomsinvesteringer. I 2014 ble det gjort delsalg, i form av salg av leiligheter og tomter ved boligutviklingsprosjektene i Stettin, Polen og i Bratislava, Slovakia. I Stettin har salget gått vesentlig saktere og til lavere priser enn hva som ble lagt til grunn for investeringen. Salgstakten tok seg opp tidlig 2014, men flatet ut gjennom året som følge av mindre utvalg av leiligheter. Ved utgangen av mars består restbeholdningen av 2% av leilighetene i Stettin. I tillegg gjenstår det en del handelsarealer i begge prosjekter. Andre fase av kontorutviklingsprosjektet i Stettin på 6 500 kvm ble ferdigstilt i Q2 2014, og fase 3 er igangsatt med Bygg C på 5 600 kvm. Dette bygget forventes å være innflytningsklart i juni 2015 og det er ved utgangen av mars 2015 tegnet leiekontrakter for 90 Å av arealene i Bygg A, 80 % av arealene i Bygg B og 15 % av arealene i Bygg C. Det er i tillegg pågående forhandlinger med flere potensielle leietakere, og det ventes at utleiegraden vil ta seg ytterligere opp gjennom 2015. Resterende eiendomsmasse består av eiendom i Frankrike og Tyskland. I 2014 ble kontoreiendommen Necom Center og begge klinikkene i Tyskland solgt. Salgsprisene var lavere enn siste eksterne verdivurdering per 31. desember 2013, men styret fant det likevel riktig å selge i og med at fondet er i en avviklingsfase og det er vanskelig å finne kjøpere til eiendommer med usentral beliggenhet. Utleiegraden i den gjenværende tyske kontoreiendommen, Spaldingtor, har utviklet seg svakt positivt gjennom 2014 og tidlig 2015, men ledigheten er fremdeles noe høy med henblikk på et ønsket salg (15 % ledighet). I Frankrike ble logistikktomten Vendin le Vieil solgt i 2014 til en salgssum som lå noe under ekstern verdivurdering per 31. desember 2013. For eiendommen Cergy Etoile har det gjennom hele 2014 og inn i 2015 vært jobbet med å få på plass en forlengelse med største leietaker. Etter å ha vært veldig nærme en forlengelse tidlig i 2014, har leietaker nå signalisert at de ønsker å avvente sin beslutning om eventuell videre leie. I 2014 har konsernet hatt fokus på å øke utleiegraden og å selge konsernets eiendommer. I skrivende stund er det igangsatt flere salgsprosesser. Gjennomgående tar slike prosesser lang tid i dagens marked, mye påvirket av et utfordrende finansieringsmarked. For å bedre mulighetene for å oppnå tilfredsstillende priser ved avhendelse av resterende eiendom, vil styret derfor anbefale aksjonærene å utsette tidspunktet for awiklingen av konsernet med ytterligere 18 måneder, til sommeren 2017. Styret opplever at verdivurderingen av konsernets portefølje er beheftet med betydelig usikkerhet på grunn av både markedsmessige forhold og eiendommenes karakter. Dersom eiendommene skulle selges slik at konsernet kunne avvikles i 2015 tror styret at man må påregne ytterligere verdifall sammenlignet med regnskapet. Det er således viktig at aksjonærene er klar over at verdsettelsene er beheftet med usikkerhet. Basert på verdiutviklingen i underliggende selskap er det gjort en nedskriving av aksjer i datter i morselskapet på NOK 42,2 mill., mens resultatet for året i mor er på minus NOK 44,9 mill. For konsernet ble årets resultat minus

NOK 91,2 mill. Konsernet fremstår allikevel som solid. Ved utgangen av året var egenkapitalen på NOK 434,4 mill. og gjeldsgraden 28%. Finansiering Styret vurderer eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko som akseptabel. Belåningsgraden er som nevnt lav (28 %) og ved årsskiftet hadde konsernet kun et lån på eiendommen Piastow i Polen. På grunn av kostnadsførte aktiveringer ved årsslutt hadde det polske datterselskapet negativ egenkapital per 31. desember 2014, og var dermed i brudd med lånebetingelsene. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 mill. fra gjeld til egenkapital. Piastowlånet består nå av to transjer, et langsiktig lån (omklassifisert til kortsiktig lån i regnskapet på grunn av situasjonen per 31. desember 2014) på NOK 94,9 mill. og et byggelån på NOK 31,6 mill. Byggelånet har forfall i 2015. Byggelånet har en ramme på NOK 40,7 mill. og vil søkes konvertert når den siste millionen er trukket. Samlet utgjør disse to transjene første del av et langsiktig lån. Andre del av det langsiktige lånet består av NOK 40,7 mill. som vil bli trukket simultant med konvertering av transje 2. Således forventes det at hele byggelånet vil være konvertert til et langsiktig lån på totalt NOK 176,2 mill, i løpet av 2015. Konvertering avhenger av oppnåelse av gitte kriterier, blant annet tilfredsstillende gjeldsdekningsgrad, belåningsgrad og brukstillatelse. Det er usikkerhet forbundet med konverteringen. Hva gjelder den bokførte verdien av konsernets eiendommer er 48 % beliggende i land med euro som valuta (NOK 226 mill.) og 52 % i Polen med zloty som valuta (NOK 253 mill.). Av konsernets lån er 100 % eksponert mot euro (NOK 128 mill.). I 2014 ble tidligere obligasjonslån i konsernet på NOK 100 mill. innfridd etter flere gjennomførte eiendomssalg. