Arkitekturlaboratoriet AS Erik Olav Marstein Vår dato: 12.11.2014 Vår ref.: 200705294-7 Arkiv: 323 Deres dato: 31.10.2014 Deres ref.: Saksbehandler: Kristin Ødegård Bryhn 1 NVEs innspill ved varsel om oppstart - Detaljregulering felt B3 Jessheim vest - GBnr 132/242 m.fl. - Ullensaker kommune, Akershus Vi viser til oversendelse datert 31.10.2014. Områder med marine avsetninger kvikkleire Planområdet befinner seg i et område med tykke havavsetninger (jf NGUs løsmassekart, www.ngu.no). Før det planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i alle områder med marin leire må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Om det avdekkes kvikkleire i et område må geoteknisk ekspertise vurdere hele kvikkleiresonen. En geoteknisk utredning i forbindelse med reguleringsplan skal utrede reell fare og nødvendige risikoreduserende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for bebyggelsen, og skal inneholde en dokumentasjon av områdestabiliteten jf. NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar (revidert 22.05.2014) og NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. Det må framgå av utredningen at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og permanent. Eventuelle risikoreduserende tiltak må beskrives, virkningen av dem dokumenteres og de må innarbeides i reguleringsplanen. Det er verdt å merke seg at nødvendige risikoreduserende tiltak kan vise seg å måtte gjennomføres utenfor det området som skal reguleres. Sikkerhetsnivå er gitt i byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-3 Sikkerhet mot skred - med veiledning. En nærmere geoteknisk analyse av planområdet må utføres av en geoteknisk fagkyndig. Kriterier og prosedyre for geoteknisk utredning går fram av NVEs veileder 7/2014. Dersom det viser seg at det er en faresone her skal denne avmerkes som hensynssone på plankartet jf. pbl 12-6, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. Nødvendige sikringstiltak må reguleres inn. E-post: nve@nve.no, Postboks 5091, Majorstuen, 0301 OSLO, Telefon: 09575, Internett: www.nve.no Org.nr.: NO 970 205 039 MVA Bankkonto: 7694 05 08971 Hovedkontor Region Midt-Norge Region Nord Region Sør Region Vest Region Øst Middelthunsgate 29 Vestre Rosten 81 Kongens gate 14-18 Anton Jenssensgate 7 Naustdalsvn. 1B Vangsveien 73 Postboks 5091, Majorstuen 7075 TILLER 8514 NARVIK Postboks 2124 Postboks 53 Postboks 4223 0301 OSLO 3103 TØNSBERG 6801 FØRDE 2307 HAMAR
Side 2 Våre retningslinjer NVE 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar og vår veileder NVE 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred, ligger tilgjengelig på www.nve.no/arealplan, og vi ber om at disse legges til grunn i det videre planarbeidet. Med hilsen Paul Christen Røhr fung. regionsjef Kristin Ødegård Bryhn seniorrådgiver Dokumentet sendes uten underskrift. Det er godkjent i henhold til interne rutiner. Kopi: Ullensaker kommune
Arkitekturlaboratoriet AS ( a-lab ) Postboks 458 Skøyen 0213 OSLO Postadresse: Postboks 4350 NO- 2308 Hamar postmottak@jbv.no Sentralbord: 05280 Org. Nr.: 971 033 533 MVA Henvendelse til: Trine-Marie Molander Fjeldstad Dato: 12.11.2014 Tlf.: 97191099 Saksref.: 201406798-2 Faks: Deres ref.: 2007/2685 E-post: moltri@jbv.no Vedlegg: Bankgiro: 76940501888 jernbaneverket.no Ullensaker kommune, reguleringsplan for Jessheim vest B3 - varsel om igangsatt planarbeid, uttalelse Jernbaneverket viser til brev datert 31.10.2014 i ovennevnte sak. Varslet planavgrensning berører ikke jernbanefaglige interesser og Jernbaneverket har derfor ingen merknader til varsel om igangsatt planarbeid. Vi ber imidlertid om å bli informert dersom det gjøres endringer i planvarselet. Jernbaneverket ønsker lykke til med planarbeidet. Med hilsen Ragnhild Lien seksjonssjef Plan og teknikk, offentlig plan og forvaltning Dokumentet er godkjent elektronisk Trine-Marie Molander Fjeldstad senioringeniør Plan og teknikk, offentlig plan og forvaltning Kopi til: Ullensaker kommune 201406798-2 Side 1 av 1
