Reguleringsplan, detaljregulering for:

Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Ytrebygda gnr. 114 bnr. 260 mfl. Kokstadflaten Nasjonal arealplan-id 1201-65650000 Saksnummer Siste revisjonsdato bestemmelser 08.04.2019 Vedtatt av bystyret dd.mm.åååå Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. avdelingsleder Endringer jf. pbl 12-14 Saksnummer Endringen gjelder Arealplan-ID Revisjonsdato bestemmelser Vedtatt 1

Planens hensikt PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) Det skal legges til rette for etablering av forretning/kontor/tjenesteyting i nybygg på eiendom gnr 114 bnr 260, med tilhørende infrastruktur. Planen er i tråd med gjeldende reguleringer og føringer i KPA og områdeplan for Kokstad Øst 22.03.18 1 Fellesbestemmelser for hele området 1.1 Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Det skal være trinnfri adkomst til hovedtrapperom/heis og kontor. Inngangssoner skal markeres med visuelle og taktile oppmerksomhetsfelt. Det skal ikke lages nye trinn eller stengsler i gatelegemet som kan føre til skader for orienteringshemmede. 1.2 Estetisk utforming 1.2.1 Nye bygg i planområdet skal gis god materialbruk og gis en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. 1.3 Terrengbehandling Ubebygde arealer skal ha en terrengbehandling som gir en estetisk tiltalende form. Murer skal være i naturstein eller betong og ha en arkitektonisk god utførelse. 1.4 Overvannshåndtering VA-rammeplan for området, datert 26.9.2018, skal være retningsgivende for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling innenfor planområdet. Overvannshåndtering skal løses i henhold til den til enhver tid gjeldende VA-norm for Bergen kommune. Overvannsmengder etter utbygging skal dokumenteres i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak/igangsettingstillatelse. 1.5 Verneverdier kulturmiljø/naturmangfold Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner, som er automatisk fredete kulturminner oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturmyndighet underrettes, jf. Lov om kulturminner 8. 2. 1.6 Byggegrenser For BKB1 er byggegrensen: I vest mot f_sv4 følger byggegrensen stort sett eksisterende byggeliv til eksisterende vist i plankart datert 14.03.19. Mot Kokstadflaten følge byggrense satt i henhold til krav fra PPE. 2

1.7 Byggehøyder Mot Flyplassvegen er byggrensen sammenfallende med 30 meters byggrense fra midtlinje veg Flyplassvegen. For BKB2 er byggegrensen for ny bebyggelse: Møt øst er byggrensen satt 4 meter innenfor eiendomsgrensen til gnr 114 bnr 213. Mot sør er byggegrensen sammenfallende med 30 meter byggegrense fra midtlinje veg Flyplassvegen. Der det skal etableres andre tiltak, for eksempel trapper, murer etc., utenfor byggegrensen mot vei, skal dette avklares med rette veimyndighet. Mot nord er byggegrensen 10,5 meter fra midtlinje veikokstadflaten. Ny bebyggelse er plassert på det nærmeste 8,5 meter fra nabobebyggelse i vest og på det nærmeste 8,9 meter fra nabobebyggelse i øst. For eksisterende bebyggelse BH er byggegrensen: Lagt i eksisterende fasadeliv mot vest. For resten av området gjelder byggrensene mot vei som er vist i plankartet. 1.7.1 Maksimal byggehøyde er angitt innenfor for hvert enkelt byggefelt. Eventuelle levegger, rekkverk og tekniske installasjoner som heishus, ventilasjon m.m. skal holdes innenfor maksimal byggehøyde. Tekniske installasjoner som heishus, ventilasjon m.m. skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. 1.7.2 Det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan som viser bruk og omfang av takterrassene som skal vedlegges søknad om rammetillatelse. 1.8 Utnyttingsgrad 1.8.1 Maksimal grad av utnytting %-BRA er angitt på plankartet for hvert enkelt delfelt. 1.9 Miljøkvalitet 1.9.1 Støynivå i bygge- og anleggsperioden utenfor planområdet skal være ihht. T-1442. 1.9.2 Luftinntak for balansert ventilasjon skal plasseres på mest gunstige måte i forhold til luftforurensning. Det skal installeres luftfilter som fjerner luftforurensning. 1.10 Fjernvarme og energi 1.10.1 Det legges opp til at nybygg innenfor planområdet kan knyttes til fjernvarmenettet. 1.10.2 En vil i prosjektet vurdere alternative miljøvennlige lavenergiløsninger. Ved søknad om igangsettelsestillatelse skal det redegjøres for tiltakets endelige energiløsninger. 1.10.3 Ny nettstasjon i BKB2 skal integreres i bygg. 1.11 Krav om undersøkelser før/ved gjennomføring av planen Eventuelle krav til grunnundersøkelser skal vurderes i forbindelse med rammesøknad. Eventuelle forurensede masser skal leveres til godkjent deponi. 3

