RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV STARTLÅN I STRAND KOMMUNE Fastsatt av Strand kommune, rådmannen mai 2014
INNHOLD RETNINGSLINJER FOR STARTLÅN I STRAND KOMMUNE... 3 1. Formål... 3 2. Hvem behandler søknadene... 3 3. Hvem kan få lån... 3 4. Hva det kan gis lån til og hvor stor lån... 4 5. Boligen... 4 6. Låneutmåling... 5 7. Rente og avdragsvilkår... 5 8. Sikkerhet for lånet... 5 9. Saksbehandling... 6 10. Klageadgang/klagebehandling... 6 2
RETNINGSLINJER FOR STARTLÅN I STRAND KOMMUNE Retningslinjene er fastsatt av Strand kommune, Rådmannen mai 2014 på grunnlag av Forskrift om startlån av 12.03.2014 og Husbanken sine retningslinjer. Retningslinjene er oversendt Husbanken til orientering. 1. FORMÅL Startlån tildeles fra Husbanken til Strand kommune for videre utlån. Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde denne. 2. HVEM BEHANDLER SØKNADENE Søknadene om startlån behandles av kommunens nav-kontor i samarbeid med kommunen sin økonomiavdeling. 3. HVEM KAN FÅ LÅN Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommune legge vekt på om søkeren: Forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og Har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Uavhengig av vurderingene etter annet ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: Husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det. Husstanden har problemer med å dekke boutgifter, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin. Boligsituasjonen hindrer muligheten til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av de lokale næringslivet eller Lånet bidrar til å bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger Husstander med brutto inntekt over kr 700 000,- vil normalt ikke kunne få startlån. Det samme gjelder husstander med egenkapital over kr 300 000,-. 3
Det gis normalt ikke startlån til søkere som mottar arbeidsavklaringspenger, overgangsstønad, dagpenger ved arbeidsløshet eller introduksjonsstønad. Det gis heller ikke normalt startlån til husstander med midlertidig arbeidsinntekt eller til studenter som mottar lån og stipend fra lånekassen. I særlige tilfeller kan det vurderes å gi startlån selv om husstanden ikke har faste inntekter. Det skal da særlig legges vekt på sannsynligheten for at søkere senere kan få faste inntekter og at boligbehovet ikke kan løses på annen måte. Kjøp av bolig: 4. HVA DET KAN GIS LÅN TIL OG HVOR STOR LÅN Startlån kan som hovedregel gis som topplån sammen med grunnfinansiering fra annen finansieringsinstitusjon til kjøp av bolig. Det kan normalt gis lån opp til kr 500 000,-. Utbedring og tilpassing av bolig: Det kan gis startlån opptil kr 500 000,- til utbedring og tilpassing av bolig. Oppføring av bolig: Startlån kan gis til toppfinansiering sammen med grunnfinansiering fra Husbanken eller annen finansieringsinstitusjon. Det kan normalt gis lån opp til kr 500 000,-. Refinansiering: Startlån kan gis til refinansiering av dyre lån dersom det resulterer i at husstanden kan bli boende i boligen. Forhåndsgodkjenning: Kommunen kan gi skriftlig bekreftelse på at lånsøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig med kjøpesum innenfor et bestemt beløp. Fullfinansiering i helt spesielle tilfeller: I helt spesielle tilfeller, dersom husstanden er særlig vanskeligstilt, kan det gis høyere lån enn det som fremgår foran, eventuelt kan det da gis lån til fullfinansiering. 5. BOLIGEN Boligen skal være rimelig og nøktern i forhold til prisnivået i kommunen. For boliger i borettslag vil både kjøpesum og andel fellesgjeld bli lagt til grunn for vurderingen. Boligen må ligge i Strand kommune. I vurderingen av om boligen er rimelig og nøktern legger kommunen for tiden til grunn at det må foreligge særlige forhold dersom det skal kjøpes bolig med en boenhet over kr 2,3 millioner for enslige og kr 3,0 millioner for barnefamilier. Beløpet endres i takt med prisutviklingen på boliger. Dersom boligen selges, skal startlånet innfris i sin helhet. Det kan søkes om startlån til eventuelt ny bolig, men for å få innvilget et nytt startlån må vilkårene slik de er formulert i disse retningslinjene fortsatt være oppfylte. 4
