PRE I 12 Årsrapport 2012 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS Organisasjonsnummer 990 222 800
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Den første delen av rapporten omhandler således PRE. Deretter følger årsberetning, årsregnskap, kontantstrøm oppstilling, noter og revisjonsberetning for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS. Innhold PRE EiendomsInvest Tyskland AS Leder 4 Årsberetning 2012 PRE 6 Resultat og balanse PRE 10 Kontantstrømoppstilling PRE 13 Noter PRE 14 Revisjonsberetning PRE 24 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS Årsberetning 2012 26 Resultat og balanse 28 Kontantstrømoppstilling 31 Noter 32 Revisjonsberetning 36 EiendomsInvest Tyskland AS Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS SR EiendomsInvest Tyskland I AS Andre aksjonærer 22,7 % 30,2 % 29,3 % 17,8 % Eierandel i PRE PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE") PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (DK) Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 3
Kjære aksjonærer Den europeiske gjeldsproblematikken vedvarte også gjennom 2012, dog med noe avtagende oppmerksomhet fra norsk presse sammenlignet med 2011. Den tyske økonomien forholdt seg stabil gjennom første halvdel av 2012 og var, i forhold til andre EU-land, mindre påvirket av de økonomiske vanskelighetene. Etter sommeren begynte derimot pilene å peke nedover også for Tyskland, og slik forventet falt landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) gjennom 4. kvartal. BNP-fallet endte på 0,5 %, den største nedgangen siden finanskrisen i 2008-2009, og førte til en samlet økonomisk vekst i 2012 på beskjedne 0,7 %. Dette sammenlignet med en BNP-vekst på 3 % i 2011 og 4,2 % i 2010. Den økonomiske nedgangen i 4. kvartal 2012 var dog kortvarig, og den tyske sentralbanken tror på en moderat økonomisk oppgang i 2013. Sentralbanken peker samtidig på at eksterne økonomiske faktorer ikke legger til rette for etterspørselsvekst fra utlandet, da spesielt Europa. Etterspørselen etter tyske varer og tjenester innen euroområdet falt med 2,1 % sammenlignet med 2011. Nedgangen ble dog veiet opp av økt eksport til land utenfor Europa. Her ble det registrert en årsbasert eksportvekst på 8,8 % til EUR 471,7 milliarder. Totalt sett kunne Tyskland skilte med EUR 1 097 milliarder i eksporterte varer og tjenester i 2012, en oppgang på 3,4 % sammenlignet med 2011. 4. kvartal så derimot markante eksportfall både i oktober og november. Tysk inflasjon endte på gjennomsnittlige 2,1 % i 2012, kun 0,1 prosentpoeng over den Europeiske Sentralbankens målsetning. Økt arbeidsledighet mot slutten av året Ujustert tysk arbeidsledighet var opp 0,1 prosentpoeng fra desember 2011 (6,6 %) til desember 2012 (6,7 %), for deretter å øke med hele 0,7 prosentpoeng inn i januar 2013 til 7,4 %. Analytikere og økonomiske eksperter hadde allerede i løpet av høsten 2012 fremlagt prognoser om økt arbeidsledighet gjennom årsskiftet 2012-2013 og inn i 1. kvartal 2013, for deretter å stabilisere seg. Varierende grad av tillit til videre vekst Både ZEW- og Ifo-indeksen, indikatorer på økonomisk sentiment de kommende seks månedene hos henholdsvis tyske investorer / finansanalytikere og bedriftsledere, kunne vise til redusert sentiment frem mot sommeren 2012 for deretter å ta seg opp igjen. Begge indeksene avsluttet 2012 i en positiv trendkurve, men har i de påfølgende månedene i 2013 sett en ny tilbakegang. Både investorer, finansanalytikere og bedriftsledere er positive til videre tysk vekst, men er fremdeles engstelige for innvirkningen den pågående gjeldsproblematikken i EU har på Tyskland og landets økonomi. Ifo-indeksen falt 4,47 % i perioden desember 2011 til desember 2012, og endte på 102,5 poeng. ZEW-indeksen gikk fra -21,6 poeng i januar 2012 opp til 23,4 poeng i april, og endte året på 6,9 poeng. Vedvarende finansieringsmangel for eiendomsinvestorer Økonomiske uroligheter ellers i Europa har for Tyskland, som relativt sett kan vise til stabile makroøkonomiske forhold, materialisert seg i form av store innstramninger hva gjelder bankfinansiering. Baselkomitéen, det internasjonale organet for sentralbanker, vedtok innføring av et nytt soliditetsregelverk; Basel III, i 2011. Regelverket skal implementeres i perioden 2013 2018 og inkluderer nye kapitalkrav som innebærer estimerte USD 566 milliarder i økt egenkapital hos verdens største banker. For de tyske bankene innebærer dette oppbremsing av ny utlånsaktivitet og innfrielse av eksisterende lån for å imøtekomme de nye kapital- og likviditetsstyringskravene. Enkelte banker, deriblant Hypothekenbank Frankfurt (tidligere Eurohypo), har valgt å innfri samtlige eiendomsrelaterte lån og tre helt ut av markedet for finansiering av eiendom. Eiendomstransaksjoner som fant sted i 2011 og 2012 involverte i all hovedsak håndplukking av enkelteiendommer og salg av kriserammede porteføljer til sterkt rabatterte priser. Større porteføljekjøp ble gjort av investorer uten et trykkende behov for bankfinansiering eller der selgende part tilrettela for bankfinansiering for kjøper. 