1.12 Mindre justeringer Mindre justeringer mellom areal regulert til samferdselsanlegg og tilstøtende arealformål kan tillates, og skal være begrunnet i vanskelige grunnforhold, ustabilt og vanskelig fjell, behov for sikring, behov for endrede fyllinger og skråningsutslag. Justeringer gjennomføres etter avtale med grunneier og skal dokumenteres. 2 Utfyllende planer og dokumentasjon 2.1 Detaljplan/utomhusplan 2.1.1 Det skal sammen med søknad om rammetillatelse innsendes en detaljplan/utomhusplan i målestokk 1:200/1:500, samt en skriftlig redegjørelse som bl.a. skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. Detaljplanen skal vise: terrengbehandling murer/ skjæringer eksakt høyder materialbruk vegetasjon avkjørsler trafikkareal og gangareal 2.2 Renovasjonsteknisk plan Det skal utarbeides en plan for behandling av avfall som skal forelegges og godkjennes av BIR. 2.3 Teknisk detaljplan for vei Rette veimyndighet skal godkjenne tekniske detaljplaner for alle offentlige veiarealer, inkl. veilysplan, skiltplan og overvannshåndtering, før det gis igangsettelsestillatelse. 4

2.4 VA-rammeplan 2.4.1 I planområdet kan tiltak etter pbl. 20-1 ikke godkjennes før det foreligger en godkjent rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. 2.4.2 VA rammeplanen skal legges til grunn for videre detaljprosjektering. 2.4.3 Overvannshåndtering skal løses i henhold til den til hver tid gjeldende VA- norm for Bergen kommune. 2.5 Rigg og sikringsplan 2.5.1 Før rammetillatelsen kan gis skal det foreligge en rigg- og sikringsplan. 2.5.2 Det skal utarbeides plan for trafikkavvikling for området i byggeperioden. Planen skal godkjennes av rette veimyndighet før igangsettelsestillatelse kan gis. 2.6 Varelevering Det skal utarbeides en logistikkplan som viser kjøremønster og hvordan varelevering skal foregå i planområdet. Planen skal utarbeides i henhold til TEK 17 og Bransjestandard for varelevering (BVL). 2.7 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 15.02.19 viser aktuell utforming av bebyggelse, infrastruktur og utomhusanlegg. Illustrasjonsplanen skal være bindende for utforming av planen. 3 Eierform Formål Eierform Feltnavn 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Hotell Annen eierform BH Øvrige kommunaltekniske anlegg offentlig BKT Kontor/tjenesteyting 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Annen eierform Felles (privat) BKB SV Kjøreveg Offentlig SKV Fortau Offentlig SF Gangveg/gangareal/gågate Felles Privat SGG 5

Sykkelveg/-felt Offentlig SS Annen veggrunn- grøntanlegg Offentlig SVG Kollektivholdeplass Offentlig SKH 4 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) 4.1 Hotell (felt BH) 4.1.1 Felt BH er eksiterende bygg/hotell og tillates utbygd med en maksimal utnytting på % = BRA 85 %. Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4, 5): 4.1.2 Parkering Hotellet vil få videreført parkeringsløsning som eksisterende overflateparkering 111 plasser inkludert 12 HC parkeringsplasser. Overflateparkering inngår ikke i beregning av %=BRA. 4.1.3 Adkomst Adkomst til BH vil skje via eksisterende avkjøring SV8 fra Kokstadflaten. 4.2 Kontor/tjenesteyting (felt BKB) Utforming ( 12-7 nr. 1): 4.2.1 Felt BKB1 er eksisterende næringsbygg tillates utbygd med en maksimal utnytting på %- BRA =300 % 4.2.2 Felt BKB2 blir nytt bygg og tillates oppført som kontorbygg. Maksimal utnyttingsgrad er satt til % - BRA=265%. Parkering på 6050 m² under terreng inngår i beregning av % BRA. 4.2.3 Takform For felt BKB1 og BKB2 skal det være flate tak med unntak av eventuelle tekniske installasjoner jmf. 1.7.1. 4.2.4 Materialbruk For nytt bygg i BKB2 skal største delen fasaden skal ha et industrielt uttrykk med metallisk fasade. 4.2.5 Utforming For nytt bygg i BKB2 skal det være differensierte volumer, avrundete buer. Fasaden skal ha spill i fasaden for å skape variasjon. Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4, 5): 4.2.6 Adkomst Adkomst til BKB1 og BKB2 vil skje via eksisterende avkjørsler SV4 og SV6.SV6 vil fungere som er dropp off sone til BKB1 og BKB2. 6