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Årsregnskapet er avgitt under forutsetning om fortsatt drift. Styret har gjort en særskilt vurdering rundt byggelånet som et tatt opp i forbindelse med utviklingen av kontorprosjektet Piastow i Polen. I henhold til låneavtalen har dette lånet forfall per 31. desember 2015 med en klausul om konvertering til et langsiktig lån dersom gitte betingelser er oppfylt. Beregninger viser at finansielle covenants p.t. er oppfylt, og det forventes at også brukstillatelse for hele eiendommen vil bli utstedt før forfall. Styret forventer dermed at byggelånet vil bli konvertert til et langsiktig lån i henhold til låneavtalen. Videre har styret gjort en vurdering av den generelle likviditetssituasjonen i konsernet og anser den som akseptabel. Styret bekrefter at forutsetningene for fortsatt drift er til stede. Styret anser konsernets og selskapets økonomiske og finansielle stilling som tilfredsstillende. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av konsernets og selskapets utvikling og stilling samt resultatet av virksomheten. Etter regnskapsårets utgang har det ikke inntruffet forhold utover de forhold som er angitt i denne årsberetningen med regnskap, som er av betydning ved bedømmelsen av konsernets og selskapets stilling. Fremtidsutsikter Styret har fokus på foredling og ferdigstillelse av eksisterende eiendommer med sikte på raskest mulig realisering til akseptable verdier. Fondets avvikling er vedtektsfestet gjennomført i 2015, men under de rådende markedsforhold vil styret som nevnt anbefale for investorene en ytterligere utsettelse av avviklingen med 18 måneder til sommeren 2017. En forlengelse legger bedre til rette for realisasjon av eiendommene til akseptable verdier. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS i henhold til forvaltningsavtale. Selskapet har ingen ansatte. Konsernet hadde i 2014 to deltidsansatte i Luxembourg (1,05 årsverk). Miljørapport Gjennom investeringer i og utvikling av eiendom forurenser konsernet i liten grad det ytre miljø. Selskapet driver ikke forsknings- og utviklingsaktiviteter. Likestilling Konsernet har kun to ansatte fordelt på 1,05 årsverk. De ansatte er en mann og en kvinne. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets underskudd for 2014 på NOK 44 878 819 overføres til annen egenkapital. Oslo, 13. april 2015 er nstensen tyrets leder Egil Redse Melkevik Styremedlem

Alle tall i NOK Morselskap 01.01-31.12.2013 01.01-31.12.2014 Resultatregnskap Konsern Noter 01.01-31.12.2014 01.01-31.12.2013 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter 0 0 Inntekt fra utleie av eiendom 1 41 441 908 37 871 125 0 0 Annen driftsinntekt 2 51 188 056 40 832 200 0 0 Sum driftsinntekter 92 629 964 78 703 325 Varekostnad 0 0 Kostnad solgte enheter 2 58 878 500 47 726 336 0 0 Sum varekostnad 58 878 500 47 726 336 Driftskostnader 57 050 57 050 Lønnskostnad 6 1 772 584 1 934 697 0 0 Avskrivninger 4 28 277 039 17 195 223 0 0 Nedskrivninger 4 16 765 839 15 542 746 0 0 Reversering av nedskrivninger 4 0-13 672 342 0 0 Driftskostnad bygninger 5 947 019 9 192 404 4 235 054 3 739 290 Annen driftskostnad 11 42 923 003 37 177 909 4 292 104 3 796 340 Sum driftskostnader 95 685 484 67 370 636-4 292 104-3 796 340 DRIFTSRESULTAT -61 934 020-36 393 646 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 23 688 466 0 Reversering - nedskrivning av aksjer i datter 3 0 0 1 256 443 1 067 661 Renteinntekt 1 402 665 278 771 1 766 1 393 Annen finansinntekt 7 9 611 548 13 005 230 24 946 675 1 069 054 Sum finansinntekter 11 014 213 13 284 001 0 42 151 468 Nedskrivning av aksjer i datter 3 0 0 62 65 Rentekostnad 20 925 240 9 684 443 0 0 Annen finanskostnad 7 14 379 601 12 172 071 62 42 151 533 Sum finanskostnader 35 304 841 21 856 514 24 946 613-41 082 479 NETTO FINANSPOSTER -24 290 628-8 572 513 20 654 509-44 878 819 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD -86 224 648-44 966 159 0 0 Skattekostnad 8 4 968 403 24 227 445 20 654 509-44 878 819 RESULTAT -91 193 051-69 193 604 Herav til minoritet 5-5 366 402-9 697 743 Herav til majoritet 5-85 826 649-59 495 861 Realkapital European Opportunity Invest AS