4 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Porteføljestatus Den operasjonelle driften i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) er relativt tilfredsstillende. Grunnet et anstrengt tysk banklånemarked, og derigjennom lav etterspørsel etter særlig næringseiendom, så forvalter PRE Management ( Forvalter ) et negativt avvik mellom bokførte verdier og markedsverdier på enkelte eiendommer ved utgangen av 2012. Basert på forsiktighetsprinsippet valgte Forvalter å nedskrive disse eiendommene. Nedskrivningene har hatt en negativ resultateffekt. Det ble gjennom sommeren og høsten 2012 lagt ned betydelige ressurser på innledende forhandlinger med interessenter som hadde indikert en interesse for kjøp av de underliggende eiendommene i PRE og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Blant interessentene var et børsnotert tysk eiendomsselskap som de siste årene hadde stått uten bokførte verdier og der styret og ledelsen var i markedet på jakt etter porteføljeeiendommer. Det indikative tilbudet fra den børsnoterte aktøren ble raskt dratt frem som det mest attraktive blant de ulike tilbudene, og Forvalter og styret i PRE innledet konkrete oppkjøpssamtaler gjennom høsten 2012. Grunnet potensielle skattemessige utfordringer ved overdragelse av PRE-aksjonærenes aksjer i det norske aksjeselskapet og usikkerhet med tanke på likviditet og utvanningseffekter i det tyske selskapet, besluttet styret i PRE å ikke gå videre i forhandlingene. Også i etterkant av samtalene med den børsnoterte aktøren har Forvalter vært i innledende samtaler med ulike interessenter som har indikert en interesse for enten enkelteiendommer, porteføljesegmenter eller hele den samlede eiendomsporteføljen til PRE og PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Forvalter fortsetter arbeidet med oppfølging av disse interessentene samt ny interesse som måtte materialisere seg i 2013. Porteføljens næringseiendommer hadde i desember 2012 en ledighet på 11,24 % (13,51 % i desember 2011). Privatboligsegmentet hadde en ledighet på 4,38 % (3,82 % i desember 2011). Forvalter har hatt reduksjon av porteføljeledighet på høy prioritet gjennom 2012 og vil fortsette med dette også i 2013. Per mars 2013 er total ledighet 6,03 %, ned 1,33 prosentpoeng siden utgangen av 2012. Forvalter vil fortsette sitt arbeid med porteføljeoptimering i 2013, og vil rette alt fokus på en vellykket exit. Utdeling av utbytte Forvalter og styret i PRE EiendomsInvest Tyskland AS har siden oppstarten av selskapet hatt en klar målsetning om å opprettholde en betryggende grad av kapitalreserver. Tilstrekkelige kapitalreserver er en essensiell betingelse i driften av lukkede fondsstrukturer, der styret og Forvalter ikke uten videre har anledning til å hente inn ytterligere kapital. Kapitalreservene anvendes blant annet til ekstraordinære og uforutsette hendelser. Det ble ved oppstart av selskapet budsjettert med at styret kunne vedta årlige dividendeutbetalinger gjennom hele selskapets levetid som var til og med oktober 2012. En to-årig forlengelse av selskapets levetid ble vedtatt på fjorårets ordinære generalforsamling. For å opprettholde graden av kapitalreserver og samtidig gjennomføre dividendeutbetalinger i forbindelse med avleggelsen av årsregnskapet 2012 må Forvalter frigjøre kapital gjennom salg av porteføljeeiendommer. Et salgsarbeid er igangsatt med det mål å oppnå tilstrekkelig likviditet til dividendeutbetaling. Forvalter og styret ønsker dog å utsette en dividendeutbetaling for regnskapsåret 2012 til salgsprosessen er sluttført. Porteføljeledigheten i PRE lå i desember 2012 på 7,36 %, en kvartalsmessig nedgang på 0,13 prosentpoeng fra utgangen av september og en nedgang på 0,67 prosentpoeng fra desember 2011. Tobias Junge Administrerende direktør, PRE EiendomsInvest Tyskland AS Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 5
Årsberetning for 2012 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( Selskapet ) er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innen segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE EiendomsInvest Tyskland AS har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management AS ( Forvalter ) for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det gjennomført overtakelser av eiendommer for til sammen EUR 341,9 mill. (inkl. kjøpskostnader og andre aktiverte kostnader). Porteføljen bestod ved årsskiftet av 141 eiendommer med til sammen 268 426 m 2 utleieareal. Direkteavkastningen (yield) på gjennomførte transaksjoner basert på kjøpspris og leie ved kjøpstidspunkt er ca. 7,4 %. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2013 og konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Porteføljestatus Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Den europeiske gjeldskrisen var fremdeles et sentralt tema gjennom hele 2012. Tysk industri fremgår i eurosammenheng som et skjeldent lyspunkt, men restriktiv finansieringsvilje fra det tyske bankmarkedet vedvarer. Bankene arbeider fremdeles for å imøtekomme nye kapitalkrav som følger av soliditetsregelverket Basel III, hvilket innebærer redusert utlånsaktivitet. Transaksjoner i det tyske eiendomsmarkedet til priser opp til EUR 2 mill. foregikk i større omfang enn i 2011. Kjøp og salg av større eiendomsporteføljer ble også registrert, dog involverte disse transaksjonene enten (i) utelukkende leiligheter og andre typer boligeiendom, eller (ii) en blanding av bolig- og næringseiendom der hovedvekten var privatboliger og der finansiering var en del av avtalen. Primærmålet for eiendomsinvestorer i 2012 var Berlin, men det ble også registrert større transaksjoner i andre byer. Blant annet var Statens pensjonsfond utland (populært kalt Oljefondet ) sammen med medinvestor AXA France Insurance Companies i markedet i oktober 2012 og investerte i to kontor- og butikkeiendommer i henholdsvis Berlin og Frankfurt. Kjøpsprisen, EUR 784 millioner, tilsvarte en rabatt på om lag 29 % sammenlignet med hva tidligere eier Morgan Stanley betalte for eiendommene. Et annet eksempel er salget av en portefølje på totalt 1 073 eiendommer fra Landesbank Baden-Württemberg ( LBBW ) til eiendomsselskapet Patrizia AG, et salg som ikke ville vært gjennomførbart uten bankfinansiering fra selger LBBW. I mai 2012 vedtok Selskapets generalforsamling en to-årig forlengelse av Selskapets levetid, og Forvalter var i de påfølgende månedene i flere konkrete kjøpssamtaler. Interessentene besto av både privatpersoner, markedsledende børsnoterte aktører samt andre investorstrukturer. Konkrete oppkjøpssamtaler ble igangsatt med et børsnotert selskap sensommeren 2012. Selskapet var tidligere aktivt innen eiendomsinvesteringer, men har de siste årene stått uten bokførte verdier. Styret og ledelsen ønsket nå å gjøre nye eiendomskjøp for å blåse nytt liv i selskapet. Transaksjonen ville for Selskapets aksjonærer innebære et tilbud om nyutstedte aksjer hos den tyske interessenten i innbytte mot aksjene i Selskapet. Styret besluttet til slutt ikke å gå videre i forhandlingene. 6 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Hovedbegrunnelsen var usikkerhet rundt transaksjonsvolum i aksjen etter oppkjøp, potensielle skattemessige utfordringer ved en overtakelse i den foreslåtte strukturen, samt mulige utvanningseffekter og manglende innflytelse blant Selskapets aksjonærmasse når disse ville blitt enkeltaksjonærer i det tyske selskapet. Fokus for 2012, med unntak av exit-arbeidet, var forlengelse av leiekontrakter innen Selskapets næringsportefølje. Sammenlignet med 2011 er etterspørselen etter Selskapets næringsarealer bedre i 2012. Videre registrerer Forvalter økt etterspørsel etter større lokaler; fra gjennomsnittlige 200 400 m 2 i 2011 til gjennomsnittlige 700 1 200 m 2 i 2012. Forvalter ser en vedvarende trend for korte og mellomlange leiekontrakter (3-5 år) grunnet usikre prognoser for økonomisk vekst i Europa. Forvalter var i 2012 i stand til å leie ut og forlenge 22 % av Selskapets næringsportefølje, men leieprisene måtte nedjusteres på enkelte leiekontrakter på grunn av stor lokal konkurranse fra andre gårdeiere. Den største kommersielle leieavtalen inngått i 2012 var en 10-årig kontrakt med DuPont vedrørende om lag 7 000 m 2 i Hugenottenallee i Neu-Isenburg. Utviklingen i Selskapets boligportefølje forholdt seg stabil gjennom 2012. Oppjustering av leiepriser var gjennomførbart på en rekke eiendommer i Dresden og Rhein-Main samt på enkelte bygg i Selskapets Leipzig-portefølje. Markedsprisveksten i de tre geografiske områdene var dog lavere enn tysk inflasjonsvekst i 2012 (2,1 %). 9,2 % av porteføljens næringsarealer hadde behov for kontraktsforlengelser i 2012. Forvalter var i stand til å forlenge 92 % av dette arealet. Gjennomsnittlig forlengelsesperiode var 5,6 år. 13,5 % av porteføljens næringsarealer ble utleid til nye leietakere i 2012. Gjennomsnittlig leieperiode var 6,8 år. Forvalter var i stand til å redusere porteføljeledigheten fra 8,2 % i januar 2012 til 7,4 % i desember. Ledighetsfallet kom som en følge av Forvalters arbeid med nye leiekontrakter innen næringssegmentet. Næringsledigheten falt fra 13,6 % i januar til 11,2 % i desember. Ledigheten innen privatboligsegmentet var preget av normale sesongfluktasjoner, og endte opp 0,35 prosentpoeng til 4,4 % i desember 2012. På grunn av den ustabile markedssituasjonen for tysk næringseiendom har dette segmentet falt i verdi. Dette har igjen ført til at flere av Selskapets porteføljeeiendommer har en bokført verdi høyere enn antatt markedsverdi. På grunn av forsiktighetsprinsippet har man derfor valgt å