ULSTEIN KOMMUNE FØRESEGNER TIL DETALJREGULERING FOR ØVRE RINGEN Utarbeidd 10.07.2017 sist revidert 09.04.2018 PlanID: 20160005 Godkjend av Ulstein kommunestyre den 24.05.2018 sak KST PS 18/32 Områdeomtale/plangrense: Plangrensene er vist på reguleringskartet datert 10.07.2017, sist revidert 16.01.2018. 1 - GYLDIGHEITSOMRÅDE Desse reguleringsføresegnene gjeld innanfor det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Innanfor desse grensene skal areala nyttast slik som planen (plankartet og føresegnene) fastset. Føresegner og plankart kjem i tillegg til krav i plan- og bygningslova. 2 - PRIVATRETTSLEGE AVTALAR Etter at denne reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med planen. 3 ANDRE BESTEMMINGAR Føresegnene kjem i tillegg til ei kvar tid gjeldande sentrale og kommunale lover og føresegner. 4 REGULERINGSFORMÅL Arealet innanfor reguleringsgrensene skal nyttast i samsvar med PBL til følgjande føremål slik: Bygningar og anlegg (Pbl. 12-5 nr. 1) Bustader Konsentrert småhusbesetnad BKS1 Bustader Blokk/leilegheitsbygg BBB1 Leikeplass: o_blk1 Samferdsel og teknisk infrastruktur (Pbl. 12-5 nr. 2) Køyreveg, offentleg: o_skv1-2 Gang- og sykkelveg, offentleg: o_sgs1 Anna veggrunn, offentleg: o_svt1-3 1
4. FELLESFØRESEGNER a. Bebyggelsen skal plasserast innanfor dei regulerte byggegrensene. Gesimsog mønehøgde skal målast ut frå gjennomsnittleg planert terreng rundt bygget, der anna ikkje er spesifisert. b. Ved søknad om byggeløyve skal det utarbeidast ein felles situasjonsplan for heile planområde. Situasjonsplan skal vise løysing for parkering, gang- og sykkelveg, leikeplass, VA-anlegg og system for avfallshandtering. c. Ved søknad om byggeløyve skal det utarbeidast ein utomhusplan i M= 1:500 for kvart felt. Utomhusplanen skal og vise både eksisterande og planert terreng for eigedomen og terrengtilpassingar til naboeigedomane saman med bruk og opparbeiding av uteareale. Både privat og felles uteopphaldsareal og leikeareal skal vere universelt utforma. Utomhusplanen skal vere kotesett og vise korleis ein ivaretek framkome og orientering på uteområde. Utomhusplanen skal vise: omsøkte tiltak eksisterande og planlagt terreng og terrengtilpassing til naboeigedommane gangareal, uteopphaldsareal, leikeareal og anna bruk av det ubebygde arealet parkeringsareal og snuplass for bil på eigengrunn eksisterande og ny vegetasjon gjerder, støttemurar, leveggar, støyskjermar og andre liknande konstruksjonar returpunkt, avfallsbrønnar, avfallsbehaldarar og tilgang til disse med renovasjonskøyrety lokal handtering av overvatn og snø d. Innafor byggeområde kan det oppførast trafokioskar, pumpestasjonar eller andre tekniske innretningar der dette er nødvendig. Frittståande bygg til slike føremål skal ha dimensjon, form og farge som er tilpassa bebyggelsen elles i området. e. Det skal ikkje etablerast einsidige nord- eller nordaustvendte leilegheiter innanfor planområde. f. Det skal etablerast uteareal for bustadane som utgjer minimum 20 % av bustadane sitt samla bruksareal. Alle bustadane skal ha tilgang til eit privat uteopphaldsareal. I tillegg skal det etablerast felles uteopphaldsareal på bakkeplan eller på felles takterrasse. Fellesarealet skal vere samla og ha ei utforming og utstrekning som egnar seg opphald for fleire alders- og brukargrupper. Minste samla felles uteopphaldsareal (SFUA) skal vere 100 m 2. Smale striper av restareal kan ikkje reknast med i uteopphaldsarealet. Minst 50% av arealet skal vere solbelyst kl. 15 ved vårjamdøgn. Fellesarealet skal ikkje privatiserast av bustandane verken i 1.etasje eller ev. bustadar i toppetasjen, men gjevast ei utforming og skjerming som inviterer til bruk for alle i bygninga. GODKJENNING AV ULSTEIN KOMMUNESTYRE 24.05.2018, SAK KST PS 18/32 Side 2