Alle tall/nok Morselskap 31.12.2013 31.12.2014 Balanse Konsern Noter 31.12.2014 31.12.2013 EIENDELER ANLEGGSMIDLER 0 0 Utsatt skattefordel 8 4 194 843 9 018 153 0 0 Tomter og bygninger 4,15 415 893 497 356 306 760 o 0 Eiendom under utvikling 4,15 63 777 568 250 879 553 0 0 Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner 4 149 581 205 807 535 560 566 493 409 098 Investeringer i datterselskap 3 0 0 0 0 Andre langsiktige investeringer 2 257 914 0 535 560 566 493 409 098 SUM ANLEGGSMIDLER 486 273 403 616 410 274 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 9 045 970 3 327 983 25 403 839 0 Fordringer på konsernselskap 14 0 0 17 081 31 250 Andre kortsiktige fordringer 16 411 768 18 772 119 25 420 920 31 250 Sum fordringer 25 457 738 22 100 101 551 802 9 229 200 Bankinnskudd 9,12 91 607 823 107 618 645 25 972 722 9 260 450 SUM OMLØPSMIDLER 117 065 561 129 718 747 561 533 288 502 669 548 SUM EIENDELER 603 338 964 746 129 020 Realkapital European Opportunity Invest AS

Alle tall/nok Morselskap 31.12.2013 31.12.2014 Balanse Konsern Noter 31.12.2014 31.12.2013 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 6 695 563 6 695 563 Aksjekapital 5 6 695 563 6 695 563 859 915 859 915 Overkurs 5 859 915 859 915 708 838 830 695 447 703 Annen innskutt egenkapital 5 695 447 703 708 838 830 716 394 308 703 003 181 Sum innskutt egenkapital 703 003 181 716 394 308 Opptjent egenkapital -156 848 914-201 727 732 Udekket tap 5-258 167 182-128 504 414 0 0 Minoritetsinteresser 5 32 116 202 34 739 558 0 0 Fond for vurderingsforskjeller 5-50 702 570-120 000 908 0 0 Valuta omregningsdifferanser 5 8 192 575 5 783 798-156 848 914-201 727 732 Sum opptjent egenkapital -268 560 975-207 981 965 559 545 394 501 275 449 SUM EGENKAPITAL 434 442 206 508 412 343 GJELD LANGSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner 13 0 83 822 980 0 0 SUM LANGSIKTIG GJELD 0 83 822 980 KORTSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner 13 127 883 685 100 836 077 0 0 Leverandørgjeld 22 363 424 21 999 258 0 0 Betalbar skatt 8 145 093 0 1 987 894 1 394 099 Annen kortsiktig gjeld 18 504 556 31 058 363 1987 894 1 394 099 SUM KORTSIKTIG GJELD 168 896 758 153 893 697 1 987 894 1 394 099 SUM GJELD 168 896 758 237 716 677 561 533 288 502 669 548 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 603 338 964 746 129 020 Oslo, 13.04.2014 Styrets leder Egil Redse Melkevik Styremedlem Realkapital European Opportunity Invest AS

Alle tall/nok Morselskap 2013 2014 Kontantstrømanalyse Noter Konsern 2014 2013 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 20 654 508-44 878 819 Resultat før skattekostnad 5,8-86 224 648-44 966 159 0 0 Ordinære avskrivninger 4 28 277 039 17 195 223-23 688 466 42 151 468 Nedskrivning anleggsmidler (netto) 4-77 869 979 1 870 404 0 0 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -5 353 821-966 278 0 0 Effekt av valutakursendringer 4,5-47 442 896 59 231 882 0-1 046 366 Poster klassifisert som inv.- eller finansieringsaktiviteter 4 252 963 438-16 995 315-724 624-607 963 Endringer i andre tidsavgrensningsposter -10 193 456 18 210 412-3 758 582-4 381 680 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 54 155 677 33 580 169 Kontantstrøm fra Investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 4 0 0 0 0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Kontantstrømmer fra finansleringsaktiviteter 4 000 000 26 450 205 Netto utbetalt/innbetalt på lån til konsernselskaper 14 0 0 0-13 391 127 Utbetalinger ved tilbakebetaling av innskutt kapital 5-13 391 127 0 0 0 Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 13-56 775 371 0 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 13 0 5 232 631 4 000 000 13 059 079 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -70 166 499 5 232 631 0 0 Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter 0 0 241 418 8 677 399 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -16 010 822 38 812 800 310 384 551 802 Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 107 618 645 68 805 844 551 802 9 229 200 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12 91 607 823 107 618 645 Realkapital European Opportunity Invest AS

