MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Sven T Tallaksen Takst- og Konsulent Virksomhet Postboks 249 4503 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2013/1557-16 Jan Inghard Thorsen, 91637721 037/0006 21.08.2019 DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL ENDRING Endring av tidligere tillatelse - oppføring av tilbygg til bolig gnr. 37, bnr. 6 Sted/adresse: Kalvehaven 2, 4513 MANDAL Tiltakshaver: Christel Pedersen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det tillatelse til å endre den tidligere gitte tillatelsen til oppføring av tilbygg til bolig. Endringstillatelsen gjelder innredning av utleiedel, over garasjedel, samt mindre endringer, som vist på tegninger, bilder og situasjonskart mottatt 14.8.2019. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra LNF formålet i kommuneplan, for endring av tidligere gitt tillatelse, samt for opprettelse av ny boenhet, sekundærleilighet. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Sven T. Tallaksen søker på vegne av Christel Sperb Pedersen om tillatelse til endring av tidligere tillatelse. Opprinnelig tillatelse er gitt den 11.6.2013 og har fått saksnr: 295/13. Endringen går i hovedsak ut på at loft over garasjen er innredet. Det er etablert en sekundærleilighet med egen inngang via utvendig trapp. Utover dette er det foretatt noen fasadeendringer, innsetting av takvinduer, samt etablering av balkong på byggets fasade mot sydvest. Sekundærleilighetens bruksareal er oppgitt til 40 m². Arealplanstatus LNF Det foreligger ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 2801.48.69222 ORG.NR : 964 968 519
kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. For etablerte boligeiendommer i området er det åpnet for at det kan bygges tiltak uten ansvarsrett uten at dette vil betinge dispensasjon. Omsøkte endringer er imidlertid av en slik art at det kreves søknad med ansvarsrett og vil dermed betinge dispensasjon. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra kommuneplanens LNF formål samt dispensasjon for etablering av ny boenhet. Tiltakshaver begrunner søknaden med at dette kun er en innvendig endring og at bygget ellers er oppført i tråd med tillatelsen. Landbruksinteresser berøres ikke av endringen og det er rikelig med parkering på tomten. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Da dette er en innvendig endring i allerede godkjent bygg berøres ikke interesser som har betydning for naturmangfoldet i denne saken. Andre myndigheters uttalelser Da saken kun angår lokale interesser er denne ikke sendt til høringsinstansene for uttalelse. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende kommuneplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd fremgår det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for etablering av ny boenhet, samt fra LNF formålet i kommuneplanen. Hensynene bak reglene som er gitt i kommuneplanen er å ivareta landbruksinteresser, samt natur og frilufts interesser. Da dette er en privat boligtomt som er bebygd ansees de nevnte interesser å ikke bli berørt av tiltaket.
Mandal kommune viser til at tiltaket ikke er til hinder for fortsatt drift av de nærliggende landbruksarealene og at det ikke er natur og friluftsinteresser som berøres. Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at allerede beslaglagte arealer benyttes i større grad. Videre er det positivt at eksisterende arealer i oppførte bygninger benyttes til boligformål i bynære områder. Det er gode veiforbindelser i området, med gang og sykkelsti til sentrum. Det er også lekeplasser, barnehager og skoler i nærområdet. Kommunen kan ikke se at det er spesielle ulemper med å gi den omsøkte dispensasjonen. Etter en samlet vurdering finner vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra kommuneplanens LNF formål vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Ansvar og kontroll Foretaket Sven T. Tallaksen er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen, og erklærer ansvar som ansvarlig søker for tiltaket i TK 1. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Ansvarsretter Sven T. Tallaksen, org.nr. 950 964 006 (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor erklærte ansvarsområder), har sendt inn erklæring om ansvarsrett som: - Ansvarlig kontrollerende for det utførte arbeidet, gjelder utførte endringsarbeider, samt sluttkontroll opprinnelig sak i TK 1. Vurdering av ansvarsforhold Kommunen har ingen spesielle merknader til søknader om ansvarsrett eller tiltakets ansvarsprofil. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 7.000,- Søknad om endring av tillatelse Pbl. 20-3 7.100,-
Til sammen 14.100,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Kontroll Det skal gjennomføres kontroll av utførelse, slik det framgår av kravet i SAK 10 som gjengitt nedenunder: «Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er foretatt tilstrekkelig prosjektering, jf. 14-2 første ledd, og foreta en enkel kontroll av at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget, at nødvendig produktdokumentasjon for byggevarer er tilgjengelig, og at produktene er brukt i samsvar med forutsetningene.». Avfall Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 311/19 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Vedlegg: 1 Plantegning Jan Inghard Thorsen saksbehandler Kopi til: Christel Pedersen Kalvehaven 2 4516 Mandal ORIENTERING OM ADGANGEN TIL Å KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV LEDER TEKNISK FORVALTNING ELLER DET FASTE PLANUTVALGET Klagerett Tiltakshaver, nabo eller andre som er berørt av en sak, kan klage på hele eller deler av vedtaket i saken. Klagefristen er 3 uker, regnet fra den dagen vedtaket kommer i posten. Brevet må være postlagt innen disse 3 ukene (jf. forvaltningslovens 29).
En eventuell klage skal sendes Teknisk forvaltning. Den må være skriftlig og brevet må undertegnes av den som vil klage. Brevet vil bli sendt eventuelle andre parter (tiltakshaver, nabo eller lignende) til uttalelse, og saken vil deretter bli tatt opp til ny vurdering. Leder teknisk forvaltning eller Det faste planutvalget kan omgjøre tidligere vedtak på grunn av opplysninger i klagen og gjøre et nytt vedtak i saken. Hvis saken legges fram for Det faste planutvalget til behandling, vil De få tilsendt kopi av saksframstillingen som utarbeides av leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning. De vil få skriftlig beskjed om når saken behandles. Hvis den nye behandlingen ikke fører til en endring av vedtaket, vil saken bli sendt fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saker vedrørende utslipp fra mindre avløpsanlegg og avslag med hjemmel i vegloven, vil bli sendt kommunens klagenemnd til sluttbehandling. Behandling av en klagesak vil nødvendigvis måtte ta en del tid. Utsettelse med å påbegynne byggearbeidene (utsatt iverksetting) Selv om det er klagerett på vedtaket, kan godkjente byggearbeider og avløpsanlegg vanligvis påbegynnes umiddelbart etter at tillatelse er gitt. For saker der Det faste planutvalget har gitt dispensasjon eller prinsippgodkjent søknaden, vil leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning måtte gi en formell tillatelse før arbeidene kan igangsettes. Arbeider som utføres før klagefristen er utgått, gjøres på eget ansvar. En nabo eller andre som blir berørt av saken, kan be om at de godkjente arbeidene ikke igangsettes før klagen er endelig avgjort (jf. forvaltningslovens 42). Dekning av saksomkostninger Dersom vedtaket i saken endres som følge av klagebehandlingen har klageren i noen tilfeller mulighet til å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (jf. forvaltningslovens 36). Dette gjelder i hovedsak kostnader til bruk av advokat. Ved henvendelse til Tjenestetorvet eller Teknisk forvaltning kan De få nærmere veiledning om klagemuligheter m.m. De kan også få se de fleste dokumentene i saken, få nærmere veiledning om videre behandling av saken og få andre opplysninger (tolking av vilkår, bakgrunn for behandlingsgebyr m.m.). Ta gjerne kontakt med saksbehandler i saken.