REGULERINGSFØRESEGNER

Transkript

1 1 Detaljregulering for Pålhaugen 3 Planidentifikasjon: Eigengodkjenningsdato: Eigengodkjend av: xx.xx.2017 Hareid kommunestyre REGULERINGSFØRESEGNER tilknytta detaljregulering for Pålhaugen 3 Utarbeidd: Revidert: Eigengodkjend: Områdeomtale/plangrense: Plangrensene er vist på plankartet 2407_001 sist revidert GYLDIGHEITSOMRÅDE Desse føresegnene gjeld innanfor området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Innanfor desse grensene skal areala nyttast slik som planen (plankart og føresegner) fastset. Plankart og føresegner kjem i tillegg til krav i plan- og bygningslova og byggevedtekter for Hareid kommune. Føresegnene i gjeldande plan Pålhaugen 2 med planid er føresett oppretthaldne med unnatak av bestemmingar som er fastsett i desse føresegnene. 2 - PRIVATRETTSLEGE AVTALAR Etter at denne reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med planen. 3 - REGULERINGSFORMÅL Arealet innanfor reguleringsgrensene skal nyttast i samsvar med Pbl og 12-6 til følgjande føremål: 3.1 Bygningar og anlegg (Pbl nr. 1) Bustader frittliggande småhus; BFS Bustader konsentrert småhus: BKS Bustader/institusjon: o_baa Renovasjon: f_bre Leikeplass: f_blk Samferdsel og teknisk infrastruktur (Pbl nr. 2) Køyreveg, offentleg; o_skv Køyreveg, felles; f_skv Fortau: o_sf Gang-/sykkelveg: o_sgs Annan veggrunn, offentleg: o_svt Annan veggrunn, felles: f_svt 3.3 Grøntstruktur (Pbl nr. 3) Friområde: o_gf 3.4 Omsynssoner (Pbl. 12-6) Frisikt 4. GENERELT/FELLES a. Det er ikkje høve til, med private servituttar, å skipe tilhøve som er i strid med desse føresegnene. Når særlege grunnar talar for det kan kommunen tillate mindre vesentlege endringar frå reguleringsplanen innanfor ramma av bygningslovgjevinga og dei kommunale vedtektene.

2 2 b. Bygningar skal plasserast innanfor regulerte byggegrenser og elles innanfor linjer for planlagd bebyggelse der slike er vist. Gesims- og mønehøgde målast ut frå gjennomsnittleg planert terreng rundt bygget. c. Ved byggesøknad/-melding skal garasjeplasseringa visast sjølv om den ikkje skal byggast samstundes med andre bygg. Frittståande garasjer med lengderetning parallelt med veg kan plasserast utanfor byggjegrensa mot veg med avstand minst 2m frå regulert vegområde. Dette gjeld også for evt. felles garasje-/carportanlegg større enn 50m2 for o_baa1-2. Dersom innkøyringa skjer vinkelrett på vegen, skal avstanden vere minst 5m frå regulert vegområde. d. Garasjar skal oppførast i ei høgd og det er ikkje tillate med ark eller takglas på garasje. Utforming, farge- og materialbruk må harmonere med bustadhuset. e. Innanfor byggeområde kan det oppførast trafokioskar, pumpestasjonar eller andre tekniske innretningar der dette er nødvendig. Frittståande bygg til slike føremål skal ha dimensjon, form og farge som er tilpassa bebyggelsen elles i området. f. Der terrenget etter opparbeiding gjer det naudsynt med støttemur mot grannetomt eller veg, kan kommunen gje påbod om at planeringshøgder skal løftast eller gjerast lågare, eller at det vert nytta skråningar som gjer høgda på støttemurane lågare. Det tillatast oppført forstøtningsmur i eigedomsgrensa. g. Innanfor kvar tomt må utbyggjar syte for naudsynt drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt leidningsnett etter godkjenning frå kommunen. h. Kommunen skal ha rett til å nytte uteareal i samband med naudsynt vedlikehald av kommunaltekniske anlegg som kryssar eller ligg inntil byggjeområda. i. Ikkje utbygd del av tomta skal utformast tiltalande. Det er ikkje tillate å ha skjemmande skjeringar og fyllingar. Skjeringane som følgjer av utgraving/planering av tomt skal tilplantast med stadeigen vegetasjon. Skråningane skal framstå som vegetasjonsbelte. Mur mot offentleg veg skal godkjennast av kommunen. j. Hareid kommune skal ved handsaming av byggesøknader sjå til at bygga får ei god form og materialbruk og at bygg i same område vert mest mogleg harmoniske i form, farge og storleik. For BKS1-2 og BAA1-2 er det viktig at bygningskroppane vert brotne opp i mindre volum for å tilpasse seg storleiken på kringliggjande busetnad. Området skal framstå som eit småhusområde. k. Ein bør i størst mogleg utstrekning søkje å ta vare på og nytte eksisterande terreng og lokal vegetasjon i området i samband med utbygging og tilplanting. Der planering medfører støttemur mot nabotomt eller veg, kan kommunen påby at planeringshøgda vert senka eller heva slik at høgda på støttemuren vert redusert. l. Gjerde og hekkar langs gater/vegar skal ikkje vere over 0,7 m, ved avkøyrsle maks. 0,5 m, rekna utifrå vegnivået. Form og høgde på gjerde mot veg skal godkjennast av Hareid kommune før oppføring. m. Tilfredstillande støytilhøve skal dokumenterast i samband med byggesak innanfor planområdet. n. Dersom det under graving vert mistanke om, eller påvist ustabile masser, må det gjerast grundigare kartleggingar av grunntilhøva.