Regnskapsprinslppor Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk. Valuta Årsregnskapet for morselskap og konsern er presentert i norske kroner (NOK). Alle noter er presentert i NOK dersom ikke annet er opplyst. Morselskapets underkonsern har Euro som funksjonell valuta. Ved omregning av de deler av konsernet som har Euro som funksjonell valuta er eiendeler og gjeld omregnet etter valutakurs pr. 31. desember. Resultatposter i Euro er omregnet etter kvartalsvise gjennomsnittskurser. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Konsolidering av konsernet I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merverdier i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til eiendommer og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid. I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskap vurdert etter kostmetoden. Aniengsmidler Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi blir ikke oppskrevet. Eiendom avskrives utfra forventet økonomisk levetid. Eiendom under utvikling og tomter avskrives ikke. Virkelig verdi på konsernets eiendommer settes til takstverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt av anerkjente internasjonale takseringsselskap. Finansielle anleggsmidler i annen valuta enn NOK blir omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Omløpsmidler oq kortsiktig greid Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Pengeposter i annen valuta enn NOK blir omregnet til balansedagens kurs. Det er innført cash pool i konsernet. REO AS er registrert som eier av hovedkonto I cash pool og saldo hos datterselskaper blir ved årets slutt bokført som gjeld/fordring mot mor og elimineres i konsernregnskapet. Renter i cash pool blir bokført som konserninterne poster og elimineres i konsernregnskapet. Selskapene er solidarisk ansvarlige for hverandres utestående gjeld. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. I konsernregnskapet er tilsvarende beregnet med de respektive lands skattesatser. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Inntekter on kostnader Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er ført direkte mot overkursfond. Finansielle instrumenter Realisert og urealisert gevinst/tap på finansielle instrumenter (sikringer/terminkontrakter) blir ført som annen finansinntekt/-kostnad i resultatregnskapet. Forpliktelser eller fordringer i forbindelse med slike poster blir ført som kortsiktig gjeld/fordring i balansen. Kontantstrømanalvse Kontantstrømanalysen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide plasseringer. Realkapital European Opportunity Invest AS

Note 1 - Inntekter fra utleie av eiendom (konsern) al.snittlig gjenværende leietid (år) Potensiell brutto årsleie (NOK) Faktiske Inntekter 2014 (NOK) Faktiske Inntekter 2013 (NOK) Eiendom Beliggenhet Segment Utleleareal (m2) Necom-Center Laatzen, Tyskland Kontor Solgt 2014 0 _ 5 616 351 6 005 222 Spaidingtor Hamburg, Tyskland Kontor rehab. 3,2 12 815 10 464 237 10 694 115 9 673 119 Hamburger Allee Frankfurt, Tyskland Kontor Solgt 2013 0 3 868 878 Sanaderm Bad Mergentheim, Tyskl. Helse Solgt 2014 0 184 327 586 865 Rhonblick Bad Soden, Tyskl. Helse Solgt 2014 0 86 297 1 870 314 Cergy-Etolle Paris, Frankrike Kontor 4,33* 12 412 14 690 082 14 143 802 13 305 976 Alta sur La Lys Aire sur La Lys, Frankr. Handelspark utv. 0,0 13 636 2 045 269-727 994 Amadeus Diverse, Tyskland Parkering 0 380 193 378 481 Vendin Vendin Le Viet, Frankr. Logistikk - tomt Solgt 2014 0 - Jantar Bratislava, Slovakia Bolig utvikling 906 366 027 0 Stettin Stettin,Polen Bolig utvikling 0,0 382 523 740 1 068 952 524 405 Stettin Il Stettln,Polen Kontor utvikling 4,6 15 182 20 354 165 9 267 872 929 870 55 333 48 443 521 41 441 908 37 871 125 *) Gjennomsnittlige leietid Inkludert break option er 1,17 år Fakturerte leieinntekter for året er NOK 46.871.853 (EUR 5.568.881). Sanaderm og Rhonblick har "tap på fordringer" på h.h.v. NOK 1.691.539 (EUR 200.973) og NOK 3.738,407 (EUR 444.163), Dette er I resultatregnskapet bokført direkte mot leieinntekter som totalt vlser netto NOK 41.441.908 (EUR 4.923.745). Break option = mulighet for oppsigelse av leieforhold Innenfor total kontraktsfestet leietid Potensiell brutto årsleie = totalt areal utleid til markedspris (estimert av fondets forvalter) Note 2- in-ritråktea salg av eiendom (konsern) Jantar I (Slovakia) har I 2014 inntektsført salg av leiligheter på TNOK 4,515 TEUR 535 og består av 4 leiligheter med kostpris på totalt TNOK 7.753 (TEUR 916). Dette gir et tap på TNOK 3.237 (TEUR 381). Jenter II (Slovakia) har i 2014 inntektsført salg av tomter på TNOK 8.865 (TEUR 1.051) og består av 10 tomter med kostpris på totalt TNOK 8.161 (TEUR 964). Dette gir en gevinst på TNOK 704 (TEUR 87) Realkapital Stettin (Polen) har i 2014 Inntektsført