Vedlegg A nr 1, 15.08.2012 PROSJEKTBESKRIVELSE Veraåsen, Felt B5/B6 Sandefjord Perspektiv av Rakel hus nr.11, sett fra vest. 1
Forord Denne beskrivelsen er et bilag til kontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (JM). Med Bolig menes hele kontraktsobjektet, det vil si huset med tilhørende uteareal og bod og eventuell garasje/carport. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Bygningenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg 8. Ventilasjon 9. Diverse 1. Prosjektet Ansvarlige aktører Byggherre, tiltakshaver, selger Reguleringsmessig status Reguleringsplan Byggetomta Vegetasjon Grunnforhold Terreng Atkomst/parkering Kjøreatkomst JM Norge AS (benevnt JM ) Åslyveien 21, 3170 Sem 33 30 03 00 www.jm.no Reguleringsplan vedtatt 15.02.2007 med tilhørende bestemmelser. Fjell med skogsbunn. Husplasseringer medfører sprengning av fjell, som planeres med grusmasser og delvis vekstjordlag rundt byggene. Steinmasser over fjellgrunn. Feltet B5/B6 ligger oppe på åsen Veraåsen, hellende mot vest og mot Sandefjordsfjorden. Feltets syd- og vestside er regulert til friområder. På østsiden ligger det nye boligfeltet B4/B5 Atkomst til feltet skjer fra krysset Framnesveien/ Industriveien, via veien Veradammen nordover, og på toppen kjører man vestover opp Veralia. Hus 5, 6 og 7 vil få adgang 2
via Veraåsen til privat vei med ansvar for drift og vedlikehold, med adresse Veraåsen. Hus 1, 16 og 17 vil også ligge til veien Veraåsen, resten av husene (11 stk) vil ligge til veien Veralia. Garasjeløsning/biloppstilling Tomt 1: Hus LENA. En enkeltgarasje er inkludert, samt en biloppstillingsplass. Tomt 2,3,4,8 og 9: Hus LIVE. En carport er inkludert, evt. Garasje i tillegg som tilvalg, samt 2 biloppstillingsplasser. Tomt 5: Hus TUVA. 4 biloppstillingsplasser. Både enkeltgarasje, garasje/carport og dobbeltgarasje er mulig som tilvalg. Tomt 6 og 7: Hus TUVA. Garasje, carport og 2 biloppstillingsplasser er inkludert. Tomt 10, 11 og 12: Hus RAKEL. Garasje, carport og 2 biloppstillingsplasser er inkludert. Dobbeltgarasje er mulig tilvalg på husene 9 og 10. Tomt 13, 14 og 15: Hus INA. Enkeltgarasje og en biloppstillingsplass er inkludert. Fremtidig eierforhold og driftsansvar Selveiertomter Hver eiendom vil få tinglyst skjøte med eget gnr/bnr. Fellesarealer i regulerte friområder Felles lekeområder Regulerte friområder på feltet skal opparbeides med stier og ballplass. Disse offentlige friområdene skal overtas av Sandefjord kommune, men beboerne i området skal via en beboerforening (Velforening) sørge for drift og vedlikehold av disse anleggene. Det skal opparbeides 2 lekeområder og gangsoner i boligfeltene. Alle beboerne innenfor feltene B4, B5 og B6 vil få felles drifts- og vedlikeholdsplikt av disse fellesområdene. Diverse Kjøpekontrakt Alle kjøpekontrakter er i tråd med Budstadoppføringslova Byggblankett 3427. 2. Miljø, energi og sikkerhet Miljø Ved valg av materialer i boligen er det hensyntatt et miljømessig perspektiv. Det benyttes miljøvennlige malinger, tropiske treslag benyttes ikke, og allergifremkallende tresorter er unngått. Energi Boligene blir oppført i henhold til Teknisk byggeforskrift av 2010 (TEK 10). Dette innebærer strenge krav til boligens varmeisolasjonsevne og tetthet. Boligen blir levert med to alternative 3
