OPPDRAG HEISTAD SENTRUM ADRESSE Pans veg/breviksvegen MATRIKKELNUMMER Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune OPPDRAGSNUMMER 125227 DATO 17.02.2014
Side 2 av 12 OPPDRAG HEISTAD SENTRUM ADRESSE Pans veg/breviksvegen MATRIKKELNUMMER Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune HJEMMELSHAVER Porsgrunn kommune DATO 17.02.2014 MANDAT Etter anmodning fra eier Porsgrunn kommune v/porsgrunn Utvikling AS v/kjell Arne Lunde har OPAK v/ Øystein Dieseth 04.02.014 besiktiget ovennevnte eiendom for å utarbeide en verdivurdering. Eiendommen består av et en større eiendom med tre påstående bygg, Heistad barneskole (to bygg) og Heistad eldresenter. Det foreligger rivingstillatelse for alle bygg, som i dag ikke er i bruk. Eldresenteret forutsettes flyttet. Eiendommen er hovedsakelig regulert til kombinert boligbebyggelse og sentrumsbebyggelse. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med eventuelt salg av eiendommen. Mandat: Porsgrunn utvikling AS har etablert et selskap, Heistad Utvikling AS, som skal eie og utvikle eiendommen Heistad gamle barneskole. Eiendommen er ca. 20 daa. OPAK skal verdivurdere eiendommen med forslag til reguleringsplan lagt til grunn. Påstående bebyggelse i form av blant annet en skole skal forutsettes revet og at Heistad Utvikling AS dekker rivekostnadene. DOKUMENTER / OPPLYSNINGER Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Utkast til salgsoppgave, udatert Detaljreguleringsplankart, datert 22.11.2013 Reguleringsplan for Heistad Sentrum, datert 22.11.2013 Boligmarkedsanalyse utarbeidet av Prognosesenteret, datert august 2012 Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr. 04.02.2014 Kommuneplan for Porsgrunn Befaringen: Befaringsdato 04.02.2014 Fra oppdragsgiver Kjell Arne Lunde Fra andre Øystein Dieseth
Side 3 av 12 FORUTSETNINGER: Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn At Heistad Utvikling AS dekker rivekostnadene BELIGGENHET Eiendommen er beliggende på Eidangerhalvøya i Heistad «sentrum», ca. 9 kilometer fra Porsgrunn sentrum, ikke langt fra E18. Omkringliggende bebyggelse er noe næringsbebyggelse med et mindre kjøpesenter, en bensinstasjon og forøvrige boligbebyggelse. Et nyere leilighetsprosjekt ligger vis a vis eiendommen, for øvrig er det etablert boligbebyggelse i form av hovedsakelig eneboliger. Befolkningsutviklingen på Heistad er ca. 0,9 % per år, i Porsgrunn 0,65 % og i Grenlandsområdet med 0,4 % vekst per år. Fra overlevert Planbeskrivelse er følgende hentet: «I fylkesdelplanen regnes Heistad som et bydelssenter som skal betjene nærmere 6000 innbyggere. Innenfor handelsomlandet til Heistad bydelssenter ligger også Skjelsvik lokalsenter som betjener omkring 3000 innbyggere. Det er glidende overganger mellom Skjelsvik og Heistad lokalsenter. Som lokalsenter kan man si at Heistad betjener omkring 3000 innbyggere etter tall fra 2007. Med en forventet befolkningsvekst på omkring 1 % kan man planlegge ut i fra at lokalsenteret skal betjene minst 4000 personer i en fremtidig situasjon (ca. 2020). Som bydelsenter betjener Heistad langt flere personer, opp til 7000 i 2020, dersom man regner med hele Brattås/Skjelsvik-området». Beliggenheten er vist på kart fra Gulesider.no nedenfor, hvor eiendommen er markert: Heistad sentrum Det er kort vei til offentlig kommunikasjon som er med buss. Fra perioden 2010 og frem til 2014 er det i følge Boligmarkedsanalysen oppført, eller planlagt oppført i snitt 22 leiligheter per år. I toppårene 2004-2007 ble det oppført fra 81 til 171 leiligheter per år. Dette tilsier at antall leiligheter som bygges i Porsgrunn kommune har sunket betraktelig de senere årene. Med et maks antall boliger i det vurderte prosjektet på 283, vil det tilsi en salgsperiode på i underkant 13 år før alle boligene var solgt. Dette er forutsatt at det selges i snitt 22 leiligheter i Porsgrunn i året i perioden og at alle nye boliger i Porsgrunn selges i det vurderte prosjekt.