salg av leiligheter (19stk) på TNOK 8.694 (TEUR 1.030), salg av kontorer på TNOK 1,203 (TEUR 143), samt en tomt Inkludert byggerettighter på TNOK 25,654 (TEUR 3.040). Kostnaden for de solgte enhetene er totalt TNOK 41.980 (TEUR 4.959) og gir et tap på TNOK 6.430 (TEUR 746). Stettn Nordic House har i 2014 solgt de siste 6 leilighetene for til sammen TNOK 2.134 (TEUR 253), Kostnaden for de solgte leilighetene er TNOK 985 (TEUR 116) og gir en netto gevinst på TNOK 1.149 (TEUR 137), I finansregnskapet er overnevnte salg Inntektsført under "annen Inntekt" og avgang solgte enheter er kostnadsført under "kostnad solgte enheter". I slutten av 2014 ble eiendommene Necom Center, Sanaderm og Rhonblick solgt. Necom Center hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK 77.450 (TEUR 9.014) og ble solgt for TNOK 59.071 (TEUR 6.875). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK 18,823 (TEUR 2,191). Sanaderm hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK 33.912 (TEUR 3.947) og ble solgt for TNOK 8.592 (TEUR 1.000). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK 30,201 (TEUR 3.515). Rhonblick hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK 33.018 (TEUR 3.843) og ble solgt for TNOK 9.451 (TEUR 1.100). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK 24.333 (TEUR 2.832), I finansregnskapet er salgspris på eiendom nettet mot avgang av bokført verdi samt salgskostnader og ført under "annen driftskostnad" I tillegg til overnevnte ble selskapet Logirex Development Sari solgt. Selskapet elde tomten Vendin og solgte aksjene samt lån for h.h.v. TNOK 19.747 (TEUR 2.406)09 TNOK 4.250 (TEUR 518). Dette ga et tap på TNOK 34.447 (TEUR 4.197). Noto3 - Datterselskap. Aksjer i datterselskap eid av morselskapet Realkapital European Opportunity AS Oslo, Norge Stemmerett/ Aksjekapital!nek. kapital Bokført verdi eierand. (%) 100% (NOK) 100% (NOK) (NOK) 93,6 % 73 980 947 685 000 204 493 409 098 493 409 098 Aksjer I datter ble ved årets slutt vurdert mot verdijustert egenkapital (hensyntatt markedsverdi av eiendommene). Per 31.12 er verdien av aksjene I Realkapital European Opportunity AS redusert med NOK 191.591.106 (akkumulert) hvorav årets nedskrivning utgjør NOK 42.151.468 Aksjer i datterselskap eid av andre konsernselskaper Sted Valuta Eierandel Aksjekapital REO Holding Lux SA Luxembourg EUR 100 775 000 Stettin Nordic House AS Norge NOK 97 1 300 000 REO Finans AS Norge EUR 100 12 639 REO Invest sarl Luxembourg EUR 100 12 500 REO Yarovche sari Luxembourg EUR 100 12 500 REO Aire sarl Luxembourg EUR 100 12 500 REO Cergy Etolle sari Luxembourg EUR 100 12 500 REO Green H Park sari Luxembourg EUR 100 12 500 REO Amadeus sari Luxembourg EUR 100 12 500 REO Spaldingtor sarl Luxembourg EUR 100 12 500 REO Necom Centre sarl Luxembourg EUR 100 12 500 REO Stettin sari Luxembourg EUR 100 12 500 REO Jenter s.r.o Bratislava, Slov. EUR 93 14 500 REO Jantar 2 s,r.o Bratislava, Slov, EUR 93 11 000 Fonciåre Logistar sarl Paris, Frankrike EUR 100 2 210 000 SCI Cergy Etoile Paris, Frankrike EUR 100 10 000 Realkapital Szczecln ap zoo. Warszawa, Pol. PLN 51 4 725 600 Realkapital Szczecin II ap zoo. Warszawa, Pol. PLN 100 6 050 000 Szczecin Nordic House ap zoo, Warszawa, Pol. PLN 100 2 200 000 I tillegg til kapitalinnskudd har morselskapet ytt lån til konsernselskaper, jfr. note 7. Realkapital European Opportunity Invest AS

Nota 4 - Varige drift midle Morselskap Morselskapet har ingen varige driftsmidler Konsern Alle tall NOK Eiendommer Eiendommer under utvikling Tomter Andre dr.midler Totalt Anskaffelseskost pr 01.01 522 025 769 269 255 267 59 704 975 216 009 851 202 019 Tilgang året 188 642 860 45 148 715 - - 233 791 575 Avgang i året -182 552 529-244 406 021-59 760 513-35 951-486 755 013 Omregningsdifferanser 46 153 508-440070 55 538 2 922 45 771 898 Anskaffelseskost pr 31.12 574 269 607 69 557 892 182 980 644 010 479 Akk. ordinære avskrivninger 31.12-107 949 042-1 260 800-33 399-109 243 241 Akk. nedskrivninger 31.12-50 427 068-4 519 524-54 946 592 Bokført verdi 31.12 415 893 497 63 777 568 149 581 479 820 646 Årets ordinære avskrivninger 28 046 847 198 944 31 248 28 277 039 Årets nedskrivninger 13 286 986 3 478 853 16 765 839 Årets reversering av nedskrivninger Årets avgang (salg av bygg / tomt) -44 695 717-16 875 279-33 064 823-94 635 818 Økonomisk levetid i år (eiendom) 25-33 år Avskrives ikke økonomisk levetid i år (andre drifts.midl.) 3 år Nedskrivning av eiendom foretas dersom bokført verdi er høyere enn eiendommens markedsverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt pr 31.12.2014, jfr. note 15. Årets reversering av nedskrivninger gjelder tilbakeføring av nedskrivninger på eiendommer som hadde en lavere markedsverdi enn bokført verdi I 2013, men som i 2014 har en høyere markedsverdi enn bokført verdi. Avgang i året gjelder salg av eiendommene Necom, Sanaderm og Rhonblick (alle I Tyskland) samt tomten Vendln I Frankrike. Tilgang består av noe påkostning på eiendommene Spaldingtor og Cergy-Etolle. RhOnblIck fikk ved slutten av året tilført en tomt gjennom realisering av pant. Tomten ble tilført med en verdi på BUR 417.000 og pantet ble realisert som følge av misligholdt husleie. Verdien er inkludert i både tilgang og avgang. Avgang vedørende "eiendom under utvikling" gjelder salg av ferdigstilte leiligheter og tomter i Jantar samt leiligheter og en større tomt i Polen (Ostrowska). Tilgang er utvikling av byggeprosjektet Stettin III Polen. All omregningsdifferanse I driftsmiddelnoten er justert mot anskaffelseskost. 'Note Egenkapital Alle tall i NOK Annen Innskutt Minoritets- Udekket tap/fond for Morselskap Aksjekapital Overkurs egenkapital interesser vurderingsforskj Sum IB 01.01.2014 6 695 563 859 915 708 838 830-156 848 914 559 545 394 Tilbakebetalt kapital -13 391 127-13391 127 Årets resultat -44 878 819-44 878 819 Sum EK 31.12.2014 6 695 563 859 915 695 447 704-201 727 732 501 275 449 Konsern IB 01.01.2014 6 695 563 859 915 708 838 830 34 739 558-242 721 525 508 412 343 Tilbakebetalt kapital -13391 127-13391 127 Omr.diff. valuta majoritet 27 870 994 27 870 994 Omr.dIff. valuta minoritet 2 743 046 2 743 046 Årets resultat -5 366 402-85 826 649-91 193 051 Sum EK 31.12.2014 6 695 563 859 915 695 447 703 32 116 202-300 677 180 434 442 206 REO konsernet hvor RE01 er majoritetseier med 93,6% avlegger sitt regnskap i euro og blir konsolidert inn i REOlved omregning til NOK. Det gir forskjellig verdi på EK fra en periode til en annen I takt med kursendring. I resultatregnskapet omregnes valuta etter kvartalsvis gjennomsnittskurs mens balansen rapporteres etter kursen siste dag i perioden. Dette gir avvik mellom periodens resultat og endring i EK og rapporteres i balansen under "omr.diff.valuta". Gjennomsnittskurs for året og kurs pr.siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v. 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse pr.31.12.2014 tilsvarer en endring i valutakurs på h.h.v. 7% og 7,8%. Realkapital European Opportunity Invest AS

Note 6 - Lønninger, honorarer m.m. Morselskap og konsern Morselskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Det er derfor ikke utbetalt lønn til daglig leder ettersom dette dekkes av denne avtalen. Selskapet har Ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Styrehonorar er kun blitt utbetalt til eksterne styremedlemmer. Dette gjelder styreformann Peer Christensen. Alle tall 1 NOK Morselskap Konsern 2013 2014 2014 2013 0 0 Lønn 951 454 1 099 849 50 000 50 000 Styrehonorar 602 084 611 540 7 050 7 050 Arbeidsgiveravgift 219 046 223 308 0 0 Andre ytelser 0 0 57 050 57 050 Sum lønnskostnader 1 772 584 1 934 697 0 0 Antall ansatte 31.12 2,00 2,00 0 0 Antall årsverk 1,05 1,05 100 850 178 354 Revisors revisjonshonorar (ex. MVA) 1 192 777 963 899 0 0 Revisors rådgivningshonorar (ex. MVA) 31 648 247 818 Note 7 Finansposter Annen finansinntekt Mor Konsern Agio - bankkonti og omregningsdifferanser fra annen valuta 1 393 261 783 Aglo på lån 0 7 068 966 Realisert valutasikring 0 2 280 799 1 393 9 611 548 Annen finanskostnad Disagio - bankkonti, omregningsdifferanser 0 14 378 133 Disagio på lån 0 1 264 Gebyr 0 204 Totalt 0 14 379 601.Note 8 7 Skatt Alle tall i NOK Morselskap Konsern 2013 2014 2014 2013 Grunnlag Betalbar skatt 20 654 509-44 878 819 Resultat før skattekostnad -86 224 648-44 966 159-23 690 232 42 151 468 Permanente forskjeller -76 985 995 0 0 0 Endring midlertidige forskjeller 0-10 106 273 0 0 Mottatt/avgitt konsernbidrag 0 0 0 0 Konsernposter 286 499-1 492 001 0 0 Anvendt fremførbart underskudd fra tidligere år 0-2 442 719-3 035 723-2 727 351 Skattepliktig Inntekt -162 924 143-59 007 153 0 0 Betalbar skatt 145 093 0 0 0 Skatteeffekt av konsernbidrag 0 0 0 0 Endring I utsatt skattefordel 4 823 310 24 227 445 0 0 Skattekostnad 4 968 403 24 227 445 Spesifikasjon av utsatt skattefordel I balansen 0 0 Midlertidige forskjeller knyttet til langsiktige utlån 0 0 0 0 Midlertidige forskjeller knyttet til valutasikring 0 0 0 0 Midlertidige forskjeller knyttet til aksjer 0 0 5 241 305 7 968 656 Skattemessig fremførbart underskudd -408 281 296-245 357 153 5 241 305 7 968 656 Grunnlag utsatt skattefordel -408 281 296-245 357 153 0 0 Utsatt skattefordel bokført 4 194 843 9 018 153 Det er kun bokført utsatt skattefordel for selskaper som har forventet fremtidig inntjening. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene (Jfr. konsernets regnskapsprinsipper). Realkapital European Opportunity Invest AS

