Styrets innstilling til saker som skal behandles på ordinær generalforsamling i Stig borettslag 3. mai 2011 klokka 18:00 på Øvre Disen Velhus: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 Godkjenning av årsmelding fra styret Årsmeldingen for 2010 følger vedlagt og anbefales godkjent. 2.2 Godkjenning av årsregnskapet Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2010 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2010, som viser et overskudd på kr. 893 317 anbefales godkjent. Sak 3: Budsjett 2010 Budsjett for 2011 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremleggets på generalforsamlingen. Sak 5: Andre saker 5.1 Vedtektsendring Styrets sammensetning Forslagsstiller: Styret I forbindelse med at det ikke var noen som stilte til styreleder på fjorårets generalforsamling, ble det på ekstraordinær generalforsamling 15.06.2010 valgt et ekstra styremedlem og styreleder. I ettertid viste det seg at Usbl ikke godtok vårt ekstra styremedlem, da vedtektene våre er veldig presis på dette punkt (i praksis har dette medført at styremedlemmet ikke har hatt tilgang på Styreportalen) Da praksisen de siste årene har vært at varaene har stilt opp på alle møter og hatt sine oppgaver innebærer forslaget også at ordningen med varamedlemmer fjernes og styret vil derfor bare ha faste medlemmer. Bakgrunnen for dette er det er vanskelig nok å få rekruttert det antallet personer som kreves for et aktivt styre og passive varaer ser vi derfor ikke grunn til å bruke tid på å finne. Styret foreslår derfor vedlagte endring til vedtektenes pkt 8-1. Blå skrift med understrekning angir nytt tillegg, gjennomstrekning markerer gjeldende tekst som skal slettes. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak.
8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minimum fire andre medlemmer med to varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styreleder og styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. 5.2 Husordensregler Endring av vasketider Forslagsstiller: Styret Styret har sett det nødvendig å gjennomgå tidspunktene for bruk av vaskeriet. De foreslåtte endringene er gjort i samråd med andelseier rett over vaskeriet. Da endringer av Husordensreglene fra tidligere år ikke har blitt oppdatert i borettslagets arkiv, ber styret generalforsamlinga ta stilling til Husordensreglene i sin helhet. Foreslåtte endringer er markert med blå understreket tekst. STIG BORETTSLAG HUSORDENSREGLER ALMINNELIGE HUSORDENSREGLER Husordensreglene skal sikre oss ro, orden og hygge i hjemmene - og et godt bomiljø. Leilighet eller fellesareal må ikke brukes slik at andre unødig sjeneres. Hver enkelt andelseier og beboer er ansvarlig for at borettslagets husordensregler blir fulgt. Husordensreglene utgjør en del av leiekontrakten. Gjentatte eller grove brudd på husordensreglene gir styret rett til å treffe nødvendige forføyninger (oppsigelse). Alle plikter som vanligvis påhviler en vaktmester er hvert hus sitt ansvar å finne en minnelig ordning for som er rettferdig og det er enighet om. Hvert hus har da ansvaret for renhold av kjeller- og loftslokaler, vinduer, trapper, slukning av kjeller-, lofts- og oppgangslys, og at de øvrige bestemmelser i husordenen følges. UTVENDIGE INSTALLASJONER Det er ikke tillatt å sette opp parabolantenner. Alle andre mindre utvendige antenner skal søkes til og godkjennes av styret. Montering av utvendig aggregat for luft-til-luft varmepumpe skal søkes til og godkjennes av styret. RO I LEILIGHETEN Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl. 22.00 til kl. 08.00. Bråk og støy fra leilighetene må unngås. Musikkundervisning tillates bare etter godkjennelse fra styret, og med samtykke av naboer over, under og ved siden. Musikkøvelser er ikke tillatt etter kl. 20.00. DYREHOLD Tillatelse til dyrehold søkes styret og gis dersom ingen beboere i huset kan gi dokumenterte medisinske årsaker for avslag. Dyr som ferdes på fellesområdene skal holdes under oppsyn, og det skal tas spesielt hensyn til andre beboeres forhold til dyr. Ekskrementer fra dyr skal fjernes umiddelbart. SIKKERHET (HMS)
Hold trappeoppganger og korridorer fri slik at det ikke er uventede gjenstander i veien for brannvesenet om det skulle oppstå brann. Oppbevar ikke unødvendige ting i boder, spesielt kjeller. Oppbevar ALDRI propan i kjeller heller ikke små beholdere ment for turbruk/skibrennere. Det er ikke tillatt å bruke kullgriller inne på terrassene. AVFALL Avfall sorteres i poser etter reglene til Renovasjonsetaten. Avfallsdunkene skal alltid være lukket. Avfall som det ikke er plass til i kassen, leveres til renovasjonskjørerne eller bortskaffes på annen forsvarlig måte. Fyll ALDRI kassene mer enn at lokket kan lukkes ordentlig. Det oppfordres til å benytte borettslagets ordning for kompostering til det sorterte matavfallet. Husk å benytte spesielle poser som finnes i vaskerikjelleren til dette, og ikke posene fra Renovasjonsetaten. VASKERIER OG TØRKEPLASSER Vaskeriet har følgende tider for vasking på hverdager: 08.00-11.00, 11.00-14.00, 14.00-17.00 og 17.00-20.00 For lørdager gjelder følgende vasketider: 10.00-13.00, 13.00-16.00 og 16.00-19.00 For bruken av vaskeriet vises til de regler som er satt opp i vaskeriet. Det