Side 4 av 12 Fremtidig boligbehov er i analysen for Porsgrunn stipulert til ca. 80 leiligheter i året, dvs. det er rom for økning basert på forventet økt etterspørsel. Det vurderte prosjekts størrelse vil likevel kunne være en utfordring. PLANSTATUS Kommuneplan Planområde Porsgrunn Tidsperiode 2007-2017, revideres i 2014 Vedtaksdato 2007 Formål for vurdert eiendom Senterområde- nåværende og fremtidig, og offentlig bygning nåværende Kommentar Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde Hestad sentrum (forslag til reguleringsplan) Vedtaksdato 22.11.2013 Formål for vurdert eiendom Kombinert boligområde, Sentrumsbebyggelse og park Grad av utnytting Forslag til utnyttelse er vist under. Spesielle reguleringsforhold Rekkefølgebestemmelser Antikvariske forhold Ingen kjente Kommentar
Side 5 av 12 Nedenfor er vist foreslått utnyttelse av eiendommen iht. forslag til reguleringsplan. Dette er lagt til grunn i verdivurderingen: Nedenfor er vist utsnitt av reguleringskartet, hvor den vurderte eiendom er markert:
Side 6 av 12 Fordelingen av bruk av eiendommen er tenkt som følger: TOMTEN Beskrivelse Areal i hht. Infoland, m² Areal i hht. oppdragsgiver, m² 20 000 Areal i denne vurderingen, m² 20 000 Antall parkeringsplasser ute Ukjent Antall parkeringsplasser inne Ukjent Vei, vann og avløp Offentlig Kommentar Bygge område består i flg. oppdragsgiver av ca. 16,4 daa bebyggbart og 3,8 daa parkområde. Tomten er vist på kartet hentet fra Norgeskart og med omtrentlig tomtegrense markert av OPAK:
Side 7 av 12 TOMTENS POTENSIALE Basert på forslag til ny reguleringsplan kan tomten bebygges med følgende gulvareal, m² BTA eller BRA: Tomtens netto areal, m² 16,4 daa (av totalt 20 daa) Utnyttelsesgrad Påregnelig utnyttelse, m² gulv Totalt 30 072 hvorav 25 470 m² BRA bolig og 4 500 m² BRA næring. Faktisk utnyttelse i dag, totalt m² gulv Dagens bebyggelse på eiendommen er opplyst å være 4 150 m². Potensiale utover eks. bebyggelse, m² gulv Eiendommen skal vurderes med bebyggelsen revet og med potensiale iht. forslag til reguleringsplan. Kommentar Dagens bebyggelse forutsettes revet. Rivekostnad er beregnet til ca. kr 600 per m² BTA, noe som gir en rivekostnad på Ca. kr 2 500 000. Dette er hensyntatt i verdiberegningen. TOMTENS/POTENSIALETS VERDI Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere, utenfor pressområder lavere. For boligarealene er følgende lagt til grunn: OPAK har vært i kontakt med lokale utviklere som melder om et tregt marked med lite salg av boliger og med flere nye prosjekter som midlertidig er lagt på is. Et nærliggende prosjekt, Heistad brygge, er i følge Inter Eiendom lagt på is på grunn av for høyt prisnivå. Prisene i dette prosjektet hadde et snitt på kr 45 000 per m² BRA. En av de andre kontaktede aktørene, Skien Boligbyggerlag, har nylig kjøpt en større sentralt plassert tomt, Lekelandstomta i Skien, med et potensiale på ca. 280 boliger. Tomten er tenkt utviklet over 10 år. Kjøpesummen var kr 22 000 000, dvs. ca. 80 000 per enhet. Tomtestørrelsen er ca. 27 daa.