Note - Bundne bankmidler: Morselskapet har ikke bundne bankmidler pr. 31.12.2014. For konsernet utgjør bundne midler NOK 4.103 (skattetrekkskonto). Note 10 Aksjonærforhold I morselskapet Morselskapet har 66.955.633 aksjer hver pålydende NOK 0,10. Samlet aksjekapital utgjør NOK 6.695.563. Morselskapets aksjekapital er ikke inndelt i aksjeklasser. Selskapet har 1.002 aksjonærer pr 31.12.2014 hvorav følgende 5 aksjonærer eier mer enn 1% av aksjekapitalen. Aksjonær Ant. aksjer Obligo RE Secondaries Ill AS 1 418 058 Otium AS 885 470 Obligo RE Secondaries Il AS 839 675 Fortuna Investeringsselskap AS 811 019 Tjelta Holding AS 682 278 Øvrige aksjonærer 62 319 133 Totalt antall aksjer 66 955 633 Eierandel 2,1 % 1,3 % 1,3% 1,2% 1,0% 93,1 % 100,0% Tidligere daglig leder/styremedlem Morten Kampli har en indirekte eierandel gjennom Disen Invest AS hvor han eier 54.911 aksjer Morten Kampli sluttet som daglig leder i Realkapital European Opportunity AS den 28.02.2015 og gikk samtidig ut av styret. Note 11 Andre driftskostnader Spesifisering av honorarer til fondsforvalter og andre nærstående parter: Alle tall 1NOK Fra andre Honorartype Mottaker Fra morselskap konsernselskap Totalt Fast rådgivningshonorar Obligo Investment Management AS 125 000 613 179 738 179 Variabelt rådgivningshonorar * Obligo Investment Management AS 1 979 617 2 405 320 4 384 937 Transaksjonshonorar Obligo Investment Management AS 750 441 750 441 Regnskap- og rapportering Obligo Real Estate AS 345 000 885 965 1 230 965 Regnskapsføring Obligo Real Estate AS 13 438 21 706 36 144 Porteføljehonorar Distributører 778 214-778 214 3 241 269 4 676 611 7 917 880 Spesifikasjon av honorarer til konsernets eiendomsforvaltere og tjenesteytere utenfor Norge: Eiendomsforvaltning DTZ Asset management, Frankrike 984 557 Eiendomsforvaltning Pamera 1 254 297 Elendomsforvaltning Lorenshill, Polen - REO 618 755 Eiendomsforvaltning Lorenshill, Polen - REO Il 1 724 899 Elendomsforvaltning Lorenshill Magnus Issakson, Polen - REO 122 042 Elendomsforvaltning Lorenshill Magnus Issakson, Polen - REO II 1 738 362 Rådgivning Property Partners 745 670 Verdivurdering CBRE 105 271 Regnskap franske eiendommer Denjean 246 802 Regnskap tyske eiendommer Saarlåndische Steuerber.gesellschaft mbh, Tyskland 481 139 Regnskap Luxembourg GT Flducialres, Luxembourg 640 241 Juridisk honorar Norton Rose 86 533 Juridisk honorar Arendt & Medernach 84 970 Juridisk honorar Mannheimer Swartling 11 973 Juridisk honorar CGW 461 854 Juridisk honorar Fairway 83 549 Juridisk honorar Cohen 6 684 Juridisk honorar Namixis 16 292 Juridisk honorar Themesis 6 726 9 420 616 *) For å sikre tilfredsstillende ledelse av konsernets pan-europelske virksomhet er to medarbeidere fra selskapets rådgivere I Obligo deltidsansatte i ett av konsernets Luxembourg-baserte selskaper. Lønn utbetalt direkte til medarbeidere fra REO er trukket fra i rådgivningshonoraret til Obligo Investment Management AS. Note 12 - Cash Pool Konsernets totale "cash pool" utgjør NOK 7.579.247 og er sum av selskapenes respektive saldoer i oversikten nedenfor. NOK REO Spaldingtor Sari -11 259 339 REO Necom Centre Sarl 88 408 REO Klinik Holdings Sari 235 943 REO Hamburger Alle Sari -4 806 REO Rhoenblick San l 21 670 REO Sanaderm Sarl 303 623 REO AS 36 300 189 REO Yarovche Sarl -2 703 236 REO Vendin Sarl 341 373 REO Aire San l -573 100 REO Carentan Sari 929 540 REO Cergy Etoile Sarl -11 793 588 REO Amadeus Sari -2 899 266 REO Stettin Sarl -600 969 REO Green H-Park Sari 7 419 Logirex developement San l -16 055 REO Holding Lux Sarl -202 350 REO Invest Sarl -596 208 Totalt 7 579 247 Realkapital European OpportunIty Invest AS