energikilder, panelovner/elektriske varmekabler samt at det monteres vedovn. Det leveres også et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Alle boligene tilfredsstiller energiklasse C. Energiattest utstedes når gnr/bnr fra Sandefjord kommune foreligger. Lyd og akustikk Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Sikkerhet Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet: Alle boliger utstyres med seriekoblete røykvarslere på strømnettet med batteribackup. Alle boligene utstyres med elektriske anlegg etter nye el-forskrifter NEK 2010, med blant annet flere kurser og komfyrvakt. Alle boligene utstyres med husbrannslange og vannstopper på kjøkken. Åpningsvinduene er utstyrt med sikringsbeslag og blir vendbare slik at de kan pusses fra innsiden. Faste vinduer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene. 3. Utvendig anlegg Offentlige arealer og anlegg Offentlige kjøreveier Veraåsen og Veralia skal overtas for drift og vedlikehold av kommunen. Alle tomtene har adkomst fra offentlig vei, med unntak av 3 stk hus i felt B5 som får felles privat vei fra veien Veraåsen. Kjørbare veier er dimensjonert for trafikk fra personbil/ambulanse. Arealene asfalteres og utstyres med gatebelysning. Fellesanlegg Leke- og aktivitetsplasser Området inneholder krav til slike plasser, kfr. reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser. Kfr også kapitlet om fellesarealer beskrevet i kapittel 1 over. Ballplass i offentlig friområde: Lekeplass nord i felt B5: Friområde syd i felt B5: Smettområdene: Beliggende nord for felt B4, utstyres med 2 fotballmål og sittebenk. Etableres med trær, benker og lekeapparater. Etableres med trær, benker og lekeapparat. Gjennom feltene B4 og B5 etableres det stier for gjennomgang, ikke alle er HC-vennlige. Veigrøfter Grøfter (areal mellom asfalterte veier/plasser og tomtegrense) er offentlige arealer, og vil bli belagt med pukk. 4
Overvannshåndtering Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Avløp fra sluk i veiarealer blir ledet i lukkede ledninger til kommunalt ledningsnett. Vann- og spillvannsledninger Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet kommunalt ledningsnett. Kabelføringer Kabler for sterkstrøm og kabler for bredbånd fra Sandefjord bredbånd (inneholdende fiber for TV, internett og telefon) føres i grøfter fram til hhv. hovedtavle med fordelingsskap og svakstrømskap i hver bolig. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar for sine ledninger frem til fordelingsskap og svakstrømskap. Eneboligtomter Sportsbod Det leveres ca 5 m 2 utvendig sportsbod, frittstående eller i tilknytning til eneboligen. Garasjer/carport Enkelte boliger leveres med carport eller garasje/carport, se i kapittel 1 over, og for noen boliger er dette mulig med tilvalg eller senere bygging av garasje, carport eller garasje/carport. Fremtidig garasje og/eller carport må byggemeldes og bygges i henhold til JM s tegninger for garasjer og carporter for feltet. Tomteopparbeidelse Biloppstillingsplasser og adkomst til inngang vil bli gruset. Plasser for eventuell fremtidig garasje og/eller carport vil også bli planert og gruset. Det vil bli opparbeidet terrasser av impregnert trevirke etter plantegningene i prospektet, dog tilpasset terrenget. På øvrig tomteareal vil det delvis bli opprinnelig fjell og delvis grovplanert og lagt ut jordmasser. Finplanering med matjord og tilsåing av plen og annen vegetasjon må utføres av kjøper. Overvannshåndtering på tomtene Overvannshåndtering fra alle boligtomtene håndteres lokalt, dvs at hver tomt skal besørge overvannshåndtering ned i grunnen. Takvann ledes ned på terreng. Renovasjon Det leveres rammeverk av impregnert treverk på 3 sider rundt renovasjonsbeholdere, plassert som vist på illustrasjonsplanen i prospektet. Postkasser JM vil sette opp en postkasse per bolig. Husnummerskilt JM vil sørge for at det blir montert husnummerskilt for adressering av boligene. Endelig husnummer til veien Veralia fås av Sandefjord kommune etter tildeling av g/bnr. Fasadefarger JM har satt en farge på boligene i feltet, kfr fargeperspektivene i prospektet. Det forutsettes at alle boligene leveres med disse bestemte fargene (brunsvart og varmgrå på fasadekledning, Tyri 5