er ikke tillatt å vaske eller tørke tøy som tilhører andre enn borettslagets medlemmer. Det er ikke tillatt å tørke tøy andre steder enn på tørkeplassene. Unntatt små stativer som ikke synes utenfor balkongene. Matter, tepper og tøy kan bare luftes og bankes fra 08.00 til 19.00 på den bankeplass som er gjort i stand til dette bruk. Tørke- og bankeplass skal ikke brukes søn- og helligdager, 1. og 17. mai. LUFTING Kjellervinduer åpnes i sommertida og lukkes senest ved første frostnatt. Trapperomsvinduene skal som regel være lukket og settes bare opp når det er nødvendig å lufte. Hold lufteventilene over vinduene som regel alltid åpen. PARKERING Det er ikke tillatt å parkere på gårdsplass eller veier utenfor opparbeidede biloppstillingsplasser. Parkering av vare- og lastebiler samt campingvogner på lagets eiendom er forbudt, også på biloppstillingsplassene. DUGNAD Det avholdes dugnad når styret finner behov for det. Dugnader varsles ved oppslag. Alle andelseiere er pliktige til å delta på dugnad. 5.3 Husordensregler Ansvarsområder utearealer Forslagsstiller: Grøntkomité For å klargjøre hvilke hus som har ansvaret for å holde orden og vedlikeholde utearealet har grøntkomiteen kommet med følgende forslag til tillegg i husordensreglene. ANSVARSOMRÅDER UTEAREALER På samme vis som for innvendige plikter som vanligvis påhviler en vaktmester er det hvert hus sitt ansvar å finne en ordning for vedlikehold av det ansvarsområdet for utearealet som
huset er tildelt på plankartet nedenfor. Oppgavene består i raking, beskjæring, vanning, gjødsling og ellers oppgaver som styret pålegger det enkelte hus.
5.4 Vedtektsendring Presisering vedrørende utskifting av hovedavløp og vannrør Forslagsstiller: Styret I forbindelse med vannlekkasje i bad som har fått støtte fra borettslaget tidligere har styret på befaring sett at avløpsrør til toalett ikke er skiftet ut. Selv om dette badet fikk utbetalt støttebeløp før vedtektenes pkt 5-5 var på plass, har styret likevel funnet det nødvendig å komme med presisering slik at det ikke skal være noe som helst tvil. Styret foreslår derfor et tillegg i vedtektenes pkt 5-5-5 markert med blå understreket tekst. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak. Hovedavløp: (11) Som nye avløpsledninger skal godkjente støpejernsrør, -deler og -sluk benyttes (12) Avløpsrør fram til toalett skal også skiftes ut i sin helhet. (13) Sluket må ha en godkjent klemring tilpasset membranen som skal benyttes. 5.5 Forbruk av fellesstrøm Forslagsstiller: Styret
Trenden de siste årene i forbruk av fellesstrøm viser en betydelig forskjell mellom de ulike husene. Vi kjenner til at noen hus har varmeovner i trapperom, mens andre hus ikke har det. Likevel er det noen hus som forbruker ennå mer strøm enn bare en panelovn i trapperommet skulle tilsi. Det er derfor på sin plass å be alle sjekke om de har noe tilkoblet til fellesstrømmen. (Det burde ikke være nødvendig å nevne at det sparer både oss og miljøet.) Enhet 2009 2010 Selvbyggerveien 4 kr 3 740 kr 7 042 Selvbyggerveien 6 kr 3 522 kr 4 737 Selvbyggerveien 8 kr 947 kr 809 Selvbyggerveien 10 kr 937 kr 3 447 Selvbyggerveien 12 kr 2 809 kr 1 663 Selvbyggerveien 14 kr 2 297 kr 3 714 Selvbyggerveien 16 kr 2 223 kr 2 246 Selvbyggerveien 18 kr 954 kr 2 143 Selvbyggerveien 20 kr 1 961 kr 2 591 Selvbyggerveien 22 kr 4 317 kr 4 143 Årvollveien 55 kr 1 603 kr 2 267 Det er ikke noe byggteknisk grunn til å ha varme i trapperom. Det skal heller ikke være nødvendig å ha på varme i kjelleren for å hindre at vannet fryser om vinteren. Vi har flere hus uten varme i kjelleren, og hittil har ikke vannet fryst i noen. Om det skulle komme en snefattig vinter med langvarig ekstremkulde tar vi vare på de varmeovnene som demonteres slik at de kan settes inn i kriseberedskap. Forslag til vedtak: Alle typer varmeovner tilkoblet til fellesstrøm fjernes permanent i alle hus. Dette gjelder varme både i trapperom og kjeller. 5.6 Vedtektsendring Avtale om utbygging Forslagsstiller: Mona Iren Hauge/Styret Borettslaget ingen egen avtale som regulerer utbygginger på loftet, som vi nå ser er en mangel. I tillegg har det i løpet av året kommet saker til styret hvor vi ser det kreves mer presisering angående bodkjøp og bytter. Styret har lagt inn i avtalen det vi oppfatter som etablert praksis i borettslaget. Også størrelsen på gjenværende fellesareal i kjeller krever ytterlig presisering, da det etter et tilfelle av en utbygging i kjeller har åpnet tvil om hvorvidt midtrommet i kjeller kan erverves til eksklusiv bruksrett for en andelseier. Styret vil presisere hva vi mener er intensjonen med ervervelse av fellesareal og utbygging. For det første er utvidelse av leiligheter ønskelig, da større leiligheter med flere rom gir mer stabilitet av beboere. Dette betyr at ervervet areal skal i all hovedsak ombygges til bolig og ikke benyttes som boder. For det andre er det viktig at det i størst mulig grad utvises likhet i gjennomføringen mellom ulike hus. Styret foreslår derfor en endring av kjelleravtalen i vedtektene 14-2 til en felles avtale for utbygging. Endringer i avtalen er markert med blå understreket tekst. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak. 14-2 Avtale om utbygging.
