Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2014/3233-50609/2019 Saksbehandler: Mari Sørskår Larsen Dato: 26.11.2019 Saksframlegg Sluttbehandling - Detaljregulering for Tangheia-Osebakken - Plan ID 201516 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 210/19 Plan- og miljøutvalget 11.12.2019 115/19 Kommunestyret 19.12.2019 Rådmannens forslag til vedtak: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Tomt 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst tas ut av planen, for å imøtekomme innsigelsen til Fylkesmannen. - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 11.12.2019 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Tomt 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst tas ut av planen, for å imøtekomme innsigelsen til Fylkesmannen. - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. Repr. Henriksen (AP) fremmet endringsforslag: 1.3 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, nr. 1) 1.3.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS a) Innenfor hver enkelt tomt tillates det oppført én bolig med sekundær leilighet og tilhørende garasje, uthus. Sekundærleilighet skal ikke utgjøre mer enn 60 m² i bruksareal.
Hytte på Brønnevika 31, gnr 31/87 tas ut av planen. Bestemmelsene 1.3.3. tas ut. Tomt 27 og 29 har en plassering og byggegrense som potensielt gjør boliger her særlig eksponert mot sjøen og vil også kunne kreve til dels omfattende landskapsinngrep. Tomtene, samt areal med veiformål SKV7, tas derfor ut av planen av landskapshensyn og formålet endres til friområde. Repr. Reisvoll (H) fremmet endringsforslag: Bestemmelsene pkt. 1.3.1 o. tomt 27 ok gulv 26 moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. p. tomt 29 ok gulv 26. moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. pkt. 1.3.1 På tomt 27 og 29 tillates en boenhet. Repr. Daland (Uavh) fremmet endringsforslag: Tomt 2-4-6 og 8 med tilhørende veianlegg tegnes hvitt i plankart og unntas rettsvirkning. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Punktvis avstemming over AP sitt endringsforslag. Alle punkter falt 3 (AP, MDG) mot 6 stemmer. Høyres tilleggsforslag enstemmig vedtatt Repr. Daland (UAVH) forslag vedtatt med 6 mot 3 (AP, MDG) stemmer Første strekpunkt i rådmannens forslag falt med 3 (MDG, AP) mot 6 stemmer Andre strekpunkt i rådmannens forslag vedtatt med 8 mot 1 (UAVH) stemmer Planen med endringer som fremgår i saksframlegget vedtatt med 8 mot 1 (MDG) stemmer Innstilling: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. - Bestemmelsene pkt. 1.3.1 o. tomt 27 ok gulv 26 moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. p. tomt 29 ok gulv 26. moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. pkt. 1.3.1 På tomt 27 og 29 tillates en boenhet. Tomt 2-4-6 og 8 med tilhørende veianlegg tegnes hvitt i plankart og unntas rettsvirkning. Saksprotokoll i Kommunestyret - 19.12.2019
Behandling: Til behandling forelå innstilling fra plan- og miljøutvalget: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. - Bestemmelsene pkt. 1.3.1 o. tomt 27 ok gulv 26 moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. p. tomt 29 ok gulv 26. moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. pkt. 1.3.1 På tomt 27 og 29 tillates en boenhet. Tomt 2-4-6 og 8 med tilhørende veianlegg tegnes hvitt i plankart og unntas rettsvirkning. Repr. Daland (Uavh) fremmet forslag: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Tomt 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst sendes til mekling Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. Bolig foran Juviga 23, på reguleringskart benevnt som tomt 27 skal trekkes to meter lenger vest enn angitt byggelinje mot øst i reguleringsplan. Det delegeres til administrasjonen å behandle klager på vedtaket. Repr. Lunde (AP) fremmet forslag: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, I tillegg vedtas følgende endringer: - Tomt 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst tas ut av planen, for å imøtekomme innsigelsen til Fylkesmannen. - Hytte på Brønnevika 31, gnr 31/87 tas ut av planen. Bestemmelesene 1.3.3. tas ut. - Tomt 27 og 29 har en plassering og byggegrense som potensielt gjør boliger her særlig eksponert mot sjøen og vil også kunne kreve til dels omfattende landskapsinngrep. Tomtene, samt areal med veiformål SKV7, tas derfor ut av planen av landskapshensyn og formålet endres til friområde. Bestemmelsene 1.3 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, nr. 1) 1.3.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS a) Innenfor hver enkelt tomt tillates det oppført én bolig med sekundær leilighet og tilhørende garasje, uthus. Sekundærleilighet skal ikke utgjøre mer enn 60 m² i bruksareal. 1.5.1 d) I friområdet mellom tomt 20 og 22 skal det reetableres en sti som følger terrenget.
