Endret småhusplan for Oslo

Endret småhusplan for Oslo NAL 29. AUGUST 2013 Advokat Anders Evjenth Kluge advokafirma DA tlf 23 11 01 42/90 18 64 18 E- post: anders.evjenth@kluge.no

Endringene - oversikt Det er ingen endringer i plankartet (Bygdøy får egen plan med nyt plankart) Planen beholder sit S- nummer: S- 4220 Ny dato legges Xl: VedtaT: 15.03.2006, rev. 12.06.2013 Ny XTel: REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY (S- 4220) NY 6, 7, 8, 9, 10, 12, 18 og 20 TEK10 med veileder, Grad av utnygng (versjon 2007) og NS 3940 (versjon 2007) skal legges Xl grunn for beregninger eter endret plan

Planvedtaket Trer i krah straks Får virkning for søknader som er innsendt før 13. juni 2013 Får ikke virkning for rammexllatelse/xllatelse i et trinn gi# før 13. juni 2013

Hovedtrekk Mer definerte krav Xl plassering og uforming Bevaring av større trær Nye konkrete krav Xl uforming av uteoppholdsarealer Nye måleregler (HT) Nye regler om garasjeanlegg under bakken Krav om fellesparkering Endring i forhold Xl kulturminner

6 - Plassering 5

6 - Plassering av bebyggelse og terreng(lpasning 1. Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer. Definisjoner Nærområder: et område som omfa#er /lgrensende eiendommer, eiendommer som er gjenboere, samt eiendommer langs begge sider av /lliggende vei/veier Veileder: Alle tomter der 80 meter fra Xltakets tomtegrense treffer, skal medtas i vurderingen. Etaten kan innskrenke eller utvide nærområdet der det er naturlig; dete er en individuell vurdering i hver sak.

7

6.1 forts. 1. Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer Bebyggelsesstruktur: måten bygningene er plassert og gruppert på den enkelte eiendom, i forhold Xl bebyggelsen i nærområdet og i forhold Xl veier, ferdselslinjer, bekkeløp, landskap/terreng og grøntdrag Enhetlig bebyggelsesstruktur: minst 3/4 av bygningene i nærområdet har lik plassering og gruppering i forhold Xl ovennevnte elementer. Veileder: c) Her må man først definere nærområdet, dere#er telle antall bygninger på de aktuelle eiendommene. 8

Veileder 1. Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer Grøntdrag: vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer Veileder: Med flere menes mer enn 2 eiendommer 9

6.2 10 Kommunen skal godkjenne Xltakets plassering. Ved plassering av Xltak skal bebyggelsesstruktur for eiendommer langs samme side av vei i nærområdet, vektlegges. Dersom Xltaket ikke er lokalisert langs vei skal plassering av bebyggelse på /lgrensende eiendommer være førende. I områder med større bygningsvolumer i eksisterende bebyggelse skal nye boligenheter samles i volumer av Xlsvarende størrelse.

6.3 11 Tiltak innenfor nærområder med enhetlig bebyggelsesstruktur skal videreføre denne. Der bebyggelsen i nærområdet har enhetlig avstand Xl vei skal denne avstanden oppretholdes. Ny bebyggelsesstruktur innenfor enhetlige områder kan Xllates, dersom denne kan videreføres over flere eiendommer i nærområdet på en slik måte at en enhetlig bebyggelsesstruktur sikres.

6.4 12 I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelse plasseres i nyskapende strukturer, og disse skal binde området sammen

6.5 13 Ved alle Xltak eter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnytelse, annen plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger Xl rete for Xllates ikke. Ferdig planert terreng skal Xlsvare eksisterende terrengnivå.