Avtale om utbygging mellom Stig borettslag og navn Opplysninger om andelseier: Andelseier: Adresse: Andelsnummer: Leilighetsnummer: Telefonnummer: E-post: 1 Bakgrunn for avtalen Denne avtale skal regulere forholdet mellom borettslaget og andelseier som vil bygge ut egen bolig gjennom erverv av arealer i Stig borettslag. Avtalen regulerer forhold knyttet til kjøp og salg av arealer, utbyggingen og til senere drift vedrørende økte kostnader for borettslaget. 2 Forutsetninger Generalforsamlingen har gitt en prinsipiell tilslutning til denne type utbygging i samsvar med borettslovens 46, jfr vedtak på ekstraordinær generalforsamling den 11. mars 1981. Eventuelle endringer av denne avtalen skal ha 2/3- flertall av de avgitte stemmer på en generalforsamling. Avtalen forutsetter at andelseier har sendt inn tegninger med beskrivelse av fasadeendring og utbyggingsplan til styret som er godkjent av naboer som blir berørt av utbyggingen. Dersom styret godkjenner slik søknad vil dette gi grunnlag for å gå videre med saken for formell behandling av kommunal plan- og bygningsetat. Andelseier vil stå som byggherre og sørger for gjennomføring av prosjektet i hht til beskrivelse og utbyggingsplan. Ved utbygging forplikter andelseier seg til å inngå kontrakt med entreprenør i hht Norsk Standard og alle arbeider knyttet til el-anlegg og våtromsinstallasjoner skal utføres av autoriserte fagpersoner. Dersom utbygging skulle medføre innredning av våtrom (toalett/vask), skal gjeldende våtromsnorm legges til grunn for utførelsen. Foreliggende planer med beskrivelse av utbyggingen skal følge som vedlegg til denne avtale. Planen skal tydelig angi arealet som skal utbygges og hvordan dette vil bli innredet. 3 Erverv av boder I forbindelse med utbygging har det i borettslaget blitt en praksis med både bytting og oppkjøp av boder som en enkelt andelseier har hatt bruksretten til. Andelseier kan inngå egne avtaler om erverv av boder. Dette skal godkjennes av styret, og skriftlige avtaler om dette skal vedlegges gjeldende avtale. Ervervede boder skal integreres i opprinnelig leilighet. For leiligheter i første etasje er det kun anledning til å erverve boder i kjeller som ligger direkte under opprinnelig leilighet. For leiligheter i andre etasje er det kun anledning til å erverve boder som ligger direkte over opprinnelig leilighet. For leiligheter i tredje etasje er det kun anledning til å erverve boder som ligger på samme vertikale side av huset i tredje etasje. For å oppnå likhetsprinsippet i størst mulig grad i borettslaget er det ikke anledning for andre andelseiere å motsette seg likeverdige bytter av boder. Likeverdige bytte av boder er definert som bytte av boder på samme størrelse i samme etasje. Det betyr at det ikke er definert som
likeverdig bytte å skifte en kjellerbod mot en loftsbod. Slikt bytte kan likevel foregå dersom begge parter er enige om dette. Salg av bod bestemmes helt og holdent av innehaver av boden. Prisen for arealet avtales mellom kjøper og selger. Ved erverv av boder tilfaller også gangarealet foran de ervervede bodene. Arealet er den del av borettslagets fellesareal og erverves kostnadsfritt. 4 Erverv av fellesrom i kjeller Andelseier i 1. etasje har enerett på oppkjøp av underliggende fellesrom med forutsetning om at dette integreres i eksisterende leilighet innen 2 år etter signering av denne avtale og benyttes som bolig. Oppkjøpet krever samtykke av alle andelseiere i huset. Borettslaget gir herved andelseier av leilighet nr.... eksklusiv bruksrett av underliggende fellesrom.størrelsen på kjellerrommet skal i lengderetningen ikke overstige 7,5 meter innvendig målt. Bredden på rommet begrenses av eksisterende støpte senter bærevegger. Kvadratmeterprisen, kr...., er fastsatt på bakgrunn av takst av... som gir totalt salgssum på kr....taksten fastsettes og reguleres etter følgende metode: 1. Arealer som andelseier skal overta i kjeller, måles opp og det fastsettes en bestemt kvadratmeterpris for overtakelse. 2. Takst pr. april 2002 danner grunnlag for en generell kvadratmeterpris for kjellerlokaler som overtas. Taksten er delt inn i tre trinn avhengig av opprinnelig takhøyde for kjellerlokalet. trinn 1: takhøyde opptil 215 cm kr 1.000,- trinn 2: takhøyde 216cm - 230 cm kr 1.500,- trinn 3: takhøyde over 230 cm kr 2.000,- Andelseiere i huset vil alltid, uavhengig av takhøyde, kun få fordelt totalbeløpet basert på laveste takst (trinn 1). Ved takhøyder over 215cm tilfaller overskytende beløp i sin helhet til borettslaget. Denne taksten indeksreguleres hvert år med konsumprisindeks. Regulering skjer pr. 1. januar, med indeks fra november året før. Taksten vedlegges denne kontrakten. 