Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Sverres gate 23 3257 LARVIK Gnr. 3020 Bnr. 2151 0712 Larvik kommune Byggeår 1912 Benevnelse BRA Horisontaldelt tomannsbolig 354 m² Uthus 5 m² Garasje 23 m² Tomteareal 400 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 491 646 01.04.2019 Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av15
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Sverres gate 23 Postnr./sted 3257 LARVIK Kommune 0712 Larvik Gnr 3020 Bnr 2151 Fnr Snr Hjemmelshaver Jahn Agnar Thoresen Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 01.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshaver og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Horisontaldelt tomannsbolig 1912 Uthus Garasje 1996 Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av15
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Tomannsbolig fra 1912. Den ligger i et rolig område, med kort avstand til bl.a. barnehage, skoler, offentlig transport, dagligvare, Larvik sentrum m/butikker, kafeer, restauranter, strender, indre havn og fine naturområder i Bøkeskogen og Farris. Det er lagringsplass på loft, i kjeller, i uthus og i garasje. Det er gode solforhold på uteområder. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har bl.a. innkjøring fra Nansetgata og inn til Sverres gate. Tilkomst til eiendommen fra Sverres gate. Det er muligheter for parkering i innkjøring og i garasje på tomten. Det er offentlig vann og det er septiktank tilhørende eiendommen. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Bolig - Garasje - Uthus Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Varmekabler i gulv - Luft-luft varmepumpe Bygget har følgende byggemetode: Det er grunnmur av gråsteinsmur. Veggkonstruksjoner av teglstein. Takkonstruksjon m/kaldt loft, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2018 - Montert noe nye vinduer 2016 - Montert noe nye innerdører og vinduer 2016 - Utbedret tak over trappehus 2016 - Renovert bad i 2 etg. (midt i leilighet) 2016 - Nytt kjøkken i 2 etg. 2016 - Pusset opp en del innvendige overflater i 2 etg. 2016 - Nye kurser i el-skap 2016 - Renovert uthus, ny taktekking 2015 - Ny taktekking og malt fasader på garasje 2012 - Nytt kjøkken i 1 etg. 2004 - Ny vann/stikkledning 2003 - Montert noe nye vinduer 2003 - Ny takstein/tekking 2003 - Renovert bad i 2 etg. (nordvest) Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Grunnmur - Elde Drenering - Elde Veggkonstruksjoner/fasader - Elde Vinduer og dører - Noe eldre vinduer og dører, noe preg av elde og slitasje Takkonstruksjon - Elde, noe eldre fuktskjolder i undertak Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Piper og ildsteder - Elde Etasjeskillere - Noe skjevheter Rom under terreng - Noe fuktutslag Bad 1 etg - Elde og slitasje Innvendige overflater - Noe sprekker, avflassing, slitasje og elde Innvendige trapper - Elde og slitasje VVS - Noe eldre røropplegg i boligen Uthus - Eldre teglstein/konstruksjon Tilstandsgrad 3 (Kraftige symptomer): Vinduer og dører - Punktert glass og råte i vinduskarm Bad 1 etg - Manglende sluk i rommet Innvendige overflater - Fuktutslag i trappeløp Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): LOFT ETG: Side4av15
Det er beregnet noe mindre arealer pga. skråtak. Boligens plan og rominndeling: LOFT ETG: Trappegang, 7 x bod 2 ETG: Trappegang, 2 x gang, 2 x bad, 3 x soverom, stue/spisestue/kjøkken 1 ETG: Trappegang, entre, gang, soverom, stue, bad, kjøkken, soverom/kjøkken KJELLER ETG: Gang, trappeløp, 4 x bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Horisontaldelt tomannsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Loft etg. 78 74 0 74 Trappegang, 7 x bod 2 etg. 112 99 99 0 Trappegang, 2 x gang, 2 x bad, 3 x soverom, stue/spisestue/kjøkken 1 etg. 112 99 99 0 Trappegang, entre, gang, soverom, stue, bad, kjøkken, soverom/kjøkken Kjeller etg. 111 82 0 82 Gang, trappeløp, 4 x bod Sum 413 354 198 156 Uthus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 6 5 0 5 Uthus Sum 6 5 0 5 Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 27 23 0 23 Garasje Sum 27 23 0 23 Sum alle bygninger 446 382 198 184 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Side5av15
Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. LOFT ETG: Ca. 74 m2, ikke målt eksakt pga. manglende tilkomst på befaringsdagen. Det er beregnet noe mindre arealer pga. skråtak. 2 ETG: Trappegang: 10,5 Gang 1: 6,3 Gang 2: 1,5 Bad 1: 7,2 Bad 2: 2,6 Soverom 1: 11,1 Soverom 2: 8,6 Soverom 3: 10,5 Stue/spisestue/kjøkken: 33,5 1 ETG: Trappegang: 10,5 Entre: 8,6 Gang: ikke målt areal Soverom: 10,6 Stue: 34,9 Bad: 3,8 Kjøkken: 11,2 Soverom/kjøkken: 11,5 KJELLER ETG: Gang: 5,8 Trapp: 2,0 Bod 1: 8,3 Bod 2: 22,2 Bod 3: 29,6 Bod 4: 8,7 Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 400 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Tomannsbolig fra 1912. Den ligger i et rolig område, med kort avstand til bl.a. barnehage, skoler, offentlig transport, dagligvare, Larvik sentrum m/butikker, kafeer, restauranter, strender, indre havn og fine naturområder i Bøkeskogen og Farris. Det er lagringsplass på loft, i kjeller, i uthus og i garasje. Det er gode solforhold på uteområder. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har bl.a. innkjøring fra Nansetgata og inn til Sverres gate. Tilkomst til eiendommen fra Sverres gate. Det er muligheter for parkering i innkjøring og i garasje på tomten. Det er offentlig vann og det er septiktank tilhørende eiendommen. Side6av15
Sted og dato Larvik, 05.04.2019 Petter Christiansen Side7av15
Bygg A: Horisontaldelt tomannsbolig Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har grunnmur av gamle steinblokker (gråsteinsmur), noe som var vanlig på byggetiden. Det ble observert noen sprekker i fuger. Adkomst til kjeller fra entre 1 etg. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er 20-40 år. Normal levetid for puss er 10-40 år. Drenering TG 2 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble ikke observert noen form for utvendig fuktsikring eller drenering på befaringsdagen. Drensrør/system er trolig av eldre dato. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid. Samt overnevnte forhold. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI 700.320, er levetid på drensledning fra 20-60 år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle teglkonstruksjoner fra byggeår. Den er pusset overflate på en fasade. Normal slitasje og elde ble observert. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. Side8av15
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Sidehengslede vinduer * Innadsående vinduer * Ytterdør til entre * Innerdører av typen heltre dører og kompakte dører Vinduer og dører TG 2 Det meste av vinduer er av nyere dato (2003 og 2018). Det er blendet 3 stk. vinduer fra innside (kun synlig fra utvendige fasader). Det meste av dører er av eldre dato, det er montert noen kompakte innerdører i 2016 i følge selger. Det er noe blyglass i vinduer, det må sies at dette er spesialavfall. Det ble observert punktert glass på loft og i stue 1 etg. I følge selger er det noe råte i vinduskarm 1 etg. (mot gate). Nye vinduer fra 2018: Nye vinduer og dører fra 2003 og 2016: Eldre vinduer og dører: Punktert glass og råte: TG:0 TG:3 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Tilkomst til stort loft via trapp. Takkonstruksjonen er et plassbygd tak fra byggeår. Takkonstruksjonen antas å være bygd etter byggetidens forskrifter med lavere krav til isolasjon og snø belastning enn dagens krav. Konstruksjonen vil trolig være noe svakere i henhold til dette. Det ble ikke observert synlig fukt, sopp eller råte. Noe eldre fuktskjolder ble observert i undertak og v/piper. Det er gangbart gulv på loft. Det er durgoventil fra bad på loft, lufterør bør føres over tak på sikt. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak er fra byggeår og takstein/tekking er fra 2003 i følge selger. Det er benyttet tekking med enkeltkrummet betong takstein, undertak er av over/underliggende plank. Vindskier og gesimser med normal slitasje. Tak over trappehuset ble utbedret i 2016 grunnet vanninntregning. Alder på taktekking tilsier liten risiko for utskiftingsbehov ihht. maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Side9av15
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato. Det ble observert slitasje, elde og noe mekanisk skade. Det bør påregnes utskifting av dette på sikt. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har 2 stk. pipestokker fra byggeår. Feieluker ble observert på loft og i kjeller. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn og åpent ildsted i stue i 1 etg. og lukket vedovn i spisestue/kjøkken i 2 etg. Det er montert skiferflis på pipeløp i 2 etg. Det ble observert noe slitasj og elde på pipens synlige sider. Det ble observert at pipe var helbeslått over tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Renner, nedløp og beslag TG 2 Piper og ildsteder TG 2 Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 5-23 mm på soverom og 3-9 mm i entre 1 etg, 3-8 mm på soverom (sørvest) i 2 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Selger opplyser at det bjelkelag mellom 1 og 2 etg. er rettet og at det er etterisolert med 10 cm isolasjon i nyere tid. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: Skjevheter/avvik mellom 11-22 mm: Skjevheter/avvik større enn 22 mm: TG:0 TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det ble målt med fuktmåler på tilfeldig utvalgte plasser i kjeller og det ble funnet forhøyede verdier på yttervegger og gulv. Det må sies at gråsteinsmurer som er benyttet har "naturlig fukt". Det var lite synlig saltutslag/fuktskjolder på yttervegger/gulv. Fundamenter og kjellergulv har også en evne til å oppta fuktoppsug da det trolig ikke er benyttet membran i grunnen. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Side10av15
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Selger opplyser at det er renovert i 2003. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis Vegger: Flis Himling: Panel Av installasjoner finnes toalett, dusjnisje, opplegg for vaskemaskin, boblebadekar og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger v/boblebadekar og i dusjnisje, det ble observert fall på gulv mot boblebadekar og fall til sluk i dusjnisje. Det ble utført besiktigelse av sluk og det ble observert membran i sluk i dusjnisje. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er laget dusjnisje i rommet, noe som i utgangspunktet kan være en risikoløsning med tanke på fukt i konstruksjonen. Det anbefales alltid å bruke dusjkabinett. Det er montert periodisk avtrekk, det er tilluft v/dør. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt (trinnregulert). Det er montert downlights i himling. Det må sies at downlights i himling, mot kalde soner og i våtrom i utgangspunktet kan være risikokonstruksjoner. Det ble ikke utført stikk kontroll pga. manglende tilkomst fra etasjen over, det er derfor uvisst hvordan downlights er montert og om plastfolie/kasser er intakt. Downlights så bra ut fra baderom/himling. Det må sies at de ikke ble demontert på befaringsdagen. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Det er i følge selger renovert i 2016. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis Vegger: Baderomsplater Himling: MDF panel Bad - 2 etg. (nordvest) TG 1 Bad - 2 etg. (midt i leilighet) TG 1 Av installasjoner finnes vegghengt toalett (ikke observert avrenningshull til sisterne, men i følge selger er det benyttet Seal-bag rundt sisterne), dusjnisje og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger i dusjnisje, det ble observert fall mot dusjnisje og noe begrenset fall til sluk i nisje. Det ble utført besiktigelse av sluk og det ble observert smøremembran i sluk. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er laget dusjnisje i rommet, noe som i utgangspunktet kan være en risikoløsning med tanke på fukt i konstruksjonen. Det anbefales alltid å bruke dusjkabinett. Det er montert periodisk avtrekk, det er tilluft v/dør. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt. Det er montert downlights i himling. Det må sies at downlights i himling, mot kalde soner og i våtrom i utgangspunktet kan være risikokonstruksjoner. Det ble ikke utført stikk kontroll pga. manglende tilkomst fra etasjen over, det er derfor uvisst hvordan downlights er montert og om plastfolie/kasser er intakt. Downlights så bra ut fra baderom/himling. Det må sies at de ikke ble demontert på befaringsdagen. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Side11av15
Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg Vegger: Malte flater, flis Himling: Tak-ess plater Bad - 1 etg. TG 2 Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner bar noe preg av elde. Det ble ikke brukt krysslaser for å kontrollere fall på gulv da det ikke er sluk i rommet. Det er avløpsrør via gulv fra dusjkabinett i følge selger. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er montert naturlig avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på sikt. Det er varmeovn på vegg. Det bør påregnes oppussing av rommet. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Manglende sluk i rommet: Resterende: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side12av15