Følgende unntak tillates: 14 a) På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støtemurer, fyllinger, og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter. B) For skrånende tomter med fall 1:6 1:3 skal høyde på støtemurer, fyllinger, og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter. c)for bra#e tomter med terrengfall mer enn 1:3 skal høyde på støtemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1,5 meter. Ved terrassering av terrenginngrep som nevnt i b og c skal maksimal utstrekning og minste avstand mellom terrenginngrepene være 6 m i terrengets fallretning. Terrengmessig overgang Xl naboeiendommer skal gis en naturlig uforming. Det skal ikke etableres støtemurer, fyllinger, og/eller skjæringer med samlet høyde på mer enn 0,5 meter nærmere enn 4 meter fra nabogrense. Mindre avvik kan Xllates for adkomst/avkjørsel og parkering.* *Veileder: Hva som er mindre avvik vil være en konkret vurdering i den enkelte sak.

15

Veileder: 16 Flate eller svakt skrånende tomt betyr en helling på 1/6 eller slakere. Hvordan måles hellingen på tomta: Ved lik helling på hele eiendommen er det gjennomsni#lig fall som regnes. Men på eiendommer med store variasjoner mellom enkelte deler kan man bruke hellingen lokalt innenfor det området som naturlig avgrenser seg, (men det skal ikke måles/ beregnes for svært begrensede deler av tomten). Den enkelte tomt vil bli gjenstand for individuell vurdering.

Veileder 6.5 forts. 18 Småhusplanen er strengere enn plan- og bygningsloven når det gjelder terrenginngrep, bl.a. for 4- meterssonen mot nabogrense*. Tiltak definert som unnta# søknadsplikt kan være søknadsplik/ge e#er Småhusplanen. Søknad** må innsendes hvis de#e er /lfellet. *(SAK 4-2 c nr. 4 - oppxl 1,5 meter 2 meter fra grensen er unntat søknadsplikt) ** Menes dispensasjonssøknad?

6.6 19 Maksimalt 40 % av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan opparbeides med harde, vann- ugjennomtrengelige overflater. Overvann skal håndteres lokalt på egen eiendom. Veileder: Det vil bli laget en liste over materialer og den grad av vanngjennomtrengelighet de respek/ve materialene har Alle underjordiske konstruksjoner regnes som vann- ugjennomtrengelige, samme hvor stort påslaget med jord er.

6.7 20 Nye Xltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær menes trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Det skal avsetes plass på eiendommen i plan og dybde Xl utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne sonen Xllates ikke. Veileder: Hvilke trær som skal beholdes eller ønskes felt må vises i utomhusplanen og vurderes som ledd i saksbehandlingen. Ved endringer skal ny utomhusplan innsendes for godkjenning i saken.

7 UForming 21

7 UForming av bebyggelse 22 Nye Xltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estexsk kvalitet. Nye Xltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum Xlsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra eksisterende bebyggelse: Høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av elementene. I nærområder med i hovedsak ensartet bebyggelse skal alle ovennevnte formingsfaktorer hentes fra eksisterende bebyggelse.

10 Bebyggelse, høyder og grad av utnytelse

24 a) Ikke store endringer b)de XllaTe gesims- og mønehøyder i pkt. a). forutseter at Xltakets totale høyde (HT) ikke oversxger 10,5 meter. Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning og laveste punkt for støtemurer, skjæringer, og fyllinger maksimalt 6 meter fra fasade, og måles som vist på figur 2a og 2b:

25

Anlegg under bakken - parkeringsplass 26 C) Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under bygningens fotavtrykk, og maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal. Veileder: hovedsak under bygningens fotavtrykk betyr minst 80%. Parkeringsplasser på terreng, dvs, fritstående, i carport eller garasje, skal være minimum 18 m2 per plass og medregnes i bebygd areal (BYA).

Felles parkering på terreng 27 Ved fire eller flere boenheter skal minimum 25 % av parkeringsplassene, dog minst en plass, ligge på terreng og være felles for beboerne. Felles P- plasser på terreng skal ikke være overbygd. Ved parkeringsanlegg i kjeller skal hver plass ha en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter. Veileder: Ved 4 eller flere boenheter skal 25% av plassene ligge på terreng, ikke overdekkes og være /lgjengelige for alle. Antall plasser i garasje/r kan reduseres /lsvarende eller man kan legge opp /l en overdekning av antall plasser. Plassene skal medregnes i %BYA.