nedskrive disse eiendommene til antatt markedsverdi. I løpet av 2012 har også flere boligeiendommer hatt en stigning i antatt markedsverdi. Selskapets styre og ledelse vil igjen gjøre ettertrykkelig oppmerksom på at verdsettelsen av eiendomsporteføljen gjennomføres på bakgrunn av antagelsen om et going concern (igangværende virksomhet). Dette innebærer at verdivurderer hensyntar blant annet leiepriser, ledighet og byggenes beliggenhet og standard, og priser porteføljen med utgangspunkt i videre drift. Verdivurderingen er derimot ikke identisk med oppnåelig pris i markedet dersom man blir tvunget til å realisere et salg på kort tid, eller i et marked hvor andre eiendomsinvestorer tvinges til å realisere og dermed forstyrrer markedstilbudet av eiendom. Endelig salgspris avhenger av blant annet timing, og dermed særlig etterspørsel og tilgang på finansiering. Som i andre bransjer kan realisert salgspris i situasjoner med tidspress være lavere enn den antatte verdi. Fremtidig utvikling Hovedfokus i 2013 er exit. Forvalter vil i 2013 fortsette det omfattende arbeidet med ulike exit-alternativer, og vil konkretisere hvilke alternativer det bør fokuseres på. Interessenter som har indikert en interesse følges aktivt opp, selv om det i mange tilfeller er snakk om aktører som ikke vil kunne fremme konkrete bud før det tyske bankmarkedet bedres og finansiering er mulig å oppnå. Styret og Forvalter regner ikke med å se store tegn til et bedret utlånsmarked i 2013, primært fordi tyske banker fremdeles jobber mot å imøtekomme nye kapitalkravregler fastsatt gjennom Basel III-reglementet og fordi den økonomiske situasjonen i enkelte EU-land fremdeles er dyster. Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 7
Videre vil Forvalters fokus i 2013 være ytterligere reduksjon av porteføljens næringsledighet. I tillegg vil det dedikeres flere ressurser til gjennomføring av leieprisøkninger hos porteføljeeiendommer hvor dette er mulig. Dette spesielt grunnet pågående politiske diskusjoner omkring lovregulerte leieprisjusteringer og fordi Forvalter ønsker å realisere økte leiepriser hos porteføljeeiendommene før et eventuelt leieprisreguleringslovverk trer i kraft. Lånekontrakter på enkelte av porteføljeeiendommene vil måtte forlenges i løpet av 2013, og nye rentebetingelser vil måtte fremforhandles. Leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både porteføljen og forvaltning av denne, noe som skaper et godt fundament for videre utvikling og en vellykket exit når finansieringssituasjonen bedres. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Konsernet Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 21,5 mill. Resultatet ble EUR -10,3 mill. Eiendommer ble i løpet av året nedskrevet med til sammen EUR 6,8 mill. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 7,5 mill. per 31.12.12. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 98,4 mill., tilsvarende 30,6 % av totalkapitalen. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 321,8 mill., sammenlignet med EUR 340,2 mill. året før. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2012. Resultatet på NOK -57,9 mill. skyldes i hovedsak nedskriving av aksjer i det danske datterselskapet. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 893,9 mill., tilsvarende 99,9 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 895,2 mill. mot NOK 983,8 mill. året før. Finansiell risiko Overordnet om målsetning og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsetningen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. 8 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie, leie ut og selge sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som tilfredsstillende, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets operasjonelle virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og konsernet har som mål å tilstrebe likebehandling. Miljørapportering Verken Selskapet eller konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fast eiendom. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, den 5. juni 2013 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Tobias Junge Sign. Daglig leder Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 9
Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 Noter 2012 2011 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 20 964 21 761 0 0 Andre driftsinntekter 559 477 0 0 Sum driftsinntekter 12 21 523 22 238 Driftskostnader 770 770 Lønnskostnader 4 103 99 0 0 Avskrivning på driftsmidler 6 6 801 6 836 0 0 Nedskrivning på driftsmidler 6 6 771 897 781 712 Andre driftskostnader 5 9 800 8 767 1 551 1 482 Sum driftskostnader 23 475 16 599-1 551-1 482 Driftsresultat -1 952 5 639 Finansinntekter og -kostnader 0 142 Annen renteinntekt 226 0 178 725 Annen finansinntekt 557 406 397 315 Rentekostnader konsern 0 10 956 0 0 Annen rentekostnad 9 835 0 0 56 952 Nedskrivning finansielle anleggsmidler 0 0 300 0 Annen finanskostnad 0 574-519 -56 400 Netto finansposter 13-9 051-11 124-2 070-57 882 Ordinært resultat før skatt -11 003-5 485 0 0 Skatt på ordinært resultat 7 689 640-2 070-57 882 ÅRSRESULTAT -10 314-4 845 Overføringer 30 230 Avsatt til utbytte -30 230-55 510 Overført fra annen innskutt egenkapital -2 070-2 373 Overført fra annen egenkapital -2 070-57 882 Sum overføringer 8 10 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP ANLEGGSMIDLER KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 EIENDELER Noter 2012 2011 Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 2 924 2 243 0 0 Sum immaterielle eiendeler 2 924 2 243 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, 15 302 277 310 776 0 0 Inventar, kontormaskiner, og lignende 6 152 139 0 0 Sum varige driftsmidler 302 429 310 915 Finansielle driftsmidler 973 902 888 334 Investering i datterselskaper 3 0 0 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet 10 6 156 6 799 0 0 Andre investeringer 42 124 973 902 888 334 Sum finansielle anleggsmidler 6 197 6 923 973 902 888 334 Sum anleggsmidler 311 550 320 081 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 1 369 1 553 0 2 Lån til datterselskaper 2 0 0 0 0 Tilgode offentlige avgifter 787 0 2 722 2 290 Andre fordringer 10 610 1 722 2 722 2 293 Sum fordringer 2 766 3 275 Bankinnskudd, kontanter 7 159 4 562 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 7 485 16 893 9 882 6 854 Sum omløpsmidler 10 250 20 168 983 784 895 188 SUM EIENDELER 321 801 340 249 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 11
MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 EGENKAPITAL Noter 2012 2011 Innskutt egenkapital 11 532 11 532 Aksjekapital 8, 9 1 571 1 487 119 163 119 163 Overkursfond 16 233 15 368 818 702 763 209 Annen innskutt egenkapital 103 965 105 584 949 397 893 904 Sum innskutt egenkapital 121 769 122 440 Opptjent egenkapital 2 373 0 Annen egenkapital -23 371-13 387 2 373 0 Sum opptjent egenkapital -23 371-13 387 951 770 893 904 Sum egenkapital 8 98 398 109 052 GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 6, 15 218 977 222 103 0 0 Sum langsiktig gjeld 218 977 222 103 Kortsiktig gjeld 373 514 Leverandørgjeld 735 1 082 0 0 Skyldige offentlige avgifter 0 53 30 230 0 Avsatt utbytte 8 0 3 899 640 0 Gjeld til selskap i samme konsern 3 0 0 770 770 Annen kortsiktig gjeld 15 3 690 4 060 32 014 1 284 Sum kortsiktig gjeld 4 425 9 093 32 014 1 284 Sum gjeld 223 403 231 197 983 784 895 188 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 321 801 340 249 Oslo, den 5. juni 2013 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Tobias Junge Sign. Daglig leder 12 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 Noter 2012 2011 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -2 070-57 882 Resultat før skattekostnad -11 003-5 485 0 0 Ordinære avskrivninger 6 801 6 836 0 56 952 Nedskrivning på driftsmidler 6 771 897 0 0 Endring i kundefordringer 184 108 175 141 Endring i leverandørgjeld / Forskudd til leverandører -347 42 657-210 Endring i andre tidsavgrensningsposter -98 326 Netto kontantstrømmer fra operasjonelle -1 238-999 aktiviteter A 2 308 2 723 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger oa driftsmidler -5 086-1 913 31 992 28 616 Investeringer i aksjer og andeler 82-42 Netto kontantstrømmer fra 31 992 28 616 investeringsaktiviteter B -5 004-1 955 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet 643-4 782 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner -3 126-3 999-31 136-30 214 Utbetaling innskutt kapital / utbytte -3 899-4 015 0 0 Endring som følge av omregningsdifferanser -330 178 Netto kontantstrømmer fra -31 136-30 214 finansieringsaktiviteter C -6 712-12 618-382 -2 597 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C -9 408-11 849 7 541 7 159 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 16 893 28 742 Beholdning av kontanter og kontantekv. 7 159 4 562 ved periodens slutt 7 485 16 893 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 13
Noter til regnskapet 2012 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskaps standarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til god regnskapsskikk i Norge. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte/utdeling fra datterselskap inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene i den grad utbyttet representerer utdeling av opptjente resultater i eierperioden. I motsatt fall blir utbytte/utdeling bokført som reduksjon av anskaffelseskost på aksjene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskaps messige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap, datterselskap og PRE Management AS. PRE Management AS har inngått avtale om forvaltning av selskapene i konsernet. Transaksjoner mellom selskapene gjennomføres etter armlengdes priser. Transaksjoner mellom morselskap og datterselskap gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. 