3. Hver av partene, andelseier og borettslag, kan kreve fastsatt ny takst dersom det har skjedd endringer i markedet som gjør tidligere takst mindre anvendelig. Den som krever takst må betale for takseringen. Ved slik ny takst må begge parter være enige om takstmann for at taksten skal være bindende for begge parter. Ved undertegning av denne kontrakten skal andelseier innbetale den fastsatte salgssummen til borettslagets konto i Usbl. Styret skal deretter sørge for at beløpet for laveste takhøyde blir utbetalt til husets andelseiere med 20 % til hver 3-roms leilighet (i alt 4) og 10 % til hver 1- roms leilighet (i alt 2). Der hvor 1-roms leilighet er overtatt av av underliggende 3-roms leilighet, tilfaller denne andelen (10 %) den som har overtatt 1-roms leiligheten. 5 Begrensninger Ved utbygging av kjeller kreves at minst en kjellerbod beholdes til tre-roms leilighet i andre etasje, og til loftsleilighet i minimum samme størrelse som tidligere, dersom loftsleilighet er en egen andel. Arealet av midtre fellesrom i kjeller (sykkelbod) skal være minimum 8 kvadratmeter. 6 Utbygging av kjeller - vinduer Opprinnelige vinduer i kjeller er ikke godkjent etter plan- og bygningsloven ved bruk til varig oppholdsrom. Andelseier forplikter seg derfor til å sette inn ett nytt vindu for hvert varig oppholdsrom hvor minimumsstørrelsen skal være tilpassa de til en hver tid gjeldene brannforskrifter. Plasseringen av nye vinduer kan ikke endres ut over det som en naturlig utvidelse av opprinnelige vinduer gir. Vinduenes overkant skal ikke overstige den utvendige
synlige delen av grunnmuren. Vinduenes maksimale bredde skal ikke overstige 100 cm, og maksimale høyde skal ikke overstige 70 cm. Styret må få tegninger som viser både de gamle og de nye vinduene. 7 Utbygging av loft - takvinduer Innsetting av takvinduer ved utbygging av loft reguleres av Vedtektene 14-1 Avtale om takvinduer. 8 Ansvar for skade - forsikring I forbindelse med utbyggingen har andelseier ansvar for all skade som måtte oppstå på borettslagets bygninger. Dette er et objektivt ansvar og andelseier er forpliktet til å tegne byggherreforsikring eller sørge for at entreprenør har forsikringsdekning som dekker skade som måtte oppstå i forbindelse med utbyggingen. 9 Kostnader - Finansiering Andelseier er selv ansvarlig for alle kostnader, herunder betaling og finansiering av utbyggingsarbeidene. 10 Endring av felleskostnader Andelseier er gjennom denne avtale innforstått med at eventuelle omkostninger eller økte driftsutgifter utbyggingen påfører borettslaget, vil medføre en økning av husleien. Dette gjelder i første rekke økte faste utgifter som forsikringer, kommunale avgifter og skatter samt økte drifts- og vedlikeholdskostnader. 11 Overlevering Andelseier overtar arealet i den stand det befinner seg ved overtakelsestidspunktet. Borettslaget er uten ansvar for uforutsette kostnader for andelseier i forbindelse med ombygging av arealet. 12 Andelseiers forpliktelser Stakekummer, feieluker etc. må være tilgjengelig for de øvrige andelseiere i huset. Andelseier overtar, innen to måneder etter kontraktsdato, ansvaret for abonnement på strøm for det gjeldende arealet. Det innebærer at elanlegget fysisk må koples av borettslagets anlegg. 13 Borettslagets forpliktelser Når borettslaget har godkjent planer og undertegnet nærværende avtale, er styret i borettslaget forpliktet til å undertegne alle dokumenter som andelseier trenger i forbindelse med godkjenning av planene hos kommunale etater. Dette skal gjøres uten ugrunnet opphold av de som tegner borettslaget. 14 Avtalens bindende virkning - mislighold Begge parter er forpliktet til å gjennomføre nærværende avtaler innenfor de rammer som er forutsatt. Avtalen kan ikke ensidig sies opp av noen av partene. De rettigheter og plikter som følger av avtalen følger også leiligheten, og borettslaget har rett til å notere avtalen som en heftelse i adkomstdokumentene tilknyttet leiligheten. Ved sin underskrift på denne avtale samtykker andelseier i en slik notering. Ved salg av leiligheten har andelseieren plikt til å gjøre kjøper oppmerksom på de rettigheter og plikter som følger av denne avtale. Andelseier er ansvarlig for at utbygging og innredningsarbeider knyttet til utbyggingen gjennomføres i samsvar med gjeldende planer. Mislighold av forpliktelsene som følge av dette punkt er å anse som brudd på leiekontrakten mellom borettslaget og andelseier, og kan berettige misligholdsbeføyelser fra borettslagets side ovenfor andelseier.