Side 8 av 12 Tomtebelastningen per enhet ligger i følge utviklerne vanligvis i spennet mellom kr 100 000 til 300 000 per enhet, men varierer mye avhengig av prosjektets størrelse og beliggenhet. Enkelte prosjekter med meget god beliggenhet har tomtepriser opp mot kr 400 000 per enhet. I følge flere av aktørene har de sener års økte byggekostander medført at betalingsviljen og evnen ved kjøp av tomter er mindre i dag enn tidligere. Differansen mellom salgspriser og byggekostnad inkludert fortjeneste har sunket betraktelig, da det er en begrensing i hva den enkelte kjøper kan betale. Det er en tett sammenheng mellom salgsprisen på eneboliger og leiligheter, dvs. at eldre mennesker ikke ønsker å låne penger ved kjøp av leilighet etter salg av egen enebolig. I flg Boligmarkedsanalysen utarbeidet av Prognosesenteret ligger kjøpsevnen i 2012 i Porsgrunnsområdet i intervallet 2,7 2,9 MNOK og gjennomsnittlig kjøpesum for brukte eneboliger i intervallet 2,1-2,3 MNOK. Mange nye boliger, spesielt leiligheter, ligger i en prisklasse betydelig over kjøpsevnen. Antallet potensielle kjøpere vil derfor være færre ved salg av boliger i prisklasser over 2,9 MNOK. Leiligheter utgjør i Porsgrunn den største andelen av byggeaktivitetene de siste 10 årene. Boligbehovet i Porsgrunn de neste fem årene tilsier at det vil være størst etterspørsel etter leiligheter også i tiden fremover. Kvadratmeterprisene for nye leiligheter i området i dag ligger fra kr 35 000 per m² S- BRA og opp mot kr 50 000 per m² S-BRA. Totalprisene for leiligheter ligger i størrelsesorden kr 2,5 til 4 MNOK, dvs. over kjøpsevnen i området. Dette tilsier et marked med få kjøpere og lite omsetninger. I denne vurderingen har vi derfor valgt å legge til grunn en noe mer nøktern prising av leiligheter da dette etter vår vurdering vil kunne øke interessen i markedet og dermed salgstakten. Et annet eksempel på en tomtesalg er Porsgrunn kommune som nylig solgte (i 2012) et tomteområde på ca. 10 daa, Ravneveien tomteområde, for 5,3 MNOK. Tomteområdet er senere opparbeidet og det er dag 13 tomter til salgs. Disse videreselges i dag for ca. kr 800-900 000 per tomt. Vi velger som utgangspunkt å legge til grunn en salgspris per m² S-BRA på kr 40 000 i denne vurderingen. Dette gir en salgsverdi for en leilighet på 70 m² på ca. kr 2 800 000, noe som ligger innenfor betalingsevnen i området. Totalverdi av boligdelen av prosjektet ved ferdigstillelse blir dermed: Kr 40 000 x 25 470 m² = ca. kr 1 000 000 000. Hvis vi legger til grunn en grunneierandel på 5 % gir dette en tomteverdi på 50 MNOK (1 000 000 000 * 0,05). Tomtebelastningen blir: Kr 50 000 000/ 25 470 m² = kr 1 963 per m² S-BRA, som rundes opp til kr 2 000 per m² S-BRA. Velges det å beregne tomteverdien ved hjelp av tomtebelastning per m² BRA legger vi til grunn følgende: Salgspris kr 40 000 per m² S-BRA. Hensyntatt en differanse på 20 % mellom S-BRA og BTA gir dette en salgspris per m² BTA på kr 32 000 per m² BTA. Byggekostnad per m² BTA inkludert fortjeneste vurderes å ligge i størrelsesorden kr 31 000 per m² BTA, dvs. en tomtebelastning per ² BTA på: Kr 32 000 31 000 = kr 1 000. Dette utgjør kr 1 200 per m² S-BRA forutsatt en differanse på 20 % mellom BTA og S-BRA. De to beregningsmetodene gir en tomtebelastning per m² S-BRA på henholdsvis kr 1 200 og 2 000. Snitt blir kr 1 600 per m². Dette legges til grunn i vurderingen for boligdelen.
Side 9 av 12 For næringsarealene er følgende lagt til grunn: Det er etter vår vurdering en begrensing i antall potensielle leietakere til næringslokaler i et område som Heistad. Dette begrenser dermed leienivået. Det er allerede, blant annet, etablert to matvarebutikker, en bensinstasjon og en blomsterbutikk like ved den vurderte eiendom. Vi har valgt å legge til grunn et nøkternt leienivå per m²/år for forretningslokalene: Leie per m²/år snitt: kr 1 500 Ledighet/eierkostnad: 8 % Yield: 9 % Dette gir: Kr 1 500 x 0,92 = kr 1 380 Kr 1 380 x 100/9= kr 15 333 Salgsverdi forretningslokaler er vurdert avrundet opp til kr 15 500 per m². Byggekostnad for enkle forretningslokaler vurderes å ligge i størrelsesorden kr 15 000 per m² BTA Tomtebelastning blir dermed: kr 15 500 kr 15 000= kr 500 per m² BTA. Konklusjon: For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere potensialets verdi basert på tomtebelastning og ikke basert på verdi pr. m² netto tomt: Tomtebelastning, kr / m² BTA gulvareal Kr 1 600 S-BRA for bolig og kr 500 for forretning. Påregnelig gulvareal, m² BTA 29 970, se tabell under. Verdi = tomtebelastning x gulvareal = kr Se tabell under. Område Boligareal Næring Tomtebel. B Tomtebel. N Verdi BKS 1 3 240 1 600 5 184 000 SE 1 10 170 2 500 1 600 500 17 522 000 SE 2 810 1 600 1 296 000 SE 3 5 310 2 000 1 600 500 9 496 000 SE 4 5 940 1 600 9 504 000 PRK 1 0 Torg 0 Sum 25 470 4 500 43 002 000 Det er tatt hensyn til at tomtebelastningsgrepet er vurdert iht. m² BTA (brutto gulvareal) og tomteutnyttelsen er i m² BRA (bruksareal).