g. Der terrenget etter opparbeiding gjer det naudsynt med støttemur mot grannetomt eller veg, kan kommunen gje påbod om at planeringshøgder skal løftast eller gjerast lågare, eller at det vert nytta skråningar som gjer høgda på støttemurane lågare. Det kan tillatast oppført støttemur i eigedomsgrensa. Det er tillate med støttemur i skråning mot gang- og sykkelveg. h. Innafor kvar tomt må utbyggjar syte for naudsynt drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt leidningsnett etter godkjenning frå kommunen. i. Kommunen skal ha rett til å nytte uteareal i samband med naudsynt vedlikehald av kommunaltekniske anlegg som kryssar eller ligg inntil byggjeområda. j. Ikkje utbygd del av tomta skal utformast tiltalande. Det er ikkje tillate å ha skjemmande skjeringar og fyllingar. Skråningane skal framstå som vegetasjonsbelte. Mur mot offentleg veg skal godkjennast av kommunen. k. Ein bør i størst mogleg utstrekning søkje å ta vare på og nytte eksisterande terreng og lokal vegetasjon i området i samband med utbygging og tilplanting. l. Tilfredstillande støytilhøve skal dokumenterast i samband med byggesak innafor planområdet. Dette gjeld også verknadar for naboeigedom. m. Dersom det under graving vert mistanke om, eller påvist ustabile masser må det gjerast grundigare kartleggingar av grunntilhøva. 5. BYGNINGAR OG ANLEGG (PBL 12-5 NR.1) 5.1 Konsentrert småhusbesetnad (BKS) a. Innan BKS kan det førast opp eitt (1) konsentrert småhus som t.d. firemannsbustad, med tilhøyrande anlegg som garasje, bod og liknande. b. Bygningar tillatast oppført med mønehøgd inntil 8,5 m og gesimshøgd inntil 6,5 m rekna frå gjennomsnittleg planert terreng. c. Grad av utnytting av tomta er bestemt av "tillaten prosent bebygd areal" (%BYA) slik: Maks %-BYA for BKS = 40 % BYA d. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgd enn 3,5 m og mønehøgd ikkje over 5 m rekna frå terrengnivå ved port/opning. Det er ikkje tillate med takglas på garasje. Garasjar skal ikkje ha brot i takflatene (arker eller opplett) med mindre det er naudsynt for tilkomstfunksjon til bodareal. e. Garasje skal som hovudregel plasserast min. 5 m frå regulert trafikkareal. Kommunen kan, om utbygginga på tomta gjer det nødvendig med garasje med innkøyring parallelt med veg, tillate slik oppført inntil 2 m frå regulert trafikkareal. GODKJENNING AV ULSTEIN KOMMUNESTYRE 24.05.2018, SAK KST PS 18/32 Side 3
f. Ved søknad om løyve, kan kommuna tillate oppføring av mindre konstruksjonar som felles utstyrsbod eller overdekt felles uteareal utan for byggegrense. g. Ved handsaming av søknad om byggjeløyve skal kommunen sjå til at bygningane i same området får ei harmonisk utforming i høve terrenget og i høve eksisterande bebyggelse. Dei nye bygningane skal tilpasse seg omgjevnadane i val av formspråk, materialbruk, volumoppbygning og takvinkel ol. samstundes som bygningane får eit arkitektonisk utrykk frå vår tid. h. Det skal leggast vekt på å opparbeide gode uteareal. i. For kvar bueining skal det vere 2 biloppstillingsplassar på tomta. Det skal visast høve til å ha minst ein av desse plassane overdekt. j. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget og elles i samsvar med situasjonsplan godkjent av kommunen. 