Dersom borettslaget forårsaker unødige forsinkelser for andelseier ved manglende påtegning på søknader til offentlig myndighet, kan dette også medføre erstatningsansvar for borettslaget for dokumenterte merkostnader. 15 Øvrige bestemmelser I tillegg til det som er nevnt i denne avtalen, gjelder også borettslagets vedtekter og bestemmelser i husordensregler. Denne avtale foreligger i tre eksemplarer, ett til hver av partene, og ett til borettslagets forretningsfører. Som vedlegg til avtalen følger de opprinnelige takstpapirene, eventuelle avtaler om erverv av boder, samt beskrivelse av byggearbeidene med tegninger for de nybygde arealene og en plan for framdrift. Oslo, den for Stig borettslag Andelseier(e) Ektefelle/Samboer må undertegne hvis hun/han ikke er medeier. Underskrift ektefelle/samboer 5.7 Vedtektsendring Levegg for balkonger i 2. etg Forslagsstiller: Styret På bakgrunn av at den høye vegetasjonen langs Årvollveien ble helt borte, fikk styret i fjor høst flere henvendelser om oppsetting av levegg for balkong i andre etasje. Styret ba ettertrykkelig om å avvente oppsetting av levegger inntil generalforsamlinga har bestemt retningslinjer for disse. Bakgrunnen for dette er at vi ønsker å beholde borettslagets visuelle utrykk skal være mest mulig helhetlig. Styret har internt ikke funnet en åpenbar løsning, og legger derfor fram to forslag for generalforsamlinga. Begge forslag vil føye til et nytt punkt 5-4-3 under vedtektenes punkt 5-4 Levegg og terasseplatting. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak. 5.7.1 Forslag 1 Levegg i stil med balkongens rekkverk 5-4-3 Levegg for balkong i 2. etasje: Eksisterende levegg som er montert før 3. mai 2011 og ikke tilfredsstiller gjeldende retningslinjer skal fjernes ved salg av andelsleilighet. (1) Skal kun bygges som del av balkongens rekkverk mot husets ytterside (røstvegg) (2) Skal bygges i tre og bordene skal være av samme type og monteres likt som rekkverk til balkongen forøvrig. Topplist/håndløper skal være identisk med håndløperen på balkongen for øvrig. (3) Skal ha identisk farge på bordene og reisverk som fargen på husets vegger. Topplist/håndløper skal ha identisk farge med husets vindu/hjørnelister. (4) Dybden (normalt på husets langvegg) skal være lik balkongens dybde. (5) Høyden skal være 165 cm inkludert topplist/håndløper målt fra terrassebordene (gulvet) på balkongens innside. (6) Styret kan kreve leveggen revet dersom gjeldende retningslinjer ikke følges.
(7) Ansvarlig for vedlikehold er andelshaver. 5.7.2 Forslag 2 Fornying av eksisterende praksis 5-4-3 Levegg for balkong i 2. etasje: Eksisterende levegg som er montert før 3. mai 2011 og ikke tilfredsstiller gjeldende retningslinjer skal fjernes ved salg av andelsleilighet. (1) Skal kun monteres oppå balkongens rekkverk mot husets ytterside (røstvegg) (2) Skal være av frostet glass med aluminiumsprofiler. (3) Dybden (normalt på husets langvegg) skal være lik balkongens dybde. (4) Høyden skal være 50 cm målt fra toppen av håndløperen på balkongens rekkverk. (5) Styret kan kreve leveggen fjernet dersom gjeldende retningslinjer ikke følges. (6) Ansvarlig for vedlikehold er andelshaver. 5.8 Fornying av garasjeanlegg Forslagsstiller: Garasjerehabiliteringskomité/Styret Generalforsamlinga vedtok i 2009 at garasjenandelseierne måtte sette i gang en prosess for å få en rehabilitering av begge garasjeanlegg. Når husene våre ellers har fått en så flott fasade, og vi også har fått forskjønnet grøntområdet, er det ikke akseptabelt å ha bygninger som forfaller på borettslagets eiendom. Befaring av fagkyndige konkluderer med at det er svært ulønnsomt å rehabilitere eksisterende bygninger, og anbefaler derfor fullstendig nybygg. Totalt vil nybygg ha en kostnadsramme på maksimalt kr 3 600 000. Grunnen ved anlegget i Selvbyggerveien er et stort problem, og grunnarbeider er derfor omtrent 1/3 av kostnadene. Ved full lånefinansiering av nybygg og med dagens rente gir dette et månedsbeløp per garasjeandelshaver på kr 900 totalt for å disponere en garasje. Avholdt møte med garasjeandelshaverne gav en tilbakemelding hvor omtrent halvparten synes dette er for dyrt. Spørsmålet blir da hvor stor risiko borettslaget er villig til å inngå som lånegarantist, dersom flere garasjer blir stående uten andelseier, eventuelt må leies ut med tap. De nye garasjene er planlagt å være både dypere og bredere, og skal samme antall settes opp betyr det at en større del av borettslagets eiendom tilfaller garasjeanlegg. Dersom færre garasjer skal settes opp, er det et spørsmål om hvilken godtgjørelse som skal betales til de sm trekker seg fra garasjeordningen. Siden vedtaket innbefatter et låneopptak og en omdisponering av borettslagets areal kreves 2/3 flertall for godkjent vedtak. Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til refinansiere borettslagets fellesgjeld med maksimalt kr 3 600 000. Det økte låneopptaket skal i sin helhet fordeles kun på de som disponerer garasjer (fordeling av gjeld utenom fordelingsnøkkel). Det kreves at minimum 90% av garasjene som settes opp har en garantert garasjeandelseier. Garantien skal gjelde for minimum 5 år. Dersom planlagte garasjeanlegg går ut over mer enn 10% av dagens disponerte areal skal generalforsamlingen på nytt ta stilling til disponeringen av borettslagets areal. For øvrig skal garasjene følge borettslagets farger på kledning, og for øvrig tilnærme seg stilen til husene i størst mulig grad.