4.2.7 Parkering BKB2 vil ha parkering i garasjeanlegg under terreng. Adkomst til garasjeanlegg for BKB1 og BKB2 vil være fra eksisterende veg f_ SV4. Det tillates etablert 132 parkeringsplasser inkludert 13 HC og gjeste parkeringsplasser i BKB2 på 6050 m² er fordelt i U2 og U3. 8 av parkeringsplassene skal tilknyttes ladestasjoner for el bil og være offentlig tilgjengelige. Det tillates etablert til sammen 228 sykkelparkeringspasser i BKB2. 4.2.8 Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i området. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) 5.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Utforming ( 12-7 nr. 1) Terrenginngrep i forbindelse med veianlegg skal skje mest mulig skånsomt. Skjæring, fyllinger etc. tillates lagt på tilstøtende områder til veien. 5.1.1 Avkjørsler Eksisterende avkjørsler langs Kokstadflaten opprettholdes og fremgår av plankartet datert 22.11.2018. 5.1.2 Avkjørselspiler Plassering av avkjørselspiler på plankartet er ikke juridisk bindende og kan tilpasses og flyttes langs eiendommen der det er nødvendig, i samråd med rette veimyndighet. 5.2 Veg (SV1 SV7) Utforming ( 12-7 nr. 1) 5.2.1 SV1 Er eksisterende fellesvei for de eiendommene som veien grenser til og skal reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 5.2.2 SV2 Er eksisterende fellesvei for de eiendommer som grenser til veien og skal ha reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 5.2.3 SV3 Er eksisterende fellesvei for de eiendommer som grenser til veien og skal ha reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 7

5.2.4 SV4 Er eksisterende utbedret fellesvei og er felles veg for BKB1 og BKB2 og skal reguleres og etableres slik den er vist i plankart, datert 14.03.19. 5.2.5 SV5 Er eksisterende fellesvei for de eiendommer som grenser til veien og skal ha reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 5.2.6 SV6 Er ny fellesvei som skal fungere som dropp-off sone felles for BKB1 og BKB2, slik den er vist i plankartet, datert 14.03.19. 5.2.7 SV7 Er eksisterende fellesvei for de eiendommer den grenser til og skal reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 5.2.8 SV8 Er eksisterende fellesvei og tilkomst til BH og skal reguleres slik den er vist i plankart datert 14.03.19. 5.3 Kjørevei o_skv 5.3.1 O_SKV1 er eksisterende offentlig kjørevei Kokstadflaten og skal opparbeides i samsvar med offentlig veistandard og med den bredde og kurvatur som er vist på plankartet. Det kan gjøres mindre endringer/avvik fra dette i samråd med rette veimyndighet. 5.3.2 o_skv2 er eksisterende offentlig kjørevei Kokstadvegen. Reguleringsplan har lagt eksisterende situasjon til grunn. 5.3.3 o_skv3 er eksisterende offentlig kjørevei Flyplassveien. Reguleringsplan har lagt eksisterende situasjon til grunn. 5.3.4 Veiene skal utformes i samsvar med vegnormalens krav til utforming, iht. håndbok N100, og veglovens krav til frisikt. 5.4 Fortau (o_sf1- o_sf15) 5.4.1 o_sf 1 SF 15 Er offentlige fortau langs offentlig vei. Fortauene reguleres med de bredder og utforming som er vist i plankart datert 14.03.19. 5.5 Gangveg (f_sgg) 5.5.1 f_sgg Er felles gangveiog er felles for de eiendommene de grenser til. Gangveien reguleres med de bredder som er vist i plankart datert 14.03.19. 8