Side 10 av 12 Fotos Nedenfor et vist fotos av eiendommen:
Side 11 av 12 MARKEDSFORHOLD Markedet for den vurderte tomt til å være forholdsvis noe vanskelig på grunn av antall boliger. Eiendommen ligger i et etablert område med et mindre kjøpesenter like ved eiendommen. Dette, sammen med nærhet til sjø, trekker verdien opp. At de fleste leilighetene som selges i området i dag ligger i øvre prisklasse kan tyde på at det er en overetablering av leiligheter i øvre prissjikt. Skal man lykkes med utvikling av en eiendommen av denne størrelsen i et begrenset lokalmarked er man avhengig av å treffe markedet med riktig prisede boliger. Det kan tyde på etablering av leiligheter i et lavere prissjikt, godt innenfor betalingsevnen i området, vil ha større sjanse for å lykkes. Størrelsen på eiendommen og antall boliger vil etter vår vurdering være begrensende i forhold til antall kjøpere. Mange av leilighetene i øvre etasjer vil få god utsikt mot sjø og det vil med all sannsynlighet være mulig å differensiere prisene i prosjektet. Det er også tenkt etablert et torg på eiendommen, som kan bli et samlingspunkt på Heistad. Dette vil øke attraktiviteten for både bolig- og næringslokalene som skal etableres på eiendommen. I utgangspunktet oppnås det lave leier for næringslokaler med denne type beliggenhet og det er allerede etablert to matvarebutikker nær eiendommen. Vi har derfor vurdert næringsdelen av prosjektet til å ha lav verdi. Med en forventet etterspørsel etter nye boliger i kommunen på i størrelsesorden 80 nye boliger per år, kan mye tyde på at konsept og sammensetning av type leiligheter vil bli viktig. Antall leiligheter kan bli en utfordring og vi vurderer sjansen for å lykkes best om prosjektet deles opp i etapper. At det er en stor andel eneboliger i området samt en høy andel eldre innbyggere kan tilsi at etterspørselen etter leiligheter på sikt kan øke. Verdien av eiendommen er i utgangspunktet vurdert til totalt ca. 43 MNOK, men vi har valgt å trekke i fra en prosentsats basert på at en utvikling av prosjektet vil gå over mange år. For kjøper er det forbundet med en stor grad av risiko og kjøpe en eiendom som skal utvikles over lang tid. Dette skyldes hovedsakelig risiko forbundet med markedsutviklingen for boliger i Grenlandsområdet generelt og på Heistad spesielt. SALGSVERDI Vi har i vurderingen av salgsverdi vurdert verdien som om hele kjøpesummen blir betalt ved kjøp og ikke tatt hensyn til eventuelle avtaler om betaling av deler av kjøpesum ved kjøp og resten etter hvert som boligene selges. Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Vi har i dette prosjektet vurdert et fratrekk i verdien på 50% basert på et det skal utvikles og selges et stort antall boliger i et forholdsvis begrenset lokalmarked. Salgsverdien er derfor justert ned med 50 % fra 43 MNOK til 21,5 MNOK. Den vurderte salgsverdien utgjør dermed ca. kr 75 000 per boligenhet, ikke hensyntatt den verdimessige mindre næringsandelen i prosjektet.
Side 12 av 12 Eiendommens salgsverdi, med eksisterende bebyggelse revet og ledig for kjøper, er vurdert til: Verdi kr 21 500 000 - Rivekostnad kr 2 500 000 Salgsverdi kr 19 000 000 SALGSVERDI KR 19 000 000 Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt 19 000 000 20 000 950 Oslo, 17.02.2014 for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder/takstmann oppdragsansvarlig Egenkontroll Sidemannskontroll Dato 17.02.2014 Init. ØD Dato 17.02.2014 Overordnet kontroll Init. JB Dato Init. Distribuert til Porsgrunn Utvikling AS v/kjell Arne Lunde