12 Uteoppholdsareal 28

12 Uteoppholdsareal - størrelse 29 Det skal setes av uteoppholdsareal eter følgende norm: a) Minimum 200 m2 for eneboliger og 300 m2 for tomannsboliger. b) Minimum 100 m2 per boenhet/leilighet der BRA er lik eller større enn 55 m2 i annen boligbebyggelse boligtype enn ene- eller tomannsbolig. c)minimum 50 m2 per boenhet/leilighet der BRA er mindre enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/boligtype.

12 Uteoppholdsareal - Kvalitetskrav 30 Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. Arealer bratere enn 1:3 eter planering tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold Xl sol og støy/andre miljøbelastninger, skal være egnet for akxvitet og lek og skal ligge godt Xlgjengelig fra boligen. Ved 2-4 boenheter skal uteoppholdsareal på terreng innbefate et samlet areal med en minste størrelse på 8 x 8 meter per boenhet. Veileder: Det er mulig å godta mindre avvik (10%) fra målet på 8x 8 meter, for eksempel ved uvanlig tomteform/topografi, så lenge arealet er minst 64 m2 og ellers godt. Det regnes da ikke som dispensasjon. Avviket må være lite og det må foreligge en godt begrunnet redegjørelse.

Uteoppholdsareal kvalitetskrav forts 31 Ved Xltak med fem eller flere boenheter skal minimum 1/4 av uteoppholdsarealet være et felles uteoppholdsareal på terreng med en minste størrelse på 8 x 12 meter. Felles uteoppholdsareal på nordsiden av bebyggelse Xllates ikke. Takterrasser kan godkjennes hvis disse er trukket minimum 1 meter Xlbake fra fasadelivet.

18-32

Merknad brev fra RiksanXkvaren 25. januar 2013: E#er Riksan/kvarens vurdering går ikke Plan- og bygningsetatens forslag /l endring av Småhusplanen 18 annet ledd langt nok i å få fram at det er Oslo kommune som bærer det økonomiske ansvaret for å få gjennomført nødvendige registreringer e#er kml 9 før /ltak i medhold av planen kan /llates gjennomført. For å få kommunens ansvar bedre fram foreslår Riksan/kvaren i brev av i dag /l Byrådsavdelingen for byutvikling et presiserende /llegg /l Plan- og bygningsetatens endringsforslag (markert med uthevet skrid): "Før /llatelse /l /ltak e#er plan- og bygningsloven kan gis, må forholdene /l automa/sk fredete kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jf. kulturminneloven 8, 9 og 10. De#e innebærer at automa/sk fredete kulturminner innenfor planområdet må registreres. Nødvendige registreringer bekostes av kommunen 33

18 Kulturminner Før Xllatelse eter plan- og bygningsloven kan gis, må forholdet Xl automaxsk fredete kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jfr. kulturminneloven 8, 9 og 10. DeTe innebærer at automaxsk fredete kulturminner for det samlede Xltaket må registreres. Hvor slike kulturminner.. Veileder: Før det kan gis ramme/llatelse eller /llatelse /l /ltak må det foreligge avklaring av forholdet /l automa/sk fredede kulturminner. Plan- og bygningsetaten anbefaler at slik avklaring gjøres i forkant av innsendelse av søknad for å spare /d og gi bedre forutsigbarhet i saksbehandlingen. Der avklaringen ikke er gjort i forkant vil etaten innhente u#alelse fra Byan/kvaren og søknaden vil være mangelfull fram /l forholdet er avklart. Ved behov for arkeologisk undersøkelse må /ltakshaver/søker selv bes/lle denne hos Byan/kvaren. 34

LYKKE TIL OG TAKK FOR MEG 35