14 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 7,341 NOK/EUR, per 31.12.12, og for resultatposter er det benyttet 7,4744 NOK/EUR, snittkurs for 2012. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet farer som brann, vannskade og storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2012 var 100 % av den totale gjelden rentesikret. Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert til å være effektiv. Alle rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Vektet gjennomsnittlig løpetid for den rentebærende gjeld var den 31.12.2012 2,7 år. På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 8,3 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for næringseiendom er 4,8 år. Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 15
Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet består av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland Holding A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Selskapet: Eierandel/ Land stemmeandel PRE Real Estate Deutschland 1 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 2 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 3 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 4 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 5 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 6 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 7 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 8 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 9 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 10 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 11 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 12 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 13 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 14 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 15 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 16 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 17 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 18 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 19 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 20 ApS Danmark 100 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/ utleie i Tyskland. 16 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Mellomværende konsern Fordring til datter Tall i NOK 1.000 inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding A/S 2 Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Tobias Junge er daglig leder for selskapet. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er for selskapet avsatt honorarer til styret på til sammen NOK 675 000 for 2012. Beløpet fremkommer på følgende måte: Styrets formann mottar fra selskapet NOK 225 000 i godtgjøring for 2012. De øvrige styremedlemmene mottar NOK 125 000 hver. I tillegg er det foretatt en avsetning på NOK 200 000 i styrehonorar til styrets formann for styrearbeider utført i PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (100 % eid datterselskap i Danmark) for 2012. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2012 utgjør NOK 84 125 inkl. mva, herav NOK 7 875 i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2012 utgjør EUR 388 558 inkl. mva, herav EUR 3 311 i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet Tall i EUR 1.000 2012 2011 Vedlikeholdskostnader 2 145 2 554 Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer 3 910 3 661 Juridisk bistand 177 191 Eiendomstaksering 245 233 Andre driftskostnader 3 322 2 128 TOTALT 9 800 8 767 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 17
Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i EUR 1.000 Inventar o.a. utstyr Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost 01.01. 492 50 436 286 406 337 334 Tilgang 53 1 502 3 531 5 086 Avgang 0 0 0 0 Anskaffelseskost 31.12. 545 51 938 289 937 342 420 Avskrivninger pr. 01.01. -353 0-25 169-25 522 Nedskrivning pr. 01.01 0 0-897 -897 Årets nedskrivninger 0 0-6 771-6 771 Årets avskrivninger -40 0-6 761-6 801 Balanseført verdi pr 31.12. 152 51 938 250 339 302 429 Økonomisk levetid 3-5 år 33-50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2 % pr. år. Alle forretningseiendommer bygd etter mars 1985 avskrives med 3 % pr. år. I løpet av 2012 ble det ikke overtatt nye eiendommer. Det ble derfor ikke utbetalt noe transaksjonshonorarer i 2012. Note 7 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Ordinært resultat før skattekostnad -57 882-2 070 Permanente forskjeller 56 956 27 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt - 926-2 043 Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 18 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Fremførbart underskudd - 58 068-57 143 Sum - 58 068-57 143 Utsatt skatt/skattefordel - 16 259-16 000 Da det er usikkert om selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt og ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 2,92 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet -1 370-1 156 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet 681 516 Konsernets skattekostnad -689-640 Note 8 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkurs fond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2012 11 532 119 163 818 702 2 373 951 770 Valutadifferanse ved utbetaling 0 0 16 0 16 av avsatt utbytte Årets resultat 0 0-55 510-2 372-57 882 Egenkapital 31.12. 2012 11 532 119 163 763 209 0 893 904 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 19
Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital: Tall i EUR 1.000 Aksjekapital Overkurs fond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2012 1 487 15 368 105 584-13 387 109 052 Omregningsdifferanser 84 865-1 296 7-340 Årets resultat 0 0-323 -9 991-10 314 Egenkapital 31.12. 2012 1 571 16 233 103 965-23 371 98 398 Note 9 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon, eierstruktur og nærstående parter Aksjekapitalen pr. 31.12.2012 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 11 531 898 1,00 11 531 898 Eierstruktur: De 20 største aksjonærene / over 1 % eierandel i morselskapet pr. 31.12.2012 var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 3 479 890 30,18 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS 3 375 534 29,27 % EiendomsInvest Tyskland AS 2 618 353 22,71 % Kanuto Holding AS 281 870 2,44 % Opplysningsvesenets Fond 264 700 2,30 % Syd Property AS 211 373 1,83 % Hathon Holding AS 150 000 1,30 % Sum antall aksjer 10 381 720 90,03 % Hver aksje gir samme rett i selskapet. Aksjonærer i selskapets styre: Følgende styremedlemmer er aksjonærer direkte eller indirekte i selskapet: Navn Rolle Antall aksjer Bård Gjertsen 1) Styremedlem 211 373 Ola Smeby 2) Styremedlem 45 000 1) Bård Gjertsen er indirekte aksjonær via selskapet Syd Property AS 2) Ola Smeby er indirekte aksjonær via selskapet Forenede Forvaltning AS Eierne av PRE Management AS eier indirekte et ubetydelig antall aksjer i selskapet. PRE EiendomsInvest Tyskland AS har inngått avtale med PRE Management AS om forvaltning av selskapene i konsernet. Samlet honorar for utførte tjenester i 2012 utgjør EUR 2,1 mill. 20 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Note 10 Fordringer Andre fordringer Konsernet: Langsiktige fordringer Tall i EUR 1.000 2012 2011 Lån til tilknyttet selskap 6 156 6 799 Kortsiktige fordringer Tall i EUR 1.000 2012 2011 Aktiverte kostnader (periodisering) 388 392 Forskuddsbetalte kostnader 290 175 Andre fordringer -69 1 155 Totalt 610 1 722 Ved utgangen av året hadde Konsernet til gode NOK 3,3 mill. hos PRE Management. Beløpet renteberegnings og tilbakebetales etter avtale. Note 11 Bankinnskudd Tall i NOK 1.000 2012 2011 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 4 562 7 159 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 7 485 16 893 Herav bundne bankinnskudd (depositum) 1 791 1 757 Note 12 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhetsområdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 21
Note 13 Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Tall i NOK 1.000 2012 2011 Renteinntekter 142 178 Agio 725 0 Totalt 867 178 Finanskostnader Tall i NOK 1.000 2012 2011 Rentekostnader 315 397 Nedskrivning finansielle anleggsmidler 56 952 0 Disagio 0 300 Totalt 57 267 697 Konsernet: Finansinntekter Tall i EUR 1.000 2012 2011 Renteinntekter 226 353 Agio 97 14 Andre finansinntekter 460 39 Totalt 783 406 Finanskostnader Tall i EUR 1.000 2012 2011 Rentekostnader 9 525 10 956 Finansieringskostnader 310 535 Andre finanskostnader 0 39 Totalt 9 835 11 530 Note 14 Store enkelttransaksjoner Det har ikke vært gjennomført emisjoner eller noen annen form for kapitalinnhenting i løpet av 2012. Det er ikke overtatt eiendommer i løpet av 2012. Total eiendoms masse utgjør ved årsskifte EUR 341,5 mill. før akkumulerte avskrivninger. Eiendomsmassen fordelte seg pr 31.12.12 på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 42 % / 58 % (basert på m 2 ). I løpet av 2011 etablerte PRE EiendomsInvest Tyskland AS i samarbeid med PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS selskapet PRE Mittelheide GmbH. PRE EiendomsInvest Tyskland AS sin eierandel i selskapet var på 42,48 % per 31.12.12. Innbetalt egenkapital i selskapet utgjorde EUR 41 640. I tillegg har PRE EiendomsInvest Tyskland AS gitt et lån til PRE Mittelheide GmbH på EUR 6,2 mill. 22 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Note 15 Gjeld Langsiktig gjeld Konsernet: Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 2,7 år. Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Kjøpspris for pantsatte eiendeler er EUR 314,6 mill. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i EUR 1.000 2012 2011 Mellom 1 3 år 191 796 8 364 Mellom 4 5 år 0 186 001 Over 5 år 27 182 27 738 Totalt 218 977 222 103 Ingen datterselskap er i brudd med bankenes lånebetingelser pr. 31.12.12. Annen kortsiktig gjeld Konsern Tall i EUR 1.000 2012 2011 Depositum leietakere 1 996 2 144 Avsatte rentekostnader 681 892 Annen kortsiktig gjeld 1 013 1 024 Totalt 3 690 4 060 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 23