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger sammen med stue i 1 etg. Det opplyses at rommet er pusset opp i 2016. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: MDF panel plater, plater Himling: MDF panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner (Aubo) Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over induksjonstopp. Det er montert innebygde enheter som oppvaskmaskin, stekeovn, kjøl/fryseskap og induksjonstopp. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Rommet har god planløsning og fremstår velfungerende. Det er montert vannføler i benkeskap. Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger mellom stue og soverom/eldre kjøkkendel. Det opplyses at rommet er pusset opp i 2012. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Belegg Vegger: MDF panel plater, plater Himling: MDF panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner (Marbodal) Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Kjøkken - 2 etg. TG 1 Kjøkken - 1 etg. TG 1 Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over induksjonstopp. Det er montert innebygde enheter som oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Rommet har god planløsning og fremstår velfungerende. Det ble observert vannlås i benkeskap. Det er en eldre kjøkkeninnredning i rommet innenfor nytt kjøkken. Det er ikke beskrevet i rapport og det settes ingen TG på dette. Side13av15
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Det ble observert fuktutslag og saltutslag/fuktskjolder, samt noe sprekker i trappeløp mellom 2 etg. og loft etg. Noe skader på tapet/malte flater i gang i leilighet i 2 etg. Det er noe uferdige overflater i leilighet (soverom), her skal det i følge selger legges teppe på gulv før salg. Det er montert plate på vegg v/dør mellom stue/soverom, dette bør utbedres på sikt. Selger opplyser at det er etterisolert (5 cm) på nye overflater i 2 etg. Det ble observert noe elde og slitasje på overflater i boligen. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Parkett, laminat, belegg Vegger: Panel, MDF panel plater, malte flater, pussede flater Himling: MDF panel, malte flater Innvendige overflater TG 2 Fuktutslag: Sprekker, avflassing, slitasje og elde: Nye overflater: TG:3 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Innvendige trapper TG 2 Heltre trapp i boligen. Trappen er fra byggeår og er utført slik byggeskikken var på den tiden. I henhold til dagens krav så innehar den ikke de krav som settes til lysåpninger og håndløper. Det ble observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Noe preg av elde og slitasje. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og det er septiktank til eiendommen. Det er i følge selger lagt nye rør til septiktank i 1996 og nye vann/stikkledning i 2004. Hovedkran ble observert i kjeller. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast/støpejern. Det er montert rør-rør system i leilighet 2 etg. Fordelerskap er plassert i gang og det er avløp på bad v/vannlekkasje. HØIAX VV-tank på 200. Den står plassert i kjeller, det er sluk i rommet. Nyere røropplegg: Eldre røropplegg: Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Side14av15
Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Trappeløp i 3 etg. (Loft) Alder: Nye kurser i 2016 i følge selger Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Nei Hovedsikring: 50A Jordfeilbryter: Ja Løse ledninger: Ikke observert Varmekabler: 2 etg: 2 x bad Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er montert en Duo luft-luft varmepumpe i boligen. Innerdeler er plassert i stue 1 og 2 etg. Selger opplyser at den er montert i 2016. Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tilnærmet flat tomt. Svak skråning fra øst på tomten og fra sørøst mot innkjøring. Det settes ingen TG på dette. Bygg B: Uthus Tilstandsrapport Uthus TG 2 Det ligger et uthus på ca. 5 m2 på tomten. Det er oppført på eldre gråsteinsmur og i eldre teglstein. Det er i følge selger renovert og lagt ny taktekking m/shingel i 2016. Nyere renovering og taktekking: Resterende: Bygg C: Garasje TG 2 settes ut fra totalvurdering. Tilstandsrapport Garasje TG 1 Det er oppført en ca. 27 m2 stor, frittliggende garasje på tomten. Den er oppført på lettklinker (ringmur) og har støpt plate på mark. Den er utstyrt med leddport i trevirke og med elektrisk portåpner. Det ble observert noe manglende utførelse v/ytterdør (nedre del utside), det bør tettes på sikt. Selger opplyser at det er ny taktekking og at fasader er malt i 2015. Det er montert brannskille på fasade mot nord og øst i følge selger. Side15av15