Sak 6: Valg Valgkomiteens liste med kandidater til valg blir lagt fram på generalforsamlinga. 6.1 Valg av 2 styremedlemmer for to år 6.2 Avhengig av utfallet av sak 5.1: Vedtatt: Valg av eventuelle ekstra styremedlemmer for to år. Ikke vedtatt: Valg av to varamedlemmer for ett år.
6.3 Valg av valgkomité
Årsmelding 2010 for Stig borettslag Virksomhetens art er organisert etter de bestemmelser som følger av borettslagsloven, og selskapet har til formål å drive eiendommen i samråd med og til det beste for andelseierne. Borettslaget ligger i og har forretningskontor i Oslo. Organisasjonsnummer 848 531 952. Boligselskapets styre har etter ordinær generalforsamling 27.04.2010 og ekstraordinær generalforsamling 15.06.2010 bestått av 3 kvinner og 4 menn. Styrets leder er mann: Kjetil Mosesen Leder Årvollveien 55, 0590 Oslo Pål Jensen Nestleder Selvbyggerveien 6, 0591 Oslo May-Britt Obrenovic Sekretær Selvbyggerveien 8, 0591 Oslo Karl Thomas Tvedt Styremedlem Selvbyggerveien 10, 0591 Oslo Siv Camilla Strøm* Styremedlem Selvbyggerveien 22, 0591 Oslo Bente Prøybo Vara Selvbyggerveien 4, 0591 Oslo Niels Jacob Matthiessen Vara Selvbyggerveien 8, 0591 Oslo *Er valgt av generalforsamlingen, men ikke akseptert som styremedlem av Usbl i hht boligselskapets vedtekter. Valgkomite: Mona Iren Hauge og Stein Talleraas Boligselskapet har ingen ansatte. Boligselskapet følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i boligselskapet. Styret har i perioden hatt 9 styremøter og behandlet 36 saker. Styret kommuniserer i tillegg mye på e-post i periodene mellom styremøtene. Forretningsfører for borettslaget er Boligbyggelaget Usbl, Storgt. 49, Oslo. Borettslagets revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Fullverdiforsikring har borettslaget hos If Skadeforsikring. Forsikringssum kr. 55 mill. Forsikringsavtale nr. 3061931. Det har vært en forsikringssak i forbindelse med vannlekkasje. Ved skadetilfeller må den enkelte beboer ta kontakt med styret. Innbo /løse må den enkelte forsikre selv. Regnskapet er avgitt under forutsetning av forsatt drift. Årets årsregnskap viser et overskudd på kr. 893 317. Disponible midler utgjorde pr. 31.12.2010 kr. 1 267 554. Styret foreslår at overskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter boligselskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. For øvrig vises til noter og kommentarer under regnskapets behandling på generalforsamlingen. Det ytre miljø er ikke styret kjent med at selskapets virksomhet påvirker utover det som anses som vanlig for et boligselskap. Salg har medført eierskifte for to leiligheter i 2010. Vi ønsker de nye innflytterne velkommen! På bruksoverlating har vi en leilighet pr. 01.04.2011.