5.2 Blokk/leilegheitsbygg (BBB1) a. Innan BBB1 kan det førast opp blokk/leilegheitsbygg med tilhørande anlegg som garasje, bod og liknande. b. Blokk/leilegheitsbygg kan ha takterrasse. c. Bygningar tillatast oppført med mønehøgd inntil 12 m og gesimshøgd inntil 12 m rekna frå gjennomsnittleg planert terreng, men ikkje over kote +109 m. d. Bygningar kan oppførast med maks 3 bustadetasjar og parkeringskjellar under terreng. e. Grad av utnytting av tomtene er bestemt av "tillaten prosent bebygd areal" (%BYA) slik: Maks %-BYA for BBB1 = 40 % BYA. Øvste etasje skal vere inntrekt mot sør og vest, og maksimalt utgjere 80% av underliggande etasje. Det kan oppførast inntil 23 bueiningar innan for felt BBB1. f. Blokk/leilegheitsbygg skal ha ei volumoppbygging og eit fasadeutrykk som speglar samanhengen mellom ny og eksisterande busetnad, slik at området oppfattast harmonisk. Nye bygg fungere som meklar mellom dei lange voluma på stadion, og småhusområda kring planområdet. Bygningane skal tilpasse seg omgjevnadane gjennom formspråk, oppdeling, skala og gjennom eit bevist val av material og fargar, samstundes som bygningane får eit arkitektonisk utrykk frå vår tid. Fasadelenger over 30 meter skal delas opp slik at dei framstår som mindre einingar i slekt med tilgrensande eigedomar. GODKJENNING AV ULSTEIN KOMMUNESTYRE 24.05.2018, SAK KST PS 18/32 Side 4
g. Innanfor BBB1 skal det minimum opparbeidast 1,5 parkeringsplassar pr. bueining, der minimum 1plass pr. bueining skal organiserast ved felles garasjeanlegg under terreng. Minimum 5 gjesteplassar skal etablerast ved felles parkeringsplass på terreng. Om utbygginga på tomta gjer det nødvendig, kan parkeringsareal under terreng, med tilhøyrande trapper og heisbygg, plasserast utanfor byggegrense og nærmare formålsgrense mot veg i nord. h. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles i samsvar med situasjonsplan godkjent av kommunen. i. Ved trinnvis utbygging skal utbyggingsareal som ikkje vert teke i bruk med ein gong opparbeidast førebels med vegetasjon el. etter utbyggingsplan. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles. 5.3 Leikeplass (o_blk1) Leikeplassen o_blk1 skal opparbeidast slik at den er eigna for leik og opphald. Leikeplassen skal sikrast med gjerde mot veg. Prinsippa om universell utforming bør, så langt råd, leggast til grunn slik at leikeplassen heilt eller delvis kan nyttast av alle. a. o_blk1 er offentleg leikeplass for alle. b. Leikeplassen skal minimum opparbeidast med sandkasse, benk og eit leikeapparat. Leikearealet skal utformast som eit variert rekreasjon- og leikeområde for alle aldersgrupper. Eksisterande garasje kan innlemmast som overbygd le. Leikearealet skal ha eit stort innslag av grøne kvalitetar/beplantning. 6 - SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 NR.2) - Vegskråningar skal setjast i stand med tilplanting/tilsåing samstundes med ferdigstilling av bustadfeltet. 6.1 Offentleg køyreveg I offentlege trafikkområde skal det byggast - Køyreveg - Gang- og sykkelveg Vegar og gang- og sykkelveg skal byggast ut med dei viste breidder i plankartet. I tillegg til vist trafikkareal kjem nødvendig areal til vegskjeringar, fyllingar og ev. mur. GODKJENNING AV ULSTEIN KOMMUNESTYRE 24.05.2018, SAK KST PS 18/32 Side 5
7 SIKRINGSSONER Innafor frisiktsonene H140 er det forbod mot fyllingar, bygningsmessige arbeid, parkering og plantning o.a. som er til hinder for fri sikt i ei høgd på 0,5 m over vegplanet. 8 REKKEFØLGJEKRAV a. BLK1 med nødvendig tilkomst skal vere opparbeidd og ferdigstilt før første bruksløyve til bustadane vert gjeve. b. Før utbygging vert sett i verk skal tiltakshavar avklare med kommunen om feltet skal byggjast ut gjennom utbyggingsavtale. Ulstein, den 24.05.2018 Knut Erik Engh ordførar GODKJENNING AV ULSTEIN KOMMUNESTYRE 24.05.2018, SAK KST PS 18/32 Side 6