Verdi- og lånetakst over Sørkedalsveien 242C 0754 OSLO Gårdsnr. 27 Bruksnr. 250 Seksj.nr. 3 Eierbrøk: 195/625 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper uten at det foreligger boretter, leieavtaler eller andre avtaler om beboelse, bruk og utleie som er begrensende og hemmende i forbindelse med salg. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres intresenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Sammenfattet beskrivelse Enebolig beliggende i et veletablert og populært område på Røa, nær Bogstad med adkomst fra Sørkedalsveien til eiendommen. Det er kort avstand til Røa sentrum med diverse forretninger; post, bank, apotek, frisør, dagligvareforretninger mv. 1 minutt gangavstand til bussholdeplass i Sørkedalsveien. Tur og rekreasjonsmuligheter samt badeplass på Bogstad ligger i nærheten. Parkering på fellesarealet. Eiendommen er skrånende og er grovplanert Bygningen har et akkumulert vedlikeholdsbehov utvendig. Boligen er vesentlig påkostet innvendig i den senere tid med nye overflater, utstyr og innredning. Utvendig stablemur har utglidninger. Pb 127, 1411 Kolbotn, Tlf: 66 80 41 15, Faks: 66 80 92 54, e-post: firmapost@bntakst.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 1 av 6
Det er opplyst at det har vært vannlekkasje ned i kjeller som følge av frost. Det ble registrert fuktskjolder m.m på vegg i 2. etasje. Skjoldene antae å ikke ha sammenheng med tidligere vannskade men å he en annen årsak. Markeds- og låneverdi Husets alder og vedlikeholdsmessige tilstand tilsier at det ved oppussing og ombygging vil kunne avdekkes feil og mangler. Boliger i dette området har vært lett salgbare i den siste tiden. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 5 100 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 4 300 000 Kolbotn, 30.08.2007..................................... Tom Gunnar Olsen Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre v/cathrine Aspestrand Furre Tlf.: 93 41 60 50 Besiktigelse, tilstede Dato: 14.08.2007 - Tom Gunnar Olsen - Cathrine Aspestrand Furre Tlf.: 93 41 60 50 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Oppdelingsbegjæring Dato 11.02.2005 Reguleringsplaner Dato 02.04.2007 EDR Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Bøle Eirik Eiendom AS Eiet tomt. Areal 1 354 m² I følge opplysninger hentet fra Norges Eiendommer Nei Offentlig Offentlig Offentlig Bygninger på eiendommen Byggeår: Arealer og anvendelse Regulert område. Forsikringspolisen er ikke fremvist. 1930. I følge Norges Eiendommer. Boligarealet er angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling utarbeidet av NTF og NEF, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Kjeller 76 59 59 Gang, vaskerom, 2 bad, innredet rom, gang/tekjøkken, kjellerstue - adkomst fra kjellerstue til terreng 1. etasje 66 60 60 Hall, kjøkken og stue - adkomst fra stue til terrasse 2. etasje 56 51 51 Gang, bad og 3 soverom - adkomst fra 1 soverom til balkong. Sum bygning 198 170 170 Arealet er omtrentlig og er målt innvendig med Leica Disto lasermåler. BTA fremkommer ved tillegg av antatt veggkonstruksjon. Arealer er beregnet i henhold til NS3940, utgave 1986 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 3 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad 620.015. I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS3420, for denne boligen kan det forekomme avvik ut over toleransekravet. 210 Grunn og fundamenter Såle på ukjent grunn. 230 Yttervegger Grunnmur i tegl/naturstein utvendig kledd med plater over terreng Yttervegg i trekonstruksjon, innvendig kledd med plater og utvendig kledd med trepanel. Det ble registrert malingsflass på utvendige overflater. Det må påregnes behov for utskifting av ytterkledning m.m. Det var utslag ved elektromagnetisk måling på kjellervegger. Det er enkelte utforede yttervegger i kjeller. Utforede kjellervegger reduserer muligheten for visuell kontroll av symptoner på svikt i fuktsikringen. Videre kan konstruksjonen være uheldig med hensyn til kondensering, muggsopp og råte inne i veggen. 