6. LÅNEUTMÅLING Låneutmålingen fastsettes innenfor 100% av kjøpesummen, nybyggingsomkostninger eller boligens verdi pluss eventuelle omkostninger. Lånets størrelse avhenger av den enkeltes økonomi og annen långivers låneutmåling. Kommunen legger til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen kan være startlån. Det kan settes krav om egenkapital/egenfinansiering. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlån brukes i kombinasjon med boligtilskudd. Lånetilsagn må normalt nyttes innen 12 måneder. For tilsagn med fastrente lån må tilsagnet nyttes innen den tid som framkommer av vedtaket. 7. RENTE OG AVDRAGSVILKÅR Starlån tilbys i utgangspunktet til Husbanken sine rente- og avdragsvilkår. Normalt vil følgende vilkår gjelde: Flytende rente: Husbankens flytende rente + 0,25% til dekning av kommunal administrasjonskostnad. Fastrente: Fastrente + 0,25% rente til dekning av kommunal administrasjonskostnad. Løpetid: Hovedregelen er 25 år. I særlige tilfeller kan kommunen innvilge en nedbetalingstid på 50 år. Dette under forutsetning av at: a) Det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt. b) Det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid. c) Det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) Det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. Vilkåret i første ledd bokstav a) kan fravikes derom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i først ledd bokstav b) og c) kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. Avdragsfri periode: Hovedregelen er at alle får 5 års avdragsfrihet. Dersom SIFO sitt beregningsskjema viser stort «overskudd» gis ikke avdragsfrihet, eventuelt kortere avdragsfri periode. 8. SIKKERHET FOR LÅNET Lånet skal ha pantesikkerhet i eiendom innen eiendommens antatte omsetningsverdi pluss omkostninger. Senere pantefravikelse kan kun gis ved mindre nødvendige påkostninger, normalt ikke over kr 200 000,-. 5
9. SAKSBEHANDLING Saksbehandling i forhold til søknader om startlån skal foretas i samsvar med god forvaltningsskikk. For øvrig får bestemmelsene i forvaltningsloven anvendelse. Dette innebærer blant annet at saksbehandlerne skal: Påse at søkere får nødvendig veiledning. Påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Behandle søknader uten ugrunnet opphold. Gi foreløpig svar dersom saksbehandlingen tar uforholdsmessig lang tid. Gi en grundig begrunnelse for et eventuelt avslag. Informere om søkeres adgang til å gjøre seg kjent med sakens dokumenter. Informere om klageadgang. 10. KLAGEADGANG/KLAGEBEHANDLING Det er anledning til å klage på administrasjonen sitt vedtak om tildeling, utmåling, avvisning og avslag på lån. Det kan ikke klages på rente og avdragsbetingelsene. Klagen må være skriftlig og sendes kommunen innen 3-tre-uker fra underretningen om vedtaket er mottatt. Klagen må være begrunnet og skal nevne det i vedtaket det klages over og hvilke endringer som ønskes. Kommunen skal gi råd og veiledning og være behjelpelig med å sette opp klagen. Administrasjonen skal behandle klagen og kan herunder velge å omgjøre sitt tidligere vedtak. Dersom en imidlertid ikke finner grunn til å endre på tidligere vedtak, sendes klagen umiddelbart over til kommunen sitt klageutvalg for endelig behandling. Klagen skal behandles av klageutvalget uten ugrunnet opphold og klager informeres skriftlig om når klagen skal behandles. Før saken legges frem for klageutvalget til behandling, lager politisk sekretær en egen saksfremstilling hvor alle sider av saken blir belyst. Dette for øvrig i samsvar med bestemmelsene i forvaltningslovens kapittel 6 om klage og omgjøring. Klageutvalget kan 1) Stadfeste administrasjonen sitt vedtak, 2) Gi klageren medhold helt eller delvis eller 3) Sende saken tilbake til administrasjonen for ny behandling/anmodning om nye opplysninger. Klageutvalget sitt vedtak er endelig og kan ikke påklages videre. 6