3 3 5. AREALBRUK BEBYGGELSE OG ANLEGG, PBL NR.1 OG Frittliggande småhus (BFS) a. Innanfor BFS1 og BFS2 kan det førast opp frittliggande småhus som einebustad eller 2- mannsbustad. Innanfor BFS1 kan det førast opp 2 bueiningar og innanfor BFS2 kan det førast opp 4 bueiningar. Innanfor BFS3 kan det førast opp frittliggande småhus som einebustad. Innanfor BFS3 kan det førast opp 3 bueiningar. Det tillatast oppført tilhøyrande anlegg som garasje, bud og liknande. b. Bustadbygg tillatast oppført med slike høgder i høve gjennomsnittleg planert terreng: BFS1-2: mønehøgd inntil 8,5m og gesimshøgd 7,5 m. BFS3: mønehøgd inntil 8,5m og gesimshøgd 6,5m. c. Grad av utnytting av tomtene er bestemt av tillate prosent bebygd areal (%BYA) slik: Maks %BYA = 35% BYA d. På kvar einskild tomt skal det opparbeidast 2 parkeringsplassar på eigen grunn. Hus med bustaddel for utleige skal i tillegg ha 1 biloppstillingsplass pr. utleigedel. e. Innanfor dei ulike områda tillatast oppført garasjar på inntil 50m2 BYA med slike høgder: BFS1-2: mønehøgd inntil 4,0m og gesimshøgd inntil 3,0m BFS3: mønehøgd inntil 4,5m og gesimshøgd inntil 3,0m. f. Ved handsaming av søknad om byggjeløyve skal kommunen sjå til at bygningane får god form og materialbruk og at bygningar i same området får ei harmonisk utforming i høve terrenget og i høve eksisterande bebyggelse. Det skal ikkje nyttast reflekterande materialar eller skjemmande fargar på bygningar/anlegg. Det skal leggast vekt på å opparbeide gode uteareal Konsentrerte småhus (BKS) a. Innan BKS kan det førast opp konsentrerte fleirmannsbustader med tilhøyrande anlegg som garasje, carport, bud og liknande. Innanfor BKS1 kan det førast opp inntil 6 bueiningar. Innanfor BKS2 kan det førast opp inntil 4 bueiningar. Innanfor BKS3 kan det førast opp inntil 4 bueiningar. Innanfor BKS4 kan det førast opp inntil 16 bueiningar. b. Innanfor BKS1-2 kan underetasje nyttast til bustadføremål der terrenget gjer det mogleg. c. Bustadbygg tillatast oppført med slike høgder: BKS1-2: mønehøgd inntil 8,5m og gesimshøgd inntil 7,5m BKS3-4: mønehøgd inntil 7,0m og gesimshøgd inntil 7,0m. d. Grad av utnytting er bestemt av tillate prosent bebygd areal (%BYA) slik: BKS1-3: Maks %BYA = 45%BYA BKS4: maks %BYA = 50%BYA e. Det skal opparbeidast 2 parkeringsplassar pr. bueining der den eine skal vere garasje eller carport. f. Garasjar/carportar organiserast ved felles garasjeanlegg eller frittståande som enkle eller doble. Innanfor BKS3-4 med grunnflate inntil 48m². Parkering kan eventuelt dekkjast ved felles parkeringsplass.