som staffasjefarge og på hovedinngangsdør. Antikkhvit på tre rekkverk, hvite dører og vinduer, samt silver metallic på alt metall som takrenner, taknedløp og garasjeporter). 4. Bygningenes konstruksjoner Fundamentering Byggene fundamenteres på ringmurer som hviler på stabilt og komprimert underlag over fjellgrunn. Bærekonstruksjoner Gulv i nederste etasje støpes i armert betong på 20 cm isolasjon. Yttervegger og innvendige bærevegger bygges av bindingsverk i tre. Etasjeskiller utføres av I-bjelkelag med 15 cm isolasjon, og sponplater på oversiden. Taket bæres av prefabrikkerte takstoler eller taksperrer. Yttervegger Ytterveggene bygges av 20 cm bindingsverk og isoleres med 20 cm isolasjon. Veggene kles utvendig med vindsperre og stående/delvis liggende kledning. Innvendig monteres dampsperre og 13 mm gipsplater. Kledning blir levert grunnet og med ett strøk oljedekkbeis. På grunn av krymp i kledning i løpet av det første året vil det kunne oppstå fargestriper synlig på utvendig kledning. Derfor leveres ikke strøk nummer to på utvendig kledning. Det forutsettes at kjøper innen 1-3 år påfører strøk nummer to i angitt farge. Takkonstruksjoner og tekking Takene tekkes med lektepapp lagt på underlag av kryssfiner eller rupanel. Taket isoleres med 30 cm isolasjon. Innvendig monteres dampsperre og 13 mm gipsplate. Plastbelagte varmforsinkete ståltakrenner og nedløp med utkastere til terreng leveres. Innervegger Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Vegger rundt soverom og våtrom isoleres. Der det skal være flis på vegger, legges ett lag rupanel/finer og et lag med gipsplater som underlag. Balkong Alle hustyper, unntatt 3 stk Lena-hus leveres med balkong og rekkverk, kfr plantegninger og fargeperspektiver. Trykkimpregnert terrassebord å gå på. Spilerekkverk i impregnert treverk, som males av JM når fuktigheten i treverket tilsier dette. Terrasser Angitte terrassearealer på plantegningene leveres med trykkimpregnerte terrassebord 28 x 123 mm. Da terrassene må tilpasses terrenget, kan dette arealet avvike noe grunnet terrengtilpasning. Som tilvalg kan det leveres terrasseplattinger av betongheller. Det leveres rekkverk lik balkongrekkverket hvis terrasseplatting blir over 50 cm høyere enn tilstøtende terreng. 6
5. Innredning og overflater Boligene leveres innflyttingsklare, med følgende overflater: Romskjema Rom Gulv Vegger Himling Entré Varmekabler i betong. Keramisk flis. Sparklet, pålimt armeringsduk J100 og malt to strøk. strøk. Kjøkken Eikeparkett. Sparklet, pålimt armeringsduk J100 og malt to strøk. Keramisk flis mellom overskap og benkeplate. Stuer Eikeparkett. Sparklet, pålimt armeringsduk J100 og malt to strøk. Soverom Eikeparkett. Sparklet, pålimt armeringsduk J100 og malt to strøk.. Baderom Bad / vask Bod /teknisk og bod Ferdig flislagt med keramisk flis. Smøremembran Varmekabler. Sluk. Ferdig flislagt med keramisk flis. Smøremembran. Varmekabler. Sluk. Eikeparkett, men sluk og vinyl-belegg med oppkant når VVB står i bodrommet. Ferdig flislagt med keramisk flis. Smøremembran. X-finer og gipsplater under på alle vegger. Ferdig flislagt med keramisk flis. Smøremembran. X-finer og gipsplater under på alle vegger. Sparklet, pålimt armeringsduk J100 og malt to strøk. strøk. strøk. strøk. strøk. Våtromsmaling. strøk Våtromsmaling. strøk. Det er fritt fargevalg på alle vegger med armeringsduk J100 (finstrukturert glassfiberstrie). Vinduer og vindusdører Vinduer og vindusdører leveres ferdig overflatebehandlet (fra fabrikk) hvite utvendig og innvendig, og med tre lags energiglass. Noen vinduer er faste. Dører, luker Inngangsdør leveres i isolert utførelse, type Swedoor, med utforming lik fasadetegninger. Karm og dørblad leveres ferdig hvitmalt fra fabrikk. Dør blir utstyrt med FG-godkjent lås. Boddør er slett type Swedoor, hvitmalt fra fabrikk. Innvendige dører leveres i hvit utførelse, ferdig malt fra fabrikk, type Swedoor Purity. Innredninger Kjøkken, baderomsinnredning og garderobeskap leveres av type Sigdal. Kjøper kan velge mellom kjøkken-modellene Scala, hvit Lido eller hvit Gloss uten tillegg i prisen, og med laminat benkeplater. Leveranse-omfang fremgår av egne kjøkkentegninger vedlagt kjøpekontrakt. 7