Det delegeres til administrasjonen å behandle klager på vedtaket. Repr. Reisvoll (H) fremmet følgende endringsforslag til innstillingen fra plan- og miljøutvalget: Byggegrense på tomt 27 trekkes 2 meter mot vest. Administrasjonen behandler eventuelle klager på vedtaket som underinstans. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Repr. Daland (Uavh) sitt forslag falt med 7 mot (Uavh: Daland og Fardal, FRP, SP) mot 20 stemmer. Innstilling fra plan- og miljøutvalget med endringer foreslått av H ble satt opp mot forslag fra AP. Innstilling fra plan- og miljøutvalget med endringer foreslått av H ble vedtatt med 17 (V, KRF, H, Uavh: Fardal, Uavh: Daland, Uavh: Strandvik, SP, FRP) mot 10 (AP, SV, MDG) stemmer. Vedtak: Detaljregulering for Tangheia-Osebakken Plan ID 201516 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med endringer som fremgår i saksframlegget. I tillegg vedtas følgende endringer: - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides mot vest til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. - Bestemmelsene pkt. 1.3.1 o. tomt 27 ok gulv 26 moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. p. tomt 29 ok gulv 26. moh. overkant flatt tak/pulttak 30.5 moh. pkt. 1.3.1 På tomt 27 og 29 tillates en boenhet. Tomt 2-4-6 og 8 med tilhørende veianlegg tegnes hvitt i plankart og unntas rettsvirkning. Byggegrense på tomt 27 trekkes 2 meter mot vest. Administrasjonen behandler eventuelle klager på vedtaket som underinstans. Bakgrunn for saken: Plankontoret Hallvard Homme AS har på vegne av Helge Nygård og Trygve Åmodt, i samarbeid med Stig Trydal, utarbeidet forslag til detaljregulering for Tangheia-Osebakken. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for 20-30 nye boligtomter, småhusbebyggelse, og videreføre eksisterende landbruksareal. Dagens situasjon: Den vestre delen av planområdet består i dag av tre boliger, mens den østre delen består av tre boliger, samt landbruksbygninger og dyrka mark. Planområdet ligger nær sjøen, og området mellom planen og sjøen består av fritidsbebyggelse.
Gjeldende plan for området er områderegulering for Kjellandsheia Syd, vedtatt 17.12.2015. Området er her satt av til boligbebyggelse, landbruksformål og turveg. Utsnitt av områderegulering for Kjellandsheia syd Planens innhold: Forslaget består av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, vegprofil, biologisk mangfold rapport, arkeologiske registreringer og en forenklet konsekvensvurdering (vedlegg 1-7). Det foreslås å regulere frittliggende boligbebyggelse. Unntaksvis reguleres tomt 21 til konsentrert boligbebyggelse. Det reguleres også inn to nye lekeplasser, og flere grønne områder. Planprosess: Det ble avholdt oppstartsmøte for planarbeidet på Tangheia den 27.11.2015, og sendt varsel om oppstart av planarbeidet her den 13.01.2016. Deretter ble det satt i gang planarbeid i Osebakken-området som ligger inntil Tangheia. Det ble avholdt oppstartsmøte for Osebakken den 02.06.2016. Fordi planene ligger tett inntil hverandre anbefalte kommunen å slå sammen planene Tangheia og Osebakken. Tilleggsvarsel, etter planene ble slått sammen, ble sendt ut 25.08.2016.