A-lab Arkitekter AS Drammensveien 130 0277 OSLO Tordenskioldsgate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: Deres dato: 31.10.2014 Vår ref.: 2014/21376-2 M-NA Saksbehandler: Mads Jørgen Lindahl Direktetelefon: 22 00 36 74 Dato: 24.11.2014 Ullensaker kommune - Jessheim vest - B 3 - Romsaas - gbnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275- Uttalelse til varsel om igangsatt detaljregulering - Fylkesmannens uttalelse Vi viser til brev fra A-lab Arkitekter AS av 31.10.2014. Fylkesmannens rolle i planprosessen er å formidle overordnede føringer innenfor våre fagområder og se til at nasjonale og regionale mål og retningslinjer blir ivaretatt i planarbeidet. Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har vi ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som for øvrig skal vurderes og ivaretas i planen, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 10. april 2014 (www.fmoa.no, under plan og bygg, arealforvaltning ) samt Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging av 24.6.2011 (www.planlegging.no). Med hilsen Jostein Meisdalen rådgiver Mads Jørgen Lindahl rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Akershus fylkeskommune Postboks 1200 Sentrum 0107 Oslo Ullensaker kommune Postboks 470 2051 Jessheim
A - lab Arkitekter as Drammensveien 130 0277 Oslo Deres referanse: Erik Olav Marstein Oslo, 27.11.2014 Vår referanse: ALH/JB Innspill til oppstart av planarbeid for felt B3, datert 31.10.2014 Det vises til mottatt varslingsbrev sendt Host J essheim AS v// Gisle Tangenes samt møte 26.11.2014. Host Jessheim har engasjert Logg Arkitekter til å se på muligheten for en utvikling av sin eiendom (felt F1) vest for aktuelle planområde. Tiltakshaver ha r tanker om å etablere en ekstremsporthub med fokus på fallskjermhopping og tilsvarende aktiviteter på sin eiendom. Det er arbeidet med e t konsept hotell med en vindtunnel som hovedattraksjon, arealer til tjenesteyting o g virksomheter knyttet til ekstremsportmiljøet samt boliger plassert på den sydlige delen av feltet. I den sammenheng var det ønskelig fra vår side å avholde et møte for å redegjøre for våre planer slik at forslagstiller var innforstått med hvilke forutse tninger som foreligger for vår t felt. Vi ønsker ikke at de respektive planer for begge feltene skal være til hinder for hverandre, men derimot kunne bidra til en positiv synergieffekt og muliggjøre en samlet utvikling av et område med flere positive bidra g til nærområdet og bydelen. Hovedadkomst til feltet inn fra Romsaas Allé går parallellt med planområdet. Det må tas sikte for trafikk både til næringsdel og fremtidig boligdel langs den planlagte boligbebyggelsen lagt mot nordvest på felt B3. Hotellet pl anlegges med aktiviteter som medfører noen andre høyder enn gjeldende bebyggelsesplan viser. Dette gjelder i første omgang i nordvestre hjørne av feltet. Vi anser at inndelingen med en næringsdel mot nord og boligdel mot sør også vil være fordelaktig i f orhold til planområdet. Å kunne se på en videreføring av boligkonseptet på planområdet innover felt F1 og en sammenkobling av grønt arealene som planlegges for F R 4 og FR3 kan være positivt for området. En høyere bebyggelse i randsonen på felt F1 mot omkring liggende veier vil bidra positivt til støyskjerming for boligbebyggelsen på felt B3. P å vegne av Host Jessheim AS Med vennlig hilsen LOG G ARKI TE KTE R LOG G ARKI TE KTE R www.logg.no Dalsbergstien 22 D N - 0170 Oslo E post@logg.no T +47 23 36 57 00 Kontonr. 150339 62263 Org.nr. 979 663 633