Inkludert i leveransen er takhøye skap og dempere på skuffer og skapdører. Det leveres Siemens integrerte hvitevarer som komfyr, keramisk platetopp, kjøleskap/fryseskap og oppvaskmaskin. Egen ventilatorhette med avkast rett ut på yttervegg. Listverk Fotlister leveres i lakkert eik. Dør- og vindusgerikter leveres med glatt, hvit malt overflate. Taklister leveres som hvit malt hulkil isoporlister for å unngå synlige tørkesprekker. I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av ut-tørking av materialer. Det påpekes spesielt at oppsprekking av gjerdede hjørner på dør- og vindusbelistning, som ikke kan forlanges utbedret så lenge disse ikke inne-bærer avvik fra god håndverksmessig standard. Innvendig trapp Trapp leveres i hvitmalt furu med tette trinn og med inntrinn i lakkert eik. Da trappa er overflate-behandlet før montering, vil det kunne være noe synlig spikring. Pipe og vedovn Det leveres pipe med egen tilluftskanal, og vedovn type Jøtul F 371 med glass i front og sider og glassplate på parkettgulvet. 6. Elektroinstallasjoner Elektroleveransen utføres etter nye el-forskrifter NEK 2010, som tilsier økte antall punkter og større el-sikkerhet. Jording og overspenningsvern Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter med barnevern, og kan kun nyttes med flate eller jordede støpsler. Det monteres overspenningsvern (grovvern) og jordfeilbryter som standard. Installasjonsomfang Inkludert i leveransen er ringeklokke, sikringsskap, tilkobling for ventilasjon, TV/internett, komfyr, oppvaskmaskin, vaskemaskin, varmtvannstank, punkter for lys samt stikkontakter. Det leveres 3 punkter i sportsbod, nemlig lys, bryter og stikkontakt. Sikringsskap monteres på egnet sted. Sikkerhet Det leveres seriekoblete røykdetektorer (en detektor i hver etasje) med strømtilkobling (og med batteribackup), komfyrvakt og vannstopp i kjøkkenbenk. Belysning Det leveres utelampe ved inngangsdør, lysrør under overskap på kjøkken, lyskuppel i utebod og lyslist over speil på baderom. Det leveres også bryter for belysning med punkt for lampemontering og dekklokk i kjøkken, boder, gang, bad og soverom. 8
Varmekilder I våtrom og entré leveres varmekabel i gulv med elektronisk termostat. Det leveres termostatstyrte panelovner som oppvarming i øvrige oppholdsrom og soverom. Telefon, TV og data og og antenne Fiberkabel for TV, telefon og bredbånd (fra Sandefjord Bredbånd) føres fra el-skap frem til 1 stk koblingspunkt for TV og 1 stk koblingspunkt for internett i hver bolig. Beboerne må bekoste etableringsgebyr og månedlig abonnementsavgift til Sandefjord bredbånd. Garasjer Ved levering av garasjer (der dette er standard eller ved tilvalg) inkluderer dette lys, bryter, stikk og tilkobling garasjeportåpner. Kundemøte Omfanget av elektroleveransen med eventuelt tilvalg og plassering av punktene gjennomgås i eget kundemøte etter nærmere avtale med elektrofirma. 