Planforslaget var først ute på høring i perioden 23.05.19 11.07.19. Planen var oppe til sluttbehandling i plan- og miljøutvalget 23.10.19, og det ble vedtatt at planen skulle legges ut på en ny begrenset høring med noen justeringer av planen. Planen var på ny høring i perioden 01.11.19 25.11.19. Det kom inn 5 høringsuttalelser som er oppsummert og kommentert under. Uttalelsene kan leses i sin helhet i vedlegg 8. Fiskeridirektoratet, 04.11.19 Har ingen merknader. Kystverket, 05.11.19 Har ingen merknader. Fylkesmannen i Agder, 18.11.19 Kan ikke se at justeringene av vei og tomter gir grunnlag for å endre tidligere vurdering. Fremmer derfor fortsatt innsigelse til boligtomtene nr. 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiforbindelse. Gir faglig råd om at tomtene nr. 27 og 29 tas ut av planforslaget. Dersom tomtene ikke tas ut, bør grøntbeltet (GV) vest for tomtene som sier at vegetasjon ikke tillates hogd, også gjelde for de øvrige arealene utenfor tomtene, spesielt ut mot sjøen i sør. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen anbefaler at innsigelsen imøtekommes ved at tomt nr. 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiforbindelse tas ut av planen. Administrasjonen var tidligere i planprosessen på befaring for å se markeringer som viste hvor høyt bebyggelsen på tomt nr. 27 og 29 vil ligge i terrenget og hvordan dette vil bli seende ut fra sjøen. Ny bebyggelse vil påvirke landskapsbildet til en viss grad, men vil trolig ikke bli mer synlig enn noe av den eksisterende bebyggelsen. Det er også fra før fritidsbebyggelse som ligger nærmere sjøen og som dominerer landskapsbildet sett fra sjøen. Administrasjonens vurdering er derfor at tomtene kan bli liggende i planen. Vegetasjonsskjermen utenfor tomtene er nå utvidet mot øst, slik at all vegetasjonen foran tomtene ikke tillates hogd. Vest-Agder Fylkeskommune, 18.11.19 Av landskapshensyn frarådes det at området hvor tomt 27 og 29 ligger bebygges. Kommunen bør legge opp til at naboer og andre lokale interessenter får anledning til å medvirke og uttale seg til saken. Administrasjonens kommentar: Se kommentar til Fylkesmannen over vedrørende tomt 27 og 29. Endringene er sendt på høring til alle grunneiere i området. Trine og Nils Andersen, 25.11.19 Viser til tidligere innspill til planarbeidet. Bør vurderes kommunal overtakelse av Juviga-vegen. Tomt 27 og 29 ble tatt ut av PMU før planen ble sendt på høring, og det har derfor ikke vært mulig å uttale seg om tomtene før nå, rett før sluttbehandling. Det er uheldig for muligheten til å bli hørt.
Viser til at området der tomt 27 og 29 ligger ikke er regulert til bolig. Tomt 27 og 29 krever store terrenginngrep. Fotomontasjen av boligene gir feil bilde av utbyggingen. All vegetasjon over boligene må fjernes, og alle trærne utenom de som ligger lavt i terrenget helt til venstre vil forsvinne. Tomt 27 er lagt over deres private renseanlegg. Hvis dette skal fjernes må utbygger funne en løsning som ikke påfører dem ekstra kostnader. Har avtale med grunneier som gir de rett til å bruke de opparbeidede hagearealene. Disse vil bli redusert ved planforslaget. Er en sti som brukes ned til dalen og mot det nye friområdet som går mot Juviga. Den går delvis på tomt 22. Foreslår at denne stien reetableres i område o_gf. Administrasjonens kommentar: Juviga reguleres nå som en offentlig vei med 4 meter bredde. Alle innspillene blir nøye vurdert også i denne høringsrunden. Det er ikke noen gjeldende reguleringsplan i området tomt 27 og 29 ligger, men området er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen har etter en befaring konkludert med at vi mener disse tomtene kan bli liggende se kommentar til Fylkesmannens uttalelse på forrige side. Nå er vegetasjonsskjermen vest for tomtene blitt utvidet mot øst, slik at all vegetasjonen foran tomtene ikke tillates hogd. De må finne løsninger for vann og avløp til de nye boligene, så dette får ses i sammenheng med en ny løsning for dere. Avtale med grunneier må avklares dere imellom. Tanken har vært å bevare denne stien, så om den går delvis på tomt 22 legger vi inn en bestemmelse som sier at den skal reetableres i o_gf som dere foreslår. Se reviderte bestemmelser pkt. 1.5.1 d). Saksutredning: Planarbeidet har vært krevende, da terrenget er kupert og regulanten i liten grad har tatt hensyn til høyder når han har utarbeidet planforslaget. Dette har ført til mange runder med bearbeiding av planen underveis i planprosessen. Fortsatt er det uklarheter blant annet knyttet til hvordan vann og avløp skal løses på et overordnet nivå i området. Tiltakshaver er kjent med at dette er et uavklart punkt og det er knyttet rekkefølgekrav til at tekniske planer for en helhetlig løsning må være på plass før det kan gis tillatelse til tiltak i planområdet. Selv om planen ikke er optimal mener administrasjonen det er forsvarlig å legge saken fram for sluttbehandling. Da planen først var ute på høring fremmet Fylkesmannen innsigelse til boligtomtene nr. 