Note 13- Lån Langsiktig lån Selskap Realkapital Stettin II SP ZOO (I) Eiendom finansiert Piastow Rente pr 31.12 5,11 % Rente type Fast Forfall 30.06.2021 Covenant LTC 50% Lån pr 31.12.14 Lån pr 31.12.13 0 83 822 980 0 83 822 980 Kortsiktig lån Eiendom Lån pr Lån pr Selskap finansiert Rente pr 31.12 Rente type Forfall Covenant 31.12.14 31.12,13 Realkapital Stettin il SP ZOO (I) Piastow 5,11 % Fast 30.06.2021 LTC 50% 94 711 148 0 Realkapital Stettin II SP ZOO (li) Piastow 3,38% Flytende 31.12.2015 LTC 50% 31 497 406 0 Realkapital Stettin Il SP ZOO (III) Piastow 1,73% Flytende 30.12.2015 n/a 1 675 131 0 Realkapital Stettin SP ZOO Ostrowska 5,60 % Flytende Open n/a 0 836 079 Realkapital European Opportunity AS Cergy Etolle 6,65 % Flytende 30.06.2014 Ingen 0 99 999 998 127 883 685 100 836 077 Lån i Stettin Il SP Zoo (I) - flytende rente (3 mnd. Euribor +3,1%). Dette er et langsiktig lån vedrørende nytt forretningsbygg i Stettin, Polen. Overkurs på IRS hedge utgjør EUR 156.573 (Inkludert). Bygget er planlagt ferdigstilt sommeren 2015. Selskapet var ved årsskiftet i brudd med lånebetingelsene grunnet negativ egenkapital I det polske datterselskapet. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 millioner fra gjeld til egenkapital. Oppnådd LTC er 0,36 (covenant krav 0,50) Oppnådd LTV er 0,29 (covenant krav 0,50) Oppnådd DSCR er 1,59 (covenant krav 1,00) Lånet i Stettin II SP ZOO (li) - flytende rente (3 mnd Euribor + 3,3 %). Dette er et byggelån vedrørende nytt forretningsbygg I Stettin, Polen. Selskapet var ved årsskiftet i brudd med lånebetingelsene grunnet negativ egenkapital i det polske datterselskapet. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 millioner fra gjeld til egenkapital. Oppnådd LTC er 0,12 (Covenant krav 0,50) Oppnådd ICR er 10,58 (Covenant krav 1,25) Oppnådd Projected ICR er 9,44 (Covenant krav 1,00) Lånet i Stettin II SP ZOO (III) - flytende rente (3 mnd Euribor + 1,65 %). Dette er et MVA-lån vedrørende nytt forretningsbygg i Stettin, Polen. Lånet i Realkapital Stettin SP Zoo er lån fra Lorenshill SP Zoo - flytende rente (1 mnd. Wibor + 3,0%). Innfridd i 2014 Lån i Realkapital European Opportunity AS - flytende rente (3 mnd. NIBOR + 5,0%). Dette var et obligasjonslån som ble innfridd i 2014 *) LTC = Loan To Cost **) DSCR=Debt Service Coverage Ratio Note 14 - i 5egki_å!ilikijiri~sjcv til andre,kobs:6?hfielskap Alle tall i NOK Lån pr Lån pr Låntaker Betingelser Renter 31.12.14 31.12,13 Realkapital European Opportunity AS 3 mnd. Nibor +3 1 046 366 0 25 403 839 Lånet ble innfridd i slutten av 2014. Lånet besto av skyldig konsernbidrag som var gitt fra Realkapital European Opportunity AS til Realkapital European Opportunity Invest AS for regnskapsåret 2009. 'Nøt 15 Verdivurdering eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av konsernets eiendommer pr. 31.12.2014. Verdivurderingene er gjennomført av selskapene Savills og CB Richard Ellis som er to av verdens ledende selskaper på området. Etter vurdering er det gjort ytterligere nedskrivinger på eiendommen Cergy Etoile basert på indikativt bud fra potensiell kjøper, og eiendommene Stettin og Stettin Nordic House basert på forventet rabatter som må gis ved salg, For eiendommene Aire og Yarovche er det er gjort egne vurderinger basert på små gjenverende restverdier. Eiendommer med en taksert verdi som er lavere enn bokført verdi er nedskrevet til taksert verdi i konsernregnskapet. Eiendommer med en høyere taksert verdi enn bokført verdi er ikke oppskrevet. Taksert verdi av konsernets eiendommer med tilhørende bokførte verdier og nedskrivninger er som følger: Alle tall 1 NOK Akk. Taksert verdi Bokført verdi /krets nedskrivning Bokført verdi Merverdi ifht Eiendom Beliggenhet 31.12.2014 før. nedskr. verdijustering 31.12.2014 etter. nedskr. bokført verdi Necom Center Tyskland 0 0-81 425 082 0 0 0 Spaldingtor Tyskland 130 848 520 115 992 568 140 527 0 115 992 568 14 855 952 Sanaderm Tyskland 0 0-35 666 252 0 0 0 Rhonblick Tyskland 0 0-30 957 359 0 0 0 Cergy-Etoile Frankrike 103 919 750 119 879 537 969 616-15 959 787 103 919 750 0 Aire Frankrike 6 777 375 41 244 655 0-34 467 280 6 777 375 0 Vendin Frankrike 0 0-64 636 214 0 0 0 Jantar Slovakia 3 271 213 6 354 783-16 987 030-3 083 570 3 271 213 0 Stettin Polen 17 143 171 18 284 752-47 119 447-1 141 582 17 143 171 0 Stettin Il Polen 321 699 400 230 836 337 48 832 279 0 230 836 335 90 863 063 Stettin Nordic H. Polen 1 730 652 2 025 025-1 115 863-294 373 1 730 652 0 585 390 082 534 617 658-227 964 825-54 946 592 479 671 065 105 719 015 Note 16 Forpliktelser, garantier Realkapital European Opportunity AS har stilt en garanti for kostnadsoverskridelser på byggeprosjektet Stettin Il (Piastow) i Polen. Garantien pr. 31.12.14 er på MEUR 3,0. Samme garanti var pr. 31.12.2013 på MEUR 1,9. økningen skyldes byggestart og oppføring av bygg B og C. '.Note 17 Generelt Styret fattet vedtak om fremleggelse av regnskapet for 2014 i styremøte mandag 13.04.14. Realkapital European Opportunity lavest AS