7. Sanitæranlegg Innvendige ledninger Vannledninger føres via privat stikkledning under bakken inn i hver bolig og fordeles i vegger, bjelkelag og himlinger fram til utstyr. I boligen blir ledningene for varmt og kaldt vann lagt i rør i rør som sikkerhet mot vannskader. Vannledningene påsettes stoppekran for hver bolig. Det monteres vannstopp i rom med vann uten sluk, dvs i alle kjøkkenbenker. Oppvarming av forbruksvann Det leveres en 200 liter varmtvannsbereder som plasseres som vist på plantegningene. Der VVB står i bodrom, utstyres dette rommet med sluk og vinylbelegg med oppbrett (ikke parkett). Leveringsomfang av utstyr Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på plantegningene, i tillegg til opplegg for vaskemaskin og oppvaskemaskin. Det leveres en husbrannslange i hver bolig. Alle armaturer er ettgreps og dusjbatteri er termostatstyrt. Alle toaletter er som standard gulvmonterte. I alle våtrom leveres gulvsluk. Som dusjvegger leveres det hengslete glassdørblader som kan legges inn mot vegg, men ikke med vanntett ramme på gulv. Det leveres 1 stk hagevanningskran til hver bolig. Stiplede innredninger på tegning leveres ikke. 9
8. Ventilasjon Det monteres et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning med tilført luft i oppholdsrom og avtrekk i våtrom, boder og kjøkken. Avtrekk over platetopp/komfyr føres rett ut på yttervegg. Ventilasjonskanaler inne i hver bolig legges delvis i innkasset kanal i overgang vegg/himling i noen rom, og delvis skjult i vegger og etasjeskiller. Aggregat for ventilasjonsanlegg plasseres i bod/teknisk, og tilluft/avtrekksluft føres ut på yttervegger. 9. Diverse Huseierbok (FDV-perm) Ved overtakelse av boligen vil hver kjøper få utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. Erklæringer Det vil på tomtene bli tinglyst en erklæring vedrørende vedlikehold av vann og avløp for annen privat ledningsnett. Det tinglyses også nødvendige rettigheter for benyttelse av naboeiendom for vedlikehold av egen bolig/ garasje, samt restriksjoner i utforming av garasjer/carporter på tomten. Beboerforening Alle huseiere har pliktig medlemskap i en beboerforening (Velforening), som skal sørge for drift og vedlikehold av friområder og lekeplasser. Beboerforeningen vil bli stiftet før innflytting. Det er pliktig medlemskontingent for alle huseiere fra det året man overtar en tomt/hus, og medlems-kontingenten/årsavgiften settes likt for alle basert på årlige budsjetter. Se også kap 1 og 3 over. Drift og vedlikehold Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JM s reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig driftsrutiner og vedlikehold. Tilvalgsmuligheter Kjøper vil få muligheter til å velge andre løsninger og kvaliteter enn det som er beskrevet. I enkelte tilfeller kan kunden også bestille tilleggsleveranser. Dette gjelder blant annet innvendige farger, trappeleveransen, fliser, kjøkken- og baderomsinnredning, elektroleveransen og sanitærutstyr. Det er viktig at kjøper avklarer tilvalg innenfor de tidsfrister som gjelder for nevnte bolig. Heksesot Med dagens tette boliger og miljøvennlige malingstyper kan det være fare for heksesot inne i boligene. Alle boligene bør derfor ventileres godt den første vinteren/året, og man bør være forsiktig med gassbruk og levende lys innvendig. 10
Forsikring Bygget er forsikret 6 måneder etter overlevering. Boligeier må selv sørge for å tegne ny forsikring før denne utløper. Innboforsikring er ikke inkludert i forsikringen som JM tegner. Dette må kjøper sørge for selv. Lukt Næringsmiddelproduksjon på Pronova fabrikker (som ligger vest for området mellom Framnesveien og Sandefjordfjorden) slipper ut avgasser i luften. Ved særskilte vind- og temperaturforhold kan enkelte personer oppleve lukt fra denne næringsmiddelproduksjonen som sjenerende. Forbehold Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlige krav kan det forekomme endringer i forhold til prosjektbeskrivelse og kontraktstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen. 11