233 Yttervegger - vinduer, dører m.m. Vinduer med isolerglass/enkle/dobbelte glass med karm og ramme i tre, utvendig og innvendig malt. Tidsmessig hovedinngangsdør På grunn av vinduenes alder må det påregnes vedlikeholdsbehov. Det ble registrert sprekk i 1 vindusglass. 240 Innervegger 254 Dekker - Gulv og overflate 255 Dekker - himling og overflate Rom Gulv Vegger Himling Stue parkett malt malt kjøkken parkett malt malt hall fliser malt malt soverom parkett malt malt soverom parkett malt malt soverom parkett malt malt gang parkett malt malt bad fliser fliser malt vaskerom fliser glassfiberstrie malt bad fliser malt malt fliser gang fliser malt malt innr rom parkett glassfiberstrie malt kjellerstue parkett glassfiberstrie malt gang fliser glassfiberstrie malt bad fliser glassfiberstrie malt malt Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 4 av 6
Det ble registrert skjolder/misfarging på vegg ved rør i rør skap samt sprekker i flisfuger i bad i 2. etasje. Vann var ikke tilkoblet på befaringstidspunktet. 243 Innervegger - vinduer, dører m.m. Hvite glatte innvendige dører. 250 Dekker Trebjelkelag med undergulv av gulvbord, antatt isolert med stubbloftsleire. 252 Dekker - gulv på grunn Støpt dekke. 260 Yttertak Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein Eldre takrenner. Det ble registrert aktivitet av innsekter på gavlvegg opp mot mønet. Det ble registrert noen manglende takstein. 271 Kjøkkeninnredning 1. etasje: Tidsmessig kjøkkeninnredning med hvit profilert front, heltre benkeplate, rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn/komfyr/oppvaskmaskin og ventilator(ikke tilkoblet på befaringstidspunktet. Kjeller: Opplegg for tekjøkken i gang 281 Trapper Tretrapp med parkett i trinnene til 2. etasje. Håndløper mangler i trapp til 2. etasje. 284 Balkonger Balkong med adkomst fra 1 soverom i 2. etasje 315 Sanitær - utstyr 2. etasje: Badekar, klosett, servant i underskap og veggmontert dusj i bad. Rør i rør skap montert i badet. Kjeller: Varmtvannsbereder, skyllekum og kran for vaskemaskin i vaskerom. Veggmontert dusj, klosett og servant i underskap i bad. Veggmontert dusj, klosett og servant i bad. 360 Luftbehandling Lokal avtrekksvifte på vegg i badet 400 Elkraft Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Automatsikringer. Strømmen var frakoblet på befaringstidspunktet. 442 Belysningsutstyr 2. etasje: Innfelte lys i himling i bad. 1. etasje: Innfelte lys i himling i hall. 450 Elvarme Elektrisk oppvarming. 2. etasje: Varmekabler i bad. 1. etasje: Varmekabler i hall. Kjeller: Varmekabler i ganger og 2 bad. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg 1 stk teglsteinspipe. Det ble registrert pussavskaling på pipe og fuktskjolder ved pipe i 2. etasje Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 5 av 6
VERDIBEREGNING 900 Annet Solavskjerming med markise. Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr m² Årsleie Anmerkning Kjeller 76 72 800 57 600 1. etasje 66 66 1 500 99 000 2. etasje 56 56 1 500 84 000 Totalt 198 194 240 600 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 20 050 pr mnd. Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatte vedlikeholdskostn.: 16 000 Andre utgifter antatt 15 000 Sum fradrag Kr: 31 000 Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: 209 600 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 8,0 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 2 620 000 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): 2 920 000 Fradrag (utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, gjenstående 750 000 arbeider, tilstandssvekkelser): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 2 170 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 3 000 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 5 170 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 5 100 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 4 300 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20071178 14.08.2007 6 av 6