24 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 25
Årsberetning for 2012 OPTIMUM EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Virksomheten til Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS ( Selskapet ) er å investere i selskapet PRE Eiendoms- Invest Tyskland AS ( PRE eller Konsernet ). PRE har som eneste formål å kjøpe, eie og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom i Tyskland. PRE har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året bestod porteføljen av 2 339 boligenheter, 360 næringsenheter og 2 547 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. EUR 337 mill. Samlet utleieareal var 268 426 m 2. I tillegg har PRE en økonomisk eierinteresse på 46 % av PRE Mittelheide GmbH, et eiendomsselskap bestående av 239 boligenheter til en kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på EUR 9,9 mill. Samlet areal er 14 111 m 2. Øvrige parter med økonomisk eierinteresse i PRE Mittelheide GmbH er PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %). Selskapet eide per 31. desember 2012 3 479 890 aksjer i PRE EiendomsInvest Tyskland AS, tilsvarende 30,18 % av aksjekapitalen. Selskapet har per balansedagen ikke generert inntekter i 2012 utover renteinntekter. Utbyttet som Selskapet utdelte til aksjonærene i 2012 ble gjort som utdeling fra fri egenkapital. På grunn av en ustabil markedssituasjon for tysk næringseiendom har dette segmentet falt i verdi, noe som igjen har ført til at flere av porteføljeeiendommene i PRE har en bokført verdi høyere enn antatt markedsverdi. På grunn av forsiktighetsprinsippet har forvalter valgt å nedskrive disse eiendommene til antatt markedsverdi, noe som har ført til et verdifall i Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS sin aksjebeholdning i PRE. Styret vurderer likviditeten i Selskapet som tilfredsstillende ved årsskiftet, men er på rapporteringstidspunktet noe anstrengt. Dette anses å være en temporær situasjon som forventes å bedre seg når utbytte utbetales etter at PRE har gjennomført salg av enkelte porteføljeeiendommer. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet har ingen ansatte og styret består av tre menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av Selskapet ved årsskiftet. Konsernet Omsetningen i Konsernet utgjorde EUR 21,5 mill. Resultatet ble EUR -10,3 mill. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 7,5 mill. per 31.12.12. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 98,4 mill., tilsvarende 30,6 % av totalkapitalen. 26 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom Konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 321,8 mill., sammenlignet med EUR 340,3 mill. året før. Finansiell risiko Overordnet om målsetning og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsetningen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikrings instru menter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie, leie ut og selge sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i Konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i konsernet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er relativ forutsigbar. Oslo, 11. juni 2013 Marius Bruu Sign. Styrets leder Rolf Tore Spjelkavik Sign. Styremedlem / daglig leder Kjell-Gunnar Fjeldstad Sign. Styremedlem Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 27
Resultatregnskap OPTIMUM EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS NOTE 2012 2011 Driftskostnader Andre driftskostnader 1, 7 2 303 714 2 886 128 Sum driftskostnader 2 303 714 2 886 128 Driftsresultat -2 303 714-2 886 128 Finansinntekter og -kostnader Renteinntekter 5 635 27 903 Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 33 837 000 0 Resultat av finansposter -33 831 365 27 903 Ordinært resultat før skatt -36 135 079-2 858 225 Skatter på ordinært resultat 6 0 0 ÅRSRESULTAT -36 135 079-2 858 225 OVERFØRINGER Avsatt til utbytte 0 6 416 092 Overført fra annen innskutt egenkapital 36 135 079 9 274 317 SUM OVERFØRINGER 3-36 135 079-2 858 225 28 Årsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Balanse OPTIMUM EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS EIENDELER NOTE 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investering i aksjer og andeler 5 269 959 083 303 791 126 Sum finansielle anleggsmidler 269 959 083 303 791 126 Sum anleggsmidler 269 959 083 303 791 126 OMLØPSMIDLER Fordringer Andre fordringer 0 9 122 269 Sum fordringer 0 9 122 269 Bankinnskudd, kontanter o.l. 2 249 211 451 744 Sum omløpsmidler 249 211 9 574 013 SUM EIENDELER 270 208 294 313 365 138 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 29