SENTRALADMINISTRASJONEN Arkitekturlaboratoriet AS Drammensveien 130 0277 OSLO Att. Erok Olav Marstein Vår saksbehandler Vår dato Vår referanse (oppgis ved svar) Benedicte Søgnen Bendiksen 28.11.2014 2014/11594-7/127757/2014 EMNE L12 Telefon 22 05 56 22 Deres dato 31.10.2014 Deres referanse Ullensaker kommune - Jessheim Vest B3 - Detaljregulering - Uttalelse Det vises til oversendelse datert 03.11.14 av varsel om igangsatt reguleringsarbeid i henhold til plan- og bygningsloven 12-8. Formålet med planen er å detaljregulere hele området til boligformål der det legges til rette for rekkehusbebyggelse på mellom 2-3 etasjer. I den gjeldende bebyggelsesplanen for B3, vedtatt 29.11.10, er planområdet avsatt til boligformål med blokkbebyggelse med etasjehøyder mellom 3-5 etasjer. Nytt planforslag medfører dermed en reduksjon av byggehøyder og utnyttelse fra dagens bebyggelsesplan. Ny bebyggelsesstruktur består av ca. 80 rekkehus sammenstilt i tun/kvartalstun. Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen har følgende merknader til varselet: Viktige regionale interesser Samordnet areal- og transportplanlegging Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er under arbeid. Planarbeidet har som mål å bidra til et bærekraftig utbyggingsmønster og transportsystem. Planprogrammet, som nå er ute til høring, fastsetter at hovedutfordringen knyttet til areal- og transportplanlegging er å redusere det totale reisebehovet gjennom et mer areal- og transporteffektivt utbyggingsmønster, og øke andel reiser som skjer med gang-, sykkel- eller kollektivtransport. Området ligger i relativ nær tilknytning til Jessheim sentrum, som innehar et godt kollektivtilbud. Fylkesrådmannen mener det er viktig å legge opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i det regionale planarbeidet. Fylkesrådmannen anbefaler dermed at blokkbebyggelse med mellom 3-5 etasjehøyder videreføres. For forhold som gjelder fylkesvei viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst. Parkering Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk. Dette er særlig viktig for arbeids- og kundeintensive virksomheter, som genererer et stort transportbehov. Postadresse Besøksadresse Telefon Org. nr - juridisk Postboks 1200 sentrum Schweigaardsgt 4, 0185 Oslo (+47) 22055000 NO 958381492 MVA 0107 OSLO E-post Fakturaadresse Telefaks Org. nr - bedrift post@akershus-fk.no Pb 1160 Sentrum, 0107 Oslo (+47) 22055055 NO 874587222
Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse er strenge. Fylkesrådmannen vil også anbefale at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering (sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangspartiet). Automatisk fredete kulturminner Området er tidligere regulert. Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner i planområdet. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 anses som oppfylt. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Vi har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Barn og unges interesser Fylkesrådmannen viser til byplan Jessheim, hvor det vises til RPR for å styrke barn og unges interesser. Det forutsettes at dette følges opp på en tilfredsstillende måte i det videre arbeidet. Fylkesrådmannen vil dermed minne om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Her fremholdes i pkt 5: Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Fylkesrådmannen vil anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Fylkesrådmannen vil anbefale at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Universell utforming Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven 1-1, og 12-7 nr. 4, som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner. Fylkesrådmannen forutsetter at universell utforming vil bli lagt til grunn i det videre arbeidet. Kommunen bes å vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Fylkesrådmannens vurdering På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Med vennlig hilsen 2
Benedicte Søgnen Bendiksen rådgiver plan Bjarne Gaut rådgiver arkeologi Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Region øst Saksbehandlere: Automatisk fredete kulturminner: bjarne.gaut@akershus-fk.no, 22 05 56 20 Nyere tids kulturminner: hanne.libak@akershus-fk.no, 22 05 56 28 Planfaglige vurderinger: benedicte.sognen.bendiksen@akershus-fk.no, 22 05 56 22 3