4 4 g. Garasjar/carport tillatast oppført med slikt areal og slike høgder: BKS1-2: mønehøgd inntil 4,0m og gesimshøgd inntil 3,0m BKS3-4: mønehøgd inntil 3,5m og gesimshøgd inntil 3,0m. h. Ved handsaming av søknad om byggjeløyve skal kommunen sjå til at bygningane får god form og materialbruk og at bygningar i same området får ei harmonisk utforming i høve terrenget og i høve eksisterande bebyggelse. Det skal ikkje nyttast reflekterande materialar eller skjemmande fargar på bygningar/anlegg. Det skal leggast vekt på å opparbeide gode uteareal. i. Ved søknad om byggeløyve skal det utarbeidast utbyggingsplan for heile tomta. Byggemelding/-søknad skal omfatte husplassering og garasje-/carportløysing for heile bygningsmassen på tomta slik at den detaljerte plasseringa og utforminga av bygningar på tomta vert vurdert og avklara samla. j. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles i samsvar med utbyggingsplan godkjent av kommunen. k. Ved trinnvis utbygging skal utbyggingsareal som ikkje vert teke i bruk med ein gong opparbeidast førebels med vegetasjon el. etter utbyggingsplan. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles Kombinert føremål: Bustader/institusjon (BAA) a. Innanfor BAA1 og BAA2 kan det førast opp bustadanlegg i inntil 2 etasjar for særskilte grupper. På BAA1 kan det tillatast inntil 7 bueiningar. På BAA2 kan det tillatast inntil 4 bueiningar + felles uteopphaldsareal. b. Underetasje kan nyttast til bustadføremål der terrenget gjer det mogleg. c. Bustadbygg tillatast oppført med mønehøgd inntil 8,5m og gesimshøgd inntil 7,5m d. Grad av utnytting er bestemt av tillate prosent bebygd areal (%BYA) slik: BAA1: Maks %BYA = 60%BYA BAA2: maks %BYA = 60%BYA e. Innanfor BAA1 skal det opparbeidast 1 parkeringsplass pr.bueining i garasje. I tillegg skal det opparbeidast 4 opne parkeringsplassar til besøkande. Halvparten av plassane skal vere tilpassa rørslehemma. f. Innanfor BAA2 skal det opparbeidast 2 parkeringsplassar pr.bueining derav ein i garasje/carport. Halvparten av plassane skal vere tilpassa rørslehemma. g. Garasjar/carportar organiserast ved felles garasjeanlegg eller frittståande som enkle eller doble. h. Garasjar/carport tillatast oppført med mønehøgd inntil 4,0m og gesimshøgd inntil 3,0m. i. Frittliggande garasje-/carportløysingar må utformast og gjevast ein farge- og materialbruk som harmonerer med bustadhuset/-a. j. Ved søknad om byggeløyve skal det utarbeidast utbyggingsplan for heile tomta. Byggemelding/-søknad skal omfatte husplassering og garasje-/carportløysing for heile bygningsmassen på tomta slik at den detaljerte plasseringa og utforminga av bygningar på tomta vert vurdert og avklara samla.