Juridiske andelseiere har borettslaget ingen av. VVS fornying har medført utbetaling av støtte til en andelseier. Grøntområdene har fått nok et kraftig løft med beplanting av hekk langs Årvollveien og nye porter i Selvbyggerveien. En stor takk til Kristine Hverven Hansen som har hatt hovedansvaret for gjennomføring av prosjektene. Det ble også rom for å få postkassestativ til de gjenværende oppkjørslene. En stor takk til Rolf Røraas og Kenneth Pettersson som meldte seg til å bygge stativene på dugnad. Nye postkasser er også kjøpt inn og det gjenstår bare å få satt opp disse på vårens dugnad. Totalt har vi gjennomført fornyingstiltak de siste to årene på grøntområdene til kr 961 152 hvorav Husbanken har dekket kr 480 576. Hekk Årvollveien -kr 256 569 Porter Selvbyggerveien -kr 111 000 Nye postkasser og stativ -kr 32 047 Bark Selvbyggerveien -kr 7 924 Groruddalsmidler kr 203 770 Totalt -kr 203 770 Rehabiliteringa har ennå utestående arbeider, men som det er informert om tidligere har entreprenør Furuseth AS slått seg konkurs. Styret engasjerte i den forbindelse både Advokatkontoret og USBL Teknisk for å legge fram et krav både i konkursboet og om utbetaling av bankgaranti. Situasjonen er pr. 01.04.2011 fullstendig avvisning av vårt krav av bobestyrer. Garasjer står foran en rehabilitering og kostnadsoverslag for dette ble innhentet sensommeren 2010. Infomøte ble avholdt og der kom det forslag om å rive eksisterende garasjer for så å bygge nytt mer om dette i egen sak. Det er blitt solgt 1 garasje og det er nå ingen ledige garasjer. Biloppstillingsplasser som andelseier ikke lenger ønsket å inneha vedtok styret at borettslaget kjøpte opp for å få ordnet opp i forholdene rundt disse plassene etter den nye ordninga. Dessverre har det vist seg vanskelig å få solgt plassene videre, og det er fortsatt 3 ledige plasser som styret har forsøkt både å selge og leie ut på månedsbasis uten respons. Selvbyggerveien 8 har If fraskrevet seg alt ansvar for på grunn av foreldelsesfrist som framlagt på generalforsamlinga i 2010. Det ble forsøkt å få ansvarlig entreprenør Beto Bygg til å påta seg forsterkning av bærevegg i kjeller, slik de tidligere hadde lovet, men de fraskrev seg alt ansvar. Bygget er nå forsterket med bærevegg i kjeller slik som anbefalt av statiker. Styret har likevel vært avventende med å sette i gang rehabiliteringa av badene før vi er sikker på at bygget nå er stabilt. Defekt varmekabel i en leilighet ble derfor feilsøkt, men reparasjon var ikke å anbefale. Honorar juridisk kr 3 656 Varmekabel feilsøk kr 3 551 Honorar teknisk kr 12 756 Totalt kr 19 963 Vaskeriet er som tidligere nevnt gammelt og krever sitt. Styret har valgt å fjerne tørkeskapet som ikke fungerer, samt den minste vaskemaskina. Der er satt inn et tørkestativ for klær som ikke kan tørkes i trommelen. I tillegg gikk varmekablene i gulvet rett før jul, og vannet frøs.
Det gikk heldigvis bra, og panelovner er nå satt inn. Selv om prisene ble satt opp til kr 20 per vask etter sommeren er det fortsatt stort avvik mellom inntekter og utgifter. I tillegg må det påregnes investering i ny vaskemaskin om ikke lenge. Inntekter kr 18 101 Elektroarbeider -kr 2 844 Vedlikehold maskiner -kr 10 452 (Montering varmeovner -kr 20 093 regnskapsføres 2011) Strøm -kr 17 291 Resultat 2010 -kr 12 486 Sikkerhet (HMS) i borettslaget arbeides videre med å få på plass en god ordning på dokumentasjon og oppfølging. Det ble rett før jul sendt ut et kontrollskjema for den enkelte boenhet, med svarfrist i januar 2011. Styret vil legge fram resultatet av undersøkelsen på borettslagets nettsider. Sklisikringer av feierstiger er montert etter påpakning fra Brann- og redningsetaten. To dugnader er blitt avholdt i løpet av året. Det er økende oppslutning om dugnadene og vi har fått utført mange gode prosjekter. Stig borettslag er et attraktivt borettslag å bo i. Dette ønsker styret at vi skal fortsette å være ved at vi holder bygningsmassen i god teknisk stand, og tar vare på det særpregede grøntområdet vårt. For å få dette til har vi behov for at alle beboere både tar egne initiativ for å holde eiendommen ved like, og engasjerer seg i de arbeidsoppgavene som styret ber om. Årvoll, 1. april 2011 Stig borettslag Kjetil Mosesen /s/ Styreleder Pål Jensen /s/ Nestleder May-Britt Obrenovic /s/ Sekretær Karl Thomas Tvedt/s/ Styremedlem