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst. Administrasjonens innstilling var å imøtekomme innsigelsen, men plan- og miljøutvalget vedtok å sende planen på en ny høring med tomtene. Det ble da gjort noen justeringer som innebar å redusere bredden på veien og snevre inn byggegrensene på tomtene. Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at justeringene gir grunnlag for å endre deres tidligere vurdering, og fremmer derfor fortsatt innsigelse til boligtomtene med tilhørende veiforbindelse. Administrasjonen anbefaler at innsigelsen imøtekommes ved at tomtene med tilhørende veiatkomst tas ut av planen. Plankart og bestemmelser justeres etter planen er vedtatt. Hytteeiendommen i Brønnviga 31 ble lagt inn igjen i planen da den var oppe til sluttbehandling i plan- og miljøutvalget den 23.10.19. Administrasjonen har nå lagt inn et vedtakspunkt om justering av friområdet langs denne tomten. Vi anbefaler at friområdet utvides mot vest til der
byggegrensen til hyttetomten går, og ned til sjøkanten i sør, slik at dagens atkomst ned til brygga ivaretas. Dette kom som et innspill fra en grunneier i området over telefon. Rekkefølgekrav: Det er knyttet rekkefølgekrav til utbedring av veiene i planområdet. Det vurderes også at det er behov for å utbedre Oftenesveien som går ut til planområdet før det oppføres mange nye boliger, og det er derfor lagt inn rekkefølgekrav om utbedring av veien. Det var i utkastet som først ble sendt på høring lagt inn rekkefølgekrav om utbedring av hele Leirevegen. Det er imidlertid etter en trafikkutredning i forbindelse med planene i Kjellandsheia virdert at trafikkbildet i området vil bli endret som følge av nye samleveier i tilknytning til nye boligfelt. I stedet for å benytte seg av Leireveien som adkomst til noen av feltene, vil sannsynligvis heller nye veier bli benyttet. Det er derfor i dialog med vegvesenet kommet frem til at dette rekkefølgekravet endres til å kun omfatte deler av sidearealet langs Leireveien. Delene av veien dette gjelder er beskrevet i planbeskrivelsen pkt. 4.15. Barn og unge: Det er lagt opp til to nye lekeplasser i planforslaget. En vest i planområdet på ca. 900 m 2 og en som er plassert sentralt blant boligene øst i planområdet på 330 m 2. Det er også regulert inn friområder, blant annet GF1 sørvest i planområdet, hvor det kan tilrettelegges for opphold og lek. Det er også andre muligheter for lek i nærområdet, blant annet friområdet vest for planområdet i områderegulering for Kjellandsheia Syd som nå er opparbeidet med bord, benker, grill, sandvolleyballbane og sandstrand. Samlet sett vurderes det at det vil være et godt tilbud til barn og unge i området. Kulturmiljø: Før planen ble sendt på høring var to kulturminner observert, registrert og regulert i planområdet. Det ene helt vest i planområdet er del av et friområde og er regulert til bevaring, H730_1. Fornminneanlegg øst i området, H730_8 i områderegulering for Kjellandsheia syd. blir i planforslaget foreslått søkt frigjort for boligbygging. Fylkeskonservatoren gjennomførte en arkeologisk registrering 5. - 8. august 2019, og det ble funnet ytterligere to lokaliteter (heller ID 261188 og kokegrop ID 261189). Planen er derfor i konflikt med kulturminneloven og ble sendt til Riksantikvaren som dispensasjonssøknad. 16. september 2019 ga Riksantikvaren tillatelse til inngrep i de automatisk fredete kulturminnene, og ba kommunen om å markere kulturminnene som bestemmelsesområde i plankartet, og legge inn en bestemmelse om utgravning av disse. Dette er lagt inn i bestemmelsene pkt. 1.1 i).
Vurdering etter naturmangfoldloven: Det følger av naturmangfoldloven (nml) 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er krav om at vurderingene etter naturmangfoldloven skal framgå av saken. Det er gjennomført biologisk kartlegging i området se rapport i vedlegg 5. Det er ikke registrert sårbare eller truede arter eller naturtyper innenfor planområdet. Konklusjon: Etter den begrensede høringen av planen er vegetasjonsskjermen foran tomt 27 og 29 utvidet mot øst. Det er også lagt inn en bestemmelse (1.5.1 d)) om å reetablere en sti i friområdet mellom tomt 20 og 22, da vi har fått et innspill om at deler av dagens sti går på tomt 22. Administrasjonen anbefaler også følgende endringer av planen: - Innsigelsen til Fylkesmannen imøtekommes ved at tomt 2, 4, 6 og 8 med tilhørende veiatkomst tas ut av planen. - Friområdet langs Brønnviga 31 utvides bort til byggegrensen til hyttetomten, og ned til sjøkanten i sør. Administrasjonen anbefaler at planforslaget vedtas med ovennevnte endringer. Alternativt vedtak: Plan- og miljøutvalget igangsetter formelle innsigelsesforhandlinger med Fylkesmannen i Agder. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Plankart 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Lengdeprofil 5 Biologisk mangfold rapport 6 Arkeologiske registreringer 7 Forenklet Konsekvensvurdering
8 Høringsuttalelser 9 Forslagsstillers kommentarer til høringsuttalelse