5 Renovasjon (BRE) a. Innanfor f_bre er det avsett plass til nedgravd renovasjonsanlegg. b. f_bre er felles for bustadane innanfor BKS Leikeplassar (BLK1-4) a. Kvar leikeplass skal opparbeidast slik at den er eigna for leik og opphald, minimum med sandkasse, benk og noko fast dekke. På nærleikeplassane skal leik for barn i alderen 1-7 år prioriterast. b. f_blk1 er nærleikeplass felles for BFS2 og BKS2. c. f_blk2 er nærleikeplass felles for BAA1 og BAA2. d. f_blk3 er nærleikeplass felles for BKS3 og BKS4. e. f_blk4 er kvartalsleikeplass felles for alle eigedomane innanfor plangrensa. f. Der leikeplassane grensar til trafikkareal (gangveg, veg, parkeringsplass etc.) skal det setjast opp klatresikkert gjerde SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, PBL NR.2 OG 12-7 Innanfor område for veggrunn er det ikkje tillate med andre innretningar/anlegg enn dei som er naudsynte for drift og vedlikehald av veggrunnen. Vegskråningar skal setjast i stand med tilplanting/tilsåing samstundes med ferdigstilling av bustadfeltet. Terreng, gjerde og hekkar langs gater skal ikkje vere høgre enn 0,7m over vegnivået. Ved avkøyrsle gjeld tilsvarande, men høgda skal ikkje vere over 0,5 m. Før utbygging skal tilkomst og kryssløysing for området opparbeidast i samsvar med planen Offentleg veg/fortau/gang- og sykkelveg a. o_skv1 og o_skv2 er offentlege køyrevegar og skal opparbeidast med breidder som vist i plankartet. b. o_skv1 skal opparbeidast med fortau (o_sf1) som vist i plankartet. c. I tillegg til vegareal kjem areal til grøft og snøopplag som vert lagt til tilgrensande tomter. d. o_sgs er offentleg gang- og sykkelveg. e. På annan veggrunn grensande til BFS2 og BAA1 kan det oppførast støyskjerm i form av vegg. Plassering avklarast med kommunen Felles veg a. f_skv3 er felles tilkomstveg for bustadane innanfor BKS4 b. Vegen skal opparbeidast med breidder som vist i plankartet. c. I tillegg til vegareal kjem areal til grøft og snøopplag som vert lagt til tilgrensande tomter.

6 6 6 OMSYNSSONE, Pbl Frisiktsoner a. Innanfor frisiktsonene er det forbod mot fyllingar, bygningsmessige arbeid, beplantning o.a. som hindrar fri sikt i ei høgd av 0,5 m over planet mellom dei tilstøytande vegane. b. Arealet må ikkje brukast slik at sikta på noko tidspunkt vert hindra. c. Enkeltståande høgstamma tre kan tillatast. 7 FØRESEGNSOMRÅDE a. Gjeld automatisk freda kulturminne. b. Område merka med #1 på plankartet gjeld idnr (dyrkingsspor) freda gjennom kulturminnelova 3 og 4. Det vert gjennom godkjenning av reguleringsplan søkt dispensasjon frå kulturminnelova. 7 FELLESFØRESEGNER 7.1 REKKEFØLGJEKRAV a. Felles leikeplassar nærleikeplass og kvartalsleikeplass og universell tilkomst til desse, skal opparbeidast samtidig med utbygging av felta/tomtene som leikeplassen tilhøyrer (jfr ) og ferdigstillast før dei aktuelle bustadane kan takast i bruk. b. Før utbygging skal tilkomst og kryssløysing for området opparbeidast i samsvar med planen. Veg o_skv1 med fortau og nytt kryss/avkøyrsle mot Isakdalen samt øvrige tekniske anlegg, skal ferdigstillast samtidig med opparbeiding av første delutbygging av BKS. Veg f_skv3 skal byggast samtidig med utbygging av BKS4. c. Før bygging vert sett i verk skal det inngåast avtale med kommunen om utforming og kostnadsdeling for dei kommunaltekniske anlegga og f_blk4 som er nødvendige for utbygginga. 7.2 AUTOMATISK FREDA KULTURMINNE Dersom det viser seg at tiltak innanfor planen kan skade, øydeleggje, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørleg skjemme automatisk freda kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må arbeida straks stansast og kulturminneforvaltninga varslast umiddelbart. Ansvaret ligg hjå tiltakshavar og/eller ansvarshavande leiar på plassen. Kulturminneforvaltninga avgjer snarast mogleg og seinast innan 3 veker om arbeidet kan fortsette og vilkåra for det. Fristen kan under gitte forhold forlengast. Hareid kommune, xx/xx/2017 ordførar