Rapport for kjøring av regnskapsrapporter Hittil virkelig Hittil avvik Total budsjett 2010 2010 2010 Driftsinntekter 3800 Innkrevde felleskostnader 2 105 268 51 268 2 054 000 3812 Leie parkering 73 820-1 180 75 000 3816 Leietillegg Kabel-TV 896 896 Utleieenheter har tillegg 0 \ 3838 Leietillegg vedlikeholdsfond 19 200 19 200 Leie andre kjellere 0 \ 3849 Diverse leie 10 041 3 041 Tillegg takvinduer og overtatt kjeller 7 000 \ Innkrevde felleskostnader 2 209 225 73 225 2 136 000 3855 Inntekter fellesvaskeri 0-14 000 14 000 3955 Fellesvaskeri 18 101 18 101 0 Andre driftsinntekter 18 101 4 101 14 000 Sum driftsinntekter 2 227 326 77 326 2 150 000 Driftskostnader 5360 Honorarer 0-20 000 20 000 5400 Arbeidsgiveravgift 10 716 716 Styret 10 000 \ Personalkostnader 10 716-19 284 30 000 5330 Styrehonorar 76 000 0 76 000 Styrehonorar 76 000 0 76 000 6700 Revisjonshonorar 5 938 938 5 000 Revisjonshonorar 5 938 938 5 000 6710 Forretningsførerhonorar 77 964-4 036 82 000 Forretningsførerhonorar 77 964-4 036 82 000 6711 Kontorholdskostnader Usbl 8 800 800 8 000 6716 Honorarkostnader øvrige 8 000 8 000 Feil ført, maling trapperom S12, skal være på konto 6641 0 \ 6721 Juridisk honorar Usbl 3 656 3 656 Bistand S8 vurdering sak mot entreprenør 0 6730 Teknisk honorar 3 551 3 551 S8 feilsøking varmekabel 0 6731 Teknisk honorar Usbl 14 882-3 118 12756 er S8, resterende BEVAR? 18 000 Andre honorarer 38 889 12 889 26 000 7450 Kontingent boligbyggelaget 12 375 375 12 000 Kontingent Usbl 12 375 375 12 000 7500 Forsikringspremier 129 481 5 481 124 000 Forsikringspremier 129 481 5 481 124 000 6200 Strøm- /energikostnader 53 294-706 54 000 Energikostnader 53 294-706 54 000 6329 Kommunale avgifter 183 309-3 691 187 000 Kommunale avgifter 183 309-3 691 187 000 6360 Renhold, sanitærartikler 54 54 0 6390 Andre driftskostnader 6 543 6 543 0 6391 Snømåking, strøing 19 347-653 20 000 6392 Containerleie/tømming 12 956-2 044 15 000 6490 Andre leiekostnader 970 970 0 6542 Møbler/utstyr etc. til felleslokaler 506 506 0 6543 Vaskerianlegg 399 399 0 6551 Nøkler, låser o.l. 4 114 3 114 1 000 6552 Driftsmateriell 611 611 0 6951 Avgifter TV/ Bredbånd 73 700-2 300 76 000 6953 Andre driftskostnader, eiendom 0-5 000 5 000 Andre driftskostnader eiendom 119 201 2 201 117 000 6910 Internett 235 235 Webhotell - domene, web og arkiv 0 Driftskostnader administrasjon 235 235 0 6602 Vedlikehold VVS 15 801 15 801 Støtte VVS 1 stk 10 313 0 6603 Vedlikehold elektro 7 464 7 464 Utskifte lysarmaturer trapperom + avkobling tørkeskap 0 6604 Vedlikehold utvendig bygg 0-124 000 124 000 6606 Vedlikehold felles antenne/kabel TV 0-103 000 103 000 Planlagt nedpløying av kabel mellom hus - ikke utført 6612 Vedlikehold lekeplasser -274 814-274 814 Innbetaling Groruddalsmidler 0 6613 Vedlikehold parkeringsplasser og grøntanlegg 118 190-396 810 Groruddalsmidler -231 000, Hekk Årvollveien 257 000, Plenklipp 515 000 58 000 6616 Vedlikehold vaskeri 10 452 10 452 Rep vaskemaskiner og tørketrommel 0 6617 Vedlikehold brannvernutstyr 30 157-169 843 Årlig kontroll 23 000, rest husbrannslanger 200 000 Opprinnelig planlagt brannslanger - ble regnskapsført 2009 6621 Vedlikehold tekniske anlegg 2 671 2 671 Feilsøk ringeklokker 0 6641 Malerarbeider 30 990 30 990 3x maling av trapperom 0 6642 Snekkerarbeid 119 439 119 439 Nye porter 111 000 0
6645 Tak/blikkenslagerarbeid 20 625 20 625 HMS - Sklisikring av feierstiger 0 6646 Mur, betong og grunnarbeid 5 214-118 786 Pussing av skader på grunnmurer 124 000 Opprinnelig planlagt oppretting av grunnmurspapp 6692 Andre reparasjoner og vedlikehold 165 000 165 000 5x33 000 nytt belegg i trapperom 0 Reparasjoner og vedlikehold 251 188-814 812 1 066 000 6300 Leiekostnader lokaler 0-3 000 3 000 7400 Kontingenter 0-1 000 1 000 7420 Gaver, fradragsberettiget 1 550 550 1 000 7712 Økologi og miljøtiltak 0-7 000 7 000 7718 Fellesarrangement 432-8 568 9 000 7719 Møter, div. styret 557 557 0 7720 Generalforsamling 4 456 4 456 0 7770 Betalingskostnader 452 452 Div gebyrer, bla innskudd vaskerikontanter 0 7790 Andre kostnader 55 896 55 896 3x10 000 oppkjøp av biloppstillingsplass, 1 kjeller utbetaling 0 7795 Husleietap 16 16 0 Andre kostnader 63 358 42 358 21 000 Sum driftskostnader 1 021 948-778 052 1 800 000 Driftsresultat 1 205 379 855 379 350 000 Finansposter 8046 Renteinntekter, PPV 7 463-5 537 13 000 8050 Renteinntekter bank 5 240 5 240 0 8052 Renteinntekter mellomregning 5 495 2 495 3 000 8060 Andre renteinntekter 1 580 1 580 0 Renteinntekter 19 778 3 778 16 000 7771 Andre gebyrer -100-100 0 8151 Renter av andre pantelån -329 939 80 061-410 000 8181 Morarenter og purregebyr -1 800-1 800 0 Rentekostnader -331 839 78 161-410 000 Netto finansposter -312 061 81 939-394 000 Resultat etter finansposter 893 317 937 317-44 000 8970 Overført til annen egenkapital 893 317 893 317 0 Overført annen egenkapital 893 317 893 317 0 SUM OVERFØRINGER 893 317 893 317 0