5.6 Sykkelveg/-felt (o_ss1 o_ss14) 5.6.1 o_ss1- o_ss14 Er nye offentlige sykkelveier/-felt langs offentlig vei. Sykkelvei/-felt reguleres med de bredder og kurvatur som er vist i plankart datert 14.03.19 og i tråd med veinormalenes krav til utforming. 5.7 Annen veggrunn grøntanlegg (SVG1 SVG23) 5.7.1 o_svg1 o_svg30 Er offentlig annen veggrunn grøntanlegg og er sideareal til offentlig veianlegg. Arealene kan benyttes til skjæringer, fyllinger, murer, grøfter og grøfter. Areal kan benyttes til snøopplag, utenfor frisiktsone H140. 5.8 Øvrige kommunaltekniske anlegg (BKT) 5.8.1 BKT Er eksisterende trafokiosk. Trafokiosken skal videreføres i reguleringsplanen. 5.9 Kollektivholdeplass (SKH1-SKH2) 5.9.1 SKH1 SKH1 er eksisterende kollektivholdeplass i Flyplassvegen i vestgående retning. Kollektivholdeplassen skal videreføres i reguleringsplanen. Leskur er i forbindelse med holdeplassen er plassert i feltet og skal ikke være til hinder for ferdsel på tilleggende fortau. 5.9.2 SKH2 SKH er eksisterende kollektivholdeplass i Kokstadveien i sørgående retning. Kollektivholdeplassen skal videreføres i reguleringsplanen. Leskur er i forbindelse med holdeplassen plassert innenfor formålsgrensen og skal ikke være til hinder for ferdsel på tilleggende fortau. 6 Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 6.1 Sikrings-, støy- og faresoner ( 11-8 a) 6.1.1 Frisikt (H140) I området mellom frisiktlinje og kjøreveier skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 meter over veiplan på tilstøtende veier. 9

7 Bestemmelser til bestemmelsesområder 7.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde 7.1.1 Midlertidig anlegg -og riggområde #1 Bestemmelsesområde #1 er midlertidig anlegg - og riggområde for tiltak som omfatter samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur og sikringstiltak i forbindelse med bygging av samferdselsanlegg. Anlegg og riggområde kan benyttes som anleggsbelte så lenge anleggsarbeidene pågår. Innenfor anleggsbelte kan det utføres permanente terrengtilpasninger. Landskap og vegetasjon skal ikke berøres mer enn nødvendig. 7.1.2 Parkeringskjeller #2 Bestemmelsesområde # 2 benyttes til parkering under terreng. 8 Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgekrav der tiltaket skal være gjennomført/sikret gjennomført anses oppfylt for angjeldende byggeområde dersom tiltakshaver/grunneier har inngått utbyggingsavtale med Bergen kommune. Dette skal utføres før det blir gitt igangsettingstillatelse. 8.1 Før igangsettingstillatelse 8.1.1 Kjørevei o_skv2, oppgradering av sykkelfelt, fortau og annen veggrunn langs vestsiden av o_skv2 og oppgradering av o_ft langs østsiden av o_ KV01a i områdeplan for Kokstad Øst planid (61130000) skal være sikret gjennomført før det blir gitt igangsettingstillatelse i BKB1 og BKB2. 8.1.2 Kjørevei o_skv1, oppgradering av sykkelfelt, fortau og annen veggrunn langs nordsiden av o_skv1 skal være sikret gjennomført før det blir gitt igangsettingstillatelse i BKB1 og BKB2 8.2 Før brukstillatelse 8.2.1 Fortau og sykkelveg/-felt på sørsiden o_skv1 skal være gjennomført før det blir gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i BKB1 og BKB2. Dette gjelder: o_sf6, o_sf7, o_sf9 o_ss6, o_ss7, o_ss9 10

8.3 Før rammetillatelse 8.3.1 Før det kan gis rammetillatelse i BKB2 skal det sendes inn en detaljplan/utomhusplan i målestokk 1:200/1:500, samt en skriftlig redegjørelse som bl.a. skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. Detaljplanen skal vise: terrengbehandling murer/ skjæringer eksakt høyder materialbruk vegetasjon avkjørsler trafikkareal og gangareal 8.4 Rigg- og sikringsplan 8.1.2 Før det blir gitt rammetillatelse for ny bebyggelse i BKB2 skal det foreligge en rigg- og sikringsplan for ny bebyggelse i BKB2. 8.5 Før bebyggelse tas i bruk 8.5.1 Før det det kan gis brukstillatelse i BKB2 skal følgende være ferdig opparbeidet f_sv6 A. Juridisk bindende dokumenter, gjennom henvisning i bestemmelsene Arealplankart, datert 14.03.19. B. Retningsgivende dokumenter Illustrasjonsplan, datert 15.02.19 Situasjonsplan, datert 15.02.19 VA-rammeplan, datert 30.09.2018 Kulturminnerapport, datert 03.10.2018 Trafikkrapport, datert 15.01.2018 Stedsanalyse, datert 18.06.2018 11